4. Phương pháp nghiên cứu
1.2.6.1. Khái niệm
Doanh số cho vay: Là chỉ tiêu phản ánh tất cả các khoản tín dụng mà Ngân hàng cho khách hàng vay trong một thời kỳ xác ñịnh bao gồm vốn ñã thu hồi hay chưa thu hồi (kể cả các khoản vay ñã thu hay chưa thu hồi ñược).
Doanh số thu nợ: Là chỉ tiêu phản ánh tất cả các khoản tín dụng mà Ngân hàng ñã thu hồi từ khách hàng vay (không bao gồm lãi) trong một khoảng thời gian xác ñịnh.
Dư nợ: Là chỉ tiêu phản ánh số nợ mà Ngân hàng ñã cho vay và chưa thu ñược vào một thời ñiểm nhất ñịnh.
Công thức tính:
DN cuối kỳ = DN ñầu kỳ + DSCV trong kỳ - DSTN trong kỳ
Nợ quá hạn: Là khoản nợ mà một phần hoặc toàn bộ nợ gốc hoặc lãi
ñã quá hạn.
Nợ xấu: Là khoản nợ thuộc nhóm 03, nhóm 04 và nhóm 05 (theo
quyết ñịnh 493/2005/Qð – NHNN và quyết ñịnh sửa ñổi bổ sung số 18/2007/Qð
– NHNN)
1.2.6.2. Hệ thống các chỉ tiêu ñánh giá hiệu quả hoạt ñộng tín dụng nhà ở
Chỉ tiêu này nói lên rằng vốn huy ñộng trên tổng nguồn vốn cao thể hiện ngân hàng có khả năng tạo ñủ nguồn vốn ñể hoạt ñộng kinh doanh tín dụng và phát triển các sản phẩm ngân hàng khác, chỉ tiêu này ñược tính như sau:
Nếu tỷ lệ này thấp cho thấy công tác huy ñộng nguồn vốn không ñủ ñể
cho vay, phải ñi vay ngân hàng Trung Ương hay các TCTD khác, mức vốn này có lãi suất cao hơn so với lãi suất huy ñộng từ dân cư. Vì vậy nên tỷ lệ này thấp sẽảnh hưởng ñến hoạt ñộng của ngân hàng.
Chỉ tiêu hệ số thu nợ TD nhà ở (%)
Tỷ lệ thu hồi nợ (hay còn gọi là hệ số thu nợ) là tỷ lệ giữa doanh số thu nợ
và doanh số cho vay tại một thời ñiểm nào ñó. Chỉ tiêu này càng lớn tức hoạt
ñộng tín dụng nhà ở tại NH càng ñược ñánh giá tốt, công tác thu hồi vốn càng hiệu quả và ngược lại. Cụ thểñược tính như sau:
Vòng quay vốn tín dụng nhà ở (Vòng)
Chỉ tiêu này ño lường tốc ñộ luân chuyển vốn tín dụng của NH, là một trong những chỉ tiêu xem xét hiệu quả hoạt ñộng tín dụng nhà ở một cách hữu hiệu nhất, nó phản ánh số vốn ñầu tư ñược quay vòng nhanh hay chậm. Nếu số
lần vòng quay vốn tín dụng càng cao thì ñồng vốn của NH quay càng nhanh,
ñược luân chuyển liên tục và ñạt hiệu quả cao. Công thức tình như sau:
Trong ñó dư nợ bình quân TD nhà ở: Dư nợ tín dụng TD nhà ở/Tổng dư nợ (%) Cách tính như sau: Tổng vốn huy ñộng Tổng nguồn vốn x 100 Vốn huy ñộng/Tổng nguồn vốn = Dư nợ TD nhà ở Tổng dư nợ Chỉ tiêu dư nợ TD nhà ở = Doanh số thu nợ TD nhà ở Dư nợ bình quân TD nhà ở Vòng quay vốn TD nhà ở = Dư nợ TD nhà ởñầu kỳ + Dư nợ TD nhà ở cuối kỳ 2 Dư nợ bình quân TD nhà ở = Doanh số thu nợ TD nhà ở
Doanh số cho vay TD nhà ở
x 100 Hệ số thu nợ
Tỷ trọng này cho biết cơ cấu dư nợ cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở chiếm bao nhiêu phần trăm trong tổng dư nợ của NH. Tỷ lệ càng cao cho biết qui mô tín dụng nhà ở càng lớn, hầu hết các NH ñều mong muốn tỷ lệ này cao do tín dụng nhà ở mang lại thu nhập cao hơn so với các khoản khác mặc dù khoản vay này tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn.
Chỉ tiêu nợ xấu TD nhà ở/Tổng dư nợ TD nhà ở (%)
Chỉ tiêu này phản ánh trực tiếp chất lượng tín dụng cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở của NH. Chỉ tiêu này càng thấp (< 03%) thì chất lượng cho vay càng cao chứng tỏ hoạt ñộng tín dụng ngân hàng có chất lượng cao và ngược lại, khi chỉ tiêu này cao (> 03%) thì chất lượng tín dụng nhà ở của NH thấp. Do ñó rủi ro tín dụng nhà ởñược phản ánh bằng chỉ tiêu này với cách tính sau:
1.2.7. Các nhân tố ảnh hưởng ñến hoạt ñộng cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở
1.2.7.1. Nhân tố chủ quan
a. Xuất phát từ khách hàng
Thu nhập dân cư
Nhà ở là nhu cầu cơ bản không thể thiếu với mỗi người dân. Do vậy, nhu cầu về nhà ở sẽ tăng lên tương ứng với tốc ñộ tăng của thu nhập khi mức thu nhập ñã vượt quá mức giới hạn về nhu cầu lương thực và thực phẩm. ðây là một yếu tố rất có ý nghĩa, ngân hàng nên tham khảo khi xem xét về khách hàng tiềm năng.
Khả năng trả nợ của khách hàng
Thông thường ñây sẽ là yếu tố quan tâm hàng ñầu của các NHTM trong việc ra quyết ñịnh cấp tín dụng. Trong khi nhóm ñối tượng có thu nhập trung bình và thấp thường khó thỏa mãn ñầy ñủ các yêu cầu này, dẫn ñến xu hướng cho vay của NHTM ñối với ñối tượng khách hàng này cũng rất thấp.
b. Xuất phát từ ngân hàng
Công tác thẩm ñịnh
Thẩm ñịnh phương án sản xuất kinh doanh/dự án ñầu tư là việc TCTD xem xét một cách khách quan, khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản có ảnh hưởng ñến công cuộc ñầu tư ñể ra quyết ñịnh ñầu tư và cho phép ñầu tư. Mục
ñích của việc thẩm ñịnh là nhằm giúp ngân hàng rút ra kết luận chính xác về tính khả thi, hiệu quả kinh tế, khả năng trả nợ và những rủi ro có thể xảy ra của phương án ñể ñưa ra quyết ñịnh cho vay hoặc từ chối cho vay. Thông qua công tác thẩm ñịnh, ngân hàng sẽ phát hiện, bổ sung thêm những giải pháp nhằm nâng cao tính khả thi của phương án ñồng thời làm cơ sởñể xác ñịnh số tiền cho vay,
Nợ quá hạn TD nhà ở
Tổng dư nợ TD nhà ở x 100
Tỷ lệ nợ xấu TD nhà ở =
thời gian cho vay, mức thu nợ hợp lý, tạo ñiều kiện thuận lợi cho cá nhân, hộ gia
ñình hoạt ñộng sản xuất có hiệu quả.
Chính sách tín dụng
Chính sách tín dụng của một ngân hàng là kim chỉ nam cho hoạt ñộng tín dụng của ngân hàng ñó. Chính sách tín dụng phải tạo ra sự công bằng, không những phải ñảm bảo an toàn cho hoạt ñộng của ngân hàng mà còn phải ñảm bảo
ñủ sức hấp dẫn ñối với khách hàng. Một chính sách tín dụng ñồng bộ, thống nhất và ñầy ñủ sẽ xác ñịnh phương hướng ñúng ñắn cho cán bộ tín dụng.
Chất lượng nhân sự
Con người là yếu tố quyết ñịnh ñến sự thành bại trong quản lý vốn tín dụng nhà ở nói riêng cũng như trong hoạt ñộng của ngân hàng nói chung. Việc tuyển chọn nhân sự có ñạo ñức nghề nghiệp tốt, có tinh thần trách nhiệm, tâm huyết với nghề, giỏi chuyên môn, am hiểu và có kiến thức phong phú về thị
trường ñặc biệt trong lĩnh vực tham gia ñầu tư vốn, nắm vững kiến thức pháp luật có liên quan ñến hoạt ñộng tín dụng,…sẽ giúp cho ngân hàng có thể ngăn ngừa
ñược những sai phạm có thể xảy ra khi thực hiện chu kỳ khép kín của một khoản tín dụng.
Công tác tổ chức của ngân hàng
Công tác tổ chức không chỉ tác ñộng tới chất lượng tín dụng nhà ở mà còn tác ñộng tới mọi hoạt ñộng của ngân hàng. Nếu công tác tổ chức không khoa học sẽ làm ảnh hưởng tới thời gian ra quyết ñịnh ñối với món vay, không ñáp
ứng kịp thời các yêu cầu của khách hàng, không theo dõi sát sao ñược công việc. Sự phân công công việc nếu không hợp lý, khoa học sẽ dẫn ñến sự không rõ ràng, chồng chéo khiến cho các cán bộ tín dụng ỷ lại, thiếu trách nhiệm ñối với công việc của mình.
Tiến bộ về khoa học – công nghệ
ðây không phải là vấn ñề cơ bản nhưng góp phần không nhỏ trong việc nâng cao chất lượng tín dung phục vụ nhà ở của Ngân hàng. Nó là công cụ
phương tiện tổ chức quản lý Ngân hàng kiểm soát nội bộ, kiểm tra quá trình sử
dụng vốn vay, thực hiện các nghiệp vụ giao dịch với khách hàng. ðặc biệt, với sự
phát triển mạnh mẽ về công nghệ thông tin hiện nay các trang thiết bị tin học ñã giúp ngân hàng có ñược thông tin và xử lý thông tin nhanh chóng, kịp thời, chính xác, trên cơ sở ñó quyết ñịnh tín dụng ñúng ñắn giúp cho quá trình kinh doanh, quá trình quản lý tiền vay và quá trình thanh toán diễn ra thuận tiện.
1.2.7.2. Nhân tố khách quan
a. Môi trường kinh tế
Sự tăng trưởng của nền kinh tế
Khi nền kinh tế tăng trưởng thì tiêu dùng của hộ gia ñình và ñầu tư tăng. Do ñó, tín dụng tiêu dùng sẽ tăng lên bởi sự gia tăng của nhu cầu tín dụng, khả
năng tín dụng và khả năng trả nợ vay tín dụng. Tình hình thực tế ở Cần Thơñã chứng minh ñược ñiều ñó. Cần Thơ trở thành thành phố trực thuộc Trung Ương
vào năm 2005 là tiền ñề của sự phát triển, là một “miền ñất hứa” của sự tăng trưởng, ñã thu hút sự ñầu tư của các cá nhân và pháp nhân trong và ngoài nước. Khi ñầu tư tăng kéo theo thu nhập tăng, mà thu nhập tăng thì tiêu dùng tăng, dẫn
ñến nhu cầu tín dụng tiêu dùng tăng. Vậy, khi nền kinh tế phát triển thì cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà sẽ tăng.
Thị trường bất ñộng sản
Nghiệp vụ cho phục vụ nhà của Ngân hàng và thị trường BðS có sự tác
ñộng tương hỗ lẫn nhau. Khi thị trường BðS “nóng” lên, nhu cầu nguồn vốn cao, thì mức tăng trưởng tín dụng của nghiệp vụ cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà của Ngân hàng sẽ tăng. Và tác ñộng ngược lại, khi Ngân hàng mở rộng ñiều kiện cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà thì thị trường bất ñộng sản như ñược tiếp thêm sức mạnh.
Lãi suất
Lãi suất tác ñộng ñến tổng cầu qua các yếu tố tiêu dùng, ñầu tư, xuất khẩu. Khi mức cung tiền tăng lên, lãi suất sẽ giảm xuống, giá trái phiếu tăng lên do giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai có giá trị hơn (tiêu dùng sẽ tăng thêm ở mỗi mức thu nhập). Khi thu nhập tăng kéo theo tín dụng mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tăng như trình bày trên.
Trong nền kinh tế thị trường, các doanh nghiệp, cá nhân, hộ gia ñình thường vay vốn Ngân hàng hoặc các trung gian tài chính ñể ñầu tư, nên chi phí
ñầu tư phụ thuộc rất nhiều vào lãi suất. Nếu lãi suất cao, chi phí ñầu tư sẽ cao, lợi nhuận sẽ giảm ñi, cầu vềñầu tưñó sẽ giảm, kéo theo thu nhập giảm, dẫn ñến tiêu dùng giảm và nhu cầu tín dụng tiêu dùng giảm theo, kéo theo doanh số cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà giảm. Và tình hình ngược lại khi lãi suất giảm.
Lạm phát
Giữa lạm phát và tăng trưởng tín dụng phục vụ nhà ở có sự tác ñộng qua lại lẫn nhau. Khi các hộ gia ñình ñó có ñiều kiện mua sắm phương tiện sinh hoạt
ñắt tiền, làm nhà, sửa sang nhà ở, chi tiêu khác,… cung ứng một lượng tiền lớn lưu thông trên thị trường, ñiều này sẽ gia tăng lạm phát. Và hầu hết các cuộc lạm phát thông thường ñều có hai ñặc ñiểm ñáng quan tâm sau:
- Tốc ñộ tăng giá cả thường không ñồng ñều giữa các loại hàng. - Tốc ñộ tăng giá và tăng lương cũng xảy ra không ñồng thời.
Vì thế, khi lạm phát gia tăng ñời sống của người dân sẽ khó khăn hơn. Khi ấy, tiêu dùng sẽ giảm, tín dụng tiêu dùng giảm, kết quả là tín dụng mua, xây dựng và sửa chữa nhà sẽ giảm và ngược lại.
b. Môi trường chính trị - xã hội
Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức ñộ thu hút ñầu tư
bên ngoài vào các ñô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về bất ñộng sản nói chung và cầu về nhà ở nói riêng. Vì hệ quả cuối cùng của ñô thị hoá là làm tăng cầu và cung tín dụng nhà ở. Bên cạnh ñó, các chính sách hỗ trợ của Chính phủ về tín dụng hoặc trợ giá cho những người có thu nhập thấp trong việc giải quyết vấn ñề
nhà ở, hay các quy ñịnh về quyền và nghĩa vụ của người quản lý BðS, trình ñộ
phát triển sản xuất, ... cũng sẽ làm tăng mức cầu về nhà ở.
Song, chính sách ưu ñãi ñặc biệt của chính phủ luôn ñược ñánh giá là nhân tố tác ñộng nhiều nhất ñến xu hướng cho vay mua nhà của NHTM ñối với ñối tượng có thu nhập trung bình và thấp. Vì ñây là vấn ñề mang tính xã hội, cần
ñược nhà nước giải quyết bằng nguồn vốn ngân sách, do vậy muốn phát triển và mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp thông qua hệ
thống các NHTM thì chính phủ ñóng vai trò ñặc biệt quan trọng ñối với việc mở
rộng và phát triển hoạt ñộng tín dụng này.
c. Môi trường pháp lý
Môi trường pháp lý luôn tạo sự công bằng và hỗ trợ kịp thời cho mọi hoạt
ñộng sản xuất kinh doanh của toàn xã hội luôn diễn ra xuyên suốt và có hiệu quả. Hệ thống pháp luật của một quốc gia với các bộ luật và văn bản dưới luật chưa
ñược ñầy ñủ, ñồng bộ, hợp lý sẽ không ñảm bảo môi trường cạnh tranh lành mạnh cho các hoạt ñộng kinh tế, là nguyên nhân trực tiếp dẫn ñến rủi ro trong sản xuất kinh doanh của các cá nhân và hộ gia ñình, gây nên các khoản nợ quá hạn cho ngân hàng. Như vậy, pháp luật có vị trí hết sức quan trọng ñối với hoạt ñộng ngân hàng nói chung và chất lượng tín phục vụ nhà ở nói riêng.
BÀI HỌC KINH NGHIỆM
Theo nhận ñịnh của Bộ Xây dựng trong các nước Châu Á, Trung Quốc và Singapore là hai quốc gia có nền kinh tế tương tự với Việt Nam và có mô hình giải quyết nhà ở thành công nhất.
Bài học kinh nghiệm từ Trung Quốc
Trung Quốc bắt ñầu thực hiện chính sách nhà ở với giá thuê thấp, và ban hành quy ñịnh ñặc biệt về quản lý nhà cho thuê với giá thấp từ năm 1998. Chính sách mới này ñược thử nghiệm trước tiên tại một số thành phố như Bắc Kinh và Thượng Hải. Chính sách có quy ñịnh cụ thể về ñối tượng thuê, thủ tục xin thuê nhà giá thấp, và các chiến lược (bao cấp tiền thuê nhà, cung cấp trực tiếp nhà cho thuê với giá thấp, hạ giá cho thuê).
ðối với chiến lược bao cấp tiền thuê nhà: ðây là một công cụ rất linh hoạt. Với số tiền tương ñương nhau, nhưng việc cấp tiền bao cấp ñem lại cho các gia
ñình ñược bao cấp nhiều lợi ích hơn so với việc cấp trực tiếp những căn nhà cho thuê với giá thấp. Có thể ñiều chỉnh tuỳ theo nhu cầu của mỗi gia ñình.Nếu những ngôi nhà cho thuê với giá thấp ñược xây dựng hàng loạt, thì ñó sẽ trở