4. Phương pháp nghiên cứu
1.2.7.1. Nhân tố chủ quan
a. Xuất phát từ khách hàng
Thu nhập dân cư
Nhà ở là nhu cầu cơ bản không thể thiếu với mỗi người dân. Do vậy, nhu cầu về nhà ở sẽ tăng lên tương ứng với tốc ñộ tăng của thu nhập khi mức thu nhập ñã vượt quá mức giới hạn về nhu cầu lương thực và thực phẩm. ðây là một yếu tố rất có ý nghĩa, ngân hàng nên tham khảo khi xem xét về khách hàng tiềm năng.
Khả năng trả nợ của khách hàng
Thông thường ñây sẽ là yếu tố quan tâm hàng ñầu của các NHTM trong việc ra quyết ñịnh cấp tín dụng. Trong khi nhóm ñối tượng có thu nhập trung bình và thấp thường khó thỏa mãn ñầy ñủ các yêu cầu này, dẫn ñến xu hướng cho vay của NHTM ñối với ñối tượng khách hàng này cũng rất thấp.
b. Xuất phát từ ngân hàng
Công tác thẩm ñịnh
Thẩm ñịnh phương án sản xuất kinh doanh/dự án ñầu tư là việc TCTD xem xét một cách khách quan, khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản có ảnh hưởng ñến công cuộc ñầu tư ñể ra quyết ñịnh ñầu tư và cho phép ñầu tư. Mục
ñích của việc thẩm ñịnh là nhằm giúp ngân hàng rút ra kết luận chính xác về tính khả thi, hiệu quả kinh tế, khả năng trả nợ và những rủi ro có thể xảy ra của phương án ñể ñưa ra quyết ñịnh cho vay hoặc từ chối cho vay. Thông qua công tác thẩm ñịnh, ngân hàng sẽ phát hiện, bổ sung thêm những giải pháp nhằm nâng cao tính khả thi của phương án ñồng thời làm cơ sởñể xác ñịnh số tiền cho vay,
Nợ quá hạn TD nhà ở
Tổng dư nợ TD nhà ở x 100
Tỷ lệ nợ xấu TD nhà ở =
thời gian cho vay, mức thu nợ hợp lý, tạo ñiều kiện thuận lợi cho cá nhân, hộ gia
ñình hoạt ñộng sản xuất có hiệu quả.
Chính sách tín dụng
Chính sách tín dụng của một ngân hàng là kim chỉ nam cho hoạt ñộng tín dụng của ngân hàng ñó. Chính sách tín dụng phải tạo ra sự công bằng, không những phải ñảm bảo an toàn cho hoạt ñộng của ngân hàng mà còn phải ñảm bảo
ñủ sức hấp dẫn ñối với khách hàng. Một chính sách tín dụng ñồng bộ, thống nhất và ñầy ñủ sẽ xác ñịnh phương hướng ñúng ñắn cho cán bộ tín dụng.
Chất lượng nhân sự
Con người là yếu tố quyết ñịnh ñến sự thành bại trong quản lý vốn tín dụng nhà ở nói riêng cũng như trong hoạt ñộng của ngân hàng nói chung. Việc tuyển chọn nhân sự có ñạo ñức nghề nghiệp tốt, có tinh thần trách nhiệm, tâm huyết với nghề, giỏi chuyên môn, am hiểu và có kiến thức phong phú về thị
trường ñặc biệt trong lĩnh vực tham gia ñầu tư vốn, nắm vững kiến thức pháp luật có liên quan ñến hoạt ñộng tín dụng,…sẽ giúp cho ngân hàng có thể ngăn ngừa
ñược những sai phạm có thể xảy ra khi thực hiện chu kỳ khép kín của một khoản tín dụng.
Công tác tổ chức của ngân hàng
Công tác tổ chức không chỉ tác ñộng tới chất lượng tín dụng nhà ở mà còn tác ñộng tới mọi hoạt ñộng của ngân hàng. Nếu công tác tổ chức không khoa học sẽ làm ảnh hưởng tới thời gian ra quyết ñịnh ñối với món vay, không ñáp
ứng kịp thời các yêu cầu của khách hàng, không theo dõi sát sao ñược công việc. Sự phân công công việc nếu không hợp lý, khoa học sẽ dẫn ñến sự không rõ ràng, chồng chéo khiến cho các cán bộ tín dụng ỷ lại, thiếu trách nhiệm ñối với công việc của mình.
Tiến bộ về khoa học – công nghệ
ðây không phải là vấn ñề cơ bản nhưng góp phần không nhỏ trong việc nâng cao chất lượng tín dung phục vụ nhà ở của Ngân hàng. Nó là công cụ
phương tiện tổ chức quản lý Ngân hàng kiểm soát nội bộ, kiểm tra quá trình sử
dụng vốn vay, thực hiện các nghiệp vụ giao dịch với khách hàng. ðặc biệt, với sự
phát triển mạnh mẽ về công nghệ thông tin hiện nay các trang thiết bị tin học ñã giúp ngân hàng có ñược thông tin và xử lý thông tin nhanh chóng, kịp thời, chính xác, trên cơ sở ñó quyết ñịnh tín dụng ñúng ñắn giúp cho quá trình kinh doanh, quá trình quản lý tiền vay và quá trình thanh toán diễn ra thuận tiện.
