2. Mục ựắch và yêu cầu
3.6.2 Giá bồi thường,hỗ trợ về ựất
đất ựai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong ựời sống kinh tế - xã hội ựối với mọi người dân. đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với ựời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở; còn khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ựộng sản xuất nông nghiệp mà ựất ựai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ựộ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển ựổi nghề nghiệp khó khăn do ựó tâm lý người dân là giữ ựược ựất ựể sản xuất, thậm chắ họ cho thuê ựất còn ựược lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Trên thực tế hiện nay khi Nhà nước thu hồi ựất thì giá ựất do Nhà nước quy ựịnh.
quyết ựịnh thu hồi ựất do UBND cấp tỉnh công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm theo quy ựịnh của Chắnh phủ.
Theo cách tắnh bồi thường này thì gặp một vấn ựề khó khăn là dù hai khoảng thời gian khác nhau thì giá ựất bồi thường vẫn giống nhau mặc dù giá chuyển nhượng ở hai thời ựiểm này là khác nhau. Nđ 69/2009/Nđ-CP, ngày 13/8/2009 ựã có sự ựiều chỉnh hợp lý hơn, trường hợp tại thời ựiểm thu hồi ựất mà giá bồi thường chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường trong ựiều kiện bình thường thì UBND tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường ựể xác ựịnh lại giá ựất cụ thể cho phù hợp.
Tỉnh đắk Lắk, hàng năm ban hành quy ựịnh về giá các loại ựất trên ựịa bàn các huyện, thị xã, thành phố. Trên thực tế, khung giá ựất do tỉnh ban hành thấp hơn so với giá thực tế tại thời ựiểm, và chưa ựiều chỉnh giá ựất theo giá thị trường trong năm cho phù hợp. Nhiều người dân có ựất bị thu hồi cho rằng, mức ựền bù mà họ nhận ựược là chưa hợp lý, thấp hơn giá thật ựang tồn tại trên thị trường như họ nhìn nhận và hy vọng nhận ựược.
3.6.2.1 đối với ựất ở:
Căn cứ giá ựất ở theo quyết ựịnh của UBND tỉnh đắk Lắk ban hành hàng năm và qua ựiều tra, khảo sát giá ựất ở theo thị trường tại thời ựiểm bồi thường của 03 dự án nghiên cứu có kết quả như sau:
- Dự án Khu dân cư trung tâm xã Ea Knuêc, huyện Krông Pắc: Giá ựất ở do UBND tỉnh ban hành ựể bồi thường là 1.300.000 ự/m2 [30]. Giá khảo sát theo thị trường chuyển nhượng cùng thời ựiểm là 2.700.000 ự/m2 ; Giá sàn ựể bán ựấu giá QSDđ và ựể bán cho các hộ ựể ổn ựịnh chỗ ở (tái ựịnh cư) là 2.700.000 ự/m2
- Dự án đường HCM ựoạn phắa Bắc thành phố Buôn Ma Thuột: Giá ựất ở do UBND tỉnh ban hành ựể bồi thường là 7.000.000 ự/m2 [30]. Giá khảo sát theo thị trường chuyển nhượng cùng thời ựiểm là 10.000.000 ự/m2 .
- Dự án Bệnh viện vùng Tây Nguyên thành phố Buôn Ma Thuột: Giá ựất ở do UBND tỉnh ban hành ựể bồi thường là 2.500.000 ự/m2 mặt tiền ựường Trần Quý Cáp [30]. Từ khi có công bố quy hoạch Bệnh viện Vùng Tây Nguyên thì tình trạng người dân tự mở ựường, tự phân lô ựất nông nghiệp ựể bán cho các hộ làm nhà ở trái phép với mức giá bán theo thị trường chuyển nhượng cùng thời ựiểm là: 5.000.000 ự/m2 ựối với mặt tiền ựường Trần Quý Cáp; giá bán từ 2.500.000 ự/m2 Ờ 3.000.000 ự/m2 ựối với các lô ựất phắa trong.
Tổng hợp ở bảng sau:
Bảng 3.8. Tổng hợp giá ựất ở bồi thường theo quy ựịnh của UBND tỉnh và giá ựất ở theo thị trường chuyển nhượng cùng thời ựiểm ở 3 DA.
Chênh lệch giữa Giá tỉnh quy ựịnh và Giá
thị trường (ự/m2)
Stt Tên Dự án Giá ựất ở bồi
thường UBND tỉnh quy ựịnh (ự/m2) Giá ựất ở theo thị trường chuyển nhượng (ự/m2) Số tiền (ự/m2) Tỷ lệ % 1 KDC xã EaKnuêc 1.300.000 2.700.000 - 1.400.000 48,14 2 đường Hồ Chắ Minh 7.000.000 10.000.000 - 3.000.000 70,00 3 Bệnh viện vùng TN 2.500.000 5.000.000 - 2.500.000 50,00 Trung bình 3.600.000 5.900.000 - 2.300.000 61,01
Nguồn: Quyết ựịnh của UBND tỉnh và ựiều tra, khảo sát 2012
Số liệu ở bảng 8 cho thấy: Giá bồi thường về ựất ở theo Quyết ựịnh của UBND tỉnh đắk Lắk thấp hơn nhiều so với giá ựất ở theo thị trường cùng thời ựiểm, tắnh bình quân của 03 DA chỉ bằng 61,01 % giá thị trường. Trong ựó: . DA khu dân cư trung tâm xã Ea Knuêc thấp nhất là 48,14 % giá thị trường; DA Bệnh viện vùng Tây Nguyên là 50 % và DA ựường Hồ Chắ Minh là 70 % giá thị trường.
3.6.2.2 đối với ựất nông nghiệp:
UBND tỉnh ban hành giá ựất cụ thể như sau:
Bảng 3.9. Giá ựất nông nghiệp ựược áp dụng thời kỳ 2009-2012
Năm 2009, 2010, 2011, 2012 Stt Hạng ựất Mức giá/m2 Ghi chú 1 Hạng 1 16.000 2 Hạng 2 14.000 3 Hạng 3 12.000 4 Hạng 4 10.000 5 Hạng 5 8.000 6 Hạng 6 6.000
Nguồn: UBND tỉnh ban hành giá ựất các năm từ 2009-2012
Số liệu bảng 9 cho thấy: Giá ựất nông nghiệp ựược xác ựịnh dựa vào hạng ựất nông nghiệp tại từng vùng, từng khu vực, chứ không xác ựịnh giá theo vị trắ thuận lợi. đất sản xuất nông nghiệp (bao gồm cả ựất vườn, ao trong cùng thửa ựất có nhà ở thuộc khu dân cư không ựược công nhận là ựất ở) tại các phường thành phố Buôn Ma Thuột giá ựược tắnh bằng 2,5 lần; tại các phường thuộc thị xã Buôn Hồ, các xã thuộc thành phố Buôn Ma Thuột ựược tắnh bằng 2 lần; còn nằm xen kẻ trong khu dân cư nông thôn hoặc liền kề khu dân cư nông thôn thuộc các xã ở các thị xã ựược tắnh bằng 1,5 lần so với giá ựất sản xuất nông nghiệp cùng hạng, xã còn lại tắnh bằng 1 lần.
Tổng hợp ựiều tra, khảo sát giá ựất nông nghiệp theo thị trường cùng thời ựiểm của 03 DA số liệu ở bảng sau:
Bảng 3.10. Tổng hợp giá ựất nông nghiệp bồi thường theo quy ựịnh của UBND tỉnh và giá ựất nông nghiệp theo thị trường chuyển nhượng ở 03 DA.
Chênh lệch giữa Giá tỉnh quy ựịnh và Giá
thị trường (ự/m2)
Stt Tên Dự án Giá ựất NN bồi
thường UBND tỉnh quy ựịnh (ự/m2) Giá ựất NN theo thị trường chuyển nhượng (ự/m2) Số tiền (ự/m2) Tỷ lệ % 1 KDC xã EaKnuêc 16.000 50.000 - 34.000 32,00 2 đường Hồ Chắ Minh 0 0 0 0 3 Bệnh viện vùng TN 40.000 75.000 - 35.000 53,33 Trung bình 28.000 62.500 - 34.500 44,80
Nguồn: Quyết ựịnh của UBND tỉnh và ựiều tra, khảo sát 2012
Số liệu ở bảng 10 cho thấy: Giá bồi thường về ựất nông nghiệp theo Quyết ựịnh của UBND tỉnh đắk Lắk chưa bằng một nữa so với giá ựất nông nghiệp theo thị trường cùng thời ựiểm. DA ựường Hồ Chắ Minh không bồi thường ựất nông nghiệp nên không khảo sát giá thị trường. 02 DA còn lại, tắnh bình quân giá bồi thường ựất nông nghiệp của tỉnh ban hành chỉ bằng 44,8 % giá thị trường. Trong ựó: DA khu dân cư trung tâm xã Ea Knuêc thấp nhất là 32 % giá thị trường; DA Bệnh viện vùng Tây Nguyên là 53,33 % .
Không riêng gì ở 03 dự án, mà hầu hết tại các ựịa phương trên ựịa bàn tỉnh đắk Lắk, khó khăn nhất trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư là khi áp giá tắnh bồi thường, hỗ trợ, hầu như người dân ựều cho rằng mức giá ựất bồi thường thấp, chưa hài lòng về giá trị ựược bồi thường, họ cho là mình bị thiệt thòi quá lớn. đây là một trong những nguyên nhân căn bản dẫn ựến tình trạng khiếu kiện, khiếu nại gia tăng, làm chậm tiến ựộ bồi thường, hỗ trợ tái ựịnh cư trong thời gian qua.
Qua ựây, ta thấy giữa quy ựịnh ban hành về giá của UBND tỉnh và thực tiễn áp dụng trong vấn ựề giá ựất bồi thường cho người dân có ựất bị thu hồi
vẫn không ựáp ứng kịp thời so với biến ựộng giá cả của thị trường.