Sự buông lỏng của quản lý Nhà nước và chưa thiết lập một hành lang pháp lý đầy đủ, một cơ chế quản lý phù hợp đã đẩy thị trường bất động sản Việt Nam đi đến giai đoạn rối ren, hàng loạt các giao dịch qua tay không thông qua cơ quan quản lý nhà nước, bất đồng và tranh chấp từ đó xảy ra khiến cho thị trường bất động sản khó kiểm soát hơn. Như một nhu cầu tất yếu khách quan, đã đến lúc Nhà nước cần phải kiểm soát chúng bằng nhiều hình thức và biện pháp khác nhau. Năm 2006 ghi nhận sự hình thành của pháp luật điều chỉnh cũng như sự ra đời và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản là một trong những cách thức và biện pháp để giải quyết tình trạng trên.
Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản ra đời vào năm 2006 chính thức ghi nhận tư cách pháp lý của sàn giao dịch bất động sản cùng với đó là: Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006; Thông tư số 13/2008/TT- BXD ngày 21 tháng 05 năm 2008 của Bộ xây dựng, hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP.
Sự hình thành pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản đồng nghĩa với việc Nhà nước công nhận sự tồn tại của sàn giao dịch bất động sản là một bước tiến vượt bật, thể hiện sự tiến bộ của đất nước khi bước vào nền kinh tế thị trường, kinh tế quốc tế.
GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 26 SVTH: Lê Công Hậu
Mặc dù khái niệm về sàn giao dịch bất động sản trên thế giới cũng như các nước phát triển không còn xa lạ. Các văn bản pháp luật hiện hành quy định về tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản được biểu hiện ở nhiều nội dung khác nhau, song tựu chung lại chúng gồm các nhóm quy phạm điều chỉnh những vấn đề cơ bản sau đây của sàn giao dịch bất động sản:13
Thứ nhất, nhóm quy phạm quy định về điều kiện của sàn giao dịch bất động sản hợp pháp. Nhóm quy phạm này chủ yếu đề cập đến tư cách chủ thể với điều kiện nào; tiêu chí ra sao và phải thực hiện thủ tục gì tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì mới được Nhà nước thừa nhận sự tồn tại hợp pháp của sàn giao dịch bất động sản. Đây là nhóm quy phạm xác định sự ra đời và tồn tại của sàn giao dịch bất động sản; cũng là cơ sở để Nhà nước quản lý, kiểm soát cũng như để Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình hoạt động.
Thứ hai, nhóm quy phạm quy định về những vấn đề mang tính nguyên tắc trong quá trình tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Đây là nhóm quy phạm thể hiện ý chí của Nhà nước trong việc yêu cầu các sàn giao dịch bất động sản khi được thành lập phải hoạt động theo những tôn chỉ mục đích nhất định để đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, của các chủ thể tham gia thị trường và của chính sàn giao dịch bất động sản. Nhóm quy phạm này hướng cho hoạt động của sàn giao dịch bất động sản tuân thủ đúng pháp luật, không vi phạm các quy định của Nhà nước trong quá trình hoạt động của mình.
Thứ ba, nhóm quy phạm quy định về phạm vi hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Theo đó, bằng các quy phạm cụ thể thể hiện phạm vi, nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản bao gồm những hoạt động, giới hạn của các hoạt động đó. Hay nói cụ thể là: pháp luật cho phép sàn giao dịch bất động sản được thực hiện những hoạt động kinh doanh dịch vụ gì trên thị trường bất động sản với những yêu cầu, những điều kiện ràng buộc gì. Nhóm quy phạm này là cần thiết khách quan để định hướng cho hoạt động kinh doanh của sàn giao dịch bất động sản. Theo đó tùy từng điều kiện năng lực và thế mạnh, cũng như mục đích của mỗi sàn giao dịch bất động sản khi ra đời sẽ lựa chọn cho mình những loại hình kinh doanh dịch vụ nào cho phù hợp và có lợi nhất.
Thứ tư, nhóm quy phạm quy định về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia sàn giao dịch bất động sản. Mỗi chủ thể tham gia tại sàn giao dịch bất động sản với mục đích khác nhau và theo đó quyền và lợi ích được hưởng từ mỗi loại hình dịch vụ
13
Lô Thị An Na, Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Đại học Quốc gia Hà Nội, Tr.31.
GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 27 SVTH: Lê Công Hậu
cũng không giống nhau. Vì vậy, pháp luật điều chỉnh về quyền và nghĩa vụ của các bên nhằm hướng đến trước hết tạo ra sự bình đẳng và tôn trọng quyền và nghĩa vụ lẫn nhau của các chủ thể tham gia sàn giao dịch bất động sản. Đó cũng chính là mục đích nhằm hài hòa hóa lợi ích giữa các chủ thể, lợi ích Nhà nước và của toàn xã hội. Đặc biệt, nhóm quy phạm này nhằm ràng buộc trách nhiệm của các bên tham gia giao dịch và là cơ sở để Nhà nước giải quyết những tranh chấp, bất bình nếu xảy ra.
Thứ năm, nhóm quy phạm quy định về xử lý vi phạm đối với các sàn giao dịch hoạt động trái pháp luật. Đây là nhóm quy phạm hết sức cần thiết, vừa có tác dụng ngăn ngừa các hành vi sai phạm, vừa có tác dụng “chế tài” nếu sàn giao dịch bất động sản trong quá trình tổ chức, hoạt động trái với pháp luật và đạo đức xã hội. Thông qua nhóm quy phạm này cũng nhằm định hướng cho các sàn giao dịch bất động sản ý thức tôn trọng và nghiêm chỉnh chấp hành pháp luật. Mặt khác, định hướng cho sàn giao dịch bất động sản hoạt động ngày càng chuyên nghiệp hơn, phù hợp với xu thế chung của thế giới.
Mặc dù đã được nguyên cứu và quy định chặt chẽ, nhưng trong vòng hai năm sau khi pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ra đời, vẫn chưa có một sàn giao dịch bất động sản nào được thành lập một cách chính thống. Đến giữa cuối năm 2008 đầu năm 2009 lịch sử thị trường bất động sản nước ta mới ghi nhận sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản đầu tiên đúng với quy định của pháp luật đó là Công ty địa ốc Phát Hưng và Công ty địa ốc Sài Gòn – Chợ Lớn.14
Với mục tiêu là mở mô hình sàn chuẩn từ đó nhân rộng ra cho cả nước học tập sàn giao dịch bất động sản hai công ty này đã xin phép Bộ xây dựng được mở sàn giao dịch bất động sản đầu tiên ở Việt Nam.
Nắm bắt được nhu cầu của thị trường, sự cần thiết trong công tác quản lý của Nhà nước, mặc dù ra đời muộn nhưng quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản chưa được áp dụng rộng rãi trong những năm đầu. Bởi lẽ, chính vì tính mới cùng với thị trường bất động sản đầy biến động như tại Việt Nam thì khó có ai có thể mạnh dạn áp dụng chưa kể đến việc nền pháp lý của nước ta còn chưa ổn định và sâu sắc. Chính vì lẽ đó, việc cá nhân, tổ chức trong thị trường bất động sản còn dè dặt trong việc áp dụng một lĩnh vực pháp lý mới, hay nói cách khác là ngại thử sức vào một lĩnh vực mới là điều không thể tránh.
14
Nguyễn Thanh Giàu, Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản, Luận văn tốt nghiệp, Khoa luật, Đại học Cần Thơ, 2011, Tr.17.
GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 28 SVTH: Lê Công Hậu