Trong quá trình hoạt động của bất kỳ tổ chức, cá nhân nào cũng phải mắc những sai lầm do sự tác động của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan khác nhau. Sàn giao dịch bất động sản cũng vậy, đôi khi vì lợi ích trước mắt mà một số sàn giao dịch đã bất chấp hành vi vi phạm pháp luật để trục lợi riêng cho tổ chức hoặc cá nhân. Chính vì thế, để hạn chế vi phạm cũng như tạo ra một hành lang pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản, các chế tài phạt vi phạm đối với tổ chức này cũng đã ra đời. Được quy định tại Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ban hành vào ngày 27 tháng 02 năm 2009 và gần đây nhất là Nghị định số 121/2013/NĐ-CP được ban hành ngày 10 tháng 10 năm 2013 chính thức có hiệu lực và thay thế Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 30 tháng 11 năm 2013 nhằm tạo cơ sở pháp lý phạt hành chính đối với các hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản nói chung và đối với sàn giao dịch bất động sản nói riêng. Đối với từng hành vi vi phạm của sàn giao dịch bất động sản sẽ có chế tài áp dụng phù hợp. Cụ thể:
Thứ nhất, phạt vi phạm đối với tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm quy định về thành lập và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.43 Theo đó, phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau: Một là, vi phạm quy định về thành lập sàn giao dịch bất động sản; Hai là, vi phạm quy định về địa điểm hoạt động của sàn giao dịch bất động sản hoặc thay đổi địa chỉ giao dịch mà không thông báo cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định; Ba là, Không báo cáo hoặc báo cáo không đầy đủ về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định; Bốn là, hoạt động không đúng quy chế hoạt động đã đăng ký với Sở Xây dựng. Bên cạnh đó, phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau: Một là, quảng cáo, công
42 Điều 69 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi năm 2014.
43 Điều 36 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 nghị định của chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác; sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở.
GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 52 SVTH: Lê Công Hậu
bố thông tin liên quan đến giao dịch bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản và trên các phương tiện thông tin đại chúng khi chưa được chủ sở hữu bất động sản ủy quyền thực hiện giao dịch; Hai là, không niêm yết, công bố thông tin về bất động sản được giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua tại sàn giao dịch bất động sản hoặc niêm yết, công bố thông tin không đầy đủ theo quy định; Ba là,
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các quy định về phòng chống rửa tiền trong kinh doanh bất động sản theo quy định; Bốn là, thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản không đúng trình tự, thủ tục quy định hoặc khi bất động sản chưa đủ điều kiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định. Ngoài ra, khi sàn giao dịch vi phạm một trong những quy định như trên, còn phải áp dụng hình phạt bổ sung đó là Đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản từ 12 tháng đến 24 tháng.
Thứ hai, phạt vi phạm quy định về môi giới, định giá và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.44
Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng khi vi phạm một trong các trường hợp sau: Hành nghề môi giới độc lập, định giá bất động sản nhưng không có chứng chỉ hành nghề theo quy định; quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản mà không có giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư mà không có giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư; Tẩy xóa, sửa chữa, cho mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá bất động sản để kinh doanh dịch vụ bất động sản hoặc giấy chứng nhận quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản hoặc giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư; Vi phạm nguyên tắc hoạt động về môi giới bất động sản, định giá bất động sản.
Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với hành vi sử dụng nhân viên môi giới bất động sản, định giá bất động sản không có chứng chỉ hành nghề theo quy định hoặc sử dụng người thuộc đối tượng phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà chưa có giấy chứng nhận theo quy định.
Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với hành vi không đủ số người có chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá bất động sản theo quy định.
44 Điều 37 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 nghị định của chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác; sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở.
GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 53 SVTH: Lê Công Hậu
Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây: Kinh doanh dịch vụ bất động sản không đúng quy định; Không đăng ký ngành nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản nhưng vẫn hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Ngoài việc bị phạt hành chính cá nhân vi phạm những điều trên tùy theo từng trường hợp cụ thể mà còn bị tước chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá bất động sản hoặc đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ một 6 tháng đến 12 tháng.45
Qua đó, chúng ta thấy việc quy định mức phạt vi phạm quy định của sàn giao dịch bất động sản là quá thấp so với mức lợi nhuận mà thực chất các sàn giao dịch bất động sản lợi dụng việc vi phạm đó mà có được. Hơn nữa, Luật Kinh doanh bất động sản ra đời vào năm 2006 nhưng mãi đến năm 2009 thì Nghị định quy định về xử phạt hành chính đối với các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản mới ra đời, có lẽ việc ra đời này là rất chậm so với thực tế hoạt động cũng như sự phát triển của thị trường và xã hội. Bên cạnh đó, chế tài xử phạt của Nghị định này còn rất chung chung, chưa cụ thể rõ ràng và chưa nghiêm khắc để mang tính răn đe. Đó chính là động lực để Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ra đời đã phần nào giải quyết được tình trạng quy định chung chung của Nghị định 23/2009/NĐ-CP nhưng chưa thực sự chi tiết và sát với thực tế như mong đợi.
Bên cạnh đó, công tác quản lý của Nhà nước đối với các hệ thống các sàn giao dịch bất động sản chưa mang lại hiệu quả cao. Vấn đề đặt ra là công tác điều tiết và quản lý Nhà nước phải nhanh chóng hoàn thiện các quy định của pháp luật, đặt biệt là các chế tài xử phạt phải cụ thể và mang tính răn đe cao hơn.