đề xuất giải pháp
2.2.1 Bất cập của quy định pháp luật và quá trình áp dụng pháp luật đối với sàn giao dịch bất động sản giao dịch bất động sản
Qua tìm hiểu và bình luận thì chúng ta đã phần nào có cái nhìn tương đối toàn diện về sàn giao dịch bất động sản cũng như quy định pháp luật đối với chủ thể này. Sàn giao dịch bất động sản được ra đời cùng với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đã tạo ra những điều kiện thuận lợi cho sự tồn tại và phát triển của thị trường bất động sản nước ta. Cùng với những quy định pháp luật được ra đời nhằm điều chỉnh
45 Khoản 5, Điều 38, Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 nghị định của chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác; sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở.
GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 54 SVTH: Lê Công Hậu
hoạt động của sàn giao dịch bất động sản thể hiện sự quan tâm của Nhà nước đối với chủ thể này. Tuy nhiên, trong quá trình hoạt động cũng như quá trình áp dụng những quy định của pháp luật đối với sàn giao dịch bất động sản thì vẫn còn những hạn chế, bất cập cần được xem xét và rút kinh nghiệm.
Trong quá trình nghiên cứu và khảo sát thực tế, Người viết đã nhận thấy một số hạn chế trong các quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản và cả trong quá trình áp dụng pháp luật vào hoạt động thực tế của sàn giao dịch bất động sản trong thời gian qua.
2.2.1.1 Bất cập của quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản là một loại hình dịch vụ bất động sản thực chất đã được manh nha từ rất lâu dưới nhiều hình thức khác nhau. Tuy nhiên, đến năm 2006 thì sàn giao dịch bất động sản mới chính thức được pháp luật thừa nhận. Nhưng mãi đến năm 2008 thì loại hình dịch vụ này mới chính thức đi vào hoạt động. Ta thấy, pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ra đời khá muộn, các văn bản hướng dẫn thi hành còn muộn hơn. Nội dung điều chỉnh của pháp luật thiếu đồng bộ, nhiều lỗ hổng, một số quy định còn chưa phù hợp với thực tế hoạt động như:
Thứ nhất, điều kiện về nhân sự có chuyên môn để thành lập sàn giao dịch bất động sản còn quá dễ dãi. Được quy định tại Khoản 2, Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì một sàn giao dịch muốn thành lập và hoạt động được chỉ cần có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản và có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản nếu sàn giao dịch đó có hoạt động định giá. Trên thực tế, quy định này chưa thực sự hợp lý và có thể không đảm bảo được các hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trên thực tế. Nếu chỉ căn cứ vào quy định này có thể sẽ dẫn đến nhiều sàn giao dịch bất động sản thành lập với chất lượng thấp, hoạt động yếu kém và dẫn đến nhiều hệ lụy về sau đối với thị trường bất động sản nước ta. Trên thực tế, các sàn giao dịch chỉ xem đây là điều kiện tối thiểu để thành lập sàn giao dịch bất động sản, để đảm bảo hoạt động có chất lượng của mình họ đã chủ động cơ cấu số lượng cán bộ chuyên môn phù hợp với quy mô cũng như nhu cầu của sàn giao dịch bất động sản đó.
Thứ hai, về diện tích của sàn giao dịch bất động sản. Diện tích tối thiểu của mỗi sàn là 50m2 dùng để phục vụ cho hoạt động môi giới, giao dịch và thêm 20m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung.46 Biết rằng, đây chỉ là quy định về mức diện tích tối thiểu
46 Tiểu mục 1.6, Mục 1, Phần IV Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008, thông tư hướng dẫn thực hiện một số nội dung của nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Kinh doanh bất động sản.
GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 55 SVTH: Lê Công Hậu
cần đạt được của một sàn giao dịch bất động sản nếu muốn hoạt động có hiệu quả và phù hợp với nhu cầu thì bản thân sàn giao dịch đó phải chủ động trang bị cho mình một diện tích cho phù hợp. Nhưng, nếu xét về tính hợp lý thì quy định này chưa thực sự phù hợp, với diện tích là 50m2 là quá nhỏ để phù hợp cho những hoạt động cũng như nhân sự và khách hàng của sàn giao dịch bất động sản.
Thứ ba, quy định về mức xử phạt đối với sàn giao dịch bất động sản còn thấp.
Căn cứ vào Nghị định 121/2013/NĐ-CP về mức phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; Kinh doanh bất động sản; Khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; Quản lý công trình hạ tần kỹ thuật; Quản lý phát triển nhà và công sở. Riêng đối với mức phạt đối với những vi phạm của sàn giao dịch bất động sản còn thấp so với mức thu nhập mà sàn giao dịch có được từ hoạt động vi phạm pháp luật đó. Từ việc bất cập này, trên thực tế, các sàn giao dịch bất động sản bất chấp việc vi phạm và chấp nhận việc đóng phạt bởi mức phạt không thấm vào đâu so với mức lợi nhuận mà sàn đó nhận được, việc bất hợp lý này đã gây ra nhiều hệ lụy không đáng có cho thị trường bất động sản cũng như công tác quản lý thị trường này của các cơ quan chức năng.
Thứ tư, cơ chế quản lý, thanh tra, kiểm tra và giám sát chưa chặt chẽ. Xét về bản chất, sàn giao dịch bất động sản chính là công cụ để Nhà nước thực hiện việc quản lý thị trường bất động sản. Nhà nước không trực tiếp tham gia vào việc quản lý, tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản nhưng cũng có những biện pháp giám sát nhất định. Nhưng, nhìn nhận một cách khách quan, trong thời gian qua Nhà nước đã buông lỏng sự quản lý của mình đối với hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản hoạt động chủ yếu dựa vào những quy định chung của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và những quy định hướng dẫn kèm theo đó kết hợp với sự tương tác của thị trường bất động sản. Thiếu những cơ chế quản lý rõ ràng, chặt chẽ, hoạt động kiểm tra, thanh tra và giám sát chưa sát sao nên việc các sàn giao dịch bất động sản vi phạm pháp luật trở nên phổ biến hơn.
Thứ năm, thiếu những quy định chung về giá bất động sản. Hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản trên thực tế trở nên bất cập hơn khi không thống nhất được giá bất động sản giữa các sàn với nhau. Các sàn giao dịch chủ yếu dựa vào giá của Nhà đầu tư đưa ra hoặc dựa vào kinh nghiệm để định giá của bất động sản thêm vào đó là mức thu phí dịch vụ của mỗi sàn mỗi khác nên việc khác nhau về giá cả giữa các sàn là điều không tránh khỏi. Điều đó càng làm cho thị trường bất động sản nước ta càng thêm rối loạn và phức tạp hơn thay vì thực hiện vai trò ổn định thị trường như vai trò của sàn giao dịch bất động sản.
GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 56 SVTH: Lê Công Hậu
2.2.1.2 Những bất cập trong quá trình áp dụng pháp luật của sàn giao dịch bất động sản.
Như những lý lẽ được nhận định ở Chương 1 của bài luận này thì pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ra đời khá muộn từ đó việc áp dụng pháp luật lại càng muộn hơn. Chính vì thế, sàn giao dịch bất động sản đã phần nào không hoàn thành tốt vai trò điều tiết của mình cũng như hỗ trợ kém trong việc quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản. Với những sai phạm và hoạt động kém chất lượng sàn giao dịch bất động sản vẫn chưa lấy được lòng tin của người dân cũng như các chủ thể buộc phải sử dụng dịch vụ này. Có thể nói, hiệu quả của sàn giao dịch bất động sản trên thực tế vẫn chưa được như những gì các nhà làm luật kỳ vọng.
Trong phạm vi nghiên cứu của mình, phần này Người viết sẽ chỉ rõ những hạn chế, bất cập trong quá trình áp dụng pháp luật của sàn giao dịch bất động sản:
Thứ nhất, chất lượng của các sàn giao dịch bất động sản còn thấp. Thời gian qua, từ năm 2008 cho đến nay chúng ta đã thấy sự phát triển vượt bậc về số lượng của các sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam. Tuy nhiên, bên cạnh đó con số ngừng hoạt động, không có giao dịch hoặc không tìm được địa chỉ cũng không nhỏ. Đây là một thực trạng đáng báo động đối với chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản này. Lý giải cho hiện tượng trên ta có thể thấy hai trường hợp: Một là, các sàn giao dịch được lập ra để bán những sản phẩm của chính công ty mình, sau khi kết thúc dự án sàn giao dịch đó có thể bị bỏ không, tạm ngừng hoạt động; Hai là, cũng có rất nhiều sàn giao dịch được thành lập với mục đích kinh doanh nhưng với thị trường bất động sản khắc nghiệt như ở Việt Nam các sàn giao dịch bất động sản ấy cũng không thể tồn tại và hoạt động. Ngoài ra, đa số các sàn giao dịch bất động sản được thành lập nhưng không hoạt động tất cả các dịch vụ mà chỉ thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản điều này làm cho các sàn giao dịch bất động sản đi vào lối mòn cũ hay nói cách khác những sàn giao dịch bất động sản đó không khác gì “cò đất” trước đây.47
Thứ hai, bất động sản khi đưa lên sàn giao dịch khi chưa đủ điều kiện. Tuy đã được pháp luật quy định rõ sàn giao dịch muốn đưa bất động sản lên sàn để tiến hành giao dịch phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện cũng như sàn giao dịch đó phải tiến hành xác thực những thông tin liên quan bất động sản được đưa lên. Nhưng trên thực tế, quy định này chỉ là lý thuyết. Thông tin bất động sản trên sàn chưa thực sự đầy đủ như quy định, thiếu chi tiết chưa thực sự đáp ứng nhu cầu của thị trường cũng như các chủ thể giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản. Từ việc cung cấp thông tin không đầy đủ đã
47
Lô Thị An Na, Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Đại học quốc gia Hà Nội, Tr73.
GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 57 SVTH: Lê Công Hậu
dẫn đến nhiều sai phạm của các sàn giao dịch bất động sản điển hình như vào năm 2011 đoàn thanh tra liên ngành đã thanh tra 61 sàn giao dịch bất động sản tại địa bàn Hà Nội và đã phát hiện, xử lý 25 sàn vi phạm.48 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Thứ ba, hàng hóa bất động sản và dịch vụ chưa phong phú. Thực tế luôn khác xa những gì lý thuyết hoặc tưởng tượng. Hàng hóa bất động sản nghèo nàn, dịch vụ không phong phú là những gì đang diễn ra tại các sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam. Hiện tại, đa số các sàn giao dịch được lập nên là chỉ để bán chính sản phẩm của công ty mình không tiến hành hoạt động khai thác tìm kiếm các nguồn hàng khác dẫn đến việc không đáp ứng được những nhu cầu của người dân là điều dễ hiểu. Ngoài ra, đa số sàn giao dịch bất động sản chỉ thực hiện dịch vụ môi giới hoặc tư vấn bất động sản còn các dịch vụ khác thì rất ít các sàn giao dịch thực hiện điều này đã gây ra nhiều khó khăn, bất tiện cho các Nhà đầu tư cũng như khách hàng và càng làm cho hình ảnh của sàn giao dịch bất động sản càng xấu đi trong mắt họ.
Thứ tư, đội ngũ nhân sự của sàn giao dịch bất động sản thiếu chuyên nghiệp. Dù được Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 cũng như các văn bản hướng dẫn quy định rõ ràng về điều kiện chuyên môn, nghiệp vụ khi thực hiện hoạt động dịch vụ bất động sản trên sàn giao dịch bất động sản. Nhưng, trên thực tế việc người lao động có chứng chỉ hành nghề cũng chưa nói được gì về chất lượng. Luật chỉ quy định về điều kiện chứng chỉ hành nghề mà chưa quan tâm đến kinh nghiệm trong nghề của người lao động nhất là hoạt động trên một thị trường đầy biến động và hàng hóa có giá trị như bất động sản. Ngoài ra, cơ chế đào tạo và cấp chứng chỉ tràn lan như hiện nay thì làm sao có thể đảm bảo được chất lượng đầu ra hay chỉ đơn thuần là có chứng chỉ. Đây cũng là một trong những nguyên nhân làm cho chất lượng của sàn giao dịch bất động sản kém đi và làm cho hình ảnh cũng như uy tín của sàn giao dịch bất động sản trong mắt của Nhà đầu tư và khách hàng xấu đi.
2.2.2 Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản là một chủ thể mới hình thành ở Việt Nam nhưng với sự phát triển mạnh mẽ và phức tạp của thị trường bất động sản đã làm cho sàn giao dịch bất động sản có những bước phát triển cũng khá phức tạp. Chính vì vậy, pháp luật chưa thể lường trước được những yếu tố phức tạp này và phần nào cũng có những hạn
48 Tố Anh, Sẽ xử phạt 25 sàn giao dịch bất động sản Hà Nội, 21/01/2011, Báo điện tử của Bộ Xây dựng, http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/thoi-su/se-xu-phat-25-san-giao-dich-bat-dong-san-ha-noi.html [truy cập ngày 05-10-2014].
GVHD: ThS. Nguyễn Huỳnh Anh 58 SVTH: Lê Công Hậu
chế trong việc điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản. Trong phạm vi nghiên cứu của mình, bằng những phần phân tích bình luận ở trên, sau đây Người viết đưa ra một số giải pháp, đề xuất mang tính chất tham khảo để góp phần hoàn thiện pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam.
Thứ nhất, quy định chặt chẽ và hợp lý về điều kiện thành lập. Để một sàn giao dịch bất động sản thành lập và hoạt động có chất lượng thì điều kiện về nhân sự có chuyên môn, nghiệp vụ là yếu tố tương đối quan trọng. Với số lượng để thành lập sàn giao dịch bất động sản được quy định tại Khoản 2, Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 là quá thấp và chưa đảm bảo được chất lượng khi sàn giao dịch đưa vào hoạt động, cần thiết phải nâng số lượng này lên ở mức phù hợp nhằm đảm bảo sàn giao dịch bất động sản có thể duy trì hoạt động hiệu quả. Bên cạnh đó, không cần phải quy định tổng diện tích của sàn giao dịch bởi lẽ, việc một sàn giao dịch đã thành lập và có ý định hoạt động một cách hợp pháp thì nhất thiết sàn giao dịch đó phải tự mình đảm bảo cơ sở vật chất cho phù hợp với tình hình tài chính và quy mô cũng như hoạt động của sàn giao dịch đó.
Thứ hai, điều chỉnh chế tài xử phạt vi phạm đối với sàn giao dịch bất động sản, thành lập cơ quan chuyên nghành để kiểm tra hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản. Những quy định về mức phạt vi phạm đối với sàn giao dịch bất động sản được ghi nhận mới nhất ở Nghị định 121/2013/NĐ-CP là quá nhẹ. Chính vì vậy, cơ quan quản lý Nhà nước cần hoàn thiện chế tài xử lý đối với sàn giao dịch bất động sản