1.2.2.1 Trung Quốc
Cũng giống như Việt Nam, Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai. Dưới hệ thống kinh tế kế hoạch Xã hội chủ nghĩa (XHCN), quyền sở hữu tài sản đối với tài nguyên thiên nhiên và các phương tiện sản xuất phần lớn đều bị quốc hữu hóa ngay sau khi Đảng Cộng sản Trung Quốc nắm quyền lực vào năm 1949. Quá trình này được tiến hành song song với các “phong trào”: “Bước nhảy vĩ đại” (1957 – 1962); “Tập thể hóa đất đai ở nông thôn” (1963 – 1965); “Cách mạng văn hóa” (1966 – 1978). Tuy nhiên, việc quốc hữu hóa toàn bộ đất đô thị của nước này chỉ chính thức hoàn tất sau khi Hiến pháp 1982 được ban hành. Đất đô thị thuộc về Nhà nước và được quản lý bởi nhà nước Trung Quốc - người chịu trách nhiệm trước toàn xã hội. Quyền sở hữu đối với bộ phận đất đai này được chính thức gọi là sở hữu toàn dân XHCN (socialist people’s ownership). Là người đại diện cho toàn dân, về mặt lý thuyết, nhà nước Trung Quốc có toàn quyền của một chủ sở hữu. Theo học thuyết của chủ nghĩa Mác, đất đai lúc bấy giờ đã bị loại khỏi các giao dịch mang tính kinh tế ở Trung Quốc vì bản thân nó không có giá trị. Thay vào đó, hệ thống kinh tế kế hoạch hóa tập trung đã thực hiện phân phối đất đai theo các kênh hành chính (administration channels) mà theo đó người sử dụng đất (SDĐ) không bị buộc phải trả bất cứ khoản tiền nào cho việc SDĐ của mình. Tuy nhiên, họ cũng không được phép chuyển nhượng phần đất mà mình được sử dụng. Đất đai lúc bấy giờđược coi là một loại tài sản mang tính phúc lợi xã hội được phân phối miễn phí.
Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 17 kỳ hình thức nào. Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho người SDĐ để họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa. Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí. Quy định hạn chế nói trên rõ ràng đi ngược lại với quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế – xã hội cho nên chỉ phát huy được hiệu lực trong một thời gian ngắn. Người SDĐ trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi đất đai như một loại hàng hóa. Chính vì vậy, thị trường đất đai “không chính thức” – còn gọi là “chợ đen” (black market) nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung Quốc. Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu. Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này.
Do tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và nhu cầu về bất động sản lớn nên giá đất ở Trung Quốc nhìn chung không ngừng tăng.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc chuyển nhượng này có thểđược thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:
- Chuyển nhượng QSDĐ
Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự, cho nên chính quyền chỉđóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tưở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án.
Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu. Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 18 của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước vềđất đai.
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước vềđất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng.
Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển nhượng. Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận. Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này. Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ.
- Cho thuê QSDĐ
Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê. Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hai bên trong giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực. Nội dung chính của hợp đồng là bên thuê phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước đây để có được QSDĐ.
- Thế chấp QSDĐ
Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận QSDĐ tại các tổ chức tín dụng ởđịa phương để vay vốn. Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay. Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới.
Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của Trung Quốc.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 19 hút đầu tư nước ngoài diễn ra với tốc độ cao, quá trình đô thị hóa mạnh làm tăng nhanh nhu cầu về nhà ở đô thị cho cả dân cư trong nước và các nhà đầu tư nước ngoài với sựđa dạng về cấp độ chất lượng và giá cả. Đây là yếu tố từng gây ra hiện tượng sốt đất đô thị.
Hoạt động kinh doanh bất động sản ở Trung Quốc chịu sự điều tiết của một loạt các đạo luật như Luật ngân sách nhà nước, Luật quản lý đất đai, Luật kế hoạch hóa, Luật xây dựng, Luật đấu thầu công cộng, Luật bảo vệ môi trường, Luật hợp đồng, Luật tài chính (luật và các quy định điều chỉnh các khoản vốn vay, tài trợ, cho thuê, các quy định về ngoại hối và bảo hiểm), Luật thuế, Luật quản lý các doanh nghiệp có vốn nước ngoài, Luật doanh nghiệp, Luật đầu tư nước ngoài, Luật lao động, Luật bảo vệ quyền và lợi ích người tiêu dùng. Các đạo luật này tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động kinh doanh nhà đất đô thị ở Trung Quốc. Hệ thống pháp luật của Trung Quốc được hình thành trên cơ sở kết hợp giữa hệ thống tiền lệ pháp và thông luật phù hợp với điều kiện của Trung Quốc. Đây là hệ thống có khả năng kết hợp các điểm mạnh của hai hệ thống pháp luật này.
Như vậy, từ cơ chế giao đất không thu tiền chuyển sang có thu tiền; từ việc không giới hạn thời gian SDĐ chuyển sang xác định thời hạn SDĐ; và từ sự cứng nhắc chuyển sang cơ động, hệ thống SDĐ của Trung quốc đã đạt được cực điểm đầu tiên của mình.
Theo quy định của Luật đất đai của Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở hữu nhà nước ở đô thị được giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức: cấp đất (giao đất không thu tiền sử dụng đất), suất nhượng đất (giao đất có thu tiền sử dụng đất) và cho thuê đất. Trong trường hợp nhà nước cần thu hồi đất của người đang sử dụng để dùng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia, nhà nước có chính sách đền bù và tổ chức tái định cư cho người bị thu hồi đất. Với việc thành lập thị trường đất đai, đất đai ở hầu hết các thành phố và địa phương khác ở Trung Quốc đã được chuyển giao theo phương thức phải trả tiền cho Nhà nước.
Đầu năm 2004, Trung Quốc đã ban hành một văn bản quy định cấp chính phủ, tạo nhiều cơ hội cho các công ty bất động sản nước ngoài được bình đẳng với những nhà đầu tư trong nước. Theo văn kiện này, trong tương lai, quyền sử dụng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 20 đất cho các dự án thương mại sẽ được quyết định thông qua bán đấu giá công khai hay bán trực tiếp trên thị trường đất đai. Thị trường bất động sản Trung Quốc được ví như một chiếc nam châm thu hút rất nhiều công ty nước ngoài. Với thể chế thị trường được hoàn thiện hơn, cuộc cải cách nhà ở sâu rộng, thị trường tài chính “chín” hơn, chính sách giao dịch quyền sử dụng đất công khai, các doanh nghiệp xây dựng nước ngoài càng tự tin khi chen chân vào Trung Quốc. (Lưu Quốc Thái, 2006).
1.2.2.2 Hàn Quốc
Thị trường nhà đất đô thị Hàn Quốc tăng trưởng và giá nhà đất liên tiếp tăng là một trong những thách thức lớn nhất đối với chính phủ Hàn Quốc. Quá trình công nghiệp hóa diễn ra nhanh chóng đã tạo ra làn sóng dân cư từ vùng nông thôn đổ ra thành thị làm tăng mạnh giá nhà đất. Lĩnh vực này đã làm cho những người giàu nay lại càng giàu hơn. Hàn Quốc đã áp dụng nhiều biện pháp để giảm giá nhà đất như cứ 3 tháng một lần, Chính phủ tăng thuế, thắt chặt các quy định về dự án tái xây dựng chung cư và cho xây thêm các thị trấn vệ tinh. Đồng thời, một đạo luật mới được ban hành yêu cầu những người kinh doanh nhà đất phải báo cáo giá trị thật của các giao dịch liên quan đến nhà đất với nhà chức trách.
Hàn Quốc luôn chú ý tới những nhu cầu chuyên biệt của người già và người khuyết tật trong việc nâng cao chất lượng cuộc sống tại các khu dân cư. Theo yêu cầu của Bộ Xây dựng và Giao thông Hàn Quốc, 10 loại thiết bị thuận tiện sẽđược lắp đặt miễn phí cho những cư dân có tuổi và người khuyết tật sống tại các căn nhà chung cư mới thuê. Đối tượng sử dụng những căn nhà này sẽ là người già ởđộ tuổi từ 65 trở lên, những người khuyết tật độ 3 trở lên và những người khiếm thị, khiếm thính.
Các trang thiết bị miễn phí này bao gồm việc giảm thiểu số lượng cửa ra vào, đá lát chống trơn trượt cho phòng tắm, thay đổi hướng mở và đóng cửa, ghế ngồi trong phòng tắm, thay đổi thiết bịđiều khiển bình ga, thay đổi vị trí của video phone trong phòng, lắp đặt hệ thống báo động, tín hiệu hướng dẫn bằng âm thanh tại lối vào các khu chung cư, bồn rửa bát có lắp đặt thêm ghế ngồi sẽ được bán ra với giá phải chăng nhất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 21 khác sẽ phải bắt buộc được xây dựng theo luật hiện hành. Song có rất nhiều nhà xây dựng chung cư tư nhân không xây dựng những cơ sở này cho người già và người khuyết tật.
1.2.2.3 Singapore
Đây là quốc gia phát triển có thu nhập quốc dân bình quân đầu người cao, vấn đề giải quyết nhà ở cho dân cư thuộc các thành phần khác nhau không phải là một vấn đề đơn giản. Chính phủ Singapore vẫn phải có những hỗ trợ tài chính đáng kể cho những người thuộc diện thu nhập không cao thông qua các cơ quan chuyên trách của mình. Hơn 80% dân số, tương đương với 3,5 triệu người dân được sống trong những căn hộ do Ủy ban Phát triển nàh ở Singapore đầu tư. Hiện nay, Ủy ban này quản lý hơn 880.000 căn hộ, trong đó hơn 90% thuộc sở hữu cá nhân.
Chương trình nhà ở của Singapore có được thành công trên là nhờ kết hợp nhiều yếu tố. Quy hoạch các khu chung cư được thiết kế hợp lý ngay từ đầu nhằm mang lại trí tưởng tượng sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho người mua. Diện tích mỗi căn hộ cũng khác nhiều so với cách đây 40 năm, trước kia người dân chỉ cần những căn hộ có diện tích 35m2, nay tối thiểu phải 60 m2 với 2 - 3 phòng ngủ.
Ủy ban phát triển nhà được thành lập từ những năm 80 của thế kỷ XX với dự định chỉ xây nhà cho thuê, nhưng 4 năm sau, Chính phủ quyết định phải bán những căn hộ đó. Thủ tướng Lý Quang Diệu cho rằng, phải để người dân sở hữu một tài sản nào đó để họ gắn bó, chăm lo nó và cho cả đất nước. Để dân chúng có thể mua được nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng họ có thể trích dưới 20% thu nhập trả tiền mua nhà, đồng thời thiết lập Quỹ nhà ở Trung ương (một dạng của quỹ bảo hiểm) bắt buộc cả xã hội tham gia, giá bán nhà được trợ cấp sẽ thấp hơn giá thị trường.
Các nhà kiến trúc¸ xây dựng cũng rất quan tâm tới tính cộng đồng vì Singapore mang đặc tính đa văn hóa với nhiều dân tộc cùng chung sống. Đồng thời, mỗi khu đô thị lại có bản sắc riêng. Đặc biệt, những cá nhân có nhu cầu mua căn hộ gần nơi ở của bố mẹ sẽđược ưu tiên và được trợ cấp nhiều hơn.
Sang những năm 90, Chính phủ có chương trình đổi mới khu căn hộ cũđể nó tiếp tục hấp dẫn và người dân không di chuyển sang các khu mới. Ngoài ra, Chính
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 22 phủ có hệ thống tái phát triển khu cũ bằng cách tăng cường xây dựng các khu mới xen kẽ. Những hộ nào sống ở căn hộ đó 40 năm có thể di rời sang khu căn hộ mới gần đấy hấp dẫn hơn, những gia đình trẻ chưa có điều kiện có thểở khu căn hộ cũ.
Nhằm thu hút đầu tư trong nước vào chương trình nhà ở, tháng 7- 2003, Singapore thực hiện chính sách công ty hóa các cơ quan trực thuộc Ủy ban Phát triển nhà như xây dựng, thiết kế… và một trong các công ty tư nhân nổi tiếng là Subana. Năm 2006, Chính phủ mở rộng các dự án và áp dụng nguyên tắc thị trường một cách mạnh mẽ hơn.
1.2.2.4. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước:
Từ những bài học của các nhà nghiên cứu về sự hình thành và điều tiết quyền sử dụng đất đô thịở một số nước, có thể rút ra những kết luận sau:
Thứ nhất, cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường bất động sản, đặc biệt là những vấn đề rất cơ bản như thị trường bất động sản tại Việt Nam là gì