3.3.6.1 Những kết quả đạt được
Hòa chung vào sự phát triển chung của Thành phố, Quận Long Biên từ khi thành lập đến nay với tốc độ đô thị hóa nhanh, kinh tế xã hội phát triển đã được xếp vào các vị trí đứng đầu các quận tiêu biểu của Thành phố trên tất cả các mặt. Cùng với tốc độ đô thị hóa cao, nhiều chung cư được xây dựng mới, nhiều tuyến đường được mở rộng và chỉnh trang lại. Bộ mặt đô thị của quận đang tỏa sắc. Qua 10 năm thành lập, công tác tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ về nhà đất có những bước tiến mạnh, việc thực hiện quyền sử dụng đất của người dân trên địa bàn quận đã đạt được những kết quả khả quan, cụ thể như sau:
1. Trong số các quyền mà pháp luật cho phép các chủ sử dụng đất được thực hiện, ở quận Long biên các hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực hiện quyền: chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho và quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. Trong đó, việc thực hiện các quyền chủ yếu diễn ra với đất ở; đất vườn, ao liền kề mấy năm trở lại đây mới sôi động.
2. Sự hiểu biết pháp luật nói chung và văn bản quy định vềđất đai nói riêng của người dân đã được nâng tầm. Người dân đã ý thức được trách nhiệm và quyền lợi của mình trong các giao dịch dân sự, giao dịch vềđất đai.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 76 bị phục vụ cho công tác giải quyết hồ sơ nhà đất được chú trọng, đáp ứng kịp thời yêu cầu phát triển của thị trường đất đai nói chung và nhu cầu thiết yếu về thực hiện quyền SDĐ của công dân nói riêng.
3.3.6.2 Những mặt tồn tại
Là một quận mới thành lập nên mọi hoạt động kinh tế - xã hội, cơ cấu tổ chức đã, đang dần được hoàn thiện. Chính vì vậy, bên cạnh những kết quả đạt được, việc thực hiện quyền sử dụng đất tại quận cũng gặp không ít những khó khăn, tồn tại:
1. Tình hình thực hiện QSDĐ của người sử dụng đất diễn ra ở các phường của quận Long Biên có sự khác biệt. Có địa phương diễn ra sôi động nhưng cũng có địa phương diễn ra trầm lắng. Những địa phương diễn ra sôi động là những phường có tốc độ phát triển kinh tế mạnh, cơ cấu kinh tế phát triển công nghiệp, thương mại dịch vụ. Những phường mà nền kinh tế chủ yếu nhờ vào nông nghiệp hoặc buôn bán nhỏ lẻ thì các giao dịch về đất đai ít xảy ra. Điều đó cũng phần nào phản ánh sự chênh lệch, không đồng đều trong chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất và trong phát triển sản xuất, kinh doanh giữa các địa phương. Ngoài ra quy hoạch tổng thểđất đô thị, quy hoạch chi tiết đường đô thị cũng có ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình thực hiện các QSDĐ, đặc biệt là quyền chuyển nhượng QSDĐ.
2. Do quy định chưa cụ thể của các văn bản pháp luật về một số quyền SDĐ như chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp, cho thuê lại QSDĐ, góp vốn bằng giá trị QSDĐ nên người sử dụng đất thường né tránh không đăng ký và không thực hiện tại quận.
3. Quá trình giải quyết hồ sơ còn chưa phối hợp thống nhất giữa các phòng chuyên môn, Chi cục thuế quận và các phòng ban khác liên quan.
3.3.6.3 Nguyên nhân của những tồn tại
Theo khảo sát tình hình và những vấn đề còn tồn tại ở quận Long Biên, có thể do một số nguyên nhân sau đây:
* Nguyên nhân khách quan:
1. Pháp luật đất đai nói chung và những quy định các QSDĐ nói riêng còn chậm được phổ biến đến cơ sở, tài liệu cung cấp cho địa phương còn thiếu và chưa kịp thời. Qua điều tra cho thấy một bộ phận nhân dân vẫn chưa nắm bắt được thay
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 77 đổi về các khoản thu phí theo quy định như không thu thuế chuyển quyền sử dụng đất mà thay vào đó là thuế thu nhập cá nhân của người có đất chuyển quyền, lệ phí trước bạ nhà đất giảm từ 1% xuống còn 0,5%; Một số trường hợp cán bộ địa phương không nắm bắt được đầy đủ hệ thống văn bản pháp luật đang còn hiệu lực thi hành hay hết hiệu lực thi hành.
2. Trình tự thủ tục khai báo để thực hiện các QSDĐ của người sử dụng đất còn rườm rà, phức tạp, người dân còn phải qua nhiều cửa, nhiều công đoạn. Các cơ quan chuyên môn chưa có sự phối hợp nhịp nhàng như Phòng Tài nguyên & Môi trường, Phòng Tài chính, Phòng Quản lý - Đô thị quận trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng.
3. Các hoạt động về QSDĐ là những giao dịch dân sự diễn ra thường xuyên với số lượng lớn, do Văn phòng đăng ký QSDĐ chịu trách nhiệm xử lý, nhưng đến nay Văn phòng đang phải gánh vác một lượng công việc quá tải dẫn đến thời gian xử lý các công việc về quản lý đất đai nói chung cũng như việc thực hiện các QSDĐ nói riêng bị chậm trễ, thời gian thụ lý hồ sơ còn kéo dài, gây ách tắc.
4. Các quy định về nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp chuyển quyền SDĐ chưa hợp lý, thiếu công bằng và còn mang nặng tư tưởng tận thu cho ngân sách, do đó, chưa khuyến khích được người sử dụng đất đến làm các thủ tục chuyển quyền SDĐ tại cơ quan nhà nước, cụ thể là:
- Về tiền sử dụng đất: Nhưđã phân tích ở trên, một bộ phận người sử dụng đất có nguồn gốc do thừa kế của cha ông để lại nhưng không có giấy tờ về QSDĐ theo quy định tại Nghị định 17/1999/NĐ-Chính phủ (có trường hợp không có giấy tờ, có trường hợp giấy tờ bị thất lạc) và do đó khi làm thủ tục để được cấp GCNQSDĐ lại phải nộp tiền sử dụng đất (nộp 100% nếu đã sử dụng đất, xây nhà ởổn định sau ngày 01/07/2004 đối với đất đô thị). Những người sử dụng đất rơi vào các trường hợp này thường không chấp nhận việc nộp tiền sử dụng đất và lựa chọn việc chuyển QSDĐ trao tay nhau.
- Về thuế chuyển quyền SDĐ: việc tính thuế chuyển quyền SDĐ chỉ tính theo vụ việc mà không phân biệt được giữa trường hợp chuyển quyền SDĐ do yêu cầu của đời sống với trường hợp đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản. Từ đó
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 78 không khuyến khích được việc tập trung đất đai cho những người thực sự có nhu cầu SDĐ, không điều tiết được thu nhập của những người đầu cơ, kinh doanh bất động sản, lợi dụng tình hình tăng giá đất để kiếm lời.
* Nguyên nhân chủ quan:
1. Qua điều tra cho thấy, tâm lý chung trong nhân dân là ngại phải đến gặp cơ quan nhà nước, người dân lấy sự tin tưởng nhau là chính, họđiều chỉnh các quan hệ đất đai với nhau trong mối quan hệ hàng xóm, bạn bè, quen biết truyền thống. Việc điều chỉnh quan hệ đất đai theo cách này tuy có những mặt tốt như giữđược truyền thống gắn bó đoàn kết trong cộng đồng làng xã xưa kia, nhưng ngày nay, trong cơ chế thị trường với những mối quan hệ đang ngày càng mở rộng vượt ra khỏi một làng xã thì việc điều chỉnh quan hệ đất đai chỉ dựa trên sự tin tưởng lẫn nhau đã không còn phù hợp, không những thế nó còn trở thành nguyên nhân làm tăng số lượng những vụ tranh chấp, khiếu kiện vềđất đai, gây mất ổn định xã hội.
2. Sự không ổn định của đội ngũ cán bộ địa chính phường đã gây khó khăn cho việc quản lý, theo dõi một cách liên tục quá trình sử dụng, chuyển dịch đất đai, gây thất lạc hồ sơ quản lý đất đai.
3. Hồ sơđịa chính đo vẽ trước năm 1993 của một số phường bị thất lạc hoặc không đầy đủ, việc cấp đất trái thẩm quyền không có hồ sơ nên việc lập hồ sơ cấp GCNQSDĐ còn gặp nhiều khó khăn.
4. Công tác tổ chức quản lý Nhà nước về việc thực hiện QSDĐ (quản lý thị trường QSDĐ) còn yếu kém, chưa được đào tạo, bồi dưỡng nhiều.
5. Số lượng cán bộ của Văn phòng đăng ky quyền sử dụng đất quá mỏng, chưa chuyên sâu tập trung trong khi hồ sơ giao dịch của công dân lại quá nhiều.
3.4 Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng đất theo pháp luật
Pháp luật đất đai là một bộ phận cấu thành nên hệ thống pháp luật của Nhà nước, do đó, nó có đầy đủ những thuộc tính của hệ thống pháp luật nói chung và một trong những thuộc tính đó là tính thống nhất. Tất cả các hành vi (về quản lý và sử dụng đất đai) của mọi thành viên trong xã hội đều áp dụng chung một hệ thống quy phạm pháp luật vềđất đai do Nhà nước ban hành, đồng thời không cho phép mỗi ngành, mỗi
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 79
(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});