Theo quy định của Quyết định 158/2002/QĐ-UB ngày 25/11/2002 và Quyết định 156/2004QĐ-UB ngày 15/10/2004 của UBND Thành phố Hà Nội, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hộ gia đình, cá nhân làm thủ tục đăng ký biến động tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND quận (đối với giấy chứng nhận do UBND quận cấp), hoặc tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội thuộc Sở Tài nguyên và môi trường (đối với giấy chứng nhận do UBND thành phố cấp).
Khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp các khoản thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo quy định tại Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/09/2008 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 47/2003/NĐ- CP ngày 12 tháng 5 năm 2003 của Chính phủ về lệ phí trước bạ. Ngoài ra, người sử dụng đất phải nộp lệ phí địa chính (là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết các công việc về địa chính) theo Thông tư số 63/2002/TT-BTC ngày 24/7/2002 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện các quy định pháp luật về phí, lệ phí. Mức thu đối với trường hợp chứng nhận đăng ký biến động về đất đai của các cá nhân, hộ gia đình trong các quận,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 61 phường, thị xã là 15.000 đ/lần; Và phí thẩm định địa chính (là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp QSDĐ có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định) theo Thông tư 97/2006/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 16/10/2006 và Quyết định số 15/2009/QĐ - UBND ngày 09/1/2009 của UBND Thành phố Hà Nội. Đối với hồ sơ sang tên, chuyển dịch thì mức thu được tính bằng 0,15% tổng giá trị chuyển nhượng, nhưng tối đa không vượt quá 5.000.000 đồng/hồ sơ và tối thiểu không dưới 100.000 đồng/hồ sơ.
Tổng hợp số liệu tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Long Biên từ năm 2009 đến năm 2014 được thể hiện trong bảng 3.5.
Bảng 3.5: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Long Biên từ năm 2009-2014
Đơn vị tính: vụ Tên phường 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Toàn quận 3856 6189 4265 2355 2632 2859 Đức Giang 102 159 159 100 102 110 Phúc Đồng 204 246 186 103 131 142 Giang Biên 256 375 316 59 104 98
(Nguồn: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Long Biên)
Qua bảng 3.5 cho ta thấy, từ năm 2009 đến năm 2014 trên địa bàn quận Long Biên đã có 22.156 vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Năm 2009 là 3.856 vụ, năm 2010 là 6.189 vụ, năm 2011 là 4.265 vụ, năm 2012 là 2.355 vụ, năm 2013 là 2.632 vụ và năm 2014 là 2.859 vụ) thực hiện đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất. Số lượng người chuyển nhượng đất đến đăng ký biến động tăng lên từ năm 2009 đến năm 2010 (là thời gian diễn ra các cơn “sốt đất”), và có xu hướng giảm xuống từ năm 2011 đến năm 2014 (là giai đoạn nền kinh tế thế giới và kinh tế Việt Nam khủng hoảng, suy thoái). Chứng tỏ các văn bản pháp lý của Nhà nước quy định việc thực hiện quyền sử dụng đất ngày càng tinh gọn thuận
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 62 lợi hơn cho người dân và ý thức chấp hành pháp luật của người dân đã được nâng cao.
Việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất các năm 2009, 2010 tăng rất nhiều so với các năm 2011, 2012 và 2013. Đặc biệt năm 2010 số vụ chuyển nhượng là 6.189 vụ chiếm 27,93% tổng số vụ trong cả giai đoạn 2009 – 2014. Điều này chứng tỏ nhu cầu về đất của các hộ gia đình, cá nhân tại quận Long Biên ngày càng tăng cao theo tiến trình phát triển đô thị của quận. Năm 2012 có 2.355 vụ chuyển nhượng thấp nhất trong giai đoạn 2009-2014, là năm trên thế giới một số nước bị khủng hoảng nợ công đã làm ảnh hưởng đến khả năng tài chính của người dân.
Trong giai đoạn 2009-2014, phường Giang Biên có số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhiều nhất trong 3 phường điều tra với tổng số vụ là 1.208 vụ, so với 732 vụ tại phường Đức Giang và 1.012 vụ tại phường Phúc Đồng. Năm 2009, số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Đức Giang, Phúc Đồng, Giang Biên lần lượt là 102 vụ, 204 vụ và 256 vụ. Các năm 2010, 2011, phường Giang Biên có sự tăng mạnh về số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất (năm 2010: 375 vụ, năm 2011: 316 vụ). Đây cũng là thời điểm một loạt các dự án giải phóng mặt bằng được triển khai thực hiện tại phường Giang Biên (dự án xây dựng khu đô thị mới Việt Hưng, dự án xây dựng tuyến đường 48m, dự án khu tái định cư phường Giang Biên), làm tăng nhu cầu sử dụng đất của người dân. Đó là lý do vì sao trong giai đoạn 2009-2011, phường Giang Biên có sự tăng mạnh về số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Năm 2012, 2013, số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các phường điều tra có xu hướng giảm so với các năm 2009- 2011, do đây là thời gian nền kinh tế thế giới và Việt Nam đang trong giai đoạn khủng hoảng, khó khăn. Cụ thể: năm 2012, số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Đức Giang, Phúc Đồng, Giang Biên lần lượt là 100 vụ, 103 vụ và 59 vụ; năm 2013 là 102 vụ, 131 vụ và 104 vụ; năm 2014 là 110 vụ, 142 vụ và 98 vụ.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 63
Bảng 3.6: Ý kiến người dân về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Long Biên
STT Nội dung điều tra Đơn vị tính Phường Đức Giang Phường Phúc Đồng Phường Giang Biên Tổng 1 Tổng số vụ chuyển nhượng vụ 34 38 30 102 Trong đó: Đất ởđô thị 34 36 24 94 Đất nông nghiệp 0 2 6 8 2 Diện tích m2 2.521,6 3.102,3 3.037,9 8.661,8 3 Tình hình thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất vụ 3.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 28 27 20 48
3.2. Chỉ khai báo tại UBND phường 2 3 5 12
3.3. Giấy tờ viết tay có người làm chứng 3 5 1 27 3.4 Giấy tờ viết tay không có người làm chứng 1 3 4 15
3.5 Thỏa thuận miệng 0 0 0 0 4 Tính pháp lý của thửa đất giao dịch vụ 4.1 Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 32 37 26 95 4.2 Các giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất khác 2 1 4 7 4.3 Thửa đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp 0 0 0 0 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra)
Tổng hợp từ phiếu điều tra cho thấy, trong 150 phiếu điều tra có 102 phiếu người dân đã thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tổng diện tích đất là 8.661,8 m2.
Trên địa bàn phường Đức Giang có 34 vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất với diện tích đất là 2.521,6 m2. Về tình hình thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất: trong 34 vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có 28 vụ người dân đã hoàn tất tất cả các thủ tục pháp lý theo quy định, 02 vụ chỉ khai báo tại UBND phường, 03 vụ chuyển nhượng dưới hình thức giấy tờ viết tay có người làm chứng và 01 vụ giấy tờ viết tay không có người làm chứng. Về tính pháp lý của thửa đất giao dịch: 32 vụ thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và 02 vụ có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất khác.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 64 Trên địa bàn phường Phúc Đồng có 38 vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất với diện tích đất là 3.102,3 m2. Về tình hình thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất: trong 38 vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có 27 vụ người dân đã hoàn tất tất cả các thủ tục pháp lý theo quy định, 03 vụ chỉ khai báo tại UBND phường, 05 vụ chuyển nhượng dưới hình thức giấy tờ viết tay có người làm chứng và 03 vụ giấy tờ viết tay không có người làm chứng. Về tính pháp lý của thửa đất giao dịch: 37 vụ thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và 01 vụ có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất khác.
Trong giai đoạn 2009-2014, trên địa bàn phường Phúc Đồng thực hiện nhiều dự án giải phóng mặt bằng, đẩy nhu cầu vềđất tăng lên, việc chuyển nhượng đất diễn ra sôi động. Số vụ chuyển nhượng của phường Phúc Đồng nhiều nhất trong 3 phường nghiên cứu.
Trên địa bàn phường Giang Biên có 30 vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất với diện tích đất là 3.037,9 m2. Về tình hình thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất: trong 30 vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có 20 vụ người dân đã hoàn tất tất cả các thủ tục pháp lý theo quy định, 05 vụ chỉ khai báo tại UBND phường, 01 vụ chuyển nhượng dưới hình thức giấy tờ viết tay có người làm chứng và 04 vụ giấy tờ viết tay không có người làm chứng. Về tính pháp lý của thửa đất giao dịch: 26 vụ thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và 04 vụ có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất khác.
Kết quảđiều tra cho thấy hầu hết các vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất người dân đều đã hoàn tất các thủ tục pháp lý theo quy định, chứng tỏ việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai đã tác động đến nhận thức của người dân, làm thay đổi thói quen “mua bán trao tay” như trước đây. Các vụ chuyển nhượng dưới hình thức giấy tờ viết tay có/không có người làm chứng chủ yếu là các trường hợp hai bên chuyển nhượng là họ hàng, anh em.