- Thuỷ văn, địa chất khu đất:
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ P
2.2.4. Giải pháp trong nội dung lập dự án:
* Giải pháp trong nội dung nghiên cứu thị trường dự án:
Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, cách đây vài năm vẫn là một thị trường tạo ra lợi nhuận cao, nhưng trong một hai năm trở lại đây, thị trường bất động sản lại trở nên ảm đạm, do vậy trong thời gian tới nếu không nắm bắt và nghiên cứu kỹ thị trường, các nhà kinh doanh Bất động sản như PV2 sẽ dễ dàng rơi vào bẫy của thị trường. Việc nghiên cứu thị trường là vô cùng quan trọng, đặc biệt là dự đoán được thị trường trong tương lai, nhưng đây là điểm đang còn yếu trong công tác lập dự án tại Công ty, những dự báo về cung cầu thị trường các dự án được lập chỉ mới đưa ra được những nhận định chung chung mà chưa có con số cụ thể, do vậy chưa tính toán được chính xác quy mô, giá cả dự án.
Khi nghiên cứu thị trường, việc đầu tiên phải hiểu và quan tâm khách hàng, xem xét và dự đoán thị hiếu của khách hàng về sản phẩm nhà ở, vì mỗi khi hoàn thành sản phẩm dự án thì không thể sửa đổi. Muốn dự đoán được điều này phải biết phân đoạn thị trường và xác định đặc điểm những khách hàng tiềm năng nhất để tạo ra những sản phẩm phù hợp đáp ứng được nhu cầu khách hàng, như là tâm lý khách hàng là nhà chung cư hay nhà đất, sản phẩm dự án là nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại,… Ví dụ, đối với dự án xâydựng nhà ở CBCNV NMLD Dung Quất, có thể phân đoạn thị trường thành khách hàng có thu nhập cao và khách hàng có thu nhập thấp, nhân viên trong nhà máy lọc dầu và nhân viên làm việc tại các công ty khác cùng khu vực, nhân viên làm việc lâu dài và nhân viên làm việc ngắn trong một vài năm, cán bộ trong nước và cán bộ nước ngoài,… để từ đó thay đổi những đặc điểm của dự án, lựa chọn những phương thức bán hàng, marketting cho phù hợp. Nếu dự án xuất phát từ nhu cầu của khách hàng thì sẽ tạo được chỗ đứng của dự án trên thị trường.
Công tác tiếp thị cho dự án cũng rất quan trọng, nó ảnh hưởng trực tiếp đến tính cạnh tranh của dự án, vì các dự án bất động sản đến khi hoàn thành đã ứ đọng một lượng chi phí lớn và thời gian dài, nếu không nhanh chóng lấy lại, công ty có thể gặp nhiều khó khăn hơn, Vốn được huy động từ khách hàng trong thời gian thực hiện cũng là một nguồn vốn lớn và quan trọng, tận dụng tốt nguồn vốn này giúp cho Công ty thực hiện đầu tư một cách nhanh chóng và hiệu quả, tuy nhiên để thu hút được lượng lớn vốn từ khách hàng thì công tác tiếp thị phải được ưu tiên từ đầu dưa án. Cách tiếp thị cho dự án thông qua trung gian như các trung tâm môi giới cũng rất quan trọng, vì hiện nay, tâm lý của người mua bất động sản đều chủ yếu qua các trung gian môi giới. Ngoài ra, các phương thức để quảng bá sản phẩm như trên truyền hình, báo chí cũng rất được ưa chuộng nhưng tại Công ty thì chưa thực sự làm tốt vấn đề này. Do vậy, công tác tiếp thị, cạnh tranh cho sản phẩm nếu được đưa vào trong lập dự án sẽ giúp ích rất nhiều cho thực hiện đầu tư sau này.
Vì nghiên cứu thị trường là một công việc đòi hỏi ngoài những kiến thức về lý thuyết còn phải đòi hỏi những kiến thức về kinh tế, xã hội của người lập dự án, là một công việc không thể ngồi một chỗ. Do vậy;., Công ty nfh.;ếu cần phải lập ra một đội ngũ chuyên trách về nghiên cứu thị trường, những cán bộ chuyên trách này sẽ là những cán bộ nghiên cứu về thị trường trong từng nhóm lập dự án. Vì vậy, công tác nghiên cứu thị trường sẽ được đầu tư đúng mức hơn, các cán bộ sẽ có nhiều kinh nghiệm hơn đảm bảo hiệu quả cao cho các dự án được lập.
Nội dung nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật tại Công ty là khá đầy đủ và chi tiết. Các dự án được lập chủ yếu là xây dựng nhà ở, văn phòng, tuy có lượng vốn lớn nhưng kỹ thuật cũng không thật sự phức tạp, các dự án có nhiều đặc điểm chung nên khía cạnh kỹ thuật có cũng không phải đầu tư quá nhiều. Tuy nhiên, để nội dung kỹ thuật dự án được đánh giá cao thì khi đưa ra những phương án thi công, giải pháp về kiến trúc, về cơ sở hạ tầng dự án nên có so sánh với các dự án có đặc điểm tương tự, giải pháp tương tự để từ đó đưa ra những giải pháp tối ưu, khả quan nhất. Khi thiết kế, trong cảnh quan dự án nên tận dụng được những cảnh quan xung quanh, hay tạo được những nét đặc trưng cho sản phẩm dự án mà yêu cầu kỹ thuật đặt ra không cao, như vậy có thể vừa tiết kiệm được chi phí lại nâng cao tính thẩm mỹ cho dự án. Nghiên cứu kỹ thuật cũng đòi hỏi người lập phải có nhiều kinh nghiệm thực tiễn trong nhiều công trình xây dựng để đảm bảo tính khả thi và tính toán chính xác về mặt kỹ thuật cho dự án.
*Giải pháp cho phân tích tài chính dự án:
Đây là phân tích quan trọng, không chỉ riêng cho chủ đầu tư mà còn đối với các cơ quan có thẩm quyền khác. Để có thể phân tích tài chính một cách chính xác, các nội dung về phân tích thị trường, kỹ thuật, quản lý và nhân sự dự án cũng phải được phân tích một cách chính xác.
Trong phân tích tài chính các dự án tại công ty, các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế thường không được đề cập đầy đủ, chỉ mới có 3 chỉ tiêu chủ yếu là NPV, IRR, T, đây là những chỉ tiêu cơ bản nhất, tuy nhiên, các chỉ tiêu khác như tỷ suất lợi nhuận RR, điểm hòa vốn (BEP), tỷ số về khả năng trả nợ dự án, tỷ suất lợi ích trên chi phí (B/C),… ít được thấy đề cập. Doanh thu và chi phí dự án cũng không được đề cập đầy đủ theo từng năm, do vậy các tính t;,.’;’,..’oán về doanh thu, chi phí không được khách quan.
Tỷ suất chiết khấu của dự án thay vì lấy bằng tỷ suất ngân hàng, phải được tính bằng cách:
RRi = Trong đó:
Wipv: lợi nhuận thuần thu được năm i tính theo mặt bằng hiện tại Iv0: vốn đầu tư tại thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động.
Tuy tỷ suất chiết khấu dự án xây dựng nhà ở cán bộ công nhân viên nhà máy lọc dầu Dung Quất đã tính theo công thức này nhưng hầu hết các dự án khác tại công ty đều không áp dụng.
Khi phân tích khía cạnh tài chính dự án, nhất thiết phải có phân tích tính chắc chắn của các chỉ tiêu hiệu quả bằng phương pháp phân tích độ nhạy về các rủi ro về giá bán, chi phí khả biến, lãi suất vay,… và dự báo về ảnh hưởng của chúng trong tương lai để xác định độ an toàn cho chỉ tiêu về tài chính dự án.
* Giải pháp cho nội dung phân tích khía cạnh kinh tế - xã hội dự án:
Phân tích khía cạnh kinh tế - xã hội của dự án tại công ty nhìn chung là sơ sài, đặc biệt là trong tính toán, một số dự án còn bỏ qua, một số chỉ đưa ra về mặt tích cực, mặt tiêu cực ít được nhắc đến, hoặc nhắc đến một cách sơ sài, như chỉ nêu ra ô nhiễm không khí, ô nhiễm tiếng ồn trong mức độ cho phép, nhưng không nói rõ ô nhiễm như thế nào, ảnh hưởng như thế nào đối với người dân xung quanh dự án.
Các chỉ tiêu tính toán về kinh tế - xã hội như NPV (e), giá trị gia tăng thuần (NAV), tỷ số lợi ích kinh tế B/C(e),… đều chưa được đề cập.
Muốn tính chỉ tiêu hiệu quả, đầu tiên phải xác định lại về mặt tính toán, ví dụ đối với các khoản thuế phải nộp, tiền sử dụng đất, tiền lương lao động, các khoản lãi suất vay, phải tra khác,…là một khoản thu nhập và các khoản trợ cấp, bù giá, ưu đãi hỗ trợ đầu tư,… lại là một khoản chi phí; giá cả của hàng hóa phải được tính theo giá trị thật của nó; hệ số chiết khấu được tính theo chi phí xã hội thực tế của vốn và còn căn cứ vào mức lãi suất trên thị trường quốc tế.
Từ những thay đổi trong;,;’,.’’,. tính toán như trên, có thể tính toán các chỉ tiêu hiệu quả theo các công thức:
- Giá trị gia tăng thuần NAV:
NAV= O – ( MI + I) Trong đó:
NAV: Giá trị sản phẩm thuần túy gia tăng do dự án đem lại. Cho biết mức đóng góp trực tiếp của dự án cho tăng trưởng kinh tế của một quốc gia. Giá trị gia tăng thuần chính là mức chênh lệch giữa giá trị đầu vào và giá trị đầu ra .
O: Giá trị đầu ra của dự án
MI: Giá trị đầu vào vật chất thường xuyên và các dịch vụ mua ngoài theo yêu cầu để đạt được đầu ra trên.
I: Vốn đầu tư bao gồm chi phí xây dựng nhà xưởng và mua sắm máy móc thiết bị.
- Giá trị hiện tại ròng kinh tế NPV(e):
NPV(e) ∑ = + − = n i rs i CEi BEi 0 (1 )
Trong đó:
BEi: Lợi ích kinh tế của dự án tại năm thứ i của đời dự án. Đây chính là các khoản thu của dự án sau khi đã có những điểu chỉnh về nội dung các khoản mục được coi là thu về giá cả theo yêu cầu của phân tích kinh tế.
CEi: Chi phí kinh tế của dự án tại năm thứ i của đời dự án. Đây là các khoản chi của dự án sau khi đã có những điều chỉnh về nội dung các khoản mục được coi là chi về giá cả theo yêu cầu của phân tích kinh tế.
rs: tỷ suất chiết khấu xã hội
Dự án được chấp nhận trên góc độ hiệu quả của toàn bộ nền kinh tế khi NPV(e) > 0 - - Tỷ suất lợi ích – chi phí kinh tế B/C(e):
B/C(E) = ∑ ∑ = = + + n i i n i i rs CEi rs BEi 0 0 ) 1 ( ) 1 ( Trong đó:
BEi: Lợi ích kinh tế của dự án tại năm thứ i của đời dự án CEi: Chi phí kinh tế của dự án tại năm thứ i của đời dự án rs: tỷ suất chiết khấu xã hội
Dự án được chấp nhận trên góc độ hiệu quả của toàn bộ nền kinh tế khi B/C(e) >1 Ngoài các chỉ tiêu có thể tính toán được, khi phân tích cần quan tâm đến các kết quả không thể tính toán của dự án như tạo công ăn việc làm, tạo cảnh quan môi trường,… và các tác động tiêu cực như ô nhiễm môi trường,…
Khía cạnh kinh tế - xã hội của dự án, đặc biệt là các dựa án mang tính xã hội luôn là nội dung đáng quan tâm của các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước. Vì vậy, nếu phân tích tốt khía cạnh này sẽ giúp dự án có thêm cơ sở để được phép đầu tư, ngoài ra chủ đầu tư có thể loại bỏ các dự án không mang lại lợi ích cho xã hội.