- Thuỷ văn, địa chất khu đất:
1.6.1. Sự cần thiết, mục tiêu đầu tư và cơ sở pháp lý của dự án:
• Sự cần thiết phải đầu tư:
Mục này đã thể hiện rất rõ khả năng về thị trường của dự án bằng cách đưa ra con số thống kê về lực lượng lao động của Nhà máy lọc dầu Dung Quất, kế hoạch phát triển của Nhà máy lọc dầu Dung Quất, thể hiện sự cấp bách của dự án đối với Nhà máy và thành phố Vạn Trường:
“Khu kinh tế Dung Quất ngày càng phát triển và từng bước trở thành hạt nhân tăng trưởng của Vùng kinh tế trọng điểm miền Trung. Các lĩnh vực đầu tư phát triển tại khu vực như luyện cán thép, cơ khí chế tạo, hóa dầu – hóa chất có quy mô lớn và nhu cầu sử dụng nhiều lao động.
Theo số liệu thống kê của Ban quản lý Khu kinh tế Dung Quất, hiện nay Khu kinh tế đã thu hút gần 12.000 lao động; dự báo đến năm 2015cần đến 25.000 lao động. Riêng trong năm 2011, toàn khu kinh tế thu hút 13.500 lao động (Nguồn: Chinhphu.net)
Đặc biệt, việc đầu tư xây dựng Nhà máy lọc dầu Dung Quất là nhiệm vụ chính trị và là mục tiêu phát triển kinh tế trọng tâm của Khu kinh tế Dung Quất nói riêng và của đất nước nói chung. Dự án đòi hỏi phải tập trung một lượng lớn lao động có tay nghề cao từ khắp mọi miền đất nước và kể cả chuyên gia nước ngoài đến làm việc lâu dài.
Trong những năm tháng đầu năm 2011, nhà máy lọc dầu Dung Quất đã phát huy hoạt động đến 100% công suất. Lực lượng lao động của nhà máy hiện nay là 1.700 người. Theo kế hoạch, nhu cầu phát triển có thể trên 2000 lao động trong những năm tiếp theo.
Sau những bước phát triển tạo đà của Nhà máy lọc dầu Dung Quất, Chính phủ Việt Nam đã có kế hoạch phát triển giai đoạn 2 nâng công suất từ 6,5 triệu tấn hiện nay lên 10 triệu tấn. Với quy mô công suất 10 triệu tấn chắc chắn Nhà máy lọc dầu Dung Quất sẽ thu hút càng nhiều lao động hơn.
Để người lao động an tâm làm việc và xác định cuộc sống lâu dài tại khu kinh tế hay Nhà máy lọc dầu Dung Quất thì việc ổn định chỗ ở là tính tất yếu đóng vai trò quyết định đến tinh thần cũng như sự cống hiến của người lao động.
Việc hội tụ đông đảo người lao động về Khu kinh tế Dung Quất nói chung hay Nhà máy lọc dầu Dung Quất nói riêng đã làm nảy sinh nhu cầu nhà ở trong khu vực. Để chiến lược phát triển khu kinh tế Dung Quất thành công và bền vững thì các cấp thẩm quyền cần chú trọng đến chiến lược phát triển quỹ đất và nhà ở trong khu vực.
Như vậy, việc đầu tư xây dựng Dự án Khu nhà ở CBCNV NMLD Dung Quất vô cùng cần thiết và cấp bách với các lý do:
- Là điều kiện cần thiết để thực hiện chính sách thu hút nguồn nhân lực về làm việc cho Nhà máy lọc dầu Dung Quất;
- Là một trong những tác nhân kích thích sự phát triển nhanh chóng của thành phố Vạn Tường trong quy hoạch;
- Góp phần ổn định an ninh quốc phòng, trật tự xã hôi, thúc đẩy sự phát triển của Nhà máy lọc dầu Dung Quất nói riêng và KKT Dung Quất nói chung,…”
• Mục tiêu của dự án.
“1. Mục tiêu cụ thể:
- Cụ thể hóa nội dung đề án quy hoạch chi tiết xây dựng (điều chỉnh) tỷ lệ 1/500 khu nhà ở CBCNV NMLD Dung Quất tại khu đô thị Vạn Tường đã được BQL KKT Dung Quất phê duyệt tại quyết định số 294/QĐ-BQL ngày 29/10/2010;
- Xây dựng một khu đô thị đạt tiêu chuẩn, gồm cả khu nhà ở và khu công trình công cộng, dịch vụ, hạ tầng đồng bộ, văn minh hiện đại. Khu nhà ở hài hòa với môi trường và cộng đồng dân cư trong khu vực, phù hợp với cuộc sống công nghiệp hiện đại;
- Tạo điều kiện thuận lợi, ưu đãi cho CBCNV làm việc tại nhà máy lọc dầu Dung Quất ổn định nhà ở;
- Giảm thiểu sức ép về nhu cầu nhà ở cho CBCNV của nhà máy lọc dầu Dung Quất nói riêng hay của KKT Dung Quất nói chung;
- Phục vụ mục đích xã hội, giải quyết nhu cầu thực tế về nhà ở cho CBCNV nhà máy lọc dầu Dung Quất, tạo điều kiện ổn định đời sống sinh hoạt lâu dài tại đô thị Vạn Tường của CBCNV nhà máy. Mục tiêu của dự án là cung cấp nhà ở cho CBCNV Nhà máy lọc dầu Dung Quất với chi phí giá thành hợp lý, không vì lợi nhuận; dự án chỉ mang tính an sinh xã hội, không vì mục đích thương mại. Do vậy cần sự hỗ trợ về cơ chế, ưu đãi đối với dự án từ các cơ quan ban ngành địa phương và hỗ trợ về mặt tài chính từ Tập đoàn Dâu khí Quốc gia.
2. Mục tiêu chiến lược:
- Cụ thể hóa Điều chỉnh quy hoạch xây dựng chung thành phố Vạn Tường đã được UBND tỉnh Quảng Ngãi phê duyệt tại QĐ số 259/QĐ-UBND ngày 13/2/2009;
- Phân bổ đất đai và đề xuất cơ chế quản lý sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả đối với nguồn tài nguyên đất và tài nguyên khác;
- Làm cơ sở nền tảng để phát triển kinh tế, phát triển xã hội bền vững.”
• Căn cứ pháp lý của dự án.
Căn cứ pháp lý của dự án được chia thành 2 phần là luật áp dụng và các văn bản pháp lý liên quan.
Về phần luật áp dụng, dự án này cũng giống như các dự án khác đều căn cứ vào các văn bản luật về luật đầu tư (2005), luật doanh nghiệp (2005), Luật xây dựng (2003), luật bảo vệ môi trường (2005), Luật nhà ở (2005), Luật đất đai (2003), Luật kinh doanh bất động sản (2006); Các nghị định NĐ-CP về việc hướng dẫn thực hiện các luật trên, nghị định NĐ-CP về quy hoạch, kế hoạch tái sử dụng đất, thu hồi đất bồi thường hỗ trợ đất (2009); quyết định 108/2006/NĐ-TTg của thủ tướng chính phủ về việc thành lập và ban hành quy chế hoạt động của KKT Dung Quất; Thông tư của Bộ xây dựng hướng dẫn nội dung về lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình; giấy phép xây dựng và tổ chức quản lý dự án (2009); Các quyết định của UBND về việc quy định về mật độ cây trồng, đơn giá, và nguyên tắc bồi thường khi được nhà nước thu hồi áp dụng tại tỉnh Quảng Ngãi (2005); quyết định về việc tái định cư, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi áp dụng trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi (2010).
Đối với phần các văn bản pháp lý liên quan, các văn bản pháp luật thể hiện chi tiết hơn liên quan đến dự án. Vì là dự án đã được phê duyệt trước đó nên có rất nhiều các văn bản liên quan, cụ thể:
“- Quyết định số 4211/QĐ-UB ngày 18/12/2008 UBND tỉnh Quảng Ngãi về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 Khu dân cư chuyên gia thành phố Vạn Tường.
- Quyết định số 186/QĐ-UB ngày 31/1/2001 của UBND tỉnh Quảng Ngãi về việc cấp địa điểm xây dựng khu nhà ở CBCNV Công ty Liên doanh Nhà máy lọc dầu Việt – Nga (nay là Ban quản lý Dự án nhà máy lọc dầu Dung Quất).
- Chứng chỉ quy hoạch số 132-CCQH/DQ ngày 16/3/2004 của Ban quản lý khu kinh tế Dung Quất.
- Công văn số 2134/UBND ngày 12/9/2005 của UBND tỉnh Quảng Ngãi V/v chủ trương đầu tư xây dựng khu nhà ở cho CBCNV nhà máy lọc dầu Dung Quất.
- Công văn số 1235/BQL-KHĐT ngày 06/10/2006 của BQL KKT Dung Quất V/v thỏa thuận chủ trương đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật khu dân cư để phân lô cấp đất cho CBCNV nhà máy lọc dầu Dung Quất.
- Công văn số 3767/UBND – CNXD ngày 14/12/2007 của UBND tỉnh Quảng Ngãi V/v chỉnh sửa quy định giá đất thô áp dụng cho dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở CBCNV nhà máy lọc dầu Dung Quất.
- Thông báo số 132/TB-UBND ngày 5/5/2008 của UBND tỉnh Quảng Ngãi V/v kết luận của đồng chí Nguyễn Xuân Huế - Chủ tịch UBND tỉnh giải quyết vướng mắc trong công tác bồi thường, GPMB khu giới thiệu toàn cảnh và cơ chế thực hiện dự án đầu tư khu nhà ở CBCNV nhà máy lọc dầu Dung Quất.
- Công văn số 1346/UBND-CNXD ngày 19/5/2008 của UBND tỉnh Quảng Ngãi V/v xin đặc cách giảm 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở cho CBCNV nhà máy lọc dầu Dung Quất.
- Hợp đồng hợp tác đầu tư số 31/2008 HĐHT – LDDQ – PVI Invest ngày 30/7/2008 về việc thực hiện dự án Khu nhà ở CBCNV Nhà máy lọc dầu Dung Quất và Phụ lục số 01 ngày 30/3/2011.
- Quyết định số 294/QĐ – BQL ngày 29/10/2010 của BQL KKT Dung Quất về phê duyệt (điều chỉnh) quy hoạch chi tiết 1/500 khu nhà ở CBCNV nhà máy lọc dầu Dung Quất.
- Công văn số 1283/BQL-PTĐT ngày 16/12/2011 của Ban quản lý KKT Dung Quất về việc thỏa thuận đầu nối hệ thống nước thải sinh hoạt dự án.
- Nghị quyết số 3212//NQ-DKVN ngày 15/4/2011 của Tập đoàn Dầu khí Viêt Nam về việc chuyển giao Dự án nhà ở CBCNV NMLD Dung Quất cho Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển PVI làm chủ đầu tư.
- Công văn số 2707/UBND-CNXD ngày 26/9/2011 của UBND Quảng Ngãi về một số nội dung liên quan dự án khu nhà ở CBCNV NMLD Dung Quất theo đó chủ trương cho Công ty Cổ phần Đầu tư PV2 làm chủ đầu tư.
- Biên bản bàn giao chủ đầu tư dự án ngày 19/12/2011 giữa Công ty Cổ phần Đầu tư PV2, Ban QLDA NMLD Dung Quất và Công ty TNHH MTV Lọc hóa dầu Bình Sơn.
- Quyết định số 29/QĐ-BQL ngày 11/1/2012 của BQL KKT Dung Quất về phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500.
- Công văn số 3821/UBND-CNXD ngày 28/12/2011 của UBND tỉnh Quảng Ngãi về cơ chế thực hiện dự án Khu nhà ở CBCNV Nhà máy lọc dầu Dung Quất;”
Nhận xét của sinh viên: Sự cần thiết, mục tiêu đầu tư và cơ sở pháp lý của dự án được các cán bộ lập dự án thể hiện rất đầy đủ và chi tiết, có những nhận định và
luận cứ rõ ràng. Đặc biệt, dự án đã đưa ra được các lý do thể hiện sự cần thiết và cấp bách cần phải thực hiện dự án, cả về phía địa phương và chủ đầu tư. Mục tiêu của dựa án cũng thể hiện những tiêu chí rất rõ ràng, nhất quán, thể hiện ý định đầu tư của chủ đầu tư. Về cơ sở pháp lý đã được các cán bộ lập dự án nêu đầy đủ các văn bản pháp lý liên quan đến dự án, vì đây là một dự án đã có quyết định đầu tư của Tỉnh Quảng Ngãi từ trước nên có nhiều văn bản liên quan đến chủ trương đầu tư dự án từ phía địa phương cũng đã được đề cập.