- Thuỷ văn, địa chất khu đất:
3 Đất giao thông và công trình hạ tầng 52.147 24,
1.6.5. Phân tích tài chính dự án:
* Xác định tổng mức đầu tư:
Bảng 10: Tổng mức đầu tư – Dự án xây dựng nhà ở CBCNV – NMLD Dung Quất:
TT KHOẢN MỤC CHI PHÍ GIÁ TRỊ (vnđ)
Trước thuế Thuế VAT Sau thuế
I CHI PHÍ XÂY DỰNG 335.785.700.671 33.578.570.067 369.364.270.7381 Chi phí XD hạ tầng kỹ thuật 321.421.584.631 32.142.158.463 353.563.743,094 1 Chi phí XD hạ tầng kỹ thuật 321.421.584.631 32.142.158.463 353.563.743,094 2 Chi phí XD công trình kiến trúc 229.525.243.699 22.952.524.370 252.477.768.069 II CHI PHÍ B.THƯỜNG CPMB 10.923.118.100 19.523.421 10.942.641.521 III TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 38.009.860.929 0 38.009.860.929 IV CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN 4.624.292.287 462.429.229 5.086.721.515 V CHI PHÍ TƯ VẤN ĐTXD CT 13.245.776.468 1.320.007.171 14.565.783.639 VI CHI PHÍ KHÁC 2.632.375.592 210.506.091 2.842.881.682 VII CHI PHÍ DỰ PHÒNG 55.072.267.560 5.507.226.756 60.579.494.316 VIII L.VAY TRONG Q.TRÌNH TC 22.335.255.883 2.233.525.588 24.568.781.471 TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 482.628.647.490 43.331.788.332 525.960.435.811
Ngoài bảng tổng mức đầu tư cho toàn bộ dự án, các cán bộ lập dự án còn lập bảng tổng mức đầu tư tính cho từng giai đoạn thực hiện dự án. Giai đoạn 1 có tổng mức đầu tư sau thuế là 484.410.928.197 và giai đoạn 2 có tổng mức đầu tư sau thuế là 53.452.424.182.
Bảng 11: Bảng dự kiến cơ cấu VĐT dự án xây dựng nhà ở CBCNV NMLD Dung Quất:
(Ghi chú: vốn vay ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng có lãi suất 19%/năm)
TT Hạng mục Giá trị (đồng) Tỷ lệ/Tổng VĐT
1 Tổng chi phí đầu tư xây dựng 525.960.435.811 100,00%
2 Vốn tự có 101.244.701.412 19,25%
3 Vốn huy động hợp pháp từ khách hàng 100.278.330.868 19,07% 4 Vốn tái đầu tư từ doanh thu 208.209.701.220 39,59%
5 Vốn vay 91.658.920.840 17,43%
6 Lãi vay 24.568.649.063 4,67%
Hình thức và tiến độ huy động vốn và phương án hoàn trả vốn vay cũng được đề cập:
“Hình thức huy động vốn:
- Nguòn vốn vay: Chủ đầu tư ký hợp đồng vay vốn của Ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng (hồ sơ vay vốn theo yêu cầu của đơn vị cho vay);
- Nguồn vốn huy động hợp pháp:
Ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia goap vốn hoặc bên tham gia hợp tác đầu tư sẽ được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận ( chỉ được tối đa không quá 20% lượng nhà trong dự án);
Ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với khách hàng để huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước;
Chủ đầu tư ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II.
Tiến độ huy động vốn:
- Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: thực hiện các công việc như: lập dự án đầu tư, thiết kế bản vẽ thi công; khảo sát địa hình địa chất, đền bù GPMB,… dự kiến sẽ sử dụng vốn tự có để đầu tư.
- Giai đoạn đầu tư:
Thi công hệ thống hạ tầng kỹ thuật (san nền, giao thông, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện ngoài nhà, cây xanh công viên,…) và phần móng nhà ở dự kiến sẽ sử dụng kết hợp vốn huy động hợp pháp, một phần vốn tự có của chủ đầu tư và một phần vốn vay của các tổ chức tín dụng.
Thi công phần thân nhà ở: dự kiến sẽ sử dụng kết hợp vốn huy động hợp pháp và một phần vốn vay của các tổ chức tín dụng.
Nộp tiền sử dụng đất: dự kiến sẽ sử dụng vốn huy động hợp pháp của khách hàng.
Phương án hoàn trả vốn vay:
Trong quá trình đầu tư xây dựng, nhu cầu vốn cho dự án sẽ được huy động từ nguồn vốn tự có của Chủ đầu tư; vốn huy động từ khách hàng, phần còn thiếu sẽ đi vay từ các tổ chức cho vay tín dụng.
Việc trong quá trình xây dựng, phần vốn huy động từ khách hàng sẽ được sử dụng để bù đắp chi phí xây dựng. Trường hợp vốn huy động từ khách hàng trong kỳ lớn hơn chi phí xây dựng trong kỳ thì phần huy động dôi ra sẽ được trả vào các khoản vay tín dụng của kỳ trước.”
* Lập báo cáo tài chính dự kiến cho từng thời kỳ dự án. • Dự tính chi phí từ hoạt động dự án.
Chi phí của dự án kết thúc khi dự án xây dựng xong hay chi phí dự kiến của dự án chính là tổng mức đầu tư của dự án.
• Dự tính doanh thu :
Doanh thu dự án là các khoản thu khách hàng mang lại từ việc bán các căn nhà dự án xây dựng. Để dự tính doanh thu, các cán bộ lập dự án đã lập bảng tính tổng doanh thu từ các giai đoạn và các loại nhà (nhà ở liền kề, nhà song lập, nhà vườn, khu vực công cộng) theo từng quý từ quý III năm 2012 đến quý III năm 2017. Tổng doanh thu dự tính được là 539.829.540.598.
• Bảng cân đối thu – chi và dự tính dòng tiền của dự án:
Bảng cân đối thu chi và dự tính dòng tiền của dự án được các cán bộ lập trong 6 năm từ năm 2012 đến năm 2017. (Phụ lục 1)
* Tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính.
Giá trị quy về hiện tại:NPV=-34.395.773.975 đồng Tỷ suất thu hồi vốn nội bộ: IRR= 3,11%
(chi tiết xem phụ lục 2)
Nhận xét của sinh viên: Nhìn chung phân tích tài chính của dự án khá đầy đủ. Quy mô đầu tư được tính toán rất chi tiết cho từng hạng mục để đưa ra kết quả cuối cùng; nguồn vốn và phương án về vốn cũng được dự trù đầy đủ; đã có sự tính toán cân nhắc trong thu chi của dự án; năng lực của chủ đầu tư cũng được đề cập; tính toán các chỉ tiêu hiệu quả đã có cơ sở, đặc biệt khi tính chỉ tiêu NPV đã lấy tỷ suất cho từng năm tùy thuộc vào cơ cấu nguồn vốn mỗi năm. Tuy nhiên, các chỉ tiêu tính toán chưa đầy đủ, chỉ tính hai chỉ tiêu cơ bản là NPV và IRR, dự án không có điểm hòa vốn và thời gian thu hồi vốn, các chỉ tiêu khác chưa được đề cập.
Tỷ suất chiết khấu cả dự án được tính bằng 19% theo lãi suất vay ngân hàng, do vậy cũng không chính xác vì tỷ suất chiết khấu là tính bởi tỷ suất lợi nhuận (chi phí cơ hội) của tất cả các nguồn vốn.
Phân tích tài chính dự án chỉ mới xem xét về mặt tĩnh của dự án, chưa xem xét các yếu tố bất định, rủi ro, chưa có sự phân tích độ nhạy dự án trong khi nền kinh tế hiện nay không được ổn định, do vậy chưa thể khẳng định độ an toàn và chính xác về tài chính cho dự án.