- Thuỷ văn, địa chất khu đất:
1.6.2. Phân tích thị trường – phương án kinh doanh.
Phần phân tích thị trường dự án được thể hiện qua các nội dung về nhu cầu thị trường, sản phẩm dự án và phương án kinh doanh.
a, Nhu cầu thị trường:
Phần nhu cầu thị trường dự án đã thể hiện được rõ về tình hình cung cầu hiện tại và khả năng về thị trường về sản phẩm nhà ở cho CBCNV tại đây trong tương lai cũng như khả năng cạnh tranh với các sản phẩm nhà ở khác:
“- KKT Dung Quất phát triển là nơi hội tụ đông đảo người lao động một cách nhanh chóng và đột biến. Hiện tượng này chắc chắn sẽ làm nảy sinh nhu cầu sử dụng đất ở và nhà ở tại khu vực.
- NMLD Dung Quất đã đi vào sản xuất với xu hướng ổn định, phát triển. Nhu cầu tuyển dụng lao động của nhà máy ngày càng tăng cao và cần sự ổn định lâu dài, bền vững nên việc đáp ứng về chỗ ở cho người lao động là hết sức bức thiết.
- Đến cuối năm 2010, KKT Dung Quất đã có 12.000 lao động. Trong đó NMLD Dung Quất đã có 1031 lao động. Theo kế hoạch, năm 2011 thì KKT thu hút thêm 13.500 lao động. Số lượng lao động tại NMLD Dung Quất cũng phải tăng thêm 2000 người khi nhà máy này đi vào hoạt động ổn định 100% công suất. Với lực lượng lao động này cũng đã hình thành một nhu cầu thị trường nhà ở hết sức bức xúc.
- Mặt khác, thực tế tại Dung Quất là vùng đất hoang sơ, hiện trạng nhà ở trong dân địa phương còn thô sơ và tạm bợ do điều kiện kinh tế kém phát triển cũng là yếu tố phát sinh nhu cầu nhà ở không nhỏ trong tương lai.
- Đồng thời, KKT Dung Quất được quy hoạch để phát triển công nghiệp nên quỹ đất được ưu tiên để phát triển các nhà máy sản xuất. Diện tích đất ở trong tương lai sẽ vô cùng khan hiếm nếu không nằm trong những vùng quy hoạch đất ở chiến lược của KKT.
- Thành phố Vạn Tường đã được quy hoạch và dần được phát triển thành đô thị nên nhu cầu nhà ở tại đây cũng phát triển và khan hiếm theo quy luật chung của thị trường bất động sản đô thị.
- Khu nhà ở cho CBCNV NMLD Dung Quất là hạng mục đầu tư chiến lược của Tập đoàn Dầu khí Việt Nam trong kế hoạch phát triển ngành công nghiệp hóa dầu Quốc gia.”
b, Sản phẩm của dự án:
Sản phẩm của dự án được miêu tả:
“Hình thành một khu đô thị loại IV có hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ, có cảnh quan môi trường hài hòa, phù hợp với định hướng phát triển của KKT Dung Quất trong tương lai.
Hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật gồm: - Hệ thống đường giao thông và bãi đỗ xe; - Hệ thống điện sinh hoạt, điện chiếu sáng; - Hệ thống cấp nước sinh hoạt;
- Hệ thống thoát nước mưa, nước thải; - Hệ thống thông tin liên lạc;
Các công trình công cộng phục vụ đời sống cộng đồng: - Các khu công viên cây xanh;
- Trường học, nhà trẻ, mẫu giáo,…;
- Trung tâm thương mại và dịch vụ tổng hợp; Các công trình nhà ở:
- Nhà ở có vườn; - Nhà ở song lập; - Nhà ở liền kề; - Nhà ở chung cư
Chi tiết quy mô xây dựng nhà ở trong dự án như sau:
Bảng 7: Quy mô xây dựng nhà ở theo quy hoạch được duyệt:
TT Nội dung Số lượng nhà Tổng diện tích đất ở phần lô (m2) Diện tích lô đất trung bình (m2) Số tầng Tổng diện tích sàn xây dựng (m2) 1 2 3 4 5 6 7 1 Nhà liền kề 199 27.526 138 3 59.382 2 Nhà song lập 129 24.897 193 3 37.755 3 Nhà vườn 94 28.818 307 2 27.083 Tổng 422 81.241 124.220
Bảng 8: Quy mô xây dựng nhà trong dự án:
Quy mô xây dựng nhà tầng 1 Quy mô xây dựng nhà theo quy hoạch Tỷ lệ Số lượng nhà Diện tích sàn XD (m2) Tỷ lệ Số lượng nhà Diện tích sàn XD (m2) 1 2 3 4 5 6 7 8 1 Nhà ở liền kề 70% 139 13.856 30% 60 17.815 2 Nhà song lập 70% 90 8.809 30% 39 11.326 3 Nhà vườn 70% 66 9.479 30% 28 8.125 Tổng 32.144 127 37.266
Ưu điểm sản phẩm của dự án được thể hiện rõ:
“1. Ưu điểm về vị trí chiến lược:
+ Địa điểm dự án thuộc phạm vi quy hoạch của thành phố Vạn Tường, vị trí khu nhà ở mang tính bền vững.
+ Khu nhà ở CBCNV NMLD Dung Quất nằm ở vị trí trung tâm của thành phố sẽ có giá trị tăng cao trong tương lai khi hệ thống hạ tầng kỹ thuật được xây dựng hoàn chỉnh và đưa vào sử dụng.
+ Khu nhà ở có cảnh quan và tầm nhìn đẹp. 2. Ưu điểm về mô hình và chất lượng:
+ Sản phẩm của dự án (các loại nhà ở) được tổ chức nghiên cứu, thiết kế một cách khoa học, sáng tạo, có nhiều ưu điểm phù hợp với đời sống kinh tế xã hội hiện đại và được tổ chức công đoàn NMLD Dung Quất trưng cầu ý kiến đồng ý đóng góp của tập thể CBCNV và trình các cấp thẩm quyền lựa chọn, phê duyệt.
+ Tổng thể dự án được thiết kế theo quy hoạch với tiêu chuẩn môi trường xanh, sạch, tạo không gian sống lý tưởng, đảm bảo sự phát triển bền vững trong tương lai.
+ Dự án được triển khai xây dựng dưới sự quản lý, điều hành bởi Công ty Cổ phần Đầu tư PV2. Đây là đơn vị hoạt động chuyên nghiệp trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản nên đã có nhiều trải nghiệm, có điều kiện áp dụng nhiều tính ưu việt trong công trình đã được đúc kết từ các dự án tương tự mang lại cho sản phẩm của dự án tính hoàn hảo nhất.
+ Vì dự án phục vụ nội bộ, không mang tính lợi nhuận thương mại nên giá thành sản phẩm đảm bảo khả năng cạnh tranh cao nhất (giá thành thấp) trong thị trường kinh doanh bất động sản.
+ Do điều kiện xây dựng có nhiều thuận lợi như khối lượng san lấp mặt bằng thấp, chi phí đền bù ở giai đoạn 1 nhỏ,… cùng các chính sách ưu đãi đầu tư nên giá thành đầu tư cho dự án hợp lý, thuận lợi so với mặt bằng chung so với các dự án bất động sản trong khu vực.”
c, Phương án kinh doanh.
Xác định khả năng cạnh tranh của dự án:
“ Dự án khu nhà ở CBCNV NMLD Dung Quất với mục tiêu chính là phục vụ nhu cầu về nhà ở cho CBCNV công tác tại nhà máy lọc dầu Dung Quất. Việc tiêu thụ sản phẩm chỉ mang tính phân phối nội bộ nên Dự án không có tính chất cạnh tranh thương mại.
Tổng thể NMLD Dung Quất năm 2012 sẽ có trên 2000 CBCNV trong khi dự án khu nhà ở chỉ tạo ra 422 ngôi nhà ở. Như vậy, khả năng dự án cũng chưa đáp ứng đủ nhu cầu hiện tại của đơn vị. Tập đoàn Dầu khí Việt Nam vẫn phải chú trọng hơn đến chiến lược đầu tư để giải quyết bài toán nhà ở cho CBCNV NMLD Dung Quất nói riêng và CBCNV công tác trong ngành dầu khí nói chung trên địa bàn KKT Dung Quất tỉnh (như nhà máy Bio – Ethanol Dung Quất, nhà máy sản xuất Polypropylen,…)
Đồng thời, tại KKT hiện nay vẫn chưa có các dự án đầu tư xây dựng và cung cấp nhà ở, đất ở; do vậy, tính cạnh tranh thương mại về thị trường kinh doanh bất động sản ở KKT Dung Quất chưa cao.”
Vì đây là Dự án mang tính chất xã hội nên giá bán nhà ở cũng được tính theo chi phí xây dựng chứ không dựa vào giá cả các bất động sản khác để lấy tiêu chuẩn để đưa ra giá bán nhà ở đây:
“Giá bán nhà ở:
Nguyên tắc tính giá bán nhà: Giá bán nhà sẽ được cấu thành từ các khoản phí đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, chi phí xây dựng nhà, chi phí đền bù – giải phóng mặt bằng, quản lý dự án, tư vấn đầu tư xây dựng, thuế, chi phí tài chính, các chi phí khác có liên quan trong hoạt động đầu tư và 3% chi phí quản lý cho PV2.”
Sau khi chỉ ra giá trị hạ tầng kỹ thuật, giá trị xây thô công trình, giá trị đất cụ thể, các cán bộ lập dự án đưa ra đơn giá nhà ở được ước tính cho cả 2 giai đoạn xây dựng. Sau đây là ước tính đơn giá nhà trong dự án của giai đoạn 1: (phụ lục 1)
Đối với đơn giá các hạ tầng công trình công cộng và dịch vụ xung quanh dự án cũng được dự kiến như sau:
“ Đối với công trình Trung tâm Thương mại – Dịch vụ, Trường học, Chủ đầu tư sau khi đầu tư hạ tầng kỹ thuật sẽ tiếp tục đầu tư xây dựng theo quy hoạch được duyệt hoặc chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp (cấp II) có nhu cầu đầu tư theo quy định của pháp luật.
Đơn giá bán có hạ tầng dự kiến là:
+ Với đất Trung tâm Thương mại – Dịch vụ : 691.337 đ/m2 đất + với đất trường học: 730.790 đ/m2 đất
+ Với đất chung cư: 768.341 đ/m2 đất”
d. Khả năng thanh toán của khách hàng:
Sau khi đưa ra giá bán các căn nhà, các cán bộ lập dự án đã xem xét, phân tích về khả năng thanh toán của khách hàng:
“Khách hàng của dự án chủ yếu là CBCNV làm việc tại NMLD Dung Quất và CBCNV công tác trong ngành dầu khí. So với mặt bằng chung trong xã hội thì người lao động trong lĩnh vực này có thu nhập khá cao, có thể là một trong những đơn vị có mức lương bình quân cao nhất trong nền kinh tế quốc dân hiện nay. Mặt khác, việc thanh toán tiền mua nhà, Tập đoàn Dầu khí Việt Nam đã ra Nghị quyết số 6059/NQ-DKVN ngày 07/07/2011 về việc phê duyệt chủ trương đầu tư các khu nhà ở dành cho CBCNV vận hành các nhà máy do PVN làm chủ đầu tư, vì vậy, CBCNV sẽ được sự hỗ trợ, ưu đãi tài chính từ Tập đoàn để ổn định chỗ ở. Các biện pháp hỗ trợ như mua nhà trả chậm qua lương / vay tài chính ưu đãi lãi suất…
Trường hợp CBCNV NMLD Dung Quất không đăng ký hết số lượng nhà trong thời gian thực hiện dự án, Chủ đầu tư có thể bán cho các đối tượng là các CBCNV công tác trong ngành dầu khí trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi như Nhà máy Bio – Ethanol Dung Quất, Công ty đóng tàu dầu khí Dung Quất, Nhà máy sản xuất Polypropylen,…
Bên cạnh các chính sách hỗ trợ và ưu đãi, CBCNV NMLD Dung Quất còn được thuận lợi trong điều kiện thanh toán do Chủ đầu tư áp dụng phương thức thanh toán linh hoạt theo tiến độ dự án.”
Nhận xét của sinh viên: Về phần nghiên cứu thị trường của dự án đã được phân tích bằng các nhận định và dự báo về tiềm năng thị trường nhà ở trong tương lai từ thị trường hiện tại, nhưng vẫn chưa đưa ra được những con số cụ thể mà chỉ theo suy nghĩ chủ quan của nhà đầu tư. Các tính toán về số lượng, chất lượng, giá cả nhà, … của dự án chưa có sự tham khảo, phân tích từ số lượng, chất lượng, giá cả nhà,… hiện tại nên chưa thấy độ tin cậy cao. Tuy nhiên, các cán bộ lập dự án đã biết vận
dụng các phương pháp thu thập thông tin và dự báo để phân tích thị trường, đã thể hiện rõ ưu điểm sản phẩm của dự án và phương án kinh doanh.