2. Mục ựắch và yêu cầu của ựề tài
1.3.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ựộng của văn phòng ựăng ký quyền sử
pháp ựối với một thửa ựất xác ựịnh vào hồ sơ ựịa chắnh nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ựấtỢ (Quốc hội nước CHXHCNVN, 1993).
Luật dành riêng một chương quy ựịnh các thủ tục hành chắnh trong quản lý và sử dụng ựất ựai theo phương châm tạo ựiều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng ựất hợp pháp thực hiện ựầy ựủ quyền và nghĩa vụ sử dụng ựất của mình.
- Hệ thống đăng ký ựất ựai có hai loại là ựăng ký ban ựầu và ựăng ký biến ựộng.
+ đăng ký ban ựầu ựược thực hiện khi Nhà nước giao ựất, cho thuê ựất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất cho tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân.
+ đăng ký biến ựộng - ựăng ký những biến ựộng ựất ựai trong quá trình sử dụng do thay ựổi diện tắch (tách, hợp thửa ựất, sạt lở, bồi ựắp...), do thay ựổi mục ựắch sử dụng, do thay ựổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng ựất.
- Cơ quan ựăng ký ựất ựai: Cơ quan quản lý ựất ựai ở ựịa phương có VPđKQSDđ là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ ựịa chắnh gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ ựịa chắnh, phục vụ người sử dụng ựất thực hiện các quyền và nghĩa vụ (Tôn Gia Huyên, 2007).
1.3.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ựộng của văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất. sử dụng ựất.
1.3.2.1 Chủ trủủng, chắnh sách của Đủng và Nhà nủủc vủ củi cách hành chắnh.
đại hội đại biểu toàn quốc đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX ựã xác ựịnh mục tiêu xây dựng nền hành chắnh nhà nước dân chủ, trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện ựại hóa, chủ trương tiếp tục ựẩy mạnh thực hiện cải
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 17 cách hành chắnh trong ựó có giải pháp tách cơ quan hành chắnh công quyền với tổ chức sự nghiệp. Ộđổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành chắnh, kiên quyết chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, Ộxin Ờ choỢ và sự tắc trách vô kỷ luật trong công việcỢ (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005).
Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 4 tháng 5 năm 1994 của Chắnh phủ về cải cách một bước thủ tục hành chắnh trong giải quyết công việc của công dân và tổ chức.
Quyết ựịnh số 136/2004/Qđ-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ tướng Chắnh phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chắnh Nhà nước giai ựoạn 2001 Ờ 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chắnh dân chủ trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện ựại hóa, nhiệm vụ này ựược xác ựịnh là một trong ba giải pháp cơ bản ựể thực hiện chiến lược phát triển kinh tế.
Quyết ựịnh số 181/2003/Qđ-TTg ngày 4 tháng 9 năm 2003 của Thủ tướng Chắnh phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế Ộ một cửaỢ tại các cơ quan hành chắnh Nhà nước ở ựịa phương (Quốc hội, Luật ựất ựai năm 1988).
1.3.2.2 Củ sủ pháp lý vủ tủ chủc và hoủt đủng của VPĐKQSDĐ.
a. Luật đất ựai năm 2003
Luật đất ựai năm 2003 quy ựịnh:
-Ộ Việc ựăng ký quyền sử dụng ựất ựược thực hiện tại VPđKQSDđ trong các trường hợp: Người ựang sử dụng ựất chưa ựược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất; Người sử dụng ựất thực hiện quyền chuyển ựổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ựất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ựất, Người sử dụng ựã có giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ựược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép ựổi tên, chuyển mục ựắch sử dụng ựất, thay ựổi ựường ranh giới thửa ựất; Người ựược sử dụng ựất theo bản án hoặc quyết ựịnh của Tòa
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 18 án nhân dân, quyết ựịnh thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết ựịnh giải quyết tranh chấp ựất ựai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ựã ựược thi hànhỢ (Quốc hội nước CHXHCNVN, 1993).
- ỘCơ quan quản lý ựất ựai ở ựịa phương có VPđKQSDđ là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ ựịa chỉnh gốc, chắnh lý thống nhất hồ sơ ựịa chắnh, phục vụ người sử dụng ựất thực hiện các quyền và nghĩa vụỢ (Quốc hội, Luật ựất ựai1993).
- Nghị ựịnh số 181/2004/Nđ-CP ngày 29/10/2004 của Chắnh phủ về thi hành Luật ựất ựai theo quy ựịnh: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ựịnh thành lập VPđKQSDđ thuộc Sở Tài nguyên & Môi trường và thành lập các chi nhánh của VPđKQSDđ tại các ựịa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu ựăng ký quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn quyết ựịnh thành lập VPđKQSDđ thuộc Phòng Tài nguyên và Môi Trường.
Như vậy, Nghị ựịnh ựã quy ựịnh rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chắnh về ựất ựai, giảm bớt những ách tắc trong quản lý Nhà nước về ựất ựai.
Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chắnh hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPđKQSDđ và tổ chức phát triển quỹ ựất. Trong ựó quy ựịnh việc thành lập VPđKQSDđ khi chưa có ựủ ựiều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt ựộng của tổ chức VPđKQSDđ gắn liền với công tác cải cách hành chắnh (Quốc hội, Luật sửa ựổi bổ sung một số ựiều Luật ựất ựai 2001).
Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của liên Bộ Tài chắnh và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan có liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chắnh, nhằm ựáp ứng nhu cầu cải cách một bước thủ tục hành chắnh khi người sử dụng ựất, thực hiện nghĩa vụ tài chắnh liên quan ựến ựất,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 19 nhà ( nộp tiền sử dụng ựất, tiền thuê ựất, thuế chuyển quyền sử dụng ựất, thuế thu nhập từ thuế chuyển quyền sử dụng ựất lệ phắ trước bạ và các khoản thu khác nếu có) (Vũ Ngọc Tuyên, 1994)
- Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 hướng dẫn việc ựăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ựất, tài sản gắn liền với ựất. Thông tư quy ựịnh phạm vi ựiều chỉnh, các trường hợp ựăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPđKQSDđ; Các quy ựịnh liên quan ựến thẩm quyền, nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm của VPđKQSDđ, quy trình thực hiện thủ tục ựăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ựất, tài sản gắn liền với ựất của người sử dụng ựất.
b. Bộ Luật Dân sự (2005)
Liên quan ựến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ựất khi thực hiện ựăng ký quyền sử dụng ựất tại VPđKQSDđ, quyền sở hữu ựược Bộ Luật Dân sự 2005 quy ựịnh cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ựịnh ựoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy ựịnh của pháp luật (điều 164); Việc ựăng ký quyền sở hữu tài sản (điều 167); Thời ựiểm chuyển quyền sở hữu ựối với tài sản (điều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu ựối với tài sản (điều 173). Trên cơ sở ựó, pháp nhân, thể nhân tự xác ựịnh quyền và nghĩa vụ của mình về bất ựộng sản hợp pháp (trong ựó có quyền sử dụng ựất) ựối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền (Nguyễn đình Bồng, 2010).
c. Nhận xét chung về cơ sở pháp lý
Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy ựịnh liên quan ựến VPđKQSDđ trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng ựược xem là tương ựối ựầy ựủ. đây là căn cứ pháp lý ban ựầu ựể thành lập và ựưa các VPđKQSDđ ựi vào hoạt ựộng. Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan ựến VPđKQSDđ còn những hạn chế như:
Thông tư 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 của liên bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vu, Bộ Tài chắnh quy ựịnh không rõ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 20 ràng (cho phép các ựịa phương có thể không thành lập VPđKQSDđ) vì vậy cơ chế bắt buộc phải thành lập mô hình VPđKQSDđ ựang bị Ộbỏ ngỏỢ.
- Thiếu các quy ựịnh hướng dẫn tô chức hoạt ựộng củaVPđKQSDđ và việc phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa ựược tiến hành ựồng bộ hóa.
- Chắnh quyền các cấp chưa nhận thức ựầy ựủ vài trò, vị trắ và tác dụng của tổ chức này ựối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về ựất ựai.
Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chắnh sách ựưa VPđKQSDđ ựi vào hoạt ựộng hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm ựáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng ựất phục vụ phát triển kinh tế ựất nước thời kỳ công nghiệp hóa, hiện ựại hóa và hội nhập.
1.3.2.3. Vủ trắ của văn phòng Đăng ký quyủn sủ dủng đủt trong hủ thủng quủn lý nhà nủủc vủ đủt đai
Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực ựất ựai, vị trắ của VPđKQSDđ trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý ựất ựai ở ựịa phương rất quan trọng vì những lý do sau:
a. Hoạt ựộng của VPđKQSDđ ựã cơ bản tách bạch giữa hoạt ựộng quản lý Nhà nước với hoạt ựộng của ựơn vị sự nghiệp, trong ựó trực tiếp, cụ thể là cơ quan chuyên môn trực thuộc. Khác với các quy ựịnh trước ựây, cơ quan Nhà nước ở ựịa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền ựại diện chủ sở hữu, thu hồi ựất, chuyển mục ựắch sử dụng ựất, công nhận quyền sử dụng ựất. Còn lại, việc ựăng ký quyền sử dụng ựất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ựược giao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện.
b. Theo quy ựịnh của pháp luật, hiện nay VPđKQSDđ các cấp là tổ chức xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu ựịa chắnh giúp cho công tác quản lý Nhà nước về ựất ựai. Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan ựến Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, ựây là
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 21 chứng thư pháp lý ựảm bảo cho hoạt ựộng giao dịch quyền sử dụng ựất, cơ sở pháp lý ựảm bảo cho người sử dụng ựất an tâm ựầu tư trên thửa ựất của mình. Mặt khác, chỉ có VPđKQSDđ mới ựược quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSđC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSđC cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng ựất.
c. Hoạt ựộng của VPđKQSDđ ựã và ựang góp phần giảm thiểu những vướng mắc, ách tắc trong việc ựăng ký quyền sử dụng ựất cũng như ựăng ký bất ựộng sản trong nền kinh tế thị trường, ựáp ứng cung Ờ cầu về ựất ựai cho ựầu tư phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hóa và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới.
d. Từ hoạt ựộng của VPđKQSDđ, những năm gần ựây cùng với việc quản lý, ựiều chỉnh biến ựộng ựất ựai theo yêu cầu chuyển ựổi cơ cấu kinh tế của từng ựịa phương, VPđKQSDđ ựã có những ựóng góp tắch cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, ựưa tỷ lệ cấp giấy cho các ựối tượng sử dụng ựất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật ựất ựai 2003, tạo môi trường ựầu tư lành mạnh và thu hút ựầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam.
ự. VPđKQSDđ có vai trò quan trọng trong quan hệ ựất ựai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng ựất, nhà ựầu tư với các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch ựảm bảo ựối với nguồn vốn từ ựất ựai giữa người sử dụng ựất nói chung với các tổ chức tắn dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt ựộng thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phắ... góp phần tăng nguồn thu từ ựất ựai cho ngân sách Nhà nước.
e. Hoạt ựộng của VPđKQSDđ ựòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác ựăng ký quyền sử dụng ựất. So với trước ựây, chuyên môn hóa trong hoạt ựộng ựăng ký quyền sử dụng ựất ựã ựược áp dụng rộng rãi thông qua việc ựầu tư, ứng dụng công nghệ thông tin ựáp ứng yêu cầu phát triển Chắnh phủ ựiện tử trong những năm tới. Mặt khác, tắnh công khai, minh bạch ựược thể hiện
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 22 ựầy ựủ, nghiêm túc trong hoạt ựộng của VPđKQSDđ thông qua việc cải cách thủ tục hành chắnh.