Tình hình lân c n khu chung c t t là m t trong nh ng y u t quy t đnh s l a ch n đ a đi m sinh s ng m t h gia đình ( Gabriel và Rosenthal, 1989).
Trong m t nghiên c u các y u t nh h ng quy t đ nh mua chung c c a ng i dân các thành ph l n t i n (ukessays.com), tác gi bài báo đã đo l ng y u t V trí b ng các bi n quan sát sau:
G n tr ng h c
G n Công viên/C a hàng/Siêu th G n tr c giao thông
G n trung tâm thành ph
Quigley (1985) c tính r ng ng i thuê nhà th ng hay l a ch n vào 3 y u t : Tr ng h c, ti n ích công c ng và tình hình c ng đ ng trong khu v c
Nechyba và Strauss (1997) đã nghiên c u đ c y u t chi tiêu công, thu , t l t i ph m, ho t đ ng th ng m i là nh ng y u t nh h ng đ n quy t đnh mua chung c .
Và h c ng nh n th y r ng quy t đnh v trí sinh s ng c a m t h gia đình b nh h ng đáng k b i các d ch v công c ng đ a ph ng và m c giá chung trong khu v c.
T nh ng lý thuy t tr c đó, Haddad và c ng s (2011) cho r ng các y u t đo l ng cho V trí đ a lý là tình hình trong khu v c (Location) và y u t thu n ti n th ng m i (Nearness to shopping). Trong đó, bao g m m t s ý sau:
G n tr ng h c An ninh
H t ng khá phát tri n
Thu n ti n giao thông đ n trung tâm thành ph Thu n ti n th ng m i
Do đó, tác gi xây d ng thang đo cho y u t V trí t a l c c a Khu chung c nh sau: Khu chung c t a l c t i khu v c có h t ng phát tri n
H t ng khá phát tri n
Khu chung c t a l c g n các tr c giao thông chính Xung quanh khu chung c có tr ng h c
Xung quanh Khu chung c có nhi u đ a đi m mua bán Khu chung c t a l c trong khu v c an ninh
Và đ t gi thuy t 3:
H3: Y u t V trí t a l c có nh h ng đ n quy t đ nh mua chung c trung
c p c a ng i dân TP. H Chí Minh 2.5.4. Ti n nghi c b n
Theo Tejinderpal Singh (2013) thì ti n nghi c b n là y u t quan tr ng nh t khi l a ch n m t c n h .
Haddad và c ng s (2011) cho r ng y u t xã h i có nh h ng đ n quy t đnh mua chung c c a ng i dân Jordan và đo l ng y u t Xã h i b ng các thang đo: Tiêu chu n cu c s ng/m c s ng (Standard of living) và các y u t c ng đ ng ho c mang tính xã h i (Social Sociality) trong khu chung c .
Tiêu chu n cu c s ng đ c p đ n m c đ giàu có, ti n nghi, v t ch t và nhu c u có s n cho m t l p kinh t xã h i nh t đnh trong m t khu v c đ a lý nh t đnh. Tiêu chu n
cu c s ng là m t khái ni m, liên quan đ n s phát tri n và th a mãn nhu c u c a xã h i nói chung và nhu c u c a con ng i nói riêng (Wikipedia).
Hi n nay t n t i r t nhi u đ nh ngha v m c s ng. Nhìn chung, gi a các nhà nghiên c u có hai cách ti p c n đ i v i khái ni m này. Cách th nh t l y m c th a mãn nhu c u c a con ng i làm c s xem xét. Cách th hai ch n t p h p các đi u ki n s ng làm đ i t ng nghiên c u, trong đó bao g m đi u ki n xã h i, chính tr , m c s n xu t chung, môi tr ng v.v (Wikipedia Ti ng Vi t)
Xét các thang đó t 2 nghiên c u trên, tác gi nh n th y khá t ng đ ng v i y u t H t ng k thu t mà Nam (2012) đã ch ra trong nghiên c u v s hài lòng c a khách hàng khi mua chung c trung c p.
Tác gi theo ch n cách hi u tiêu chu n cu c s ng là th a mãn nhu c u cu c s ng con ng i t i Khu chung c làm c s xem xét, đi u ch nh và xây d ng thang đo cho y u t Ti n nghi c b n nh sau:
Khu chung c có h th ng c p n c s ch và thoát n c đ m b o; Khu chung c có h th ng đi n đ m b o;
Khu chung c có máy phát đi n d phòng đ m b o chi u sáng khu v c công c ng khi m t đi n l i qu c gia;
Khu chung c có h th ng thi t b phòng ch ng cháy n đ m b o;
Khu chung c có h th ng thông tin liên l c (Internet, truy n hình cable, đi n tho i,…) đ n t ng c n h ;
Và đ t gi thuy t 4: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
H4: Y u t Ti n nghi c b n có nh h ng đ n quy t đ nh mua chung c trung c p c a ng i dân TP. H Chí Minh
2.5.5. Ti p th (Marketing)
Ti p th là m t trong nh ng chìa khóa cho s thành công c a các doanh nghi p. Khi th c hi n hành vi mua nhà, ng i mua th ng b thu hút b i m t s n i dung qu ng cáo. Nh các ho t đ ng marketing các quy t đ nh trong đ u t , kinh doanh B t đ ng s n có c s v ng ch c h n, ch đ u t có đi u ki n và thông tin đ y đ h n đ th a mãn m i nhu c u c a khách hàng. Marketing xác đ nh rõ nên đ u t B t đ ng s n gì, phân
khúc nào, s l ng bao nhiêu, có đ c đi m nh th nào, cách th c ti p c n khách hàng và phân ph i th nào là hi u qu nh t.
M c tiêu t ng th trong dài h n c a marketing B t đ ng s n là t i đa hoá l i nhu n c a ch đ u t còn bi u hi n trong ng n h n là s tho mãn th t t t nhu c u khách hàng.
B t đ ng s n là s n ph m chính, đem l i ph n l n l i nhu n cho các ch đ u t . Tùy theo quy mô c a d án mà s n ph m B t đ ng s n có th đ c hoàn thành cùng lúc, ho c hoàn thành theo giai đo n, cùng v i s hình thành và hoàn thi n c a toàn khu v c. Vì v y, đ c đi m n i b t c a vi c marketing s n ph m B t đ ng s n là nó g n li n v i marketing cho b n thân d án, g n li n v i quá trình hình thành và phát tri n c a d án.
Roulac (2007) nghiên c u và kh ng đnh r ng th ng hi u, v đ p và ti n ích đóng vai trò quy t đnh trong giá tr b t đ ng s n.
Th ng hi u r t quan tr ng, đ c bi t là các th tr ng đô th . Th ng hi u làm gia t ng tính khác bi t, h p d n c a các b t đ ng s n (Benefield, 2009).
Haddad và c ng s (2011) đo l ng y u t Ti p th (Marketing) b ng các thang đo: Giá c h p d n, qu ng cáo thu hút ng i mua và có các thông tin n i b t c a s n ph m (ti n ích vui ch i, gi i trí, c nh quan ..) , uy tín và trách nhi m c a ch đ u t .
T đó, tác gi xây d ng thang đo cho y u t ti p th cho chung c trung c p nh sau:
Ti p th th hi n Khu chung c có m c giá h p d n;
Ti p th th hi n Khu chung c có các ti n ích (vui ch i, gi i trí, ...);
Ti p th th hi n Khu chung c có c nh quan và ki n trúc bên ngoài khá đ p; Ti p th th hi n Ch đ u t có uy tín và n i ti ng trong ngành xây d ng; Các qu ng cáo h p d n, thu hút ng i mua;
Và đ t gi thuy t 5:
H5: Y u t Ti p th có nh h ng đ n quy t đ nh mua chung c trung c p c a ng i dân TP. H Chí Minh
2.5.6. Ch t l ng d ch v
Friedman (1980) đã c tính vai trò c a các d ch v công c ng đ a ph ng v s l a ch n đ a đi m c trú. Phát hi n c a nghiên c u c a ông cho th y các d ch v công
c ng đ a ph ng và nh ng ti n ích gi i trí c ng đ ng ch đóng vai trò nh trong vi c xác đnh l a ch n đ a đi m c trú, trong khi ch t l ng d ch v khu chung c đóng m t vai trò quan tr ng (Hua Kiefer , 2007).
Nam (2012) đã nghiên c u đ c Ch t l ng d ch v có nh h ng l n đ n s hài lòng khi ng i mua cân nh c và quy t đnh mua chung c trung c p và đo l ng y u t Ch t l ng d ch v trong khu chung c b ng các thang đo sau: Có nhân viên b o v t i l i đi chính, S a ch a h h ng k p th i, B o trì khu chung c khá t t, có h ng d n ng i mua t khâu mua nhà đ n giao s h ng.
T đó, tác gi xây d ng thang đo cho y u t ch t l ng d ch v nh sau: Khu chung c có nhân viên an ninh 24/24
Khu chung c có đi m gom rác v sinh S a ch a h h ng k p th i
Ch đ u t bàn giao chung c đúng cam k t (thi t k , k thu t, th i h n) Có h ng d n khách hàng t khâu mua chung c đ n khâu ra s h ng Và đ t gi thuy t 6:
H6: Y u t Ch t l ng d ch v có nh h ng đ n quy t đ nh mua chung c
trung c p c a ng i dân TP. H Chí Minh Thi t k Tài chính V trí t a l c Ti n nghi c b n Quy t đ nh mua Ch t l ng d ch v Ti p th
Hình 2.6. Mô hình đ xu t các y u t nh h ng đ n quy t đ nh mua
chung c trung c p c a ng i dân TP. H Chí Minh
+ H2 + H3 + H4 + H5 + H6 + H1
Tóm t t ch ng 2
D a vào các lý thuy t đã đ c nghiên c u tr c đây v quá trình mua s m, hành vi mua s m c a khách hàng, tác gi tìm ki m thêm các nghiên c u v hành vi mua b t đ ng s n ho c mua chung c c a ng i dân các n c trên th gi i nh Jordan, Australia, n
và TP. HCM. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
T đó, tác gi xây d ng mô hình và các thang đo đ nghiên c u các y u t nh h ng đ n quy t đ nh mua chung c trung c p c a ng i dân TP. HCM.
CH NG 3 THI T K NGHIÊN C U
3.1 Quy trình nghiên c u
C s lý thuy t
- Hành vi tiêu dùng; - Quy t đnh mua;
- Quy t đ nh mua chung c
Nghiên c u đnh tính - Ph ng pháp ph ng v n 20 ý ki n; - Ph ng v n tay đôi; - Ph ng v n nhóm B n ph ng v n s b (n=150) Phân tích đ nh l ng d li u s b - Mã hóa, nh p li u, làm s ch d li u
- Ki m đ nh các thang đo b ng k thu t phân tích: th ng kê mô t , Cronbach alpha, EFA.
B n ph ng v n chính th c
(N=350)
Phân tích đ nh l ng d li u chính th c
- Mã hóa, nh p li u, làm s ch d li u
- Th c hi n các k thu t phân tích: th ng kê mô t , Cronbach alpha, EFA, t ng quan, h i quy, ki m đnh,…
Vi t báo cáo
3.2 Nghiên c u đnh tính:
3.2.1 Thi t k nghiên c u đnh tính:
Nghiên c u đnh tính đ c ti n hành thông qua k thu t ph ng v n 20 ý ki n, ph ng v n tay đôi và th o lu n nhóm t p trung nh m v a đ khám phá, v a đ kh ng đ nh, đi u ch nh, b sung các nhân t c u thành y u t nh h ng t i quy t đ nh mua s m đ ng th i phát tri n thang đo nh ng nhân t này và thang đo quy t đ nh nhân t mua s m c a khách hàng.
- Ph ng v n 20 ý ki n (Ph ng v n khám phá): Tác gi th c hi n kh o sát b ng b ng câu h i m (ph l c 1) v i 18 cá nhân đã mua chung c ho c là nh ng khách hàng đang tìm hi u đ mua chung c trung c p. Nh ng y u t nào theo h nh h ng đ n quy t đ nh mua chung c trung c p c a h s đ c ghi vào b ng câu h i.
- Ph ng v n tay đôi: K t h p d li u thu th p đ c t b c ph ng v n khámphá và các thang đo t mô hình nghiên c u tr c, tác gi đ a ra b ng câu h i th o lu n tay đôi – ph ng v n sâu. Trong quá trình ph ng v n, các thang đo lý thuy t đ c đ i chi u v i các ý ki n c a khách hàng đ ng th i tìm ra các y u t phát sinh t th c t . đ m b o nh ng ý ki n c a khách hàng t ng đ i chính xác, t ng s đáp viên đ c ph ng v n cho đ n khi ý ki n trùng l i đ n 80% là 17 ng i.
K t qu ph ng v n 20 ý ki n và ph ng v n tay đôi đ c trình bày t i ph l c 1b. - Ph ng v n nhóm: Có 2 nhóm đ c nghiên c u là: Nhóm Nam và Nhóm N . M i nhóm g m 10 ng i là nh ng ng i đã mua, có ý đ nh mua chung c trung c p t i TP. HCM. Ph ng v n nhóm đ c th c hi n t i Công ty Nh p c u a c (Lô G101 – Khu Chung c Carina Plaza, Ph ng 16, Qu n 8, TP. H Chí Minh) và do tác gi đi u ph i ch ng trình th o lu n. B c đ u tiên tác gi th o lu n v i các nhóm b ng m t s câu h i m có tính ch t khám phá đ xem h phát hi n các nhân t nào và theo nh ng khía c nh nào nh h ng đ n quy t đ nh mua chung c trung c p. Sau đó, tác gi gi i thi u các y u t nh h ng đ n quy t đ nh mua chung c trung c p c a ng i dân TP. HCM đ c tác gi đ xu t trong ch ng 2 đ các thành viên th o lu n và nêu chính ki n (Dàn bài ph ng v n nhóm nh Ph l c 2)
3.2.2 K t qu nghiên c u đ nh tính
D a vào các thông tin nghiên c u đnh tính, tác gi có k t qu các bi n quan sát cho các m c y u t Tài chính, Ti p th , Ch t l ng d ch v , Quy t đ nh mua theo lý thuy t đã nêu trong ch ng 2. i v i các y u t còn l i, xét ý ngh a t ng ý ki n tin thu th p đ c t đáp viên v nhu c u chung c trung c p c a ng i dân TP. HCM, tác gi b sung và chi ti t hóa các y u t Thi t k , Ti n nghi c b n, V trí, Ch t l ng d ch v khu chung c m t s đi m quan tr ng mà khách hàng th ng yêu c u trong quá trình mua chung c trung c p vào nh sau:
Y u t Thi t k : Ng i Vi t Nam nói chung mu n chung c ph i thông gió và chi u sáng t nhiên, m t b ph n l n mong mu n thi t k ph i h p phong th y nên tác gi chi ti t hóa m c thi t k h p lí và thi t k c n h khi hoàn thi n thành 2 bi n quan sát là:
- C n h đ c thi t k h p phong th y
- Các phòng trong c n h đ u thông gió, đ c chi u sáng t nhiên.
Và s thu n ti n cho ng i mua cân nh c tài chính khi mua chung c là di n tích c n h (Di n tích càng l n, s ti n ph i tr càng cao) nên tác gi b sung thêm 1 bi n quan sát là cho m c thi t k là:
- Khu chung c c n có nhi u lo i di n tích chung c đ ch n.
90% s thành viên tán thành b các y u t : H ng ng m c nh t chung c (Views), Hành lang (Entrance) vì cho r ng khách hàng có nh c u chung c trung c p không đòi h i nh ng đi u này (Nh ng đi u này phù h p v i chung c cao c p ch không phù h p v i chung c trung c p).
Y u t V trí: Theo nh ng khách hàng chung c trung c p, đ an toàn và thu n ti n cho con em đ n tr ng, c n có tr ng m m non trong bán kính 1km, tr ng PTTH trong bán kính là 2-3km nên tác gi chi ti t hóa bi n g n tr ng h c thành 2 bi n quan
(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});