tin về giao dịch bảo đảm
Bên cạnh những lợi ắch, hiệu quả nhƣ của hoạt động tìm hiểu, cung cấp thông tin về các giao dịch bảo đảm nhƣ đã nêu trên thì việc thực hiện công tác này của các cơ quan đăng ký có thẩm quyền thời gian qua cũng bộc lộ một số hạn chế, bất cập nhƣ sau [5]:
Thứ nhất, theo kết quả kiểm tra và khảo sát sơ bộ Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm của Bộ Tƣ pháp, còn có sự chƣa đồng đều về mức độ tin học hóa hoạt động lƣu trữ và cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm giữa các cơ quan đăng ký, việc ứng dụng công nghệ thông tin tại các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm bằng các tài sản bảo đảm khác vào hoạt động lƣu trữ và cung cấp thông tin có phần hạn chế, chủ yếu là lƣu trữ thủ công và cung cấp thông tin bằng giấy. Điều này, dẫn đến tình trạng, việc cung cấp thông tin
trong nhiều trƣờng hợp chƣa kịp thời, đôi khi làm mất cơ hội tiếp cận nguồn vốn của cá nhân, tổ chức gây tốn kém cho các bên liên quan, đồng thời, không bảo đảm đƣợc tắnh thống nhất, đồng bộ, chắnh xác và khoa học của thông tin lƣu giữ về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm. Điều này đã ảnh hƣởng đến sự tin tƣởng và thói quen tìm hiểu thông tin về giao dịch bảo đảm tại các cơ quan đăng ký trƣớc khi giao kết hợp đồng nói riêng và đầu tƣ cho vay vốn nói chung của ngƣời dân và doanh nghiệp.
Thứ hai, việc thông tin về giao dịch bảo đảm đƣợc lƣu giữ và quản lý bởi nhiều cơ quan đăng ký khác nhau theo từng loại hình tài sản bảo đảm đã dẫn đến những hạn chế, bất cập trong quản lý và sử dụng thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản. Hơn nữa, các cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc đăng ký lại chƣa có cơ chế chia sẻ thông tin từ hệ thống lƣu trữ thông tin của mình. Điều này, đã gây khó khăn cho việc thực hiện quyền tiếp cận thông tin cho các NHTM, tổ chức, cá nhân vay vốn, gây tốn kém về thời gian và chi phắ do các chủ này phải đến nhiều cơ quan, nộp nhiều loại giấy tờ yêu cầu cung cấp thông tin khác nhau theo từng loại tài sản bảo đảm. Thực tế trên đây đã dẫn đến tình trạng khó khăn cho việc xác định cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin, từ đó ảnh hƣởng đến tắnh kịp thời, nhanh chóng và chắnh xác của thông tin đƣợc cung cấp.
Thứ ba, hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm và đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản đƣợc thực hiện tại hai hệ thống cơ quan khác nhau (cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và cơ quan đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng và quyền lƣu hành tài sản) nên chƣa có sự liên thông, kết nối và tắch hợp về dữ liệu giữa các cơ quan này. Do vậy, trong nhiều trƣờng hợp, tài sản đã đƣợc đem cầm cố, thế chấp nhƣng cơ quan quản lý nhà nƣớc không biết nên vẫn tiến hành các thủ tục pháp lý liên quan đến việc chuyển dịch các tài sản đó. Bên cạnh đó, do hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đƣợc thực hiện theo hai cấp hành chắnh (cấp tỉnh và cấp huyện) nên hệ thống hồ sơ địa chắnh phải đƣợc lập nhiều bộ, lƣu
giữ ở nhiều cấp, gây tốn kém chi phắ cho việc thiết lập, quản lý và chỉnh lý biến động thông tin về đăng ký thế chấp. Đồng thời, do việc hồ sơ đất đai bị quản lý phân tán đã ảnh hƣởng đến tắnh chắnh xác, đồng bộ của thông tin về đất đai khi ngƣời dân thực hiện các quyền liên quan đến bất động sản cũng nhƣ công tác giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện của cơ quan có thẩm quyền. Điều này, gây khó khăn cho các NHTM và doanh nghiệp khi tìm hiểu thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản.
Thứ tư, pháp luật hiện hành chƣa có xây dựng một văn bản quy phạm pháp luật riêng quy định về trình tự, thủ tục cũng nhƣ trách nhiệm phối hợp giữa các cơ quan có thẩm quyền trong việc trao đổi, cung cấp thông tin về tài sản bảo đảm, đặc biệt là mối quan hệ giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm với tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan thi hành án dân sự, cơ quan đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền lƣu hành tài sản. Điều này dẫn đến thực tế là các cơ quan có thẩm quyền lúng túng, thiếu hành lang pháp lý để thực hiện trao đổi, cung cấp thông tin.
Bên cạnh những bất cập từ phắa các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đăng ký thì một trong những nguyên nhân dẫn đến hạn chế trong hoạt động cung cấp, tìm hiểu thông tin về giao dịch bảo đảm thời gian qua (đặc biệt đối với các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất) còn xuất phát từ chắnh các bên tham gia giao dịch. Chúng tôi xin đơn cử trƣờng hợp:
Bà Trần Thị Mỹ Hạnh là Giám đốc Công ty Cổ phần thương mại tổng hợp Quốc tế D &T (D&T) - nhà đầu tư thứ cấp của Công ty Cổ phần tập đoàn đầu tư xây dựng và du lịch Bảo Sơn, trong dự án khu biệt thự An Khánh - Bảo Sơn. Khi có đất dự án, một mặt bà Hạnh mang 47 lô đất thế chấp cho Ngân hàng dầu khắ Toàn cầu để vay gần 70 tỷ đồng; mặt khác, lại bán 47 lô đất đó cho người dân. Khi doanh nghiệp không có khả năng chi trả, bị Ngân hàng ra quyết định phong tỏa tài sản để thu hồi nợ, khách hàng mới biết đất mình mua là đất đã thế chấp. Trên thực tế, có những khách hàng đã gặp Ban
quản lý để kiểm tra thông tin, nhưng họ cũng không thể biết những lô đất họ mua là đất đã bị đem thế chấp, bởi ngay trong bản cam kết ba bên giữa bên cho vay là Ngân hàng dầu khắ Toàn cầu, chủ đầu tư là tập đoàn Bảo Sơn và Công ty thứ cấp D &T đã có một thỏa thuận riêng, rằng việc thế chấp này không được phép tiết lộ [31].
Căn cứ vào các quy định pháp luật hiện hành về đăng ký giao dịch bảo đảm thì hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng cho vay là Ngân hàng dầu khắ Toàn cầu và Công ty thứ cấp của Tập đoàn Bảo Sơn là D &T là giao dịch bắt buộc phải đăng ký mới có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên, các bên tham gia hợp đồng đã thỏa thuận không công khai việc thế chấp nên giao dịch này đã không đƣợc đăng ký và do vậy ngƣời mua không thể biết đƣợc quyền lợi của mình đã bị ảnh hƣởng, xâm phạm.
Xuất phát từ vắ dụ và những phân tắch nêu trên, chúng tôi cho rằng việc xây dựng một cơ chế cung cấp thông tin hiệu quả, linh hoạt và khẳng định đƣợc giá trị pháp lý của thông tin đƣợc cung cấp đối với bất động sản nói riêng và các tài sản, giao dịch khác nói chung sẽ có ảnh hƣởng tắch cực đến ý thức tự giác thực hiện đăng ký giao dịch bất động sản, động sản của tổ chức, cá nhân, NHTM vì nó chỉ ra đƣợc những lợi ắch thiết thực mà cơ chế đăng ký đem lại. Đồng thời, vấn đề đặt ra là sự cần thiết phải nghiên cứu, xây dựng và ban hành một văn bản pháp luật hƣớng dẫn việc cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm, nhằm thực hiện tốt hơn nữa việc công khai hóa, minh bạch hóa tình trạng pháp lý của tài sản đƣợc dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, góp phần vào đảm bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch dân sự, tắn dụng, giúp lành mạnh hóa môi trƣờng đầu tƣ, tài chắnh tại Việt Nam.
Hiện nay nhu cầu về thông tin có ý nghĩa quan trọng để các bên xem xét, quyết định về việc đầu tƣ, xác lập các giao dịch dân sự, kinh doanh thƣơng mại, đặc biệt là đối với hoạt động tắn dụng - ngân hàng và công tác quản lý nhà nƣớc về các loại tài sản. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, nguồn thông tin có giá trị này vẫn chƣa đƣợc khai thác, sử dụng một cách hiệu quả,
"thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản được cung cấp thông qua các "kênh" không chắnh thức vẫn tồn tại phổ biến [27, tr. 55]. Đồng thời, hiện nay cũng cần nhìn nhận rằng, ý thức tìm hiểu thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản tại cơ quan có thẩm quyền đăng ký của các tổ chức, cá nhân và các NHTM trƣớc khi thiết lập các giao dịch tài chắnh, dân sự vẫn còn hạn chế. Chúng tôi xem đây là một thách thức đối với hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm của Việt Nam.Vì thế, để bảo đảm tắnh chắnh xác, khoa học của thông tin đƣợc cung cấp, yêu cầu cần phải nhất thể hóa thông tin về giao dịch bảo đảm đối với mọi loại tài sản trong phạm vi cả nƣớc. Có nhƣ vậy, mới tạo đƣợc thói quen, và tăng cƣờng mức độ sử dụng thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản của ngƣời dân và doanh nghiệp trƣớc khi giao kết hợp đồng, đầu tƣ cho vay vốn.