Yếu tố pháp lý của thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua phiếu điều tra

2013

4.4.3. Yếu tố pháp lý của thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua phiếu điều tra

Bảng 4.9. Yếu tố pháp lý của thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua phiếu điều tra

STT Chỉ tiêu Số Phiếu* Tỉ lệ (%)

1 Chuyển nhượng không có xác nhận của chính quyền (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)

6 7,2

2 Chuyển nhượng có xác nhận của chính quyền 15 17,6 3 Có đủ giấy tờ hợp lệ theo qui định của pháp luật,

nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

23 27,0 4 Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 41 48,2

Qua bảng trên ta thấy những hộ gia đình được chọn điều tra mà thường xuyên tiếp cận với các văn bản của Nhà nước về giá đất sẽ hiểu rõ giá đất hàng năm Nhà nước đưa ra vào thời điểm nào và mức giá như thế nào so với thị trường. Tuy nhiên có trên 82% số hộ gia đình được điều tra là không đồng ý với giá đất qui định hàng năm của Nhà nước và lý do được đưa ra là thấp hơn, chưa sát với giá thị trường.

Trong nhóm yếu tố pháp lý có một yếu tố khác được điều tra đó là yếu tố pháp lý liên quan đến thửa đất. Có 4 nhóm tình trạng pháp lý liên quan đến thửa đất được đưa ra để điều tra thì nhóm 3, 4 được đánh giá cao nhất chiếm 48,2% tổng số hộ điều tra. Điều đó chứng tỏ người dân nhận thức rõ quyền lợi và giá trị của thửa đất nếu được Nhà nước công nhận quyền sử dụng thửa đất đó.

4.5. Đề xuất một số giải pháp

Qua thực tế điều tra và tìm hiểu về giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở của thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 có thể thấy được công tác quản lý đất đai ở đây còn nhiều bất cập. Trong đó công tác xác định giá đất ở trên địa bàn thị xã vẫn chưa thực sự sát với mức giá giao dịch trên thị trường mặc dù hàng năm Nhà nước đều đưa ra bảng giá đất mới nhưng giá đất quy định vẫn thấp hơn giá thực tế trên thị trường. Và khi kê khai để tính thuế chuyển nhượng thì đa số người dân đều kê khai không đúng với giá thực tế giao dịch mà chỉ kê khai sao cho sát với giá quy định nhất. Vì vậy, để công tác xác định giá đất được sát với giá thị trường tôi xin đưa ra một số giải pháp như sau:

- Cần đẩy nhanh tốc độ giải quyết công việc tại các cơ quan quản lý đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải quyết hồ sở của người dân khi đến cơ quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục.

- Cần thu hẹp đoạn đường cần định giá với khoảng cách ngắn hơn không nên chia khoảng cách giữa các đoạn đường quá dài. Tức là trên một tuyến đường có thể chia ra rất nhiều đoạn ngắn chứ không nên chỉ chia 3 - 4 đoạn như hiện nay, như vậy giá đất sẽ đúng với thực tế của từng vị trí hơn.

- Cần phải minh bạch, công khai thông tin trong thị trường đất đai. - Giảm thiếu các hoạt động mua bán đầu cơ nhà đất.

- Bên cạnh đó các cơ quan chức năng còn phải trú trọng tới việc đưa hệ thống Pháp luật Đất đai đi vào cuộc sống thực tế thông qua công tác hoàn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai còn thiếu như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác thanh tra kiểm tra việc thực hiện pháp luật về đất đai, kiên quyết xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Phối hợp chặt chẽ với các cơ quan thông tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai và tiếp cận, giao lưu trực tuyến và giải đáp các vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật trong mỗi cá nhân.

- Có những chính sách kích cầu đối với những người có nhu cầu đất ở thực sự, đối tượng có thu nhập thấp không mua được đất ở khi giá bị đẩy lên cao.

PHẦN 5

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1. Kết luận

Qua quá trình nghiên cứu, tìm hiểu, đánh giá thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ, tôi rút ra một số kết luận như sau:

5.1.1. Thực trạng giá đất thị xã Nghĩa Lộ

- Giá đất quy định thị xã Nghĩa Lộ nhìn chung vẫn thấp hơn khoảng 1- 17 lần so với giá đất trên thị trường.

- Giá đất ở trên thị trường giữa các vị trí và các khu vực trên địa bàn thị xã có sự chênh lệch tương đối lớn. Hệ số này được thể hiện rõ nhất ở khu vực trung tâm với hệ số giữa các vị trí là 1,5 - 2 lần, khoảng 17,100 - 53,867 triệu đồng/m2 và thấp dần qua các khu vực.

- Giá chuyển nhượng thị trường cao nhất ở những nơi có giá trị sinh lợi cao, vị trí thuận lợi cho giao thông, cụ thể ở địa điểm nghiên cứu là khu vực trung tâm với giá chuyển nhượng trung bình trên thị trường cao nhất đạt là 53,867 triệu đồng/m2 và giảm dần qua các khu vực cận trung tâm với giá chuyển nhượng cao nhất là 11,160 triệu đồng/m2, giá chuyển nhượng thấp nhất ở khu vực xa trung tâm, là 4,450 triệu đồng/m2

.

5.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ

năm 2013

Giá đất trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ phụ thuộc vào nhiều nhóm yếu tố như: yếu tố vị trí, địa hình, hình thể diện tích, cơ sở hạ tầng, khả năng sinh lợi, yếu tố pháp lý và yếu tố khác. Trong đó yếu tố vị trí là yếu tố có ảnh hưởng sâu sắc nhất đến giá chuyển nhượng của thửa đất.

5.1.3. Đánh giá ảnh hưởng của một số yếu tốảnh hưởng đến giá đất ởđô thị của thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 thị xã Nghĩa Lộ năm 2013

- Những người dân có dộ tuổi từ 30-50 là cán bộ, công nhân viên chức và người hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh buôn bán thường quan tâm và có hiểu biết nhất định về giá đất.

- Các yếu tố liên quan đến thửa đất có mối quan hệ mật thiết với nhau và giá đất được thiết lập bởi các yếu tố liên quan đến thửa đất.

- Người dân nhận thức rõ quyền lợi và giá trị của thửa đất nếu được Nhà nước công nhận quyền sử dụng thửa đất đó.

5.2. Đề nghị

Qua quá trình điều tra, tìm hiểu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ, xuất phát từ thực trạng công tác quản lý đất đai nói chung và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói riêng trên địa bàn huyện tôi xin đưa ra một số kiến nghị sau:

- Để thực hiện yêu cầu đặt ra trong giai đoạn hiện nay là phải có một thị trường đất đai công khai, minh bạch, được tổ chức quản lý chặt chẽ, UBNB thị xã Nghĩa Lộ cần không ngừng xây dựng đội ngũ cán bộ có chuyên môn và tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá sát hơn với giá thị trường.

- Giá quy định hiện tại của UBND thị xã Nghĩa Lộ còn chênh lệch nhiều so với giá thị trường, vì vậy cần phải điều chỉnh giá quy định về sát hơn với giá thị trường.

- Chính phủ, UBND thị xã Nghĩa Lộ cần tiến hành công tác định giá đất một cách thường xuyên theo định kỳ và đột suất theo nhu cầu thực tế của thị trường để giá đất quy định luôn phù hợp với thực tế, phản ánh đúng giá trị sử dụng của thửa đất.

- Từng bước hoàn thiện cơ chế chính sách đất đai nói chung và thị trường bất động sản nói riêng cho phù hợp với xu hướng phát triển của nền kinh tế thị trường.

- Nâng cao hiệu quả quản lý, quy hoạch đồng bộ, tập trung tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá đất đai và công tác quản lý đất đai của Nhà nước.

- Để có một thị trường đất đai hoạt động công khai, minh bạch và đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua và người bán cần thành lập một cơ quan chuyên môn hoạt động trong lĩnh vực giá đất.

- Để có sự gắn kết chặt chẽ giữa Nhà nước với người dân, cũng như để củng cố, xây dựng nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ - tỉnh Yên Bái có nhiều việc cần tiến hành một cách đồng bộ. Hàng loạt các giải pháp này cần được sự ủng hộ đồng lòng thực hiện của cả chính quyền và nhân dân để đạt hiệu quả cao nhất.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bộ Tài chính, (2003), Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

2. Bộ Tài chính, (2007), Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một sốđiều của Nghịđịnh số 188/2004/NĐ-CP.

3. Chính phủ,(2008),Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường bất động sản.

4. Chính phủ, (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

5. Chính phủ, (2007), Nghi định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một sốđiều của Nghịđịnh số 188/2004/NĐ-CP.

6. Chính phủ nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2003), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ thi hành Luật Đất đai 2003.

7. Chính phủ, (2007),Nghịđịnh số 153/2007/NĐ- CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản

8. Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992

9. Vũ Thị Tùng Hoa, (2010), Bài giảng triết học, Trường Đại học Sư phạm Thái Nguyên.

10.Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, (2008), Giáo trình Định giá đất, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.

11.Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái, (2011),

tài liệu báo cáo thuyết minh kết quả thực hiện xây dựng, điều chỉnh các loại đất năm 2013 – thị xã Nghĩa Lộ.

12.Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái, (2011),

tài liệu báo cáo kết quả công tác năm 2013 - Phương hướng, nhiệm vụ trọng tâm năm 2014 và giải pháp tổ chức thực hiện.

13.Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Nghĩa Lộ - tỉnh Yên Bái (2013),

Công Văn số 470/STP – XD&TĐBV ngày 6 tháng 11 năm 2012 của Sở Tư Pháp về việc thẩm định dự thảo VBQPPL.

14.Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Nghĩa Lộ - tỉnh Yên Bái (2013),

15.Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2003), Luật đất đai.

16.Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2006), Luật Kinh doanh bất động sản.

17.Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2006), Luật Nhà ở. 18.Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2005), Luật Thương

mại.

19.Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2003), Luật Xây dựng.

20.Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2005), Bộ luật Dân sự.

21.Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Yên Bái (2013), tài liệu báo cáo thuyết minh về Quy định về phân loại đường phố, vị trí và bảng giá các loại đất tại tỉnh Yên Bái năm 2013.

22.Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005, Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp

23.Ủy ban nhân dân thị xã Nghĩa Lộ - tỉnh Yên Bái (2013), tài liệu báo cáo tình hình thực hiện các quy định của pháp luật về giá đất.

24.Ủy ban nhân dân thị xã Nghĩa Lộ - tỉnh Yên Bái (2013), tài liệu báo cáo tình hình nhà nước vềđất đai tại thị xã Nghĩa Lộ năm 2013.

25.Ủy ban nhân dân thị xã Nghĩa Lộ - tỉnh Yên Bái (2013), tài liệu báo cáo thuyết minh kết quả thực hiện xây dựng, điều chỉnh các loại đất năm 2013 – thị xã Nghĩa Lộ.

26.Nguyễn Thị Yến (2011), Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và các yếu tốảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Bắc Ninh,tỉnh Bắc Ninh năm 2011. Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên.

27.www.yenbai.gov.vn/vi/org/htt/txnghialo/pages/tiemnangthemanh.aspx

28.www.thuvienphapluat.vn/phap-luat/tim-van-

ban.aspx?keyword=Q%C4%9047%20v%E1%BB%81%20ph%C3%A2n% 20laoi%20%C4%91%C6%B0%E1%BB%9Dng%20ph%E1%BB%91&mat ch=True&area=0

PHIẾU ĐIỀU TRA

GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ NGHĨA LỘ

( Xin Ông/bà vui lòng hoàn chỉnh giúp tôi một số thông tin sau đây)

I. Thông tin chung.

1.Tên chủ sử dụng đất: ...Tuổi... 2. Địa chỉ: ... 3. Nghề nghiệp:

CB, công nhân viên chức Lao động tự do Buôn bán Nghề khác:……..… 4. Trình độ văn hóa: ………..………..

5. Thu nhập bình quân: ……… triệu đồng/năm/người.

II. Thông tin về các yếu tốảnh hưởng đến giá đất ở thị xã Nghĩa Lộ * Yếu tốđiều kiện tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất ở thị xã Nghĩa Lộ

1. Diện tích thửa đất: ……… m2

Hình thể: ………….………... Số thửa ……… Tờ BĐ số …..…….. Kích thước: Dài ……… m, độ rộng mặt tiền ..…….. m.

2. Loại đường phố, vị trí của loại đường phố định giá đất theo qui định của tỉnh: (Do cán bộđịa chính phường hoặc thành phố cung cấp thông tin)

- Loại đường phố:………... - Vị trí:………... 3. Khoảng cách từ thửa đất (tính từ chỗ gần nhất) đến đường phố gần nhất:

Khoảng cách

đến đường phố điều tra

< 100 m 100-200m > 200m

* Yếu tố kinh tế xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở thị xã Nghĩa Lộ.

1. Thông tin về kết cấu hạ tầng (so với điều kiện chung của tỉnh)

- Giao thông: Tốt Trung bình Kém - Cơ sở giáo dục: Tốt Trung bình Kém - Cơ sở y tế: Tốt Trung bình Kém - Cấp thoát nước: Tốt Trung bình Kém - Điện: Tốt Trung bình Kém 2. Thông tin về cung cấp dịch vụ: ( so với điều kiện chung của tỉnh)

- Dịch vụ vật tư, kỹ thuật nông nghiệp: Thuận lợi Trung bình Kém - Dịch vụ tài chính tín dụng: Thuận lợi Trung bình Kém - Dịch vụ thông tin liên lạc: Tốt Trung bình Kém 3. Thông tin về tài sản gắn liền với đất

- Nhà ở: Loại nhà:...; cấp nhà:...; năm xây dựng... - Diện tích xây dựng: ...m2; số tầng:...; diện tích sàn sử dụng...m2 -Tài sản khác:...

4. Ông(bà) có đồng ý với giá đất hàng năm mà Nhà nước đưa ra hay không ? Có Không

5. Ông/Bà có thường xuyên tiếp cận với các văn bản qui định của Nhà nước về đất đai (giá đất) hàng năm hay không?

Có Không

* Yếu tố pháp lý (đánh dấu x vào tình trạng pháp lý của thửa đất).

1.Tình trạng pháp lí của thửa đất.

- Chuyển nhượng không có xác nhận của chính quyền

(người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)

- Chuyển nhượng có xác nhận của chính quyền

- Có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Có giấychứng nhận quyền sử dụng đất 2. Những hạn chế về quyền sử dụng đất:

Đang cho thuê Đang tranh chấp Đang góp vốn Đang thế chấp

Một phần hoặc toàn bộ thửa đất trong hành lang an toàn công trình

* Các yếu tố khác.

1. Ông bà sử dụng thửa đất này với mục đích gì? Xây dựng nhà ở

Mặt bằng sản xuất kinh doanh

Mục đích khác: ( ghi rõ mục đích)………

2. Ông( bà) thấy vị trí đất này có thuận tiện cho cuộc sống không ? Có Tạm được Không

3.Nếu chuyển nhượng thửa đất này ông(bà) sẽ thực hiện với mức giá là bao