2013
4.3.4.Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ
năm 2013
4.3.4.1. Yếu tố tâm lý- phong thủy
Đây cũng là yếu tố có ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất chuyển nhượng trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ nói riêng và của người dân Việt Nam nói chung. Người dân thường có tâm lý nóng vội và đám đông, khi giá đất lên cao thường đổ xô đi mua do lo sợ những thửa đất có khả năng sinh lời cao sẽ bị người khác mua mất, vì vậy càng đẩy giá lên cao hơn, gây lên hiện tượng sốt
đất. Nhưng khi giá đất ở mức thấp lại chần chừ chờ đợi để mua được thửa đất khác với giá rẻ hơn điều đó dẫn tới thị trường BĐS bị đóng băng.
Một yếu tố tâm lý quan trọng của người Việt Nam là thích nhà có hướng Đông, Đông Nam hơn là hướng Tây, Tây Bắc. Do đó, những thửa đất có hướng Tây thường có giá chuyển nhượng thấp hơn các hướng khác. Những quyết định về mức giá được đưa ra dựa trên sự đánh giá các thông tin tại một trạng thái tâm lý nhất định. Đó còn là quan niệm suy nghĩ cá nhân cần được xác định cụ thể.
4.3.4.2. Yếu tố môi trường xung quanh ảnh hưởng tới giá đất thị xã Nghĩa Lộ năm 2013
(Nguồn: Theo số liệu điều tra phỏng vấn)
Hình 4.9: So sánh giá đất trung bình trên thị trường theo VT của hai đường Nguyễn Quang Bích (Từ Nghĩa Lộđi Trạm Tấu) (II1)và Đường
Tô Hiệu (II4)
Qua hình 4.8 cho thấy môi trường trong lành hay ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ôn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất. Cụ thể như hai đường Nguyễn Quang Bích (Từ Nghĩa Lộ đi Trạm Tấu) và Đường Tô Hiệu có giá nhà nước quy định gần như nhau nhưng giá thị trường lại hoàn toàn khác nhau. Đường Nguyễn Quang Bích (Từ Nghĩa Lộ đi Trạm Tấu) môi trường trong sạch, không bị ô nhiễm thuận lợi cho buôn bán, kinh doanh, con người sống ở khu vực này được khỏe mạnh giá đất là 11,162 triệu đồng/m2. Đường Tô Hiệu là đường vào bãi rác của thị xã nên môi trường ở đây không được dảm bảo, thường xuyên có mùi hôi gây ô nhiễn môi trường, nước ở khu vực
Vị trí
Giá đất (triệu đồng/m2)
hay cũng có mùi khó chiu....chính vì vậy giá đất của tuyến đường này không cao, giá đất tại VT1 chỉ có 5,800 triệu đồng/m2
4.4. Tổng hợp phiếu điều tra và đánh giá mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ởđô thị của thị xã Nghĩa Lộ năm 2013
4.4.1. Đánh giá của người dân về giá đất ở và quản lý giá đất thông qua phiếu
điều tra
Bảng 4.7. Đánh giá của người dân về giá đất ở và quản lý giá đất thông qua phiếu điều tra
STT Chỉ tiêu Số phiếu* Tỉ lệ (%) 1 Tuổi 20-30 19 22,5 30-50 51 60,0 >50 15 17,5 2 Nghề nghiệp
CB, công nhân viên chức
29 34,1
Buôn bán 31 36,5
Lao động tự do 17 20,0
Khác 8 9,4
*∑ số phiếu điều tra: 85 phiếu (Nguồn: Theo số liệu điều tra phỏng vấn)
Qua bảng trên ta thấy các chỉ tiêu về tuổi, nghề nghiệp và trình độ có ảnh hưởng lớn đến giá đất hàng năm Nhà nước quy định. Điều đó chứng tỏ các chỉ tiêu này có mối quan hệ với nhau. Qua điều tra thực tế tôi nhận thấy người dân trong khu vực điều tra chủ yếu trong độ tuổi 22-55, là công chức hay làm việc trong lĩnh vực kinh doanh buôn bán thường quan tâm, tiếp cận đến giá đất hơn những người làm công việc tự do vì hầu hết đất được sử dụng để ở, ít mua bán. Tuy nhiên hầu hết số hộ được phỏng vấn đều không đồng ý với bảng giá đất hàng năm của Nhà nước và lý do được đưa ra là quá thấp so với giá thị trường.
4.4.2. Các yếu tố liên quan đến thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua phiếu
điều tra
Bảng 4.8. Các yếu tố liên quan đến thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua phiếu điều tra
STT Chỉ tiêu Số Phiếu* Tỉ lệ % 1 Vị trí 61 71,8 2 Hình thể 38 44,7 3 Diện tích 43 50,6 4 Khoảng cách đến đường phố gần nhất 52 61,2 5 Cơ sở hạ tầng 37 43,5
*∑ số phiếu điều tra: 85 phiếu (Nguồn: Theo số liệu điều tra phỏng vấn)
Từ bảng trên ta thấy các chỉ tiêu này có mối quan hệ mật thiết với nhau và giá đất được thiết lập bởi các yếu tố liên quan đến thửa đất. Qua điều tra thực tế chúng tôi cũng nhận rõ được điều đó và đã phân tích rất cụ thể:
+ Yếu tố vị trí chiếm 71,8% trên tổng số phiếu điều tra trên cả 3 khu vực. + Yếu tố hình thể chiếm 44,7% trên tổng số phiếu.
+ Yếu tố diện tích chiếm 50,6% số phiếu điều tra.
+ Yếu tố khoảng cách đến đường phố gần nhất là 61,2% số phiếu. + Yếu tố cơ sở hạ tầng chiếm 43,5% số phiếu.
Qua trên ta thấy người dân chủ yếu quan tâm đến vị trí thửa đất, còn những yếu tố còn lại cũng có tác động đến giá đất nhưng không nhiều.Vậy ta thấy yếu tố vị trí thửa đất tác nhiều nhất đến giá đất, nó rất quan trọng trong việc đưa ra quyết định về giá đất qui định cũng như giá đất trên thị trường.
4.4.3. Yếu tố pháp lý của thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua phiếu điều tra
Bảng 4.9. Yếu tố pháp lý của thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua phiếu điều tra
STT Chỉ tiêu Số Phiếu* Tỉ lệ (%)
1 Chuyển nhượng không có xác nhận của chính quyền (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)
6 7,2
2 Chuyển nhượng có xác nhận của chính quyền 15 17,6 3 Có đủ giấy tờ hợp lệ theo qui định của pháp luật,
nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
23 27,0 4 Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 41 48,2
Qua bảng trên ta thấy những hộ gia đình được chọn điều tra mà thường xuyên tiếp cận với các văn bản của Nhà nước về giá đất sẽ hiểu rõ giá đất hàng năm Nhà nước đưa ra vào thời điểm nào và mức giá như thế nào so với thị trường. Tuy nhiên có trên 82% số hộ gia đình được điều tra là không đồng ý với giá đất qui định hàng năm của Nhà nước và lý do được đưa ra là thấp hơn, chưa sát với giá thị trường.
Trong nhóm yếu tố pháp lý có một yếu tố khác được điều tra đó là yếu tố pháp lý liên quan đến thửa đất. Có 4 nhóm tình trạng pháp lý liên quan đến thửa đất được đưa ra để điều tra thì nhóm 3, 4 được đánh giá cao nhất chiếm 48,2% tổng số hộ điều tra. Điều đó chứng tỏ người dân nhận thức rõ quyền lợi và giá trị của thửa đất nếu được Nhà nước công nhận quyền sử dụng thửa đất đó.
4.5. Đề xuất một số giải pháp
Qua thực tế điều tra và tìm hiểu về giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở của thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 có thể thấy được công tác quản lý đất đai ở đây còn nhiều bất cập. Trong đó công tác xác định giá đất ở trên địa bàn thị xã vẫn chưa thực sự sát với mức giá giao dịch trên thị trường mặc dù hàng năm Nhà nước đều đưa ra bảng giá đất mới nhưng giá đất quy định vẫn thấp hơn giá thực tế trên thị trường. Và khi kê khai để tính thuế chuyển nhượng thì đa số người dân đều kê khai không đúng với giá thực tế giao dịch mà chỉ kê khai sao cho sát với giá quy định nhất. Vì vậy, để công tác xác định giá đất được sát với giá thị trường tôi xin đưa ra một số giải pháp như sau:
- Cần đẩy nhanh tốc độ giải quyết công việc tại các cơ quan quản lý đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải quyết hồ sở của người dân khi đến cơ quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục.
- Cần thu hẹp đoạn đường cần định giá với khoảng cách ngắn hơn không nên chia khoảng cách giữa các đoạn đường quá dài. Tức là trên một tuyến đường có thể chia ra rất nhiều đoạn ngắn chứ không nên chỉ chia 3 - 4 đoạn như hiện nay, như vậy giá đất sẽ đúng với thực tế của từng vị trí hơn.
- Cần phải minh bạch, công khai thông tin trong thị trường đất đai. - Giảm thiếu các hoạt động mua bán đầu cơ nhà đất.
- Bên cạnh đó các cơ quan chức năng còn phải trú trọng tới việc đưa hệ thống Pháp luật Đất đai đi vào cuộc sống thực tế thông qua công tác hoàn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai còn thiếu như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác thanh tra kiểm tra việc thực hiện pháp luật về đất đai, kiên quyết xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Phối hợp chặt chẽ với các cơ quan thông tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai và tiếp cận, giao lưu trực tuyến và giải đáp các vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật trong mỗi cá nhân.
- Có những chính sách kích cầu đối với những người có nhu cầu đất ở thực sự, đối tượng có thu nhập thấp không mua được đất ở khi giá bị đẩy lên cao.
PHẦN 5
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1. Kết luận
Qua quá trình nghiên cứu, tìm hiểu, đánh giá thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ, tôi rút ra một số kết luận như sau:
5.1.1. Thực trạng giá đất thị xã Nghĩa Lộ
- Giá đất quy định thị xã Nghĩa Lộ nhìn chung vẫn thấp hơn khoảng 1- 17 lần so với giá đất trên thị trường.
- Giá đất ở trên thị trường giữa các vị trí và các khu vực trên địa bàn thị xã có sự chênh lệch tương đối lớn. Hệ số này được thể hiện rõ nhất ở khu vực trung tâm với hệ số giữa các vị trí là 1,5 - 2 lần, khoảng 17,100 - 53,867 triệu đồng/m2 và thấp dần qua các khu vực.
- Giá chuyển nhượng thị trường cao nhất ở những nơi có giá trị sinh lợi cao, vị trí thuận lợi cho giao thông, cụ thể ở địa điểm nghiên cứu là khu vực trung tâm với giá chuyển nhượng trung bình trên thị trường cao nhất đạt là 53,867 triệu đồng/m2 và giảm dần qua các khu vực cận trung tâm với giá chuyển nhượng cao nhất là 11,160 triệu đồng/m2, giá chuyển nhượng thấp nhất ở khu vực xa trung tâm, là 4,450 triệu đồng/m2
.
5.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ
năm 2013
Giá đất trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ phụ thuộc vào nhiều nhóm yếu tố như: yếu tố vị trí, địa hình, hình thể diện tích, cơ sở hạ tầng, khả năng sinh lợi, yếu tố pháp lý và yếu tố khác. Trong đó yếu tố vị trí là yếu tố có ảnh hưởng sâu sắc nhất đến giá chuyển nhượng của thửa đất.
5.1.3. Đánh giá ảnh hưởng của một số yếu tốảnh hưởng đến giá đất ởđô thị của thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 thị xã Nghĩa Lộ năm 2013
- Những người dân có dộ tuổi từ 30-50 là cán bộ, công nhân viên chức và người hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh buôn bán thường quan tâm và có hiểu biết nhất định về giá đất.
- Các yếu tố liên quan đến thửa đất có mối quan hệ mật thiết với nhau và giá đất được thiết lập bởi các yếu tố liên quan đến thửa đất.
- Người dân nhận thức rõ quyền lợi và giá trị của thửa đất nếu được Nhà nước công nhận quyền sử dụng thửa đất đó.
5.2. Đề nghị
Qua quá trình điều tra, tìm hiểu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ, xuất phát từ thực trạng công tác quản lý đất đai nói chung và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói riêng trên địa bàn huyện tôi xin đưa ra một số kiến nghị sau:
- Để thực hiện yêu cầu đặt ra trong giai đoạn hiện nay là phải có một thị trường đất đai công khai, minh bạch, được tổ chức quản lý chặt chẽ, UBNB thị xã Nghĩa Lộ cần không ngừng xây dựng đội ngũ cán bộ có chuyên môn và tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá sát hơn với giá thị trường.
- Giá quy định hiện tại của UBND thị xã Nghĩa Lộ còn chênh lệch nhiều so với giá thị trường, vì vậy cần phải điều chỉnh giá quy định về sát hơn với giá thị trường.
- Chính phủ, UBND thị xã Nghĩa Lộ cần tiến hành công tác định giá đất một cách thường xuyên theo định kỳ và đột suất theo nhu cầu thực tế của thị trường để giá đất quy định luôn phù hợp với thực tế, phản ánh đúng giá trị sử dụng của thửa đất.
- Từng bước hoàn thiện cơ chế chính sách đất đai nói chung và thị trường bất động sản nói riêng cho phù hợp với xu hướng phát triển của nền kinh tế thị trường.
- Nâng cao hiệu quả quản lý, quy hoạch đồng bộ, tập trung tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá đất đai và công tác quản lý đất đai của Nhà nước.
- Để có một thị trường đất đai hoạt động công khai, minh bạch và đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua và người bán cần thành lập một cơ quan chuyên môn hoạt động trong lĩnh vực giá đất.
- Để có sự gắn kết chặt chẽ giữa Nhà nước với người dân, cũng như để củng cố, xây dựng nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ - tỉnh Yên Bái có nhiều việc cần tiến hành một cách đồng bộ. Hàng loạt các giải pháp này cần được sự ủng hộ đồng lòng thực hiện của cả chính quyền và nhân dân để đạt hiệu quả cao nhất.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài chính, (2003), Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
2. Bộ Tài chính, (2007), Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một sốđiều của Nghịđịnh số 188/2004/NĐ-CP.
3. Chính phủ,(2008),Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường bất động sản.
4. Chính phủ, (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
5. Chính phủ, (2007), Nghi định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một sốđiều của Nghịđịnh số 188/2004/NĐ-CP.
6. Chính phủ nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2003), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ thi hành Luật Đất đai 2003.
7. Chính phủ, (2007),Nghịđịnh số 153/2007/NĐ- CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản
8. Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992
9. Vũ Thị Tùng Hoa, (2010), Bài giảng triết học, Trường Đại học Sư phạm Thái Nguyên.
10.Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, (2008), Giáo trình Định giá đất, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
11.Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái, (2011),
tài liệu báo cáo thuyết minh kết quả thực hiện xây dựng, điều chỉnh các loại đất năm 2013 – thị xã Nghĩa Lộ.
12.Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái, (2011),