Năm vừa qua tại tỉnh Yên Bái công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm kê
đất đai và đặc biệt là giao đất, cho thuê đất, thanh tra, kiểm tra đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai, đơn thư khiếu nại, tố cáo vi phạm trong sử dụng đất được thực hiện, xử lý kịp thời; nguồn thu từ đất đóng góp đáng kể vào ngân sách của tỉnh, trên cơ sở đó việc phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, chỉnh trang và phát triển đô thị, du lịch, xây dựng các công trình, dự án về kinh tế - xã hội, những chủ trương của thị xã phù hợp với quy định của pháp luật và được nhân dân đồng tình ủng hộ.
Nhằm giúp cho UBND các cấp thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai và bảo vệ môi trường, tỉnh đã chú trọng hoàn thiện tổ chức ngành Tài nguyên và Môi trường từ cấp tỉnh đến cấp xã đủ về lực lượng, nắm vững chuyên môn, đầu tư trang thiết bị đáp ứng nhu cầu trước mắt và lâu dài.
Căn cứ theo các Luật đất đai năm 2003 và các văn bản pháp luật hiện hành UBND tỉnh Yên Bái đã có những văn bản luật để quản lý giá đất tại địa phương như sau:
- Theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tại các Tờ trình: Số 437/TTr-STNMT ngày 15 tháng 11 năm 2012 và số 552/TTr- STNMT ngày 26 tháng 12 năm 2012 về việc ban hành Quy định về phân loại đường phố, vị trí và bảng giá các loại đất tại tỉnh Yên Bái năm 2013
- Quyết định số 47/2012/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2012 Quy định về phân loại đường phố, vị trí và bảng giá các loại đất tại tỉnh Yên Bái năm 2013. Công bố ban hành giá đất vào 01/01/2013 để làm cơ sở định giá đất cho các địa phương trên toàn tỉnh.
PHẦN 3
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu
- Giá đất ở.
- Giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ - tỉnh Yên Bái theo quy định của Nhà nước.
- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ - tỉnh Yên Bái.
- Các tuyến đường được chọn để điều tra bao gồm: Đường Điện Biên (Từ Cầu Thia đến hết Nhà thi đấu phường Tân An, Sân vận động thị xã), Đường Nguyễn Thái Học (QL 32 Nghĩa Lộ đi MCC), Đường Hoàng Liên Sơn (dốc Đỏ - chợ Mường Lò đi MCC), Đường Nguyễn Quang Bích (từ Nghĩa Lộ đi Trạm Tấu) , Đường Nguyễn Thị Minh Khai (đường Điện Biên gặp đường Hoàng Liên Sơn), Đường Thanh Niên (Từ Đường Điện Biên đến đường HLS), Đường Phạm Ngũ Lão (Từ Đường Điện Biên đến đường HLS), Đường Phạm Quang Thẩm (đường Điện Biên gặp đường Nguyễn Thái Học), Đường Pá Kết (Từ đường HLS đi hết địa giới phường), Đường Tô Hiệu, Đường Nghĩa Lợi (Từ đường Hoàng Liên Sơn đi UBND xã Nghĩa Lợi), Đường Hoa Ban (Từ đường Điện Biên đến Nhà máy nước), Đường An Hoà (Đường Điên Biên đến trụ sở HTX An Hòa), Đường 2/9 (từ đường Nguyễn Quang Bích gặp đường Tông Co), Đường Tông Co (từ đường Lê Quý Đôn đi An Sơn), Đường bê tông liên thôn xã Nghĩa Phúc - Đường đi Bản Bay.
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu
- Nghiên cứu những vấn đề cơ bản về đất đai và giá đất ở.
- Nghiên cứu giá đất ở trên 4 phường, 3 xã trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ (giá đất ở trên thị trường, giá đất ở do Nhà nước quy định).
3.2. Nội dung nghiên cứu
3.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất ở thị xã Nghĩa Lộ năm 2013
3.2.1.1. Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất ở thị xã Nghĩa Lộ năm 2013
- Vị trí địa lý
- Địa hình khí hậu thủy văn
3.2.1.2. Tình hình phát triển kinh tế xã hội tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất ở thị xã Nghĩa Lộ năm 2013
- Kết quả đạt được + Thương mại dịch vụ
+ Sản xuất công nghiệp - TTCN, xây dựng cơ bản + Nông lâm nghiệp, nông thôn:
+ Tài chính, ngân hàng, đầu tư phát triển: - Thực trạng và xu thế phát triển đô thị + Thực trạng phát triển các ngành kinh tế + Thực trạng cơ sở hạ tầng - kĩ thuật xã hội
3.2.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất ở thị xã Nghĩa Lộ năm 2013
- Tình hình quản lý đất đai. - Tình hình sử dụng đất đai.
3.2.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ năm 2013
3.2.2.1. Giá đất ở quy định trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ năm 2013
- Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn.
- Nguyên tắc cụ thể xác định giá đất ở của thị xã Nghĩa Lộ - Mức độ thực thi các văn bản pháp luật quy định về giá đất.
3.2.2.2. Thực trạng giá đất ở của thị xã Nghĩa Lộ năm 2013
+ Nhóm đường, phố trung tâm + Nhóm đường, phố cận trung tâm + Nhóm đường, phố xa trung tâm
3.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ
năm 2013
3.2.3.1. Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ năm 2013
* Yếu tố vị trí
* Yếu tố hình thể, diện tích của thửa đất * Yếu tố địa hình
3.2.3.2. Yếu tố kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ năm 2013
i.Yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ năm 2013
* Cơ sở hạ tầng * Khả năng sinh lời
* Trình độ thu nhập và tiêu dùng của người dân...
ii. Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ năm 2013
* Mật độ dân số
* Chất lượng các loại hình dịch vụ( y tế, giáo dục, tập quán...)... * Yếu tố nhân khẩu...
3.2.3.3. Các yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ năm 2013
* Tình trạng pháp lý * Nhân tố hành chính...
3.2.3.4. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ năm 2013
* Yếu tố tâm lý - phong thủy * Tình trạng môi trường
3.2.4. Đánh giá một số yếu tốảnh hưởng đến giá đất ở thị xã Nghĩa Lộ năm 2013
3.2.4.1. Đánh giá của người dân về giá đất ở và quản lý giá đất thông qua phiếu điều tra
3.2.4.2. Các yếu tố liên quan đến thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua phiếu điều tra
3.2.4.3. Yếu tố pháp lý của thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua phiếu điều tra
3.2.5. Đề xuất một số giải pháp
3.3. Phương pháp nghiên cứu
3.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Chọn điều tra 16 tuyến đường trên địa bàn thị xã để nghiên cứu. Những tuyến đường này được phân loại dựa trên khả năng cho thu nhập và cơ sở hạ tầng hiện có. Chúng phản ánh được sự phát triển kinh tế xã hội của thị xã Nghĩa Lộ năm 2013.
3.3.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
Thu thập các tài liệu về:
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Nghĩa Lộ năm 2013. - Biến động các loại hình sử dụng đất và biến động giá đất
- Thu thập các văn bản pháp quy liên quan tới công tác định giá đất năm 2013
3.3.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn
- Chọn các khu vực, tuyến đường phố có tính chất đại diên, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của huyện và giá đất của các khu vực, đường phố đó có các biến động.
- Điều tra hiện trạng giá đất trên 4 phường, 3 xã trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ.
- Phỏng vấn người dân nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên thị trường tự do.
- Phương pháp điều tra có sự tham gia của người dân PRA.
3.3.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu
- Phương pháp thống kê - Phương pháp so sánh - Phương pháp phân tích
- Sử dụng phần mềm Excel để xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu và đánh giá.
3.3.5. Phương pháp chuyên gia
Lấy ý kiến tham khảo từ những nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực có liên quan.
3.3.6. Phương pháp bản đồ
Sử dụng bản đồ địa chính và bản đồ phân vùng giá trị để tiến hành
thống kê, phân tích số liệu. Ngoài ra có thể đánh giá được biến động giá đất trong một giai đoạn nhất định.
PHẦN 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất ở và định giá đất thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 công tác quản lý giá đất ở và định giá đất thị xã Nghĩa Lộ năm 2013
4.1.1. Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý giá đất ở và định giá đất thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 thị xã Nghĩa Lộ năm 2013
* Vị trí địa lý
Là một thị xã miền núi, miền đất - con người Nghĩa Lộ mang trong mình một bản sắc văn hoá đậm đà, đó là nét văn hoá riêng của Mường Lò.
Câu nói ví trở thành quen thuộc: Nhất Thanh, nhì Lò... cho ta thấy đây
là một miền đất rộng lớn, phì nhiêu (Cánh đồng Mường Lò rộng chỉ sau cánh đồng Mường Thanh - Điện Biên). Không những vậy nơi đây còn là địa danh mang đậm truyền thống văn hoá các dân tộc.
Vùng đất Nghĩa Lộ là cái nôi của 17 dân tộc chung sống như Thái, Kinh, Tày, Mường... mỗi dân tộc đều mang trong mình một bản sắc riêng.
Thị xã Nghĩa Lộ nằm trong vùng lòng chảo Mường Lò, thuộc phía Tây nam của tỉnh Yên Bái cách trung tâm tỉnh lỵ trên 80 km theo quốc lộ 32 có vị trí địa lý như sau:
- Ở điểm cực Bắc nằm ở 21038’ - Ở điểm cực Nam nằm ở 210 34’ - Ở điểm cực Tây nằm ở 1040 36’ - Ở điểm cực Đông nằm ở 1040 38’ - Phía Bắc giáp xã Sơn A huyện Văn Chấn có đường giáp ranh dài 6 km
- Phía Nam giáp xã Hạnh Sơn huyện Văn Chấn có đường ranh giới dài 4 km
- Phía Đông giáp xã Phù Nham huyện Văn Chấn có đường ranh giới dài 6 km.
Hình 4.1: Bản đồ hành chính thị xã Nghĩa Lộ
- Phía Tây giáp xã Nghĩa Sơn, huyện Văn Chấn và xã Túc Đán huyện Trạm Tấu có đường ranh giới dài 9 km.
- Thị xã Nghĩa Lộ có tổng diện tích tự nhiên là 3026,02 ha, số nhân khẩu là 27.675 nhân khẩu, có 7 đơn vị hành chính trực thuộc, gồm 4 phường và 3 xã được xác định là trung tâm văn hóa thương mại dịch vụ phía Tây, là đầu mối giao thông đi các huyện phía Tây của tỉnh, có đường quốc lộ, tỉnh lộ, giao lưu trực tiếp với các tỉnh bạn như tỉnh Lai Châu, Lao Cai, Sơn La, Phú Thọ…
* Địa hình khí hậu thuỷ văn.
- Địa hình: Được thiên nhiên ưu đãi, thị xã Nghĩa Lộ gần như nằm trọn trong vùng lòng chảo Mường Lò, có độ cao trung bình so với mặt nước biển là 250 m, có cánh đồng rộng lớn, địa hình bằng phẳng, đất đai màu mỡ, khí hậu ôn hòa rất thuận lợi cho phát triển nông nghiệp, phía Tây và phía Tây Bắc có đỉnh núi Pú Luông là cao nhất, địa hình nghiêng dần từ Tây sang Đông từ Nam lên Bắc. Với địa hình như vậy rất thuận tiện cho việc phát triển nông, lâm nghiệp, xây dựng.
- Khí hậụ, thuỷ văn: Vị trí địa lý và địa hình đó đã tạo ra cho Nghĩa Lộ các yếu tố khí hậu mang đặc trưng của tiểu vùng khí hậu Tây Bắc, chịu ảnh hưởng khí hậu nhiệt đới gió mùa, trong năm có 4 mùa rõ rệt. Nhiệt độ trung bình của cả năm là 22,50
C, trong đó tháng trung bình cao nhất là 27,40 C, trung bình tháng thấp nhất là 16,40
C. Là địa phương có số giờ nắng cả năm hơn 1.700 giờ, cao hơn các nơi khác trong tỉnh. Lượng bức xạ nhiệt luôn dương tạo ra các sinh khối lớn thuận tiện cho sự phát triển của cây lúa và các loại cây hoa quả có hạt như nhãn, vải....
+ Mùa đông nhiệt độ hạ thấp xuống còn 50c, độ ẩm trung bình 65%. + Mùa hạ nhiệt độ tăng trung bình là 33,50c, độ ẩm trung bình 85%. + Mùa mưa thường vào thời gian từ tháng 4 đến tháng 10, mưa nhiều tập trung vào các tháng 7 tháng 8, tháng 9.
+ Mùa khô thường vào tháng 11 đến tháng 3 năm sau, lượng mưa trung bình trong năm là 1.540,4 mm. Số ngày mưa trung bình hàng năm là 130 ngày, số giờ nắng là 1.585 giờ, tốc độ gió 1mm/s, hướng gió chủ đạo là gió Đông, Đông Bắc, Đông Nam. Số ngày giông bão trung bình trong năm là 56,5 ngày (số ngày bão ít xảy ra).
+ Hệ thống sông suối: Trên một diện tích hẹp, song chế độ thủy văn ở đây khá phong phú. Bao quanh là Ngòi Thia, Ngòi Nung, Suối Đôi. Có nguồn nuớc từ độ cao 2.000 m đổ về chảy qua nên lưu lượng chảy qua thị xã là rất lớn, tổng chiều dài chảy qua thị xã là 30 km. Ngòi Thia là nguồn phụ lưu cấp I lớn nhất của sông Hồng, được bắt nguồn từ vùng núi Trạm Tấu với chiều dài 165km, đoạn chảy qua thị xã khoảng 5km. Độ cao bình quân của lưu vực Ngòi Thia tới 907km, độ chênh lệch lưu lượng giữa mùa lũ và mùa cạn lên tới 480 lần. Đây là yếu tố gây bất lợi cho khai thác tiềm năng nước mặt của Ngòi Thia ở những nơi có nó đi qua. Trong mùa mưa lũ thường gây thiệt hại cho sản xuất, đời sống của nhân dân ven ngòi. Tuy nhiên, cùng với tài nguyên nước ngầm, hệ thống ngòi suối là nơi cung cấp nước chủ yếu cho sản xuất và sinh hoạt.Với đặc điểm khí hậu thuỷ văn rất thuận tiện cho các loại cây lương thực, cây ăn quả và cây công nghiệp.
4.1.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội tác động tới công tác quản lý giá đất ở và định giá đất thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 và định giá đất thị xã Nghĩa Lộ năm 2013
Với vị trí là trung tâm giao lưu buôn bán, trao đổi hàng hóa của khu vực, các của hàng, cửa hiệu và chợ đã hình thành trên một hệ thống thương mại khá sôi động ở địa phương. Từ lâu, miền đất này đã trở thành một trong những trung tâm kinh tế - văn hóa tương đối sầm uất trong tỉnh và các khu vực lân cận. Thời kỳ thực dân Pháp cai trị năm 1935, chợ Nghĩa Lộ đã được xây dựng trở thành chợ lớn thứ hai của tỉnh Yên Bái. Sau khi thị xã được tái lập, chợ Mường Lò đã được quy hoạch, đầu tư, xây dựng lại trở thành một trong những trung tâm thương mại lớn nhất của tỉnh Yên Bái. Hàng hóa ở đây khá phong phú, đa dạng. Bên cạnh những sản phẩm công nghiệp hiện đại còn có rất nhiều nông sản, sản phẩm thủ công truyền thống phục vụ cho nhu cầu thiết yếu của nhân dân và trao đổi thương mại. Có thể gọi chợ Mường Lò là chợ đầu mối vì đây phần nào đã đáp ứng được nhu cầu trao đổi hàng hóa trong vùng và các khu vực lân cận.
Hoạt động dịch vụ của thị xã cũng tương đối đa dạng, tập trung vào các lĩnh vực nhà hàng, khách sạn, bưu chính viễn thông, vận tải, tính dụng...Dịch
vụ du lịch có nhiều tiềm năng nhưng chưa phát triển. Dịch vụ y tế, văn hóa, giáo dục bước đầu được mở rộng trong những năm gần đây.
4.1.2.1. Kết quảđạt được * Thương mại dịch vụ:
Tổng mức lưu chuyển hàng hóa và doanh thu dịch vụ xã hội năm 2013 là: 1.012,7 tỷ đồng = 92,7% KH, trong đó giá trị mua vào đạt 479,52 tỷ đồng,