2013
4.3.1. Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ
Lộ năm 2013
4.3.1.1. Yếu tố vị trí của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ năm 2013
Yếu tố vị trí của thửa đất là yếu tố quyết định theo cả lí thuyết và cả thực tế. Vị trí được xét ở đây bao gồm vị trí về khu vực (trung tâm, cận trung tâm và xa trung tâm), vị trí của đường, phố trong mối quan hệ tổng thể với các đường, phố khác trong thị xã, cuối cùng là vị trí trên cùng một đường, phố. Nhìn chung nước ta là nước đang trên tiến trình hội nhập và phát triển, người dân chưa thể thoát khỏi tâm lý chia lô mặt tiền để kết hợp mục đích ở và sản xuất kinh doanh phát triển kinh tế gia đình. Các thửa đất nằm dọc theo đường phố chính ở VT1 thuận lợi cho kinh doanh, thương mại có mức giá cao hơn. Thêm vào đó, nếu thửa đất lại gần các công trình công cộng (trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại, công viên ...) thì mức giá lại đẩy lên cao hơn, yếu tố vị trí trong lý thuyết chung là đặc trưng cho từng thửa đất, quyết định tất cả môi trường xung quanh đi kèm. Về điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội mang tính chất cộng hưởng làm tăng giá trị
thửa đất, đời sống của người dân ngày càng được nâng cao vì vậy nhu cầu về điều kiện sống cũng đa dạng hơn.
(Nguồn: Theo số liệu điều tra phỏng vấn)
Hình 4.3: Mức độảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường phố (Đường Điện Biên (I1), Đường Nguyễn Quang Bích (từ Nghĩa Lộđi Trạm Tấu) (II1), Đường An Hoà (Đường Điên Biên đến trụ sở HTX An
Hòa)(III1))
Hình 4.2 cho thấy trên các đoạn đường, phố tiến hành điều tra, nhóm trung tâm chịu ảnh hưởng của yếu tố vị trí rõ rệt nhất. Vì đây là các tuyến đường có chất lượng tốt, được đầu tư nhiều về cơ ở hạ tầng lại là nơi tập trung nhiều công trình công cộng. Điều mà người dân quan tâm khi lựa chọn mua đất ở các vị trí trên tuyến đường phố này là sự so sánh tương quan giữa giá và khả năng sinh lời mà vị trí có thể mang lại. VT1 có giá cao nhất do gần mặt đường lớn người dân có thể trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh hoặc cho thuê làm tăng khả năng sinh lợi của mảnh đất. Các thửa đất ở VT2, VT3 có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể hiện ở chỗ nếu càng gần đường, phố điều tra và các khu lân cận thì mức giá sẽ cao hơn. Khả năng sinh lợi chỉ thấy rõ ở VT1, VT2. Các thửa đất ở VT3, VT4, VT5 chủ yếu dùng để ở. Vì vậy, mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí không thể hiện rõ rệt ở loại vị trí này. Thực tế người dân sống ở các vị trí trung tâm chấp nhận một môi trường sống khói bụi, tiếng ồn bởi kéo theo đó là khả năng sinh lợi cao, lượng khách hàng sử
Giá đất (triệu đồng/m2)
dụng các dịch vụ, hàng hóa lớn, mang lại điều kiện tốt cho kinh doanh. Những phân tích trên khẳng định mức giá của các đường phố trung tâm chịu ảnh hưởng lớn nhất bởi các vị trí.
4.3.1.2. Yếu tố hình thể, diện tích, kích thước ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ năm 2013
Bảng 4.5. Thông tin điều tra
Mẫu Diện tích Mặt tiền Độ sâu Hình thể Gqđ (triệu đồng/m²) Gtt (triệu đồng/m²) 1I1a 86,9 4,7 18,5 Khác 11,000 47.200 1I1b 93,0 5,0 18,6 CN 11,000 46.000 1I1c 119,6 5,2 23,0 Khác 11,000 46.000 2I1a 115,0 5,0 23,0 CN 4,400 54.600 2I1b 103,4 4,7 22,0 CN 4,400 54.000 2I1c 92,5 5,0 18,5 CN 4,400 53.000 3I1a 100,0 4,0 25,0 CN 3,300 45.100 3I1b 95,0 4,8 19,8 Khác 3,300 44.000 3I1c 116,0 5,2 22,3 CN 3,300 42.000 4I1a 88,6 4,5 19,7 Khác 2,200 33.000 4I1b 108,0 5,4 20,0 CN 2,200 32.800 4I1c 97,6 4,5 21,7 CN 2,200 31.400 5I1a 117,0 5,2 22,5 CN 1,100 17.300 5I1b 106,9 5,4 19,8 CN 1,100 17.500 5I1c 84,1 4,7 17,9 CN 1,100 16.500
(Nguồn: Theo số liệu điều tra phỏng vấn)
0.000 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 1I1a 1I1b 1I1c 2I1a 2I1b 2I1c 3I1a 3I1b 3I1c 4I1a 4I1b 4I1c 5I1a 5I1b 5I1c Vị trí G iá đ ấ t (t ri ệ u đ ồ n g ) Gqđ Gtt
Hình 4.4: Đặc điểm thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở trên đường Điện Biên (Từ Cầu Thia đến hết Nhà thi đấu phường Tân An, Sân vận động
thị xã)theo đặc điểm của thửa đất
Qua bảng số liệu và hình 4.3 trên, ta thấy rất rõ tại các vị trí thuộc nhóm trung tâm, người mua quan tâm đến diện tích và hình thể của thửa đất. Tại VT1 diện tích thửa đất là 86,9m2, độ rộng mặt tiền 4,7 m2 hình thể khác có giá (47,200 triệu đồng/m2); diện tích 93,0 m2, mặt tiền 5,0 m2 hình chữ nhật có giá (46 triệu đồng/m2); Ở VT1 diện tích lớn, mặt tiền rộng và đẹp thường được mua với giá cao vì diện tích càng rộng thì việc bố trí không gian, sử dụng đất của chủ lô đất càng trở nên đa dạng và phong phú nhưng lại khó bán bởi giá chuyển nhượng của thửa đất là rất lớn. Tại VT2 thửa đất có diện tích 115,0 m2 hình chữ nhật có giá (54,600 triệu đồng/m2), cao hơn thửa đất ở VT4 diện tích 108,0 m2 hình thể là hình chữ nhật có giá (32,800 triệu đồng/m2). Tại VT5 đất ở có giá thấp nhất trung bình 17,100 triệu đồng/m2
, do đây là những lô đất nằm trong ngõ không thuận tiện cho việc kinh doanh chỉ phù hợp làm đất ở.
Ở các đường, phố này người dân tập trung vào việc tìm một mảnh đất phù hợp để kinh doanh nên hình thể, độ rộng mặt tiền, diện tích ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của thửa đất.
4.3.1.3. Yếu tố địa hình của thửa đất ảnh hưởng tới giá đất thị xã Nghĩa Lộ năm 2013
Giá đất (triệu đồng/m2)
(Nguồn: Theo số liệu điều tra phỏng vấn)
Hình 4.5: Mức độảnh hưởng của địa hình lên giá đất tại đường Pá Kết (Từđường HLS đi hết địa giới phường)(II3) và Đường Hoa Ban (Từ
đường Điện Biên đến Nhà máy nước)(II5)
Từ hình 4.4 trên, ta thấy hai đường trên có giá Nhà nước quy định là như nhau nhưng đường II3 lại có giá chấp nhận chuyển nhượng trên thị trường cao hơn đường II5 vì: đường II5 được làm từ rất lâu, giao thông xuống cấp, cơ sở hạ tầng kém. Địa hình trũng, hệ thống cấp thoát nước kém vào mùa mưa đường thường bị ngập, đi lại khó khăn.