3.2.2.1. Giá đất ở quy định trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ năm 2013
- Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn.
- Nguyên tắc cụ thể xác định giá đất ở của thị xã Nghĩa Lộ - Mức độ thực thi các văn bản pháp luật quy định về giá đất.
3.2.2.2. Thực trạng giá đất ở của thị xã Nghĩa Lộ năm 2013
+ Nhóm đường, phố trung tâm + Nhóm đường, phố cận trung tâm + Nhóm đường, phố xa trung tâm
3.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ
năm 2013
3.2.3.1. Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ năm 2013
* Yếu tố vị trí
* Yếu tố hình thể, diện tích của thửa đất * Yếu tố địa hình
3.2.3.2. Yếu tố kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ năm 2013
i.Yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ năm 2013
* Cơ sở hạ tầng * Khả năng sinh lời
* Trình độ thu nhập và tiêu dùng của người dân...
ii. Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ năm 2013
* Mật độ dân số
* Chất lượng các loại hình dịch vụ( y tế, giáo dục, tập quán...)... * Yếu tố nhân khẩu...
3.2.3.3. Các yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ năm 2013
* Tình trạng pháp lý * Nhân tố hành chính...
3.2.3.4. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ năm 2013
* Yếu tố tâm lý - phong thủy * Tình trạng môi trường
3.2.4. Đánh giá một số yếu tốảnh hưởng đến giá đất ở thị xã Nghĩa Lộ năm 2013
3.2.4.1. Đánh giá của người dân về giá đất ở và quản lý giá đất thông qua phiếu điều tra
3.2.4.2. Các yếu tố liên quan đến thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua phiếu điều tra
3.2.4.3. Yếu tố pháp lý của thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua phiếu điều tra
3.2.5. Đề xuất một số giải pháp
3.3. Phương pháp nghiên cứu
3.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Chọn điều tra 16 tuyến đường trên địa bàn thị xã để nghiên cứu. Những tuyến đường này được phân loại dựa trên khả năng cho thu nhập và cơ sở hạ tầng hiện có. Chúng phản ánh được sự phát triển kinh tế xã hội của thị xã Nghĩa Lộ năm 2013.
3.3.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
Thu thập các tài liệu về:
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Nghĩa Lộ năm 2013. - Biến động các loại hình sử dụng đất và biến động giá đất
- Thu thập các văn bản pháp quy liên quan tới công tác định giá đất năm 2013
3.3.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn
- Chọn các khu vực, tuyến đường phố có tính chất đại diên, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của huyện và giá đất của các khu vực, đường phố đó có các biến động.
- Điều tra hiện trạng giá đất trên 4 phường, 3 xã trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ.
- Phỏng vấn người dân nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên thị trường tự do.
- Phương pháp điều tra có sự tham gia của người dân PRA.
3.3.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu
- Phương pháp thống kê - Phương pháp so sánh - Phương pháp phân tích
- Sử dụng phần mềm Excel để xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu và đánh giá.
3.3.5. Phương pháp chuyên gia
Lấy ý kiến tham khảo từ những nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực có liên quan.
3.3.6. Phương pháp bản đồ
Sử dụng bản đồ địa chính và bản đồ phân vùng giá trị để tiến hành
thống kê, phân tích số liệu. Ngoài ra có thể đánh giá được biến động giá đất trong một giai đoạn nhất định.
PHẦN 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất ở và định giá đất thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 công tác quản lý giá đất ở và định giá đất thị xã Nghĩa Lộ năm 2013
4.1.1. Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý giá đất ở và định giá đất thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 thị xã Nghĩa Lộ năm 2013
* Vị trí địa lý
Là một thị xã miền núi, miền đất - con người Nghĩa Lộ mang trong mình một bản sắc văn hoá đậm đà, đó là nét văn hoá riêng của Mường Lò.
Câu nói ví trở thành quen thuộc: Nhất Thanh, nhì Lò... cho ta thấy đây
là một miền đất rộng lớn, phì nhiêu (Cánh đồng Mường Lò rộng chỉ sau cánh đồng Mường Thanh - Điện Biên). Không những vậy nơi đây còn là địa danh mang đậm truyền thống văn hoá các dân tộc.
Vùng đất Nghĩa Lộ là cái nôi của 17 dân tộc chung sống như Thái, Kinh, Tày, Mường... mỗi dân tộc đều mang trong mình một bản sắc riêng.
Thị xã Nghĩa Lộ nằm trong vùng lòng chảo Mường Lò, thuộc phía Tây nam của tỉnh Yên Bái cách trung tâm tỉnh lỵ trên 80 km theo quốc lộ 32 có vị trí địa lý như sau:
- Ở điểm cực Bắc nằm ở 21038’ - Ở điểm cực Nam nằm ở 210 34’ - Ở điểm cực Tây nằm ở 1040 36’ - Ở điểm cực Đông nằm ở 1040 38’ - Phía Bắc giáp xã Sơn A huyện Văn Chấn có đường giáp ranh dài 6 km
- Phía Nam giáp xã Hạnh Sơn huyện Văn Chấn có đường ranh giới dài 4 km
- Phía Đông giáp xã Phù Nham huyện Văn Chấn có đường ranh giới dài 6 km.
Hình 4.1: Bản đồ hành chính thị xã Nghĩa Lộ
- Phía Tây giáp xã Nghĩa Sơn, huyện Văn Chấn và xã Túc Đán huyện Trạm Tấu có đường ranh giới dài 9 km.
- Thị xã Nghĩa Lộ có tổng diện tích tự nhiên là 3026,02 ha, số nhân khẩu là 27.675 nhân khẩu, có 7 đơn vị hành chính trực thuộc, gồm 4 phường và 3 xã được xác định là trung tâm văn hóa thương mại dịch vụ phía Tây, là đầu mối giao thông đi các huyện phía Tây của tỉnh, có đường quốc lộ, tỉnh lộ, giao lưu trực tiếp với các tỉnh bạn như tỉnh Lai Châu, Lao Cai, Sơn La, Phú Thọ…
* Địa hình khí hậu thuỷ văn.
- Địa hình: Được thiên nhiên ưu đãi, thị xã Nghĩa Lộ gần như nằm trọn trong vùng lòng chảo Mường Lò, có độ cao trung bình so với mặt nước biển là 250 m, có cánh đồng rộng lớn, địa hình bằng phẳng, đất đai màu mỡ, khí hậu ôn hòa rất thuận lợi cho phát triển nông nghiệp, phía Tây và phía Tây Bắc có đỉnh núi Pú Luông là cao nhất, địa hình nghiêng dần từ Tây sang Đông từ Nam lên Bắc. Với địa hình như vậy rất thuận tiện cho việc phát triển nông, lâm nghiệp, xây dựng.
- Khí hậụ, thuỷ văn: Vị trí địa lý và địa hình đó đã tạo ra cho Nghĩa Lộ các yếu tố khí hậu mang đặc trưng của tiểu vùng khí hậu Tây Bắc, chịu ảnh hưởng khí hậu nhiệt đới gió mùa, trong năm có 4 mùa rõ rệt. Nhiệt độ trung bình của cả năm là 22,50
C, trong đó tháng trung bình cao nhất là 27,40 C, trung bình tháng thấp nhất là 16,40
C. Là địa phương có số giờ nắng cả năm hơn 1.700 giờ, cao hơn các nơi khác trong tỉnh. Lượng bức xạ nhiệt luôn dương tạo ra các sinh khối lớn thuận tiện cho sự phát triển của cây lúa và các loại cây hoa quả có hạt như nhãn, vải....
+ Mùa đông nhiệt độ hạ thấp xuống còn 50c, độ ẩm trung bình 65%. + Mùa hạ nhiệt độ tăng trung bình là 33,50c, độ ẩm trung bình 85%. + Mùa mưa thường vào thời gian từ tháng 4 đến tháng 10, mưa nhiều tập trung vào các tháng 7 tháng 8, tháng 9.
+ Mùa khô thường vào tháng 11 đến tháng 3 năm sau, lượng mưa trung bình trong năm là 1.540,4 mm. Số ngày mưa trung bình hàng năm là 130 ngày, số giờ nắng là 1.585 giờ, tốc độ gió 1mm/s, hướng gió chủ đạo là gió Đông, Đông Bắc, Đông Nam. Số ngày giông bão trung bình trong năm là 56,5 ngày (số ngày bão ít xảy ra).
+ Hệ thống sông suối: Trên một diện tích hẹp, song chế độ thủy văn ở đây khá phong phú. Bao quanh là Ngòi Thia, Ngòi Nung, Suối Đôi. Có nguồn nuớc từ độ cao 2.000 m đổ về chảy qua nên lưu lượng chảy qua thị xã là rất lớn, tổng chiều dài chảy qua thị xã là 30 km. Ngòi Thia là nguồn phụ lưu cấp I lớn nhất của sông Hồng, được bắt nguồn từ vùng núi Trạm Tấu với chiều dài 165km, đoạn chảy qua thị xã khoảng 5km. Độ cao bình quân của lưu vực Ngòi Thia tới 907km, độ chênh lệch lưu lượng giữa mùa lũ và mùa cạn lên tới 480 lần. Đây là yếu tố gây bất lợi cho khai thác tiềm năng nước mặt của Ngòi Thia ở những nơi có nó đi qua. Trong mùa mưa lũ thường gây thiệt hại cho sản xuất, đời sống của nhân dân ven ngòi. Tuy nhiên, cùng với tài nguyên nước ngầm, hệ thống ngòi suối là nơi cung cấp nước chủ yếu cho sản xuất và sinh hoạt.Với đặc điểm khí hậu thuỷ văn rất thuận tiện cho các loại cây lương thực, cây ăn quả và cây công nghiệp.
4.1.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội tác động tới công tác quản lý giá đất ở và định giá đất thị xã Nghĩa Lộ năm 2013 và định giá đất thị xã Nghĩa Lộ năm 2013
Với vị trí là trung tâm giao lưu buôn bán, trao đổi hàng hóa của khu vực, các của hàng, cửa hiệu và chợ đã hình thành trên một hệ thống thương mại khá sôi động ở địa phương. Từ lâu, miền đất này đã trở thành một trong những trung tâm kinh tế - văn hóa tương đối sầm uất trong tỉnh và các khu vực lân cận. Thời kỳ thực dân Pháp cai trị năm 1935, chợ Nghĩa Lộ đã được xây dựng trở thành chợ lớn thứ hai của tỉnh Yên Bái. Sau khi thị xã được tái lập, chợ Mường Lò đã được quy hoạch, đầu tư, xây dựng lại trở thành một trong những trung tâm thương mại lớn nhất của tỉnh Yên Bái. Hàng hóa ở đây khá phong phú, đa dạng. Bên cạnh những sản phẩm công nghiệp hiện đại còn có rất nhiều nông sản, sản phẩm thủ công truyền thống phục vụ cho nhu cầu thiết yếu của nhân dân và trao đổi thương mại. Có thể gọi chợ Mường Lò là chợ đầu mối vì đây phần nào đã đáp ứng được nhu cầu trao đổi hàng hóa trong vùng và các khu vực lân cận.
Hoạt động dịch vụ của thị xã cũng tương đối đa dạng, tập trung vào các lĩnh vực nhà hàng, khách sạn, bưu chính viễn thông, vận tải, tính dụng...Dịch
vụ du lịch có nhiều tiềm năng nhưng chưa phát triển. Dịch vụ y tế, văn hóa, giáo dục bước đầu được mở rộng trong những năm gần đây.
4.1.2.1. Kết quảđạt được * Thương mại dịch vụ:
Tổng mức lưu chuyển hàng hóa và doanh thu dịch vụ xã hội năm 2013 là: 1.012,7 tỷ đồng = 92,7% KH, trong đó giá trị mua vào đạt 479,52 tỷ đồng, bán ra 607,14 tỷ đồng.
Năm 2013 ngành thương mại dịch vụ vẫn duy trì được tốc độ tăng trưởng khá; cấp mới, cấp đổi 11 giấy phép đăng ký kinh doanh với số vốn đăng ký 4,82 tỷ đồng; hệ thống nhà hàng, khách sạn được tiếp tục đầu tư, nâng cấp, chất lượng dịch vụ được nâng lên; khuyến khích và hỗ trợ hộ, nhóm hộ đầu tư phát triển du lịch cộng đồng; các cơ sở, hộ làm du lịch cộng đồng đã có sự chủ động liên kết với các Công ty lữ hành trong việc đón tiếp khách. Công tác quản lý thị trường, kiểm tra, kiểm soát giá cả, chất lượng các mặt hàng thiết yếu được tăng cường, xử lý nghiêm các vi phạm nhằm đảm bảo môi trường kinh doanh lành mạnh và bảo vệ quyền lợi cho người tiêu dùng.
* Sản xuất công nghiệp - TTCN, xây dựng cơ bản:
- Giá trị sản xuất công nghiệp - TTCN là : 48,8 tỷ đồng = 86,8% KH. Nhờ sự quan tâm chỉ đạo sản xuất các sản phẩm có ưu thế trên thị trường, một số ngành, lĩnh vực có giá trị và tốc độ tăng trưởng khá như: chế biến nông lâm sản, thực phẩm, sản xuất gia công cơ khí xây dựng, cơ khí sửa chữa, vật liệu xây dựng; hỗ trợ 2 dự án khuyến công nguồn kinh phí là 78 triệu đồng.
- Giá trị xây lắp năm 2013 là: 102,9 triệu đồng, tăng 38,6% so với năm 2012. Triển khai kiên cố hóa 12,5km đường bê tông, mở mới 17km đường đất với tổng kinh phí là: 25,2 tỷ đồng; phối hợp với Sở giao thông vận tải triển khai xây dựng 8,8km đường giao thông nông thôn 3 tại xã Nghĩa Lợi (4,6km), Nghĩa Phúc (2,6km), phường Tân An (1km), Cầu Thia (0,6km).
* Nông lâm nghiệp, nông thôn:
- Nông lâm nghiệp: Giá trị sản xuất nông, lâm nghiệp, thủy sản là: 40,6 tỷ đồng đạt 91,8% KH, tăng 4,38%. giá trị thu nhập trên 1ha đất 2 vụ lúa là 81,14 triệu đồng, đạt 97,5% KH.
+ Trồng trọt: Tổng sản lượng lương thực có hạt 9.417 tấn, đạt 92,7% KH, trong đó sản lượng thóc đạt 8.553 tấn - đạt 94,3% KH, ngô là 1.064 tấn.
+ Chăn nuôi, thú y: Tổng đàn gia súc là 18.943 con, tăng 6,8% ( đàn trâu 4.724 con, đàn bò 623 con, đàn lợn 13.596 con), đàn gia cầm 86.750 con tăng 6,8%; duy trì diện tích nuôi thủy sản 53,03 ha, cá thả xen lúa 74,805 ha, bằng 98,8% KH.
+ Lâm nghiệp: Hoàn thiện đề án giao rừng gắn liền với giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất lâm nghiệp giai đoạn 2012 - 2015. Tập trung bảo vệ 878,34 ha rừng, hướng dẫn nhân dân khai thác và trồng bổ sung diện tích sau khai thác.
- Xây dựng nông thôn mới: Chỉ đạo xây dựng các tiêu chí nông thôn mới tại các xã, phát động phong trào "Chung sức xây dựng nông thôn mới", tích cực đóng góp làm đường giao thông, kênh mương nội đồng, chỉnh trang nhà cửa, đường làng ngõ xóm...; qua rà soát đánh giá sơ bộ xã Nghĩa An, xã Nghĩa Phúc đạt 9/19 tiêu chí, xã Nghĩa Lợi đạt 7/19 tiêu chí.
- Phòng chống thiên tai, tìm kiếm cứu nạn, phòng chống cháy rừng: Thực hiện tốt các công tác thường trực phòng chống lũ bão, tìm kiếm cứu nạn, xử lý và ứng phó kịp thời khi có mưa lũ. Công tác chỉ đạo khắc phục đảm bảo khẩn trương, nhanh chóng theo phương châm 4 tại chỗ. Công tác PCCR, duy trì lực lượng kiểm tra, bảo vệ rừng cấp thị và các tổ đội PCCR các xã phường được tăng cường, cả năm xảy ra 2 vụ cháy rừng tại xã Nghĩa Phúc đã được các lực lượng cứu chữa kịp thời, không gây thiệt hại lớn; nguyên nhân do nguồn lửa từ vùng giáp ranh của Huyện Văn Chấn cháy lây sang.
* Tài chính, ngân hàng, đầu tư phát triển: Thu cân đối ngân sách là 25,98 tỷ đồng đạt 96% dư toán tỉnh giao, đạt 113,3% KH thị xã, tăng 56% so cùng kỳ, trong đó: Thu ngoài quốc doanh 9,825 tỷ đạt 86% KH, thu tiền sử dụng đất 3,2 tỷ đạt 81% KH, thuế trước bạ 2,105 tỷ đạt 91% KH, thu khác ngân sách 2,055 tỷ đạt 97% KH, thuế thu nhập cá nhân 1,097 tỷ đạt 97% KH... Chi ngân sách 82,014 tỷ đạt 85% dự toán, trong đó chi đầu tư phát triển 9,21 tỷ đạt 83,7% KH, chi thường xuyên 97,966 tỷ đạt 98,2% KH, đảm bảo nguồn chi cho các chương chình mục tiêu.
Tổ chức công bố điều chỉnh Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội thời kỳ 2011 - 2020; Quy hoạch chung xây dựng thị xã Nghĩa Lộ giai