kiến người dân địa phương.
Căn cứ vào nội dung đề tài, trên cơ sở xem xét thực tế tình hình phát triển kinh tế - xã hội, tốc độ đô thị hóa và tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất. Chọn ra 3 xã (3 nhóm) trong tổng số 22 xã, thị trấn của huyện để tiến hành điều tra.
Nhóm 1: Trung tâm kinh tế chắnh trị, văn hóa - xã hội của huyện (thị trấn Thất Khê)
Nhóm 2: Các xã phát triển kinh tế công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, tình hình thực hiện các QSDĐ bị ảnh hưởng lớn từ các dự án quy hoạch (gồm 4 xã: xã Đại Đồng, xã Đề Thám, xã Tri Phương, xã Quốc Khánh)
Nhóm 3: Các xã có nền kinh tế chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp, đời sống nhân dân còn gặp nhiều khó khăn (gồm 17 xã: xã Tân Minh, Tân Việt, Đào Viên, Khánh Long,Đội CấnẦ.)
Ở mỗi nhóm chọn ra 1 xã (hoặc thị trấn) đại diện làm địa bàn nghiên cứu, đó là các xã, thị trấn: thị trấn Thất Khê, Đề Thám, Đào Viên
* Thị trấn Thất Khê
Thị trấn Thất Khê là một thị trấn miền núi, có tổng diện tắch tự nhiên theo
địa giới hành chắnh là: 86,00 ha. Địa hình thị trấn Thất Khê là thị trấn vùng núi thấp, địa hình phức tạp độ cao, cao nhất là 200m, thấp nhất là 150m, trung bình 175 m so với mặt nước biển.Là trung tâm chắnh trị, kinh tế, văn hóa - xã hội của huyện Tràng Định, các trụ sở cơ quan của các ban nghành của huyện đều được đặt tại thị trấn Thất Khê. Thị trấn gồm có 5 khu phố và 5 thôn. Dọc hai bên trục đường quốc lộ 4A lượng dân cư tập trung đông đúc, đây là nơi thương mai - dịch vụ phát triển mạnh nhất huyện Tràng Định.
* Xã Đề Thám
Xã Minh Quân có tổng diện tắch tự nhiên là 198,31 ha, Xã Đề Thám là một trong 4 xã phát triển công nghiệp Ờ tiểu thủ công nghiệp mạnh nhất trên toàn huyện
* Xã Đào Viên
Xã Đào Viên có tổng diện tắch tự nhiên là 1855,06 ha. Xã Đào Viên
đại diện cho các xã có vị trắ địa lý khó khăn, nền kinh tế chậm phát triển chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp.
Ở mỗi xã, căn cứ số thôn, quy mô số hộ của thôn để chọn số hộđiều tra. Điều tra 50 hộ ở mỗi xã, tổng số hộ điều tra trên địa bàn là 150 hộ.
4.3.1.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất.
Qua điều tra 150 hộ, cho thấy có tổng số vụ chuyển đổi trong giai đoạn từ 2012 đến tháng 6/2014 là 30 vụ . Các vụ chuyển đổi QSDĐđều diễn ra với
đất nông nghiệp, lý do chuyển đổi là để thuận tiện hơn cho đời sống và sản xuất. Các bên tham gia chuyển đổi thường là người thân trong gia đình, người cùng thôn xóm.
Bảng 4.8: Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ theo các xã, thị trấn
Chỉ tiêu Thị trấn Thất Khê Xã Đề Thám Xã Đào Viên Tổng Tỷ lệ (%) 1.Tổng số vụ 6 10 14 30 100,00 2.Tình hình thực hiện 2.1. Hoàn tất tất cả thủ tục 1 - - 1 3,33
2.2. Chỉ khai báo tại UBND xã 2 2 1 5 16,67
2.3. Giấy tờ viết tay 3 6 9 18 60,00
2.4. Không có giấy tờ cam kết - 2 4 6 20,00
3. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm chuyển đổi
3.1. Gcn qsdđ 6 8 10 24 80,00
3.2. Giấy tờ hợp pháp khác - 1 1 2 6,67
3.3. Không có giấy tờ - 1 3 4 13,33
(Nguồn: Số liệu điều tra)
Qua bảng trên cho thấy, các xã có nền kinh tế công nghiệp, tiểu thủ
công nghiệp, dịch vụ phát triển như thị trấn Thất Khê, xã Đề Thám thì người dân ắt thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ do họ không chú trọng vào phát
triển sản xuất nông nghiệp. Xã Đào Viên là xã có nền kinh tế nông nghiệp
đóng vai trò chủđạo nên sự thuận lợi trong hoạt động sản xuất nông nghiệp ảnh hưởng lớn đến hiệu quả kinh tế, do vậy mà số vụ chuyển đổi cũng nhiều hơn.
Tình trạng chuyển đổi QSDĐ mà không khai báo với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền diễn ra khá nhiều (trong khi 86,67% số trường hợp có
đầy đủ giấy tờ hợp pháp để thực hiện quyền này). Các bên tham gia chuyển
đổi dựa trên sự tin tưởng lẫn nhau, không có các giấy tờ xác nhận và càng không làm các thủ tục hành chắnh phức tạp, rườm rà, và nhiều người dân không hiểu rõ nghĩa vụ phải đăng ký, làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đó chắnh là những nguyên nhân của các trường hợp chưa làm
đầy đủ các thủ tục.
4.3.1.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Kết quả điều tra 150 hộ gia đình cho thấy tổng số vụ chuyển nhượng là 46 trường hợp (cả chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng). Tại những xã thương mai dịch vụ phát triển thì việc Ộmua bán đấtỢ diễn ra sôi động hơn những xã thuần nông nghiệp.
Bảng 4.9: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ theo các xã, thị trấn Chỉ tiêu Thị trấn Thất Khê Xã Đề Thám Xã Đào Viên Tổng Tỷ lệ (%) 1.Tổng số vụ 19 20 7 46 100,00 2.Tình hình thực hiện 2.1. Hoàn tất tất cả thủ tục 16 12 3 32 69,56
2.2.Chỉ khai báo tại UBND xã - 6 1 7 15,22
2.3. Giấy tờ viết tay 3 2 1 6 13,04
2.4. Không có giấy tờ cam kết - 1 - 1 2,18
3. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm chuyển nhượng
3.1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 16 14 4 34 73,91
3.2. Giấy tờ hợp pháp khác - 1 - 1 2,18
Thị trấn Thất Khê là trung tâm kinh tế, chắnh trị của huyện, xã Đề Thám có quốc lô 4A đi qua nên có số lượng các vụ chuyển nhượng nhiều hơn hẳn, số lượng người từ nơi khác đến làm ăn sinh sống ngày càng đông, sự gia tăng dân số qua các năm nên tình hình chuyển nhượng ngày càng sôi động. Những xã thuần nông như xã Đào Viên thì chuyển nhượng QSDĐ ắt xảy ra.
Các vụ chuyển nhượng QSDĐ diễn ra chủ yếu đối với đất ở. Lý do của các vụ chuyển nhượng QSDĐ đều vì nơi cư trú (đối với đất ở) và vì thiếu đất sản xuất (đối với đất nông nghiệp), không có trường hợp nào với mục đắch
đầu cơ kinh doanh bất động sản. Có nhiều trường hợp chuyển nhượng QSDĐ
khi không còn nhu cầu sử dụng đất để chuyển sang làm nghề khác, đặc biệt là các thanh niên đi làm xa hoặc các hộ gia đình chuyển đi nơi khác sinh sống nên có cần số vốn lớn ban đầu.
Tỷ lệ các trường hợp làm đầy đủ các thủ tục chuyển nhượng là 69,56% (32 trường hợp); tỷ lệ các trường hợp chỉ khai báo tại UBND xã, thị trấn mà không làm tiếp các thủ tục tài chắnh là 15,22% (7 trường hợp) và tỷ lệ các trường hợp không làm thủ tục khai báo là 15,22% (7 trường hợp).
Nguyên nhân của nhiều trường hợp chưa làm đầy đủ các thủ tục tại cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền do:
+ Tỷ lệ người SDĐ chưa có GCNQSDĐ còn cao, hay giấy tờ chứng minh QSDĐ bị thất lạc, hư hỏng. Trong khi đó, theo quy định của pháp luật có đất chuyển nhượng thì phải có GCNQSDĐ; trường hợp chưa có GCN thì phải làm thủ tục cấp GCNQSDĐ trước, muốn được cấp GCNQSDĐ thì phải có giấy tờ chứng minh QSDĐ, nếu không có đủ giấy tờ thì việc xét cấp GCN rất chặt chẽ và có nhiều trường hợp để được cấp GCN thì phải nộp tiền sử
dụng đất. Từ đó, nhiều trường hợp chuyển nhượng, hai bên tự thỏa thuận bằng giấy tờ viết tay với nhau mà không khai báo với cơ quan nhà nước
+ Quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng còn rườm rà, phức tạp; người dân phải trải qua nhiều cửa (UBND xã, UBND huyện, cán bộđịa chắnh xã, cơ quan địa chắnh huyện, cơ quan tài chắnh huyện); thời gian giải quyết vụ
việc kéo dài, từđó gây tâm lý ngai khai báo, ngại làm thủ tục chuyển quyền, sang tên.
Từ năm 2010, huyện Tràng Định bắt đầu tiến hành đo đạc, rà soát lại các hồ sơ để tiến hành cấp GCNQSDĐ đồng loạt trên địa bàn huyện nên tình trạng chuyển nhượng QSDĐ không thực hiện đầy đủ thủ tục đã giảm.
4.3.1.3. Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất
Trong tổng số 150 phiếu điều tra thì có 51 trường hợp tham gia cho thuê QSDĐ (cả cho thuê và nhận thuê). Hầu hết là các trường hợp cho thuê QSD đất nông nghiệp (đều là đất trồng lúa).
Bảng 4.10: Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ theo các xã, thị trấn
Chỉ tiêu Thị trấn Thất Khê Xã Đề Thám Xã Đào Viên Tổng Tỷ lệ (%) 1.Tổng số vụ 20 18 13 51 100,00 2.Tình hình thực hiện 2.1. Hoàn tất tất cả thủ tục - - - - -
2.2.Chỉ khai báo tại UBND xã - 2 2 4 7,84
2.3. Giấy tờ viết tay 17 13 7 37 72,55
2.4. Không có giấy tờ cam kết 3 3 4 10 19,61
3. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm cho thuê
3.1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đẩt 13 11 7 31 60,78
3.2. Giấy tờ hợp pháp khác 1 2 4 7 13,73
3.3. Không có giấy tờ 3 5 5 13 25,49
(Nguồn: Số liệu điều tra)
Thị trấn Thất Khê, xã Đề Thám có các hộ tham gia vào sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp chiếm tỷ lệ lớn, có kinh tế khá, họ không còn nhu cầu sản xuất nông nghiệp nên họ cho thuê đất. Xã Đào Viên có số vụ cho thuê ắt hơn, do đây là xã thuần nông, người dân sống chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp, các trường hợp cho thuê là những gia đình không còn khả năng lao
động hoặc lao động đi tìm việc tạm thời ở nơi khác, trong thời gian đi làm xa họ cho thuê ruộng mà không bán đi là để đề phòng trường hợp không thành công trong công việc mới họ có thể quay vềđể tiếp tục sản xuất.
Người thuê phần lớn là anh em ruột thịt hay những người thân quen, chi phắ thuê thường trả bằng thóc, trung bình mỗi năm là 50-80 kg thóc/sào, ngoài ra vẫn còn có trường hợp cho mượn đất sản xuất không phải trả tiền.
Thuê đất nông nghiệp đa số là các hộ có lao động dư thừa mà thiếu đất sản xuất. Thuê đất ở thường là kết hợp các loại hình kinh doanh, dịch vụ (mở cửa hàng, cửa hiệu), việc thuê đất ở chủ yếu ở thị trấn Thất Khê - nơi thương mại, dịch vụ phát triển mạnh.
Trong các trường hợp cho thuê QSDĐ thì không có trường hợp nào hoàn tất tất cả các thủ tục, chỉ có 4 trường hợp khai báo tại xã chứ chưa làm thủ tục hoàn tất, còn lại là không khai báo, do:
+ Cho thuê đất nông nghiệp trong thời gian ngắn, họ cho rằng chỉ cần hai bên thỏa thuận với nhau và hàng năm thực hiện đầy đủ các loại thuế là
được chứ không cần làm các thủ tục rườm rà.
+ Đối tượng thuê là những người họ hàng, bạn bè, làng xóm, do đó việc cho thuê chỉ dựa trên cơ sở tin tưởng nhau là chắnh.
4.3.1.4. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Qua kết quả điều tra cho thấy, số trường hợp thừa kế QSDĐ là 26, trong đó số trường hợp không làm đầy đủ các thủ tục và không khai báo là 13, có 13 trường hợp làm đầy đủ các thủ tục. Tình trạng thừa kế QSDĐ không khai báo là một trong các nguyên nhân gây tranh chấp đất đai giữa các thành viên trong gia đình.
Bảng 4.11. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo các xã, thị trấn
Chỉ tiêu Thị trấn Thất Khê Xã Đề Thám Xã Đào Viên Tổng Tỷ lệ (%) 1.Tổng số vụ 7 8 11 26 100,00 2.Tình hình thực hiện 2.1. Hoàn tất tất cả thủ tục 5 3 5 13 50,00
2.2.Chưa thực hiện đầy đủ thủ tục 1 2 2 5 19,23
2.3. Không khai báo 1 3 4 8 30,77
3. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thưc hiện quyền thừa kế
3.1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 5 5 9 19 73,07
3.2. Giấy tờ hợp pháp khác 1 1 - 2 7,10
3.3. Không có giấy tờ 1 2 2 5 19,23
Ta thấy rằng, số trường hợp không khai báo chiếm đến 30,77% và số
trường hợp chưa thực hiện đầy đủ thủ tục là 19,23%, qua điều tra tìm hiều cho thấy một số nguyên nhân chắnh sau:
+ Hầu hết người dân cho rằng việc thừa kế QSDĐ là việc nội bộ của gia đình, khi phải phân chia thừa kế thì anh, em tự thỏa thuận với nhau có sự
chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan Nhà nước. Các trường hợp khai báo đa số là những trường hợp có sự tranh chấp về quyền thừa kế.
+ Một số trường hợp họ chỉ khai báo khi họ có nhu cầu thực hiện các giao dịch như chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
+ Một số trường hợp khác lại không có giấy tờ chứng minh QSDĐ
4.3.1.5. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Từ kết quả tổng hợp số liệu điều tra phỏng vấn trực tiếp các hộ gia đình có 48 trường hợp thực hiện tặng cho QSDĐ (cả tặng cho và nhận tặng cho). Trong đó có 23 trường hợp (chiếm 47,92%) đã thực hiện đầy đủ các thủ tục (bao gồm thủ tục khai báo, thủ tục chuyển quyền sang tên, nghĩa vụ tài chắnh (nếu có); 6 trường hợp (chiếm 12,5%) làm thủ tục khai báo tại UBND xã nhưng chưa hoàn tất các thủ tục còn lại để được cấp GCNQSDĐ; 12 trường hợp (chiếm 25%) có giấy tờ cam kết khi tặng cho và 7 trường hợp ( chiếm 14,58%) không có giấy tờ cam kêt.
Bảng 4.12. Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ theo các xã, thị trấn Chỉ tiêu Thị trấn Thất Khê Xã Đề Thám Xã Đào Viên Tổng Tỷ lệ (%) 1.Tổng số vụ 19 18 11 48 100,00 2.Tình hình thực hiện 2.1. Hoàn tất tất cả thủ tục 10 7 6 23 47,92
2.2.Chỉ khai báo tại UBND xã 3 2 1 6 12,50
2.3. Giấy tờ viết tay 4 5 3 12 25,00
2.4. Không có giấy tờ cam kết 2 4 1 7 14,58
3. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm tặng cho
3.1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 14 14 8 36 75,00
3.2. Giấy tờ hợp pháp khác 2 2 1 5 10,42
3.3. Không có giấy tờ 3 2 2 7 14,58
(Nguồn: Số liệu điều tra)
Phần lớn tặng cho QSDĐ là các trường hợp bố mẹ, ông bà cho con, cháu khi ra ở riêng hoặc là những người đi làm ăn ở xa. Những người tặng cho và nhận tặng cho là những người trong cùng một gia đình, cùng huyết thống vì vậy họ không cần thiết làm các thủ tục khai báo rườm rà, ngoài ra khi họ không có nhu cầu sử dụng QSDĐ để thực hiện các giao dịch như
chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp góp vốn bằng giá trị QSDĐ thì họ
không khai báo để chuyển quyền, họ chỉ khai báo khi họ cần GCNQSDĐ
hoặc khi huyện tổ chức rà soát để cấp GCNQSDĐ đồng loạt. Đó là những nguyên nhân của tình trạng không khai báo khi tặng cho QSDĐ.
4.3.1.6. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ
Qua 150 phiếu điều tra, có 32 trường hợp thế chấp. Đối với các trường hợp thế chấp tại các tổ chứ tắn dụng (30 trường hợp), việc thực hiện đầy đủ
các thủ tục đăng ký là bắt buộc, còn đối với trường hợp thế chấp cho các cá nhân (2 trường hợp) thì chỉ giao dịch bằng hợp đồng giữa các bên mà không khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ qua phiếu điều tra được thể hiện qua bảng 4.12 dưới đây:
Bảng 4.13. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ theo các xã, thị trấn Chỉ tiêu Thị trấn Thất Khê Xã Đề Thám Xã Đào Viên Tổng Tỷ lệ (%) 1.Tổng số vụ 14 11 7 32 100,00 2.Tình hình thực hiện 2.1. Hoàn tất tất cả thủ tục 14 9 7 30 93,75
2.2. Giấy tờ viết tay - 2 - 2 6,25
3. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện quyền thế chấp
3.1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 14 10 7 31 96,87
3.3. Không có giấy tờ - 1 - 1 3,13
(Nguồn: Số liệu điều tra)
Ta thấy rằng mặc dù lãi suất vay của tư nhân cao hơn so với các tổ
chức tắn dụng nhưng thủ tục đơn giản, nhanh chóng hơn và không nhất thiết phải có GCNQSDĐ nên người dân vẫn thế chấp để vay vốn. Những hộ thế