Là những sự kiện pháp lý mà trên cơ sở đó các chủ thể có thể tiến hành việc phân chia di sản thừa kế. Cá nhân là chủ sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở khi còn sống, sau khi cá nhân chét thì nhà ở và quyền sử dụng đất ở của cá nhân là di sản thừa kế của cá nhân đó. Các căn cứ xác định quyền sở hữu của cá nhân đối với nhà ở và quyền sử dụng đất ở dựa trên những quy định của Luật Nhà ở năm 2005 (được sửa đổi, bổ sung năm 2009), Luật Đất đai năm 2013, được quy định tại chương 7 về “Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, tại các điều từ Điều 95 đến Điều 106. Những quy định tại các điều luật được viện dẫn, nội dung luận văn này chỉ xác định quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở là di sản thừa kế được chia thừa kế sau khi chủ sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở chết, còn những tài sản khác gắn liền với đất không được đề cập trong nội dung luận văn này. Tuy nhiên, các tài sản khác gắn liền với đất thuộc quyền hữu của người để lại di sản khi còn sống cũng là di sản thừa kế của người đó.
1.3.2.1. Theo quy định tại Điều 681 BLDS năm 2005, thì “Sau khi có thong báo về việc mở thừa kế hoặc di chúc được công bố, những người thừa kế có thể họp mặt để thỏa thuận những việc sau đây:
a) Cử người quản lý di sản, người phân chia di sản, xác định quyền, nghĩa vụ của những người này, nếu người để lại di sản không chỉ định trong di chúc;
b) Cách thức phân chia di sản.
c) Mọi thỏa thuận của những người thừa kế phải được lập thành văn bản [23, Điều 681].
Như vậy, chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở cũng căn cứ vào quy định tại Điều 681 Bộ luật dân sự năm 2005. Yếu tố thỏa thuận trong phân chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở được khuyến khích để giữa mối đoàn kết giữa những người được hưởng di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Căn cứ vào khoản 2, Điều 681 BLDS năm 2005, thì: “Mọi thỏa thuận của những người thừa kế phải được lập thành văn bản” [23, Điều 681, Khoản 2].
1.3.2.2. Căn cứ thứ hai để phân chia di sản thừa kế là nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo ý chí định đoạt của người lập di chúc. Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình. Tùy theo ý chí của người lập di chúc mà người được hưởng thừa kế theo di chúc nhà ở và quyền sử dụng đất ở được hưởng các phần di sản nhiều ít khác nhau, pháp luật tôn trọng và đảm bảo ý chí của người để lại di chúc. Tuy nhiên, quyền định đoạt của người lập di chúc bị hạn chế theo quy định tại Điều 669 BLDS, bảo vệ những người được hưởng di sản của người chết để lại không phụ thuộc vào nội dung của di chúc của người này. Việc phân chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo ý chí định đoạt của người lập di chúc là căn cứ để phân chia di sản thừa kế, làm phát sinh quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của người có quyền thừa kế.
Căn cứ để phân chia di sản thừa kế là nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo pháp luật. Việc chia thừa kế theo pháp luật chỉ đặt ra khi người chết để lại di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở không lập di chúc hoặc có di chúc nhưng di chúc không có hiệu lực pháp luật, người thừa kế từ chối nhận di sản. Phân chia di sản thừa kế theo pháp luật là nhà ở và quyền sử dụng đất ở được hiểu là việc dịch chuyển tài sản và quyền tài sản của người chết cho những người còn sống theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự thừa kế do pháp luật quy định.
Ở Việt Nam pháp luật về đất đai và dân sự qui định về thừa kế quyền sử dụng đất nói chung và thừa kế quyền sử dụng đất ở nói riêng đã phản ánh bản chất của quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai. Nhà nước theo qui định tại Điều 53 Hiến pháp năm 2013, là chủ sở hữu duy nhất ở Việt Nam đối với đất đai. Vì vậy, Nhà nước là chủ thể có quyền sở hữu đất đai và là người ban hành qui chế, điều kiện quản lý đất đai ở Việt Nam. Pháp luật dân sự, Luật đất đai và Luật Nhà ở qui định những điều kiện, nguyên tắc thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở.
Về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, được hiểu là quyền tài sản đối với diện tích đất ở mà người có quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở là chủ sở hữu nhà ở và quyền sử dụng diện tích đất ở này. Theo đó, quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được hiểu dưới hai phương diện khách quan và chủ quan.
Thứ nhất, về phương diện khách quan thì quyền sử dụng đất ở là một chế định pháp luật quan trọng gồm tổng hợp các qui phạm pháp luật do Nhà nước ban hành qui định về điều kiện, trình tự, thủ tục xác lập quyền sử dụng đất ở như quyền thực hiện các quyền năng của chủ thể có quyền sử dụng đất ở, các quan hệ về việc thực hiện các quyền năng sử dụng đất ở, quan hệ liên quan đến việc bảo vệ quyền sử dụng đất ở. Như vậy, quyền sử dụng đất ở xét trên phương diện khách quan là quyền sử dụng đất ở với tư cách là một chế định pháp luật bao gồm các căn cứ phát sinh quyền sử dụng đất ở, các qui định về quyền sử dụng đất ở, nghĩa vụ của người có quyền sử dụng đất ở, quyền ngăn chặn các hành vi xâm phạm địa giới của người có quyền sử dụng đất ở, các qui định về quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện khi có hành vi xâm phạm quyền sử dụng đất ở của chủ thể. Luật Đất đai năm 2003, đã qui định tại Chương thứ V, từ Điều 105 đến Điều 121, qui định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đai nói chung và quyền sử dụng đất ở nói riêng; bao gồm các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất và người sử dụng đất ở nói riêng; quyền ngăn chặn các hành vi xâm phạm đến quyền sử dụng đất ở của chủ sở hữu quyền tài sản là quyền sử dụng đất ở.
Luật Đất đai năm 2013 quy định về quyền được bồi thường về đất, hỗ trợ và tái định cư tại các Điều 74, Điều 7, Điều 7, Điều 86.
Đối với quyền của chủ sở hữu nhà ở: Theo qui định tại Điều 21 Luật nhà ở thì: “Chủ sở hữu nhà ở có quyền chiếm hữu đối với nhà ở; sử dụng nhà ở;
bán, cho thuê… để thừa kế và khiếu nại, tố cáo những hành vi vi phạm quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của mình” [24, Điều 21]. Hiện nay ở Việt Nam nhà ở thể hiện từ rất nhiều nguồn: Do cá nhân tự xây dựng, do được tặng cho, do mua nhà trong căn hộ chung cư, nhà được đền bù do giải phóng mặt bằng, nhà tình thương, nhà tình nghĩa, nhà được cấp theo một quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền… Ngoài quyền của chủ sở hữu nhà ở, là nghĩa vụ của họ. Theo qui định tại Điều 22 Luật nhà ở thì: Chủ sở hữu nhà ở có nghĩa vụ:
1. Thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục khi đề nghị cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và xác nhận thay đổi sau khi cấp giấy chúng nhận theo qui định…2) Quản lý, sử dụng, bảo trì cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở của mình theo qui định của pháp luật nhưng không được làm ảnh hưởng hoặc gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác... [24, Điều 22].
Thứ hai, quyền sử dụng đất ở và nhà ở theo phương diện chủ quan được hiểu là quyền năng của người có quyền sử dụng đất ở trong việc khai thác sử dụng diện tích đất ở vào việc xây dựng nhà ở. Với phương diện chủ quan, chủ ở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở có quyền khai thác nhà ở và diện tích đất ở để nhằm mục đích để ở, thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt của chủ sở hữu và các thành viên trong gia đình. Chủ sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở và tự mình thực hiện các hành vi cho thuê, chuyển đổi, để lại thừa kế, tặng cho nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở cho người khác. Có quyền tự định đoạt khởi kiện hay không khởi kiện để yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền sở hữu của mình đối với quyền sử dụng đất ở và nhà ở, khi có hành vi xâm phạm đến việc thực hiện quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở của mình như cản trở, xâm lấn địa giới đất ở liền kề…
Nam có những qui định về diện tích đất tối thiểu dùng vào việc xây dựng nhà ở, đồng thời cũng qui định về diện tích nhà ở phải đạt mức tối thiểu là bao nhiêu mét vuông? Nhưng trên thực tế, do việc xây dựng nhà ở của người dân hoàn tàn tự phát nhằm giải quyết nhu cầu ở, cho nên nhiều thủ tục luật định về xây dựng nhà ở không được tôn trọng. Ngoài ra, còn tồn tại thực trạng tiêu chí đánh giá nhà ở và đất ở không có chuẩn mực thống nhất, mà tiêu chí này chỉ dựa trên thực tế là loại đất đó hoặc là đất thổ cư mà cá nhân hoặc hộ gia đình công dân đang sử dụng để làm nhà ở được truyền từ đời này sang đời khác có tính ổn định và lâu dài hoặc diện tích đất đó được đền bù do giải phóng mặt bằng để dùng vào việc xây dựng nhà ở. Cũng tương tự như vậy, tuy rằng pháp luật có qui định công dân có quyền xây dựng nhà ở theo qui hoạch và theo pháp luật, nhưng trên thực tế người dân tự xây dựng nhà ở cho mình thường không có qui hoạch và họ có thể xây dựng nhà trên những diện tích đất rất nhỏ vì đất đó là đất ở theo điều kiện thực tế và khả năng kinh tế của mỗi một cá nhân và gia đình. Nhưng nhà ở và quyền sử dụng đất ở là tài sản của cá nhân và hộ gia đình công dân, không phụ thuộc vào giá trị, diện tích, công năng của nhà ở và diện tích đất ở, đều là tài sản của chủ sở hữu có nhà ở và quyền sử dụng đất ở hợp pháp.
Hiện nay, Nhà nước ta đã và đang thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Người sử dụng đất ở khi thực hiện các quyền của mình phải có GCNQSDĐ hoặc phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại đô thị do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Giấy tờ hợp pháp thực hiện quyền của người sử dụng đất gồm: GCNQSDĐ được Tổng cục Quản lý ruộng đất hoặc Tổng cục Địa chính phát hành căn cứ vào Luật Đất đai năm 1987 hoặc Luật Đất đai năm 1993 theo cùng mẫu thống nhất và có số phát hành liên tục. Giấy chứng nhận do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo qui định của Luật Đất đai năm 1987, Quyết định số 201/QĐ-ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng
đất ban hành “Qui định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Thông tư số 1990/2000/TT-TCĐC ngày 31/11/2001 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn về thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ.
Trong trường hợp người sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần phải có các giấy tờ theo qui định tại Điều 50 Luật Đất đai năm 2003. Trên cơ sở các loại giấy tờ đó, người sử dụng đất làm thủ tục cấp GCNQSDĐ để thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, hộ gia đình được cấp GCNQSDĐ, Điều 50 Luật Đất đai năm 2003, qui định các trường hợp được cấp GCNQSDĐ. Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì quyền sử dụng đất ở là di sản được chia thừa kế như đối với các loại tài sản khác là di sản.
Về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại Chương 7 Luật Đất đai năm 2013 từ Điều 95 đến Điều 106. Việc đăng ký này là cơ sở pháp lý để xác định chủ sở hữu nhà ở, người có quyền sử dụng đất ở và khi người này chết thì nhà ở và quyền sử dụng đất ở là di sản thừa kế của người này.
Khái niệm chia di sản thừa kế là nhà ở và quyền sử dụng đất ở được hiểu như sau: Chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở là việc dịch chuyển nhà ở và quyền sử dụng đất ở của cá nhân đã chết cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật, theo đó người thừa kế trở thành chủ sở hữu của nhà ở và quyền sử dụng đất ở do nhận di sản thừa kế là nhà ở và quyền sử dụng đất ở, có các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở do được thừa kế.