Việc chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở được thực hiện kể từ khi xác định được khối di sản này của người chết hiện vẫn còn để chia và có người hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật. Tuy nhiên, khi đã xác định được các yếu tố trong quan hệ pháp luật thừa kế là chủ thể có quyền hưởng, di sản còn để chia thừa kế và người thừa kế không từ chối quyền hưởng nhưng việc chia di sản chưa được thực hiện vì các lí do theo quy định tại Điều 686 BLDS. Điều 686 BLDS quy định về hạn chế phân chia di sản:
“Trong trường hợp theo ý chí của người lập di chúc hoặc theo thoả thuận của tất cả những người thừa kế, di sản chỉ được phân chia sau một thời hạn nhất định thì chỉ khi đã hết thời hạn đó di sản mới được đem chia...” [23, Điều 686].
Theo quy định trên, việc hạn chế phân chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở xảy ra trong trường hợp:
- Theo định đoạt của người lập di chúc đã được thể hiện rõ di sản chỉ được chia sau một sự kiện hoặc sau thời hạn một năm, hai năm kể từ ngày người để lại di sản chết.
- Theo thoả thuận của tất cả những người có quyền hưởng di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Theo quy định trên, nếu có một hoặc một số người có quyền thừa kế không thoả thuận được với những người thừa kế khác trong việc xác định thời hạn phân chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở thì không thể hạn chế phân chia.
sử dụng đất ở còn được xác định trong trường hợp nếu loại di sản này được chia ngay sau khi đã hội tụ đủ các yếu tố trong quan hệ thừa kế, sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống của bên vợ hoặc chồng còn sống và gia đình thì theo yêu cầu của người còn sống là vợ hoặc chồng của người để lại di sản, Toà án xác định phần di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở mà những người thừa kế được hưởng nhưng chưa cho chia các loại di sản này trong một thời hạn nhất định. Thời hạn hạn chế phân chia di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở không quá ba năm, kể từ thời điểm mở thừa kế, cũng tương tự như chia các loại di sản khác [23, Điều 686].
Trường hợp pháp luật quy định có thể có trong cuộc sống, nếu di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở được chia ngay sẽ gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến cuộc sống của người vợ hoặc người chồng còn sống và gia đình. Trong trường hợp ngôi nhà ở là di sản thừa kế, người vợ hoặc người chồng còn sống cùng các thành viên khác trong gia đình còn cần sử dụng vào việc ở, có kèm theo kinh doanh, làm dịch vụ nhỏ để có thu nhập bảo đảm cuộc sống; nếu chia ngay ngôi nhà đó sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến mức sống của các thành viên trong gia đình và người chồng hoặc người vợ còn sống của người để lại di sản đó; vì họ chưa có điều kiện về thời gian để tạo lập nơi ở khác. Tuy nhiên, phần thừa kế của mỗi người được hưởng từ ngôi nhà đó đã được toà án xác định và người vợ hoặc người chồng của người để lại ngôi nhà là di sản thừa kế đó vẫn do người vợ hoặc người chồng còn sống quản lí với tư cách người quản lí di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở chưa chia. Người quản lí di sản này có các quyền và nghĩa vụ của người quản lí di sản thừa kế chưa chia theo quy định tại các Điều 638, Điều 639 và Điều 640 BLDS.
Sự hạn chế phân chia di sản nói chung và di sản là nhà ở và quyền sử dụng đất ở nói riêng bị chấm dứt trong trường hợp hết thời hạn hạn chế phân chia di sản mà Toà án đã xác định hoặc bên còn sống là vợ hoặc chồng của
người để lại di sản đã kết hôn với người khác, thì những người thừa kế có quyền yêu cầu Toà án cho chia di sản thừa kế.