Về bản chất, thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở cũng giống như thừa kế các loại tài sản khác. Tuy nhiên, thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở còn
có những đặc điểm tương đối độc lập với thừa kế các tài sản khác ngoài nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
1.3.3.1. Đối với đất ở: Do chế độ sở hữu toàn dân về đất đai cho nên đất đai trước hết thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và do Nhà nước thống nhất quản lý. Do vậy việc thừa kế quyền sử dụng đất ở cũng không nằm ngoài nguyên tắc thừa kế quyền sử dụng đất nói chung, tuy rằng thừa kế quyền sử dụng đất ở không cần phải có các điều kiện như đối với thừa kế đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản. Đất ở được hiểu là đất do Nhà nước giao cho cá nhân hoặc hộ gia đình và qui định chế độ pháp lý cho loại đất này, được khai thác sử dụng để xây dựng nhà ở ổn định và lâu dài. Nhưng đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước, cá nhân có quyền sử dụng đất ở chỉ có quyền chiếm hữu, khai thác do vậy quyền sử dụng đất là quyền tài sản theo qui định tại Điều 163 Bộ luật dân sự, cũng là tài sản. Vì vậy, di sản thừa kế không phải là đất ở hay diện tích đất ở, mà phải được hiểu là thừa kế quyền sử dụng đất ở. Theo đó quyền sử dụng đất ở là tài sản để lại thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Hơn nữa, đất đai nói chung và đất ở nói riêng đều thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, vì vậy việc để lại thừa kế quyền sử dụng đất ở không những phải tuân theo những qui định về thừa kế trong Bộ luật dân sự, mà còn phải thỏa mãn các điều kiện về thừa kế đất ở theo qui định của Luật đất đai năm 2003 và nay là Luật Đất đai năm 2013. Tuân theo các văn bản pháp luật hướng dẫn áp dụng những qui định của pháp luật về thừa kế đất ở trong những trường hợp cụ thể liên quan đến người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sử dụng đất ở tại Việt Nam; và những người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Mặt khác, thừa kế quyền sử dụng đất ở là một căn cứ xác lập quyền sử dụng đất ở của người thừa kế, là một trường hợp chuyển quyền sử dụng đất ở qua thừa kế quyền tài sản. Phương thức chuyển giao quyền sử dụng đất ở theo thừa kế được thể hiện ở những đặc điểm:
Thứ nhất, chuyển giao quyền sử dụng đất ở theo thừa kế là việc người thừa kế quyền sử dụng đất ở không có nghĩa vụ nộp bất kỳ một khoản tiền nào cho bất kỳ ai.
Thứ hai, nếu thừa kế quyền sử dụng đất ở theo pháp luật, thì chỉ những người được thừa kế theo pháp luật của người để lại quyền sử dụng đất ở được hưởng, nhưng không phải bao giờ cũng được hưởng quyền này bằng hiện vật. Đặc điểm này thể hiện rõ trong hoàn cảnh thực tế là đất ở là di sản thừa kế nhưng có diện tích nhỏ, mà có nhiều người thừa kế thì không thể chia được theo hiện vật (nếu chia diện tích đất ở ra thành nhiều phần thì đất ở mất giá trị sử dụng do không thể xây dựng nhà ở được và cũng không thể sử dụng vào mục đích khác được, do diện tích khi được chia ra quá hẹp), khi đó phải qui giá trị quyền sử dụng đất ở ra tiền để chia tiền. Nguyên tắc chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất ở theo giá trị cũng được áp dụng với người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không có các điều kiện theo qui định của pháp luật là được sử dụng đất ở tại Việt Nam.
1.3.3.2. Đối với thừa kế nhà ở
Nhà ở là tài sản thuộc quyền sở hữu của cá nhân hoặc sở hữu của cá nhân chung với người khác thì sau khi cá nhân chết, nhà ở hoặc phần diện tích nhà ở của cá nhân đó là di sản thừa kế được chia theo di chúc hoặc theo pháp luật như các loại tài sản khác là di sản của người chết để lại. Thông thường, nhà ở là vật chia được, do vậy khi chia di sản là nhà ở cũng tuân theo nguyên tắc chia bằng hiện vật. (Như đã phân tích tại phần trên, có những nhà ở hoặc diện tích nhà ở quá nhỏ, nhưng nếu chia bằng hiện vật cho những người thừa kế có quyền hưởng di sản là nhà ở, thì cũng tuân theo nguyên tắc là: “Vật không chia được là vật khi bị phân chia thì không giữ nguyên được tính chất và tính năng sử dụng ban đầu. Khi cần phân chia vật không chia được thì phải trị giá thành tiền để chia” [23, Điều 177, Khoản 2].
Người được thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở phải thực hiện các qui định của pháp luật về việc kê khai, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và đất ở để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với phần nhà ở và đất ở được hưởng thừa kế.
Thừa kế nhà ở còn được xác định là thừa kế nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất và sở hữu chung theo phần.
Di sản thừa kế là nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất. Điều 112 Luật nhà ở quy định:
Nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất mà người thừa kế là một hoặc các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung còn lại thì những người này được thừa kế nhà ở đó theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trường hợp có người thừa kế không phải là chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì người thừa kế được thanh toán phần giá trị nhà ở mà họ được thừa kế [23, Điều 112].
Di sản thừa kế là nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần. Điều 113 Luật Nhà ở quy định:
Nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì phần nhà ở của người để lại thừa kế được chia cho những người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật; nếu nhà ở được bán để chia giá trị thì những người thừa kế được ưu tiên mua; nếu những người thừa kế không mua thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua phần thừa kế nhà ở đó và thanh toán cho những người thừa kế giá trị nhà ở đã bán [23, Điều 113].
Đặc điểm thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở có hệ quả là việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người có quyền thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với những qui định của pháp luật dân sự về thừa kế, pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở.