VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HÌNH THỨC CHO THUÊ CHUNG CƯ DÀI HẠN BẤT CẬP VÀ ĐỀ XUẤT PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH BÁO CÁO TỔNG KẾT ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CỦA SINH VIÊN THAM GIA XÉT GIẢI THƯỞNG: CẤP TRƯỜNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HÌNH THỨC CHO THUÊ CHUNG CƯ DÀI HẠN BẤT CẬP VÀ ĐỀ XUẤT PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN Thuộc nhóm ngành khoa học: Luật học TP.HCM, Tháng năm 2017 TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH BÁO CÁO TỔNG KẾT ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CỦA SINH VIÊN THAM GIA XÉT GIẢI THƯỞNG: CẤP TRƯỜNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HÌNH THỨC CHO THUÊ CHUNG CƯ DÀI HẠN BẤT CẬP VÀ ĐỀ XUẤT PHƯƠNG HƯỚNG HỒN THIỆN Thuộc nhóm ngành khoa học: Luật học Sinh viên thực hiện: DƯƠNG TÂM ANH TUYỀN Nam, Nữ: Nữ Dân tộc: Kinh Lớp: DH13LK01, Khoa Luật Năm thứ: Số năm đào tạo: Ngành học: Luật Kinh tế Người hướng dẫn: Th.s VÕ CÔNG NHỊ TP.HCM, Tháng Năm 2017 MỤC LỤC CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ NHÀ CHUNG CƯ, CĂN HỘ CHUNG CƯ 1.1 Nhà vai trò nhà phát triển kinh tế xã hội 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Vai trò nhà 1.2 Khái quát chung nhà chung cư, hộ chung cư 1.2.1 Khái niệm nhà chung cư, hộ chung cư 1.2.2 Đặc điểm nhà chung cư, hộ chung cư 1.3 Quản lý sử dụng nhà chung cư 1.4 Phân hạng chung cư 1.4.1 Nhà chung cư hạng (cao cấp) 1.4.2 Nhà chung cư hạng 10 1.4.3 Nhà chung cư hạng 11 1.4.4 Nhà chung cư hạng 11 1.4.5 Điểm phân hạng nhà chung cư 11 CHƯƠNG CÁC VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ CHUNG CƯ 16 2.1 Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư 16 2.2 Các hình thức pháp lý giao dịch chung cư 19 2.2.1 Các điều kiện giao dịch chung cư 19 2.2.2 Vấn đề pháp lý hình thức mua bán nhà chung cư 22 2.2.3 Vấn đề pháp lý hình thức cho thuê nhà chung cư 25 CHƯƠNG CÁC VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HÌNH THỨC 32 3.1 Hồn cảnh đời nhà chung cư cho thuê dài hạn 32 3.2 Thực trạng cho thuê chung cư dài hạn số dự án nhà chung cư địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 34 3.3 Những bất cập việc cho thuê chung cư dài hạn .37 3.3.1 Rủi ro hạn chế quyền lợi người thuê 37 3.3.2 Bất an chủ đầu tư chung cư cho thuê dài hạn 42 3.4 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định cho thuê chung cư dài hạn 43 3.4.1 Đối với người thuê 43 3.4.2 Đối với nhà đầu tư (người cho thuê) 45 3.4.3 Hướng dẫn mẫu hợp đồng thuê hộ chung cư dài hạn 50 CHƯƠNG KẾT LUẬN 52 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 54 DANH MỤC BẢNG BIỂU Hình 3.1 Biểu đồ thể ý kiến người dân hình thức thuê chung cư dài hạn………………………………………………………………………………….35 Mẫu SV-06 Thông tin kết nghiên cứu đề tài BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM THÔNG TIN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI Thông tin chung: - Tên đề tài: VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HÌNH THỨC CHO THUÊ CHUNG CƯ DÀI HẠN BẤT CẬP VÀ ĐỀ XUẤT PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN - Sinh viên thực hiện: Dương Tâm Anh Tuyền Lớp: DH13LK01 Khoa: Luật Năm thứ: Số năm đào tạo: - Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Hồng Nhung Lớp: DH13LK01 Khoa: Luật Năm thứ: Số năm đào tạo: Năm thứ: Số năm đào tạo: - Sinh viên thực hiện: Phạm Thị Diễm Lớp: DH13LK02 Khoa: Luật - Người hướng dẫn: Th.s Võ Công Nhị Mục tiêu đề tài: - Đối với quy định pháp lý:   Nghiên cứu, đánh giá quy định hình thức cho thuê chung cư dài hạn trả tiền thuê lần Từ đề xuất hướng hoàn thiện quy định pháp luật vấn đề cho thuê chung cư - Đối với người thuê:   Được đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp Hạn chế rủi ro gặp phải thuê chung cư dài hạn trả tiền thuê lần - Đối với chủ đầu tư: Hoàn thiện chế pháp lý để tạo an tâm cho chủ đầu tư vào dự án xây dựng chung cư cho thuê dài hạn Tính sáng tạo: - Trong có nhiều cơng trình nghiên cứu nhà ở, quản lý khu chung cư, cải tạo khu chung cư cũ… nghiên cứu tương tự hình thức cho thuê chung cư dài hạn tương đối hạn chế Nhận thấy vấn đề đó, nhóm sâu tìm hiểu, phân tích hình thức cho th chung cư dài hạn - Hình thức thuê nhà chung cư dài hạn vòng 49 năm trả tiền thuê lần giá rẻ với mức giá 350.000.000 đồng cho thời gian thuê, tương đương với khoảng 600.000 đồng tháng, với diện tích từ 32-38 m Tuy nhiên, người thuê không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà chung cư nên người thuê khơng thể chấp, cầm cố có nhu cầu, dẫn đến việc người dân chưa yên tâm hình thức Bên cạnh đó, hình thức cho th chung cư dài hạn trả tiền thuê lần giải nhu cầu nhà cho người dân, hình thức chưa thu hút nhiều nhà đầu tư pháp luật chưa có hành lang pháp lý vững Kết nghiên cứu: - Hình thức cho thuê nhà chung cư dài hạn trả tiền thuê lần chưa có hành lang pháp lý vững bảo vệ nên qua nghiên cứu này, nhóm đề xuất pháp luật cần quy định cụ thể hình thức hệ thống pháp luật Việt Nam Cụ thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng chung cư dài hạn cho người thuê, đưa ưu đãi thuế suất, tiếp cận vay vốn cho chủ đầu tư Đóng góp mặt kinh tế - xã hội, giáo dục đào tạo, an ninh, quốc phòng khả áp dụng đề tài: - Bài nghiên cứu thể toàn cảnh hoạt động đầu tư, xây dựng, cho thuê, cho thuê lại chung cư dài hạn không dựa quy định pháp luật Việt Nam mà dựa thực tiễn hoạt động doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực - Đưa phương hướng hoàn thiện quy định pháp luật hình thức thuê chung cư dài hạn từ góp phần thúc đẩy hoạt động thị trường kinh doanh bất động sản, đặc biệt thúc đẩy loại hình xây dựng chung cư cho thuê dài hạn với giá hợp lý phù hợp với người lao động có thu nhập thấp Giải vấn đề cấp thiết nhà cho người dân, góp phần nâng cao phúc lợi an sinh xã hội - Khi hình thức thuê chung cư dài hạn phát triển giúp quan quản lý nhà nước linh hoạt sách quy hoạch đất đai, tận dụng tối đa quỹ đất có - Trên sở biện pháp nghiên cứu so sánh thực hiện, báo cáo khoa học đưa đánh giá khách quan dựa lý luận thực tiễn ưu điểm hạn chế tính pháp lý hình thức cho thuê chung cư dài hạn từ đưa hướng hồn thiện tối ưu Cơng bố khoa học sinh viên từ kết nghiên cứu đề tài (ghi rõ tên tạp chí có) nhận xét, đánh giá sở áp dụng kết nghiên cứu (nếu có): Ngày tháng năm 2017 Sinh viên chịu trách nhiệm thực đề tài (ký, họ tên) Mẫu SV-07 Thông tin sinh viên chịu trách nhiệm thực đề tài BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM THÔNG TIN VỀ SINH VIÊN CHỊU TRÁCH NHIỆM CHÍNH THỰC HIỆN ĐỀ TÀI I SƠ LƯỢC VỀ SINH VIÊN: Ảnh 4x6 Họ tên : DƯƠNG TÂM ANH TUYỀN Sinh ngày : 05 tháng 07 năm 1995 Nơi sinh : Bà Rịa vũng Tàu Lớp : DH13LK01 Khóa: 2013 Khoa : Luật Địa liên hệ: 50/14 Lê Thị Hồng, Phường 17, Quận Gò Vấp, Tp.HCM Điện thoại : 0973109423 Email: duongtamtuyen@gmail.com II QUÁ TRÌNH HỌC TẬP (kê khai thành tích sinh viên từ năm thứ đến năm học): * Năm thứ 1: Ngành học: Luật Kinh tế Khoa: Kinh tế - Luật Kết xếp loại học tập: Khá (7.34) Sơ lược thành tích: Khơng có * Năm thứ 2: Ngành học: Luật Kinh tế Khoa: Kinh tế - Luật Kết xếp loại học tập: Khá (7.26) Sơ lược thành tích: khơng có * Năm thứ 3: Ngành học: Luật Kinh tế Khoa: Kinh tế - Luật Kết xếp loại học tập: Khá (7.32) Sơ lược thành tích: Khơng có * Năm thứ 4: Ngành học: Luật Kinh tế Khoa: Luật Kết xếp loại học tập: Khá (7.37) Sơ lược thành tích: Khơng có Xác nhận đơn vị (ký tên đóng dấu) Ngày tháng năm 2017 Sinh viên chịu trách nhiệm thực đề tài (ký, họ tên) -Góp vốn quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi theo quy định pháp luật Đối với thuê chung cư trả tiền thuê lần Hiện pháp luật Việt Nam chưa quy định rõ ràng quyền người thuê hộ chung cư trả tiền thuê lần mà quyền người th có nhắc đến Hợp đồng thuê mà thôi, ta thấy quyền người thuê chung cư không đảm bảo khơng phải người th biết đưa quyền lợi vào hợp đồng Giá trị bỏ ban đầu để sở hữu hộ chung cư 49 năm có “mềm” lại khơng cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, đồng nghĩa với việc cầm cố, chấp có nhu cầu nên người thuê lo ngại Như vây,g̣ so sánh hai quy đinḥ nhâṇ thấy, khác biệt lớn quyền thuê đất trả tiền thuê đất lần thuê chung cư trả tiền thuê lần là: Đối với thuê chung cư trả tiền thuê lần, người sử dụng đất không quyền chuyển nhượng, chấp, tặng cho, góp vốn… khơng cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Trong đó, đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, người sử dụng đất chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất Hình thức th chung cư khơng cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu chung cư Đồng thời hình thức thuê chung cư trả tiền thuê lần khơng Luật quy định, khơng có hành lang pháp lý vững bảo vệ, gây nhiều hạn chế cho người thuê người cho thuê Thứ hai, người thuê chung cư thời gian thấy khơng phù hợp, có điều kiện để mơi trường tốt họ muốn chuyển nhượng lại cho người khác khó khăn người dân ln có tâm lý muốn sở hữu, họ ln muốn có loại giấy tờ nhà nước chứng nhận quyền sử dụng mình, khơng phải đủ nhận thức việc chuyển nhượng chung cư có hợp đồng mà khơng có lấy giấy chứng nhận đảm bảo cho quyền lợi Từ làm ảnh hưởng đến suy nghĩ người dân 40 định có nên thuê hay nhận chuyển nhượng lại hộ chung cư người thuê hay không Thứ ba, vấn đề chủ sở hữu hộ chung cư chấp hộ chung cư quy định rõ Luật Nhà 2014 sau: Căn Điều 144 Luật nhà 2014 quy định: “Trong trường hợp chủ sở hữu hộ chung cư tổ chức chấp hộ chung cư tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam; Trong trường hợp chủ sở hữu hộ chung cư cá nhân chấp nhà tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoạt động Việt Nam cá nhân theo quy định pháp luật.” Nếu hộ chung cư chấp thuộc sở hữu chung, Điều 145 Luật nhà 2014: “Việc chấp hộ chung cư thuộc sở hữu chung phải đồng ý văn chủ sở hữu hộ chung cư thuộc sở hữu chung, trừ trường hợp chấp hộ chung cư thuộc sở hữu chung theo phần Các chủ sở hữu hộ chung cư thuộc sở hữu chung hợp có trách nhiệm liên đới việc thực nghĩa vụ bên chấp nhà theo quy định Bộ luật dân sự.” Căn Điều 146 Luật nhà 2014: “Chủ sở hữu hộ chung cư có quyền chấp hộ chung cư cho thuê phải thông báo văn cho bên thuê biết trước việc chấp Bên thuê hộ chung cư tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê; Trường hợp hộ chung cư thuê bị xử lý để thực nghĩa vụ bên chấp nhà bên thuê hộ chung cư tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê hộ chung cư vi phạm quy định khoản Điều 132 Luật nhà 2014 bên có thỏa thuận khác.” Vậy chủ sở hữu hộ có quyền chấp hộ, nên người thuê hộ quyền cầm cố, chấp hộ rơi vào tình trạng khó khăn Mặc dù có điều khoản bảo vệ quyền lợi người thuê hộ chung cư mà chủ sở hữu hộ chung cư đem hộ chung cư cho thuê chấp “Trường hợp hộ chung cư thuê bị xử lý để thực nghĩa vụ bên chấp nhà bên thuê hộ chung cư tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê hộ chung cư vi phạm quy định khoản Điều 132 Luật nhà 2014 41 bên có thỏa thuận khác.” Nhưng người thuê hộ chung cư có rủi ro cao Vì vậy, điều khoản khống chế quyền chấp hộ chủ đầu tư “người cho thuê không quyền chấp hộ” hợp đồng quan trọng, đảm bảo cho quyền lợi người thuê, nhằm hạn chế rủi ro người thuê Còn chủ đầu tư đem hộ chung cư chấp sau chủ đầu tư giải thể phá sản quyền lợi người th bị ảnh hưởng Vấn đề mấu chốt người thuê phải xem xét kỹ điều khoản hợp đồng thuê chung cư dài hạn Quyền người thuê chung cư trả tiền thuê lần chưa quy định pháp luật, quyền người thuê chung cư thấy Hợp đồng mà thơi, khơng phải có khả tự bảo vệ quyền lợi mình, biết yêu cầu ghi quyền lợi vào Hợp đồng Vấn đề là, Hợp đồng thuê chung cư 49 năm liệu hộ chung cư tồn 49 năm hay không? Theo Thông tư 31/2016/TT-BXD quy định việc phân hạng công nhận hạng nhà chung cư Bộ Xây dựng ban hành ngày 30 tháng 12 năm 2016 có phân hộ chung cư có ba hạng khác nhau, quy định tiêu chí cụ thể cho hạng chung cư, theo phân làm hạng Hạng A, Hạng B Hạng C Tuy nhiên, quy định có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng năm 2017, trước phân hạng chung cư thực theo Thông tư 14/2008/TT-BXD mang tính lý thuyết việc phân hạng chung cư Việt Nam trước theo thông tư mơ hồ người dân hồn tồn khơng biết chung cư vào chung cư Hạng nào, mà hầu hết dự án nhà chung cư chủ đầu tư gắn mác “chung cư cao cấp” Tuy thông tư ban hành không quy định thời hạn sử dụng tối đa hạng nhà chung cư, trong thực tế hạng nhà chung cư có thời hạn sử dụng khác phụ thuộc lớn vào chất lượng cơng trình, đâu đảm bảo người thuê chung cư hộ chung cư thời hạn 49 năm mà hộ chung cư không bị xuống cấp 3.3.2 Bất an chủ đầu tư chung cư cho thuê dài hạn Về phía chủ đầu tư, số doanh nghiệp đầu tư nhà chung cư cho thuê dài hạn Có nhiều lý khiến chủ đầu tư khơng mặn mà với hình thức 42 Đầu tiên phải kể đến vốn đầu tư, chi phí đầu tư bỏ ban đầu lớn, xây dựng họ phải sức quảng bá, tiếp thị để sản phẩm tiêu thụ nhiều, với khung pháp lý chưa có quy định quyền nghĩa vụ người thuê người cho thuê hộ chung cư dài hạn, liệu tin tưởng cam kết mà nhà đầu tư đưa cho người thuê đảm bảo thực Trong đó, đầu tư dài hạn gây khó khăn cho chủ hộ việc kiểm sốt, chế tài người th, mơ hình thuê hộ chung cư ổn định dài hạn chưa quy định luật khiến hành lang pháp lý mơ hình này, hợp đồng mẫu giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ có thời hạn chưa hồn thiện Tuy nhiên, cho thuê với thời gian 49 năm trả tiền thuê lần chủ đầu tư không bán hộ Với vấn đề nhiều ý kiến cho rằng, với hình thức cho thuê chung cư dài hạn nhà đầu tư làm thủ tục chuyển quyền sở hữu hộ, đồng thời giữ lại quyền sở hữu để chấp, cầm cố cần Hoặc trường hợp nhà đầu tư xây dựng nhà chung cư đất thuê có thời hạn nên khơng thể chuyển nhượng 3.4 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định cho thuê chung cư dài hạn 3.4.1 Đối với người thuê Để giải hạn chế quan trọng hình thức cho thuê nhà chung cư dài hạn trả tiền thuê lần hệ thống pháp lý cần phải bảo vệ quyền lợi ích người thuê chung cư thời gian dài Sau giải pháp: Luật cần bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà chung cư có thời hạn cho người thuê chung cư dài hạn trả tiền thuê lần: - Đối với trường hợp thuê nhà chung cư dài hạn cấp giấy chứng nhận sử dụng nhà chung cư với thời hạn thời hạn thuê - Thời hạn sử dụng nhà chung cư thời gian thuê ghi vào Giấy chứng nhận hết thời hạn sử dụng người th nhà chung cư khơng cịn quyền sử dụng nhà chung cư phải bàn giao lại quyền sử dụng cho chủ đầu tư 43 Như vậy, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng chung cư có thời hạn người th có quyền sử dụng hộ chung cư thời gian thuê, lúc họ có đầy đủ quyền lợi chủ sở hữu hộ chung cư quyền lợi người thuê vấn đề hỗ trợ tái định cư, quyền lợi chấp hộ chung cư theo quy định pháp luật: Điều 116 Bố trí nhà tái định cư Việc bố trí tái định cư cho chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thực sau: a) Trường hợp chủ sở hữu khơng có nhu cầu tái định cư chỗ tùy theo điều kiện cụ thể địa phương mà bố trí nhà ở, đất tái định cư theo quy định Điều 36 Luật này; b) Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư chỗ bố trí nhà có diện tích tối thiểu lớn diện tích nhà cũ Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà có chênh lệch giá trị nhà cũ nhà việc tốn giá trị chênh lệch thực theo phương án bố trí tái định cư phê duyệt; doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư việc tốn giá trị chênh lệch thực theo thỏa thuận bên; c) Việc bố trí tái định cư nhà thực thông qua hợp đồng cho thuê, cho thuê mua, mua bán nhà ký người bố trí tái định cư với đơn vị giao bố trí tái định cư Nhà nước đầu tư; ký với chủ đầu tư dự án doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng; d) Ngồi việc bố trí tái định cư theo quy định khoản này, người bố trí tái định cư xem xét hỗ trợ theo quy định pháp luật bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Việc bố trí tái định cư cho chủ sở hữu có nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng cơng trình khác thực theo quy định Điều 36 Luật Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chủ đầu tư dự án phải lo chỗ tạm thời toán tiền để người tái định cư tự lo chỗ 44 thời gian cải tạo, xây dựng lại; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bên thỏa thuận chỗ tạm thời chủ sở hữu thời gian cải tạo, xây dựng lại Chính phủ quy định chi tiết việc phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư việc bố trí nhà cho người tái định cư Căn Điều 144 Luật nhà 2014 quy định: Trong trường hợp chủ sở hữu hộ chung cư tổ chức chấp hộ chung cư tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam; Trong trường hợp chủ sở hữu hộ chung cư cá nhân chấp nhà tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoạt động Việt Nam cá nhân theo quy định pháp luật Điều giúp cho hộ gia đình, cá nhân an tâm lựa chọn nhà chung cư làm nơi an cư lạc nghiệp 3.4.2 Đối với nhà đầu tư (người cho thuê) Để khuyến khích phát triển nhà cho người có thu nhập thấp: 3.4.2.1 Ưu đãi thuế Theo quy định Khoản Điều 10 Nghị định số 218/2013/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật thuế thu nhập doanh nghiệp Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 22%, trừ trường hợp doanh nghiệp thuộc đối tượng áp dụng thuế suất 20% thuế suất từ 32% đến 50% quy định Khoản 2, Khoản Điều đối tượng ưu đãi thuế suất quy định Điều 15 Điều 16 Nghị định Kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2016, trường hợp thuộc diện áp dụng thuế suất 22% quy định Khoản áp dụng thuế suất 20% Ưu đãi thuế suất quy định Điều 15 Nghị định số 218/2013/NĐ-CP sau: Thuế suất ưu đãi 10% thời hạn 15 năm áp dụng đối với: a) Thu nhập doanh nghiệp từ thực dự án đầu tư địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn quy định Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này, khu kinh tế, khu công nghệ cao kể khu công nghệ thông tin tập trung thành lập theo Quyết định Thủ tướng Chính phủ; 45 b) Thu nhập doanh nghiệp từ thực dự án đầu tư thuộc lĩnh vực: Nghiên cứu khoa học phát triển công nghệ; ứng dụng công nghệ cao thuộc danh mục công nghệ cao ưu tiên đầu tư phát triển theo quy định Luật công nghệ cao; ươm tạo công nghệ cao, ươm tạo doanh nghiệp công nghệ cao; đầu tư mạo hiểm cho phát triển công nghệ cao thuộc danh mục công nghệ cao ưu tiên phát triển theo quy định pháp luật công nghệ cao; đầu tư xây dựng - kinh doanh sở ươm tạo công nghệ cao, ươm tạo doanh nghiệp công nghệ cao; đầu tư phát triển nhà máy nước, nhà máy điện, hệ thống cấp thoát nước; cầu, đường bộ, đường sắt; cảng hàng không, cảng biển, cảng sông; sân bay, nhà ga cơng trình sở hạ tầng đặc biệt quan trọng khác Thủ tướng Chính phủ định; sản xuất sản phẩm phần mềm; sản xuất vật liệu composit, loại vật liệu xây dựng nhẹ, vật liệu quý hiếm; sản xuất lượng tái tạo, lượng sạch, lượng từ việc tiêu hủy chất thải; phát triển công nghệ sinh học Dự án đầu tư sản xuất sản phẩm phần mềm quy định Điểm dự án đầu tư sản xuất sản phẩm phần mềm thuộc danh mục sản phẩm phần mềm đáp ứng quy trình sản xuất sản phẩm phần mềm theo quy định pháp luật; c) Thu nhập doanh nghiệp từ thực dự án đầu tư thuộc lĩnh vực bảo vệ môi trường, bao gồm: Sản xuất thiết bị xử lý ô nhiễm môi trường, thiết bị quan trắc phân tích mơi trường; xử lý nhiễm bảo vệ môi trường; thu gom, xử lý nước thải, khí thải, chất thải rắn; tái chế, tái sử dụng chất thải; d) Doanh nghiệp công nghệ cao, doanh nghiệp nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao Trường hợp doanh nghiệp hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp hưởng hết ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định văn quy phạm pháp luật thuế thu nhập doanh nghiệp mà cấp Giấy chứng nhận doanh nghiệp công nghệ cao, doanh nghiệp nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao mức ưu đãi doanh nghiệp cơng nghệ cao, doanh nghiệp nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao xác định mức ưu đãi áp dụng cho doanh nghiệp công nghệ cao, doanh nghiệp nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao quy định Khoản Điều 15 Khoản Điều 16 Nghị định trừ thời gian ưu đãi hưởng (cả thuế suất thời gian miễn, giảm có); 46 đ) Thu nhập doanh nghiệp từ thực dự án đầu tư lĩnh vực sản xuất (trừ dự án sản xuất mặt hàng chịu thuế tiêu thụ đặc biệt, dự án khai thác khoáng sản) đáp ứng hai tiêu chí sau: - Dự án có quy mơ vốn đầu tư tối thiểu nghìn tỷ đồng, thực giải ngân không năm kể từ cấp phép đầu tư có tổng doanh thu tối thiểu đạt 10 nghìn tỷ đồng/năm chậm sau năm kể từ năm có doanh thu - Dự án có quy mơ vốn đầu tư tối thiểu nghìn tỷ đồng, thực giải ngân khơng q năm kể từ cấp phép đầu tư sử dụng 3.000 lao động chậm sau năm kể từ năm có doanh thu Số lao động quy định Điểm số lao động có ký hợp đồng lao động làm việc tồn thời gian, khơng tính số lao động bán thời gian lao động hợp đồng ngắn hạn 01 năm Áp dụng thuế suất 10% trường hợp sau: Doanh nghiệp thực hoạt động xã hội hoá lĩnh vực giáo dục – đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hố, thể thao mơi trường; Doanh nghiệp thực dự án đầu tư – kinh doanh nhà xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua đối tượng Điều 53 Luật Nhà ở; Cơ quan báo chí hoạt động báo in, quan xuất bản; Doanh nghiệp trồng, chăm sóc, bảo vệ rừng; nuôi trồng, chế biến nông, thủy sản, nuôi trồng lâm sản ởđiạ bàn cóđiều kiêṇ kinh tế– xãhơị khókhăn, sản xuất, nhân lai tạo giống trồng, vật nuôi; sản xuất, khai thác tinh chế muối, bảo quản nông sản sau thu hoạch, bảo quản nông sản, thủy sản thực phẩm; Hợp tác xã hoạt động lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, diêm nghiệp khơng thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn Áp dụng thuế suất 17% (từ ngày 01 tháng 01 năm 2016) thời gian 10 năm trường hợp sau: Doanh nghiệp thực dự án đầu tư địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn; 47 Doanh nghiệp thực dự án đầu tư mới, bao gồm: sản xuất thép cao cấp; sản xuất sản phẩm tiết kiệm lượng; sản xuất máy móc, thiết bị phục vụ cho sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, diêm nghiệp; sản xuất thiết bị tưới tiêu; sản xuất, tinh chế thức ăn gia súc, gia cầm, thuỷ sản; phát triển ngành nghề truyền thống Như vậy, theo quy định hành Luật Thuế Thu nhập doanh nghiệp hoạt động xây dựng chung cư cho thuê dài hạn hoạt động không hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp Để thu hút nhà đầu tư phát triển dự án xây chung cư cho thuê dài hạn phục vụ nhu cầu giải nhà nay, Nhà nước cần ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp cho nhà dầu tư Cần quy định, doanh nghiệp thực dự án đầu tư - kinh doanh xây dựng chung cư cho thuê dài hạn hưởng thuế suất 10% 3.4.2.2 Tiếp cận vốn vay dài hạn Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khơng khó khăn tiếp cận nguồn vốn vay từ phía ngân hàng, quy định tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn điều chỉnh từ 60% xuống 50% tỷ lệ rủi ro kinh doanh bất động sản điều chỉnh tăng từ 150% lên 200% áp dụng Hiện nay, phần lớn vốn nhà đầu tư huy động từ khách hàng, vốn vay từ ngân hàng gần khó giải ngân Trước hồ sơ vay đầu tư bất động sản cần nộp chi nhánh ngân hàng, khả thi chi nhánh cho doanh nghiệp vay Cịn nay, hồ sơ vay doanh nghiệp phải trình lên hội sở ngân hàng, quy trình rà sốt hồ sơ “kinh khủng” khó cho vay Chính mà cơng ty chuyển hướng sang huy động vốn nội cách phát hành trái phiếu, cổ phiếu Các giải pháp: Đối với quan nhà nước Thứ nhất, nhanh chóng thực bảo lãnh tín dụng cho chủ đầu tư nhằm giúp chủ đầu tư có sở tiếp cận vốn vay ngân hàng, khai thông hoạt động kinh doanh điều kiện tài sản không đủ để triển khai việc thuê chung cư dài hạn Để Quỹ bảo lãnh tín dụng doanh nghiệp hoạt động có hiệu cần có quy định chi tiết, cụ thể 48 đối tượng doanh nghiệp ưu tiên theo thứ tự, tránh việc ưu tiên nhóm doanh nghiệp bảo lãnh; Ưu tiên bảo lãnh tín dụng ngắn hạn cho doanh nghiệp gặp khó khăn trước, bảo lãnh tín dụng dài hạn sau; Mở rộng thêm nhóm đối tượng bảo lãnh tín dụng thương mại thay cho bảo lãnh tín dụng ngân hàng… Thứ hai, tổ chức thành lập tổ liên ngành tư vấn, hỗ trợ giải khó khăn cho chủ đầu tư vòng năm bao gồm: Ngân hàng Nhà nước, Cục Thuế, Hiệp hội doanh nghiệp, quyền địa phương Tổ có nhiệm vụ giải khó khăn, vướng mắc chủ đầu tư với thuế, ngân hàng sách nhà nước theo phương thức “hỗ trợ” nhằm giúp chủ đầu tư nhanh chóng tiếp cận vốn Thứ ba, phát hành trái phiếu tạo ngân sách chi trả nợ xây dựng tồn đọng nhằm giúp cho doanh nghiệp nhóm ngành xây dựng, bất động sản cơng nghiệp giải khó khăn hiệu Thứ tư, tạo điều kiện tốt vừa ưu đãi cho quỹ đầu tư tài chính, quỹ đầu tư mạo hiểm, xúc tiến hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp để tăng chất lượng doanh nghiệp giải khó khăn cấp thiết cho nhóm doanh nghiệp có nguy phá sản cần nguồn lực bên ngồi Thứ năm, chủ trì kêu gọi doanh nghiệp mạnh vốn, công nghệ nguồn lực có sách, tích cực tham gia đóng góp vốn vào quỹ bảo lãnh hỗ trợ chủ đầu tư thông qua hiệp hội, thêm sức mạnh giúp vượt qua khó khăn phát triển bền vững Đối với ngân hàng thương mại Thứ nhất, theo quy định Ngân hàng Nhà nước, từ ngày 13 tháng 05 năm 2013 mức trần chung cho khoản vay cũ doanh nghiệp vừa nhỏ tối đa không 13% lãi suất cho vay Tuy nhiên, đến nhiều doanh nghiệp vay vốn với lãi suất 13% Vì vậy, Ngân hàng Nhà nước cần phối hợp với Hiệp hội doanh nghiệp làm việc cụ thể với ngân hàng để giúp cho doanh nghiệp thực vay vốn theo quy định 13%, trường hợp đặc biệt đối thoại tìm hướng tháo gỡ cho doanh nghiệp Thứ hai, quan hệ tín dụng, tài sản chấp mang tính chất quan trọng việc giải nợ cho vay, trở ngại lớn chủ đầu tư tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng Về lâu dài, để giảm bớt khó khăn tiếp cận vốn chủ đầu tư 49 việc đảm bảo tài sản khơng quan trọng mà hiệu phương án kinh doanh Thứ ba, để đảm bảo an tồn cấp tín dụng cho chủ đầu tư, ngân hàng phải xác định chủ đầu tư có đủ điều kiện phát triển, khai thác thơng tin chủ đầu tư từ nguồn như: Cơ quan thuế, kế hoạch đầu tư… Thứ tư, cần khách quan tích cực cơng tác thẩm định, đánh giá tình hình hoạt động tài chủ đầu tư xét duyệt cho vay nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư tìm đến nguồn vốn tín dụng Các Ngân hàng thương mại cần nâng cao việc quản lý vốn vay, trợ giúp chủ đầu tư có sổ sách chuẩn mực theo quy định biết cách lập dự án kinh doanh có hiệu Thứ năm, ngân hàng nên trì áp dụng việc đánh giá phân loại khách hàng cách xác Đồng thời, cung cấp thông tin cách công khai thủ tục vay vốn, lượng vốn cịn cho vay, sản phẩm ngân hàng dành cho chủ đầu tư thời gian tối đa thẩm định cấp tín dụng cho chủ đầu tư Thứ sáu, thiết kế khoản tín dụng quy mơ nhỏ cho chủ đầu tư, thông qua việc ngân hàng cung cấp khoản tín dụng có giá trị nhỏ cố định với quy trình điều kiện đơn giản chuẩn hóa mức độ tối đa 3.4.3 Hướng dẫn mẫu hợp đồng thuê hộ chung cư dài hạn Hợp đồng thuê hộ chung cư dài hạn trả tiền thuê lần phải có nội dung sau: 3.4.3.1 Về phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng: Hợp đồng thuê hộ chung cư dài hạn phải nêu đầy đủ phần diện tích thuộc sở hữu riêng người mua, phần diện tích thuộc sở hữu chung nhà chung cư (trong nêu cụ thể phần sở hữu chung nhà chung cư quy định Khoản Điều 70 Luật Nhà hành lang, lối chung, cầu thang, thang máy, nơi để xe phần khác thuộc sở hữu chung) Trong trường hợp nhà chung cư có cơng trình, diện tích thuộc sở hữu riêng chủ đầu tư chủ sở hữu khác phải nêu rõ (ví dụ bể bơi, sân tennis, siêu thị, nơi để xe phục vụ cho mục đích kinh doanh phần diện tích khác) 50 3.4.3.2 Về Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư: Khi ký kết hợp đồng thuê hộ nhà chung cư, chủ đầu tư phải đính kèm theo Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư (Bản nội quy phần tách rời hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư) Bản nội quy phải đảm bảo nội dung quy định Điều Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD Ban hành Quy chế Quản lý sử dụng nhà chung cư ngày 15 tháng 02 năm 2016 Bộ trưởng Bộ Xây dựng 3.4.3.3 Thời gian thuê hộ chung cư Hợp đồng thuê chung cư dài hạn phải ghi rõ thời hạn thuê chung cư vòng Trong hợp đồng thuê hộ chung cư dài hạn người thuê người cho thuê cần quy định rõ điều khoản đảm bảo chất lượng hộ chung cư Nó xem điều khoản bảo hành hợp đồng, thời gian bảo hành phải tương đương với thời gian thuê hộ chung cư 3.4.3.4 Về diện tích hộ nhà chung cư Hợp đồng mua bán hộ phải ghi rõ diện tích sàn hộ cách tính diện tích hộ 3.4.3.5 Về kinh phí bảo trì, vận hành nhà chung cư Hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư phải ghi rõ giá thuê hộ nhà chung cư bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư (2% tiền thuê hộ) Trong trường hợp kinh phí thu để bảo trì khơng đủ huy động từ đóng góp chủ sở hữu tương ứng phần diện tích sở hữu riêng chủ sở hữu Hợp đồng thuê hộ nhà chung cư phải nêu rõ dự kiến mức phí phải đóng góp dùng cho công tác quản lý vận hành nhà chung cư, ngun tắc điều chỉnh mức phí đóng góp Mức đóng góp kinh phí khơng vuợt q mức giá (giá trần) Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà chung cư ban hành Ban hành cụ thể mẫu thuê nhà chung cư 51 CHƯƠNG KẾT LUẬN Nhà có vai trị quan trọng đời sống gia đình, cá nhân Khơng nhà cịn phản ánh trình phát triển kinh tế xã hội đặc trưng văn hóa địa phương, khu vực, quốc gia Với tốc độ phát triển kinh tế với q trình thị hóa diễn nhanh giải nhu cầu nhà cho người dân, đặc biệt người dân thành phố lớn vấn đề nhà nước quan tâm hàng đầu Trong năm gần nhà nước có nhiều sách nhằm hỗ trợ cho người dân có hội sở hữu nhà ở, nhiên hỗ trợ phần nhỏ nhu cầu nhà người dân Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc người dân sở hữu nhà giá nhà cao so với thu nhập người dân Nên có số doanh nghiệp bất động sản mạnh dạn chuyển đổi hình thức kinh doanh chung cư, từ việc sang nhượng hoàn tồn trước sang hình thức cho th dài hạn 15 năm, 20 năm, 49 năm Với hình thức người dân sử dụng nhà chung cư thời gian ổn định, giá lại hợp lý phù hợp với người dân có thu nhập thấp Hơn hạng nhà chung cư phụ thuộc vào kết cấu kỹ thuật cơng trình mà có thời hạn sử dụng khác nhau, hình thức thuê chung cư dài hạn đảm bảo mức độ an toàn Nhà nước thuận lợi vấn đề quản lý, quy hoạch Tuy nhiên, sau hình thức đưa vào thị trường kinh doanh bất động sản lại gặp phải nhiều vướng mắc dẫn đến việc người dân muốn thuê lại e ngại, chủ đầu tư khơng dám tiếp tục đầu tư Ngun nhân chưa có quy định pháp luật nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân họ bỏ tiền thuê chung cư dài hạn lên tới 49 năm Trong khi, với hình thức thuê đất trả tiền thuê lần, pháp luật có quy định cụ thể nhằm đảm bảo quyền lợi cho người thuê đất trả tiền thuê lần suốt thời gian thuê Nhóm nghiên cứu đưa số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện chế pháp lý hình thức cho thuê chung cư trả tiền thuê lần như: nhà nước cấp cho người thuê chứng nhận quyền sử dụng nhà có giá trị tương đương với thời gian họ thuê nhà chung cư, hỗ trợ lãi suất ưu đãi cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà chung cư thuê dài hạn, hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn vay dài hạn… 52 Nhóm nghiên cứu hi vọng đóng góp nghiên cứu góp phần hồn thiện khung pháp lý hình thức cho thuê chung cư dài hạn, đảm bảo lợi ích cho người thuê chung cư lẫn chủ đầu tư Từ mở hướng việc giải vấn đề nhà người dân thành phố lớn 53 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO - Luật Nhà số 65/2014/QH13 Quốc hội nước Cộng hịa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thơng qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 - Luật Đất đai số 45/2013/QH13 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 - Bộ Luật Dân số 91/2015/QH13 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 24 tháng 11 năm 2015 - Luật Quốc tịch số 56/2014/QH13 do Quốc hội nước Cộng hịa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thơng qua ngày 24 tháng năm 2014 - Nghị định số 95/2015/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn ban hành số điều Luật Nhà Chính Phủ ban hành ngày 20 tháng 10 năm 2015 - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai Chính Phủ ban hành ngày 15 tháng năm 2014 - Nghị định số 218/2013/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật thuế thu nhập doanh nghiệp Chính phủ ban hành ngày 26 tháng 12 năm 2013 - Thông tư số 02/2016/TT-BXD ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư Bộ Xây dựng ban hành ngày 15 tháng 02 năm 2016 - Thông tư số 14/2008/TT-BXD hướng dẫn phân hạng nhà chung cư Bộ Xây dựng ban hành ngày 02 tháng năm 2008 - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành ngày 19 tháng năm 2014 - Thông tư 31/2016/TT-BXD quy định phân hạng công nhận hạng nhà chung cư Bộ Xây dựng ban hành ngày 30 tháng 12 năm 2016 - Bộ Kế hoạch Đầu tư (2015) Điều tra dân số nhà kì thời điểm 1/4/2014: Các kết chủ yếu Hà Nội, tháng năm 2015 - Tổng quan công ty Lê Thành, http://www.lethanh.com.vn/new/about.html - Mai Phương (2013), Vấn đề mua bán hộ nhà chung cư, lí luận thực tiễn xã hội, Tiểu luận, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh 54