Tài liệu ĐỔI MỚI HỆ THỐNG TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI....LUẬT ĐẤT ĐAI 2003 docx

1 ĐỔI MỚI HỆ THỐNG TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI LÀ TRỌNG TÂM CỦA ĐỔI MỚI TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI 2003 (Tài liệu sử dụng cho bài nói chuyện "Chính sách, pháp luật đất đai với kinh tế thị trường ở Việt Nam" của Gs. TsKh. Đặng Hùng Võ tại Chương trình Giảng dậy Kinh tế Fulbright) Một trong những quan tâm lớn của Nhà nước ta trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước là tiếp tục đổi chính sách, pháp luật về đất đai. Ngay đầu năm 2002, Bộ Chính trị đã chỉ đạo thực hiện Đề án "Tổng kết 10 năm thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai", đồng thời Thủ tướng Chính phủ đã ban hành quyết định 273/QĐ-TTg (ngày 12/4/2002) triển khai kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất đai trên phạm vi cả nước. Đầu năm 2003, Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương Đảng lần thứ 7, khoá IX đã ra Nghị quyết số 26/NQ-TW về "Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước". Quốc hội đã ra Nghị quyết số 12/2002-QH11 về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội nhiệm kỳ Khoá XI và năm 2003, trong đó năm 2003 Quốc hội sẽ thông qua Luật Đất đai (sửa đổi). Ngày 7/4/2003, Chính phủ đã trình Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) lên Quốc hội để xem xét trong kỳ họp thứ 3. Chính sách đất đai và phát triển thị trường bất động sản có tầm quan trọng đặc biệt đối với hoạt động của các doanh nghiệp trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Chính sách đất đai tạo động lực để phát triển bền vững Khẩu hiệu "ruộng đất về tay nông dân" được nêu cao ngay từ ngày Đảng ta mới thành lập và là sợi chỉ đỏ xuyên suốt toàn bộ quá trình thực hiện cuộc cách mạng dân tộc dân chủ nhân dân. Cuộc cải cách ruộng đất (1953 - 1956) đã hoàn thành mục tiêu chủ yếu là xoá bỏ giai cấp địa chủ cùng với chế độ tư hữu độc chiếm ruộng đất, quyền bình đẳng về ruộng đất của người trực tiếp sản xuất nông nghiệp được xác lập. Bước đi đầu tiên của cuộc cách mạng xã hội chủ nghĩa từ năm 1959 đã tập trung vào xây dựng quan hệ sản xuất mới trong kinh tế nông nghiệp trên nền tảng tập thể hoá ruộng đất. Một lần nữa vấn đề đất đai lại trở thành trọng tâm, vừa là mục tiêu cũng vừa là phương tiện để thực hiện nội dung phát triển kinh tế nông nghiệp. Sự nghiệp đổi mới của Đảng ta bắt đầu vào năm 1986 đã lựa chọn điểm đột phá là vấn đề đất đai với chính sách giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, lấy kinh tế hộ gia đình làm trọng tâm để phát triển kinh tế nông nghiệp (nông nghiệp ở đây được hiểu theo nghĩa rộng bao gồm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, diêm nghiệp). Một chính sách đúng đắn về đất đai đã đưa nước ta từ một nước thiếu lương thực trở thành một nước không chỉ bảo đảm được an ninh lương thực quốc gia mà còn đứng trong nhóm nước xuất khẩu nông sản hàng đầu thế giới. Giai đoạn 10 năm 2001 - 2010 là thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước với nội dung chủ yếu là hoàn thành cơ bản việc chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế theo hướng tăng nhanh tỷ trọng kinh tế 2 công nghiệp và dịch vụ. Hình thành những cơ chế tạo thuận lợi cho việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong đất nông nghiệp, trong đất phi nông nghiệp và từ đất nông nghiệp chuyển sang đất phi nông nghiệp để tạo điều kiện phát triển đầu tư trên đất, tạo cơ sở để chuyển dịch cơ cấu lao động, đáp ứng nhu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế là nội dung cơ bản của chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Năm 1988, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên của nước ta với nội dung chủ yếu là thể chế hoá chủ trương giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Ngay sau 2 năm thi hành, thực tế đã cho thấy khung pháp lý của Luật Đất đai 1988 không chứa nổi nhu cầu phát triển của nền kinh tế hàng hoá trong nông nghiệp. Năm 1993, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai thứ hai của nước ta với nội dung chủ yếu là tạo hành lang pháp lý cho phát triển kinh tế nông nghiệp hàng hoá. Luật Đất đai 1993 có 2 nội dung đổi mới cơ bản: một là người sử dụng đất nông nghiệp, đất ở được Nhà nước giao cho 5 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê đối với quyền sử dụng đất; hai là đất có giá, giá đất do Nhà nước quy định để điều chỉnh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Như vậy, Luật Đất đai 1993 vẫn tập trung chủ yếu vào đất nông nghiệp, xem xét đất đai dưới góc độ là tư liệu sản xuất, cụ thể hoá quyền và nghĩa vụ của người sử dụng là hộ gia đình, cá nhân. Vì vậy, đúng 1 năm sau ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực thi hành Uỷ ban Thường vụ Quốc hội phải thông qua Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam (14/10/1994). Bên cạnh đó, Chính phủ đã ban hành nhiều Nghị định để điều chỉnh mối quan hệ đất đai trong quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp, quá trình đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng công nghiệp và dịch vụ, quá trình đô thị hoá. Chính phủ đã từng bước hình thành hành lang pháp lý để triển khai một số nội dung quan trọng như đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị; sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng; đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu công trình có gắn với quyền sử dụng đất; bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; quy định giá đất, xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất; v.v. Để đáp ứng nhu cầu thực tế của quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước và nhu cầu hoàn thiện hệ thống quản lý nhà nước về đất đai, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai vào năm 1998 và 2001. Trong thời kỳ 10 năm qua (1993 - 2003), các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của ta đã trở nên một hệ thống khá đồ sộ với hơn 200 văn bản riêng cho đất đai và hơn 500 văn bản kể cả những văn bản có liên quan đến đất đai. Hệ thống pháp luật đất đai từng bước được bồi đắp thêm những quy định để theo kịp nhu cầu phát triển kinh tế, đồng thời giải quyết kịp thời những bất cập về ổn định xã hội trong sử dụng đất. Tính mâu thuẫn giữa phát triển kinh tế và ổn định xã hội trong sử dụng đất luôn xuất hiện, rồi được pháp luật điều chỉnh, và lại xuất hiện mâu thuẫn mới. Đến nay, một mặt nhịp độ phát triển kinh tế đòi hỏi quỹ đất nhiều hơn làm phá vỡ đi nếp sống thường nhật, từ đó phát sinh những khiếu kiện của dân 3 ngày càng nhiều về số lượng, phức tạp về mức độ, rộng về phạm vi. Mặt khác, mô hình kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã buộc chúng ta phải nhận thức thật chân thực về quy luật giá trị đối với đất đai. Giá trị quyền sử dụng đất trở thành tài sản trong phát triển kinh tế, đồng thời cũng là độ đo mức công bằng xã hội về sử dụng đất. Quan hệ đất đai lại trở thành trọng tâm trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Chính sách đất đai đúng đắn vừa tạo nguồn lực cho thị trường đầu tư trên đất, vừa tạo cơ sở cho công bằng xã hội, giải quyết tốt mâu thuẫn giữa phát triển và ổn định, tạo nên một trong những nhân tố cho sự phát triển bền vững. Đổi mới hệ thống chính sách, pháp luật đất đai đáp ứng yêu cầu của giai đoạn phát triển 10 năm tới Trước đây, đất đai ở nước ta được coi như một tài nguyên thiên nhiên, một tư liệu sản xuất của nông nghiệp, là môi trường sống và là địa bàn cho các hoạt động của con người. Đến nay, đất đai được xác định là một nguồn lực, nguồn vốn để phát triển kinh tế, quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt và là tài sản của người sử dụng đất. Trong giai đoạn hiện nay, tất cả các lý luận kinh tế đều thừa nhận lao động, tài chính, đất đai và tài nguyên thiên nhiên là ba nguồn lực đầu vào của nền kinh tế và đầu ra là sản phẩm hàng hoá (bao gồm cả hàng hoá dịch vụ). Ba nguồn lực đầu vào này phối hợp với nhau, tương tác lẫn nhau, chuyển đổi qua lại nhau để tạo nên một cơ cấu đầu vào hợp lý, quyết định tính hiệu quả trong phát triển kinh tế. Đất đai là một nguồn lực đầu vào của nền kinh tế, được nhìn nhận dưới những góc độ khác nhau, có những đặc trưng riêng không giống những vật thể khác. Thứ nhất, nguồn cung đất đai có giới hạn trong khi số lượng người tăng rất nhanh và lượng của cải vật chất do con người sản xuất ra ngày càng nhiều; so sánh tương đối thì nguồn cung về đất ngày càng hẹp lại, giá trị sử dụng ngày càng cao. Vì vậy, việc độc quyền chiếm giữ phần lớn đất đai cuả một số chủ thể kinh tế là một nguy cơ đối với toàn xã hội, tạo nên tính không bền vững của nền kinh tế. Thứ hai, trừ trường hợp bị tai biến thiên nhiên huỷ hoại, mặt đất tự nhiên với tư cách là địa bàn hoạt động của con người không có đặc trưng của hàng hoá, con người không thể tạo ra được và không bị tiêu hao trong quá trình sử dụng. Với tư cách này của đất đai, chỉ có đầu tư của con người trên đất mới có giá trị, nhưng tài sản của con người đầu tư trên đất lại không thể tách rời khỏi địa bàn đất đai. Thứ ba, đất đai luôn tồn tại trong tự nhiên, liên quan đến nhiều yếu tố khác nhau trong xã hội; người có quyền đối với đất không cất giấu được cho riêng mình, khi sử dụng phải tuân thủ những quy tắc chung của xã hội. Như vậy, không tồn tại khái niệm chiếm hữu riêng đối với đất đai ngoài khái niệm chiếm hữu đất đai của quốc gia. Những đặc điểm cơ bản này cho thấy không thể sử dụng lý luận về sở hữu, về giá trị đối với những vật thể thông thường để áp đặt đối với đất đai. Điều đó có nghĩa là phải có một lý luận riêng cho sở hữu đất đai và giá trị đất đai. Trong thực tế, mỗi nước có cách tiếp cận riêng đối với đất đai, thống nhất với đặc điểm chung của đất đai và phù hợp với hoàn cảnh lịch sử của mình. Mọi cách tiếp cận đều có hai mục tiêu 4 chung: một là bảo đảm nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế đạt hiệu quả, hai là xác lập quyền bình đẳng về hưởng dụng đất để tạo ổn định xã hội. Từ hoàn cảnh lịch sử riêng, trong điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể và mục tiêu phát triển đã xác định, chúng ta đã lựa chọn mô hình: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện thực hiện quyền năng chủ sở hữu và thống nhất quản lý; Nhà nước quy định chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chế độ tài chính đất đai; Nhà nước giao quyền sử dụng đất như một tài sản cho người sử dụng đất trong thời hạn phù hợp với mục đích sử dụng và Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất hợp pháp; người sử dụng đất được Nhà nước cho phép thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, tặng cho đối với tài sản quyền sử dụng đất đối với một số chế độ sử dụng đất cụ thể và trong thời hạn sử dụng đất; Nhà nước thiết lập hệ thống quản lý nhà nước về đất đai thống nhất trong cả nước. Mô hình này tạo được ổn định xã hội, xác lập được tính công bằng trong hưởng dụng đất và bảo đảm được nguồn lực đất đai cho quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, phù hợp với mô hình kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Luật Đất đai hiện hành đã có những quy định bước đầu để điều chỉnh vấn đề tài chính đất đai như: đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, đất có giá, nhà nước quy định giá đất, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất vào một số mục đích, Nhà nước cho thuê đất để sản xuất - kinh doanh, Nhà nước thu thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà - đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, người có đất bị thu hồi được Nhà nước bồi thường, v.v. Những quy định này dựa chủ yếu vào các biện pháp hành chính, chưa tận dụng được các ưu điểm của biện pháp điều tiết kinh tế để xây dựng hệ thống tài chính đất đai. Vì vậy, đổi mới hệ thống tài chính đất đai và xây dựng thị trường lành mạnh về bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất là một mục tiêu chủ yếu của việc tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai lần này. Đổi mới hệ thống tài chính đất đai Yếu tố cơ bản của hệ thống tài chính đất đai là giá đất. Có nhiều ý kiến cho rằng không tồn tại giá đất trong hệ thống lý luận về đất đai của nước ta mà chỉ có giá quyền sử dụng đất. Quan niệm này không đúng vì giá đất luôn luôn tồn tại. Đất đai tự nhiên với tư cách là địa bàn hoạt động của con người không có giá, nhưng từ khi con người biết đầu tư vào đất để sinh lợi thì giá đất bắt đầu hình thành trên phần đất đã được đầu tư. Theo lý luận của Mác, giá đất là giá trị của địa tô trên tỷ suất lợi nhuận của sản xuất - kinh doanh trên đất, tức là giá đất phản ảnh khả năng sinh lợi từ hoạt động kinh tế trên đất và quyết định giá cho cả những loại đất không có hoạt động kinh tế. Từ giá đất sẽ tính được giá trị quyền sử dụng đất trên diện tích và thời gian được sử dụng. ở bất kỳ nước nào, bao giờ cũng hình thành 2 hệ thống giá đất: một là giá do Nhà nước quy định để điều chỉnh mối quan hệ kinh tế về đất đai giữa Nhà nước và 5 người có quyền đối với đất, giá đất này có đặc trưng là cố định trong năm tài chính; hai là giá hình thành trên thị trường trong mối quan hệ kinh tế về đất đai giữa những người có quyền đối với đất, giá đất này phụ thuộc vào quan hệ cung - cầu về đất trên thị trường. Giá đất do Nhà nước quy định thường là giá trung bình của giá đất trên thị trường trong năm tài chính trước. Trong một nền kinh tế ổn định, 2 hệ thống giá đất nói trên khác nhau không đáng kể và phản ảnh chân thực khả năng sinh lợi từ hoạt động kinh tế trên đất. Trong một nền kinh tế có tiêu cực, giá đất không ổn định và có xu hướng cao hơn giá thực phản ảnh đúng khả năng sinh lợi từ hoạt động kinh tế đúng pháp luật. Nếu 2 hệ thống giá đất nói trên khác nhau quá nhiều sẽ tạo môi trường cho tiêu cực trong quản lý và đầu cơ trong sử dụng. Trong tình hình quản lý và sử dụng đất ở nước ta hiện nay, có sự chênh lệch quá nhiều giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường, đồng thời giá đất thực tế tại nhiều địa phương quá cao so với khả năng sinh lợi từ sử dụng đất. Hiện tượng giá đất thực tế quá cao so với giá đất thực phản ảnh khả năng sinh lợi từ sử dụng đất do nhiều nguyên nhân: một là nhiều người có nhiều tiền từ các nguồn bất hợp pháp có nhu cầu mua nhiều nhà ở tại các đô thị lớn như một biện pháp giữ tiền, gây áp lực giả tạo về nhu cầu nhà ở; hai là lãi xuất tiền gửi ngân hàng thấp, thị trường chứng khoán chưa phát triển nên tiền tiết kiệm trong dân được động viên chủ yếu vào kinh doanh bất động sản; ba là có hiện tượng đầu cơ đất đai do hệ thống quản lý còn nhiều yếu kém; bốn là quỹ nhà ở còn thiếu nhiều, cơ chế Nhà nước hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp, người trong diện chính sách còn lẫn trong hoạt động xây dựng kinh doanh nhà ở vì mục tiêu lợi nhuận. Vấn đề đặt ra trong thời gian tới là phải đổi mới hệ thống tài chính đất đai để góp phần làm giảm được giá đất thực tế về đúng giá thực. Hiện tượng có sự chênh lệch lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thực tế là một nhược điểm của hệ thống tài chính đất đai nước ta. Hiện tượng này là nguyên nhân gây nên: một là tình trạng rất khó khăn trong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất, gián tiếp làm tình trạng khiếu kiện của dân ngày càng phức tạp; hai là tạo môi trường có bao cấp về đất, có xin - cho về đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất làm phát sinh tiêu cực trong quản lý; ba là tạo môi trường cho đầu cơ đất đai, hình thành lợi nhuận lớn từ buôn bán đất "thô" không có đầu tư thêm trên đất. Vấn đề đặt ra trong thời gian tới là phải đổi mới hệ thống tài chính đất đai để Chính phủ điều tiết được giá đất thực tế hướng về ngang với giá do Nhà nước quy định. Bên cạnh những mặt chưa được của cơ chế hình thành giá đất, còn có một số nguyên nhân quan trọng khác làm cho hệ thống tài chính đất đai của ta thiếu hiệu quả: một là công cụ điều tiết kinh tế còn ít được áp dụng trong quản lý nhà nước về đất đai, chưa có biện pháp để điều tiết hợp lý giá trị tăng thêm do đầu tư trên đất giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất; hai là bộ máy quản lý nhà nước về đất đai chưa đủ mạnh về cả lượng và chất để bảo đảm "trật tự" trong hành lang 6 pháp lý cho phát triển kinh tế trên đất; ba là thiếu sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan tham gia vào quản lý tài chính đất đai như địa chính, xây dựng, tài chính (định giá đất, thuế đất), ngân hàng, toà án để lành mạnh hoá thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất, lấy kinh doanh đầu tư trên đất làm trọng tâm. Đến đây có thể nói, để đổi mới hệ thống tài chính đất đai cần phải thực hiện các việc sau: một là tập trung xây dựng hệ thống giá đất hợp lý bảo đảm khoảng cách cho phép giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thực tế, phù hợp với giá đất thực phản ảnh khả năng sinh lợi từ sử dụng đất; hai là đẩy mạnh áp dụng công cụ điều tiết kinh tế để tạo cơ chế tự điều chỉnh trong hệ thống tài chính đất đai; ba là tổ chức hệ thống quản lý nhà nước về đất đai và bất động sản bảo đảm có hiệu lực và hiệu quả, phối hợp tốt giữa các cơ quan quản lý có liên quan tới bất động sản. Các giải pháp cụ thể để đổi mới hệ thống tài chính đất đai bao gồm: Thứ nhất, áp dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong mọi trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất vào mục đích sản xuất - kinh doanh phi nông nghiệp, sử dụng quỹ đất để tạo vốn; áp dụng hình thức đấu thầu công trình gắn với đất trong mọi trường hợp xây dựng kinh doanh nhà ở, xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp; từ đó đưa mặt bằng giá đất dần về giá đất thực tế đối với nguồn cung đất đai từ Nhà nước. Thứ hai, hoàn chỉnh tổ chức cơ quan định giá đất ở các địa phương cấp tỉnh có nhiệm vụ thống kê giá đất thực tế, xây dựng hệ thống giá đất hợp lý của Nhà nước; tạo điều kiện phát triển các cơ quan dịch vụ công về định giá đất, thẩm định giá đất, tư vấn giá đất phục vụ nhu cầu của quản lý nhà nước và nhu cầu của người sử dụng đất; tạo cơ chế để người sử dụng đất tự đăng ký giá đất. Thứ ba, Nhà nước thành lập các doanh nghiệp nhà nước có chức năng phát triển quỹ đất nắm một quỹ đất dự trữ nhất định trong từng khu vực để chủ động tăng nguồn cung về đất ở những nơi giá đất có xu hướng tăng, những doanh nghiệp này gọi là doanh nghiệp nhà nước phát triển quỹ đất đóng vai trò chủ đạo của Nhà nước trong điều tiết nguồn cung về đất để bình ổn giá đất thực tế. Thứ tư, Nhà nước chủ động thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư khi thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng - an ninh, mục đích quốc gia, mục đích công cộng, mục đích kinh tế thông qua 2 biện pháp: một là thực hiện thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng ngay từ khi có quy hoạch xây dựng mà chưa có dự án xây dựng để giá trị bồi thường sát với mục đích sử dụng đất trước khi xây dựng công trình; hai là thu hồi đất rộng hơn phần đất xây dựng công trình trong một quy hoạch tổng thể công trình gắn với khu dân cư phụ cận để đảm bảo công bằng giữa người bị thu hồi toàn bộ đất, người bị thu hồi một phần đất, người có đất liền kề không bị thu hồi; Nhà nước giao việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư cho doanh nghiệp nhà nước phát triển quỹ đất thực hiện và quản lý sử dụng đất trong thời gian từ khi thu hồi cho tới khi bàn giao mặt bằng cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng công trình. 7 Thứ năm, đổi mới hệ thống thuế có liên quan tới đất trên nguyên tắc điều tiết thu nhập giữa người có thu nhập cao và người có thu nhập thấp, cụ thể: một là cần thống nhất 1 loại thuế sử dụng đất bao gồm thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế bổ sung khi sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức, thuế nhà - đất, trong đó áp dụng thuế luỹ tiến từng phần theo diện tích đối với đất ở; hai là cần thay cho thuế chuyển quyền sử dụng đất bằng thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất và áp dụng thuế luỹ tiến từng phần theo giá trị thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. Thứ sáu, việc Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với những trường hợp để làm trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp, sử dụng vào mục đích công cộng cũng phải tính giá trị quyền sử dụng đất để quy trách nhiệm kinh tế khi có vi phạm pháp luật về đất đai; cần xử lý để tạo công bằng giữa các doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong thời gian trước đây với các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế hiện nay phải nộp tiền sử dụng đất. Thứ bảy, tập trung vào tiêu điểm là khuyến khích đầu tư tạo giá trị gia tăng từ đất trên cơ sở lành mạnh hoá thị trường bất động sản trong đó có thị trường quyền sử dụng đất bao gồm các biện pháp: một là tạo hành lang pháp lý cho phát triển một thị trường tường minh, không có đầu cơ đất, không có buôn bán đất "thô"; hai là tổ chức lại hệ thống quản lý đất đai các cấp theo hướng nâng cao trình độ và đạo đức cán bộ, làm rõ quyền hạn và trách nhiệm trong cương vị công chức, không có tiêu cực trong quản lý, xử lý kịp thời và nghiêm minh các sai phạm trong công việc; ba là phối hợp chặt chẽ giữa quản lý đất đai với xây dựng, tài chính (thuế đất, giá đất), ngân hàng, chứng khoán, công chứng, toà án, v.v. để không tạo kẽ hở trong quản lý; bốn là tạo cơ chế phát triển hệ thống dịch vụ công trong nhiều ngành để hỗ trợ phát triển đầu tư bất động sản; năm là hỗ trợ để nâng cao năng lực của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đầu tư bất động sản như ngân hàng, chứng khoán bất động sản, phát triển quỹ đất, xây dựng kinh doanh bất động sản. Lời kết luận Luật Đất đai (sửa đổi) có mục tiêu chính là tiếp tục đổi mới để đáp ứng yêu cầu của thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước; tức là tạo quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất hợp lý, phát huy nguồn vốn đất đai, động viên đầu tư trên đất để đáp ứng cho quá trình đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá nhằm bảo đảm tiến độ chuyển đổi cơ cấu kinh tế đất nước. Luật Đất đai (sửa đổi) có nhiệm vụ giải quyết được những nổi cộm hiện nay trong quản lý và sử dụng đất đai: một là tình trạng khó khăn, phức tạp trong thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng trong đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng; hai là tình trạng giá đất tăng cao không phù hợp quy luật ở nhiều đô thị; ba là tình trạng khiếu kiện của dân về đất đai ngày càng tăng cả số lượng, mức độ và phạm vi; bốn là tình trạng buông lỏng quản lý gây sai phạm nhiều và phổ biến trong quản lý, sử dụng đất đai; năm là tình trạng thị trường bất động sản thiếu lành mạnh, nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. 8 Trong mục tiêu chính cũng như các nhiệm vụ cụ thể của Luật Đất đai (sửa đổi) vấn đề đổi mới hệ thống tài chính đất đai đóng vai trò then chốt. Đổi mới thành công hệ thống tài chính đất đai sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc xây dựng một hệ thống quản lý có hiệu lực, nâng cao hiệu quả đầu tư trên đất, tạo môi trường lành mạnh cho các doanh nghiệp hoạt động. Các doanh nghiệp là động lực chủ yếu để thực hiện quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ bảo đảm được nguồn lực và nguồn vốn đất đai cho hoạt động của doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế trong giai đoạn tới. . cụ thể của Luật Đất đai (sửa đổi) vấn đề đổi mới hệ thống tài chính đất đai đóng vai trò then chốt. Đổi mới thành công hệ thống tài chính đất đai sẽ tạo. 1 ĐỔI MỚI HỆ THỐNG TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI LÀ TRỌNG TÂM CỦA ĐỔI MỚI TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI 2003 (Tài liệu sử dụng cho bài nói chuyện " ;Chính sách, pháp luật