V TH CHT LNG VA s LA CHN KHAC ti

Vị thế, chất lợng v lựa chọn khác: Tiến tới Lý thuyết Vị trí Dân c Đô thị Hoàng Hữu Phê * Patrick Wakely ** Giải thởng Kỷ niệm Donald Robertson cho báo xuất sắc năm 2000 Tạp chí Đô thị học (Urban Studies), tạp chí hàng đầu giới nghiên cứu đô thị, xuất Vơng quốc Anh (Vol 37, No 1, January 2000) * Hoàng Hữu Phê cộng tác viên nghiên cứu Sau-Tiến sĩ Bộ môn Quy hoạch Phát triển, Khoa Kiến trúc - Quy hoạch, Đại học Tổng hợp London E-mail: phebinh@cix.co.uk (phehoang@hotmail.com) ** Patrick Wakely giáo s ngành phát triển đô thị, Đại học Tổng hợp London E-mail: p.wakely@ucl.ac.uk Vị thế, chất lợng v lựa chọn khác: Tiến tới Lý thuyết Vị trí Dân c Đô thị Hoàng Hữu Phê Patrick Wakely Khoa Kiến trúc - Qui hoạch, Đại học Tổng hợp London Tóm tắt: Các mô hình vị trí dân c phơng Tây gặp khó khăn tìm cách giải thích xu tợng phát triển đô thị nh trởng giả ho¸ (gentrification), sù bá hoang (abandonment) v.v C¸c lý thuyết chủ đạo nay, có nhấn mạnh công thức địa tô cạnh tranh lựa chän møc tiÕp cËn/diÖn tÝch ë (access/space trade-off), tá sai lƯch so víi thùc tÕ hiƯn t¹i cđa sù phân bố rời rạc nhà khu công nghiệp đô thị đại Bài viết cho rằng, tập trung ý vào (các) trung tâm vật lý đô thị (các) khoảng cách tới (hoặc chúng) nên chuyển tới hai loại tham số khác: vị nơi chất lợng nhà Một mô hình tơng tác tham số đợc dùng không để mô tả mà để dự đoán hình thái phát triển dân c khác nhiều bối cảnh đô thị khác Các yếu tố cấu thành lý thuyết vị trí dân c đô thị đợc đa I Vị trí dân c đô thị - lý thut vµ thùc tiƠn Tõ von Thunen (1826) đa ý tởng ông vùng đô thị đồng tâm, nhà địa lý học, kinh tế đô thị qui hoạch đô thị đà cố gắng xây dựng lý thuyết cấu trúc đô thị để giải thích dự đoán hình thức thành phố đà đợc hình thành vận động phát triển Tổng quan nỗ lực theo hớng tìm thấy công trình nghiên cứu Hallett (1978), Hudson vµ Rhind (1980), Maclennan (1982), Kivell (1993), Balchin đồng tác giả (1995) Vì nhà chiếm phần lớn đất đai khu đô thị, lý thuyết cấu trúc đô thị chủ yếu lý thuyết vị trí dân c (residential location theory) Nói chung, lý thuyết vị trí dân c có rơi vào hai nhóm chính: cách tiếp cận thị trờng cách tiếp cận phi thị trờng Cách tiếp cận thị trờng đợc nhà kinh tế đô thị theo đuổi, có nguồn gốc từ quan sát xà hội học Trờng phái Chicago vào năm 1920 (Maclennan, 1982) Ba lý thuyết đợc dùng để giải thích vị trí nhà khu vực t nhân là: 1) giảm thiểu chi phí lại; 2) lựa chọn chi phí lại/chi phí nhà 3) chi phí nhà tối đa Một tóm tắt chi tiết lý thuyết đợc đa công trình Balchin đồng tác giả (1995) Trong ba lý thuyết, lý thuyết thứ hai đợc công nhận rộng rÃi cả, vậy, trở nên lý thuyết đợc phát triển mạnh vị trí dân c Lý thuyết cho rằng, có hội, hộ gia đình động hoàn hảo dời đến khu đất, nơi họ đợc thoả mÃn yêu cầu diện tích phải tốn chi phí lại mức chấp nhận đợc; nghĩa làm mét sù lùa chän møc tiÕp cËn/diÖn tÝch ë theo nh cách đợc kiến nghị Hurd (1903), Isard (1956), Alonso (1964), Muth (1969), Evans (1973), Romanos (1976) vµ Thrall (1987) Mặc dù đà có ý kiến tỏ e ngại, thời kỳ ban đầu thuyết (Firey, 1947), thành công việc tái tạo qui luật định hình thành phố phơng Tây đà làm cho trở thành công cụ phân tích đợc a chuộng (Basset Short, 1980) Hiện lý thuyết khuôn mẫu chủ đạo nghiên cứu kinh tế học đô thị (Maclennan, 1982) và, gần đây, vào năm 1989, đà có cố gắng mở rộng thành lý thuyết qui chuẩn (Fujita, 1989) Cách tiếp cận phi thị trờng có lịch sử dài nhiều so với cách tiếp cận trớc Nó bắt nguồn từ công trình triết gia kinh điển nh Plato Aristotle (Roll, 1990) Về bản, cách tiếp cận phân tích phân bố dân c cấu trúc thành phố theo phơng diện nhóm xà hội c ngụ khu đô thị, số nhóm có u thực kiểm soát nhóm khác Trong hình thức đại nó, cách tiếp cận phi thị trờng nguyên tắc nhà xà hội học, địa lý học khoa học trị đại diện (Rex, 1968; Pahl, 1975; Harvey, 1973; Smith, 1987) Những điểm mạnh thuyết tập trung phê phán lý thuyết dựa sở thị trờng đợc đặc trng quan điểm phi lịch sử chúng Những ngời theo thuyết rằng, thay kết cạnh tranh thị trờng, giá nhà đất và, suy rộng ra, cấu trúc vị trí dân c bị ảnh hởng mạnh mẽ, nh không nói bị lũng đoạn, t sở hữu đất đai thông qua địa tô độc quyền (Harvey, 1973; Smith, 1987) Nếu bất đồng hai cách tiếp cận chủ yếu đề cập tới tảng lý thuyết, việc áp dụng chúng vấp phải thử thách không phần nghiêm trọng Cả hai cách tiếp cận, thị trờng phi thị trờng, đà chứng tỏ bất tơng hợp đáng kể áp dụng vào hoàn cảnh thực tế Trong số tợng phổ biến mà cách tiếp cận thị trờng giải thích đợc, trởng giả hoá ví dụ bËt Lý thuyÕt lùa chän møc tiÕp cËn/diÖn tÝch ë cho ngời giàu thành phố phơng Tây có xu hớng tự nhiên thích sống bất động sản lớn ngoại ô, nơi đất rẻ môi trờng tốt, họ chịu đợc chi phí lại Ngời nghèo sống trung tâm thành phố họ không trả đợc chi phí lại cao Bất kể việc suy luận đà đơn giản hoá cao độ, lý thuyết đà nhiều đợc chấp nhận năm 1970 1980, ngời giàu di chuyển đến khu bỏ hoang trung tâm thành phố, cải tạo chúng lại đó, tợng lan rộng, sau đợc gọi trởng giả hoá (Hamnett Williams, 1980) Không có giải thích thoả đáng đợc đa mà không đe doạ bị mâu thuẫn với định đề b¶n cđa lý thut lùa chän møc tiÕp cËn/diƯn tÝch Tơng tự nh vậy, trờng hợp ngày gia tăng việc bỏ hoang khu nhà với chất lợng công trình tử tế giá thuê phải chăng, có hàm nghĩa phân tán nơi làm việc nơi - nói cách khác, thực tế hàng ngày thành phố đại phơng Tây, tỏ sai lệch so víi lý thut lùa chän møc tiÕp cËn/diƯn tÝch ở, lý thuyết luôn nhấn mạnh cách ứng xử tính kinh tế, tối u máy móc ngời dân đô thị Đến lợt nhà lý thuyết đô thị phi thị trờng phải xử lý mâu thuẫn đó, nh lý thuyết khoảng chênh lệch địa tô (rent gap theory) Smith trởng giả hoá (Smith, 1987), loạt lập luận hậu đại thực tế đô thị (Harvey, 1991; Soja, 1996; Dear Flusty, 1998) Mặc dù số trào lu lý thuyết nhiều thành công việc đa giải thích tợng đô thị, điểm then chốt cách tiếp cận phi thị trờng địa tô độc quyền thực tế cha đợc số liệu khảo sát hỗ trợ hoàn toàn (Kivell, 1993) Bị hút vai trò t bản, ngời ủng hộ cách tiếp cận thờng có xu hớng bỏ qua số nguyên cớ mạnh mẽ viƯc ph©n bè d©n c−, nh− chu kú sèng, ý thích thị hiếu Một lý thuyết thoả đáng vị trí dân c cấu trúc đô thị, vậy, khó nắm bắt, vµ, nh− Dear vµ Flusty (1998) nhËn xÐt, lµ mét mặt hàng khan Có nghịch lý dờng nh đợc chấp thuận rộng rÃi là, bất chấp tất vấn đề chúng, lý thuyết cũ đơn giản vị trí dân c, cuối lại tồn cách khả quan (Balchin đồng tác giả, 1995) Đó công nhận rõ ràng hạn chế c¸c lý thut hiƯn Mét sè lý cã thể đợc đa nh sau Đối với cách tiếp cận thị trờng, trở ngại lớn ngăn cản đạt đợc, không mô tả sát thực, mà giải thích thoả đáng vị trí dân c, dựa mức vào biến số vật lý định lợng đợc, mà ý nghĩa chúng trải qua nhiều biến động giai đoạn lịch sử khác Vai trò trung tâm thành phố khoảng cách tới ví dụ rõ ràng Hiện nay, thật hiển nhiên là, trung tâm thành phố đơn cực, có tồn tại, không giữ vai trò áp đảo nh nơi tập trung việc làm, khoảng cách tới không hạn chế định nhiều nớc phơng Tây, số khu buôn bán cũ bị biến từ trung tâm thơng mại sầm uất thành khối nhà hoang phế, nhà phát triển siêu thị thành phố làm đợc theo ý họ Với xu phân tán mới, phát triển khu công nghiệp văn phòng (đặc biệt loại công nghệ cao) không lệ thuộc vào khoảng cách - tới thị trờng tới nguồn cung cấp nguyên liệu - để tồn tại, hệ phơng tiện đại giao thông công cộng, viễn thông, mạng máy tính vận chuyển hàng không Cách tiếp cận phi thị trờng chịu lạc hậu hiển nhiên nh vậy, chủ yếu dựa sở, mối quan hệ ngời, khái niệm tơng đối ổn định, nh quan nhà nớc quan qui hoạch ý tởng chủ đạo nó, nh địa tô độc quyền vận hành tổ chức, hấp dẫn nhng khó chứng minh định lợng hoá thực tế Với công nhận mô hình tân cổ điển đà đạt đợc số kết quan trọng việc tái tạo cấu trúc vị trí dân c, ngời theo thuyết kêu gọi hình thành lý thuyết tổng hợp bao hàm phơng diện giá trị sử dụng giá trị trao đổi nghiên cứu vị trí dân c Nhng nay, cha có tiến đáng kể theo hớng đợc ghi nhận (Kivell, 1993) Cần nhớ rằng, hầu hết lý thuyết vị trí dân c kết trực tiếp việc quan sát thành phố phơng Tây, đặc biệt Hoa kỳ, thời gian lịch sử định (nửa đầu kỷ 20) Có cố gắng tạo lý thuyết chuyên biệt cấu trúc thành phố nhiều vùng địa lý khác nh Đông (Rimmer, 1991; Sit Yang, 1997), Đông Nam (Mc Gee, 1991), Đông Âu trớc (French vµ Hamilton, 1979; Szeleny, 1983) v.v , nh−ng nỗ lực bị thách thức trình toàn cầu hoá hầu nh bất khả kháng Theo ý tởng phân cấp đô thị toàn cầu (Hall, 1966; Friedman, 1995; Sassen, 1995), cấu trúc thành phố phụ thuộc vào vị trí mạng lới đô thị toàn cầu Mặt khác, lợng t khổng lồ tự trôi vòng quanh giới làm thay đổi thành phố hầu nh qua đêm, thành phố tuyến trở nên giống so với thành phố khác nớc vùng (một tợng tơng tự đà đợc ghi nhận trớc lâu, thời kỳ phát triển cao độ chủ nghĩa thực dân, xem Clark, 1996) Bởi vậy, phân cách truyền thống tính chất thành phố nớc phát triển nớc phát triển không thấy đợc rõ ràng nh khứ Do vậy, lấy làm ngạc nhiên xuất khó khăn trầm trọng việc cố áp dụng lý thuyết có, phần lớn đợc dựa sở số liệu lịch sử, cho trung tâm đô thị đợc chi phối trình hoàn toàn khác Từ đó, nhu cÇu vỊ mét lý thut míi cã thĨ thÊy hiển nhiên Để tìm cách vợt qua khó khăn cố hữu nhắc trên, viết cố gắng giải khác biệt cách tiếp cận thị trờng phi thị trờng, cách đa hệ thống lập luận linh hoạt Nó dựa sở xà hội việc phân bố vị trí dân c, đợc coi có khả đa cách giải thích phù hợp hơn, tiếp nhận phơng pháp kỹ thuật định lợng hoá dùng để mô tả cấu trúc vị trí dân c đô thị Nên biết trờng hợp điển hình nói Hà nội, lý có số liệu phù hợp, ý kiến đa không bị hạn chế khuôn khổ thành phố nớc phát triển II Một nhìn động học (dynamics) khu dân c đô thị Có lý để tin nhiều bối cảnh đô thị thực tế, lô gích dẫn đến định vị trí dân c khác so với giả thiết mô hình lựa chọn mức tiếp cận/diện tích Một số lý mới, nhng hầu hết lý khác đơn giản bị bỏ qua chúng không phù hợp với giả thiết hạn hẹp mô hình lựa chọn mức tiếp cận/diện tích Thứ nhất, trình tạo định hộ gia đình liên quan tới vị trí dân c, vai trò quan trọng đợc gắn với vị xà hội (Maclennan, 1982), đặc biệt xà hội với cấu trúc phân tầng rõ ràng Có thể lập luận phân tầng xà hội bắt nguồn từ hình thức khác biệt (quyền lực, tài sản, kiến thức, văn hoá v.v ) có nhiều hình thức thể khác nhau, số nhà vị trí thờng chiếm vị trí quan trọng (Lawrence, 1987; Cooper, 1972) Thứ hai, khoảng cách vật lý ngày trở nên quan trọng hơn, với phân tán trung tâm việc làm khả di động gia tăng Cuộc cách mạng thông tin thập kỷ qua, với mạng lới máy tính mạng Internet, làm suy giảm thống trị khoảng cách vật lý (Harvey, 1991; Dear Flusty, 1998) Thứ ba, nhu cầu không gian đợc điều chỉnh dải tần rộng (Rapoport, 1977), nhiều trờng hợp, đặc biệt c¸c x· héi mang nhiỊu tÝnh trun thèng cđa nớc phát triển, thờng bị hy sinh cho nhu cầu khác, nh ý muốn đợc sống gia đình đa hệ, cho hình thức tiêu thụ khác (thờng có tính phô trơng), bao gồm nhu cầu văn hoá truyền thống Thứ t, nhận thức đợc ảnh hởng lịch sử văn hoá tầm quan trọng địa điểm (Bachelard, 1958; Tuan, 1979) giữ vai trò chủ đạo trình tạo định nơi c trú Lòng tin rằng, địa điểm bao gồm nhiều thứ đặc tính vật lý nhìn thấy đợc, đà đợc công nhận rộng rÃi bắt nguồn từ thực tiễn xa xa ngời tìm kiếm vị trí phù hợp để định c, nghi lễ tục lệ có liên quan đến nhận thức vũ trụ, tôn giáo nh mối quan tâm sức khoẻ đợc hoà nhập thành qui tắc đợc coi luật thần thánh Trong nhiều văn hoá có mối liên hệ với truyền thống, nh nhiều nớc phát triển, yếu tố tình cảm đơn giản bỏ qua đợc việc giải thích cách ứng xử chọn vị trí định c Mặt khác, nớc phát triển, khuynh hớng gần phong cách sống đô thị đà xuất hiện, với nội dung mang tính tâm linh môi trờng mạnh mẽ (Lawrence, 1998), đà bắt đầu thách thức tính lý tuý kinh tế mà lý thuyết vị trí dân c đơng thời lấy làm sở Mối liên hệ Vị nơi ở/Chất lợng nhà Khi tính đến trào lu hình thành hớng tới nhìn phong phú sống đô thị, động học thay đổi khu dân c thành phố đợc quan niệm nh bao gồm chuyển dịch đồng thời dọc theo hai chiều, chiều chứa đựng biến động lịch sử, chiều thể đặc tính tơng đối bền vững môi trờng vật chất Đó vị nơi chất lợng nhà Vị nơi hình thức đo mong muốn mặt xà hội gắn với nhà địa điểm xác định Nó đại diện cho cải, văn hoá, tôn giáo, chất lợng môi trờng v.v., phụ thuộc vào hệ thống giá trị thời xà hội định, theo nghĩa đó, liên quan chặt chẽ tới điều kiện lịch sử cụ thể, chiều thời gian Việc định lợng vị đợc tiến hành, thông qua việc ớc tính biến đại diện (proxy), trình xếp thứ tù (thÝ dơ, víi viƯc sư dơng c¸c nhãm träng điểm (focus groups) cách ớc tính giá suy (implicit) thuộc tính liên quan tới vị thế, thông qua nhiều kỹ thuật hồi qui kh¸c nhau, nh− kü thuËt hedonic (Griliches, 1969; Rosen, 1974; Megbolugbe, 1986) Trong trờng hợp nào, với phơng pháp tính toán có, việc định lợng hoá khái niệm vị không phức tạp việc định lợng khái niệm trừu tợng nh đơn vị dịch vụ nhà nh mô hình lựa chọn mức tiếp cận/diện tích Chất lợng nhà bao gồm đặc tính vật lý đo đếm đợc, nh diện tích sàn, số lợng phòng tắm, số tầng cao v.v Thêm vào tính đến số chất lợng sản phẩm nh độ bền, tính tơng thích với công nghệ xây dựng có v.v Thờng đặc tính tách rời khỏi nội dung vị nó, hay đợc tập hợp lại số liệu thống kê điều kiện nhà ë Cã thĨ cho r»ng, tÝnh trung lËp cđa c¸c số thống kê chất lợng nhà đà tạo phần nghịch lý bề diện đồng thời khan nhà ë vµ sù thõa th·i diƯn tÝch sµn nhiỊu kinh tế thị trờng phơng Tây Điều có nghĩa rằng, nhiều đơn vị nhà không xứng đáng đợc xếp hạng nhà ở, chúng thiếu thuộc tính chấp nhận đợc vị xà hội Vì tiêu chuẩn vật lý nhà địa điểm có khác nhau, tơng tự nh vậy, tiêu chí chủ quan vị nơi khác đáng kể qua mô hình xà hội khác nhau, bối cảnh đô thị cho trớc, mối liên hệ đặc trng nhận biết đợc hai thành phần đợc xác định Và hai thành phần - chất lợng nhà vị nơi - tơng thích ®èi nghÞch víi nhau, mét sù thĨ hiƯn b»ng ®å thị đơn giản mối tơng tác chúng có sử dụng phơng pháp định lợng hợp lý, tỏ có khả mô tả hầu hết thể loại nhà mô hình xà hội khác Trong hình thức đơn giản, ý tởng đằng sau mô hình lý thuyết động học lĩnh vực nhà đợc minh hoạ loạt đồ thị (Hình 1a) CL CL HP O HP O VN VN A Nhµ ë mô hình xà hội coi trọng vị xà hội chất lợng vật lý, nh: khu tộc lạc hậu, nơi nhà đợc bố trí theo nguyên tắc vũ trụ học thứ bậc lạc, đơn vị nhà có nhu cầu lớn chất lợng vật lý cao B Nhà văn hoá không thức công nhận khác biệt vị xà hội Nhà có chất lợng từ trung bình tới cao nhng hầu nh phân biệt vị thế, ví dụ khu nhà tập thể nớc XHCN Đông Âu (trớc đây), đợc xây dựng địa điểm hợp lý phơng diện vật lý nhng có ý nghĩa mặt xà hội Cả nhóm không thiết có giá trị thấp trục 0-VN CL CL HP O HP O VN VN C Hai loại nhà chia sẻ loại địa điểm vị cao: loại nằm dới đờng ngỡng ổ chuột xóm liều, loại nằm đờng ngỡng nhà ngời trởng giả hoá D Nhà xà hội t "bình thờng", với chất lợng nhà vị nơi nói chung tơng đồng với nhau: vị nơi thấp có chất lợng nhà tơng ứng thấp, vị cao có chất lợng cao Loại liên kết nhà bao hàm phân biệt không gian-xà hội gay gắt đô thị CL CL HP O HP O VN E QuÜ nhµ ë mét x· héi cho lµ “phi giai cÊp”, thõa kÕ tõ xà hội có ý thức vị Chất lợng nhà thay đổi nhng tất đơn vị nhà chia sẻ mức độ vị nh− nhau., vÝ dơ: c¸c khu ë cị cđa c¸c thành phố XHCN Đông Âu trớc đây, nhà lại chế độ cũ, c ngụ ngời dân với hệ thống giá trị khác VN F Các đơn vị nhà nói chung có tiêu chuẩn nhng khác đáng kể vị xà hội, ví dụ: dự án nhà công cộng xà hội TBCN, đợc xây theo tiêu chuẩn nh nhng đặt khu vực với nhiều mức vị khác nhau, yếu tố làm cho đơn vị nhà ở, tơng tự nhau, nhng lại khác hẳn tính mong muốn Hình 1a Vị nơi (VN) chất lợng nhà (CL) bối cảnh x· héi kh¸c CL HP O VN Mét mô hình giả định động học nhà ở, bao gồm nhiều mức độ vị khác Tại mức độ giá trị thấp, thay đổi nhỏ vị tơng ứng với thay đổi lớn nhiều chất lợng nhà Tại mức độ cao hơn, thay đổi chất lợng nhà trở nên không đáng kể thực đợc: vị có lẽ thay đổi đợc cách di chuyển, hay, trờng đặc biệt, cách tạo thể loại vị Nhà nhóm này, lý thuyết, có chất lợng vật lý cao có thể, nghĩa là, tăng chất lợng cao cách hợp lý Vị thế, nhiên, đợc bổ sung hay tạo ra, ví dụ cách gắn nhà với kiện hay cá nhân đặc biệt Hình 1b Vị nơi chất lợng nhà - mô hình giả định CL HP O VN Đờng cong liên tục thể ngỡng tích hợp chất lợng nhà vị thế, dốc mức độ chất lợng nhà vị thấp thoải hơn, hầu nh nằm ngang, đoạn cuối cao chất lợng nhà vị nơi Nhà nằm phía dới đờng đợc quan niệm nh không mong muốn hay khu ổ chuột nhà tạm HP mức chất lợng tối thiểu tơng ứng mức vị cho trớc Hình 1c Đờng ngỡng cong liên tục Đồ thị Hình 1b áp dụng cho không gian ba chiều Hình 1d Khả áp dụng mô hình để biểu diễn thành phố đa cực Trong đồ thị đó, trục O-CL thể chất lợng nhà ở, trục O-VN thể vị nơi Tại điểm trục O-VN, có ngỡng, mức độ chất lợng nhà chấp nhận đợc mà dới nhà đợc xếp hạng phẩm chất hay không mong muốn Đờng chấm chấm, nối điểm tạo thành góc với O-VN, đờng ngỡng loại nhà mong muốn không mong muốn Đối với cấu trúc kinh tế xà hội xác định nào, đờng có vị trí nhất, nhng để đơn giản hoá việc so sánh, đờng đợc vẽ vị trí tổng quát Những ví dụ thể Hình 1a phản ánh số tính thờng gặp nhất, rõ ràng mô hình miêu tả nhiều khả khác Giả thuyết đa đờng ngỡng đờng cong phức tạp đờng thẳng (Hình 1c) Giả thuyết đợc mở rộng, dẫn đến số kết không gian thú vị mối quan hệ chất lợng nhà ở-vị xà hội (CL-VT) Trong Hình 1d, thành phố giả thiết đợc thể hiƯn víi ba cùc vÞ thÕ Mèi quan hƯ CL-VT nh Hình 1b đợc thể không gian ba chiều, nơi đờng ngỡng cho cực tạo mặt ngỡng, nhà đợc coi mong muốn, dới không mong muốn Thực tế mặt ngỡng chia thành phố làm hai phần: thành phố lỡng nguyên, đợc thể không gian ba chiều Điều thú vị là, mối quan hệ phức tạp đợc công thức hoá toán học, biểu đồ thị chúng dờng nh có đợc quyến rũ trực giác III Các thành phần lý thuyết vị trí dân c đô thị Sự giống thật tình nhà thể Hình 1a gợi ý tởng kết hữu ích đạt đợc từ phân tích hệ thống nguyên tắc chi phối hình thành xu tiềm tàng cấu trúc dân c thành phố, dựa sở mối quan hệ vị nơi chất lợng nhà Một trình bày sơ lý thuyết vị trí dân c, Lý thuyết Chất lợng-Vị thế, đợc đa dới Các mẫu hình vị trí dân c hầu hết thành phố tuân theo cấu trúc cực, hay nhiều cực thể điểm cao số loại vị xà hội định, đợc công nhận phần định công chúng Những tham số vị xà hội bao gồm khái niệm khác biệt mặt chất lợng nh tài sản, quyền lực trị, kinh doanh, văn hoá, chủng tộc, giáo dục v.v Sự phân bố nhóm xà hội dựa sở nguyên tắc sau: Các khu dân c thành phố tạo nên vành đai đồng tâm phần lớn liên tơc vµ chêm xung quanh mét hay nhiỊu cùc vị Cấu trúc vành đai kết lựa chọn vị mong muốn mức độ chất lợng nhà chấp nhận đợc (đợc giải thích dới đây) Giá trị nhà cđa bÊt kú nhãm x· héi nµo bao gåm hai thành phần: vị nơi (VN) chất lợng nhà (CL) Vị nơi tổ hợp thuộc tính, thờng phi vật chất, đợc dùng để phân biệt mức độ khác mong muốn nhà ở, hay vị thế, đợc chấp thuận số nhóm xà hội định, không lệ thuộc vào trạng thái vật lý thực tế nơi Chất 10 Hình Phát triển nhà đô thị Việt nam theo niên biểu 1945 kiện Đô thị hoá Bản chất nhà đợc quan niệm 1955 z 1945 Tuyên bố độc lập z 1946 Kháng chiến z1954 Hiệp định Geneva, đất nớc bị chia cắt Đô thị hoá thấp Di chuyển dân c Tiêu dùng Hình thức chủ yếu xây dựng nhà Đô thị T nhân Hình thức nhà đô thị đợc xây Nhà độc lập, nhà dÃy 1965 Miền Bắc: công nghiệp hoá XHCN, tập thể hoá 1975 z1965 Quân đội Mỹ can thiệp vào Miền Nam z Chiến tranh phá hoai Miền Bắc Miền Nam: Củng cố quyền lực, đàn áp, đảo liên tục Miền Bắc: Chậm chạp, đô thị hoá đợc qui hoạch , thành phố công nghiệp Miền Nam: Đô thị hoá phi qui hoạch, quân hoá vùng, ngành chế biến Miền Bắc: Sơ tán, phân tán khu dân c: đô thị hoá đông cứng thụt lùi Miền Bắc: Khu vực phi sản xuất, dịch vụ xà hội Miền Bắc: Nơi Miền Nam: Tiêu dùng Miền Nam: Nơi Miền Bắc: Bao cấp Nhà nớc Miền Bắc: Bị huỷ hoại quĩ nhà ë chiÕn tranh MiỊn Nam: T− nh©n MiỊn Nam: T nhân Miền Bắc: Nhà dÃy + khu nhà tập thể cao tầng + nhà độc lập Miền Bắc: Nhà dÃy + khu nhà tập thể cao tầng + nhà độc lập Miền Nam: Nhà dÃy, nhà độc lập Miền Nam: Nhà dÃy + nhà ë ®éc lËp + xãm liỊu 1985 z1975 KÕt thóc chiến tranh Việt nam; áp đặt cấm vận kinh tế z1976 Thống đất nớc 1995 z1986 Đa sách cải cách kinh tế z1987 Công bố Luật Đầu t z1995 Hoà nhập vào kinh tế toàn cầu: bÃi bỏ cấm vận, gia nhập ASEAN Đô thị hoá chậm chạp, tái phân bổ dân c, phân vùng kinh tế Bùng nổ đô thị hoá Tiếp tục đô thị hoá Khu vực phi sản xuất, dịch vụ xà hội Tiêu dùng, đầu t Tiêu dùng, đầu t, phơng tiện đầu cơ, dấu hiệu vị T nhân T nhân Nhà dÃy + nhà độc lập + ? (ổ chuột xóm liều) Nhà dÃy + nhà độc lËp + ? (ỉ cht vµ xãm liỊu) MiỊn Nam: Dân di tản kéo vào đô thị: đô thị hoá cỡng Cắt giảm bao cấp Nhà nớc, xây dựng nhà workunits housing production Nhà dÃy + khu nhà tập thể cao tầng + nhà độc lËp + ? (ỉ cht vµ xãm liỊu) N Phuc Xa Doi Can Hang Gai Quoc Tu Giam Tran Hung Dao Dong Mac Phuong Lien Vinh Tuy Hình Các Phờng đợc khảo sát Bản chất phi thị trờng (Nhà nh dịch vụ xà hội) Các lộ trình có khả cải thiện nhà Bản chất thị trờng (Nhà nh hàng hoá) nhà nh nơi P1 P2 P2a Lộ trình hợp chủ sở hữu nhà họ có dự định nguồn lực để cải thiện chất lợng nhà vị cao nơi vị - biểu tợng nhà nh phơng tiện tạo thu nhập đối tợng đầu P2b P4 P3 Sự chuyển hoá quan niệm nhà Những ngời cải thiện Những ngời khao khát Những ngời cải thiện chuyển thành buôn bán nhà hởng thụ cải thiện Lộ trình bình thờng để cải thiện tiêu chuẩn nh hệ gia tăng thu nhập Nhà chất lợng cao Cải cách kinh tế 1986 Chất lợng nhà CL A''' Nhà chất lợng cao A'' Nhà chất lợng cao A' m Nhà chất lợng trung bình Lộ trình thực chủ nhà vấp phải khó khăn, nh cải thiện vật lý hay bị giảm sút thu nhập B''' Nhà chất lợng trung bình Di chuyển A Nhà chất lợng cao Cải thiện B Nhà chất lợng thấp Không làm C''' C'' C' Nhà chất lợng thấp Nhà chất lợng thấp B' l Nhà chất lợng trung bình B'' Nhà chất lợng trung bình n p3 ch ế ển dị vị th Chuy ợng l t chấ F p4 p2b p2a C Nhà chất lợng thấp a O' Lộ trình thực chủ nhà nh kết việc nhận đợc lời tài chính, nh tiền nhận đợc, tiền trúng số, v.v Lộ trình thực chủ nhà nh kết việc cải thiện đáng kể thu nhập vị x· héi, nh− lªn chøc, tèt nghiƯp, v.v Nhà xuống cấp Các khu ổ chuột Các xóm liều Vị nơi Hình Động học nhà Hà nội VN Vị nơi chất lợng nhà Hà Nội Một áp dụng phần lý thuyết chất lợng-vị Hà nội đợc phản ánh việc ý tởng hoá động học nhà Hà nội (Hình 9) Từ số liệu khảo sát, ta thấy vị nơi Hà nội bị ảnh hởng nhiều lịch sử thành phố nh hội kinh tế thị trờng Chẳng hạn, hàm hồi qui lôgarít hai vế giá nhà, nhận thức truyền thống thu nhập cao kiếm đợc từ hoạt động thơng mại tạo tăng giá nhà có lối tiếp cận trực tiếp dễ dàng từ mặt phố (biến số ACCESS) Tơng tự, vị thÕ lÜnh héi cđa viƯc sèng khu “Ph¸p” (biến số FRENCH), nơi mà hầu hết văn phòng đại diện công ty nớc công ty nội địa lớn đặt địa điểm, đà làm tăng đáng kể giá nhà Đối với nhóm biến số chất lợng nhà ở, diện tích lô đất (biến số LOTAREA) số tầng cao (STOREY) tỏ quan trọng Các kết khảo sát lý thuyết chất lợng-vị Nếu mô hình kiến nghị vị trí dân c đúng, chừng mực đó, số liệu nhà Hà nội (hoặc thành phố nào) đợc dùng để minh hoạ cho lập luận trên, việc giá trị nhà bao gồm hai thành phần chính: vị nơi (VN) chất lợng nhà (CL), với VN nh phần tỷ lệ giá trị nhà tăng lên CL nh phần tỷ lệ giá trị nhà giảm xuống giá nhà gia tăng Về mặt lý thuyết, hàm hồi qui thích hợp giá nhà bao gồm hai thành phần đợc chọn, rõ động thái thành phần Các biến số đợc lựa chọn biến quan trọng phơng trình lôgarít hai vế đà nhắc tới Một hàm hồi qui sau đợc kiến nghị: P (giá nhà) = + 1LOTAREA + β2STOREY + β3NEARNESS + β4ACCESS + β5FRENCH + μ Trong ®ã α = H»ng sè β1 , β2 , β3 , β4 , β5 = HÖ sè håi qui tõng phần = Độ nhiễu LOTAREA = Diện tích đất (m2) STOREY = Số tầng cao NEARNESS = 1/khoảng cách tới trung tâm thành phố (phút) ACCESS = Có lối tiÕp cËn tèt tíi FRENCH = N»m ë Khu phố Pháp Ta thấy hai biến số (liên tục) thể thành phần chất lợng nhà (CL) Ba biến số sau NEARNESS (liên tục), ACCESS FRENCH (cả hai nhị nguyên), thể vị nơi (VN) Chúng đợc lựa chọn có bao hàm yếu tố cấu thành nên vị thế, tức phù hợp với mong muốn rộng rÃi đợc gắn vào nhà khu trung tâm cũ nh cực thơng mại văn hoá Rõ ràng là, số liệu đợc Hình 10a Các kết hàm hồi qui cho toàn mẫu Hệ số liªn hƯ R R2 R2 hiƯu chØnh BiÕn sè ACCESS LOTAREA FRENCH NEARNESS STOREY (H»ng sè) 60743 36897 35566 B 59.01984 49346 56.63321 251.79530 36.18439 -81.00879 SE B Beta 11.46914 09296 12.95825 86.17825 8.52190 14.57125 28401 27553 22763 15941 23621 T 5.146 5.308 4.370 2.922 4.246 -5.559 Sig T 0000 0000 0000 0038 0000 0000 Hình 10b Các kết hàm hồi qui cho nhà xây Hệ số liªn hƯ R R2 R2 hiƯu chØnh BiÕn sè ACCESS LOTAREA FRENCH NEARNESS STOREY (H»ng sè) B 38.89082 44986 11.62654 437.01740 23.71131 -62.83496 80480 64770 62141 SE B 9.72570 13019 11.99403 71.71292 7.58555 14.57123 Beta 31407 25607 07201 46777 25142 T 3.999 3.455 969 6.094 3.126 -4.312 Sig T 0002 0010 3359 0000 0026 0001 28 thiÕt kÕ thĨ để thử nghiệm lý thuyết này, nhiều biến số khác đợc chọn thêm Hình thức hàm tuyến tính đợc chọn cách cố ý, với mục đích làm rõ ràng ý tởng, hình thức hàm khác đa khít tốt Hai loại hàm giống đợc áp dụng cho mẫu tổng thể (243 hộ gia đình) mẫu nhỏ (73 hộ gia đình) bao gồm tất nhà vừa xây dựng sau năm 1989 (trong nghiên cứu cải thiện nhà, nhóm cho thấy nhạy cảm thị trờng) Những kết việc giải hàm hồi qui đợc đa Hình 10a Hình 10b Nh kết rõ, hàm hồi qui đa hệ số R2 đà đợc hiệu chỉnh, cao mô hình tuyến tính đơn giản Đối với mẫu nhà vừa xây, 60% giá nhà đợc giải thích hình thức hàm hồi qui đợc chọn Đối với hai mẫu, hầu hết biến số quan trọng mặt thống kê MỈc dï sù hiƯn diƯn cđa mét h»ng sè lín chØ mét yÕu tè phi tuyÕn cña mèi quan hệ (Kain Quigley, 1976), để phục vụ cho mục đích viết này, đợc bỏ qua Trong Hình 11a Hình 11b, giá trị dự đoán VN CL cho hai mẫu đợc biểu đồ hoá Nh đợc dự báo lý thuyết, khoảng giá thấp hơn, gia tăng CL mạnh Trong khoảng giá cao hơn, CL chậm dần VN tiếp tục tăng Khi đờng xu đợc đa vào, ta có đờng cong lôgarít gần với hình dáng đờng ng−ìng H×nh Mèi quan hƯ VN-CL cịng cã thể đợc nhận thấy rõ ràng Hình 11a* 11b*, nơi giá trị VN CL nh phần tỷ lệ giá trị nhà (VN/(giá-) CL/(giá-)) đợc biểu đồ hoá Về mặt lý thuyết, với dè dặt định, đờng cong lôgarít Hình 11a 11b đợc chấp nhận nh đờng ngỡng Nên biết rằng, nhiên, đờng ngỡng cho mẫu bao gồm nhà t nhân, nhà thờng tốt quĩ nhà chung phơng diện chất lợng vật lý Theo lý thuyết, nhóm có đờng ngỡng Điểm quan trọng đây, nhiên, lại việc lý thuyết đợc thử nghiệm công cụ thống kê thông thờng Một sơ đồ thử nghiệm phải bao gồm bớc sau: a) Định nghĩa cực (hay nhiều cực) vị b) Vạch (các) vùng vị hiệu chỉnh (các) khoảng cách vị c) Chạy hàm hồi qui hedonic giá nhà với biến số đợc tổ chức thành hai nhóm liên quan tơí vị nơi (VN) chất lợng nhà (CL) cho vùng d) Xác định đờng ngỡng dựa sở VN CL dự báo Khảo sát cấu trúc x hội Nếu hàm hồi qui giá nhà mối quan hệ dự báo vị nơi chất lợng nhà ở, số liệu kinh tế, xà hội từ khảo sát đa minh hoạ tốt cấu trúc vành đai đồng tâm phân bố nhóm dân c đợc mô tả Trong Hình 12, so sánh nhóm dân c khác đợc đa Những nhóm đợc định nghĩa loại hình chủ yếu cải thiện nhà mà họ áp dụng, là: a) mang lại vị thế; b) mô vị thế; c) cải thiện kết cấu; d) cải thiện dịch vụ kỹ thuật nhà Nh đà rõ qua tên gọi nhóm, hàm lợng vị thể loại cải thiện nhà giảm dần theo thứ tự Về không gian, trình tự phản ánh khoảng cách gia tăng tới khu vực trung tâm 29 Hình 11a Chất lợng nhà (CL) Vị nơi (VN) cho toàn bé mÉu 250.00 200.00 CL 150.00 100.00 50.00 0.00 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 VN 120.00 140.00 160.00 180.00 200.00 Hình 11a*: Vị nơi (VN) chất lợng nhà nh phần tỷ lệ cấu thành giá nhà toàn mẫu 1,60 1,40 1,20 CL/(Giá nhà - ) 1,00 0,80 0,60 VN/(Giá nhà - ) 0,40 0,20 232 225 218 211 204 197 190 183 176 169 162 155 148 141 134 127 120 113 106 99 92 85 78 71 64 57 50 43 36 29 22 15 0,00 Vj gia tăng 32 Hình 11b Chất lợng nơi (CL) Vị nơi (VN) nhà xây 160.00 140.00 120.00 CL 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 0.00 0.00 50.00 100.00 150.00 200.00 250.00 300.00 VN 33 Hình 11b* Vị nơi (VN) Chất lợng nhà nh phần tỷ lệ cấu thành giá trị nhà 1,40 1,20 CL/(Gía nhà- ) 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 VN/Giá nhà - ∝) 70 67 64 61 58 55 52 49 46 43 40 37 34 31 28 25 22 19 16 13 10 0,00 VÞ thÕ gia tăng 34 % thể loại mang lại vị 120 100 80 60 40 20 chiphi ANUng dihoc Đặc tính ngời nâng cấp nhà tuoi thgio Mang lại vị % Mô vị % Kết cấu % Dịch vụ kỹ thuật % Biểu đồ đặc trng nhóm nâng cấp nhà đợc thể nh số % giá trị nhóm cao nhất, ngời nâng cấp nhà tơng ứng với thể loại nâng cấp "mang lại vị thế" (status-inducing) Lu ý tất đặc trng, ngoại trừ thời gian (THGIO), giá trị tính toán trung bình chi phí nâng cấp (CHIPHI), chi phí ăn uống theo đầu ngời nh giá trị đại diện (proxy) cho thu nhập (ANUNG), số năm ®i häc (DIHOC) ®Ịu tu©n theo mét cÊu tróc râ rệt: nhóm mang lại vị cao nhất, sau tới nhóm mô vị thế, kết cấu dịch vụ kỹ thuật Về độ tuổi (TUOI), trình tự lại ngợc lại: ngời nâng cấp nhà mang lại vị nhóm trẻ Hình 12 Phân loại đối tợng nâng cấp nhà theo thể loại hoạt động nâng cấp Hình 12, nh vậy, đà cấu trúc vành đai đồng tâm mạch lạc nhóm nâng cấp nhà trung tâm Hà nội Những nhóm đợc coi nh đại diện cho nhóm xà hội thành phố nói chung Sự cần thiết có thử nghiệm Rõ ràng để thử nghiệm lý thuyết, số liệu kết thống kê Hà nội đầy đủ đợc Hơn nữa, khảo sát nhà nói đợc thiết kế cho chủ đề tơng đối hẹp nghiên cứu khác Trong trờng hợp lý tởng, loạt khảo sát thích hợp tiến hành cho nhiều thành phố, có nhiều mức độ thu nhập khác nhau, với trình lịch sử trị kinh tế khác nhau, nên đợc tiến hành để kiểm nghiệm lý thuyết Tuy nhiên, lúc này, vấn đề nêu đợc đáp ứng tốt tranh ln tiÕp theo, vµ cã thĨ, bëi nhiỊu thư nghiệm số ngời có số liệu thích hợp hơn, nh số ngời quan tâm đến cách tiếp cận khác vị trí dân c đô thị VI Vài nhận xét kết luận Một định nghĩa lại diễn giải khác nhóm yếu tố phần lớn quen thuộc có ảnh hởng đến định vị trí dân c, đà dẫn đến việc đa mô hình lý thuyết mô tả giải thích thoả đáng nhiều tình thực tế mô hình trớc Một điểm quan trọng phân biệt mô hình với mô hình trớc tránh cách có ý thức thuyết định kinh tế cứng nhắc nhà kinh tế tân cổ điển mà thực tế th−êng hay g¹t bá nhiỊu u tè, mét sè chúng thiếu đợc việc giải thích cách ứng xử mặt không gian hộ gia đình đô thị Việc định nghĩa linh hoạt vị nơi ở, khái niệm luôn thay đổi, đợc hình thành cách lập luận thực tế, đà cho phép trình lịch sử giữ vai trò định việc tạo quan niệm ngời dân nhà Khoảng cách vật lý tham gia vào mô hình nh chiều đợc hiệu chỉnh phụ thuộc vào tầm cỡ phạm vi ảnh hởng mà động lực xà hội gây ra, yếu tố xác định bất biến, nh mô hình có Thay kết qu¶ cđa sù lùa chän møc tiÕp cËn/diƯn tÝch ë mang tính kinh tế tuý, cấu trúc vị trí dân c thành phố đà đợc kết thể loại lựa chọn khác, mang tính xà hội chất, lựa chọn đợc dựa sở vị nơi chấp nhận xà hội chất lợng nhà ở mức khát quát cao hơn, mô hình lý thuyết thể lựa chọn, nữa, cân bằng, lý tởng có thể, nh xảy hoạt động không gian nào, dù tiêu thụ hay đầu t, sản xuất hay sinh sống, làm việc hay giải trí Các mâu thuẫn tạo thiếu cân này, dịch chuyển thờng xuyên bên khu vực mong muốn không mong muốn, động lực đằng sau biến đổi diễn cảnh quan nhà thành phố, đà đóng góp vào việc tạo nên hình thái đô thị Mô hình thích ứng cho việc phân tích động thái không gian không ngời dân, mà nhà phát triển công nghiệp, nhà đầu t hạ tầng dịch vụ đô thị Nói cho cùng, không mô hình hoá đợc toàn cấu trúc dân c thành phố với phức tạp nó: có nhiều biến số yếu tố bất ổn định Trờng hợp Hà Nội, nhiên, đà số khả hạn chế mô hình Trong việc phân tích phát triển dân c đô thị, có lẽ mô hình chất lợng-vị đà cho phép vợt lên câu châm ngôn truyền thống đầu t phát triển 36 đô thị thứ nhất: vị trí, thứ nhì: vị trí thứ ba: vị trí, cách đa định nghĩa, dù hÃy sơ sài hay cha xác, đằng sau khái niệm vị trí mà đà làm cho có sức mạnh lớn lao đến nh Tài liệu tham kh¶o: Alonso W (1964): Location and Land Use Harvard University Press, Cambridge, Massachusetts Bachelard, G (1958): La poetique de l’espace, Paris, Press Universitaire de France (English translation, The poetics of space, Boston: Beacon Press, 1969) Balchin , P , Kieve J and Bull G :(1995): Urban Land Economics, Macmillan, London Bassett K and Short J (1980): Housing and residential structure: Alternative approaches, Routledge & Kegan Paul, London Clark, D (1996): Urban World/Global City, Routledge, London & New York Cooper, C (1972): “The House as a Symbol”, in Design & Environment , Vol 3, No (Fall) Dear, M and Flusty S (1998); “Post-modern Urbanism” in Annals of the Association of American Geographers, 88(1) Evans, A (1973): The Economics of Residential Location, MacMillan, London Firey, W (1947): Land Use in Central Boston, Harvard University Press, Boston French, R A & Hamilton (eds.) (1979): The Socialist City: Spatial Structure and Urban Form, John Wiley Friedman, J (1995): "Where we stand: a decade of world city research", in Knox, P and Taylor, P.: World cities in a world-system, Cambridge University Press Fujita, M (1989): Urban Economic Theory, Land Use and City Size, Cambridge: Cambridge University Press Griliches, Z ed (1971): Price Indexes and Quality Change, Harvard University Press, Cambridge, Mass Hamnett, C & Williams, P R (1980): “Social Change in London: a Study of Gentrification”, in Urban Affairs Quarterly, 15 Hall, P (1966) (3rd ed 1984): The World Cities, London: Weidenfeld & Nicholson Hallett, G (1978): Urban Land Economics, London: Macmillan Harvey, D (1973): Social Justice and the City, London: Edwards Arnold Harvey, D (1991): The condition of postmodernity, Oxford: Blackwell Hoang Huu Phe & Hans Orn (1995), The Phuong of Hanoi, Vietnam Urban Transport Assistance Project (VUTAP), Swedish International Development Authority, Gothenburg and Hanoi Hoang Huu Phe & Nishimura (1990): The Historical Environment and Housing Conditions in the "36 Old Streets" Quarter of Hanoi, Research paper No 23, Human Settlements Development Division, Asian Institute of Technology, Bangkok, Thailand Hoang Huu Phe (1997): Housing and Urban Form in Vietnam: A Study of Home Improvement in Central Hanoi (Unpublished Ph.D Thesis, University College London) Hudson, R and Rhind, D (1980): Land Use, London: Methuen Hurd, R M (1903): Principle of City Land Value, New York: Record and Guide Isard, W (1956): Location and Space Economy, Cambridge USA: MIT Press 37 Kain, J and Quigley J.(1975): Housing Market and Race Discrimination: A Microeconomic Analysis, New York, National Bureau of Economic Research Kivell , P (1993): Land and City Patterns and processes of urban change, London and New York: Routledge Knox, P (1995): Urban Social Geography, Longman Scientific & Technical Knox, P (1994): Urbanization, An Introduction to Urban Geography, New Jersey: Prentice Hall Lawrence, L (1998): “Smoke and Mirror” in Far Eastern Economic Review, October 22 Lawrence, R (1987): Housing, Dwellings and Homes: Design Theory, Research and Practice, Chichester: John Wiley Maclennan, D (1982): Housing Economics, Longman Group Ltd McGee, T G (1991): “The Emergence of Desakota Regions in Asia: Expanding a Hypothesis” In The Extended Metropolis: Settlement Transition in Asia, edited by N Ginsburg, B Koppel, and T G McGee Honolulu: University of Hawaii Press Megbolugbe, I (1986): "Econometric analysis of housing trait prices in a Third World city", in Journal of Regional Science, Vol 26, No Muth , R (1969): Cities and Housing, University of Chicago Press, Chicago Rapoport A (1977): The Human Aspect of Urban Form: Toward a man environment approach to urban form and design Oxford, Pergamon Press Pahl, R E (1975): Whose city? and further essays on urban society London: Penguin Rex, J (1968): “The sociology of a zone in transition” In Pahl R E (ed.) Readings in urban sociology, Oxford: Pergamon Press, pp 211-31 Rimmer, P J (1991) "Exporting Cities to the Western Pacific Rim: The Art of the Japanese Package" In: Brotchie, J., Batty, M., Hall, P., Newton, P (ed.) Cities of the 21st Century: New Technologies and Spatial Systems, 243-261 Melbourne: Longman Cheshire Roll, E (1990): History of Economic Thoughts, London: Faber and Faber Romanos, M C (1976): Residential Spatial Structure, D.C Health, Lexington, Massachusetts Rosen, S (1974): "Hedonic Price and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition", in Journal of Political Economy 82 Sassen, S (1995): "On concentration and centrality in the global city", in Knox, P and Taylor, P.: World cities in a world-system, Cambridge University Press Sit, V F S., Yang, C (1997) Foreign-Investment-Induced Exo-Urbanisation in the Pearl River Delta, China Urban Studies, 34, 647-677 Smith, N (1987): “Gentrification and the rent gap, in Annals of the Association of American Geographers, 77 Soja, E (1996): Los Angeles 1965 - 1992: The Six Geographies of Urban Restructuring, in The City: Los Angeles & Urban Theory at the End of the Twentieth Century, ed A J Scott and E Soja, Los Angeles: University of California Press Szeleny, I (1983): Urban Inequality under State Socialism, Oxford, Oxford University Press Thrall, G I (1987): Land Use and Urban Form, New York and London: Methuen Tuan, Y F (1961): “Topophilia, or sudden encounter with landscape”, in Landscape , 11 UNDP (United Nations Development Programme) (1990): Report on the Economy of Vietnam Von Thunen , J H (1826) Der Isolierte Staat in Beziehung auf Landwirtschaft und 38 National Ekonomie, Hamburg English translation, C.M Wartenburg (1966) Von Thunen’s Isolated State, ed P.G H Wheatley, P (1983): Nagara and Commandery, Origins of the South East Asia Urban Traditions, Chicago: The University of Chicago, Department of Geography, Research Paper Nos 207 – 208 39 ... (1958): La poetique de l’espace, Paris, Press Universitaire de France (English translation, The poetics of space, Boston: Beacon Press, 1969) Balchin , P , Kieve J and Bull G :(1995): Urban Land... The Six Geographies of Urban Restructuring, in The City: Los Angeles & Urban Theory at the End of the Twentieth Century, ed A J Scott and E Soja, Los Angeles: University of California Press Szeleny,... English translation, C.M Wartenburg (1966) Von Thunen? ?s Isolated State, ed P.G H Wheatley, P (1983): Nagara and Commandery, Origins of the South East Asia Urban Traditions, Chicago: The University