TÌNH HUỐNG Bà C đến Văn phòng Luật sư Minh Quang xin được tư vấn một vụ việc như sau: Ông A là chủ sử dụng hợp pháp 02 thửa đất. Thửa thứ nhất rộng 1.1015 m2 có nhà và các tài sản trên đất. Thửa thứ 2 rộng 1.000 m2 là đất trồng cây lâu năm tại xã Đồng Trúc, huyện Thạch Thất, Hà Nội. Năm 1980, ông A đi xây dựng kinh tế mới tại Lâm Đồng. Anh B là cháu ruột tiếp tục sử dụng 02 thửa đất này. Cho đến nay, hai thửa đất này vẫn chưa được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong bản đồ địa chính xã lập năm 1998 đứng tên anh B là người kê khai, sử dụng những thửa đất này. Năm 2004, ông A mất có để lại di chúc cho anh B thừa kế 02 thửa đất của mình. Sinh thời vợ chồng ông A sinh được 2 người con là bà C và ông D (bố anh B). Nay, bà C từ Lâm Đồng về muốn kiện đòi quyền thừa kế quyền sử dụng đối với hai thửa đất này. Với tư cách là chuyên gia tư vấn pháp lý tại Văn phòng Minh Quang, anh (chị) hãy: 1. Hãy xác định những vấn đề pháp lý mấu chốt trong vụ việc nêu trên? 2. Vụ việc này theo quan điểm của chuyên gia tư vấn pháp lý được giải quyết như thế nào theo đúng quy định của pháp luật hiện hành?
TÌNH HUỐNG Bà C đến Văn phịng Luật sư Minh Quang xin tư vấn vụ việc sau: Ông A chủ sử dụng hợp pháp 02 đất Thửa thứ rộng 1.1015 m2 có nhà tài sản đất Thửa thứ rộng 1.000 m2 đất trồng lâu năm xã Đồng Trúc, huyện Thạch Thất, Hà Nội Năm 1980, ông A xây dựng kinh tế Lâm Đồng Anh B cháu ruột tiếp tục sử dụng 02 đất Cho đến nay, hai đất chưa Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong đồ địa xã lập năm 1998 đứng tên anh B người kê khai, sử dụng đất Năm 2004, ông A có để lại di chúc cho anh B thừa kế 02 đất Sinh thời vợ chồng ơng A sinh người bà C ông D (bố anh B) Nay, bà C từ Lâm Đồng muốn kiện đòi quyền thừa kế quyền sử dụng hai đất Với tư cách chuyên gia tư vấn pháp lý Văn phòng Minh Quang, anh (chị) hãy: Hãy xác định vấn đề pháp lý mấu chốt vụ việc nêu trên? Vụ việc theo quan điểm chuyên gia tư vấn pháp lý giải theo quy định pháp luật hành? GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG Câu 1: Những vấn đề pháp lý mấu chốt vụ việc Trong vụ án tranh chấp đất đai, để giải ta cần xác định vấn đề mấu chốt để đưa hướng giải Với vụ việc trên, ta cần phải xác định được: Thứ nhất, tranh chấp việc đòi thừa kế quyền sử dụng hai đất mà ông A để lại Loại tranh chấp thuộc tranh chấp quyền sử dụng đất mà cụ thể tranh chấp lĩnh thừa kế quyền sử dụng đất Vấn đề cốt lõi tình ơng A có quyền sử dụng hợp pháp hai đất hay không việc ông A để lại di chúc cho anh B hai đất hai đất chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp hay không? Thứ hai, bà C có quyền địi thừa kế quyền sử dụng 02 đất mà anh B sử dụng hay không? Cần xác định rõ tư cách pháp lý bên quan hệ tranh chấp ông A, bà C anh B Thứ ba, xác định quan có thẩm quyền giải vụ việc đòi thừa kế quyền sử dụng đất bà C định khởi kiện Tòa án Câu 2: Quan điểm chuyên gia cách giải vụ việc theo pháp luật hành 2.1 Một số bình luận với tư cách chuyên gia pháp lý vụ việc theo pháp luật hành Hai đất ông A bao gồm: mảnh đất rộng 1.015 m2 có nhà tài sản gắn liền đất, mảnh đất trồng lâu năm rộng 1.000m2 xã Đồng Trúc, huyện Thạch Thất, tỉnh Hà Tây Về đất thứ nhất: Thửa đất có diện tích 1.015 m2 đất có nhà tài sản khác gắn liền với đất, thuộc quyền sở hữu ông A từ trước năm 2004 Áp dụng quy định tài Điều 10 Luật đất đai năm 2013 đất thuộc khu vực nông thơn Ơng A sử dụng đất ổn định, lâu dài từ năm 1980 trình sử dụng khơng có tranh chấp khơng có hành vi vi phạm pháp luật đất đai Nhà nước Về đất thứ hai: Thửa đất có diện tích 1.000m2 đất trồng lâu năm đất thuộc sỡ hữu ông A từ trước năm 1993 Theo quy địn Khoản Điều 129 Luật đất đai năm 2013 hạn mức giao đất nơng nghiệp đất trồng lâu năm 20 hecta khai thác, sử dụng thời hạn 50 năm theo quy định Điều 126 Luật đất đai năm 2013 Năm 1980 ông A làm kinh tế Lâm Đồng giao lại 02 đất cho anh B tiếp tục quản lý sử dụng Hai mảnh đất chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Năm 1998, địa phương lập đồ địa anh B người kê khai sử dụng 02 đất Vậy, hai mảnh đất ơng A có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Căn Khoản Điều 101 Luật đất đai năm 2013 quy đinh: “2 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khơng có giấy tờ quy định Điều 100 Luật đất sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng năm 2004 không vi phạm pháp luật đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nơi có quy hoạch cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất.” Mặt khác, khoản Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đất sử dụng ổn định đất: “1 Sử dụng đất ổn định việc sử dụng đất liên tục vào mục đích định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đến thời điểm định thu hồi đất quan nhà nước có thẩm quyền trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (sau gọi chung Giấy chứng nhận)” Theo kiện đề bài, đất thứ ông A đất có tài sản gắn liền với đất, thứ hai đất trồng lâu năm Trong suốt trình sử dụng từ mốc năm 1980 đến đất sử dụng liên tục vào mục đích (ở trơng lâu năm) mà khơng có kiện cho thấy ông A, anh B có đăng ký biến động đất hay chuyển mục đích sử dụng Do đó, 02 mảnh đất sử dụng ổn định lâu dài khơng có tranh chấp Như vậy, hai đất ông A mà anh B thừa kế đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Và việc ông A để lại di chúc cho anh B hai đất hai đất chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoàn toàn hợp pháp Bà C có quyền kiện địi thừa kế quyền sử dụng hai đất mà anh B thừa kế không? Căn vào khoản 1.3 điểm Mục II Nghị 02/2004 Hội đồng thẩm phán việc hướng dẫn giải vụ án dân sự, hôn nhân gia đình có hướng dẫn cụ thể: " Xác định quyền sử dụng đất di sản 1.1 Đối với đất người chết để lại (không phân biệt có tài sản hay khơng có tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất) mà người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 quyền sử dụng đất di sản 1.2 Đối với trường hợp đất người chết để lại mà người có loại giấy quy định Khoản 1, Điều 50 Luật Đất đai năm 2003, kể từ ngày 01/7/2004 quyền sử dụng đất di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế 1.3 Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất khơng có loại giấy tờ hướng dẫn tiểu mục 1.1 tiểu mục 1.2 mục có di sản nhà ở, vật kiến trúc khác (như: nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở, cơng trình xây dựng đất giao để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới, tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc khác đất có tài sản khác lấy gỗ, lấy lá, ăn quả, công nghiệp hay lâu năm khác) gắn liền với quyền sử dụng đất mà có yêu cầu chia di sản thừa kế, cần phân biệt trường hợp sau: a) Trong trường hợp đương có văn Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất hợp pháp, chưa kịp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Tồ án giải u cầu chia di sản tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất b) Trong trường hợp đương khơng có văn Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất hợp pháp, có văn Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho biết rõ việc sử dụng đất khơng vi phạm quy hoạch xem xét để giao quyền sử dụng đất, Tồ án giải yêu cầu chia di sản tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất Đồng thời phải xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất cho đương để Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền tiến hành thủ tục giao quyền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đương theo quy định pháp luật đất đai c) Trong trường hợp Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn cho biết rõ việc sử dụng đất khơng hợp pháp, di sản tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất không phép tồn đất đó, Tồ án giải tranh chấp di sản tài sản đất đó." Như vậy, tài sản đất đai mà người để lại thừa kế chưa có giấy chứng nhận QSĐĐ quy định Điều 48 Luật Đất đai năm 2004 coi tài sản thừa kế hợp pháp Khi tài sản thừa kế hợp pháp di chúc ông A không vô hiệu anh B hưởng thừa kế theo quy định Bộ Luật Dân năm 2015 Mặt khác, điểm d Khoản Điều 169 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;” Mặc dù từ năm 1980 ơng A có giao 02 đất cho anh B quản lý sử dụng ông A chủ sở hữu hợp pháp 02 mảnh đất Do đó, theo quy định pháp luật, ông A có quyền để lại thừa kế quyền sử dụng đất việc thừa kế hợp pháp theo Bộ luật dân năm 2015 Vì vậy, 02 đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp anh B nên bà C khơng có quyền kiện đòi thừa kế quyền sử dụng đất hai đất Quan điểm giải vụ việc chuyên gia tư vấn pháp lý Vụ việc liên quan đến tranh chấp quyền sử dụng đất bà C anh B anh B ông A để lại di chúc cho thừa hưởng 02 đất Như tình tiết vụ việc, bà C có ý định khởi kiện Tòa án để giải tranh chấp Tuy nhiên, bà C gặp phải bất lợi kiện cáo Tòa, cụ thể: việc để lại di chúc cho anh B thừa kế hai đất ơng A chủ sở hữu hồn tồn dựa vào nguyện vọng ông A Do đó, di chúc cơng nhận mặt pháp luật nên anh B người thừa kế hợp pháp hai mảnh đất Mặc dù, bà C ruột ông A ông A mà khơng để lại di chúc di sản ông A chia theo pháp luật Nhưng vụ việc này, ơng A có để lại di chúc Trong trường hợp này, bà C không nên khởi kiện Tịa thực hịa giải địa phương Điều đem lại lợi ích cao bà C theo kiện Tịa Bởi anh B dù có thừa kế hợp pháp hay sử dụng đất ổn định lại chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên có phần hoang mang Chính vậy, việc anh B nhường lợi ích hịa giải với bà C từ đầu hoàn toàn tốt đẹp cho hai bên Về phía bà C khơng nên đòi hỏi nhiều, để đảm bảo hào giải thành công Trường hợp, sau bà C chuyên gia tư vấn chi tiết tranh chấp mà định khởi kiện Tịa cần lưu ý: thẩm quyền giải vụ việc thuộc Tòa án nhân dân huyện Thạch Thất theo quy định Bộ luật Dân năm 2015 nguyên tắc giải vụ án thừa kế: Thẩm quyền giải thuộc Tòa án nhân dân nơi tài sản tồn tập trung nhiều tài sản Hoặc quan thứ có thẩm quyền giải Chủ tịch ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội theo nguyên tắc giải vụ án hành chính: khởi kiện lần 2, đương lựa chọn việc trình đơn lên quan tư pháp cấp quan cấp trực tiếp PHỤ LỤC: DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đất đai 2004 Luật Đất đai 2013 Luật Dân 2015 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 Nghị 02/2004 Hội đồng thẩm phán việc hướng dẫn giải vụ án dân sự, nhân gia đình ... luật đất đai Nhà nước Về đất thứ hai: Thửa đất có diện tích 1.000m2 đất trồng lâu năm đất thuộc sỡ hữu ông A từ trước năm 1993 Theo quy địn Khoản Điều 129 Luật đất đai năm 2013 hạn mức giao đất. .. năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 quyền sử dụng đất di sản 1.2 Đối với trường hợp đất người chết để lại mà người có loại giấy quy định Khoản 1, Điều 50 Luật Đất đai năm 2003,... trực tiếp PHỤ LỤC: DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đất đai 2004 Luật Đất đai 2013 Luật Dân 2015 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 Nghị 02/2004 Hội đồng thẩm phán việc