Thời điểm xác lập quyền sở hữu và thời điểm chịu rủi ro trong hợp đồng mua bán tài sản

LỜI MỞ ĐẦU Hiện nay, xã hội ngày đa dạng vàphát triển mạnh với kinh tế thị trường định hướng xã hội hội chủ kéo theo nhiều loại hàng hóa đời Con người sản xuất mặt hàng khơng để phục vụ cho mà cịn mang trao đổi, bn bán với ca nhân, doang nghiệp, tổ chức khác Điều địi hỏi họ phải hiểu rõ chủ sở hữu thực thiết hại phải chịu tài sản bị mát hay hư hỏng sau trao đổi hàng hóa đó? Để nhằm xác định rõ chủ sở hữu, thời điểm chịu rủi ro chủ thể giao dịch mua bán nhằm giải tranh chấp liên quan đến tài sản nhà làm luật xây dựng điều luật luật dân sư 2015 để điều chỉnh quan hệ tài sản có liên quan Để làm rõ quy định này, em xin chọn đề tài sau: “Phân tích quy định Bộ luật dân 2015 thời điểm xác lập quyền sở hữu thời điểm chịu rủi ro hợp đồng mua bán tài sản” NỘI DUNG Khái niệm Hợp đồng thỏa thuận bên xác lập, thay đổi chấm dứt quyền nghĩa vụ dân Mua bán quan hệ pháp luật mà người mua người bán có quyền nghĩa vụ định, thông qua việc mua bán làm phát sinh, chấm dứt quyền tài sản người mua người bán Hợp đồng mua bán tài sản thỏa thuận bên, theo bên báncó nghĩa vụ chuyển giao tài sản quyền sở hữu tài sản cho bên mua nhận tiền bán tài sản,bên mua trả tiền có nghĩa vụ nhận tài sản mua trả tiền cho bên bán theo thời hạn, số lượng, phương thức theo thỏa thuận.Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác thực theo quy định luật này, luật nhà luật khác có liên quan Thời điểm xác lập quyền sở hữu là thời điểm mà quyền sở hữu tài sản xác lập hay nhiều chủ thể xác lập Rủi ro hợp đồng mua bán tài sản tổn thất tài sản mua bán (bị mất, hư hỏng phần, hư hỏng toàn bộ) yếu tố khách quan gây ra, nghĩa tổn thất, mát xảy lỗi người Xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu có ý nghĩa quan trọng việc phải chịu rủi ro khách quan Theo nguyên tắc chung pháp luật dân chủ sở hữu tài sản phải gánh chịu thiệt hại tài sản bị rủi ro Đối tượng hợp đồng mua bán tài sản tài sản phải phép giao dịch bao gồm vật, giấy tờ có giá trị quyền tài sản Trường hợp theo quy định luật, tài sản bị cấm bị hạn chế chuyển nhượng tài sản đối tượng hợp đồng mua bán phải phù hợp với quy định Nếu đối tượng hợp đồng mua bán vật vật phải xác định rõ không đơn là vật cụ thể mà cịn vật hình thành tương lai.Đối tượng hợp đồng mua bán quyền tài sản chuyển giao quyền đòi nợ, mua bán quyền sử dụng đất đai, mua bán quyền sở hữu đối tượng quyền sở hữu trí tuệ Phân tích quy định BLDS 2015 thời điểm xác lập quyền sở hữu hợp đồng mua bán tài sản Điều 161 Bộ luật dân 2015 quy định thời điểm xác điịnh quyền sở hữu tài sản : “ Thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác tài sản thực theo quy định Bộ luật này, luật khác có liên quan, trừ trường hợp luật khơng có quy định thực theo thỏa thuận bên, trừ trường hợp luật khơng có quy định bên khơng có thỏa thuận thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác tài sản thời điểm tài sản chuyển giao” Theo điều luật này, có thời điểm xác lập quyền sở hữu theo quy định pháp luật trường hợp cụ thể, khơng có quy định cụ thể luật thời điểm xác lập quyền bên chủ thể thỏa thuận, chủ thể không thỏa thuận thời điểm chuyển giao tài sản Thời điểm chuyển giao tài sản thời điểm mà chủ thể có quyền người đại diện hợp pháp họ chiếm hữu tài sản Việc chuyển quyền sở hữu bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Việc chuyển quyền sở hữu động sản có hiệu lực kể từ thời điểm động sản chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Trong trường hợp bên khơng có thỏa thuận khác pháp luật khơng có quy định khác tài sản mua bán vật đăng ký quyền sở hữu quyền sở hữu tài sản mua bán chuyển cho bên mua kể từ thời điểm bên mua trực tiếp nhận tài sản Ví dụ bạn chợ mua bó rau, lúc bạn trả tiền nhận bó rau từ người bán, thời điểm bạn nhận lấy bó rau thời điểm xác lập quyền sở hữu bạn bó rau Trong trường hợp tài sản mua bán loại tài sản khác thời điểm chuyển giao quyền sở hữu tài sản mua bán xác định sau: Nếu đối tượng mua bán tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu có hai thời điểm thường lựa chọn để xác định thời điểm xác lập quyền sở hữu thời điểm chuyển giao mặt pháp lí(thời điểm sang tên chủ sở hữu) thời điểm chuyển giao mặt thực tế(thời điểm trực tiếp nắm giữ tài sản) Quyền sở hữu đổi với tài sản chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành việc đăng ký quyền sở hữu tài sản cấp đăng kí giấy chứng nhận quyền sở hữu Ví dụ bán mua xe máy từ cơng ty xe máy honda, thời điểm bạn đăng kí, cấp giấy chứng nhận đăng kí thời điểm xác lập quyền sở hữu bạn xe máy Bên cạnh đó, đối vưới quyền sử dụng đất hay tài sản đất lại có quy định khác việc xác lập quyền sử hữu loại tài sản quy định luật đất đai2013, luậy nhà 2014 Theo khoản Điều 188 Luật đất đat 2013 quy định: “3 Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.” Thời điểm xác lập quyền sở hữu thời điểm sang tên, thời điểm bên có quyền ghi vào sổ địa xác lập quyền Theo khoản 1,3 điều 12 Luật nhà 2014 quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở: “1 Trường hợp mua bán nhà mà không thuộc diện quy định khoản Điều trường hợp thuê mua nhà thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua toán đủ tiền mua, tiền thuê mua nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Trường hợp mua bán nhà chủ đầu tư dự án xây dựng nhà với người mua thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà kể từ thời điểm bên mua toán đủ tiền mua nhà cho chủ đầu tư Đối với nhà thương mại mua doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thời điểm chuyển quyền sở hữu thực theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản.” Thời điểm bên thực xong nghĩa vụ hơp đồng mua bán thời điểm việc toán bàn giao nhà, trừ trường hợp luật có thỏa thuận khác Nếu đối tượng hợp đồng mua bán quyền tài sản, bên bán phải chuyển giấy tờ làm thủ tục chuyển giao quyền sở hữu cho bên mua theo khoăn 1, Điều 450 Bộ luật dân 2015: “1 Trường hợp mua bán quyền tài sản bên bán phải chuyển giấy tờ làm thủ tục chuyển quyền sở hữu cho bên mua, bên mua phải trả tiền cho bên bán Thời điểm chuyển quyền sở hữu quyền tài sản thời điểm bên mua nhận giấy tờ quyền sở hữu quyền tài sản từ thời điểm đăng ký việc chuyển quyền sở hữu, pháp luật có quy định.” Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hợp đồng mua bán có đối tượng quyền tài sản kể từ thời điểm bên mua nhận giấy tờ xác nhận quyền sở hữu quyền tài sản từ thời điểm đăng ký chuyển giao quyền sở hữu, pháp luật có quy định Lúc người mua nhận giấy tờ xác nhận quyền tải sản,giấy tờ đăng kí chuyền giao quyền sở hữu sang tên thời điểm xác lập quyền sở hữu đối người mua.Đối với quyền tài sản thuộc loại quyền khơng phải đăng kí quyền sở hữu quyền địi nợ thời điểm chuyển quyền cúng thời điểm xác lập quyền sở hữu thời điểm bên mua nhận loại giấy tờ chứng minh quyền đòi nợ bên bán.Đối với trường hợp khơng có giấy tờ chứng minh quyền thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản thời điểm bên có nghĩa vụ thừa nhận nghĩa vụ bên bán quyền.Nếu quyền tài sản thuộc đăng kí quyền sử dụng đất thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua thời điểm hồn thành thủ tục đăng kí quyền cho bên mua Ngoài ra, Theo koản Điều 452 quy định quan hệ mua sau sử dụng thử: “2 Trong thời hạn dùng thử, vật thuộc sở hữu bên bán Bên bán phải chịu rủi ro xảy vật, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Trong thời hạn dùng thử, bên bán không bán, tặng cho, cho thuê, trao đổi, chấp, cầm cố tài sản bên mua chưa trả lời” Điều luật quy định vật dừng thử thuộc bên bán thời hạn dùng thử Vì thời hạn dùng thử , bên mua chưa đưa định mua hay không mua tài sản nên khoản thời gian vật dùng thử thuộc bên bán Trong khoản1 điều 453 mua trả chậm, trả dẩn: “Các bên thỏa thuận việc bên mua trả chậm trả dần tiền mua thời hạn sau nhận tài sản mua Bên bán bảo lưu quyền sở hữu tài sản bán bên mua trả đủ tiền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” Trong thời gian mua trả chậm, trả dần bên bán bảo lưu quyền tài sản vầ hết thời gian trả chậm, trả dần tài sản thuộc bên mua Quy định nhằm bảo vệ quyền lợicho bên bán tài sản nang cáo ý thức trách nhiệm người mua việc thực nghĩa vụ trả tiền mua bán Phân tích quy định BLDS 2015 thời điểm chịu rủi ro hợp đồng mua bán tài sản Rủi ro tài sản kiện khách quan tác động vào tài sản khiến cho tài sản mua bán bị mát, hư hỏng Chỉ xác định rủi ro thiệt hại xảy xuẩt phát từ hành vi người Việc phân tích trách nhiệm chịu rủi ro hợp đồng mua bán sở pháp lí quan trọng để giải tranh chấp xảy bên mua bên bán tài sản bị mát, hư hỏng Trách nhiệm rủi ro bên mua bên bán xác định sau: Theo Điều 441 Bộ luật dân 2015 quy định thời điểm chịu rủi ro hợp đồng mua bán tài sản: “1 Bên bán chịu rủi ro với tài sản trước tài sản giao cho bên mua, bên mua chịu rủi ro tài sản kể từ thời điểm nhận tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác luật có quy định khác Đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định tài sản phải đăng kí quyền sở hữu bên bán phải chịu rủi ro hoàn thành thủ tục đăng kí, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hồn thành thủ tục đăng kí, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” Việc xác lập thời điểm chịu rủi ro tài sản hợp đồng mua bán tài sản trước hết bên thỏa thuận Theo thỏa thuận bên, rủi ro xảy tài sản thời kỳ thời điểm hợp đồng chưa chấm dứt bến bán bên mua chịu Trong trường hợp bên khơng có thỏa thuận, pháp luật xác định thời điểm chịu rủi ro đối tài sản dựa vào thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản từ bên bán sang bên mua Theo đó, tài sản khơng đăng kí quyền sở hữu Điều luật dựa dựa vào thời điểm giao, nhận tài sảnđể phân định trách nhiệm giưuã bên mua bên bán hợp đồng Bên bán chịu rủi ro đối vưới tài sản trước tài sản giao cho bên mua, bên mua chịu rủi ro tài sản kể từ thời điểm nhận tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác luật có quy định khác Đối với tài sản phải đăng kí quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, ô tô, xe máy, tàu bay, việc phân định trách nhiệm chịu rủi ro giưã bên bán bên mua không dựa thời điểm giao nhậntài sản mà dựa thời điểm hoàn thành thủ tục đăng kí sở hữu tài sản, cụ thể, bên bán chịu rủi ro đến thờikhi hoàn thành thủ tục đăng kí, bên mua phải chịu rủi ro kể từ thời điểm hồn thành thủ tục đăng kí, trừ trường hợp luật có thỏa thuận khác Như vậy, kể từ thời điểm hồn thành thủ tục đăng kí quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản mua bán bên mua phảỉ chịu rủi ro kể trường hợp bên mua chưa nhận tài sản mua bán Có số trường hợp đặc biệt quan hệ mua trước dùng thử, quan hệ mua trả chậm trả dần hay quan hệ chuộc lại tài sản Theo khoản Điều 452 Bộ luật dân 2015 quy định : “2 Trong thời hạn dùng thử, vật thuộc sở hữu bên bán Bên bán phải chịu rủi ro xảy vật, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Trong thời hạn dùng thử, bên bán không bán, tặng cho, cho thuê, trao đổi, chấp, cầm cố tài sản bên mua chưa trả lời.” Như vậy, Trong thời hạn dùng thử, tài sản thuộc sở hữu bên bán nên có rủi ro xảy bên bán phải chịu trách nhiệm Hay quan hệ mua trả chậm, trả dần Khoản Điều 453 Bộ luật dân 2015 quy định: “2 Hợp đồng mua trả chậm trả dần phải lập thành văn Bên mua có quyền sử dụng tài sản mua trả chậm, trả dần phải chịu rủi ro thời gian sử dụng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” Theo điều luật bên mua phải chịu rủi ro thời gian sử dụng gặp phải rủi ro.Mặc dù, bên bán bảo hưu uqyền sở hữu suốt thời gian trả chậm, trả dần bên mua có tồn quyền sử dụng khai thác tài sản để mang lại lợi ích cho nên phải chịu rủi ro Chịu rủi ro quan hệ chuộc lụa tài sản theo khoản Điều 454 quy định: “2 Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không xác lập giao dịch chuyển quyền sở hữu tài sản cho chủ thể khác phải chịu rủi ro tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” Thì bên mua phải chịu rủi tài sản Như vậy, thời điểm chịu rủi ro tài sản đăng kí sở hữu tài sản đăng kí sở hữu xác định theo quy định Tiuy nhiên, bên có thỏa thuận khác hay pháp luật có quy định khác ưu tiên áp dụng thỏa thuận bên quy định luật chuyên nghành Ví dụ A mua B chiệc xe ô tô sau thực xong việc tốn giao nhận tài sản A có thỏa thuận để tơ đại lí B ngày để xây dựng chỗ để xe B đồng ý Hai bên có thỏa thuận khoản thời gian gặp rủi ro A tựu chịu trách nhiệm Do sét đánh cháy đại lí B bao gồm xe A nên trường hợp A thỏa thuận với B A tự chịu trách nhiệm chủ thể chịu rủi ro A Mối quan hệ thời điểm xác lập quyền sở hữu thời điểm chịu rủi ro hợp đồng mua bán tài sản Qua phân tích trên, thời điểm chịu rủi ro hợp đồng mua bán tài sản có mối quan hệ chặt chẽ với thời điểm chuyển quyền sở hữu từ bên bán sang bên mua thời điểm xác lập quyền sở hữu Theo Điều 161 Bộ luật dân 2015 quy định thời điểm xác lập quyền sở hữu: “ Thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác tài sản thực theo quy định Bộ luật này, luật khác có liên quan; trường hợp luật khơng có quy định thực theo thỏa thuận bên; trường hợp luật không quy định bên khơng có thỏa thuận thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác tài sản thời điểm tài sản chuyển giao Thời điểm tài sản chuyển giao thời điểm bên có quyền người đại diện hợp pháp họ chiếm hữu tài sản.” thời điểm chịu rủi ro quy định tương thích với thời điểm xác lập quyền sở hữu Sự tương thích hai vấn đề hồn tồn hợp lí nguyện tắc chung chủ sở hữu phải chịu rủi ro xảy tài sản Phù hợp với nguyên tắc này, bên mua phải chịu rủi ro xảy tài sản kể thừ họ trở thành chủ sở hữu tài sản theo khoản Điều 162 Bộ luật dân 2015quy định chịu rủi ro tài sản: “ Chủ sở hữu phải chịu rủi ro tài sản thuộc sở hữu trừ trường hợp có thỏa thuận khác Bộ luật này, luật khác có liên quan” Qua điều luật trên, thấy mối quan hệ khăng khít thời điểm xác lập quyền sở hữu thời điểm chịu rủi ro tài sản hợp đồng mua bán tài sản Nguyên tắc chưng là chủ sở hữu người phải chịu rủi ro, bên bán chịu rủi ro khơng cịn chủ sở hữu có lỗi chậm giao tài sản KẾT LUẬN Quả thật việc xác định thời điểm xác lập quyền sở hữu thời điểm chịu rủi ro hợp đồng mua bán tài sản có ý nghĩa quan trọng Nó giúp cho người giải vụ án dân liên quan đến tranh chấp xe chủ sở hữu, người chịu rủi ro hợp đồng mua bán tài sản Điều tạo thuận lợi lớn cho người thực thi pháp luật tránh việc sai sót, hay quan điểm khác xét xử Đồng thời, việc xác định rõ nhằm giúp cho giảng viên, sinh viên học tập nghiên cứu dễ dàng thuận tiện DANH MỤC THAM KHẢO Giáo trình luật dân Việt Nam (tập 2) Nhà xuất Công an Nhân dân Bộ luật dân năm 2015 Hướng dẫn môn học luật dân (tập 2) Bình luật khoa học luật dân 2015 PGS.TS Nguyễn Văn Cừ, PGS.TS Trần Thị Huệ Luật Đất Đai 2013 Luật nhà 2014 ... khác có liên quan Thời điểm xác lập quyền sở hữu là thời điểm mà quyền sở hữu tài sản xác lập hay nhiều chủ thể xác lập Rủi ro hợp đồng mua bán tài sản tổn thất tài sản mua bán (bị mất, hư hỏng... người bán, thời điểm bạn nhận lấy bó rau thời điểm xác lập quyền sở hữu bạn bó rau Trong trường hợp tài sản mua bán loại tài sản khác thời điểm chuyển giao quyền sở hữu tài sản mua bán xác định... xác lập thời điểm chịu rủi ro tài sản hợp đồng mua bán tài sản trước hết bên thỏa thuận Theo thỏa thuận bên, rủi ro xảy tài sản thời kỳ thời điểm hợp đồng chưa chấm dứt bến bán bên mua chịu Trong