Pháp luật về bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất trong các giao dịch dân sự lý luận và thực tiễn (tóm tắt)

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn “Pháp luật bảo lãnh quyền sử dụng đất giao dịch dân lý luận thực tiễn” cơng trình nghiên cứu thân tơi.Tồn nội dung Luận văn kết trình tổng hợp, nghiên cứu thân tơi, hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện Các thông tin nêu Luận văn trung thực tơi xin chịu trách nhiệm tính trung thực, khách quan kết nghiên cứu Luận văn Trà Vinh, ngày tháng năm 2020 Học viên Lê Quốc Tững i LỜI CẢM ƠN Trong trình xây dựng đề cương, nghiên cứu hoàn thành luận văn thạc sĩ đề tài: “Pháp luật bảo lãnh quyền sử dụng đất giao dịch dân lý luận thực tiễn”,bên cạnh nỗ lực thân, xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Thầy, Cô Ban giám hiệu, khoa Sau Đại học, Giảng viên môn khoa Luật trường Đại học Trà Vinh tạo điều kiện cho thực đề tài Đặc biệt, xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS TS Nguyễn Ngọc Điện, Thầy hướng dẫn tận tình cho tơi suốt q trình nghiên cứu hồn thành đề tài luận văn thạc sĩ Trong trình làm luận văn thạc sĩ, tơi cảm thấy học tập trau dồi thêm kiến thức vô hữu ích mà có lẽ khơng trải qua việc nghiên cứu tơi khó có Từ để tơi học hỏi rút kinh nghiệm cho luận sau xa trình làm việc sau Do thân cịn hạn chế lực, luận văn chắn không tránh khỏi thiếu sót Kính mong nhận đóng góp ý kiến quý báu Thầy, Cô ban cố vấn bạn bè, đồng nghiệp để luận văn tơi hồn thiện Xin trân trọng cảm ơn! ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Tóm tắt vii LỜI NÓI ĐẦU 1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2.1 Mục tiêu chung 2.2 Mục tiêu cụ thể 3 TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 5 PHẠM VI GIỚI HẠN ĐỀ TÀI 5.1 Phạm vi nội dung 5.2 Giới hạn không gian 5.3 Giới hạn thời gian 6 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU VÀ ĐỐI TƯỢNG KHẢO SÁT 6.1 Đối tượng nghiên cứu 6.2 Đối tượng khảo sát KẾT CẤU LUẬN VĂN CHƯƠNG KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẢO LÃNH BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC GIAO DỊCH DÂN SỰ 1.1KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA BẢO LÃNH 1.1.1 Khái niệm bảo lãnh 1.1.2 Đặc điểm bảo lãnh 11 1.2 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 14 1.2.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 14 1.2.2 Đặc điểm quyền sử dụng đất 16 1.3 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA BẢO LÃNH BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC GIAO DỊCH DÂN SỰ 17 iii 1.3.1 Khái niệm bảo lãnh quyền sử dụng đất 17 1.3.2 Đặc điểm bảo lãnh quyền sử dụng đất 20 CHƯƠNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ BẢO LÃNH BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC GIAO DỊCH DÂN SỰ 24 2.1 ĐIỀU KIỆN BẢO LÃNH BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC GIAO DỊCH DÂN SỰ 24 2.1.1 Điều kiện để có quyền bảo lãnh quyền sử dụng đất 24 2.1.1.1 Đối với tổ chức sử dụng đất 25 2.1.1.2 Đối với hộ gia đình cá nhân 27 2.1.1.3 Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi 28 2.1.1.4 Đối với người Việt Nam định cư nước 29 2.1.2 Điều kiện để thực quyền bảo lãnh quyền sử dụng đất 30 2.1.2.1 Người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 31 2.1.2.2 Đất khơng có tranh chấp 32 2.1.2.3 Đất không bị kê biên đảm bảo thi hành án 32 2.1.2.4 Đất thời hạn sử dụng đất 33 2.2 PHẠM VI BẢO LÃNH BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 34 2.2.1 Phạm vi bảo lãnh thực nghĩa vụ trả nợ 34 2.2.2 Bảo lãnh quyền sử dụng đất để đảm bảo thực nhiều nghĩa vụ 35 2.2.3 Bảo lãnh nhiều quyền sử dụng để bảo đảm nghĩa vụ 37 2.2.4 Bảo lãnh quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ 38 2.3 THIẾT LẬP HỢP ĐỒNG BẢO LÃNH BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC GIAO DỊCH DÂN SỰ 40 2.3.2 Về chủ thể ký kết hợp đồng bảo lãnh quyền sử dụng đất 42 2.3.3 Nội dung hợp đồng bảo lãnh quyền sử dụng đất 43 2.3.4 Hiệu lực hợp đồng bảo lãnh quyền sử dụng đất 43 2.4 ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 45 2.4.1 Nghĩa vụ đăng ký chấp quyền sử dụng đất 45 2.4.2 Thẩm quyền đăng ký chấp quyền sử dụng đất 45 2.4.3 Hồ sơ đăng ký chấp quyền sử dụng đất 45 2.4.4 Trình tự đăng ký chấp quyền sử dụng đất 46 2.4.4.1 Nộp hồ sơ đăng ký 46 iv 2.4.4.2 Tiếp nhận hồ sơ đăng ký 46 2.4.4.3 Đăng ký chấp 47 2.4.4.4 Trả kết đăng ký 47 CHƯƠNG THỰC TIỄN ÁP DỤNG, BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ BẢO LÃNH BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC GIAO DỊCH DÂN SỰ 50 3.1 THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VÀ NHỮNG BẤT CẬP TRONG CÔNG TÁC XÉT XỬ VỀ BẢO LÃNH BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC GIAO DỊCH DÂN SỰ 50 3.1.1 Thực tiễn xét xử ngành Tòa án nhân dân công tác xét xử bảo lãnhbằng quyền sử dụng đất giao dịch dân 50 3.1.1.1 Xác định tư cách tham gia tố tụng 50 3.1.1.2 Thế chấp quyền sử dụng đất cá nhân với cá nhân 50 3.1.2 Những bất cập công tác xét xử bảo lãnh quyền sử dụng đất giao dịch dân 54 3.1.2.1 Bất cập việc xác định tư cách tham gia tố tụng 54 3.1.2.2 Bất cập việc chấp quyền sử dụng đất cá nhân với cá nhân 55 3.2 KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ BẢO LÃNHBẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC GIAO DỊCH DÂN SỰ 57 3.2.1 Kiến nghị 57 3.2.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật bảo lãnhbằng quyền sử dụng đất giao dịch dân 60 KẾT LUẬN 71 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 72 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BLDS năm 1995: Bộ luật Dân năm 1995 BLDS năm 2005: Bộ luật Dân năm 2005 BLDS năm 2015: Bộ luật Dân năm 2015 BLDS năm 1995: Bộ luật Dân năm 1995 LĐĐ: Luật Đất đai năm 2013 QSDĐ: Quyền sử dụng đất TCTD: Tổ chức tín dụng vi TÓM TẮT Bảo lãnh biện pháp bảo đảm giao dịch dân sử dụng phổ biến pháp luật Việt Nam Việc bảo lãnh Quyền sử dụng đất vấn đề quan trọng người sử dụng đất, người sử dụng đất thực quyền hình thức bảo lãnh cho người vay, để người vay vay vốn tổ chức tín dụng cá nhân khác để người vay đầu tư vào việc sản xuất kinh doanh mình, qua góp phần thúc đẩy sản xuất, kinh doanh phát triển kinh tế Tuy nhiên, thực tiễn thi hành quy định pháp luật bảo lãnh Quyền sử dụng đất nước ta bộc lộ số hạn chế, gây ảnh hưởng không nhỏ đến thống hiệu trình xét xử vụ án liên quan đến bảo lãnh Quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Kiên Giang nói riêng hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung Thơng qua việc nghiên cứu cách toàn diện, sâu sắc pháp luật bảo lãnh quyền sử dụng đất giao dịch dân sự, luận văn làm rõ khái niệm bảo lãnh, Quyền sử dụng đất, bảo lãnh Quyền sử dụng đất, đồng thời tác giả đưa đặc điểm vấn đề mục đích làm sáng tỏ nhìn tồn diện bảo lãnh Quyền sử dụng đất Tác giả sâu phân tích quy định pháp luật quyền, điều kiện để bảo lãnh Quyền sử dụng đất, điều kiện nội dung, điều kiện hình thức chủ thể tham gia ký kết hợp đồng chấp bên thứ ba, hiệu lực hợp đồng… tạo điều kiện cho việc tiếp cận pháp luật bảo lãnh Quyền sử dụng đất Trên sở tác giả nghiên cứu sâu thực tiễn đánh giá án liên quan đến việc bảo lãnh Quyền sử dụng đất việc xác định đối tượng khởi kiện, bất cập việc vận dụng pháp luật trình xét xử Từ đó, tác giả đề phương hướng, giải pháp nhằm nâng cao chất lượng xét xử ngành Tòa án nói chung Tịa án cấp tỉnh Kiên Giang nói riêng vii LỜI NĨI ĐẦU LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI Như biết, nước ta thời kỳ hội nhập, từ xã hội có nhiều chuyển biến nhiều mặt, có chuyển biến tích cực từ kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, làm cho nhu cầu vay vốn để thực việc đầu tư phát triển tiêu dùng tổ chức kinh tế, cá nhân, hộ gia đình ngày cao Để hịa nhập theo kinh tế thị trường đáp ứng nhu cầu vay vốn tổ chức kinh tế, cá nhân hộ gia đình, Tổ chức tín dụng tổ chức huy động vốn với quy mô lớn, Tổ chức tín dụng, Ngân hàng thương mại khơng thận trọng việc cho vay, giảm thiểu rủi ro hoạt động tín dụng, khoản vay thu hồi khơng được, làm cho Tổ chức tín dụng lâm vào tình trạng khả tốn cho người gửi cá nhân cho vay không ngoại lệ, việc cho vay họ e dè, thận trọng, từ khoản vay tổ chức kinh tế, cá nhân hộ gia thường mức độ nhỏ, lẻ, chưa tương xứng với tầm phát triển nhu cầu người vay Tuy pháp luật quy định nhiều hình thức bảo đảm với nhiều loại tài sản khác nhau, thực tế Tổ chức tín dụng cá nhân ưu tiên cho vay vốn việc chấp, bảo lãnh Quyền sử dụng đất, nhận chấp, bảo lãnh Quyền sử dụng đất chấp, bảo lãnh cá nhân Tổ chức tín dụng ln an tâm đất bất động sản di chuyển từ chỗ sang chỗ khác, đồng thời đất có giá trị lớn đảm bảo cho việc thu hồi nợ sau Mặt khác, từ nước ta chuyển từ chế kế hoạch tập trung sang chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nhận thức quản lý, sử dụng đất có nhiều thay đổi, từ chỗ xác lập quyền sở hữu toàn dân đất đai không thừa nhận việc mua đất đến việc cho phép người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, chấp, bảo lãnh, góp vốn Quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại tạo chế xóa bỏ chế độ bao cấp đất đai, làm cho Quyền sử dụng đất trở thành quyền dân đặc biệt đối tượng giao dịch thị trường Với quy định pháp luật đất đai hành cho phép người sử dụng đất phép thực giao dịch dân đất đai, đặc biệt bảo lãnh Quyền sử dụng đất để bảo đảm cho người vay thực việc giao dịch vay tài sản, việc tạo điều kiện cho người vay có nguồn vốn kinh doanh, đồng thời, việc pháp luật cho phép người sử dụng đất phép thực giao dịch dân liên quan đến Quyền sử dụng đất tạo nên ý nghĩa quan trọng việc khai thác tiềm việc khai thác Quyền sử dụng đất, thấy Quyền sử dụng đất nội lực quan trọng nghiệp công nghiệp hóa, đại hóa đất nước, đáp ứng nhu cầu vay vốn cá nhân, tổ chức kinh tế hộ gia đìnhthực mục đích phát triển kinh tế, sản xuất, kinh doanh Khi bảo lãnh Quyền sử dụng đất để cá nhân, tổ chức kinh tế, hộ gia đình vay vốn Tổ chức tín dụng cá nhân người sử dụng đất sử dụng đất vào mục đích sản xuất, nhờ có đất tài sản dùng để bảo đảm người bảo lãnh mà người bảo lãnh vay khoản vay tương ứng với phần toàn giá trị đất mà người bảo lãnh đồng ý bảo lãnh Quyền sử dụng đất Vì vậy, việc pháp luật cho phép người sử dụng đất bảo lãnh cho người vay thực việc vay vốn để sản xuất, kinh doanh phát triển kinh tế tạo điều kiện thuận lợi cho người vay hay gọi người cần vốn đầu tư phát triển Tổ chức tín dụng, cá nhân dễ dàng thiết lập giao dịch dân sự, việc vay tài sản, vấn đề cấp thiết xã hội Có thể thấy, việc bảo lãnh Quyền sử dụng đất vấn đề quan trọng người sử dụng đất, người sử dụng đất thực quyền hình thức bảo lãnh cho người vay, để người vay vay vốn Tổ chức tín dụng cá nhân khác để người vay đầu tư vào việc sản xuất kinh doanh mình, qua góp phần thúc đẩy việc kinh doanh, sản xuất phát triển kinh tế Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng quy định pháp luật bảo lãnh Quyền sử dụng đất nước ta bộc lộ số hạn chế, kể đến bất cập, vướng mắc trình xét xử vụ án liên quan đến việc bảo lãnh Quyền sử dụng đất giao dịch dân sự, cụ thể đến hạn toán nợ, người bảo lãnh người vay không thực nghĩa vụ trả nợ từ phát sinh tranh chấp, q trình tiến hành tố tụng, người tiến hành tố tụng xác định tư cách tham gia tố tụng chủ thể chưa thống nhất, việc xử lý tài sản bảo lãnh gặp khó khăn Điều ảnh hưởng khơng nhỏ đến thống hiệu trình xét xử vụ án liên quan đến bảo lãnh Quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Kiên Giang nói riêng hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung Từ bất cập nêu trên, tác giả chọn đề “Pháp luật bảo lãnh bằngquyền sử dụng đất giao dịch dân lý luận thực tiễn” để làm luận văn thạc sĩ, với mong muốn thống trình tố tụng xét xử vụ án liên quan đến bảo lãnh Quyền sử dụng đất hệ thống pháp luật Việt Nam MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2.1 Mục tiêu chung Luận văn có mục tiêu nghiên cứu pháp luật bảo lãnh Quyền sử dụng đất giao dịch dân lý luận thực tiễn Thông qua việc nghiên cứu tác giả nêu thực tiễn áp dụng pháp luật bảo lãnh Quyền sử dụng đất Tổ chức tín dụng cá nhân, xác định tư cách tham gia chủ thể thực tiễn xét xử việc áp dụng pháp luật xét xử, đồng thời nêu lên số giải pháp kiến nghị, hoàn thiện pháp luật 2.2 Mục tiêu cụ thể Luận văn hướng tới nhiệm vụ cụ thể sau: Thứ nhất: Làm rõ khái niệm, đặc điểm bảo lãnh, quyền sử dụng đất bảo lãnh Quyền sử dụng đất theo pháp luật hành Thứ hai: Do bảo lãnh Quyền sử dụng đất nên phải có đủ điều kiện theo quy định pháp luật nên luận văn tác giả nêu lên điều kiện để bảo lãnh Quyền sử dụng đất gồm: Điều kiện để có quyền bảo lãnh Quyền sử dụng đất điều kiện để thực quyền bảo lãnh Quyền sử dụng đất giao dịch dân sự; phạm vi bảo lãnh tác giảlàm rõ số nội dung như: Phạm vi bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ, bảo lãnh Quyền sử dụng đất để đảm bảo thực nhiều nghĩa vụ, bảo lãnh nhiều Quyền sử dụng đất để bảo đảm cho nghĩa vụ, bảo lãnh Quyền sử dụng đất để đảm bảo nghĩa vụ; hình thức nội dung việc bảo lãnh Quyền sử dụng đất hợp đồng phải tuân thủvề hình thức, nội dung hợp đồng, chủ thể ký kết hợp đồng,hiệu lực hợp đồng bảo lãnh Quyền sử dụng đất; việc đăng ký chấp Quyền sử dụng đất phải thông qua thủ tục cần thiết pháp luật quy định, từ việc xác định bên có nghĩa vụ phải đăng ký chấp Quyền sử dụng đất; thẩm quyền đăng ký chấp; hồ sơ đăng ký gồm trình tự đăng ký chấp Quyền sử dụng đất Thứ ba: Qua q trình phân tích việc bảo lãnh Quyền sử dụng đất pháp luật hành, tác giả nêu lên tình xét xử Tịa án nhân dân để thấy vướng mắc, khó khăn trình xét xử, đồng thời nêu nên kiến nghị hoàn thiện pháp luật hành 3 TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI Từ nước ta có sách đổi từ kinh tế tập trung chuyển sang kinh thị trường, từ chế định Quyền sử dụng đất đời, vấn đề quan tâm nhà nghiên cứu pháp luật nói chung nghiên cứu pháp luật lĩnh vực đất đai nói riêng Đồng thời, hệ thống pháp luật nước ta ngày hoàn thiện, quy định giao dịch Quyền sử dụng đất cụ thể hóa, có việc bảo lãnh Quyền sử dụng đất để bảo lãnh vay Tổ chức tín dụng, cá nhân Có thể nói việc bảo lãnh Quyền sử dụng đất khơng phải vấn đề hồn tồn thời gian qua có nhiều cơng trình nghiên cứu khoa học nghiên cứu lĩnh vực bảo lãnh bảo lãnh Tổ chức tín dụng “Giải pháp nâng cao hiểu áp dụng pháp luật bảo lãnh toán Ngân hàng thương mại đại bàn Hà Nội”, Vũ Hồng Minh, đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2009; “Pháp luật bảo lãnh ngân hàng thực tiễn Ngân hàng thương mại cổ phần Techcombank Việt Nam” Vũ Thị Khánh Phượng, năm 2011 Mặc dù, cơng trình nghiên cứu phân tích sở luật đất đai trước đây, tảng để tác giả tham khảo hiểu sâu chế định bảo lãnh Quyền sử dụng đất hạn chế pháp luật nước ta chế định giai đoạn định Trong năm gần có nhiều cơng trình nghiên chế định như: “Bảo lãnh theo Bộ luật dân nhìn từ thực tiễn” Bùi Đức Giang, năm 2018; “Bảo lãnh luật dân Đức liên hệ với bảo lãnh Bộ luật dân Việt Nam” Phan Huy Hồng, năm 2014 cho tác giả nhìn khác sâu sắc chế định bảo lãnh Quyền sử dụng đất, đa số đề tài này, tác giả có hướng tiếp cận khác nên việc tập trung phân tích quy định pháp luật bảo lãnh Quyền sử dụng đất giao dịch dân sự, cụ thể bảo lãnh Quyền sử dụng đất cho hợp đồng vay tài sản cá nhân chưa đề cặp chi tiết, thực tiễn áp dụng người bảo lãnh người bảo lãnh không thực thực không nghĩa vụ Mặc dù, có nhiều cơng trình nghiên cứu lĩnh vực này, giai đoạn có nhiều văn sửa đổi, bổ sung hoàn thiện, đặt biệt Luật đát đai năm 20131 mở rộng quyền người sử dụng đất, quy định thống bảo lãnh Quyền sử dụng đất Bộ luật Dân văn có liên quan, tạo Có hiệu lực vào ngày 01 tháng năm 2014 nên thuận lợi cho người sử dụng đất quyền bảo lãnh cho người vay thực giao dịch dân hợp đồng vay tài sản Đồng thời, tình hình thực tế việc tranh chấp chủ thể lĩnh vực bảo lãnh Quyền sử dụng đất diễn biến phức tạp, nhiều trường hợp đến thời hạn trả nợ người bảo lãnh người vay không chịu thực nghĩa vụ mình, từ phát sinh tranh chấp có nhiều án, định có hiệu lực pháp luật giải việc Tuy nhiên, việc vận dụng pháp luật Thẩm phán chưa phù hợp tạo nên chưa đồng cách hiểu, vận dụng pháp luật Vì vậy, việc nghiên cứu tác giả sở phân tích quy định pháp luật kết hợp với thực tiễn có đánh giá cần thiết để tạo nên thống vận dụng quy định pháp luật ngành Tịa án nói riêng hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Dựa vào học thuyết Mác – Lênin chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử để làm sở lý luận nhằm tìm mối liên hệ tượng để đánh giá vấn đề nghiên cứu cách khoa học Đồng thời, tác giả dựa phương pháp phân tích luật viết dùng để tìm hiểu quy định bảo lãnh Quyền sử dụng đất, xử lý tài sản bảo đảm Tổ chức tín dụng cá nhân Sau phương pháp nghiên cứu tài liệu, sách vở, tạp chí mà tác giả sưu tầm Ngồi ra, luận văn cịn vận dụng số phương pháp so sánh, bình luận quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm nhằm phát bất cập, vướng mắc để có hướng đề xuất, kiến nghị hồn thiện pháp luật vấn đề này, phương pháp so sánh, đối chiếu văn hết hiệu lực áp dụng để tác giả thấy hạn chế, tiến để làm nguồn tham khảo có đúc kết thành học kinh nghiệm để có kiến nghị hoàn thiện pháp luật PHẠM VI GIỚI HẠN ĐỀ TÀI 5.1 Phạm vi nội dung Tác giả nghiên cứu đề tài dựa sở văn quy phạm pháp luật hành liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm như: Bộ luật Dân năm 2015, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP; ngồi ra, cịn có văn liên quan khác như: Luật Đất đai năm 1013, Luật nhà năm 2014 với văn luật hướng dẫn thi hành hiệu lực pháp luật thời điểm nghiên cứu Tác giả tập trung nghiên cứu vấn đề liên quan đến bảo lãnh Quyền sử dụng đất khoản vay cá nhân với Tổ chức tín dụng khoản vay cá nhân với nhau, tác giả khơng sâu vào việc phân tích hết biện pháp bảo đảm tài sản, phân tích biện pháp bảo lãnh Quyền sử dụng đất giao dịch dân sự, mục đích để thực hợp đồng vay tiền, không thực nghĩa vụ trả nợ, từ xảy tranh chấp, việc vận dụng pháp luật Tịa án để xử lý nợ, tài sản bảo đảm nào, đồng thời nêu bất cập trình xét xử 5.2 Giới hạn không gian Luận văn nghiên cứu pháp luật bảo lãnh Quyền sử dụng đất giao dịch dân lý luận thực tiễn, tác giả thực phạm vi địa bàn tỉnh Kiên Giang, hệ thống Tòa án nhân dân tỉnh Kiên Giang chuyên xét xử vụ án dân sự, kinh doanh thương mại có liên quan đến việc bảo lãnh Quyền sử dụng đất để thực hợp đồng vay tài sản; đồng thời, nêu bất cập, vướng mắc đề kiến nghị để hoàn chỉnh pháp luật 5.3 Giới hạn thời gian Luận văn tác giả đề cập đến phương hướng xét xử, giải hợp đồng bảo lãnh Quyền sử dụng đất giao dịch dân từ thời điểm năm 2019 trở trước ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU VÀ ĐỐI TƯỢNG KHẢO SÁT 6.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn vấn đề lý luận thực tiễn bảo lãnh Quyền sử dụng đất giao dịch dân sự, cụ thể thực hợp đồng bảo lãnh Quyền sử dụng đất cho người thứ ba thực hợp đồng vay tiền việc giải tranh chấp vụ việc liên quan đến bảo lãnh Quyền sử dụng đất 6.2 Đối tượng khảo sát Các án, định giải tranh chấp vụ việc liên quan đến bảo lãnh Quyền sử dụng đất giao dịch dân tài liệu thực tế liên quan đến thực trạng xét xử Tòa án hai cấp tỉnh Kiên Giang KẾT CẤU LUẬN VĂN Qua trình nghiên cứu tác giả chia đề tài thành ba chương: Chương 1: Khái quát chung bảo lãnh quyền sử dụng đất giao dịch dân Chương tác giải trình bày khái niệm bảo lãnh, khái niệm Quyền sử dụng đất khái niệm bảo lãnh Quyền sử dụng đất, đồng thời tác giải đưa đặc điểm vấn đề mục đích làm sáng tỏ nhìn tồn diện bảo lãnh Quyền sử dụng đất Chương 2: Quy định pháp luật bảo lãnh quyền sử dụng đất giao dịch dân Chương tác giải nêu lên quy định pháp luật quyền, điều kiện để bảo lãnh Quyền sử dụng đất, điều kiện nội dung, điều kiện hình thức chủ thể tham gia ký kết hợp đồng chấp Quyền sử dụng đất bên thứ ba, hiệu lực hợp đồng… tạo điều kiện cho việc tiếp cận pháp luật bảo lãnh Quyền sử dụng đất Chương 3: Thực tiễn áp dụng, bất cập kiến nghị hoàn thiện pháp luật bảo lãnh quyền sử dụng đất giao dịch dân Trong chương tác giả nêu lên án xét xử liên quan đến việc bảo lãnh Quyền sử dụng đất việc xác định đối tượng khởi kiện, bất cập việc vận dụng pháp luật trình xét xử Từ đó, tác giả đề phương hướng, giải pháp nhằm nâng cao chất lượng xét xử hệ thống Tịa án nói chung Tịa án cấp tỉnh Kiên Giang nói riêng DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn pháp luật [1] Hiến pháp 2013 [2] Bộ luật dân 2005 (Luật số: 33/2005/QH11) ngày 14/06/2005 [3] Bộ Luật Dân 2015 (Luật số 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015 [4] Luật đất đai 2003 (Luật số: 13/2003/QH11) ngày 26/11/2003 [5] Luật đất đai 2013 (Luật số: 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013 [6] Luật thi hành án dân 2008 (Luật số: 26/2008/QH12)ngày 14/11/2008 [7] Luật tổ chức tín dụng 2010 (Luật số: 47/2010/QH12)ngày 16/6/2010 [8] Luật hòa giải sở 2013 (Luật số: 35/2013/QH13)ngày 20/6/2013 [9] Luật doanh nghiệp 2014 (Luật số: 68/2014/QH13)ngày 26/11/2014 [10] Luật đầu tư 2014 (Luật số: 67/2014/QH13)ngày 26/11/2014 [11] Luật phá sản 2014 (Luật số: 51/2014/QH13)ngày 19/06/2014 [12] Luật công chứng 2014 (Luật số: 53/2014/QH13)ngày 20/06/2014 [13] Luật Nhà 2014 (Luật số: 65/2014/QH13) ngày 25/11/2014 [14] Luật ban hành văn quy phạm pháp luật 2015 (Luật số: 80/2015/QH13)ngày 22/6/2015 [15] Nghị số 48-NQ/TW ngày 24/5/2005 Bộ trị chiến lược xâu dựng hồn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020 [16] Nghị số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 Ban chấp hành trung ương đảng khóa XI tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại [17] Nghị định 17/1990/HĐBT ngày 16/01/1990 Hội đồng trưởng quy định chi tiết thi hành pháp lệnh hợp đồng kinh tế [18] Nghị định số 63/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm [19] Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 Chính phủ đăng lý giao dịch bảo đảm [20] Nghị định số 05/2012/NĐ-CP ngày 02/02/2012 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều nghị định đăng ký giao dịch bảo đảm, trợ giúp pháp lý, luật sư, tư vấn pháp luật 72 [21] Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 63/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm [22] Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều luật đất đai [23] Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất [24] Nghị định số 96/2015/NĐ-CP ngày 19/10/2015 Chính phủ hướng dẫn chi tiết số điều Luật doanh nghiệp [25] Quyết định số 09/2015/QĐ-TTg ngày 25/3/2015 Thủ tướng phủ Ban hành quy chế thực chế cửa, chế cửa liên thơng quan hành nhà nước địa phương [26] Nghị số 01/2003/NQ-HTTP ngày 01/6/2003 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình [27] Thơng tư số 78/2014/TT-BTC ngày 26/12/2014 Bộ tài hướng dẫn thi hành Nghị định số 218/2013/NĐ-CP Chính phủ quy định hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp [28] Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất [29] Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định hồ sơ địa [30] Thơng tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 Bộ tài hướng dẫn thực thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi bổ sung số điều thuế thu nhập cá nhân nghị định số 65/2013/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết số điều luật thuế thu nhập cá nhân Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật thuế thu nhập cá nhân [31] Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết số điều nghị định số 43/2014/NĐ-CP Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 [32] Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 Thống đốc ngân hàng nhà nước Việt Nam quy định bảo lãnh ngân hàng 73 [33] Thông tư liên tịch số 06/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 Bộ tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất [34] Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT- NHNN ngày 06/6/2014 Bộ tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường, Ngân hàng nhà nước hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm [35] Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 Bộ tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường việc đăng ký chấp giấy chứng nhận QSDĐ tài sản gắn liền với đất Tài liệu Tiếng Việt [36] Bản án số 03/2017/KDTM-PT ngày 06/6/2017 Tòa án nhân dân tỉnh Thái Nguyên [37] Trần Thị Minh Châu (2013), Vốn hóa đất đai kinh tế thị trường định hướng Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia Hà Nội [38] Đỗ Văn Đại (2012), Giao dịch giải tranh chấp giao dịch QSDĐ, Nxb Lao động [39] Vũ Huy Cường (2015), Mang thai hộ mục đích nhân đạo theo pháp luật nhân gia đình, Khóa luận tốt nghiệp, Hồ Chí Minh [40] Lã Văn Bằng (2015), “Quyền trẻ em Luật HNGĐ 2014”, Tạp chí Dân chủ & Pháp luật, (9) [41] Tưởng Duy Lượng (2012), Pháp luật dân thực tiễn áp dụng, Nxb Chính trị quốc gia [42] Bùi Thị Tuyết Mai (2012), Thị trường QSDĐ Việt Nam, Nxb Lao động – Xã hội [43] Đỗ Anh Quân (2006), “Một số suy nghĩ giấy chứng nhận QSDĐ”, Tạp chí khoa học pháp lý, (2) [44] Lưu Quốc Thái (2003), “Vấn đề bán đấu giá QSDĐ để đảm bảo thực nghĩa vụ”, Tạp chí khoa học pháp luật,(4) [45] Lê Thị Thu Thủy (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng, Nxb Tư pháp [46] Từ điển Tiếng Việt (1995), NXB Đà Nẵng [47] Từ điển Luật học (2006), Nxb Tư pháp Nxb Từ điển Bách 74 [48] Lê Cẩm Tú (2013), “Quy định pháp luât thẩm định tài sản đảm bảo tiền vay ngân hàng thương mại”, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh.” [49] Phạm Văn Võ (2012), Chế độ pháp lý quyền sở hữu & quyền tài sản đất đai, Nxb Lao Động Tài liệu điện tử [50] Có bảo lãnh tài sản cụ thể việc bảo lãnh quyền sử dụng đất?, [http://www.lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=208664], (Truy cập ngày: 22/3/2020) [51] Bùi Đức Giang, Băn khoăn quy định bảo lãnh, [https://www.thesaigontimes.vn /2757/ban-khoan-quy-dinh-ve-bao-lanh.html], (truy cập ngày 25/01/2020) [52] Linh Chi (2020), “Phụ nữ sinh độ tuổi tốt nhất?”, [https://vtv.vn/suckhoe/phu-nu-sinh-con-o-do-tuoi-nao-la-tot-nhat-20200505185542093.htm], (truy cập ngày 01/7/2020) [53] Nguyễn Quang Hương Trà, Thế chấp tài sản để đảm bảo thực nghĩa vụ người khác có phải biện pháp bảo lãnh,[https://laocai.gov.vn /qdtpt/1279/30498/53622/290564/Tin-tuc-chung/The-chap-tai-san-de-baodam-thuc-hien-nghia-vu-cua-nguoi-khac-co-phai-la-bien-phap-bao-lanh.aspx], (truy cập ngày 25/01/2020) [54] Phạm Nga, Kim Thúy, Thế chấp QSDĐ người thứ ba đế bảo đảm vay vốn, [https://tapchitoaan.vn/bai-viet/xet-xu/the-chap-quyen-su-dung-dat-cuanguoi-thu-ba-de-bao-dam-vay-von-la-khong-trai-phap-luat], (truy cập ngày 25/01/2020) [55] Trương Ngọc Lâm, bảo lãnh đối ứng gì, quy định pháp luật vấn đề sau, [https://timviec365.com/blog/bao-lanh-doi-ung-la-gi-new331.html], (truy cập ngày 25/01/2020) [56] Trương Thành Đức, 10 vấn đề pháp lý việc chấp, bảo lãnh QSDĐ, https://thegioiluat.vn/bai-viet-hoc-thuat/10-van-de-phap-ly-trong-viec-thechap-bao-lanh-bang-quyen-su-dung-dat-397/], (truy cập ngày 25/01/2020) 75 ... XÉT XỬ VỀ BẢO LÃNH BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC GIAO DỊCH DÂN SỰ 50 3.1.1 Thực tiễn xét xử ngành Tịa án nhân dân cơng tác xét xử bảo lãnhbằng quyền sử dụng đất giao dịch dân ... CHƯƠNG THỰC TIỄN ÁP DỤNG, BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ BẢO LÃNH BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC GIAO DỊCH DÂN SỰ 50 3.1 THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VÀ NHỮNG BẤT CẬP TRONG. .. ĐỒNG BẢO LÃNH BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC GIAO DỊCH DÂN SỰ 40 2.3.2 Về chủ thể ký kết hợp đồng bảo lãnh quyền sử dụng đất 42 2.3.3 Nội dung hợp đồng bảo lãnh quyền sử dụng đất