Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ T PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI NGUYỄN QUANG TUYÊN ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA NGƯỜI s DỤNG ĐẤT TRONG CÁC GIAO DỊCH DÂN , THƯƠNG MẠI VÊ ĐẤT ĐAI ■ m • m Chuyên ngành : Luật kinh tẻ M ã số : 5.05.15 THƯ V IẸ N ~1 TRƯỢNG ĐẠI HỌC LŨẬT HÀ NÓI P H Ò N G GV I LUẬN ÁN TIẾN Sĩ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Lê Hồng Hạnh TS Duơng Đăng Huệ HÀ NỘI - 2003 LỜI CAM Đ O A N Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các s ố liệu nêu luận án trung thực Những kết luận khoa học luận án chưa cơng b ố cơng trình khác TÁC GIẢ LUẬN ÁN Nguyễn Quang Tuyến MỤC LỤC Trang MỚ ĐẨU Chương 1: MỘT s ố VẤN ĐỂ LÝ LUẬN VỂ ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC GIAO DỊCH DÂN Sự, THƯƠNG MẠI VỂ ĐẤT ĐAI 1.1 Đất đai - đối tượng đặc biệt giao dịch dân sự, thương mại kinh tế thị trường 1.2 Địa vị pháp lý người sử dụng đất 19 1.3 Những nội dung địa vị pháp lý người sử dụng đất 31 1.4 Các yếu tố chi phối địa vị pháp lý người sử dụng đất 50 Chưong 2: ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA NGƯỜI s DỤNG ĐẤT TRONG 76 CÁC GIAO DỊCH DÂN s ự , THƯƠNG MẠI VỂ ĐẤT ĐAI THEO PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH 2.1 Quyền nghĩa vụ người sử dụng đất quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 76 2.2 Quyền nghĩa vụ người sử dụng đất quan hệ cho thuê cho thuê lại quyền sử dụng đất 90 2.3 Quyền nghĩa vụ người sử dụng đất quan hệ chấp quyền sử dụng đất 106 2.4 Quyền nghĩa vụ người sử dụng đất quan hệ thừa kế quyền sử dụng đất 120 2.5 Quyền nghĩa vụ người sử dụng đất quan hệ góp 130 vốn giá trị quyền sử dụng đất Chương : ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP c BẢN NHẰM HOÀN THIỆN 141 ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA NGƯỜI s DỤNG ĐÂT TRONG CÁC GIAO DỊCH DÂN s ự , THƯƠNG MẠI VỀ ĐẤT ĐAI 3.1 Những cho việc hình thành định hướng giải pháp 141 3.2 Một số định hướng chủ yếu việc hoàn thiện địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai 150 3.3 Những giải pháp nhằm hoàn thiện địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai KẾT LUẬN 160 199 NHỮNG CƠNG TRÌNH LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN ĐÃ ĐƯỢC CƠNG B ố 202 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 203 NHỪNG TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN ÁN APEC (Asia - Paciíic Economic Tổ chức hợp tác kinh tế Châu Á Cooperation) ASEAN (the Thái Bình Dương Association of Hiệp hội nước Đông Nam Á Southeast Asian Nations) BLDS Bộ luật Dân CHXHCN Cộng hoà xã hội chủ nghĩa DNLD Doanh nghiệp liên doanh ĐTNN Đầu tư nước FAO (Food and Agriculture Tổ chức lương thực nông nghiệp Organization of the United Nations) Liên hựp quốc GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HTX Hợp tác xã QSDĐ Quyền sử dụng đất ƯBND ủ y ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa WTO (World Trade Organization) Tổ chức thương mại giới MỞ ĐẦU Tính cấp thiết để tài Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ VI Đảng có ý nghĩa vô trọng đại nghiệp cách mạng nước ta Đại hội đặt móng cho cơng đổi tồn diện đất nước Sự nghiệp đổi Đảng Cộng sản Việt Nam khởi xướng lãnh đạo thu thắng lợi quan trọng nhiều lĩnh vực, đông đảo tầng lớp nhân dân đồng tình ủng hộ bạn bè quốc tế đánh giá cao "Những thành tựu to lớn quan trọng 15 năm đổi làm cho lực nước ta lớn mạnh lên nhiều Cơ sở vật chất - kỹ thuật kinh tế tăng cường" [38, tr 66] Công đổi toàn diện đất nước hướng trọng tâm vào xây dụng kinh tế, với việc xác định lợi ích người lao động động lực quan trọng nghiệp phát triển đất nước Nhằm mục tiêu giải phóng lực sản xuất, phát huy tối đa tính động, sáng tạo người lao động, Đảng lãnh đạo việc đưa nước ta chuyển sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN) Khâu đột phá sách kinh tế cho bước chuyển việc ban hành thực chế độ, sách lĩnh vực nông nghiệp đất đai Những đổi sách, pháp luật Nhà nước ta lĩnh vực sở hữu quản lý đất đai góp phần tạo thay đổi to lớn kinh tế quốc dân, khu vực nơng thơn Nhà nước khẳng định vị trí hộ gia đình, thực việc giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài cho phép họ chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) thời hạn giao đất Những chế độ, sách thể chế hóa quy định Luật Đất đai 1993 loạt văn pháp luật khác Tuy sách pháp luật đất đai tạo nhiều bước tiến việc quản lý đất đai, thúc đẩy phát triển kinh tế song nhiều nguyên nhân khác qua thực tiễn thực bộc lộ khơng hạn chế Pháp luật đất đai thời gian vừa qua chủ yếu đề cập đến địa vị pháp lý hộ gia đình, cá nhân quan hệ sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp Những quy định quyền nghĩa vụ chủ thể sử dụng đất nặng khía cạnh quản lý chủ sở hữu mà chưa phát huy giá trị trao đổi đất đai với tư cách loại hàng hóa Vì thế, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai chưa pháp luật đề cập cách đầy đủ toàn diện Pháp luật chưa quy định đầy đủ địa vị pháp lý chủ thể sử dụng đất khác, như: tổ chức nước, tổ chức, cá nhân nước v.v , doanh nghiệp liên doanh (DNLD) doanh nghiệp 100% vốn nước Đây doanh nghiệp thành lập với chức chủ yếu sản xuất, kinh doanh, nên họ giao dịch thương mại đất đai, chấp, bảo lãnh, góp vốn giá trị QSDĐ chuyển nhượng QSDĐ v.v có ý nghĩa Xét góc độ này, phấp luật đất đai hành chưa làm tăng tính hấp dẫn môi trường đầu tư nước ta Mặt khác, tình trạng thiếu khung pháp luật hồn chỉnh thị trường bất động sản (trong có thị trường QSDĐ) vốn coi yếu tố kinh tế làm cho chế kinh tế thị trường nước ta vận hành chưa thơng suốt Những thị trường đất đai "ngầm" hình thành góp phần phá vỡ trật tự quản lý đất đai, gây thiệt hại cho lợi ích Nhà nước lợi ích người dân Do vậy, việc bảo đảm cho người sử dụng đất thực đầy đủ quyền giao dịch đất đai có ý nghĩa lý luận thực tiễn Tuy nhiên, rõ ràng việc xây dựng sở pháp lý bảo đảm thực tốt quyền nghĩa vụ người sử dụng đất kinh tế thị trường cơng việc mẻ Địi hỏi phải có nghiên cứu, giải hài hòa mối quan hệ sở hữu đất đai quan hệ sử dụng đất; tạo lập môi trường pháp lý đồng minh bạch cho giao dịch dân sự, thương mại đất đai người sử dụng đất; tăng cường trách nhiệm cá nhân việc bảo vệ, bổi bổ, cải tạo làm tăng độ màu mỡ đất đai; tạo điều kiện cho người sử dụng đất phát huy tối đa quyền việc nâng cao hiệu sử dụng đất đai Những vấn đề nêu giải phạm vi cơng trình nghiên cứu Đề tài "Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai'' với mong muốn góp phần giải vấn đề lý luận thực tiễn giao dịch đất đai nhằm mục đích dân sự, thương mại Tình hình nghiên cứu đề tài Thời gian qua, giới nghiên cứu khoa học xã hội nói chưng khoa học pháp lý nói riêng nước ta hướng quan tâm, nghiên cứu đến vấn đề địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch đất đai phạm vi mức độ khác có số cơng trình nghiên cứu trực tiếp gián tiếp đề cập vấn đệ địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch đất đai như: C hế định QSDĐ pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học Nguyễn Thị Cam (năm 1997); Pháp luật chuyển QSDĐ hộ gia đình, cá nhân, Luận văn Thạc sĩ luật học Phạm Thu Thủy (năm 2001); Những quy định chuyển quyền sử dụng đất (báo cáo chuyên đề) PGS.TS Phạm Hữu Nghị - Đề tài cấp "Những vấn đề lý luận Bộ luật Dân Việt Nam" - Trung tâm Khoa học xã hội Nhân văn quốc gia - Viện Nghiên cứu Nhà nước pháp luật (năm 1997); Quyền sử dụng đất - khái niệm pháp lý, khái niệm kinh tê Lê Văn Tứ - Tạp chí Nghiên cứu Kinh tế, số 9, năm 1997; Thị trường bất động sản: Khảo cứu tiếp cận TS Nguyễn Đình Bồng - Tạp chí Địa chính, số 1, năm 2002; Một số vấn đề hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam TS Đinh Đức Sinh - Tạp chí Kinh tế Dự báo, số 2, năm 2002; Lối cho thị trường nhà đất TS Phạm Duy Nghĩa - Báo Tuổi trẻ chủ nhật, ngày 28/4/2002 Vai trò pháp luật đất đai việc kiềm chế sốt đất - Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 5, năm 2002 v.v Ngoài ra, vấn đề địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai thu hút ý nhiều đề tài khoa học như: Dự án điều tra hiểu biết quyền người sử dụng đất, TA 2225 - VIE, đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ Viện Nghiên cứu Địa - Tổng cục Địa chính; Dự án JICA, Khảo sát điều tra xã hội vê' hộ gia đình quyền sử dụng đất thành phô Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh, đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ Viện Nghiên cứu Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp (năm 1999); Cơ sở khoa học cho việc hoạch định sách sử dụng hợp lý quỹ đất đai, đề tài khoa học cấp Nhà nước Viện Nghiên cứu Địa - Tổng cục Địa (năm 2000); Một số vấn đề sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân Việt Nam, Thông tin Khoa học pháp lý, số 11 + 12, năm 2001 Viện Nghiên cứu Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp v.v Nhìn chung, viết, cơng trình nghiên cứu nêu góp phần tạo sở lý luận vấn đề thực tiễn cho việc quản lý đất đai Cũng cần phải nhận thấy rằng, nhu cầu tăng cường quản lý nhà nước đất đai bước độ chuyển sang kinh tế thị trường định hướng XHCN, nên cơng trình thực thời gian đề cập đến số khía cạnh quyền nghĩa vụ người sử dụng đất mối quan hệ quản lý, tức mối quan hệ chịu tác động chủ yếu qui phạm hành Hơn nữa, cơng trình nêu đề cập đến khía cạnh cụ thể việc quản lý đất đai Tuy nhiên, chưa có cơng trình nghiên cứu cấp tiến sĩ luật học mang tính lý luận địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai thực trạng pháp luật địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch này, sở đưa kiến nghị để xây dựng hoàn thiện địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai Mục đích nghiên cứu nhiệm vụ luận án Mục đích nghiên cứu luận án: Căn vào quan điểm Đảng Nhà nước xây dựng phát triển kinh tế thị trường, từ thực tiễn xây dụng thực pháp luật đất đai thời gian qua, làm sáng tỏ quan niệm địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai, vai trò pháp luật việc đảm bảo thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai Trên sở tìm định hướng, giải pháp nhằm xây dựng hoàn thiện địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai Để thực mục đích trên, nhiệm vụ luận án là: - Nghiên cứu vấn đề lý luận sở hữu đất đai kinh tế thị trường định hướng XHCN để làm sở nghiên cứu vấn đề lý luận địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai - Nghiên cứu vấn đề lý luận địa vị pháp lý người sử dựng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai Cụ thể: Làm sáng tỏ vị trí, vai trị đặc điểm đất đai - đối tượng đặc biệt giao dịch dân sự, thương mại; khái niệm địa vị pháp lý người sử dụng đất điểm khác biệt địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, giao dịch thương mại đất đai; nội dung địa vị pháp lý người sử dụng đất; yếu tố tác động đến địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai nước ta - Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai, thành tựu đạt số vấn đề tồn pháp luật địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai nước ta thời gian qua 198 - Cải cách hoàn thiện pháp luật giá đất theo hướng tách sách xã hội khỏi giá đất, xác định rõ ràng giá tri đất đai giá trị sử dụng tài sản đất, triệt để xóa bỏ bao cấp giá đất nhằm đảm bảo giá đất vừa công cụ quản lý đất đai đắc lực Nhà nước, vừa động lực kinh tế kích thích người sử dụng đất thực giao dịch đất đai pháp luật - Hoàn thiện pháp luật thuế đất theo hướng bãi bỏ thuế chuyển QSDĐ thay thuế giá trị gia tăng theo hướng lũy tiến mảnh đất có diện tích lớn, lần chuyển nhượng sau Có vậy, tạo công cho đối tượng tham gia giao dịch biện pháp chống đầu đất đai hữu hiệu - Cải cách mạnh mẽ chế độ quản lý nhà nước đất đai kinh tế thị trường theo hướng tách bạch rạch ròi chức quản lý hành đất đai với chức kinh doanh đất đai, đôi với việc tạo lập yếu tố cần thiết cho việc hình thành vào hoạt động thị trường QSDĐ, thành lập trung tâm thông tin, tư vấn, môi giới bất động sản nhà, đất v.v Việc lựa chọn giải pháp, kiến nghị cho việc hoàn thiện quy định địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng ngày nhận thức rõ tầm quan trọng đất đai nguồn lực chủ yếu để thực thành công nghiệp "cơng nghiệp hóa, đại hóa" đất nước Những giải pháp, kiến nghị trình bày địi hỏi mà người sử dụng đất đặt hệ thống pháp luật nước ta họ tham gia giao dịch dán sự, thương mại đất đai 199 KẾT LUẬN Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai chế định quan trọng pháp luật đất đai hành Kể từ ban hành Luật đất đai 1993 nội hàm khái niệm địa vị pháp lý người sử dụng đất không ngừng mở rộng Pháp luật hành không quy định quyền người sử dụng diện tích đất giao sử dụng mà đề cập đến quyền họ tham gia giao dịch dân sự, thương mại đất đai Tuy nhiên, đặc điểm tính chất phức tạp giao dịch dân sự, thương mại đất đai kinh tế thị trường, nên quyền nghĩa vụ người sử dụng đất tham gia giao dịch có điểm khác biệt Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai chế định pháp lý, nên chịu chi phối quan điểm, đường lối, sách, pháp luật đất đai Đảng Nhà nước Hơn nữa, người sử dụng đất quyền thực hành vi mà pháp luật không cấm sử dụng đất, địa vị pháp lý người sử dụng đất cịn bị thỏa thuận mang ý chí chủ quan họ chi phối Mặt khác, người " tổng hòa mối quan hệ xã hội", nên địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch đất đai cịn chịu ảnh hưởng yếu tố mang tính xã hội (phong tục, tập quán, truyền thống lịch sử, sắc dân tộc nhóm người, cộng đồng sử dụng đất vùng, địa phương) Quá trình hình thành, phát triển hồn thiện địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai phụ thuộc vào điều kiện trị, chế quản lý kinh tế quốc gia thời kỳ lịch sử Trong điều kiện nước ta nay, chế thị trường Hoàn thiện địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai đòi hỏi khơng sửa đổi, bổ sung, hồn thiện 200 pháp luật đất đai văn pháp luật khác có liên quan, mà phải xác lập thực chế quản lý đất đai thích hợp Nó đòi hỏi phải cải cách mạnh mẽ máy chế quản lý hành lĩnh vực đất đai; tách bạch rạch ròi chức quản lý hành đất đai với chức nãng quản lý kinh doanh đất đai; giảm thiểu thủ tục hành phiền hà cấp GCNQSDĐ, đăng ký, thống kê đất đai v.v ; tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch đất đai phát triển để tiến tới hình thành thị trường QSDĐ Việc nghiên cứu thực trạng pháp luật địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai tảng vấn đề lý luận khái niệm có ý nghĩa quan trọng việc xây dựng hoàn thiện chế định pháp luật vấn đề Nó đồng nghĩa với việc tạo trình sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý có hiệu để góp phần thực thành cơng cơng "cơng nghiệp hóa, đại hóa" đất nước năm đầu kỷ XXL Hoàn thiện địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai cần phải phù hợp với điều kiện, đặc điểm kinh tế thị trường nước ta Theo chúng tôi, việc hoàn thiện địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai nước ta thời gian tới cần phải thực số giải pháp sau đây: - Tiếp tục hồn thiện hệ thống sách, pháp luật đất đai nói chung pháp luật quyền người sử dụng đất giao dịch đất đai nói riêng - Xây dựng sở pháp lý cho việc hình thành thị trường bất động sản nói chung thị trường QSDĐ nói riêng nước ta - Đổi hoạt động quản lý nhà nước đất đai theo hướng phân biệt rõ chức quản lý hành đất đai với chức quản lý kinh doanh đất đai hoạt động quản lý nhà nước, thực cải cách mạnh mẽ thủ tục hành quản lý đất đai 201 - Sửa đổi, bổ sung pháp luật chế độ tài liên quan đến việc thực giao dịch đất đai người sử dụng đất - Hoàn thiện pháp luật kê khai, đăng ký cấp GCNQSDĐ, đôi với đổi triệt để trình tổ chức thực hoạt động - Xây dựng hệ thống quan điểm, sở khoa học cần thiết cho việc hoàn thiện địa vị pháp lý người sử dụng đất đai giao dịch dân sự, thương mại đất đai Để có quan điểm lý luận khoa học vững chắc, cần phải nghiên cứu cách sâu sắc toàn diện kinh nghiệm lập pháp nước giới kinh nghiệm nước ta lĩnh vực nhằm xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai hoàn chỉnh đảm bảo cho giao dịch người sử dụng đất thực an tồn, nhanh chóng thuận tiện chế thị trường Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai có nội dung phạm vi nghiên cứu rộng Để giải triệt để yêu cầu mà đề tài đặt ra, đòi hỏi phải nghiên cứu, đánh giá sâu sắc, toàn diện quy định thuộc nhiều ngành luật khác hệ thống pháp luật Việt Nam Trong khn khổ có hạn luận án, đề cập đến số vấn đề liên quan trực tiếp đến đề tài chắn số vấn đề chưa giải thấu đáo Chúng hy vọng rằng, vấn đề tiếp tục nghiên cứu giải công trình khoa học 202 NHŨNG CƠNG TRÌNH LIÊN QUAN ĐÊN LUẬN ÁN ĐÃ ĐƯỢC CÔNG BỐ Nguyễn Quang Tuyến (2001), "Tìm hiểu biện pháp trách nhiệm pháp lý áp dụng hành vi vi phạm pháp luật đất đai Luật đất đai nám 1993", Địa chính, (11), tr 10-12 Nguyễn Quang Tuyến (2001), "Một số suy nghĩ xung quanh quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Bộ luật Dân văn pháp luật hành", Luật học, (5), tr 50-56 Nguyễn Quang Tuyến (2002), "Thực tiễn giải tranh chấp chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, vướng mắc biện pháp khắc phục", Cơ sở lý luận thực tiễn nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân (Tòa án nhân dân tối cao - Cơng trình nghiên cứu khoa học cấp bộ), Số đăng ký: 2001-38-036, mã số đề tài cấp bộ, Hà Nội, Đề tài nghiệm thu khoa học ngày 24/03/2002, đạt loại khá, tr 234-253 Nguyễn Quang Tuyến (2002), "Thế chấp quyền sử dụng đất", Nghiên cứu Lập pháp, (3), tr 39-47 Nguyễn Quang Tuyến (2002), "Về mối quan hệ quy định chuyển quyền sử dụng đất Luật đất đai Bộ luật Dân sự", Luật học, (3), tr 47-52 Nguyễn Quang Tuyến (2003), "Một số suy nghĩ thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật hành", Nhà nước pháp luật, (2), tr 47-54 203 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO TIẾN G VIỆT Ban Nghiên cứu lịch sử Đảng Trung ương (1979), 50 năm hoạt động Đảng Cộng sản Viêt Nam, Nxb Sư thât, Hà Nôi ị Báo Đầu tư, số 46 (843), ngày 17/04/2002 / J í Ị ~)/ Báo Pháp luật thành phố Hồ Qií Minh, số 22(592) ngỊy 2/5/2002, Giá nhà đất tăng đến 10 lần, tr jỷ Báo Thời báo Kinh tế Việt Nam, số (1040) ngày 08/01/2003, Tiến độ cấp GCNQSDĐ ỏ khu vực, tr TS Trần Bình (2001), "Luật tục việc quản lý làng người Dao Việt Nam", Luật học, (3), tr 4-5 Bộ Tư pháp - Tạp chí Dân chủ pháp luật (1995), Số chuyên đề Bộ luật Dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Hà Nội Bộ Tư pháp - Viện Nghiên cứu khoa học pháp lý (2000), Chuyên đề: "Kết khảo sát thực địa, điều tra xã hội học hộ gia đình quyền sử dụng đất Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh", Thơng tin Khoa học pháp lý, (3) Mạnh Bôn (2002), "Thắt chặt quản lý nhà, đất công", Báo Đầu tư, số 78 (875), ngày 01/07/2002, tr TS Nguyễn Đình Bồng (2002), "Thị trường bất động sản: Khảo cứu tiếp cận", Địa chính, (1), tr 10 Nguyễn Thị Cam (1997), C hế định quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 11 Các quy định pháp luật đất đai (2002), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 12 Cơng báo (1992), Hiến pháp năm 1992, (8) 204 13 Công báo (1993), Luật đất đai năm 1993, (22) 14 Cơng báo (1994), Nghị định số60/CP ngày 05/07/1994 Chính phủ quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị, (15) 15 Công báo (1994j, Nghị định số61/CP ngày 0510711994 Chính phủ mua bán kinh doanh nhà ở, (15) 16 Công báo (1994), Nghị định sơ'87/CP ngày 17/08/1994 Chính phủ quy định khung giá loại đất, (20) 17 Công báo (1994), Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nước thuê đất Việt Nam ngày 14/10/1994, (23) 18 Công báo (1995), Nghị định số 11/CP ngày 24/01/1995 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nước thuê đất Việt Nam, (6) 19 Công báo (1997), Nghị định số86/CP ngày 1911211996 Chính phủ bán đấu giá tài sản, (4) 20 Công báo (1998), Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 Chính phủ việc đền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, ( 16) 21 Cơng báo (1999), Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai năm , 1998 (2) 22 Công báo (1999), Nghị định sốỈ7/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 Chính phủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa k ế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, ( 17) 23 Công báo (2000), Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 Chính phủ bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng, (4) 24 Cơng báo (2000), Nghị định s ố 08/2000/NĐ-CP ngày 10/03/2000 Chính phủ đăng ký giao dịch bảo đảm, (13) 205 25 ("ông báo (2000), Nghị định s ố 24/2000/NĐ-CP ngày 31/07/2000 Chính phú quy định chi tiết thi hành Luật Đầu tư nước Việt Nam, (35) 26 Công báo (2001), Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai năm 200ỉ, (32) 27 Công báo (2001), Nghị định sô'79/2001/NĐ-CP ngày 01/111200] Chính phả vê sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định sỏ' Ỉ7/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 vê thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa k ế quyền sử dụng đất, th ế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, (46) 28 Chương trình Phát triển Dự án Mêkơng (Ngân hàng Thế giới) - Chuyên đề nghiên cứu kinh tế tư nhân (2001), Kinh doanh Luật doanh nghiệp mới: Khảo sát doanh nghiệp đăng ký, (12), Hà Nội 29 Phan Huy Chú (1992), Lịch triều hiến chương loại chí - Tập 1: Dư địa chí, Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội 30 Bùi Ngọc Cường (2001), Xảy dựng hoàn thiện pháp luật kinh tè nhằm đảm bảo quyền tự kinh doanh nước ta, Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 31 TS Tô Xuân Dân (2002), "Ý kiến - Nhận định", Báo Đầu tư, số 145 (942) ngày 04/12/2002, tr 32 Phan Đại Doãn (Chủ biên), Lê Sĩ Giáo, Nguyễn Văn Khánh, Nguyễn Quang Ngọc, Thang Văn Phúc (1996), Quản lý xã hội nông thôn nước ta - Một số vấn đề giải pháp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 33 Dự án Chính sách pháp luật đất đai - TF 29167 Chính phủ Việt Nam Ngân hàng giới (1999), Khái niệm thị trường bất động sản, (Phụ lục - Báo cáo phần B: Các khái niệm thị trường bất động sản quan đăng ký thống nhất, tháng 1-1999), Hà Nội 206 34 Đặng Đức Đạm (2002), "Một số ý kiến sách quản lý đất đai", Kỷ yếui hội thảo: v ề đánh giá tình hình kiến nghị bổ sung, sửa đổi chíinh sách luật pháp đất đai, Ban đạo Trung ương chuẩn bị Đề án chímh sách đất đai - Ban Kinh tế Trung ương tổ chức Hà Nội ngày 14 - 15/05/2002 35 Đảng Cộng sản Việt Nam (1987), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI, Nxb Sự thật, Hà Nội 36 Đảng Cộng sản Việt Nam (1991), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VII, Nxb Sự thật, Hà Nội 37 Đảng Cộng sản Việt Nam (1996), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 38 Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 39 Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Nghị Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa IX): v ề tiếp tục xếp, đổi mới, phát triển nàng cao hiệu doanh nghiệp nhà nước, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 40 Đảng Cộng sản Việt Nam (2002), Ban đạo Trung ương chuẩn bị đề án sách đất đai (Ban Kinh tế Trung ương), Báo cáo tình hình thực kiến nghị tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, đại hóa đất nước (Dự thảo lần 3), tháng - Hà Nội 41 Đảng Cộng sản Việt Nam (2002), Ban đạo Trung ương chuẩn bị đề án sách đất đai (Ban Kinh tế Trung ương), Báo cáo Đoàn nghiên cứu khảo sát sách, pháp luật đất đai Trung Quốc, tháng 8, Hà Nội 42 TS Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận hợp đồng thông dụng Bộ luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh 207 43 Nguyễn Ngọc Điệp (1999), 1.200 thuật ngữ pháp lý Việt Nam, Nxb Thành phố Hồ Chí Minh 44 TS Long Giang (1993), "Quan hệ ruộng đất bước chuyển sang chế thị trường", Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước: Một số vấn đề đổi quan hệ sở hữu đất đai, Thông tin lý luận, Hà Nội 45 PGS.TS Lê Sĩ Giáo (2000), "Luật tục: Sự hình thành vai trị đời sống số cộng đồng cư dân nước ta", Nhà nước pháp luật, (8), tr 49 46 Quý Hào (2002), "Nhiều rào cản doanh nghiệp vừa nhỏ - Cần đối xử công bằng", Thời báo Kinh tế Việt Nam, số 44 (922) ngày 12/04/2002, tr 47 GS.TS Trần Ngọc Hiên (2002), "Thực trạng thị trường nhà, đất - Nhìn từ góc độ quản lý Nhà nước", Kỷ yếu Hội thảo khoa học: "Thị trường nhà, đất Hà Nội - Thực trạng giải pháp tăng cường quản lý Nhà * nước”, Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Văn phòng Hội đồng nhân dân - ủ y ban nhân dân thành phố Hà Nội, tháng 04-2002 48 Hiến pháp Việt Nam (năm 1946, 1959, 1980 1992) (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 49 TS Dương Đăng Huệ (2002), "Hoàn thiện pháp luật hợp đồng Việt Nam", Nhà nước pháp luật, (6) 50 Trần Thành Hưng (2001), "Giải pháp tài thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Việt Nam", Tài chính, (11) 51 Tuấn Khanh (2003), "Giá giá chuyển nhượng thực tế chấp vay vốn", Báo Đầu tư, số 23 (976), ngày 21/02/2003, tr 52 Nguyễn Thế Kỳ, Phạm Quốc Toản, Lương Hữu Định (1992), Từ điển pháp luật Anh - Việt (tài chính, quan thuế, bảo hiểm, luật, hành chính), Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội 208 53 Đỗ Trọng Lạc (2002), "Khơng vay vốn khơng có "sổ đỏ"", Thời báo Kinh tếViệt Nam, số 125 (1004), ngày 18/10/2002, tr 54 Nguyền Duy Lãm (Chủ biên) (1996), sổ tay thuật ngữ pháp lý thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội 55 Thái Nguyễn Bạch Liên (2002), "Xã hội tiểu khang Trung Quốc", Báo Pháp luật thành phơ Hồ Chí Minh, ngày 23/05/2002, tr 12 56 TS Vũ Đinh Lợi, TS Bùi Minh Đạo, TS Vũ Thị Hồng (2000), Sở hữu sử dụng đất đai tỉnh Tây Nguyên, Trung tâm Khoa học xã hội Nhân văn Quốc gia - Viện Dân tộc học, Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội 57 Luật Đất đai (2001) (đã sửa đổi, bổ sung nãm 1998 năm 2001), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 58 Luật đất đai lãnh thổ Đài Loan ( ỉ 989) 59 Luật đầu tư nước Việt Nam văn hướng dẫn thi hành (2000), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 60 Luật quản lý đất dai nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa (1998) 61 Luật tục Ê đê (tập quán pháp) (1996), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 62 Quý Luyện (2002), "Mặt cho sản xuất, kinh doanh", Thời báo Kinh tếV iệt Nam, số 146 (1025), ngày 06/12/2002, tr 63 c Mác - Ph Ảngghen (1979), Tuyển tập, tập 23, Nxb Sự thật, Hà Nội 64 Nguyễn Thị Mai (2001), "Một số giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Việt Nam", Dân chủ pháp luật, (2), tr 32 65 Nguyễn Thị Mai - Vụ pháp luật Dân - Kinh tế (Bộ Tư pháp)(2001), Các quy định th ế chấp quyền sử dụng đất Bộ Luật dân văn pháp luật hành - Thực tiễn áp dụng kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật, Hội thảo năm thi hành Bộ luật dân sự, Hà Nội, ngày 05/03 - 08/03/2001 209 66 TS Nguyễn Minh Mẫn - TS Phạm Tuấn Khải (2001), Tổ chức hoạt động Hội đồng nhân dân điều kiện cải cách hành chính, Tài liệu dành cho lớp bồi dưỡng kiến thức kỹ dành cho đại biểu Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, Dự án VIE/98/H01 Văn phịng Quốc hội UNDP 67 Nơng Đức Mạnh (2003), Đổi sách đất đai đảm bảo hài hịa lợi ích Nhà nước, người đầu tư người sử dụng đất, Trích phát biểu phiên bế mạc Hội nghị Ban chấp hành Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ (phần 2) (khóa IX), ngày 21/01/2003) Báo Tiền Phong, ngày 22/01/2003, tr 68 PGS.TS Phạm Hữu Nghị (2001), "Luật Đất đai năm 1993 qua hai lần sửa đổi, bổ sung", Nhà nước Pháp luật, (10) 69 PGS.TS Phạm Hữu Nghị (2002), "Những vấn đề pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam", Hội thảo: Xây dựng sở pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Bộ môn Pháp luật Kinh doanh Khoa Luật, Đại học Quốc gia tổ chức ngày 26/05/2002, Hà Nội 70 PGS.TS Phạm Hữu Nghị (2002), "Về thực trạng sách đất đai Việt Nam", Nhà nước pháp luật, (8) 71 TS Phạm Duy Nghĩa (2002), "Lối cho thị trường nhà đất", Báo Tuổi trẻ Chủ nhật, (16), ngày 28/04/2002 72 TS Phạm Duy Nghĩa (2002), "Vai trò pháp luật đất đai việc kiềm chế sốt đất", Nhà nước pháp luật, (5) 73 TS Phạm Duy Nghĩa (2002), "Quyền tài sản cải cách kinh tế: Quan niệm, vài học nước kiến nghị", Nghiên cứu lập pháp, (11) 74 Thái Thị Quỳnh Như (2000), Chính sách tình hình sử dụng đất đai L iên bang Nga Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai sô nước khu vực giới, Tổng cục Địa Viện Nghiên cứu Địa chính, Hà Nội 210 75 Hồn£ Phê (Chủ biên) (1994), Từ điển tiếng Việt, Viện Ngôn ngữ học Trung tâm Từ điển học, Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội 76 Đỗ Vãn Phú (2001), "Tim hiểu nguyên nhân giải pháp khắc phục việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc nhà) đô thị chậm qua thực tế tỉnh Sóc Trăng", Địa chính, (6), tr 13 77 Xuân Phương (2002), "Gian nan tìm thuê đất", Báo Đầu tư, số 145 (942), ngày 04/12/2002, tr 78 Nguyẻn Thị Phượng, Trần Thu Cúc (2003), "Một số vấn đề thị trường bất động sản", Dân chủ pháp luật, (2), tr 15 79 Lương Xuân Quỳ (1994), Cơ chế thị trường vai trò Nhà nước kinh tế Việt Nam, Nxb Thống kê, Hà Nội 80 Bùi Xuân Sơn (1998J, "Chính sách đất đai phát triển kinh tế - xã hội", Địa chính, (5), tr 81 Bùi Xn Sơn (2002), "Ngành Địa góp phần quan trọng phát triển thị trường bất động sản", Ngoại thương, (11), tr 12-13 82 Diệp Văn Sơn (2002), "Thế dịch vụ hành cơng?", Báo Pháp luật thành phơ Hồ Chí Minh, ngày 30/05/2002, tr 83 Tạp chí Địa Thanh tra Tổng cục Địa (1997), Các văn pháp qui quản lý đất đai ban hành Việt Nam từ năm 1945 đến năm 1997, tập 2, Nxb Bản đồ, Hà Nội 84 PGS.TS Lê Minh Tâm (2001), "Về số điểm Báo cáo trị Đại hội Đảng IX vấn đề đặt luật học", Luật học, (3), tr 34 85 Tập thể tác giả (1999), Từ điển luật học, Nxb Từ điển Bách khoa, Hà Nội 86 Đinh Trọng Thắng (2002), "Sở hữu tư nhân đất đai hay quyền sử dụng đất đai: Kinh nghiệm quốc tế vài liên hệ với Việt Nam", Tài chính, (7), tr 49 211 87 TS Vũ Đình Thắng (2002), "Khống chế xóa bỏ thị trường ngầm đất đai bất động sản nước ta", Tài chính, (11), tr 11-12 88 Nguyễn Tân Thịnh (2002), "Thị trường nhà đất - Làm để "hạ sốt"?" Thơng tin tài chính, (7) 89 TS Trần Quốc Toản (1993) (Chủ biên), Một số vấn đề đổi quan hệ sở hữu đất đai, "Phần thứ 2: Quan hệ đất đai nhìn từ kinh nghiệm giới, Chính sách đất đai Luật đất đai (theo thông báo ông Dougas Diamond với lời bình chun gia Ngân hàng giới)", Thơng tin lý luận, Hà Nội 90 Tổng cục Địa - Viện Nghiên cứu Địa (2000), Báo cáo tổng hợp kết nghiên cứu đề tài độc lập cấp Nhà nước: Cơ sở khoa học cho việc hoạch định sách sử dụng hợp lý quỹ đất đai, Hà Nội 91 Tổng cục Địa (2000), "Tinh hình thực nước giao đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp (trích báo cáo tổng kết)", Địa chính, (4), tr 92 Tổng cục Địa (2002), Báo cáo hoạt động ngành Địa năm 2001 - Nhiệm vụ cơng tác năm 2002, tháng 3-2002 93 Trevor Farnworth (1992), Tầm quan trọng quản lý đất đai phát triển Hồng Kơng, Hội thảo sách thị Ngân hàng Thế giới Viện Phát triển kinh tế tổ chức, Hà Nội, 6-1992, tr 11 94 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ luật học (Phần Luật đất đai, Luật lao động, Tư pháp quốc tê), Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 95 Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 96 Tirường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Lý luận nhà nước pháp luật, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 212 97 Bùi Ngọc Tuân (2002), Giá quyền sử dụng đất thị trường bất động sản nước ta, Hội thảo: Xây dựng sở pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Bộ môn Luật Kinh doanh - Khoa Luật, Đại học Quốc gia tổ chức ngày 26/5/2002, Hà Nội 98 Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) Chương trình Phát triển Liên hợp quốc (UNDP) (2002) - Dự án Hồn thiện mơi trường kinh doanh VIE/97/016, Các vấn đề pháp lý thể chế sách cạnh tranh kiểm sốt độc quyền 99 TS Nguyễn Cửu Việt (Chủ biên) (2001), Giáo trình Lý luận chung Nhà nước pháp luật, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội TIẾNG ANH 100 Joseph R Nolan and Jacqueline M Nolan - Haley (Coauthors) (1990), B lack Law Dictionary, Printed in the United States of America by West Publishing Co 101 The Honourable Dr Peter E Nygh and Peter Butt (General Editors) (1997), Butter worth Australian Legal Dictionary, Printed in Australia by Ligare Ltd ... vị pháp lý người sử dụng đất điểm khác biệt địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, giao dịch thương mại đất đai; nội dung địa vị pháp lý người sử dụng đất; yếu tố tác động đến địa vị. .. pháp lý người sử dụng đất 19 1.3 Những nội dung địa vị pháp lý người sử dụng đất 31 1.4 Các yếu tố chi phối địa vị pháp lý người sử dụng đất 50 Chưong 2: ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA NGƯỜI s DỤNG ĐẤT TRONG. .. LÝ LUẬN VỂ ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC GIAO DỊCH DÂN Sự, THƯƠNG MẠI VỂ ĐẤT ĐAI 1.1 Đất đai - đối tượng đặc biệt giao dịch dân sự, thương mại kinh tế thị trường 1.2 Địa vị pháp