Thực tiễn tiếp cận đất đai của doanh nghiệp Việt Nam hướng tới thuận lợi hóa kinh doanh và thu hút đầu tư

Bài viết phân tích và bình luận về những khó khăn tiếp cận đất đai của doanh nghiệp trong thời gian qua và đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả tiếp cận đất đai của doanh nghiệp hướng tới thuận lợi hóa kinh doanh và thu hút đầu tư. Những đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp trong bối cảnh sửa đổi Luật đất đai năm 2013.

THỰC TIỄN TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI CỦA DOANH NGHIỆP VIỆT NAM HƯỚNG TỚI THUẬN LỢI HÓA KINH DOANH VÀ THU HÚT ĐẦU TƯ PGS.TS Doãn Hồng Nhung- Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội DẪN NHẬP Trong bối cảnh doanh nghiệp chịu tác động lớn từ dịch Covid-19, sách đất đai nói chung có tác động lớn đến tồn vong, phát triển doanh nghiệp Tuy nhiên, doanh nghiệp tiếp cận đất đai khó khăn, nguy tham nhũng,lợi ích nhóm từ đất đai phổ biến Trong thực tế triển khai hàng loạt bất cập, chồng chéo gây lúng túng quản lý, khó khăn, phiền hà cho doanh nghiệp trình tiếp cận đất đai để đầu tư, kinh doanh xây dựng dự án thị, kiểm sốt quyền lực thu hồi đất… Tiếp cận thông tin đất đai cập điều kiện cần đủ để doanh nghiệp tiếp cận đất đai kinh doanh có hiệu Bài viết phân tích bình luận khó khăn tiếp cận đất đai doanh nghiệp thời gian qua đề xuất số giải pháp để nâng cao hiệu tiếp cận đất đai doanh nghiệp hướng tới thuận lợi hóa kinh doanh thu hút đầu tư Những đề xuất giải pháp nâng cao hiệu tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp bối cảnh sửa đổi Luật đất đai năm 2013 Trong bối cảnh doanh nghiệp bất động sản chịu tác động lớn từ dịch Covid-19, sách đất đai nói chung có tác động lớn đến tồn vong, phát triển doanh nghiệp Tuy nhiên, doanh nghiệp tiếp cận đất đai khó khăn, vấn đề cần khiển soát quyền lực lĩnh vực giao đất, cho thuê đất thu hồi đất chứa đựng nguy tham nhũng, lợi ích nhóm từ đất đai phổ biến Trong thực tế triển khai hàng loạt bất cập, chồng chéo gây lúng túng quản lý, khó khăn, phiền hà cho doanh nghiệp trình tiếp cận đất đai để đầu tư, kinh doanh xây dựng dự án đô thị… Tiếp cận thông tin đất đai1 điều kiện cần đủ để doanh nghiệp tiếp cận đất đai tốt kinh doanh đạt hiệu kinh tế cao Xem: PGS.TS Doãn Hồng Nhung Th.S Trần Vân Quỳnh (2021) Pháp luật tiếp cận thông tin đất đai thời đại Cách mạng công nghiệp 4.0 thực tiễn thi hành đìa bàn thành phố Hà Nội (Sách chuyên khảo) Nhà xuất Khoa học Xã hội ISBN 978-604-308-451-1 181 2.VAI TRÒ CỦA TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI CỦA DOANH NGHIỆP VIỆT NAM 2.1.Pháp luật tiếp cận đất đai 2và sử dụng đất Trong thực tiễn số đánh giá lực cạnh tranh địa phương chiến lược cải cách thủ tục hành thu hút đầu tư Nhà nước cần tạo điều kiện giúp cho doanh nghiệp tiếp cận đất đai nhanh chóng Thể chế hóa Nghị số 19/NQ/ TW năm 2012, Hiến pháp năm 2013, Luật quy hoạch năm 2017, Luật đất đai năm 2013 Văn hợp 37 luật có nội dung quy định sửa đổi, bổ sung hợp để khai thác tiết kiệm, hiệu nguồn tài nguyên đất đai quý giá Để doanh nghiệp phát huy tốt khai thác tiềm lực đất đai phải hài hòa mối quan hệ kinh tế, xã hội môi trường Chúng ta cần bảo tồn quỹ đất đai, giữ gìn phát triểntrong khai thác sử dụng dất thế hệ với hệ tương lai Việc khai thác tài nguyên đất đai phù hợp với phát triển quốc gia, an ninh quốc phòng, ứng phó với biến đổi khí hậu phịng chống thiên tai Doanh nghiệp khai thác tiềm đất đai tốt giúp cho thuận lợi hóa kinh doanh thu hút đầu tư Việc cân lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất doanh nghiệp Mối quan hệ đan xen nhiều chủ thể tham gia trình khai thác nguồn lợi từ đất đai Người sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để sử dụng đất ổn định lâu dài Nhà nước giao đất có thời hạn thực cá quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, chấp , góp vốn quyền sử dụng đất, Nhà nước bồi thường nhà nước thu hồi đất Người sử dụng đất có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất, sử dụng đất mục đích phù hợp với quy hoạch sử dụng đất … Về phía doanh nghiệp , dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quyền sử dụng đất, thực giao dịch chuyển nhượng , thực tích tụ đất đai từ hộ gia đình , cá nhân sử dụng đất chuyển nhượng , cho th , góp vốn Xem : PGS.TS Dỗn Hồng Nhung Th.S Trần Vân Quỳnh (2021) Pháp luật tiếp cận thông tin đất đai thời đại Cách mạng công nghiệp 4.0 thực tiễn thi hành địa bàn thành phố Hà Nội (Sách chuyên khảo) Nhà xuất Khoa học Xã hội ISBN 978-604-308451-1 182 quyền sử dụng đất với nhả đầu tư để thực dự án Trong thời gian qua Nhà nước dựng chế tăng cường , đa dạng hóa nguồn vốn cho quỹ phát triển đất Quỹ phát triển quỹ đất sạch, tích lũy vốn đất trích từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tạo nguồn đất tạo quỹ nhà đất đầu tư hình thành tương lai, khu tái định cư quỹ nhà xã hội ; Đối với dự án xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội , chỉnh trang đô thị, cần phải diện tích liền kề , cạnh vùng phụ cận để thu hồi đất , tạo nguồn lực từ đất đai đầu tư cho cơng trình phụ cận có tính liên thơng.Ttại Điều 1, Nghị định sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai như: Sửa đổi, bổ sung Quy định Kinh phí hoạt động Văn phịng đăng ký đất đai thực theo quy định pháp luật đơn vị nghiệp công lập; Lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Sửa đổi, bổ sung lấy ý kiến quy hoạch sử dụng đất cấp huyện; Trình tự, thủ tục thẩm định, phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện; kế hoạch sử dụng đất quốc phòng; kế hoạch sử dụng đất an ninh…Tại Điều 2, Nghị định sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất Cụ thể, Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khoản 3, 4, 5, Điều 19 việc hỗ trợ ổn định đời sống cho đối tượng theo quy định; quy định Việc hỗ trợ ổn định sản xuất… Bổ sung Điều 19a hỗ trợ cho thuê đất để tiếp tục sản xuất, kinh doanh trường hợp Nhà nước thu hồi đất mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng mà người sử dụng đất không bồi thường đất.Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai Điều Cụ thể, Nghị định sửa đổi, bổ sung khoản 14 Điều (bổ sung khoản Điều 15b); Sửa đổi, bổ sung khoản 36 Điều (bổ sung khoản 10 Điều 51 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP); Sửa đổi, bổ sung khoản 49 Điều 2.Nghị định số 148/2020/NĐCP ban hành ngày 18/12/2020 có hiệu lực từ ngày 08/02/2021 Việc tuân thủ thời hạn sử dụng đất trường hợp sử dụng đất để thực dự án đầu tư hình 183 thức mua tài sản gắn liền với đất , nhận chuyển nhượng , thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng đất 20 năm, 50 năm v.v 2.2 Tiếp cận thông tin đất đai kiểm soát quyền lực nhà nước lĩnh vực đất đai biện pháp cần thiết để bảo vệ quyền sử dụng đất, tạọ nên tiền đề thúc đẩy phát triển kinh tế, tạo hội việc làm cho lao động doanh nghiệp phát triển, phòng chống tham nhũng, kiểm soát giảm thiểu giao dịch tư lợi trình sử dụng đất Đánh giá lực cạnh tranh địa phương cải cách thủ tục hành để thu hút đầu tư Đối với doanh nghiệp dựa vào 11 tiêu chí sau để đánh giá lực tiếp cận đất đai : Tiêu chí thứ : Tỷ lệ doanh nghiệp có mặt kinh doanh có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ; Tiêu chí thứ hai: Doanh nghiệp khơng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngại thủ tục hành lo cán nhũng nhiễu; Tiêu chí thứ ba: Doanh nghiệp thực thủ tục hành đất đai vịng năm khơng gặp khó khăn; Tiêu chí thứ tư: Thay đổi giá đất khung giá đất thị trường Tiêu chí thứ năm: Khi thu hồi đất doanh nghiệp nhà nước bồi thường thỏa đáng; Tiêu chí thứ sáu: Thơng tin đất đai khơng cập nhật thuận lợi nhanh chóng; Tiêu chí thứ bảy: Bồi thường khơng thỏa đáng , giải phóng mặt chậm; Tiêu chí thứ tám: Khai thác quỹ đất khó khăn thiếu quỹ đất sạch; Tiêu chí thứ chín: Không bị cản trở tiếp cận đất đai việc mở rộng mặt thực thuận lợi; Tiêu chí thứ mười : Doanh nghiệp đánh giá rủi ro nhà nước thu hồi đất theo thang bậc từ 1-5 ( thấp ; đến cao); Tiêu chí thứ mười một: Số thời gian tính ngày chờ đợi để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 184 Như vậy, từ tiêu chí nhận thấy Chỉ số thuận lợi kinh doanh dựa sở số chất lượng quản lý kinh doanh Đây vấn đề quan trọng hỗ trợ, tạo tảng để thuận lợi hóa kinh doanh thu hút đầu tư Việt Nam Hiến pháp năm 2013 quy định điều 53 Điều 54 khẳng định đất đai tài nguyên quý giá, nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu thống quản lý Chính sách đất đai thống mạnh để phát triển nguồn lực tiềm đất đai3 Quan điểm Nhà nước thống quản lý đất đai tiềm từ đất đai khai thcs có hiệu Tiếp cận thơng tin đất đai nhân tố quan trọng để thuận lợi hóa kinh doanh thu hút đầu tư Nghị 19- NQ-TW ban chấp hành trung ương Đảng tiếp tục định hướng đổi “ tiếp cận thông tin đất đai”, tiếp cận quyền sử dụng đất Thông tin đầu tư vào thị trường quyền sử dụng đất, cân điều hịa lợi ích từ doanh nghiệp, Nhà nước người dân có đất … Đối với dự án cơng trình sản xuất kinh doanh khơng thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định từ Điều 61- Điều 62 Luật đất đai năm 2013 doanh nghiệp tiếp cận đất đai trực tiếp từ cộng đồng dân cư Nhà nước tiếp cận lấy thông tin thị trường quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất thị trường… Doanh nghiệp nội dung mua, nhận chuyển quyền sử dụng đất , nhận góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định hành Điều 73 Luật Đất đai năm 2013 Thông qua nhiều hợp đồng góp vố , hợp đồng hợp tác kinh doanh góp tài chính, góp quyền sử dụng, góp vốn mua cổ phần nhà đầu tư nước nước ngoài… Với quy định quy định Nghị định số 148/2020/ NĐ- CP ngày 18/12/2020 sửa đổi,bổ sung số điều Luật đất đai năm 2013 Điều 16, Điều 17 Nghị định số 148/2020/ NĐ- CP ngày 18/12/2020 sử dụng đất để thực dự án đầu tư thơng qu hình thức mua tài sản gắn liền với đất , nhận chuyển nhượng thuê đất , nhận góp vốn quyền sử dụng dấtđể thực dự án đầu tư thơng qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất nhận chuyển nhượng, thuê đất;Đối với quy định bảo đảm tài sản quyền sử dụng đất giao dịch kinh doanh thương mại mà chủ thể tham gia có giao dịch chấp quyền sử dụng đất để lấy vốn kinh doanh áp dụng quy định Nghị Xem: Tuyên bố BOGOR ngày 22/03/2016 thiết lập sách đất đai quốc gia thống 185 định số 21/ 2021/NĐ-CP ngày 19/03/2021 Chính phủ để bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình giao dịch liên quan đến chấp quyền sử dụng đất vào ngân hàng thời gian vừa qua ….có hiệu lực thi hành 15/05/2021; 2.3 Tiếp cận đất đai để thuận lợi hóa kinh doanh để thu hút đầu tư Trong thực tiễn nghiên cứu đặt nhiều quan điểm, ý kiến xoay quanh vấn đề mà việc sửa đổi Luật đất đai phải tính đến lợi ích doanh nghiệp đất nhà xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp, đất tơn giáo, đất bảo tồn văn hóa truyền thống dân tộc hay đất cho người Việt Nam định cư nước người nước định cư Việt Nam vấn đề bồi thường đất q trình bồi thường giải phóng mặt bằng…Rõ ràng vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất thị, cách tính địa tơ chênh lệch, lợi ích nhóm có tác động trực tiếp đến đời sống cá nhân, hoạt động doanh nghiệp tổ chức xã hội, đặc biệt hoạt động đầu tư kinh doanh lĩnh vực bất động sản Nhiều doanh nghiệp phản ảnh, có dự án qua 12 năm chưa giao đất chưa xong khâu giải phóng mặt Có dự án tưởng hồn thành xong thủ tục đầu tư đến bước lại phải làm lại từ đầu chưa đáp ứng với quy định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Hiện nay, chế Ủy ban nhân dân thuê đất nông dân doanh nghiệp nông nghiệp thuê lại trái với Luật đất đai năm 2013, vấn đề triển khai áp dụng thành công nhiều địa phương.4 Đặc biệt bối cảnh doanh nghiệp kỳ vọng vào gói hỗ trợ Chính phủ chịu ảnh hưởng lớn dịch bệnh, khó khăn chồng khó khăn, việc sửa đổi bất cập, thúc đẩy trình chuyển dịch đất đai, biến đất đai thành cơng cụ tài để hỗ trợ cho doanh nghiệp bất động sản khởi động tái khởi động dự án, tăng nguồn cung cho thị trường lại trở nên thiết 2.4 Doanh nghiệp khó khăn tiếp cận đất đai phát triển sản xuất kinh doanh 2.4.1 Quy định giá khởi điểm đấu giá đất khó khăn cho doanh nghiệp Trên thực tế, nhiều địa phương trước chưa đấu giá đất, có chủ yếu mảnh đất nhỏ, có vị trí đẹp, dẫn đến giá trúng đấu giá cao Trong Xem: Nguyễn Phương Thảo (2018 )Ban nội Trung ương Sự cần thiết phải sửa đổi Luật Đất đai https://noichinh.vn/nghien-cuu-trao-doi/201805/su-can-thiet-phai-sua-doi-luat-dat-dai-nam-2013-304008/ 186 đó, nhà đầu tư tham gia đấu giá thường đất làm dự án quy mô lớn hàng chục, chí hàng trăm héc-ta có vị trí xa trung tâm Do vậy, việc tham khảo giá đất đấu giá trước cách cộng lại chia trung bình giá khơng hợp lý Đây ngun nhân dẫn đến việc M3 bị đội lên hàng trăm lần nhà đầu tư thực dự án Nếu áp dụng cách tính giá trị m3 theo quy định Điểm k, Khoản 2, Điều 47 - Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 28/2/2020 (thay Nghị định số 30/2015/NĐ-CP ngày 17/3/2015 trước đó) theo hướng dẫn Thông tư số 06/2020/TTBKHĐT ngày 18/9/2020 Bộ Kế hoạch Đầu tư giá trị bị đội lên hàng trăm lần Giá trị độc lập với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà nhà đầu tư phải nộp M3 xem yếu tố định thắng - thua, bên có m3 lớn công nhận việc sử dụng kết đấu giá để làm tính m3 khơng hệ quy chiếu đấu thầu đấu giá khác nhau, đồng thời tiền sử dụng đất tính theo thị trường, nên việc đưa thêm giá trị m3 bất hợp lý Sự mâu thuẫn quy định M35 Nghị định 25 Thông tư 06 làm ảnh hưởng đến tài doanh nghiệp Việc áp dụng cách tính chiếu theo quy định pháp luật khơng sai xa rơi thực tiễn Sẽ khơng có doanh nghiệp dám đầu tư kinh doanh phải nộp tăng thêm số tiền tăng gấp nhiều lần… tăng gần 300 lần so với quy định cũ Như vậy, hiểu rằng, theo Phụ lục V, Thông tư số 06, số khu đất, quỹ đất sau trúng đấu giá đưa vào tham chiếu nhiều mức tăng bình quân sau trúng đấu giá lớn giá trị M3 lớn Hay nói cách khác, giá trị nộp ngân sách tối thiểu (m3) tính theo Phụ lục V Thông tư 06 cao gấp nhiều lần so với cách Nghị định số 25 Từ thiếu thống cách tính nêu dẫn đến thiếu cơng doanh nghiệp có dự án sử dụng đất thời điểm trước sau Thơng tư 06 có hiệu lực, đồng thời dẫn đến nguy đổ vỡ, phá sản doanh nghiệp, giá trị M3 phải nộp cao Nguyên nhân hạn chế, nút thắt Nghị định số 30/2015 chưa có hướng dẫn cụ thể cho tình phát sinh nên địa phương tính M3 đầu tư Một lơ đất cho dù cịn lại nhỏ, M3 khoản nộp thêm ngân sách nhà nước tiền sử dụng đất Tiền thuê đất dự án đầu tư có sử dụng đất Theo tính theo cơng thức m3 = S x ΔG x k, đó, S diện tích phần đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khu đất, quỹ đất dự kiến giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư để thực dự án; ΔG: giá trị tăng bình quân sau trtng đấu giá quyền sử dụng đất; k: hệ số điều chỉnh giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá khu đất, quỹ đất có tính đến yếu tố tương đồng với khu đất, quỹ đất thực dự án yếu tố cần thiết khác (nếu có) 187 hẹp, khơng vng vắn nằm ngồi mặt đường, mặt ngõ trả giá cao so với khu đất đẹp phía lý doanh nghiệp có đất phía muốn mua nốt mảnh đất bên ngồi vuông đỡ bị che chắn khuất tầm nhìn mặt đường nên trả giá cao để hợp Các bất cập thể rõ quy định vấn đề thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư cho người dân … làm rào cản khiến việc triển khai dự án bị đình trệ Đây vấn đề gây khơng xúc xã hội thời gian qua, đặc biệt vấn đề “lợi ích nhóm”, vấn đề “địa tô chênh lệch” chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất thị đất xây dựng đất kinh doanh đầu tư dịch vụ thương mại… Nếu Nhà nước lấy giá hợp đồng mà bên chuyển nhượng theo hợp đồng văn phịng cơng chứng để bồi thường cho người dân có đất bị thu hồi người dân khơng có hợp tác với quan Nhà nước Do dẫn đến tình trạng kéo dài thời gian bồi thường giải phóng mặt Cũng từ dẫn đến tình trạng người dân chây ì khoản tiền bồi thương, mà người dân hưởng nhiều so với trước Bên cạnh đó, giá đất thị trường nhiều bị giới đầu “thổi giá”, đẩy giá lên cao gây tượng sốt ảo, khiến người dân ln có so sánh giá đất áp dụng để bồi thường hỗ trợ, với giá nhà đầu tư bán thị trường.6 Mặt khác, số sách bồi thường, hỗ trợ cho người nông dân bị thu hồi đất thấp, chưa thỏa đáng khiến cho người dân bị thu hồi đất có nhiều xúc.7 2.4.2 Quy định quỹ đất 20%: Khơng linh hoạt, khó khả thi Nghị định số 49/2021/NĐ-CP Chính Phủ ban hành ngày 01/04/2021 có hiệu lực kể từ ngày ký sửa đổi, bổ sung quy định quỹ đất để phát triển nhà xã hội với dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại, khu đô thị sửa đổi Nghị định số Doãn Hồng Nhung(2021).Một số điểm nghẽn Bất cập thể chế sách đất đai đề xuất kiến nghị xử lý tháo gỡ Tọa Đàm Khoa học Bộ biên tập Tạp Chí Cộng Sản Ngày tháng năm 2021; Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Bình (2021) Một số ý kiến hồn thiện pháp luật bồi thường , hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất – Some coments about completing law on compensation, assistance and resettlement when the state recovers land Tạp chí Giáo dục Xã hội Số Đặc biệt Tháng 3/2021 ISSN 18593917; 2021; trang174-178 188 100/2015/ NĐ-CP phát triển quản lý nhà xã hội Theo đó, trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại, khu đô thị có quy mơ sử dụng đất từ trở lên đô thị loại đặc biệt loại I từ 5ha trở lên đô thị loại II loại III phải dành 20% tổng diện tích đất đồ án quy hoạch chi tiết quan có thẩm quyền phê duyệt, đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà xã hội Như vậy, từ ngày 01/04/2021 đô thị đặc biệt ( Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh )và đô thị loại I, tất dự án nhà bắt buộc phải trích lập quỹ đất 20% Quy định loại bỏ tình trạng doanh nghiệp chây ì chọn cách nộp tiền thay để dành quỹ đất xây nhà xã hội việc dành quỹ đất 20% dự án nhà thương mại cần thiết để gia tăng nguồn cung cho nhà xã hội cần linh hoạt điều hành thực hiện, để doanh nghiệp lựa chọn phương án phù hợp với dự án mình, thực hồn trả nghĩa vụ nhà xã hội cách hiệu Về đấu thầu, đấu giá dự án mà quy hoạch đất hỗn hợp gồm đất Nhà nước quản lý đất chưa giải phóng mặt bằng, pháp luật đấu thầu khơng có quy định hạn chế việc đấu thầu dự án có sử dụng quỹ đất Nhà nước quản lý, quỹ đất khơng phải bồi thường, giải phóng mặt Nhà nước bỏ kinh phí giải phóng mặt tức “đất sạch” thuộc trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định Điều 118 Luật Đất đai Do vậy, đấu thầu số dự án mà quy hoạch sử dụng đất hỗn hợp, có “đất sạch” đất cịn chưa giải phóng mặt địa phương lúng túng khơng biết đấu thầu tồn dự án theo Luật Đấu thầu hay tách khu “đất sạch” để đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai Điều khiến nhiều dự án có đất xen kẹt chậm triển khai nhiều năm, cản trở lớn việc doanh nghiệp ngồi nơng nghiệp muốn tiếp cận đất đai, đầu tư bất động sản nông nghiệp doanh nghiệp Logistic phục vụ cho bất động sản nông nghiệp 2.4.3 Rào cản tiềm ẩn rủi ro từ “ tín dụng đen”: Các quy định pháp luật thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất chưa khuyến khích người dân nói thật Các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất văn phịng Cơng chứng giá khai thấp thực tế để “ trốn thuế ” Nhà nước Hệ Nhà nước thất thu thuế 65-70% giá trị hợp đồng) Hệ thị trường biến động, giá bất động sản bị biến động hạ xuống nhiều so 189 với giá giao dịch cho chấp hợp đồng Bất động sản bị hạ giá theo giá thị trường Hoạt động kinh doanh doanh nghiệp thua lỗ Cho dù có phát mại tài sản bất động sản giá bất động sản chấp bị giảm xuống Bên vay khơng đủ tiền tốn khoản nợ đến hạn Ngân hàng không lấy lại tiền cho vay dẫn đến hệ tín dụng đen gây tổn hại cho hoạt động kinh doanh doanh nghiệp ngân hàng thời gian qua Để giao đất, cho thuê đất, doanh nghiệp khó khăn triển khai 2.4.4 Bất cập áp dụng quy định giá bồi thường điều chỉnh chi phí lãi vay quản lý thuế doanh nghiệp có giao dịch liên kết thị trường Doanh nghiệp kinh doanh thị trường đề xuất Nhà nước điều chỉnh chi phí lãi vay quản lý thuế doanh nghiệp có giao dịch liên kết thị trường bất động sản Việt Nam.8 Những vướng mắc công tác hỗ trợ, bồi thường giải phóng mặt thực tế xảy nhiều địa phương Trong phổ biến tình trạng người dân bồi thường đất thuộc diện quy hoạch với giá thấp người lại phải mua đất tái định cư với giá cao Trong đó, đất họ bị thu hồi lại doanh nghiệp chia lô để bán thành khu tái định cư cho người có nhu cầu, nên gây xúc, khiếu kiện kéo dài Một số dự án chưa có khu tái định cư chưa giải tái định cư định thu hồi đất Những trường hợp bị thu hồi đất tiền bồi thường khơng đủ để mua nhà khu tái định cư Giá đất bồi thường thấp giá đất loại thị trường, đất nông nghiệp khu vực đô thị, khu dân cư nông thôn Tiền bồi thường đất nông nghiệp thường không đủ để nhận chuyển nhượng diện tích đất nơng nghiệp tương tự khơng đủ để nhận chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp để chuyển sang làm ngành nghề khác Nhìn chung địa phương chưa coi trọng việc lập khu tái định cư chung cho dự án địa bàn, số khu tái định cư lập không bảo đảm điều kiện sống tốt nơi Xem : Doãn Hồng Nhung (2018) Một số ý kiến chi phí lãi vay quản lý thuế doanh nghiệp có giao dịch liên kết thị trường bất động sản Việt Nam Tạp chí Pháp luật Thực tiễn Trường Đại học Luật- Đại học Huế ISSN 2525-2666, Số 37/2018; trang 77-85 190 cũ, giá nhà khu tái định cư cịn tính q cao nên tiền nhận bồi thường không đủ trả cho nhà khu tái định cư Một số giải pháp nâng cao hiệu tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp Đất đai yếu tố quan trọng định đến thành bại dự án bất động sản Do đó, tơi cho rằng, nên xem việc tháo gỡ cho doanh nghiệp tiếp cận đất đai giải pháp cấp bách để giúp doanh nghiệp bất động sản vực dậy sau hàng loạt khó khăn, đặc biệt ảnh hưởng dịch bệnh COVID-19 Bên cạnh giải pháp giãn thuế, tiền thuê đất, giãn nợ, cấu nợ cần có giải pháp khơi thông dự án, tạo điều kiện cho doanh nghiệp dễ dàng việc tiếp cận đất đai Như vấn đề liên quan đến pháp lý Condotel, Quyết định số 703 ngày 14 tháng năm 2020 Bộ Tài nguyên- Môi trường dù chưa mang tính pháp điển hóa, văn hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… phần gỡ phần khó khăn cho thị trường, giúp nhà đầu tư yên tâm hơn.Rào cản tiềm ẩn rủi ro Condotel thực tiễn kinh doanh Trong hoạt động kinh doanh, việc đa dạng hóa hình thức kinh doanh việc làm cần thiết Việc Condotel 10cần đáp ứng đủ điều kiện giao dịch theo Luật đất đai năm 2013 Chủ đầu tư dự án hoàn thành khách sạn đăng ký biến động đất đai thời điểm khách sạn xây xong khánh thành Chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài với Nhà nước với thời gian cho đất kinh doanh 50 năm Trên thị trường kinh doanh Condothel giao dịch chưa đủ điều kiện giao dịch, việc tiến hành bán Condotel kinh doanh tài sản hình thành tương lai Đây yếu tố để nhận diện việc kinh doanh vi phạm Điều Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Với tất vấn đề bình luận nêu đây, tác giả cho vi phạm điều cấm kinh doanh bất động sản dẫn đến hậu pháp lý số hợp đồng giao dịch Condotel thời điểm Hợp đồng vô hiệu theo quy định Bộ luật Dân năm 2015 Từ vấn đề nêu , tác giả đề xuất cần có quan định giá đất độc lập để Thái Kim(2021 Tháo gỡ vướng mắc công tác đến bù, giải phóng mặt Báo Nhân Dân chủ nhật 09/04/2017 21:23 )https://nhandan.vn/bandoc/thao-go-vuong-mac-trong-cong-tac-den-bu-giai-phong-matbang-290007 10 Xem: Doãn Hồng Nhung Vũ thị Liên( 2018 ) Một số vấn đề chất pháp lý Condotel – kinh nghiệm giới định hướng xây dựng hành lang pháp lý an toàn cho bất động sản Condotel phát triển Việt Nam Tạp chí- quan thơng tin lý luận Bộ Cơng Thương; Tạp chí Cơng thương ISSN: 0866-7756 Số 12 Tháng 9/ 2018 trang 35-42; 191 bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất có đất bị thu hồi địa tô chênh lệch giá đất để thu hồi đất với giá thị trường chênh từ 50-700 lần Tức giá đất người sử dụng đất nhận về, bồi thường phải khiến họ hài lòng, vui vẻ đồng thuận với Nhà nước thu hồi Giá đất bồi thường cần đáp ứng quy luật thị trường: quy luật tiền tệ, quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung cầu Đồng thời, Nhà nước có quy định hướng dẫn cụ thể sách “ Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không người sử dụng đất đầu tư mang lại” Việc sửa đổi Luật đất đai năm 2013 cần có đổi chế chuyển dịch đất đai để phục vụ cho lợi ích theo chế thị trường có vấn đề quan trọng vấn đề giá đất Nhà nước bồi thường cho người sử dụng đất Phương pháp tính giá đất Nghị định số 44/2014 cần nhân thêm với 2,5 lần với giá đất thị trường doanh nghiệp tính giá đất để bồi thường cho người dân Điểm mấu chốt cần để bảng giá đất sát với thị trường việc ứng dụng thực tiễn thuận lợi cho doanh nghiệp nhanh chóng nhận đồng thuận người dân, người sử dụng đất bị thu hồi đất Làm để người dân nói “được Nhà nước thu hồi đất” 11 “bị Nhà nước thu hồi đất” Trong lần sửa đổi Luật Đất đai tới, hy vọng bảng giá đất “phải mang thở sống” để khơi dậy tiềm có từ đất đai không nên khô cứng bàn giấy khung giá đất thị trường ….Đất đai yếu tố quan trọng định đến thành bại dự án bất động sản Do đó, cho rằng, nên xem việc tháo gỡ cho doanh nghiệp tiếp cận đất đai giải pháp cấp bách để giúp doanh nghiệp bất động sản vực dậy sau hàng loạt khó khăn, đặc biệt ảnh hưởng dịch bệnh COVID-19 Bên cạnh giải pháp giãn thuế, tiền thuê đất, giãn nợ, cấu nợ cần có giải pháp khơi thơng dự án, tạo điều kiện cho doanh nghiệp dễ dàng việc tiếp cận đất đai Như vấn đề liên quan đến pháp lý Condotel Bên cạnh đó, đẩy mạnh hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất cách công khai, minh bạch, tạo điều kiện để doanh nghiệp tiếp cận thị trường quyền sử dụng đất cách bình đẳng, hạn chế việc xin – cho, tham nhũng lĩnh vực Ngoài ra, nghiên cứu để hạn chế tiến tới chấm dứt giao đất, cho thuê đất thu tiền sử dụng đất lần, thực giao đất, 11 Bài viết thực khuôn khổ nghiên cứu Đề tài cấp Bộ “ Kiểm soát quyền lực thu hồi đất Việt Nam ” Chủ nhiệm đề tài : PGS.TS Doãn Hồng Nhung , năm 2021-2022 192 cho thuê đất thu tiền sử dụng đất hàng năm, chia nhỏ kéo dài thời gian nộp tiền sử dụng đất Đối với dự án đất hỗn hợp, vướng đất công xen kẹt, cần có văn hướng dẫn địa phương thực việc thu hồi theo phương án hợp lý, cụ thể để nâng cao tính khả thi văn Cần phát huy vai trị Chính phủ, Quốc hội Cần hạn chế tư tưởng, tâm lý : soạn thảo luật thuận lợi cho trình quản lý, tăng thêm giấy phép con, tăng thêm rào cản gây khó cho doanh nghiệp… thiếu hướng dẫn cụ thể, dự án thuộc diện chuyển tiếp (giữa Nghị định số 30/2015 Nghị định số 25/2020), có nhiều cách hiểu khác tác động xấu đến môi trường đầu tư kinh doanh địa phương, ảnh hưởng tới trình đầu tư kinh doanh doanh nghiệp quyền lợi người dân thụ hưởng dự án bất động sản.12 Thực tế pháp luật Việt Nam quy định cụ thể quyền nhà đầu tư nước thực hoạt động kinh doanh BĐS liên quan đến sở hữu tài sản gắn liền với đất hệ thống pháp luật đầu tư, pháp luật doanh nghiệp, pháp luật kinh doanh bất động sản văn hướng dẫn thi hành Theo nhà đầu tư nước gồm cá nhân nhà đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp đầu tư nước phép thành lập cơng ty kinh doanh bất động sản hình thức như:Một là, Th nhà, cơng trình xây dựng thuê lại;Hai là, Đối với đất Nhà nước cho thuê đầu tư xây dựng nhà th; đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua;Ba là, Nhận chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản chủ đầu tư để xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;Bốn là, Đối với đất Nhà nước giao đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua;Năm là, Đối với đất thuê khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh theo mục đích sử dụng đất Nhà đầu tư nước thực số ngành nghề kinh doanh bất động sản người nước kinh doanh như: Kinh doanh bất động sản; Kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS; Kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 12 Xem: Thành Nguyễn (2021) https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bds-phap-luat/chu-dau-tu-bat-dong-san-toat-mo-hoi-vi- tien-m3-274650.html 193 Như vậy, quy định chung nhà đầu tư nước việc thực quyền tài sản gắn liền với đất: không phân lô bán nền, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật… đất nhà nước giao Riêng đối dự án bất động sản, Nhà đầu tư nước ngồi có quyền nhận chuyển nhượng phần tồn để xây nhà, cơng trình bán, cho thuê, cho thuê mua 3.2 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp, thuận lợi hóa kinh doanh thu hút đầu tư Thứ nhất: Sức mạnh đất đai cần khuyến khích để phát huy sức mạnh tiềm tàng từ đất đai Luật Đất đai năm 2013 chưa thể thành cơng chế, hình thức tích tụ đất đai để sản xuất nơng nghiệp Quy định tích tụ đất đai cần thiết khuyến khích để người nơng dân yêu mến ruộng đồng Điểm nhấn sửa Luật Đất đai năm 2013 phải giải vướng mắc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tăng khả tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp, giải toán giá đất để hạn chế cách tối đa lợi ích nhóm từ chênh lệch địa tơ… đồng thời kiểm soát quyền lực Nhà nước giao đất, cho thuê đất thu hồi đất 13, hoàn thiện chế định thu hồi đất, bảo vệ quyền lợi người nơng dân, người dân có sống mưu sinh từ đất Thứ hai: Vốn hóa đất đai thành tài cần sửa đổi để phù hợp với thực tiễn dự án BT có sử dụng đất Luật đất đai năm 2013 khơng có đấu thầu quyền sử dụng đất mà có đấu giá quyền sử dụng đất; Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 quy định trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất Thủ tướng Chính phủ định Nội dung vấn đề nhiều vướng mắc q trình thực thi cần có phối hợp quan Bộ quan ngang để tiến hành có hiệu quản lý tài đất đai Vì thế, tơi cho nên loại bỏ M3 khoản phải nộp ngân sách Nên quy định giá trị chênh lệch giá trúng đấu giá giá khởi điểm, hệ số điều chỉnh giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá cho đơn vị hành cấp huyện, đồng thời khống chế giá trị M3 mức tương đương với 3% -5% tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách dự án Nhà nước xem xét nên tăng thu ngân sách qua thuế bất động sản Trường hợp trì M3 nên 13 Bài viết thực khuôn khổ nghiên cứu Đề tài cấp Bộ “ Kiểm soát quyền lực thu hồi đất Việt Nam ” Chủ nhiệm đề tài : PGS.TS Doãn Hồng Nhung , năm 2021-2022 194 khống chế tỷ lệ hợp lý định so với tiền sử dụng đất Nhà nước,Chính phủ vận dụng phương pháp luận Nghị định số 49/2021/NĐ-CP Chính phủ nhà xã hội để xác định M3, cụ thể: Chủ đầu tư dự án nhà xã hội dành 20% tổng diện tích đất phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội để đầu tư xây dựng nhà thương mại nhằm bù đắp chi phí đầu tư Vấn đề 20% diện tích đất nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất, có nghĩa ngồi lợi nhuận định mức xây dựng nhà xã hội, Nhà nước mặc định giá trị thặng dư khu đất tương đương với 20% tiền sử dụng đất khu đất, từ Nhà nước nhà đầu tư “cùng chia sẻ” phần thặng dư Theo đó, giá trị M3 mà Nhà nước hưởng tỷ lệ tiền sử dụng đất tổng chi phí đầu tư dự án nhân với 20% tiền sử dụng đất dự án Chúng ta biết thơng thường, chi phí tiền sử dụng đất thường chiếm từ 15-25% tổng chi phí đầu tư, nên giá trị nộp ngân sách M3 tối đa khoảng 5% tiền sử dụng đất dự án.14 Thứ ba: Cần sửa Luật Đất đai năm 2013 để tăng khả tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp luật cho phép chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam, chi nhánh ngân hàng nước hoạt động Việt Nam dè dặt hạn chế tiếp cận việc chấp quyền sử dụng đất Việc chuyển nhượng tài sản đất , thu hồi đất cần ngăn ngừa tham nhũng, Luật quy định Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch để đưa đất đấu giá (Chương Quy hoạch sử dụng đất Luật đất đai năm 2013), lại cho phép người sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân thực quyền “cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực dự án theo quy định Chính phủ” trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực dự án (Điểm i Khoản Điều 179) Cho đến nay, Chính phủ chưa hướng dẫn chế thực quyền Nhà nước thu hồi đất… triển khai Nghị định số 148/NĐ-CP /2020 Thông tư số 06 /2021 bước tháo gỡ điểm nghẽn thi hành Luật đất đai năm 2013 Thứ tư: Thống kê kiểm soát giao dịch đất đai qua phịng cơng chứng địa phương: Pháp luật Việt Nam có quy định bắt buộc hợp đồng chuyển nhượng quyền 14 Xem: Quốc Toản ( 2020)Tỉnh lúng túng , loạt “ông lớn”bất động sản đường https://reatimes.vn/tinh-lung-tungloat-ong-lon-bat-dong-san-cung-duong-20201224000005430.html 195 sử dụng đất bắt buộc phải cơng chứng quan có thẩm quyền Quy định giúp cho thỏa thuận bên cơng khai, minh bạch hóa, từ bên có cứ, sở để tơn trọng thực cam kết, thỏa thuận ký, ngăn chặn giao dịch bất hợp pháp, lành mạnh hóa thị trường bất động sản nhà nước có để thu loại thuế Nhà nước cần yêu cầu quan, văn phịng cơng chứng thống kê hợp đồng cơng chứng đất đai để đánh thuế chuyển nhượng thuế thu nhập cá nhân giao dịch đó, tránh tình trạng thất thuế gây thiệt hại cho lợi ích nhà nước Thứ năm: Vấn đề thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, lợi ích quốc gia, công cộng quy định Điều 62 Luật đất đai năm 2013 Đặc biệt vấn đề nhà nước thu hồi đất trường hợp chủ đầu tư thỏa thuận 60%, 70%-90% diện tích bị thu hồi không thỏa thuận số đất cịn lại từ 40%- 10% nên khơng có giải pháp đến tận vấn đề giao dịch với người sử dụng đất Luật đất đai năm 2013 chưa đồng với Luật Nhà năm 2014 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định loại đất dịch vụ cho kinh doanh Condotel với thời hạn 50 năm giới hạn diện tích tối tiểu 30m2.; KẾT LUẬN Khó khăn tiếp cận đất đai rào cản để cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, nâng cao lực cạnh tranh quốc gia, hỗ trợ phát triển doanh nghiệp Thiếu chế phù hợp để tăng cường khả tiếp cận đất đai vướng mắc từ lâu chưa pháp luật điều chỉnh Điểm nhấn sửa Luật Đất đai năm 2013, Văn hợp sửa 37 luật thời gian qua phải giải vướng mắc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tăng khả tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp, giải toán giá đất để hạn chế cách tối đa lợi ích nhóm từ chênh lệch địa tơ… đồng thời kiểm sốt quyền lực Nhà nước, hoàn thiện chế định thu hồi đất, bảo vệ quyền lợi người nông dân 15, người dân có sống mưu sinh từ đất Sửa đổi Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước Xem: Doãn Hồng Nhung Tống thị Hà Giang (2019) Pháp luật bảo vệ quyền người nông dân bị thu hồi đất để xây dựng khu thị Tạp chí Cơng Thương ISSN: 08667756 Số 16 tháng 9, 2019; trang 19-23 15 196 kiểm soát quyền lực giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, Doanh nghiệp mong chờ chế, sách pháp luật sửa đổi để tạo điều kiện xây dựng hành lang pháp lý an toàn cho doanh nghiệp hoạt động Hoàn thiện quy định Luật đất đai, Luật Nhà ở, Luật đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản để doanh nghiệp phát triển an toàn bền vững Việt Nam thời gian tới việc làm cấp thiết có ý nghĩa, có tinh thời nhà hoạch định sách xây dựng pháp luật bối cảnh “nền kinh tế chia sẻ” trước tác động mạnh mẽ Cách mạng Công nghiệp 4.016 để nâng cao chất lượng kinh doanh, thu hút đầu tư doanh nghiệp Việt Nam tương lai DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Đặng Văn Thanh (2013), cần làm rõ quy định xác định giá đất Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Hội thảo khoa học góp ý Luật Đất đai sửa đổi Nguyễn Quang Tuyến (2013), Việc Nhà nước định giá đất phủ quy định khung giá loại đất - số vấn đề cần góp ý Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Hội thảo khoa học góp ý Luật Đất đai sửa đổi Lưu Quốc Thái (2015), Bản chất, vai trò hoạt động thu hồi đất điều kiện kinh tế thị trường, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp Nguyễn Thị Dung (2014), Giá đất luật đất đai năm 2013, Tạp chí Luật học, đặc san Luật Đất đai số 11/2014 Đỗ Xuân Trọng (2013), Đóng góp Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hoạt động giải tranh chấp đất đai, khiếu nại đất đai, Hội thảo khoa học góp ý Luật Đất đai sửa đổi PGS.TS Doãn Hồng Nhung Th.S Trần Vân Quỳnh (2021) Pháp luật tiếp cận thông tin đất đai thời đại Cách mạng công nghiệp 4.0 thực tiễn thi hành địa bàn thành phố Hà Nội (Sách chuyên khảo) NXB Khoa học Xã hội ISBN 978-604-308-451-1 16 Xem: PGS.TS Doãn Hồng Nhung Th.S Trần Vân Quỳnh (2021) Pháp luật tiếp cận thông tin đất đai thời đại Cách mạng công nghiệp 4.0 thực tiễn thi hành địa bàn thành phố Hà Nội (Sách chuyên khảo) Nhà xuất Khoa học Xã hội ISBN 978-604-308-451-1 197 Doãn Hồng Nhung(2020) Giáo trình Luật đất đai Tái lần thứ hai có chỉnh sửa , bổ sung ISBN 978-604-315-309-5 Nhà xuất Đại học Quốc gia Hà Nội 2020; Pham Thanh Nga & Doan Hong Nhung, “Check and Balance Power in Land Acquisition: A Case Study of Vietnam,” International Journal of Scientific and Management Research, vol 04, no 05, pp 141-150, 2021 198 ... TRÒ CỦA TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI CỦA DOANH NGHIỆP VIỆT NAM 2.1.Pháp luật tiếp cận đất đai 2và sử dụng đất Trong thực tiễn số đánh giá lực cạnh tranh địa phương chiến lược cải cách thủ tục hành thu hút đầu. .. 2.3 Tiếp cận đất đai để thu? ??n lợi hóa kinh doanh để thu hút đầu tư Trong thực tiễn nghiên cứu đặt nhiều quan điểm, ý kiến xoay quanh vấn đề mà việc sửa đổi Luật đất đai phải tính đến lợi ích doanh. .. thu? ??n lợi hóa kinh doanh thu hút đầu tư Nghị 19- NQ-TW ban chấp hành trung ương Đảng tiếp tục định hướng đổi “ tiếp cận thông tin đất đai? ??, tiếp cận quyền sử dụng đất Thông tin đầu tư vào thị