Hãy nêu những vấn đề nổi cộm nhất hiện nay trong việc tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp để thực hiện các dự án đầu tư? Chỉ ra nguyên nhân của những nổi cộm đó và đề xuất giải pháp khắc phục (bài tập lớn môn luật đất đai trường đại học Luật Hà Nội 8 điểm)
MỤC LỤC MỞ ĐẦU NỘI DUNG I Những vấn đề cộm việc tiếp cận đất đai doanh nghiệp II Nguyên nhân dẫn đến vấn đề cộm việc tiếp cận đất đai doanh nghiệp III Giải pháp khắc phục .4 KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC MỞ ĐẦU Hằng năm, số lượng lớn doanh nghiệp đời làm gia tăng nhu cầu đất cho mục đích công nghiệp thương mại để xây dựng nhà xưởng, văn phòng, điểm bán lẻ… Tuy nhiên doanh nghiệp gặp nhiều trở ngại mặt sách thực tế triển khai tiếp cận đất đai phục vụ mục đích đầu tư Vì vậy, em xin chọn đề “ Hãy nêu vấn đề cộm việc tiếp cận đất đai doanh nghiệp để thực dự án đầu tư? Chỉ nguyên nhân cộm đề xuất giải pháp khắc phục.” để sâu tìm hiểu NỘI DUNG I Những vấn đề cộm việc tiếp cận đất đai doanh nghiệp Tiếp cận đất đai trì ổn định trình sử dụng đất để phục vụ nhu cầu sản xuất kinh doanh điều doanh nghiệp ( DN ) mong muốn Song thực tế, doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn: Thứ nhất, nguồn cung đất hạn chế: Theo nhiều thăm dò doanh nghiệp nước, khan đất dành cho kinh doanh tác động thiếu hụt lên giá coi hai cản trở tăng trưởng DN Nhiều DN mong muốn giao đất th đất từ Nhà nước (thơng qua quyền Tỉnh) để đảm bảo mảnh đất sử dụng “nằm quy hoạch”, khơng bị đòi lại trước thời hạn yên tâm đầu tư xây dựng nhà xưởng Có thể nói, rào cản lớn phát triển DN việc thiếuđất Thứ hai, thông tin thị trường đất chưa hiệu quả: Chỉ số minh bạch thị trường bất động sản toàn cầu (The Real Estate Transparency Index 2006), tập đoàn Jones Lang LaSalle thực hiện, xếp Việt Nam nước (Việt Nam, Venezuela Ai Cập) đứng cuối danh sách thiếu minh bạch thông tin thị trường bảo hộ quyền liên quan đến bất động sản Hơn nửa số DN khảo sát PCI 2006 khẳng định họ chủ yếu dựa vào nguồn thông tin nhân viên công ty quan hệ cá nhân để tìm đất xây dựng nhà xưởng – chưa có chế hỗ trợ (dịch vụ) giúp DN tìm đất sản xuất Thứ ba, quyền bảo hộ quyền đất kém: Một mối lo ngại lớn nhà đầu tư nay, thay đổi đến chóng mặt nhiều trường hợp khơng thể đốn trước cơng tác quy hoạch sử dụng đất, nguyên nhân khiến họ bị quyền sử dụng đất quy hoạch thay đổi đất họ thuộc diện bị Nhà nước thu hồi Những DN không đủ khả vào khu công nghiệp hay đứng mua lại mảnh đất lớn hộ gia đình giải pháp thuê lại tư nhân Tuy nhiên, thuê tư nhân ngắn hạn nhà đầu tư khơng muốn bỏ tiền xây dựng hay cải tiến nhà xưởng Thực tiễn cho thấy DN cảm thấy bất an thuê đất từ khu vực tư nhân bảo hộ pháp luật người có quyền sử dụng đến lẫn người thuê nước ta chưa đầy đủ rõ ràng Thứ tư, tình hình sử dụng đất bấp bênh : Năm 2016, tình hình sử dụng đất, theo đánh giá doanh nghiệp trở nên bấp bênh Các doanh nghiệp tham gia điều tra cho biết, rủi ro bị thu hồi đất họ mức cao Thứ năm, nay,việc doanh nghiệp phải nộp tiền thuê đất lần cho Nhà nước diện tích đất thuê lại nhiều năm chưa quan chức hướng dẫn cụ thể Đồng thời, sách đất đai thay đổi làm ảnh hưởng lớn đến chi phí đầu tư công ty hạ tầng vào khu công nghiệp Nếu áp dụng Nghị định 142/2005/NĐ-CP (đã sửa đổi bổ sung Nghị định 121/2010/NĐ-CP) nhiều công ty hạ tầng bị phá sản thua lỗ lớn Thứ sáu, thủ tục hành liên quan đến đất phức tạp: Quá trình tìm mặt sản xuất phức tạp loại thủ tục hành để thành lập DN, thủ tục kéo dài tốn khơng Thơng thường để Nhà nước giao đất, DN phải trải qua thủ tục với thời gian trung bình khoảng 230 ngày qua nhiều quan liên quan Thủ tục đăng ký giao dịch xin cấp giấy chứng nhận quyền dụng đất ( GCNQSD ) đất phức tạp tốn nhiều thời gian Gần trung tâm đăng ký đất thành lập hầu hết tỉnh thành góp phần giảm bớt thủ tục rườm rà chưa rút ngắn đáng kể thời gian cấp GCNQSD đất giao dịch liên quan đến đất Hầu hết DN phàn nàn thời gian xử lý quan quyền dài Chỉ khoảng 50% DN khẳng định thời gian cấp GCNQSD tháng Điều hoàn toàn trái với quy định thời gian luật định văn thi hành Thực tế vấn đề tiếp cận đất đai doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn Vì cần phải tìm sai sót, bất cập nguyên nhân tình trạng để đưa cách khắc phục tháo gỡ khó khăn II Nguyên nhân dẫn đến vấn đề cộm việc tiếp cận đất đai doanh nghiệp Nguyên nhân dẫn đến tình trạng doanh nghiệp khó tiếp cận đất chủ yếu khung pháp lý cho lĩnh vực hoạt động tỏ thiếu phù hợp - Luật Đất đai văn hướng dẫn thi hành nhiều bất cập: văn không thống nhất, chồng chéo đền bù đất đai chi phí đầu tư vào đất, giá đền bù khác nhà nước thu hồi dự án DN thu hồi, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phức tạp, vướng mắc chưa cơng bố thủ tục hành đất đai, bất cập khác thời gian thực thủ tục hành văn - Căn giao đất cho thuê đất theo quy định Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 “ Căn để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Nhu cầu sử dụng đất thể dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.” Ta thấy quy định tạo kẽ hở cho lợi ích nhóm hay nói cách khác tham nhũng Một doanh nghiệp “cửa sau” có nhiều doanh nghiệp khác tìm cách đến “cửa sau” Từ canh tranh doanh nghiệp không thực chất lực, trí tuệ sáng tạo mà “tiêu chí” ngược lại đạo đức, chuẩn mực kinh doanh - Một số điểm bất hợp lý khung giá loại đất Nhà nước quy định chưa phù hợp với giá thị trường nên chưa bảo đảm hài hòa lợi ích Nhà nước -người sử dụng đất - nhà đầu tư Trong đó, chưa có chế xác định giá đất rõ ràng, chưa có chế để theo dõi, cập nhật giá đất biến động thị trường - Việc quy định trình tự thủ tục giải hồ sơ đất đai theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP, cấp Giấy chứng nhận theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP thông tư hướng dẫn phát sinh số vướng mắc việc người kinh doanh bất động sản phải nộp tiền sử dụng đất hai lần - Việc đền bù chưa thỏa đáng thu hồi đất dẫn đến trạng nhiều dự án treo kéo dài khơng triển khai được, gây khó khăn cho nhà đầu tư cho người dân Sự đền bù không thỏa đáng thu hồi đất tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư có mối quan hệ gần gũi với lãnh đạo địa phương có thơng tin bên kế hoạch sử dụng đất đai, sở hạ tầng Đặc biệt bối cảnh việc tiếp cận tài liệu, kế hoạch tình trạng chưa thấy minh bạch việc doanh nghiệp tiếp cận với đất đai gặp nhiều khó khăn - Trên thực tế quyền thờ ơ, quan chức bng lỏng quản lý, quyền cấp chưa thực vào cuộc, ý thức phận người dân chưa cao, số tổ chức, cá nhân lợi dụng kẽ hở quản lý nhà nước lĩnh vực để trục lợi - Trong vấn đề giải đất đai cho doanh nghiệp, thực tiễn cho thấy thủ tục hành nước ta bị phản ánh chậm qua nhiều cửa, thời gian thực kéo dài 30-50 ngày làm ảnh hưởng dự án đầu tư, tiền tốn nhiều thời gian doanh nghiệp III Giải pháp khắc phục Nhằm khắc phục vấn đề yếu cần đưa biện pháp khắc phục để dự án nhà đầu tư vận hành kịp thời, tiến độ: - Bộ Tài ngun - Mơi trường nên có giải pháp rút ngắn thủ tục tính tiền sử dụng đất Nên bỏ khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay sắc thuế sử dụng đất với thuế suất định, đề xuất khoảng 10% 15% bảng giá đất Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính tốn loại trừ chế xin - cho - thường xuyên rà sốt, hệ thống hóa quy định pháp luật thu hồi đất nhằm kịp thời phát sai sót, bất cập chồng chéo quy định thu hồi đất theo Luật Đất đai 2013 với văn luật chuyên ngành khác Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Xử lý vi phạm hành chính,… - Cần tiếp tục nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ, thường xuyên tiến hành tra, kiểm tra công vụ kiên xử lý cá nhân có hành vi nhũng nhiễu, lợi dụng công việc để trục lợi; thực chế cửa, cửa liên thông - Thực nội dung cải cách hành chính: + Cải cách hành theo đề án “một cửa liên thơng” kết hợp với việc công khai minh bạch thủ tục, thông tin trang Web Sở đất dự án giao, cho thuê, chuyển mục đích Sở cơng khai minh bạch thơng tin sở liệu số đất đai, tạo điều kiện cho doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận thông tin đất đai + Chủ trương tiếp tục rà sốt thủ tục hành chính, cắt giảm bãi bỏ thủ tục không cần thiết, giảm thời gian giải thủ tục hành quan, đơn vị tiếp tục cải cách trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời gian hoàn thành thủ tục cho doanh nghiệp đầu tư vào thành phố - Khẩn trương hoàn thành công khai quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất năm (2011 - 2015) quy hoạch chi tiết khu, cụm công nghiệp, khu dân cư, khu đô thị, khu đất quy hoạch phi nông nghiệp để chủ động thu hút đầu tư - Xây dựng kế hoạch nâng cấp Trung tâm Phát triển quỹ đất bảo đảm thực nhiệm vụ đáp ứng chức tạo quỹ đất phát triển quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất - Hiện có ý tưởng thành lập mơ hình “ngân hàng đất” , mơ hình để nơng dân gửi mảnh ruộng nhỏ lẻ vào đó, cho DN thuê lại ưu điểm mơ hình đảm bảo tính thị trường, lợi nhuận DN, đồng thời nơng dân có lợi nhuận, khơng lo đất, có lợi cho đôi bên.Vấn đề giải pháp có nhiều ưu điểm cần xem xét KẾT LUẬN Trên thực tế, khó khăn tiếp cận mặt để đầu tư,những vướng mắc cấp đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất vấn đề gây nhiều tranh cãi xung đột Đảng nhà nước cần quan tâm vấn đề tiếp cận đất đai doanh nghiệp Cần có sách hợp lí, phù hợp để giúp đỡ nhự khơng làm ảnh hưởng đến doanh nghiệp thực kế hoạch đầu tư DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật đất đai năm 2013, Nxb Lao động Đại học Luật Hà Nội, giáo trình Luật đất đai, Nxb Cơng an nhân dân Học vện hành Quốc giá, giáo trình luật đất đai, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội Luật doanh nghiệp 2014, Nxb Lao động Hỏi – đáp Luật đất đai văn hướng dẫn thi hành, Ncb Thống kê, Hà Nội, 2005 http://www.nhandan.com.vn https://thuvienphapluat.vn/ PHỤ LỤC ... giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Nhu cầu sử dụng đất thể dự án đầu tư, đơn xin giao đất, ... nhận quyền sử dụng đất phức tạp, vướng mắc chưa công bố thủ tục hành đất đai, bất cập khác thời gian thực thủ tục hành văn - Căn giao đất cho thuê đất theo quy định Điều 52 Luật Đất đai năm 2013... Trung tâm Phát triển quỹ đất bảo đảm thực nhiệm vụ đáp ứng chức tạo quỹ đất phát triển quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất - Hiện có ý tưởng thành lập mơ hình “ngân hàng đất , mơ hình để nơng