Quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI NGUYỄN THỊ THANH THỦY QUYỀN TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI CHUYÊN NGÀNH LUẬT THƯƠNG MẠI TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016 TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT QUYỀN TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI CỦA DOANH NGHIỆP CĨ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGỒI SINH VIÊN THỰC HIỆN: NGUYỄN THỊ THANH THỦY KHÓA: 37 MSSV:1253801011812 GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: THS HUỲNH MINH PHƯƠNG TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp kết nghiên cứu riêng tôi, thực hướng dẫn khoa học Ths Huỳnh Minh Phương, đảm bảo tính trung thực tuân thủ quy định trích dẫn, thích tài liệu tham khảo Tơi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm lời cam đoan Tp Hồ Chí Minh, ngày 18 tháng năm 2016 Tác giả NGUYỄN THỊ THANH THỦY DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT TẮT NỘI DUNG ĐƯỢC VIẾT TẮT DAĐT Dự án đầu tư BLDS 2005 Bộ luật Dân số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUYỀN TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGOÀI 1.1 Khái quát doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc 1.1.1 Khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi 1.1.2 Phân loại doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi 1.2 Khái quát quyền tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi 1.2.1 Khái niệm quyền tiếp cận đất đai .8 1.2.2 Các cách thức tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tư nước .9 KẾT LUẬN CHƢƠNG 18 CHƢƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI CỦA DOANH NGHIỆP CĨ VỐN ĐẦU TƢ NƢỚC NGỒI, KIẾN NGHỊ VÀ HƢỚNG HOÀN THIỆN 19 2.1 Quy định pháp luật quyền tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi thơng qua việc đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất 19 2.1.1 Các hình thức giao đất, cho thuê đất áp dụng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước 19 2.1.2 Căn cứ, điều kiện giao đất, cho thuê đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi 20 2.1.3 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi 25 2.1.4 Trình tự thủ tục Nhà nước giao đất, cho thuê đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi 25 2.2 Quy định pháp luật quyền tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi thông qua giao dịch quyền sử dụng đất 29 2.2.1 Điều kiện chung để doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tiếp cận đất đai thông qua giao dịch quyền sử dụng đất .29 2.2.2 Tiếp cận đất đai thông qua thuê, thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước 31 2.2.3 Tiếp cận đất đai thông qua tham gia quan hệ góp vốn quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi 35 2.3 Quy định pháp luật quyền tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi thơng qua giao dịch khác liên quan đến quyền sử dụng đất 38 2.3.1 Tiếp cận đất đai thông qua nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước 38 2.3.2 Tiếp cận đất đai thông qua nhận chuyển nhượng phần tồn dự án đầu tư có sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi .40 2.3.3 Tiếp cận đất đai thông qua mua tài sản, tham gia quan hệ góp vốn tài sản gắn liền với đất trả tiền thuê đất hàng năm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước 44 2.3.4 Tiếp cận đất đai thông qua hợp nhất, sáp nhập với doanh nghiệp có sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước 45 2.4 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật quyền tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi 46 KẾT LUẬN CHƢƠNG 49 KẾT LUẬN 50 PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên vô quý giá quốc gia Trong xu hội nhập kinh tế thị trường, đất đai không loại hàng hóa đặc biệt tham gia vào hầu hết hoạt động đời sống kinh tế, xã hội mà “thỏi nam châm” thu hút nhà đầu tư nước vào Việt Nam để đầu tư kinh doanh Với mục đích thúc đẩy kinh tế phát triển, Nhà nước khơng ngừng xây dựng hồn thiện hệ thống pháp luật để đảm bảo tính cơng việc tiếp cận đất đai chủ thể Tuy nhiên thấy bối cảnh nay, việc tiếp cận đất đai cịn khó khăn, phức tạp quy định pháp luật thực tiễn áp dụng, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Luật Đất đai 2013 có phân biệt định loại chủ thể quy định cách thức xác lập quyền sử dụng đất nói riêng quyền tiếp cận đất đai nói chung Kể trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi với cách thức thành lập khác nhau, tỷ lệ sở hữu vốn nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước ngồi khác có khác biệt Do đó, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước muốn sử dụng đất đai, hưởng lợi từ đất đai phải xem xét nhiều vấn đề pháp lý liên quan Theo khảo sát từ đánh giá nhóm chuyên gia thực báo cáo Chỉ số hiệu quản trị hành cơng cấp tỉnh Việt Nam (PAPI), kể từ năm 2011 đến mức độ công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất địa phương khơng có cải thiện liên tục giảm sút Đối với khảo sát gần nhất, tỷ lệ người dân phải “lót tay” để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gia tăng đột biến1 Ngược lại, Báo cáo thường niên Chỉ số Năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI) 2015 có dấu hiệu khả quan hơn, cho thấy tăng nhẹ số tiếp cận đất đai (tức số đo lường khía cạnh đất đai như: Doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận đất đai có mặt kinh doanh ổn định) Tuy nhiên, so với năm 2014, Hà Nội lại tiếp tục thành phố chạm đáy số tiếp cận đất đai (giảm từ 4.4 xuống 4.12) địa phương khác nằm mức trung bình (chiếm khoảng 55%)2 Do đó, với mong muốn tạo công “cơ hội” tiếp cận đất đai, chủ động nắm bắt thông tin am hiểu quy định pháp luật, đặc biệt qua việc khái quát quyền tiếp cận đất đai, từ đưa kiến nghị để hoàn thiện hệ thống pháp luật, giúp chủ thể có nhu cầu sử dụng đất nói chung doanh nghiệp có Đình Hiệp, “Hiệu quản trị hành cơng cấp tỉnh có xu hướng giảm”, http://hanoimoi.com.vn/Tin-tuc/Xa-hoi/831026/hieu-qua-quan-tri-va-hanh-chinh-cong-cap-tinh-co-xuhuong-giam, truy cập ngày 18/5/2016 “Bảng xếp hạng PCI-2015”, http://www.pcivietnam.org/bang-xep-hang, truy cập ngày 18/5/2016 vốn đầu tư nước nói riêng dễ dàng, thuận lợi việc tiếp cận đất đai, phục vụ hoạt động đầu tư kinh doanh, tác giả định chọn đề tài: Quyền tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Tình hình nghiên cứu đề tài Có thể khẳng định nay, “Quyền tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi” đề tài chưa có viết hay cơng trình khoa học nghiên cứu cách tồn diện, chuyên biệt Hiện có viết nghiên cứu mảng nhỏ vấn đề Điển hình viết “Quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư thông qua giao dịch quyền sử dụng đất” tác giả Lưu Quốc Thái đăng Tạp chí Khoa học pháp lý số 1/2015 Về chủ thể, viết không nghiên cứu quyền tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi mà cịn chủ thể khác tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước Về mặt nội dung, viết bàn “cơ hội” tiếp cận đất đai nhà đầu tư thông qua giao dịch quyền sử dụng đất mà không đề cập cách thức tiếp cận đất đai trực tiếp từ nhà nước (ở thị trường sơ cấp) Hơn nữa, viết thực giai đoạn Nhà nước chưa ban hành Thông tư số 02/2015/TTBTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường ngày 27/01/2015 quy định chi tiết số điều Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Chính phủ ngày 15 tháng năm 2014 (Thông tư 02/2015/NĐ-CP) số văn pháp luật đầu tư, kinh doanh bất động sản khác nên với đề tài mình, tác giả có nghiên cứu cụ thể, chi tiết Ngoài ra, sách với tựa đề: “Những vấn đề pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam” năm 2016 (nhà xuất Hồng Đức) tác giả Lưu Quốc Thái có trình bày chun sâu quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất cách thức tiếp cận đất đai chủ thể có nhu cầu Tuy nhiên, khơng riêng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, sách đề cập tới tất chủ thể tất vấn đề liên quan đến việc sử dụng, xác lập quyền sử dụng đất thị trường quyền sử dụng đất nên có khác biệt hệ thống cấu trúc trình bày với khóa luận tác giả Với khóa luận mình, tác giả nghiên cứu chủ thể doanh nghiệp có vốn đầu tư nước giúp người nghiên cứu có nhìn tổng qt dễ nắm bắt Bên cạnh đó, tài liệu như: Giáo trình Luật Đất đai Trường đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, Giáo trình Luật Đất đai Trường đại học Luật Hà Nội sở lý luận quan trọng giúp tác giả nghiên cứu phân tích cách tổng hợp giao dịch mà doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tham gia Tuy nhiên, tài liệu nhằm mục đích phục vụ cho việc giảng dạy nên chưa có nhiều nghiên cứu, phân tích chuyên sâu cách thức tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Hơn nữa, cịn có số viết, cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài tác giả như: Luận văn thạc sỹ luật học tác giả Nguyễn Tiến Mạnh (2013) với đề tài “Pháp luật giao đất để thực dự án đầu tư”; Luận văn thạc sỹ luật học tác giả Mai Huy Quang (2014) với đề tài “Xác lập quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước kinh doanh nhà ở”; viết tác giả Lưu Quốc Thái tạp chí Khoa học pháp lý số 01/2015 “Bàn vấn đề “Chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất” Luật Đất đai 2013”; viết tác giả Sỹ Hồng Quang tạp chí Khoa học pháp lý số3/2016 “Các hình thức góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai năm 2013” Mục đích nghiên cứu đề tài Mục đích chủ yếu tác giả đề tài nghiên cứu cách hệ thống quy định pháp luật Việt Nam hành quyền tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Thơng qua việc tổng hợp, phân tích cụ thể quy định pháp luật liên quan đến vấn đề để giúp chủ thể có nhu cầu sử dụng đất nói chung doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nói riêng dễ dàng, thuận lợi việc lựa chọn cách thức tiếp cận đất đai phù hợp, phục vụ hoạt động đầu tư kinh doanh Hơn nữa, sau tìm hiểu quy định pháp luật, tác giả thực việc phân tích, đánh giá để thấy điểm bất cập, hạn chế Từ đó, đưa kiến nghị nhằm hồn thiện quy định pháp luật quyền tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu đề tài Đề tài nghiên cứu quyền tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, không bao gồm trường hợp sử dụng đất nhằm mục đích phi lợi nhuận Trong q trình thực hiện, tác giả tập trung nghiên cứu vấn đề coi chủ yếu quan trọng việc tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, là: cách thức cụ thể để doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất đai, hưởng lợi từ đất đai cách hợp pháp điều kiện, trình tự thủ tục để thực cách thức tiếp cận đất đai thực tế Với quy định chưa rõ ràng điểm bất cập, tác giả đưa vài kiến nghị mang tính khả thi góp phần hồn thiện pháp luật hành Phƣơng pháp tiến hành nghiên cứu Trong q trình thực khóa luận để làm sáng tỏ vấn đề đặt tác giả sử dụng tổng hợp nhiều phương pháp nghiên cứu khác như: phương pháp phân tích, tổng hợp, liệt kê, so sánh, đối chiếu Các phương pháp kết hợp tồn khóa luận tùy nội dung chương mà tác giả sử dụng phương pháp thích hợp Cụ thể, chương tác giả chủ yếu sử dụng phương pháp tổng hợp để khái quát chung vấn đề nghiên cứu; chương tác giả sử dụng phương pháp phân tích, lập luận, đánh giá, so sánh, đối chiếu nhằm làm sáng tỏ cách thức tiếp cận cụ thể từ đưa kiến nghị quy định pháp luật bất cập, chưa rõ ràng Bố cục tổng qt khóa luận Ngồi lời cam đoan, danh mục chữ viết tắt, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo, phần mở đầu kết luận, nội dung khóa luận trình bày với bố cục gồm 02 (hai) chương: Chương Khái quát chung quyền tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Chương Các quy định pháp luật quyền tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, kiến nghị hướng hoàn thiện Doanh nghiệp, thành viên chủ sở hữu doanh nghiệp chuyển nhượng vốn đầu tư phải xác định phần vốn giá trị quyền sử dụng đất tổng giá trị vốn chuyển nhượng phải thực nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí theo quy định pháp luật Như vậy, việc tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thơng qua nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất phải thỏa mãn điều kiện sau: Thứ nhất, phải đảm bảo nguyên tắc quyền sử dụng đất phép tham gia giao dịch, tức quyền sử dụng đất sử dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Ngoài ra, khoản Điều 39 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đất phải có nguồn gốc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Như vậy, đất mà doanh nghiệp sử dụng có nguồn gốc từ giao dịch quyền sử dụng đất, chẳng hạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất Thứ hai, chủ thể chuyển nhượng vốn đầu tư doanh nghiệp sử dụng đất Doanh nghiệp nên hiểu theo phạm vi rộng bao gồm: tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngồi thực hoạt động đầu tư thơng qua doanh nghiệp thành lập hợp pháp Việt Nam Thứ ba, giá trị quyền sử dụng đất vốn hóa vào vốn doanh nghiệp Điều kiện phù hợp quy định điểm a khoản Điều 36 Luật Doanh nghiệp 2014, tài sản góp vốn giá trị quyền sử dụng đất phải thực thủ tục chuyển quyền cho doanh nghiệp (bên nhận góp vốn) quan nhà nước có thẩm quyền Thứ tư, bên nhận chuyển nhượng phải xác định phần vốn giá trị quyền sử dụng đất tổng giá trị chuyển nhượng thực nghĩa vụ tài với Nhà nước 2.3.1.2 Trình tự, thủ tục nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Căn Điều 13 Thơng tư 02/2015/TT-BTNMT hồ sơ để thực thủ tục chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi bao gồm: (ii) văn chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất; (ii) trích đo địa đất trường hợp chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất phần đất (để có số liệu cần phải thực việc đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai đo đạc tách phần diện tích cần thực quyền người sử dụng đất trước thực thủ tục 39 chuyển nhượng này); (ii) gốc Giấy chứng nhận cấp Thủ tục thực Văn phịng đăng ký đất đai Cơ quan có thẩm quyền chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.3.2 Tiếp cận đất đai thông qua nhận chuyển nhượng phần tồn dự án đầu tư có sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi 2.3.2.1 Điều kiện tiếp cận đất đai thơng qua nhận chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư có sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi  Điều kiện DAĐT có sử dụng đất mà doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi phép nhận chuyển nhượng Theo quy định Điều 194 Luật Đất đai 2013, DAĐT mà doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nhận chuyển nhượng phần tồn bao gồm DAĐT xây dựng kinh doanh nhà DAĐT xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê Như vậy, Luật Đất đai 2013 thu hẹp phạm vi nhận chuyển nhượng DAĐT doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi so với Luật Đất đai 2003 thu hẹp khả tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Bởi vì, DAĐT mà Luật Đất đai 2003 cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nhận chuyển nhượng phần toàn bao gồm DAĐT kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp khu kinh doanh tập trung khác có chế độ sử dụng đất; DAĐT thuộc khu kinh tế, khu công nghệ cao; DAĐT kết cấu hạ tầng khu đô thị, khu dân cư nông thôn; DAĐT sản xuất, kinh doanh; DAĐT xây dựng kinh doanh nhà hoàn thành đầu tư xây dựng đồng hạ tầng dùng chung dự án103 Bên cạnh đó, DAĐT bị chuyển nhượng phải đảm bảo không bị thay đổi mục tiêu nội dung dự án, bảo đảm quyền lợi khách hàng bên có liên quan104 Bởi vì, DAĐT kinh doanh bất động sản lập thực hiện, dự án phải thực thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, xem xét để đảm bảo tính phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội, khu vực thực tính khả thi Dù việc thay đổi chủ thể thực dự án ngồi ý muốn nhà đầu tư gặp khó khăn sau thời gian triển khai hay chiến lược kinh doanh DAĐT ban đầu nguyên tắc phải bảo đảm 103 Khoản Điều 24 Nghị định số 84/2007 /NĐ-CP Chính phủ ngày 25/5/2007 quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 104 Khoản Điều 48 Luật Đất đai 2013 40 Ngoài ra, theo quy định điểm a khoản Điều 194 Luật Đất đai 2013 DAĐT xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê phải xây dựng xong cơng trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi dự án phê duyệt doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nhận chuyển nhượng  Điều kiện bên chuyển nhượng phần toàn DAĐT có sử dụng đất Pháp luật khơng giới hạn loại chủ thể chuyển nhượng phần tồn DAĐT có sử dụng đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng phần toàn DAĐT xây dựng kinh doanh nhà phải thỏa mãn đủ điều kiện chung để thực giao dịch quyền sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài liên quan đến đất đai dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có)105 Các điều kiện chung để thực giao dịch quyền sử dụng đất quy định khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013 bao gồm người sử dụng đất có Giấy chứng nhận, đất khơng có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án thời hạn sử dụng đất (đã phân tích Mục 2.2.1) Tương tự, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng phần toàn DAĐT xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê phải thỏa mãn đủ điều kiện chung để thực giao dịch quyền sử dụng đất quy định khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013106 Ngoài ra, việc chuyển nhượng phần toàn DAĐT có sử dụng đất cịn phải đồng ý văn quan nhà nước có thẩm quyền định đầu tư Nếu dự án Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định việc đầu tư Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định cho phép chuyển nhượng; dự án Thủ tướng Chính phủ định việc đầu tư Thủ tướng Chính phủ định cho phép chuyển nhượng107  Điều kiện doanh nghiệp có vốn đầu tư nước nhận chuyển nhượng phần toàn DAĐT có sử dụng đất Chuyển nhượng phần tồn DAĐT có sử dụng đất gồm chuyển nhượng phần toàn DAĐT gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển nhượng phần tồn DAĐT có sử dụng đất khơng gắn 105 Khoản 1, khoản Điều 42 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Điểm a khoản Điều 194 Luật Đất đai 2013 107 Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 106 41 với chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đối với trường hợp chuyển nhượng phần toàn DAĐT gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi đồng thời bên nhận chuyển nhượng DAĐT bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Do đó, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước trở thành người sử dụng đất nhận toàn quyền, nghĩa vụ lợi ích hợp pháp (bao gồm quyền sử dụng đất) từ chủ đầu tư cũ Đối với trường hợp chuyển nhượng phần toàn DAĐT có sử dụng đất khơng gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, DNCVĐNN nhận chuyển nhượng DAĐT phải thực thủ tục để quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất Do đó, trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước nhận chuyển nhượng phần tồn DAĐT có sử dụng đất trở thành người sử dụng đất Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng phần toàn DAĐT xây dựng nhà phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp phải thỏa mãn điều kiện Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực DAĐT (đã phân tích Mục 2.1.2.4)108 Ngồi ra, theo quy định khoản Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 doanh nghiệp có vốn đầu tư nước chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phần tồn DAĐT có sử dụng đất phải doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ lực tài cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo quy định pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án Riêng trường hợp nhà đầu tư Nhà nước giao đất, cho thuê đất sở nhận chuyển nhượng DAĐT thực ký quỹ thực nghĩa vụ ký quỹ nữa109 2.3.2.2 Trình tự thủ tục nhận chuyển nhượng phần tồn dự án đầu tư có sử dụng đất Căn khoản Điều 83 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Điều 12 Điều 13 Nghị định 76/2015/NĐ-CP trình tự, thủ tục để doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nhận chuyển nhượng phần tồn DAĐT có sử dụng đất khái quát sau: Bước 1: Gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng phần tồn DAĐT có sử dụng đất Cùng với hồ sơ bên chuyển nhượng phần toàn DAĐT có sử dụng đất, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước với tư cách chủ đầu tư nhận 108 109 Khoản Điều 42 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Điểm c khoản Điều 27 Nghị định 118/2015/NĐ-CP 42 chuyển nhượng dự án phải chuẩn bị hồ sơ gồm: Đơn đề nghị nhận chuyển nhượng phần toàn dự án; Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có ngành nghề kinh doanh bất động sản Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp có vốn điều lệ không thấp 20 tỷ đồng; văn chứng minh có vốn thuộc sở hữu để thực dự án theo quy định Cơ quan nhận hồ sơ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án Đối với dự án Ủy ban nhân dân định chủ trương nộp quan Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền gồm Sở Xây dựng dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở; Sở quản lý chuyên ngành Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định loại bất động sản khác Bước 2: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng phần tồn DAĐT có sử dụng đất hoàn thành việc bàn giao dự án phần dự án Sau nhận hồ sơ hợp lệ, quan nhận hồ sơ tiến hành việc lấy ý kiến quan chun mơn có liên quan Nếu cho phép chuyển nhượng phần tồn dự án thời hạn 30 ngày kể từ ngày có định, bên tiến hành ký hợp đồng hoàn thành việc bàn giao dự án Đối với trường hợp chuyển nhượng phần toàn DAĐT gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bên chuyển nhượng Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật mà số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước) theo quy định điểm a khoản Điều 83 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hợp đồng chuyển nhượng dự án phải thể rõ giá trị quyền sử dụng đất tổng giá trị chuyển nhượng dự án có giá trị thay hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực thủ tục chuyển quyền sử dụng đất Đối với trường hợp chuyển nhượng phần tồn DAĐT có sử dụng đất không gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bên chuyển nhượng Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước) theo quy định điểm b khoản Điều 83 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, bên ký hợp đồng chuyển nhượng dự án thể rõ bên chuyển nhượng dự án tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất giao đất, cho thuê đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi (bên nhận chuyển nhượng dự án) 43 Các bên tham khảo mẫu hợp đồng chuyển nhượng phần toàn DAĐT quy định Nghị định 76/2015/NĐ-CP trình thương thảo, ký hợp đồng Tuy nhiên, khác với Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 khơng có phân biệt trường hợp chuyển nhượng phần toàn DAĐT gắn với trường hợp chuyển nhượng phần tồn DAĐT có sử dụng đất không gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo quy định khoản Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng trực tiếp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với nhận chuyển nhượng dự án mà phải thông qua việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất sau Nhà nước thu hồi đất bên chuyển nhượng dự án tự nguyện trả lại đất 2.3.3 Tiếp cận đất đai thông qua mua tài sản, tham gia quan hệ góp vốn tài sản gắn liền với đất trả tiền thuê đất hàng năm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tiếp cận đất đai thông qua mua tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm tham gia quan hệ góp vốn tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm thỏa mãn điều kiện sau: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước mua tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm từ chủ thể sau: hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngồi doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khác; tham gia quan hệ góp vốn tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khác (khơng bao gồm hộ gia đình, cá nhân)110 góp vốn quyền sử dụng đất Tài sản gắn liền với đất thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm phải thuộc sở hữu bên bán, bên góp tài sản Hơn nữa, theo quy định khoản Điều 189 Luật Đất đai 2013 doanh nghiệp có vốn đầu tư nước mua tài sản gắn liền với đất trả tiền thuê đất hàng năm tạo lập hợp pháp theo quy định pháp luật xây dựng theo quy hoạch xây dựng dự án phê duyệt, chấp thuận Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi mua tài sản, tham gia quan hệ góp vốn tài sản gắn liền phải đáp ứng điều kiện lực tài để thực DAĐT; có ngành nghề kinh doanh phù hợp với DAĐT; không vi phạm quy định pháp luật đất đai với trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê 110 Căn Điều 175, khoản Điều 179, khoản Điều 183, Điều 189 Luật Đất đai 2013 44 đất để thực dự án trước Doanh nghiệp Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định111  Trình tự thủ tục mua tài sản, nhận góp vốn tài sản gắn liền với đất Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm Căn khoản Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quyết định số 1839/QĐ-BTNMT trình tự thủ tục mua tài sản, nhận góp vốn tài sản gắn liền với đất Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm khái quát sau: (i) bên tiến hành ký hợp đồng, văn mua bán, góp vốn tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật dân sự; (ii) thực thủ tục đăng ký Văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ gồm hợp đồng, văn mua bán, góp vốn tài sản gắn liền với đất; gốc Giấy chứng nhận cấp; hợp đồng thuê đất ký với Nhà nước Cơ quan có thẩm quyền định việc thu hồi đất bên bán, bên góp vốn tài sản gắn liền với đất trả tiền thuê đất hàng năm; ký hợp đồng thuê đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi mua, nhận góp vốn tài sản gắn liền với đất Trường hợp mua bán, góp vốn tài sản gắn liền với phần đất thuê phải làm thủ tục tách đất trước 2.3.4 Tiếp cận đất đai thông qua hợp nhất, sáp nhập với doanh nghiệp có sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi với tư cách công ty hợp nhất, công ty nhận sáp nhập tiếp cận đất đai từ cơng ty bị hợp nhất, công ty bị sáp nhập sử dụng đất số trường hợp định112 Trong trường hợp công ty bị hợp công ty bị sáp nhập Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước Nhà nước tiến hành thu hồi đất giao đất, cho thuê đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi với tư cách cơng ty hợp công ty nhận sáp nhập Trường hợp công ty bị hợp công ty bị sáp nhập Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm giao đất có thu tiền sử dụng đất, Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, nhận chuyển quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp, tiền nhận chuyển quyền sử dụng đất trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước doanh 111 112 Khoản 2, khoản Điều 189 Luật Đất đai 2013 Khoản Điều 10 Thơng tư 02/2015/TT-BTNMT 45 nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi với tư cách cơng ty hợp cơng ty nhận sáp nhập có trách nhiệm đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất113, ký lại hợp đồng thuê đất với Sở Tài nguyên Môi trường trường hợp thuê đất114 2.4 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật quyền tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi Thứ nhất, khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Theo quy định Điều Luật Đất đai 2013 doanh nghiệp có vốn đầu tư nước người Việt Nam định cư nước coi người sử dụng đất Với loại chủ thể sử dụng đất pháp luật quy định quyền nghĩa vụ khác Chẳng hạn, theo quy định Điều 183 Luật Đất đai 2013, đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, người Việt Nam định cư nước ngồi sử dụng đất có quyền tặng cho quyền sử dụng đất, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất khơng có quyền tặng cho quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc xác định tư cách chủ thể sử dụng đất người Việt Nam định cư nước ngồi với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có chồng chéo cần phải quy định phù hợp Cụ thể, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi doanh nghiệp liên doanh theo quy định khoản khoản Điều 184 Luật Đất đai 2013 người Việt Nam định cư nước ngồi bên liên doanh để thành lập doanh nghiệp liên doanh chủ thể sử dụng đất trường hợp xác định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Thứ hai, điều kiện giao dịch quyền sử dụng đất phải kèm theo giao dịch tài sản gắn liền với đất Việc quy định giao dịch “quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất” pháp luật hành dẫn tới cách hiểu khác gồm quyền sử dụng đất tham gia giao dịch phải có tài sản gắn liền với đất cách hiểu quyền sử dụng đất có tài sản đất (khơng bắt buộc) đem vào giao dịch với quyền sử dụng đất Do đó, theo tác giả cần quy định cụ thể giao dịch “quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất” Đây cách thức để đảm bảo chủ thể sử dụng mục đích cách tiến hành tạo lập tài sản đất, tránh trường hợp “đầu cơ” đất đai nhằm mục đích kiếm lời (tức có nhu cầu xác lập quyền sử dụng đất để đem giao dịch mà không tiến hành đầu tư, sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh xác định trước “giấy tờ”) 115 Thứ ba, giao dịch mà doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tham gia để tiếp cận đất đai Pháp luật quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước 113 Theo trình tự, thủ tục quy định Điều 85 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Khoản Điều 10 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT 115 Lưu Quốc Thái, tlđd (47), tr.173 114 46 tiếp cận đất đai thơng qua nhận góp vốn quyền sử dụng đất, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cách độc lập, không nhận tặng cho, không nhận thừa kế quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất Sự hạn chế dẫn đến thực trạng, mặt pháp lý, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi cịn lựa chọn nhận góp vốn quyền sử dụng đất Bởi lẽ, đa số doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất ngồi khu cơng nghiệp, cụm cơng nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế nên khó có chủ động việc sử dụng đất cho hoạt động đầu tư khơng phải người sử dụng đất, khơng cấp Giấy chứng nhận116 Mặt khác, thực tế hạn chế làm cho hoạt động quản lý quan nhà nước giao dịch bất động sản, hoạt động đầu tư kinh doanh nhà đầu tư thị trường khó kiểm sốt Bởi vì, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực nhiều khâu trung gian hợp pháp để tiếp cận đất đai từ người sử dụng đất cần vốn dàn xếp để mua tài sản gắn liền với đất, người sử dụng đất làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước sau doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Nhà nước cho th diện tích đất này117; tình trạng “chạy dự án” có sử dụng đất tổ chức kinh tế nước để chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư nước mà thực chất để chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm theo dự án118; nhà đầu tư nước ngồi “đường vịng” để tiếp cận đất đai thông qua việc với tổ chức kinh tế nước góp vốn quyền sử dụng đất để thành lập doanh nghiệp liên doanh, sau mua lại phần vốn góp giá trị quyền sử dụng đất để trở thành chủ thể sử dụng đất diện tích đất này119 Hơn nữa, pháp luật cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất, nhiên cách thức xác định “vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất” cách thức thực giao dịch không rõ ràng mâu thuẫn quy định pháp luật Theo tác giả, việc nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp luật nên quy định lại cho phù hợp Bởi lẽ (i) việc chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất dẫn đến việc chuyển quyền sử dụng đất120 chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (ii) giá trị quyền sử dụng đất vốn đầu tư giá trị 116 Đặng Anh Quân, tlđd (5), tr.26-34 Trương Hữu Ngữ, “Luật Đất đai hoạt động M&A”, http://www.thesaigontimes.vn/116712/LuatDat-dai-moi-va-hoat-dong-M&A.html, truy cập ngày 1/7/2016 118 Lưu Quốc Thái (2014), “Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất điều kiện kinh tế thị trường”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 4/2014, tr.14-25 119 Lưu Quốc Thái, tlđd (118), tr.14-25 120 Điểm c khoản Điều 13 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT 117 47 tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định quyền sử dụng đất vốn đầu tư; (iii) theo quy định khoản Điều 39 Nghị định 43/2014/NĐ-CP chủ thể chuyển nhượng doanh nghiệp sử dụng đất, tức doanh nghiệp nhận vốn góp sử dụng đất khơng phải bên góp vốn Ngồi ra, trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước nhận chuyển nhượng phần tồn DAĐT có sử dụng đất chưa có thống pháp luật đất đai pháp luật kinh doanh bất động sản Pháp luật đất đai quy định số trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với nhận chuyển nhượng phần toàn DAĐT Tuy nhiên, trường hợp pháp luật kinh doanh bất động sản không cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với nhận chuyển nhượng phần toàn DAĐT Như vậy, việc quy định khác khơng gây khó khăn trình tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi mà cịn dẫn đến lúng túng trình thực thi pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền 48 KẾT LUẬN CHƢƠNG Pháp luật hành quy định cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nhiều cách thức khác để tiếp cận đất đai như: tiếp cận đất đai thông qua việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất; tiếp cận đất đai thông qua giao dịch quyền sử dụng đất; tiếp cận đất đai thông qua giao dịch khác liên quan đến quyền sử dụng đất Tùy vào cách thức tiếp cận đất đai cụ thể mà doanh nghiệp có vốn đầu tư nước muốn thực phải đáp ứng điều kiện tương ứng Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tiếp cận đất đai thơng qua việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất Căn vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; nhu cầu sử dụng đất thể DAĐT, đơn xin giao đất, thuê đất số điều kiện trường hợp cụ thể mà Nhà nước định giao đất, cho thuê đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Tuy nhiên, thực tế việc tiếp cận đất đai ngày thu hẹp dần nên doanh nghiệp có vốn đầu tư nước chủ yếu tiếp cận đất đai thông qua tham gia giao dịch với người sử dụng đất Bên cạnh đó, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tham gia giao dịch quyền sử dụng đất để tiếp cận đất đai như: thuê, thuê lại quyền sử dụng đất tham gia quan hệ góp vốn quyền sử dụng đất Hơn nữa, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi cịn tiếp cận đất đai thơng qua tham gia giao dịch khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng phần tồn DAĐT có sử dụng đất; mua tài sản, tham gia quan hệ góp vốn tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm; hợp nhất, sáp nhập doanh nghiệp có sử dụng đất Với cách thức tiếp cận đặt điều kiện khác doanh nghiệp có vốn đầu tư nước tham gia với số chủ thể định, quyền sử dụng đất tiếp cận phải có tài sản gắn liền với đất Mặc dù, pháp luật hành có quy định thơng thống khả sử dụng đất, hưởng lợi từ đất cách hợp pháp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi số quy định chưa rõ ràng, bất hợp lý phương diện lý luận lẫn thực tiễn áp dụng như: khái niệm doanh nghiệp liên doanh; điều kiện giao dịch quyền sử dụng đất phải kèm theo giao dịch tài sản gắn liền với đất; giao dịch mà doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tham gia để tiếp cận đất đai; trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nhận chuyển nhượng phần tồn DAĐT có sử dụng đất Từ đó, tác giả có số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật quyền tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi 49 KẾT LUẬN Trong xu hướng hội nhập kinh tế thị trường, việc tạo điều kiện thuận lợi nhằm thu hút nguồn vốn lớn từ nhà đầu tư nước vấn đề nước phát triển quan tâm, có Việt Nam Tuy nhiên, cách thức để chủ thể nói chung doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nói riêng sử dụng đất, hưởng lợi từ đất pháp luật cịn có quy định chưa thực rõ ràng gây khó hiểu hạn chế “cơ hội” tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Đồng thời việc thực hoạt động thực tế phức tạp tốn nhiều thời gian Với đề tài: “Quyền tiếp cận đất đai doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài”, phương pháp lập luận, so sánh, đối chiếu, tác giả khái quát chung vấn đề lý luận liên quan đến chủ thể sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, quyền tiếp cận đất đai cách thức tiếp cận đất đai để có nhìn tổng quát vấn đề nghiên cứu Bên cạnh đó, khóa luận tốt nghiệp mình, tác giả trình bày cách rõ ràng cách thức cụ thể mà doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực để có đất sử dụng hưởng lợi từ đất đai hợp pháp, bao gồm: tiếp cận đất đai thông qua việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất; tiếp cận đất đai thông qua giao dịch quyền sử dụng đất (thuê, thuê lại quyền sử dụng đất tham gia quan hệ góp vốn quyền sử dụng đất); tiếp cận đất đai thông qua giao dịch khác liên quan đến quyền sử dụng đất (nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng phần tồn DAĐT có sử dụng đất; mua tài sản, tham gia quan hệ góp vốn tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm; hợp nhất, sáp nhập doanh nghiệp có sử dụng đất) Đối với cách thức tiếp cận đất đai, tác giả phân tích điều kiện chủ yếu trình tự thủ tục cụ thể để doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tiến hành tiếp cận đất đai thực tế Từ đó, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có nhìn tổng thể để đánh giá lựa chọn cách thức tiếp cận đất đai phù hợp với mục tiêu đề Hơn nữa, tác giả nhận thấy vài khía cạnh có bất hợp lý phương diện lý luận lẫn thực tiễn áp dụng nên gây bối rối làm hạn chế thêm khả tiếp cận doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Trên sở đó, tác giả đưa kiến nghị với mong muốn xây dựng hoàn thiện quy định pháp luật lĩnh vực Đặc biệt tác giả hy vọng với vấn đề pháp lý ý kiến đóng góp trình bày khóa luận tốt nghiệp nguồn tư liệu hữu ích dành cho chủ thể quan tâm nghiên cứu vấn đề có liên quan 50 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Văn quy phạm pháp luật Bộ luật Dân (Bộ luật số 33/2005/QH11) ngày 14/6/2005 Luật Đất đai (Luật số 13/2003/QH11) ngày 26/11/2003 Luật Đất đai (Luật số 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013 Luật Đầu tư (Luật số 59/2005/QH11) ngày 29/11/2005 Luật Đầu tư (Luật số 67/2014/QH13) ngày 26/11/2014 Luật Kinh doanh bất động sản (Luật số 66/2014/QH13) ngày 25/11/2014 Luật Doanh nghiệp (Luật số 68/2014/QH13) ngày 26/11/2014 Luật Các tổ chức tín dụng (Luật số 47/2010/QH12) ngày 16/6/2010 Nghị định số 108/2006/NĐ-CP Chính phủ ngày 22/9/2006 quy định chi tiết hướng dẫn số điều Luật Đầu tư năm 2005 10 Nghị định số 84/2007 /NĐ-CP Chính phủ ngày 25/5/2007 quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 11 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP Chính phủ ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 23 tháng 12 năm 2006 Chính Phủ giao dịch bảo đảm 12 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Chính phủ ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 13 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP Chính phủ ngày 15/5/2014 quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 14 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP Chính phủ ngày 12/11/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều luật đầu tư 15 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP Chính phủ ngày 10/9/2015 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản 16 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường ngày 27/01/2015 quy định chi tiết số điều Nghị định 43/2014/NĐ-CP Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ 17 Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ Tư pháp ngày 04/4/2015 quy định việc tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất 18 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường ngày 02/6/2014 quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất 19 Quyết định số 1839/QĐ-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường ngày 27/8/2014 định việc công bố thủ tục hành lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức quản lý nhà nước Bộ Tài nguyên Môi trường B Tài liệu tham khảo Bùi Thị Thúy Triều (2009), Quyền thành lập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Việt Nam, Luận văn thạc sỹ luật học, Trường đại học Tp Hồ Chí Minh Đào Trọng Nhân (2009), Sáp nhập mua lại doanh nghiệp theo pháp luật Việt Nam – Thực trạng phương hướng hoàn thiện, Luận văn thạc sỹ luật học, Trường đại học Tp Hồ Chí Minh Đặng Anh Quân (2014), “Tổ chức, cá nhân nước vấn đề xác lập quyền sử dụng đất để kinh doanh bất động sản Việt Nam”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 4/2014, tr.26-34 Lữ Thị Ngọc Diệp (2015), Pháp luật thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Luận văn thạc sỹ luật học, Trường đại học Tp Hồ Chí Minh Lưu Quốc Thái (2009), Pháp luật thị trường quyền sử dụng đất – Thực trạng hướng hoàn thiện, Luận án tiến sỹ luật học, Trường đại học Tp Hồ Chí Minh Lưu Quốc Thái (2014), “Hồn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất điều kiện kinh tế thi trường”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 4/2014, tr.14-25 Lưu Quốc Thái (2015), “Quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư thông qua giao dịch quyền sử dụng đất”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 1/2015, tr.30-36 Lưu Quốc Thái (2015), “Bàn vấn đề “Chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất” Luật Đất đai 2013”, Nhà nước Pháp luật, số 8/2015, tr.65-70 Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nhà xuất Hồng Đức 10 Nguyễn Hưng Quang, Trần Thanh Huyền (2014), “Bốn vướng mắc thủ tục hành lĩnh vực đất đai liên quan đến doanh nghiệp”, Tài nguyên Môi trường, số 15 (8/2014), tr.9-11 11 Nguyễn Tiến Mạnh (2013), Pháp luật giao đất để thực dự án đầu tư, Luận văn thạc sỹ luật học, Trường đại học Tp Hồ Chí Minh 12 Phạm Quốc Thái (2008), Góp vốn liên doanh quyền sử dụng đất, Khóa luận tốt nghiệp nhân luật, Trường đại học Tp Hồ Chí Minh 13 Sỹ Hồng Quang (2016), “Các hình thức góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai năm 2013”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 3/2016, tr.11-14 14 Từ Thanh Thảo (2015), Cải cách đăng ký doanh nghiệp đăng ký đầu tư theo Luật Doanh nghiệp Luật Đầu tư năm 2014 – Nhìn từ góc độ quyền người, Tài liệu phục vụ hội thảo “Luật Doanh nghiệpvà Luật Đầu tư 2014: Những đổi nhằm thực hóa quyền tự kinh doanh” ngày 30/10/2015, Trường đại học Luật Tp Hồ Chí Minh 15 Trường đại học Luật Tp Hồ Chí Minh (2015), Giáo trình luật đất đai, Nhà xuất Hồng Đức 16 Trường đại học Luật Hà Nội (2012), Giáo trình luật đất đai, Nhà xuất Cơng an nhân dân Tài liệu từ internet 17 http://cafef.vn/ 18 http://papi.org.vn/ 19 http://hanoimoi.com.vn/ 20 http://thuvienphapluat.vn/ 21 http://www.pcivietnam.org/ 22 http://www.thesaigontimes.vn/ ... quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khác sau: (i) doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; (ii) doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Nhà nước. .. vốn với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khác góp vốn quyền sử dụng đất sau: (i) doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; (ii) doanh nghiệp có vốn đầu. .. lưu thông đất đai thị trường21 Do đó, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tiếp cận đất đai thị trường sơ cấp (nơi doanh nghiệp có vốn đầu tư nước tiếp cận đất đai trực tiếp từ Nhà nước thông