Kinh tế - Xã hội Đà Nẵng THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐÀ NẴNG THỰC TRẠNG VÀ TRIỂN VỌNG ? Huỳnh Huy Hịa * - Đồn Thị Ngọc Hà** B ất động sản (BĐS) trở thành vấn đề nóng kinh tế, đặc biệt Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi Luật Nhà 2014 sửa đổi thức có hiệu lực từ ngày 01.7.2015 Ngay từ thông qua (cuối năm 2014) luật tạo số dấu hiệu tích cực chắn tiếp tục tác động lớn đến thị trường bất động sản1 (TTBĐS) nước nói chung thành phố Đà Nẵng nói riêng thời gian đến Trong viết này, khái quát thực trạng TTBĐS Đà Nẵng, tiếp đến tập trung đánh giá số triển vọng, thách thức phát triển TTBĐS địa bàn thành phố Đà Nẵng thông qua xem xét số nhân tố ảnh hưởng đến TTBĐS luật pháp hệ thống sách Nhà nước, tình hình phát triển kinh tế - xã hội, dân số thu nhập bình qn, thơng tin minh bạch thị trường yếu tố tâm lý nhà đầu tư, người dân Đà Nẵng Thực trạng thị trường bất động sản Đà Nẵng 1.1 Thị trường văn phòng Hai năm gần đây, thị trường văn phòng Đà Nẵng có xu hướng lắng xuống khơng có nhiều biến động Ngoài việc đưa vào hoạt động Trung tâm hành thành phố Đà Nẵng (q III/2014), có tòa nhà Bưu điện Đà Nẵng đời đưa vào hoạt động (quý I/2015) Tính đến hết quý I/2015, tổng cung văn phòng Đà Nẵng đạt khoảng 76,3 nghìn m2 với 21 tịa nhà Tỷ lệ trống văn phịng hạng A khơng thay đổi so với q trước (giảm 5,8 điểm phần trăm so với kỳ năm trước), phân khúc văn phòng hạng B * * TS., Viện Nghiên cứu Phát triển Kinh tế - Xã hội Đà Nẵng ThS., Viện Nghiên cứu Phát triển Kinh tế - Xã hội Đà Nẵng Phát triển Kinh tế - Xã hội Đà Nẵng C có diện tích thuê tăng Tỷ lệ hạng B cải thiện tốt so với hạng C, giảm 2,2 điểm 1,8 điểm phần trăm so với cuối năm 2014 Về mặt giá th, giá chào th bình qn có khuynh hướng giảm nhẹ, từ năm 2012, khoảng 1%/quý, khoảng 221.000 đồng/m2/tháng Văn phòng hạng A bắt đầu giảm từ quý II/2014, mức khoảng 364.000 đồng/m2/tháng, giảm 4,5% so với kỳ năm 2014; văn phòng hạng B có mức giảm mạnh khoảng 5%/quý, mức 235.000 đồng/m2/tháng; văn phòng hạng C mức 172.000 đồng/m2/tháng Trong bối cảnh kinh tế dần phục hồi, việc giảm giá thuê cho thấy thị trường văn phịng cịn nhiều khó khăn, chủ đầu tư nỗ lực việc kích cầu để lấp đầy diện tích trống Tổng diện tích cho thuê toàn thị trường quý I/2015 đạt 65,4 nghìn m2, tăng 4% so với năm 2014, chủ yếu tập trung quận Hải Châu Đặc Kinh tế - Xã hội Đà Nẵng biệt, nhóm đối tượng có nhu cầu thuê cao tập trung chủ yếu thuộc lĩnh vực kỹ thuật/cơng nghệ thơng tin, ngân hàng/tài chính, dịch vụ du lịch/giáo dục ngành liên quan đến xây dựng.2 Diện tích văn phịng trung bình dao động từ 100 m2 đến 150 m2, số doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực kỹ thuật/ công nghệ thơng tin thường có nhu cầu dao động từ 500 m2 đến 1.000 m2 Trong thời gian đến, Đà Nẵng có thêm tịa nhà Vietinbank đưa vào hoạt động, điều đẩy tỷ lệ trống thị trường văn phòng tăng, đặc biệt phân khúc nhà hạng B Nhìn chung, nguồn cung tăng hạn chế nên phân khúc văn phòng giữ giá ổn định Hình 1: Thị trường văn phịng Đà Nẵng Nguồn cung theo phân khúc theo năm (m2) Giá chào thuê trung bình (USD/m2/tháng) Nguồn: CBRE Việt Nam, Quý I/2015 1.2 Thị trường bán lẻ hộ dịch vụ Về thị trường bán lẻ: Từ 2014 đến nay, thị trường bán lẻ Đà Nẵng ấm dần lên Sự xuất số dự án lớn góp phần làm cho thị trường có chuyển biến theo hướng tích cực Trung tâm thương mại Parkson Vĩnh Trung Plaza với tổng diện tích sàn 10.000 m2 bao gồm bốn tầng cho thuê; Trung tâm giải trí phức hợp đa dịch vụ Helio Center với diện tích sử dụng 35.000 m2; Trung tâm thương mại Vincom Ngơ Quyền có tổng diện tích xây dựng 40.000 m2… Giá thuê trung bình thị trường bán lẻ bao gồm khối trung tâm thương mại khối đế thương mại có khuynh hướng giảm dần năm trước tăng nhẹ năm 2014 Từ đầu năm đến giá th khơng có biến động lớn, giữ nguyên mức giá chào thuê trung bình 20 USD/m2 (giá th bao gồm phí dịch vụ, khơng bao gồm VAT), tăng 4,6% so với kỳ năm 2014 Trong thời gian đến, theo dự báo nguồn cung hạn chế nên có khả giá thuê tiếp tục giảm với tốc độ chậm Về thị trường hộ dịch vụ: Đầu năm 2015, giá hộ trung tâm thành phố dao động từ 13 - 51 triệu đồng/m2 ven biển 21 - 73 triệu đồng/m2 Tổng nguồn cung thị trường hộ tăng lên 3.476 căn, đó, phân khúc trung cấp chiếm tỷ trọng lớn (40%), phân khúc cao cấp (37%) phân khúc bình dân (14%) Giá chào bán trung bình dự án trung cấp bình dân có xu hướng tăng so với cuối năm 2014 (9,3% dự án trung cấp 3,2% dự án bình dân) Giá bán hầu hết dự án tăng, đẩy giá trung bình phân khúc cao cấp lên 1.696 USD/m2, cao 2,2% so với cuối năm 2014 Đầu năm 2015 ghi nhận khoảng 50 giao dịch thị trường sơ cấp, tăng gần gấp đôi so với kỳ năm trước Đặc biệt, dự án thuộc phân khúc trung cấp chiếm hầu hết lượng giao dịch mức tăng cao tỷ lệ bán trung bình, tăng 2,6 điểm phần trăm Phân khúc cao cấp bình dân có mức tăng 0,9 điểm phần trăm cho phân khúc Luật Nhà Luật Kinh doanh BĐS với điểm góp phần làm cho phân khúc biệt thự có chuyển biến tốt tỷ lệ hấp thụ mức thấp Từ đầu năm, số dự án ký kết hợp đồng, áp dụng điều khoản luật thời điểm thực sau 01.7.2015 Giá biệt thự trung bình đạt 25 triệu đồng/m2, tăng mạnh (11%) so với cuối năm 2014 Trong thời gian đến, nguồn cung biệt thự tương lai tập trung chủ yếu quận Sơn Trà, quận Hải Châu nơi có nguồn cung hộ chung cư lớn Phát triển Kinh tế - Xã hội Đà Nẵng Kinh tế - Xã hội Đà Nẵng 1.3 Thị trường khách sạn Tổng lượng khách đến Đà Nẵng năm 2014 3,8 triệu lượt khách du khách nước 955 ngàn lượt3, đặc biệt tháng đầu năm 2015 thu hút khoảng 2,2 triệu lượt khách, tăng 25% so với kỳ, khách quốc tế ước đạt 600 nghìn lượt, tăng 33,1% so với kỳ năm 2014 Về nguồn cung khách sạn, từ đầu năm đến đưa vào hoạt động 43 khách sạn với 2.046 phòng, nâng tổng số khách sạn địa bàn lên 478 khách sạn 17,671 nghìn phịng Tổng nguồn cung phịng khách sạn - lên khoảng 8,3 nghìn phịng Trong đó, phân khúc khách sạn chiếm tỷ lệ cao 32% Nguồn cung khách sạn thành phố ven biển tương đương dự án mở phát triển hướng biển Từ quý II/2015 có thêm 37 dự án khách sạn (6.370 phịng) chủ yếu phân khúc khách sạn tham gia vào thị trường khách sạn Trong tháng đầu năm 2015, giá phịng bình qn giảm 5% so với năm 2014, trung bình khoảng 1,75 triệu đồng/phịng/đêm, cơng suất trung bình tồn thị trường giảm bốn điểm phần trăm so với năm 2014, mức 48%.4 Tuy nhiên, tham gia dự án Fusion Suites (Fusion), French Village (Mercure Ibis)… làm thị trường khách sạn Đà Nẵng trở nên hấp dẫn đa dạng tạo cạnh tranh gay gắt khách sạn/khu nghỉ dưỡng Phát triển Kinh tế - Xã hội Đà Nẵng Cuối năm 2014, với chương trình giảm giá, ưu đãi, đảm bảo tỷ suất lợi nhuận hàng năm cho khách hàng trả trước, vài chủ đầu tư chấp nhận giảm mức giá chào bán từ 3% đến 5% để thúc đẩy doanh số, giá bán thực tế ước tính thấp 10 24% so với giá chào bán Cùng với quy định Chính phủ giúp người nước tiếp cận sở hữu nhà, tụt giá vàng thời điểm tiền gửi ngân hàng hấp dẫn khiến việc đầu tư vào hộ trở nên thu hút, đặc biệt nhà đầu tư nước Tuy nhiên, thực tế từ đầu năm đến nay, thị trường hộ biệt thự nghỉ dưỡng Đà Nẵng chưa thật khởi sắc nhà đầu tư cịn dè dặt (có thể giai đoạn chờ đợi hiệu lực hướng dẫn thực luật liên quan) 1.4 Thị trường đất Trong năm từ 2009 đến 2011, dòng tiền từ giới đầu bất động sản liên tiếp đổ vào TTBĐS Đà Nẵng đẩy giá nhà đất lên cao ngất ngưởng - có dự án tăng gấp đơi, chí gấp 3, gấp lần mức giá chủ đầu tư đưa Do vậy, từ năm 2013 đến nay, thị trường đất Đà Nẵng đương đầu với khó khăn, nhà đầu tư phải thực chiến lược “đại hạ giá”, phân khúc đất thời điểm năm 2013 giảm giá 35 - 50% so với sốt đất năm 2011 Theo thống kê, địa bàn có khoảng 12.000 lơ đất 26 dự án BĐS năm 2013 Kinh tế - Xã hội Đà Nẵng Các dự án phía nam thành phố Khu đô thị số biệt thự đường 17,5 m 34 m có giá 1,8 - 2,5 triệu đồng/m2 (bao gồm phí sang sổ), trước chào bán 3,5 - 4,5 triệu đồng/m2, khu thị Nam Việt Á, sinh thái Hịa Xuân giao dịch mức giá - triệu đồng/m2 thay - 10 triệu/m2, giá đất khu đô thị Điện Nam - Điện Ngọc, cách trung tâm thành phố Đà Nẵng khoảng 15 km dao động mức 150 triệu đồng/lô Từ năm 2014 đến nay, thị trường đất có dấu chuyển biến tốt, giá đất liên tục nhích lên làm thị trường trở nên sôi động, đặc biệt sản phẩm phân khúc đất giá rẻ với giá 300 - 600 triệu đồng thu hút nhiều người mua Từ đầu năm đến nay, tỷ lệ nhà đầu tư từ tỉnh thành khác, đặc biệt Hà Nội, quay lại giao dịch dự án BĐS tăng mạnh chiếm gần nửa tổng số giao dịch Các giao dịch chuyển chủ yếu từ gửi bán sang tăng cường mua vào, trường hợp mua đến vài lơ đất khơng cịn chuyện Cụ thể, cơng trình cầu Nguyễn Tri Phương hồn thành, giá đất Khu thị Nam cầu Nguyễn Tri Phương tăng lên 30 50 triệu đồng/nền so với thời điểm mở bán mức giá dao động từ 400 triệu đồng/nền thu hút phần lớn số lượng khách hàng giao dịch đến từ Hà Nội (theo thống kê số đơn vị kinh doanh đất Đà Nẵng Công ty Đất Xanh miền Trung, Cường Thịnh…) Cơng trình nút giao thơng khác mức Ngã Ba Huế hoàn thành ngày 29.3.2015, từ cuối năm 2014 giá đất khu đô thị Phước Lý tăng lên 20 - 30 triệu đồng/nền… Trong quý II/2015, bật dự án Nam Tran Central Park có diện tích 53.921 m2 với vị trí thuận lợi phía tây giáp tuyến đường Điện Biên Phủ - Tơn Đức Thắng, phía bắc giáp đường Nguyễn Đỗ Cung - chợ Hịa Mỹ, phía đơng giáp trục I tây bắc, cịn phía nam giáp tuyến đường Tân Trà đánh giá tạo cú hích cho thị trường đất trung tâm Đà Nẵng Phân khúc dự án có mức giá trung bình 768 triệu đồng/nền cho diện tích đất 91,5 m2 bao gồm chiết khấu, mở bán thu hút phần lớn nhà đầu tư Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh Triển vọng thách thức cho thị trường bất động sản thành phố Đà Nẵng Thị trường bất động sản Việt Nam có dấu hiệu khởi sắc từ nửa cuối năm 2013, năm 2014 tháng đầu năm 2015 tiếp tục đà phục hồi Mặt giá nhà tương đối ổn định Đầu năm 2015, số dự án chuẩn bị hoàn thành, hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội xây dựng hoàn chỉnh, giá chào bán tăng nhẹ khoảng - 10% so với kỳ 2014 Lượng giao dịch thành cơng tăng, cấu hàng hóa BĐS điều chỉnh hợp lý, 60 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà thương mại sang nhà xã hội với quy mô xây dựng khoảng 38.897 hộ; 74 dự án đăng ký điều chỉnh cấu hộ (giảm diện tích) cho phù hợp với nhu cầu thị trường Đặc biệt, tồn kho BĐS giảm qua quý Tính tháng 5.2015, giá trị tồn kho BĐS cịn 67,443 nghìn tỷ đồng, giảm 61 nghìn tỷ so với quý I/2013 Tín dụng lĩnh vực BĐS tăng cao tăng trưởng tín dụng chung tồn hệ thống cho thấy ấm lại thị trường.5 Tình hình kinh tế - xã hội, tác động luật pháp, hệ thống sách, tình trạng thiếu thơng tin thiếu minh bạch thị trường, yếu tố tâm lý… đánh giá nhân tố tác động trực tiếp mang lại triển vọng thách thức TTBĐS Đà Nẵng 2.1 Luật pháp hệ thống sách Nhà nước Luật pháp, hệ thống sách liên quan đến TTBĐS thể nhiều văn pháp luật khác như: Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản… văn luật, ảnh hưởng trực tiếp đến TTBĐS có hiệu lực giai đoạn phát triển thị trường Tác động tích cực sách pháp luật gần đến TTBĐS hứa hẹn tạo nhiều ấn tượng tốt cho cục diện thời gian đến Luật Kinh doanh BĐS Luật Nhà sửa đổi Quốc hội thông qua có hiệu lực từ 01.7.2015 tác động tích cực lên thị trường bất động sản Trong đó, nội dung quan trọng liên quan đến việc cho phép người nước sở hữu nhà Việt Nam6 đặt biệt quan tâm chế sách đánh giá “cởi mở” cho phép người nước đủ điều kiện nhập cảnh vào Việt Nam Điều giúp BĐS Việt Nam nói chung thị trường Đà Nẵng nói riêng trở nên hấp dẫn nhà đầu tư nước ngồi tìm kiếm hội đầu tư vào thị trường nhà ở, đặc biệt TTBĐS du lịch dự án phân khúc trung cao cấp vốn có nhiều tồn kho Tuy nhiên, văn hướng dẫn thi hành luật đến chưa ban hành làm hội thu hút đầu tư từ nguồn vốn Phát triển Kinh tế - Xã hội Đà Nẵng Kinh tế - Xã hội Đà Nẵng ngoại khiến người nước ngồi có nhìn khác môi trường kinh doanh Việt Nam Cụ thể, 65% khách hàng đến thuê nhà giai đoạn trước người nước ngồi có ý định đầu tư vào Dự án Naman Residences Đà Nẵng, nhiên họ phải chờ Luật có hiệu chắn việc sở hữu giao dịch BĐS Bên cạnh đó, để hồn thiện mơi trường kinh doanh BĐS, Luật Kinh doanh BĐS bổ sung quy định như: Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã; Doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định khơng thấp 20 tỷ đồng (trước tỷ đồng); Doanh nghiệp kinh doanh BĐS có vốn đầu tư thuộc sở hữu khơng thấp 15% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất 20 ha, không thấp 20% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất 20 ha; Chủ đầu tư dự án BĐS trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai phải ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết với khách hàng Tất nhiên, nhiều chuyên gia BĐS cho cần thêm khoảng thời gian tối thiểu gần năm để luật thẩm thấu vào thực tế; nhiều khả thị trường chững lại nhịp để chờ đợi thông tư hướng dẫn mới; Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, ngân hàng phải tự chuẩn bị để triển khai Một khó khăn, vướng mắc TTBĐS Việt Nam nói chung Đà Nẵng nói riêng tình trạng thiếu vốn phụ thuộc nhiều vào ngân hàng Chính sách tiền tệ Chính phủ biện pháp hạn chế tín dụng ngân hàng ảnh hưởng lớn đến TTBĐS Trước tình trạng khan tiền, ngân hàng đua tăng lãi suất huy động vốn, tăng lãi suất cho vay, đồng thời sức thu hồi khoản tín dụng BĐS, khiến cho doanh nghiệp BĐS khó khăn lại khốn đốn thêm Sự thắt chặt tín dụng cho vay mua BĐS ngân hàng khiến nhiều nhà đầu tư BĐS lao đao Đầu tư vào BĐS cần lượng vốn lớn, hầu hết nhà đầu tư nước khơng có đủ tiềm lực tài để đầu tư vốn tự có, phần lớn hoạt động đầu cơ, nguồn vốn cung cấp cho TTBĐS phần lớn nguồn vốn vay ngân hàng (thực tế TTBĐS Việt Nam, có tới 60 - 70% nguồn vốn vốn vay ngân hàng) Phát triển Kinh tế - Xã hội Đà Nẵng Trong năm 2014 đầu năm 2015, nhiều sách đồng hỗ trợ thị trường địa ốc ban hành cú hích mạnh mẽ cho TTBĐS thời gian tới như: gia hạn hiệu lực điều kiện thủ tục chuyển đổi dự án nhà thương mại sang nhà xã hội dịch vụ, cho phép cấu hộ lớn thành hộ vừa nhỏ; cho phép ngân hàng thương mại sử dụng 60% nguồn vốn ngắn hạn vay trung hạn dài hạn; cho phép người mua nhà thương mại có giá trị 1,05 tỷ đồng phép tiếp cận gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng; Thay đổi trọng số rủi ro cho vay lĩnh vực BĐS từ mức 250% xuống mức 150% giúp ngân hàng có thêm nguồn vay lĩnh vực tín dụng giữ hệ số an toàn vốn tối thiểu (CAR) mức 9% 2.2 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội thành phố Đà Nẵng Sự phát triển kinh tế ảnh hướng lớn đến hầu hết tất lĩnh vực, không riêng lĩnh vực bất động sản Kinh tế phát triển, khủng hoảng kéo theo hàng loạt tác động tiêu cực như: Thu nhập người dân giảm dần, giá, lạm phát nhu cầu nhà ở, đất giảm theo; Kinh tế - xã hội bất ổn làm cho nhà đầu tư nước nước không an tâm đầu tư, đặc biệt vào lĩnh vực BĐS với vốn đầu tư lớn, khả thu hồi khó Thực tế cho thấy, gần kinh tế có dấu hiệu phục hồi TTBĐS ấm trở lại Giai đoạn 2011 - 2015, kinh tế thành phố Đà Nẵng trì mức tăng trưởng khá, GRDP (giá so sánh 2010) ước tăng 9,7%/năm năm 2015 ước đạt 45,9 tỷ đồng Cơ cấu kinh tế tiếp tục chuyển dịch theo hướng tích cực (năm 2015 tỷ trọng dịch vụ ước đạt 61,7%, công nghiệp - xây dựng 36,2% nông nghiệp 2,1%), trọng nâng cao chất lượng ngành dịch vụ tỷ trọng hàm lượng kỹ thuật, công nghệ cao ngành sản xuất Các ngành dịch vụ phát triển nhanh bước đưa Đà Nẵng trở thành trung tâm thương mại - dịch vụ lớn khu vực nước Giai đoạn 2011 - 2015, tăng trưởng GRDP dịch vụ ước tăng 11,5%/năm giá trị sản xuất dịch vụ (giá so sánh 2010) ước tăng 12,1%/năm năm 2015 ước đạt 44,5 nghìn tỷ đồng, gấp 1,5 lần năm 2011 Hoạt động du lịch phát triển khởi sắc, đến nay, địa bàn thành phố có 75 dự án du lịch, vốn đầu tư 8,7 tỷ USD Trong giai đoạn này, tổng lượt khách đến tham quan, du lịch ước đạt 16,4 triệu lượt người, tăng 20,1%/năm, đó: khách Kinh tế - Xã hội Đà Nẵng quốc tế triệu lượt, tăng 25,5%/năm Với trọng tâm phát triển du lịch trở thành ngành dịch vụ mũi nhọn, thời gian đến TTBĐS du lịch dự báo bùng nổ đặc biệt phân khúc khách sạn, resort - Dịch vụ thương mại phát triển nhanh, hạ tầng thương mại tiếp tục đầu tư đồng bộ, đại, hình thành nhiều trung tâm thương mại, siêu thị chuyên doanh lớn Kim ngạch xuất hàng hóa ước đạt 5,1 tỷ USD, tăng 15,4%/năm, thị trường xuất mở rộng 120 nước vùng lãnh thổ, tăng 10 nước vùng lãnh thổ so với năm 2011 Sản xuất công nghiệp trì tăng trưởng ổn định, tập trung thu hút cơng nghiệp công nghệ cao công nghệ thông tin Giá trị sản xuất công nghiệp giai đoạn 2011 - 2015 ước tăng 10%/năm Cơ cấu nội ngành công nghiệp chuyển dịch theo hướng công nghiệp chế biến tiếp tục giữ vai trị chủ đạo, với sản phẩm chủ lực truyền thống thủy sản đông lạnh, quần áo may sẵn, săm lốp ô tô, bia… xuất sản phẩm như: ô tô, linh kiện, thiết bị điện - điện tử… số sản phẩm công nghiệp hỗ trợ phục vụ cho ngành sản xuất khác Công nghiệp công nghệ thông tin phát triển khá, dần trở thành ngành công nghiệp quan trọng Môi trường đầu tư thành phố thường xuyên cải thiện, đẩy mạnh thu hút đầu tư nước Giai đoạn 2011 - 2014, thành phố đã: Cấp giấy chứng nhận đầu tư nước cho 70 dự án đầu tư, vốn đầu tư đạt 27 nghìn tỷ đồng, tập trung đầu tư phát triển ngành dịch vụ du lịch, giải trí, thương mại; Thu hút 146 dự án FDI, vốn cấp đạt 624,2 triệu USD 129 dự án tăng vốn, vốn tăng thêm đạt 562 triệu USD, tổng vốn cấp tăng thêm đạt 1,185 tỷ USD; tổng vốn thực ước đạt 0,982 tỷ USD, chiếm 82,9% tổng vốn, đó: vốn thực năm 2014 ước đạt 261 triệu USD gấp 1,1 lần so với năm 2011; Xúc tiến đầu tư 15 dự án sử dụng nguồn vốn ODA, tổng vốn đầu tư khoảng 701,5 triệu USD, vốn đối ứng 161,9 triệu USD, chiếm 23% tổng vốn Hiện nay, có 07 dự án hoàn thành với tổng vốn đầu tư 316,7 triệu USD, có 08 dự án triển khai thực với tổng vốn đầu tư khoảng 384,9 triệu USD, vốn ODA 300,5 triệu USD Giai đoạn 2011 - 2015, thành phố tiếp tục tập trung đầu tư đồng hệ thống kết cấu hạ tầng, với nhiều cơng trình trọng điểm hồn thành góp phần xây dựng diện mạo đô thị văn minh, đại Tổng chi xây dựng nguồn vốn ngân sách nhà nước thực ước đạt 32 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 46% tổng chi ngân sách địa phương Từ năm 2003, thành phố Đà Nẵng vinh dự công nhận đô thị loại I cấp quốc gia, từ đến nay, Trung ương thực nhiều đạo, định hướng, điều tiết, ban hành chế đặc thù thông qua nghị quyết, định mang tính đột phá cho thành phố Trong Nghị số 33-NQ/TW, Kết luận số 75/KL-TW văn kiện đặc biệt quan trọng việc định hướng tạo động lực để phát triển thành phố Đà Nẵng khứ tương lai Theo Đà Nẵng định hướng để trở thành đô thị lớn nước, trung tâm kinh tế - xã hội lớn miền Trung, với vai trò trung tâm dịch vụ, đầu mối giao thông quan trọng vận tải trung chuyển hàng hóa nước quốc tế Đây điều kiện thuận lợi để TTBĐS Đà Nẵng phát triển trở thành thị trường sôi động vững nước 2.3 Dân số thu nhập bình quân Thực tế rằng, tăng trưởng dân số nhân tố làm tăng nhu cầu xã hội, có lượng cầu bất động sản, đặc biệt tỷ lệ tăng dân số học cao gây đột biến cầu bất động sản Dân số địa phương tăng cao làm cho mật độ dân số tăng giảm diện tích đất trung bình đầu người, nghĩa đất đai trở nên khan hiếm, kéo theo chi phí dành cho BĐS tăng Đà Nẵng có khoảng triệu dân, mật độ dân số 907 người/km2, 1/2 mật độ dân số Hà Nội, 1/4 mật độ dân số Thành phố Hồ Chí Minh, xếp thứ 12 toàn quốc mật độ dân số, nằm mức cao mặt tập trung đô thị hóa Trong thời gian đến dân số thành phố có xu hướng tăng nhanh lượng dân nhập cư, tỷ lệ nhập cư tăng lên khoảng 3,8% vào giai đoạn 2015 đến 2020, đặc biệt chủ trương tăng trưởng kinh tế Vùng kinh tế trọng điểm miền Trung đẩy mạnh Điều dẫn đến nhu cầu nhà giá trung bình tăng theo tỷ lệ tăng dân số tự nhiên.7 Nhu cầu nhà nhu cầu thiết yếu thiếu với người dân Do vậy, cầu nhà tối thiểu tăng lên tương ứng với tốc độ tăng thu nhập Nếu thu nhập tiếp tục tăng, cầu nhà tối thiểu tăng chậm lại chí giảm thay vào tăng cầu nhà cao cấp Phát triển Kinh tế - Xã hội Đà Nẵng Kinh tế - Xã hội Đà Nẵng Tại Đà Nẵng, giai đoạn 2011 - 2015, GRDP bình quân đầu người nâng lên rõ rệt, năm sau cao năm trước; đến năm 2015 ước đạt 56,8 triệu đồng, tương đương 2.704 USD, 1,5 lần năm 2011, khoảng 1,3 lần so với nước hộ thường phải thông qua môi giới BĐS Mặt khác, từ chỗ thị trường thiếu minh bạch, thông tin chưa đầy đủ mà hoạt động giao dịch ngầm, trao tay phổ biến, đồng thời tiếp tay cho phát sinh tiêu cực Với dân số tương đối ít, thu nhập bình qn khơng cao (so với thành phố lớn Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh) diện tích đất cịn rộng, nên nhu cầu BĐS người dân Đà Nẵng không cao việc nhà đầu tư với mục đích đầu thời gian tới không nhiều Thách thức nhà đầu tư thứ cấp mua bán lại dự án chững lại sau thời gian gây đóng băng thị trường Với diễn biến tháng đầu năm 2015, thị trường Đà Nẵng rơi vào “vết xe đổ” thiếu thông tin nhà đầu tư, người dân khơng tỉnh táo, dù Nhà nước có hành lang pháp lý đủ rộng, có nhiều sách mới, nhiều công cụ để quản lý thị trường 2.4 Thông tin minh bạch thị trường Thông tin minh bạch TTBĐS Việt Nam nhìn chung chưa thực theo kịp với phát triển Hiện nay, tồn nhiều dự án BĐS theo chế “xin - cho”, điều chỉnh quy hoạch Sự thiếu minh bạch biến TTBĐS thành “sân chơi” “đại gia” nhà đầu tư lớn, thị trường nhà đất quốc gia phát triển hướng đến dân chúng nhu cầu nhà thực người dân Tình trạng từ 2009 đến 2011, dòng tiền từ giới đầu BĐS liên tiếp đổ vào TTBĐS Đà Nẵng đẩy giá nhà đất lên cao ngất ngưởng (có dự án tăng gấp đơi, chí gấp 3, gấp giá chủ đầu tư đưa ra) giới đầu rút thị trường ảm đạm, chí suy thối kéo dài minh chứng cụ thể.8 Việc tiếp cận thông tin khơng khó, nhiên TTBĐS chưa có chế cung cấp thông tin cách hữu hiệu chế tài cho vấn đề Hiện có báo cáo đặn hàng quý, hàng năm công bố công ty kinh doanh BĐS ngồi nước, khơng có kiểm chứng độ xác báo cáo khơng có số liệu chuẩn để đối chiếu Nhiều ý kiến cho rằng, thiếu hẳn thơng tin cịn biết thơng tin cách “mù mờ”, “thơng tin khơng thức” hậu thật khó lường Thực tế cho thấy khơng người dân gặp khó khăn tìm mua trực tiếp nhà mà nhà đầu tư gặp nhiều trở ngại khơng bình đẳng việc tiếp cận dự án phát triển nhà khu thị Theo thống kê khơng thức đô thị lớn Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh Đà Nẵng, nhu cầu mua nhà đất để đầu tư chiếm tỷ trọng 60%, vậy, người dân khó khăn việc thu thập thơng tin để mua Phát triển Kinh tế - Xã hội Đà Nẵng Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực bước chuyên nghiệp hóa việc kinh doanh BĐS chưa thông qua sàn giao dịch; hạn chế giao dịch ngầm, đầu nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá BĐS diễn phổ biến, gây nhiễu loạn thông tin làm tăng độ rủi ro kinh doanh BĐS Hiện nay, 05 đô thị lớn Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng Cần Thơ Bộ Xây dựng chọn để thí điểm xây dựng số BĐS Các số công bố gồm có số giá giao dịch BĐS số lượng giao dịch BĐS Chỉ số theo đơn vị tính tỷ lệ phần trăm công khai rộng rãi phương tiện thông tin đại chúng Mặc dù vậy, chuyên gia khuyên nhà đầu tư, người dân cần phải “gom” nhiều thông tin tốt để tránh rủi ro thua thiệt Thêm vào đó, Đà Nẵng nhiều năm liền có số lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI) đứng đầu nước Đây điều kiện thuận lợi để phát triển thị trường, đặc biệt thị trường BĐS mà địi hỏi thơng tin minh mạch hỗ trợ từ phía quyền địa phương… 2.5 Yếu tố tâm lý Yếu tố tâm lý nhà đầu tư, người dân nhân tố khiến giá BĐS tăng/giảm mạnh Thị trường BĐS Đà Nẵng “nóng lên” cách bất thường giai đoạn 2009 - 2011, “tâm lý đám đông” lôi kéo nhà đầu tư nhỏ lẻ vào cuộc, ạt mua BĐS đẩy giá lên cao cách giả tạo, tạo thành sốt BĐS; sau xảy điều ngược lại, thị trường sụt giảm mạnh, nhà đầu tư nhanh chóng tháo chạy, khiến thị trường trở nên hỗn loạn Bên cạnh đó, tồn TTBĐS thời gian qua giảm sút niềm tin khách hàng với doanh nghiệp BĐS, doanh nghiệp BĐS với nhau, doanh nghiệp với quan quản lý nhà nước…, số dự án bắt đầu tăng giá, bán chênh lệch, thể Kinh tế - Xã hội Đà Nẵng việc chiến lược giá dài hạn ngăn cản lộ trình phục hồi niềm tin thị trường Do đó, Nhà nước doanh nghiệp, nhà đầu tư đòi hỏi chung tay vào để khôi phục “niềm tin” thị trường BĐS Theo đó, Nhà nước với vai trị “đầu tàu”, bên cạnh chủ trương, sách, cần tiếp tục cải thiện thủ tục hành đội ngũ cán phục vụ chuyên nghiệp lĩnh vực BĐS, doanh nghiệp, nhà đầu tư cần chuyên nghiệp hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS Gần đây, quyền địa phương, có Đà Nẵng, phân loại dự án triển khai, dự án tạm dừng, dự án cần điều chỉnh quy mô cho phù hợp với quy hoạch điều chỉnh cấu sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu thị trường kế hoạch phát triển nhà địa phương bước đầu đem lại chuyển biến tích cực lịng tin nhà đầu tư Có thể nói rằng, năm 2015 kỳ vọng năm đánh dấu khởi sắc trở lại TTBĐS sau thời gian dài khó khăn với giao dịch sơi động hơn, khoản tăng, giá ổn định hơn, nguồn cung tăng, chất lượng đặc điểm hàng hóa có thay đổi phù hợp với nhu cầu thị trường Cùng với hệ thống pháp luật ngày hoàn thiện để thúc đẩy, quản lý thị trường phát triển ổn định, bền vững lành mạnh; kiểm soát chặt chẽ dự án đầu tư phát triển đô thị, phát triển nhà theo quy hoạch, kế hoạch; tái cấu thị trường, đa dạng loại hàng hóa TTBĐS nước nói chung Đà Nẵng nói riêng hứa hẹn phát triển vững vàng, đáng tin cậy H.H.H - Đ.T.N.H Theo thống kê Savills Việt Nam Thống kê Cục Quản lý Nhà & Thị trường Bất động sản - Bộ Xây dựng Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở, người nước ngồi khơng sở hữu q 30% tổng số hộ chung cư Trường hợp địa bàn tương đương cấp phường có nhiều tịa nhà chung cư để bán, cho thuê mua tổ chức, cá nhân nước ngồi sở hữu khơng q 30% số hộ tịa chung cư khơng q 30% tổng hộ tất tòa nhà chung cư Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà mà có nhà riêng lẻ để bán, cho thuê mua tổ chức, cá nhân nước ngồi sở hữu khơng vượt q 10% tổng số nhà riêng lẻ dự án; trường hợp dự án địa bàn có số dân tương đương cấp phường có nhiều dự án có số lượng nhà riêng lẻ tương đương 2.500 tổ chức, cá nhân nước ngồi sở hữu khơng vượt q 250 Thuyết minh điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Đà Nẵng đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 Năm 2011, CBRE đưa số thống kê gây sửng sốt: gần 80% khách mua hộ biệt thự Đà Nẵng đến từ Hà Nội Sau khơng lâu, thị trường Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh đóng băng TTBĐS tụt dốc không phanh giá BĐS giảm tới 30% chí số dự án giảm đến 50% TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo thị trường bất động sản Đà Nẵng quý I/2015, CBRE Báo cáo thị trường bất động sản Đà Nẵng quý IV/2014, CBRE Kinh tế Việt Nam Nhìn lại năm 2014: Kinh tế đà phục hồi CBRE marketview Nghiên cứu Savills Toàn cầu Đà Nẵng, Việt Nam, Tóm tắt văn phịng cho th quý I/2015, CHÚ THÍCH Thị trường bất động sản bao gồm hành vi, hoạt động trao đổi, mua bán quyền sử dụng đất, nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất đai; Các giao dịch cho thuê nhà, chấp quyền sử dụng đất nhà dịch vụ liên quan đến tài sản Kết khảo sát CBRE năm 2014 quý I/2015 Theo số liệu thống kê Sở Văn hóa, Thể thao Du lịch Đà Nẵng Nghiên cứu Savills Toàn cầu Đà Nẵng, Việt Nam, Tóm tắt thị trường nhà quý I/2015,