đánh giá quy định hiện hành của pháp luật về việc cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất

MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1 1.1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu 1 1.2. Nhiệm vụ, đối tượng nghiên cứu 1 1.3. Cơ cấu của bài báo cáo 1 NỘI DUNG 3 CHƯƠNG 1: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 3 1.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 3 1.2 Các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 3 1.2.1. Sổ trắng 3 1.2.2. Sổ đỏ 4 1.2.3. Sổ hồng cũ 5 1.2.4. Sổ hồng đồng sở hữu 5 1.2.5. Sổ hồng đồng riêng 6 1.2. Nội dung của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 6 1.3 Quy định hiện hành của pháp luật về việc cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất 7 CHƯƠNG 2: HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH HIỆN HÀNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN ĐỐI VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 10 2.1. Quy định của pháp luật về việc cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất 10 2.2. Thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta 14 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH HIỆN HÀNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN ĐỐI VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 16 3.1. Những mặt đạt được trong qúa trình thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 16 3.2 Những mặt hạn chế 16 3.3. Giải pháp hoàn thiện quy định hiện hành của pháp luật về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 17 KẾT LUẬN 20 TÀI LIỆU THAM KHẢO 21 LỜI MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu Trong những năm gần đây, hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng phát triển. Do nhu cầu của người công chứng ngày càng cao để đảm bảo tính pháp lý hợp đồng chuyển nhượng, vì vậy đối với mỗi công chứng viên cần phải có những kỹ năng cứng về các quy định của pháp luật về giấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Từ đây mỗi công chứng viên cần có những nhận định để hoàn thiện pháp luật các quy định hiện hành về việc cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất Để hoàn thiện các quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong một tổng thể thống nhất của việc tiếp tục hoàn thiện chính sách và pháp luật đất đai ở nước ta hiện nay, cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp phù hợp với điều kiện và trình độ phát triển của Việt Nam, đồng thời tiếp cận với xu hướng chung của thế giới Sau đây tôi xin viết báo cáo chuyên đề với nội dung: “Anh (Chị) cho biết hiện tại có bao nhiêu loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được công nhận áp dụng trong hoạt động công chứng? Anh (Chị) hãy đánh giá quy định hiện hành của pháp luật về việc cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất” để làm rõ các quy định của pháp luật về việc cấp giấy chứng nhật đối với quyền sử dụng đất nói chung cũng như công chứng các hợp đòng mua bán, tặng cho, thuê, trao đổi, vay mượn tài sản nói riêng. 1.2. Nhiệm vụ, đối tượng nghiên cứu Nghiên cứu các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được công nhận Đánh giá ưu điểm, hạn chế bất cập của quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đề xuất các biện pháp, giải pháp hoàn thiện pháp luật về quy định hiện hành của pháp luật về việc cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất 1.3. Cơ cấu của bài báo cáo Báo gồm có Mở đầu, Nội dung, Kết luận. Trong đó, Nội dung của báo cáo được chia thành 3 phần như sau: Phần mở đầu Phần Nội dung Chương 1: Quy định của pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chương 2: Hoàn thiện quy định hiện hành của pháp luật về việc cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất Chương 3: Đề xuất giải pháp để hoàn thiện quy định hiện hành của pháp luật về việc cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất Phần Kết luận NỘI DUNG CHƯƠNG 1: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ở Việt Nam, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thường được gọi là sổ trắng, sổ hồng hoặc sổ đỏ. Khái niệm về GCNQSDĐ có sự thay đổi theo thời gian và được quy định cụ thể trong Luật Đất đai năm 2013. Hiện tại, một số loại GCNQSDĐ đã ngưng cấp nhưng vẫn còn giá trị lưu hành sử dụng. Từ ngày 10122009, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu Giấy chứng nhận mới áp dụng chung trên phạm vi cả nước với tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận có bìa màu hồng). Mặc dù áp dụng chung một mẫu Giấy chứng nhận nhưng các loại Giấy chứng nhận được ban hành trước ngày 10122009 vẫn có giá trị pháp lý và không bắt buộc phải đổi sang mẫu Giấy chứng nhận mới (không bắt buộc đổi sang Sổ hồng). Khi Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn được ban hành và có hiệu lực thì vẫn kế thừa tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Quy định này được nêu rõ tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.” Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp 1.2 Các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo thời gian, các quy định của pháp luật về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sự thay đổi, theo ngôn ngữ thường dùng gọi là sổ trắng, sổ hồng hoặc sổ đỏ. Sau đây là bảng phân loại các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nước ta, một số loại GCNQSDĐ đã ngưng cấp nhưng vẫn có giá trị lưu hành sử dụng. Đây cũng chính là những loại giấy chứng nhận quyền sử dụng được công nhận áp dụng trong hoạt động công chứng. 1.2.1. Sổ trắng Tên pháp lý: – Cấp trước 30041975: Có văn tự đoạn mại BDS, Bằng khoán điền thổ. – Cấp sau 300401975: Có giấy phép mua bán nhà, giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận (hoặc quyết định). Căn cứ luật – Chưa có văn bản pháp luật nào quy định. – Ở 1 số địa phương, theo Khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai 2003, Cơ quan cấp – Cấp trước 30041975: Cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ. – Cấp sau 300401975: Cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam. Khu vực được áp dụng: cả nước Loại đất được áp dụng: Tất cả các loại đất. Đối tượng được áp dụng: Người có đủ điều kiện được cấp giấy. Thông tin ghi nhận: – Văn tự đoạn mại bất động sản, bằng khoán điền thổ. – Giấy phép mua bán nhà, giấy phép xây dựng. – Giấy chứng nhận quyết định của UBND cấp huyện công nhận quyền sở hữu nhà ở… 1.2.2. Sổ đỏ Tên pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Căn cứ luật – Nghị định 64CP; – Thông tư 3461998TTTCĐC về hướng dẫn cấp GCNQSDĐ Cơ quan cấp – Bộ Tài nguyên và Môi trường. Khu vực được áp dụng: ngoài đô thị Loại đất được áp dụng: Đất nông nghiệp – Đất lâm nghiệp – Đất nuôi trồng thủy sản – Đất làm muối – Đất ở nông thôn Đối tượng được áp dụng: Đa phần hộ gia đình. Thông tin ghi nhận: – Quyền sử dụng đất: đất ở, đất sản xuất, nông nghiệp,… – Ghi nhận công trình xây dựng trên đất (nếu có). 1.2.3. Sổ hồng cũ Tên pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Căn cứ luật – Nghị định 60CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở tại đô thị. Cơ quan cấp – Bộ Xây dựng. – Ngoài ra, còn ủy quyền cho UBND quận, thị xã cấp sổ trong phạm vi địa bàn Khu vực được áp dụng: đô thị Loại đất được áp dụng: Đất ở đô thị. Đối tượng được áp dụng: Người có đủ điều kiện được cấp giấy

LỜI MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu Trong năm gần đây, hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày phát triển Do nhu cầu người công chứng ngày cao để đảm bảo tính pháp lý hợp đồng chuyển nhượng, cơng chứng viên cần phải có kỹ cứng quy định pháp luật giấy chứng nhận quyền dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Từ công chứng viên cần có nhận định để hồn thiện pháp luật quy định hành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Để hoàn thiện quy định pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tổng thể thống việc tiếp tục hồn thiện sách pháp luật đất đai nước ta nay, cần thực đồng nhiều giải pháp phù hợp với điều kiện trình độ phát triển Việt Nam, đồng thời tiếp cận với xu hướng chung giới Sau xin viết báo cáo chuyên đề với nội dung: “Anh (Chị) cho biết có loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất công nhận áp dụng hoạt động công chứng? Anh (Chị) đánh giá quy định hành pháp luật việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” để làm rõ quy định pháp luật việc cấp giấy chứng nhật quyền sử dụng đất nói chung cơng chứng hợp địng mua bán, tặng cho, thuê, trao đổi, vay mượn tài sản nói riêng 1.2 Nhiệm vụ, đối tượng nghiên cứu .1 - Nghiên cứu loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất công nhận - Đánh giá ưu điểm, hạn chế bất cập trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .1 - Đề xuất biện pháp, giải pháp hoàn thiện pháp luật quy định hành pháp luật việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.3 Cơ cấu báo cáo .1 Báo gồm có Mở đầu, Nội dung, Kết luận Trong đó, Nội dung báo cáo chia thành phần sau: .1 - Phần mở đầu - Phần Nội dung Chương 1: Quy định pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .1 Chương 2: Hoàn thiện quy định hành pháp luật việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chương 3: Đề xuất giải pháp để hoàn thiện quy định hành pháp luật việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Phần Kết luận NỘI DUNG CHƯƠNG 1: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .3 1.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .3 Ở Việt Nam, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thường gọi sổ trắng, sổ hồng sổ đỏ Khái niệm GCNQSDĐ có thay đổi theo thời gian quy định cụ thể Luật Đất đai năm 2013 Hiện tại, số loại GCNQSDĐ ngưng cấp giá trị lưu hành sử dụng Từ ngày 10/12/2009, Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành mẫu Giấy chứng nhận áp dụng chung phạm vi nước với tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận có bìa màu hồng) Mặc dù áp dụng chung mẫu Giấy chứng nhận loại Giấy chứng nhận ban hành trước ngày 10/12/2009 có giá trị pháp lý khơng bắt buộc phải đổi sang mẫu Giấy chứng nhận (không bắt buộc đổi sang Sổ hồng) .3 Khi Luật Đất đai 2013 văn hướng dẫn ban hành có hiệu lực kế thừa tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Quy định nêu rõ khoản 16 Điều Luật Đất đai 2013 sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.” Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp 1.2 Các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo thời gian, quy định pháp luật giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thay đổi, theo ngơn ngữ thường dùng gọi sổ trắng, sổ hồng sổ đỏ Sau bảng phân loại loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nước ta, số loại GCNQSDĐ ngưng cấp có giá trị lưu hành sử dụng Đây loại giấy chứng nhận quyền sử dụng công nhận áp dụng hoạt động công chứng 1.2.1 Sổ trắng * Tên pháp lý: – Cấp trước 30/04/1975: Có văn tự đoạn mại BDS, Bằng khốn điền thổ – Cấp sau 30/04/01975: Có giấy phép mua bán nhà, giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận (hoặc định) * Căn luật – Chưa có văn pháp luật quy định – Ở số địa phương, theo Khoản Điều 50 Luật Đất đai 2003, * Cơ quan cấp – Cấp trước 30/04/1975: Cơ quan có thẩm quyền chế độ cũ – Cấp sau 30/04/01975: Cơ quan có thẩm quyền cấp q trình thực sách đất đai Nhà nước Việt Nam * Khu vực áp dụng: nước * Loại đất áp dụng: Tất loại đất * Đối tượng áp dụng: Người có đủ điều kiện cấp giấy * Thông tin ghi nhận: – Văn tự đoạn mại bất động sản, khoán điền thổ – Giấy phép mua bán nhà, giấy phép xây dựng .4 – Giấy chứng nhận/ định UBND cấp huyện công nhận quyền sở hữu nhà ở… .4 1.2.2 Sổ đỏ * Tên pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .4 * Căn luật – Nghị định 64-CP; – Thông tư 346/1998/TT-TCĐC hướng dẫn cấp GCNQSDĐ * Cơ quan cấp – Bộ Tài nguyên Môi trường .4 * Khu vực áp dụng: ngồi thị * Loại đất áp dụng: - Đất nông nghiệp – Đất lâm nghiệp – Đất nuôi trồng thủy sản – Đất làm muối – Đất nông thôn * Đối tượng áp dụng: Đa phần hộ gia đình * Thông tin ghi nhận: – Quyền sử dụng đất: đất ở, đất sản xuất, nông nghiệp,… – Ghi nhận cơng trình xây dựng đất (nếu có) 1.2.3 Sổ hồng cũ * Tên pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất * Căn luật – Nghị định 60-CP quyền sở hữu nhà quyền sở hữu đất đô thị * Cơ quan cấp – Bộ Xây dựng – Ngồi ra, cịn ủy quyền cho UBND quận, thị xã cấp sổ phạm vi địa bàn .5 * Khu vực áp dụng: đô thị * Loại đất áp dụng: Đất đô thị * Đối tượng áp dụng: Người có đủ điều kiện cấp giấy .5 * Thông tin ghi nhận: – Ghi nhận quyền sở hữu đất bao gồm: số thửa, số tờ đồ, diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng – Ghi nhận quyền sở hữu nhà bao gồm: diện tích xây dựng, diện tích sử dụng chung, riêng, số tầng… 1.2.4 Sổ hồng đồng sở hữu .5 * Tên pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất .5 * Căn luật – Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT – Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 21/10/2009 cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất * Cơ quan cấp – Bộ Tài nguyên Môi trường .5 – Một số trường hợp uỷ quyền cho UBND cấp huyện * Khu vực áp dụng: Cả nước * Loại đất áp dụng: Tất loại đất * Đối tượng áp dụng: Người có đủ điều kiện cấp giấy .6 1.2.5 Sổ hồng đồng riêng * Tên pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất .6 * Căn luật – Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT – Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 21/10/2009 cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất * Cơ quan cấp – Bộ Tài nguyên Môi trường .6 – Một số trường hợp uỷ quyền cho UBND cấp huyện * Khu vực áp dụng: Cả nước * Loại đất áp dụng: Tất loại đất * Đối tượng áp dụng: Người có đủ điều kiện cấp giấy .6 * Thông tin ghi nhận: – Ghi nhận quyền sở hữu đất bao gồm: số thửa, số tờ đồ, diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng – Ghi nhận quyền sở hữu nhà bao gồm: diện tích xây dựng, diện tích sử dụng chung, riêng, số tầng… 1.2 Nội dung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Pháp luật có quy định việc ghi nhận thông tin quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Cụ thể: Theo quy định Điều 3, Thông tư 23/2014/TT- BTNMT quy định thông tin Giấy chứng nhận quyền sử dụng bao gồm: .6 “a) Trang gồm Quốc hiệu, Quốc huy dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất" số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ tiếng Việt 06 chữ số, in màu đen; dấu Bộ Tài nguyên Môi trường; b) Trang in chữ màu đen gồm mục "II Thửa đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất", có thơng tin đất, nhà ở, cơng trình xây dựng khác, rừng sản xuất rừng trồng, lâu năm ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận; c) Trang in chữ màu đen gồm mục "III Sơ đồ đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất" mục "IV Những thay đổi sau cấp Giấy chứng nhận"; d) Trang in chữ màu đen gồm nội dung mục "IV Những thay đổi sau cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý người cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;” 1.3 Quy định hành pháp luật việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .7 Điều kiện để cá nhân tổ chức cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất Theo quy định Luật đất đai 2013, điều điện để cấp sổ chia làm 02 trường hợp Trường hợp 1: Có giấy tờ quyền sử dụng đất theo quy định Điều 100 Luật Đất đai 2013 Nếu hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định mà có giấy tờ quy định Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung khoản 16, 17 Điều Nghị định 01/2017/NĐ-CP) cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật Cụ thể chia thành trường hợp nhỏ sau đây: (1) Giấy tờ quyền sử dụng đất đứng tên Nếu hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định mà có loại giấy tờ sau cấp Giấy chứng nhận nộp tiền sử dụng đất: - Những giấy tờ quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 quan có thẩm quyền cấp q trình thực sách đất đai Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam .7 - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời quan nhà nước có thẩm quyền cấp có tên Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa trước ngày 15/10/1993 - Giấy tờ hợp pháp thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất; - Giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất - Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà gắn liền với đất trước ngày 15/10/1993 UBND cấp xã xác nhận sử dụng trước ngày 15/10/1993 .8 - Giấy tờ lý, hóa giá nhà gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà thuộc sở hữu nhà nước theo quy định pháp luật .8 - Giấy tờ quyền sử dụng đất quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất như: Bằng khoán điền thổ; Văn tự mua bán nhà ở; Giấy phép cho xây cất nhà ở… quy định Điều 15 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT - Các loại giấy tờ khác xác lập trước ngày 15/10/1993 như: Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980; Biên xét duyệt Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người sử dụng đất hợp pháp… (được quy định chi tiết Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ) .8 (2) Có giấy tờ quyền sử dụng đất giấy tờ ghi tên người khác Theo quy định khoản Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có loại giấy tờ quyền sử dụng đất mục (1) nêu mà giấy tờ ghi tên người khác, cấp giấy chứng nhận có đủ điều kiện sau: - Có giấy tờ việc chuyển quyền sử dụng đất (như hợp đồng, văn tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất) có chữ ký bên có liên quan, đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực thủ tục chuyển quyền sử dụng đất .8 - Đất khơng có tranh chấp (3) Hộ gia đình, cá nhân cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất theo: - Bản án định Tòa án nhân dân, - Quyết định thi hành án quan thi hành án, - Văn công nhận kết hòa giải thành, - Quyết định giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai quan nhà nước có thẩm quyền thi hành .8 (4) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Nhà nước giao, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa cấp Giấy chứng nhận cấp Trường hợp 2: Khơng có loại giấy tờ quy định Điều 100 Luật Đất đai 2013 .9 Bởi khơng có loại giấy tờ quyền sử dụng đất theo quy định nên tùy thời điểm sử dụng đất, tình trạnh tranh chấp đất địa bàn sử dụng mục đích sử dụng đất mà có quy định cấp Giấy chứng nhận khác Theo Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận, cụ thể: (1) Không phải nộp tiền sử dụng đất .9 Hộ gia đình, cá nhân khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận nộp tiền sử dụng đất có đủ 04 điều kiện sau - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 - Có hộ thường trú địa phương; - Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; - Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận người sử dụng đất ổn định, khơng có tranh chấp (2) Có thể phải nộp tiền sử dụng đất .9 Hộ gia đình, cá nhân khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận nộp tiền sử dụng đất có đủ 03 điều kiện sau: .9 - Đất sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004 .9 - Đất sử dụng không vi phạm pháp luật đất đai .9 - Được UBND cấp xã xác nhận đất khơng có tranh chấp phù hợp với quy hoạch địa phương CHƯƠNG 2: HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH HIỆN HÀNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN ĐỐI VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .10 2.1 Quy định pháp luật việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 10 * Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 10 Đây trình tự thủ tục thực việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân Căn Điều 71 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai .10 Bước 1: Người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ đầy đủ theo quy định nộp hồ sơ Bộ phận Tiếp nhận hồ sơ trả kết UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất (sau viết gọn UBND cấp xã) trường hợp có nhu cầu nộp hồ sơ Ủy ban nhân dân cấp xã 10 - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời quan nhà nước có thẩm quyền cấp có tên Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa trước ngày 15/10/1993 - Giấy tờ hợp pháp thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất; - Giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất - Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà gắn liền với đất trước ngày 15/10/1993 UBND cấp xã xác nhận sử dụng trước ngày 15/10/1993 - Giấy tờ lý, hóa giá nhà gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà thuộc sở hữu nhà nước theo quy định pháp luật - Giấy tờ quyền sử dụng đất quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất như: Bằng khoán điền thổ; Văn tự mua bán nhà ở; Giấy phép cho xây cất nhà ở… quy định Điều 15 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT - Các loại giấy tờ khác xác lập trước ngày 15/10/1993 như: Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980; Biên xét duyệt Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người sử dụng đất hợp pháp… (được quy định chi tiết Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ) (2) Có giấy tờ quyền sử dụng đất giấy tờ ghi tên người khác Theo quy định khoản Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có loại giấy tờ quyền sử dụng đất mục (1) nêu mà giấy tờ ghi tên người khác, cấp giấy chứng nhận có đủ điều kiện sau: - Có giấy tờ việc chuyển quyền sử dụng đất (như hợp đồng, văn tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất) có chữ ký bên có liên quan, đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực thủ tục chuyển quyền sử dụng đất - Đất tranh chấp (3) Hộ gia đình, cá nhân cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất theo: - Bản án định Tòa án nhân dân, - Quyết định thi hành án quan thi hành án, - Văn công nhận kết hòa giải thành, - Quyết định giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai quan nhà nước có thẩm quyền thi hành (4) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Nhà nước giao, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa cấp Giấy chứng nhận cấp Trường hợp 2: Khơng có loại giấy tờ quy định Điều 100 Luật Đất đai 2013 Bởi khơng có loại giấy tờ quyền sử dụng đất theo quy định nên tùy thời điểm sử dụng đất, tình trạnh tranh chấp đất địa bàn sử dụng mục đích sử dụng đất mà có quy định cấp Giấy chứng nhận khác Theo Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận, cụ thể: (1) Không phải nộp tiền sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận nộp tiền sử dụng đất có đủ 04 điều kiện sau - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 - Có hộ thường trú địa phương; - Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; - Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận người sử dụng đất ổn định, khơng có tranh chấp (2) Có thể phải nộp tiền sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận nộp tiền sử dụng đất có đủ 03 điều kiện sau: - Đất sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004 - Đất sử dụng không vi phạm pháp luật đất đai - Được UBND cấp xã xác nhận đất khơng có tranh chấp phù hợp với quy hoạch địa phương CHƯƠNG 2: HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH HIỆN HÀNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN ĐỐI VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 Quy định pháp luật việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất * Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây trình tự thủ tục thực việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân Căn Điều 71 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai Bước 1: Người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ đầy đủ theo quy định nộp hồ sơ Bộ phận Tiếp nhận hồ sơ trả kết UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất (sau viết gọn UBND cấp xã) trường hợp có nhu cầu nộp hồ sơ Ủy ban nhân dân cấp xã Trường hợp 1: Hồ sơ nộp thực thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có: a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK; b) Một loại giấy tờ quy định Điều 100 Luật Đất đai Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai (sau gọi Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất; c) Một giấy tờ quy định Điều 31, 32, 33 34 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP trường hợp đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Trường hợp đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng phải có sơ đồ nhà ở, cơng trình xây dựng (trừ trường hợp giấy tờ quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng có sơ đồ phù hợp với trạng nhà ở, cơng trình xây dựng); d) Báo cáo kết rà soát trạng sử dụng đất trường hợp tổ chức nước, sở tôn giáo sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK; đ) Chứng từ thực nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có); 10 e) Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc phịng, an ninh ngồi giấy tờ quy định Điểm a, b d Khoản phải có định Bộ trưởng Bộ Quốc phịng, Bộ trưởng Bộ Cơng an vị trí đóng qn địa điểm cơng trình; định Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phịng, an ninh địa bàn quân khu, địa bàn đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng nhận; g) Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đất liền kề phải có hợp đồng văn thỏa thuận định Tòa án nhân dân việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể vị trí, kích thước phần diện tích đất mà người sử dụng đất liền kề quyền sử dụng hạn chế Trường hợp 2: Trường hợp người sử dụng đất thực thủ tục đăng ký đất đai mà chưa có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nộp hồ sơ gồm giấy tờ theo quy định Điểm a, d, e, g giấy tờ quy định Điểm b, c đ Khoản Điều Trường hợp người sử dụng đất đăng ký đất đai mà có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK Trường hợp 3: Hồ sơ nộp thực thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lần đầu tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu không đồng thời người sử dụng đất; đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất người sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận gồm có: a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK; b) Một giấy tờ quy định Điều 31, 32, 33 34 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; c) Sơ đồ tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp giấy tờ quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có sơ đồ tài sản phù hợp với trạng); d) Giấy chứng nhận cấp trường hợp chứng nhận bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; đ) Chứng từ thực nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài tài sản gắn liền với đất (nếu có) 11 Trường hợp 4: Hồ sơ nộp thực thủ tục đăng ký đất đai trường hợp Nhà nước giao đất để quản lý gồm có: a) Đơn đăng ký theo Mẫu số 04/ĐK; b) Văn quan nhà nước có thẩm quyền việc giao đất để quản lý (nếu có); c) Sơ đồ trích đo địa đất, khu đất giao quản lý (nếu có) Hồ sơ nộp thực thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, cơng trình xây dựng tổ chức đầu tư xây dựng để bán thực theo quy định Khoản Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP." Bước 2: Cán bộ, công chức Bộ phận Tiếp nhận hồ sơ trả kết kiểm tra tính hợp lệ đầy đủ giấy tờ có hồ sơ: Trường hợp 1: Trường hợp đăng ký đất đai xác nhận trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp khơng có giấy tờ quy định Điều 100 Luật Đất đai Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Chính phủ xác nhận nguồn gốc thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất xác nhận trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp khơng có giấy tờ quy định Điều 31, 32, 33 34 Nghị định xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; nhà ở, cơng trình xây dựng xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, phù hợp với quy hoạch duyệt; xác nhận sơ đồ nhà công trình xây dựng chưa có xác nhận tổ chức có tư cách pháp nhân hoạt động xây dựng hoạt động đo đạc đồ; Trường hợp 2: Trường hợp chưa có đồ địa trước thực công việc Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực trích đo địa đất kiểm tra trích đo địa đất người sử dụng đất nộp (nếu có); Niêm yết cơng khai kết kiểm tra hồ sơ, xác nhận trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc thời điểm sử dụng đất trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất thời hạn 15 ngày; xem xét giải ý kiến phản ánh nội dung công khai gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai Bước 3: Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm 12 - Thơng báo cho Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất để văn phòng đăng ký đất đai thực công việc sau: a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ Văn phòng đăng ký đất đai gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận công khai kết theo quy định Khoản Điều này; b) Trích lục đồ địa trích đo địa đất nơi chưa có đồ địa có đồ địa trạng ranh giới sử dụng đất thay đổi kiểm tra trích đo địa đất người sử dụng đất nộp (nếu có); c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất tổ chức nước, sở tơn giáo, tổ chức nước ngồi, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước thực dự án đầu tư mà sơ đồ chưa có xác nhận tổ chức có tư cách pháp nhân hoạt động xây dựng hoạt động đo đạc đồ; d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký; đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khơng có giấy tờ trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định Điều 31, 32, 33 34 Nghị định gửi phiếu lấy ý kiến quan quản lý nhà nước loại tài sản Trong thời hạn khơng q 05 ngày làm việc, quan quản lý nhà nước tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời văn cho Văn phòng đăng ký đất đai; g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất gửi số liệu địa đến quan thuế để xác định thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp khơng thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài ghi nợ theo quy định pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để quan tài ngun mơi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai; - Thông báo cho Cơ quan tài nguyên môi trường để Cơ quan tài nguyên môi trường thực công việc sau: a) Kiểm tra hồ sơ trình quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; 13 Trường hợp thuê đất trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký định cho thuê đất; ký hợp đồng th đất trình quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất sau người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật b) Chuyển hồ sơ giải cho Văn phòng đăng ký đất đai Trường hợp người sử dụng đất đăng ký đất đai theo quy định pháp luật mà có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, quan tài nguyên Bước 4: Người sử dụng đất xuất trình giấy biên nhận, nộp phí, lệ phí, nhận kết nơi nộp hồ sơ Người sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận nộp lại giấy tờ theo quy định trước nhận Giấy chứng nhận 2.2 Thực trạng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nước ta Hiện nay, đất nước ta bước phát triển, hệ thống pháp luật hoàn thiện, việc cải cách hành lĩnh vực quản lý đất đai hoàn thiện Luật Luật Đất đai năm 2013 ban hành có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2014 cập nhật văn quy phạm pháp luật mới; với ứng dụng công nghệ đại 4.0 phát triển điện thoại thông minh thực khiến việc phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai tỉnh thành thực tốt Ngoài việc tra, kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai từ chấn chỉnh kịp thời chấn chỉnh, khắc phục, tháo gỡ vướng mắc, tồn trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nước ta Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực văn phòng đăng ký đất đai tỉnh huyện, thành phố, đơn vị nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường với chức thực đăng ký đất đai tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống hồ sơ địa sở liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu Thực cải cách hành lĩnh vực đất đai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo chế “một cửa” theo hướng bước thống đầu mối tỉnh, thành phố Những năm gầy đây, việc thống đầu mối đạo chuyên môn, nghiệp vụ quản lý đất đai giải nhiều vướng mắc, tồn hệ thống văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp lúc trước Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh thể rõ tính chuyên nghiệp tổ chức thực nhiệm vụ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận; hoạt động đăng ký đất đai có quản lý, điều hành tập trung, thống nhất; bảo đảm giải thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất 14 cách đơn giản, thuận tiện theo chế “một cửa”; chất lượng thực thủ tục cấp giấy chứng nhận nâng cao; thời gian thực thủ tục nhanh gọn hơn; 15 Hồ sơ kiểm tra chặt chẽ thống tính pháp lý, sở liệu địa nên chất lượng hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, đăng ký biến động đất đai đảm bảo quy định; giải kịp thời nhiều vấn đề vướng mắc chun mơn với Phịng Tài nguyên Môi trường quận, huyện; bước quản lý tốt việc tách đất kịp thời tham mưu sửa đổi, bổ sung nội dung cho phù hợp thực tiễn quận, huyện có mức độ thị hóa nhanh, khơng để xảy tình trạng chia cắt, manh mún đất, chưa đảm bảo quy định, gây khó khăn, phức tạp cơng tác quản lý quy hoạch, chỉnh trang đô thị Thành phố hạn chế nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, khiếu nại cấp giấy chứng nhận Ngày 06 tháng 01 năm 2017, Chính phủ ban hành Nghị định số 01/2017/NĐCP sửa đổi, bổ sung số quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung số điều thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực vào ngày 03 tháng năm 2017; Thông tư số 33/2017/TT- BTNMT ngày 29 tháng năm 2017, có nhiều quy định tháo gỡ khó khăn, bất cập liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận từ nâng cao vai trị quản lý nhà nước hệ thống văn phòng đăng ký đất đai phân cấp mạnh mẽ công tác đăng ký đất đai Có thể thấy, năm gần đây, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực chuyên nghiệp việc có thống cao mặt chuyên môn quy định pháp luật việc tiếp nhận, giải hồ sơ chi nhánh quận, huyện, thành phố Hồ sơ kiểm tra chặt chẽ tính pháp lý, sở liệu địa nên chất lượng Giấy chứng nhận cấp đảm bảo quy định; giải kịp thời nhiều vấn đề vướng mắc chuyên môn; quản lý tốt việc tách đất, khơng để xảy tình trạng chia cắt manh mún, không quy định gây khó khăn, phức tạp cơng tác quy hoạch, chỉnh trang đô thị thành phố hạn chế nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, khiếu nại cấp giấy chứng nhận việc thực trước không thống Văn phòng đăng ký quận, huyện Mặt khác, việc kiện toàn thành cấp đảm bảo lãnh đạo, đạo điều hành thống từ UBND tỉnh, thành phố đến Sở Tài nguyên Môi trường, đến Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố quận huyện Trong thời gian ngắn xây dựng, ban hành trình quan có thẩm quyền ban hành đầy đủ quy định, quy trình, kế hoạch phục vụ kịp thời cho yêu cầu công tác chuyên môn công tác tổ chức máy, biên chế Việc thực kiểm tra việc thực thủ tục hành chính, kết vận hành phần mềm “Một cửa điện tử quản lý hồ sơ đất đai”, áp dụng thực ISO điện tử quản lý hồ sơ đất đai; hoàn thiện thủ tục hành lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền tiếp nhận trả kết hồ sơ hành cấp (Sở, ban, ngành, UBND quận - huyện UBND phường - xã, thị trấn); xây dựng phương án hoàn thiện, cập nhật, thống sở liệu đất đai; cập nhật, hoàn thiện hệ thống đồ địa sở liệu quản lý đất đai Thành phố phù hợp với quy chuẩn kỹ thuật, quy định hành đẩy mạnh việc ứng dụng công nghệ thông tin quản lý, cập nhật, xây dựng sở liệu đất đai phần mềm tác nghiệp chuyên môn theo quy định ngành tài nguyên môi trường 16 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH HIỆN HÀNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN ĐỐI VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 3.1 Những mặt đạt qúa trình thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quan tâm cấp lãnh đạo từ việc lập kế hoạch, giao tiêu, đến việc tổ chức thực hiện, theo sát tiến độ hàng năm tỉnh, huyện, xã nước - Với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất công việc phức tạp việc xác định nguồn gốc, người có quyền nghĩa vụ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất việc xây dựng đồ, bổ sung vào hệ thống phần mềm quản lý đất đai, áp dụng quy định pháp luật luật Đất đai 2013, luật dân 2015 … ban lãnh đạo xác định nâng cao kiến thức chuyên môn cán chuyên môn thông qua lớp bồi dưỡng, buổi tập huấn, bồi dưỡng thông tư, nghị định ban hành đồng thời đầu tư lượng ngân sách lớn cho trang thiết bị cần thiết để phục vụ công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cách tốt nhất, như: xây dựng đồ, xây dựng hệ thống phần mềm quản lý đất đai, thuận tiện cho việc tra cứu quản lý thông tin cấp lãnh đạo quan tâm Trong trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà lập pháp cập nhật bất cập, chồng chéo luật từ bổ sung loại giấy tờ văn để đảm bảo việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dễ dàng Cụ thể theo điểm g khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ giúp người thi hành pháp luật áp dụng dễ dàng, thống nhất, tránh tình trạng nơi cơng nhận loại giấy tờ này, nơi khơng, đảm bảo quyền lợi đáng người sử dụng đất Hay mở rộng đối tượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khơng có giấy tờ quy định Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 sử dụng ổn định trước ngày 01/7/2004 không vi phạm pháp luật đất đai Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận khơng tranh chấp, phù hợp với quy hoạch cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Ngoài kỹ bản, trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cán chuyên môn thực tốt kỹ tư vấn kiểm tra hồ sơ công chứng, biết sử dụng kỹ kiến thức chuyên mơn để tư vấn xác quy định pháp luật yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 3.2 Những mặt hạn chế qúa trình thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 17 Hiện trình thực việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cán chuyên môn Sở tài nguyên môi trường cán địa thấy số bất cập, chồng chéo cần phải hồn thiện pháp luật đất đai nói chung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng Nhất hồn thiện sách, hệ thống pháp luật điều chỉnh cho phù hợp với thực tiễn Ví dụ số trường hợp người quyền nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp người chủ sử dụng đất hoàn tất hồ sơ kê khai xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người chủ sử dụng đất chưa đến nhận bị chết hay trường hợp lập hợp đồng mua bán, tặng cho người mua, người nhận chưa kịp làm thủ tục bị chết sau hoàn thành việc mua bán, tặng cho mà thủ tục chưa hoàn thành Việc thực quy trình xét giao đất chưa thật cơng khai, minh bạch; hoạt động hội đồng tư vấn xét cấp đất, xác định nguồn gốc đất số nơi bất cập Giữa quản lý, sử dụng đất người dân thực tế với hồ sơ quản lý quan nhà nước chưa thống làm phát sinh đơn thư khiếu nại, tố cáo, phản ánh hành vi hành q trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây cán tắc trách làm sai theo quy định, giao bán đất trái thẩm quyền, đến phát người dân ổn định, phù hợp với quy hoạch Vậy để quyền lợi ích hợp pháp người dân không bị ảnh hưởng, thân họ việc giao bán đất trái quy định pháp luật Mặt khác số cán cịn bất cập trình độ, lực chuyên môn, thiếu kinh nghiệm am hiểu lịch sử, nguồn gốc, trình sử dụng đất Việc tra, kiểm tra, giám sát xử lý hành vi sai phạm chưa nghiêm Hiệu giải khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai thấp Hiện văn phòng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lực lượng cán mỏng, phải kiêm nhiệm nhiều mảng việc nên hiệu hoạt động chưa cao tiếp nhận hồ sơ không kiểm tra kỹ, hướng dẫn đầy đủ làm cho người dân phải lại nhiều lần; thời gian thực thủ tục kéo dài, kinh phí phục vụ cho cơng tác đo đạc, lập hồ sơ địa chính, chỉnh lý biến động đất đai phân bổ chậm chưa đáp ứng theo yêu cầu Mức phí thu lệ phí trước bạ cịn cao so với điều kiện kinh tế chung, quỹ đất có hạn, mức thị hóa ngày cao, số lượng dân cư chưa có thu nhập, lại bị ảnh hưởng dịch Covid khiến thu nhập bấp bênh Do yêu cầu việc hoàn thiện thủ tục yêu cầu tài gánh nặng lên vai người sử dụng đất có nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất 3.3 Giải pháp hoàn thiện quy định hành pháp luật việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 18 Hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai: Các nhà lập pháp cần phải nhận rõ bất cập trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để từ đưa văn thông tư hướng dẫn thi hành đơn giản, dễ hiểu để cán địa vào thi hành Hệ thống pháp luật tổng thể thống nhất, đồng sách, pháp luật đất đai pháp luật khác có liên quan, từ Hiến pháp đến Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai quy định pháp luật có liên quan tài sản gắn liền với đất Luật, như: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quản lý sử dụng tài sản công, Luật Bảo vệ Phát triển rừng; Luật Quy hoạch; Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Xây dựng; Luật Đầu tư theo hình thức đối tác cơng tư (PPP) Hoàn thiện quy định pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất giai đoạn nước ta cần phải thực theo tư duy, nhận thức quyền sử dụng đất chế độ sở hữu toàn dân đất đai quy định Hiến pháp 2013, mà theo đó, quyền sử dụng đất khẳng định loại quyền tài sản, luật pháp bảo hộ Tính minh bạch quyền tài sản đất đai yếu tố bản, tảng để xây dựng phát triển thể chế thị trường đất đai hiệu Hình thành mơt hệ thống văn bản pháp luật ban hành phải thẩm quyền, tránh tình trạng ban hành văn thời gian ngắn đưa vào thực lại không phù hợp với thực tiễn, phải hủy bỏ, bổ sung, điều chỉnh, khiến người thi hành người dân không cập nhật kịp thời thời gian công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với quy định hành pháp luật đất đai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất giai đoạn nước ta cần phải tiếp tục hồn thiện để đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, dễ tiếp cận thông tin đất đai tài sản gắn liền với đất tình trạng pháp lý khu đất, đất, chủ thể quyền chiếm hữu, quản lý, sử dụng, hưởng hoa lợi từ đất đai tài sản gắn liền với đất Điều nhằm tạo điều kiện thuận lợi an toàn pháp lý cho giao dịch đất đai tài sản gắn liền với đất (chuyển đổi, sang nhượng, thừa kế, cho thuê, chấp, góp vốn…) chế thị trường Đảm bảo tính minh bạch, khách quan dân chủ, mà việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quyền quan trọng quyền pháp luật ghi nhận bảo hộ chủ thể sử dụng đất Ban lãnh đạo Sở Tài nguyên môi trường tỉnh, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Ủy ban nhân dân phường, xã cần tăng cường công tác tra, kiểm tra, thường xuyên rà sốt thủ tục hành lạc hậu, khơng cịn phù hợp để kịp thời loại bỏ kịp thời để cán địa người dân có điều kiện thuận lợi thực việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 19 Mỗi cán chun mơn, cán địa cần nâng cao ý thức trách nhiệm, đạo đức công vụ ý thức phục vụ nhân dân cho cán bộ, công chức, hạn chế, ngăn chặn tình trạng tham ơ, tham nhũng, gây phiền hà cho nhân dân Hiện việc thực chế "một cửa" quan hành nhà nước địa phương với phương thức làm việc theo hướng cải cách đơn giản hóa thủ tục hành Sở tài ngun mơi trường, Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất Ủy ban nhân dân phường, xã cần tập trung cao thực việc lập hồ sơ, xét duyệt, xử lý dứt điểm trường hợp chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn Thường xuyên kiểm tra, đôn đốc, hướng dẫn để phát giải khó khăn, vướng mắc q trình thực phường, xã; kịp thời giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai Đồng thời tăng cường tra giám sát việc thực cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, xử lý nghiêm trường hợp vi phạm phạm luật Cần thiết lập cơng bố đường dây nóng để tiếp nhận phản ánh, kiến nghị người dân Thời đại cơng nghiệp hóa 4.0 việc chun viên, cán chuyên môn thực công việc cần phải ứng dụng thiết bị công nghệ thông tin, cần phải cập nhật hệ thống máy tính, máy in màu để in giấy chứng nhận, máy photo, máy đo đạc toàn đạc điện tử, máy chủ đường truyền số liệu đủ mạnh để truyền số liệu văn phòng đăng ký đất đai, máy scan để quét, lưu giấy chứng nhận giấy tờ gốc đất đai cán địa cần xây dựng hệ thống thơng tin đất đai để người dân tìm hiểu, nắm bắt thơng tin nhanh chóng, thuận lợi, góp phần nâng cao hiệu làm việc Một nhân tố người dân cần có nhận thức pháp luật đất đai cách đẩy đủ, hiểu rõ thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần đẩy mạnh công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật Công tác tuyên truyền cộng đồng dân cư phải tiến hành thường xuyên, liên tục nhiều cách thức, nhiều kênh thông tin khác 20 KẾT LUẬN Với phát triển xã hội u cầu hồn thiện q trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vấn đề nóng cần thực hiện, cịn bất cập tồn việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền cấp lãnh đạo người dân ln nỗ lực để hồn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cách nhanh chóng chất lượng Có thể nói thách thức khơng nhỏ, địi hỏi nỗ lực Chính quyền người dân tồn tỉnh Hiện giải pháp phát huy cách đồng tối đa, công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đẩy mạnh tiến độ chất lượng, tạo thuận lợi vô lớn cho công tác quản lý đất đai, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất hợp pháp Đồng thời văn sở liệu xác để công chứng viên thực công chứng văn giao dịch liên quan đến bất động sản xác 21 TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đất đai 2013; Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai; Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai; Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai; Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết số điều Nghị định 43/2014/NĐ-CP Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2015; Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định đồ địa chính; Thơng tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định hồ sơ địa chính; Thơng tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2019 quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung số điều thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; 10 Thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cấu tổ chức chế hoạt động văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc sở tài nguyên môi trường; 11 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất (Điều 12); 12 Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; 13 Thông tư liên tịch 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/06/2016 quy định hồ sơ trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài đất đai người sử dụng đất 22 ... với quy hoạch địa phương CHƯƠNG 2: HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH HIỆN HÀNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN ĐỐI VỚI QUY? ??N SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 Quy định pháp luật việc cấp giấy chứng nhận quy? ??n sử dụng. .. PHÁP HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH HIỆN HÀNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN ĐỐI VỚI QUY? ??N SỬ DỤNG ĐẤT 3.1 Những mặt đạt qúa trình thực cấp giấy chứng nhận quy? ??n sử dụng đất - Hiện việc cấp giấy. .. chứng viên cần có nhận định để hồn thiện pháp luật quy định hành việc cấp giấy chứng nhận quy? ??n sử dụng đất Để hoàn thiện quy định pháp luật cấp giấy chứng nhận quy? ??n sử dụng đất, quy? ??n sở hữu nhà