Đánh giá các quy định hiện hành của pháp luật việt nam về vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại việt nam

Vì vậy, việc tìm hiểu về đề tài “Đánh giá các quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam về vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam” sẽ giúp ta có thể hiểu sâu hơn về chính

A)ĐẶT VẤN ĐỀ

Cùng với xu hướng hội nhập của nước ta, để đảm bảo sự phát triển của đất nước có thể theo kịp với khu vực và thế giới, chúng ta đã không ngừng phát huy sức mạnh nội lực kết hợp với việc thu hút những nguồn lực từ bên ngoài Trong

xu thế đó, số lượng người nước ngoài đến Việt Nam đầu tư, kinh doanh hay thực hiện các nghiên cứu khoa học, hoạt động nghệ thuật… ngày càng đông Đảng và Nhà nước đã đưa ra những chính sách cho các đối tượng này có quyền sở hữu nhà ở để tạo điều kiện thuận lợi cho các đối tượng này yên tâm đầu tư, làm ăn, nghiên cứu cũng như sinh sống Tuy nhiên, các quy định của pháp luật về vấn đề này vẫn còn mới mẻ và chưa thực sự hoàn thiện, thực trạng triển khai cũng còn nhiều vướng mắc, chưa thực sự rộng rãi và hiệu quả Vì vậy, việc tìm hiểu về đề

tài “Đánh giá các quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam về vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam” sẽ giúp ta có thể hiểu sâu hơn về

chính sách này của Nhà nước

B) NỘI DUNG

I) Khái niệm và cơ sở khoa học

1 Một số khái niệm cơ bản.

Người nước ngoài: thuật ngữ “người nước ngoài” được quy định trong một số văn bản pháp quy như Khoản 2 Điều 5 Luật quốc tịch Việt Nam, Điều 3 Pháp lệnh xuất, nhập cảnh cư trú, đi lại của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2000… Theo đó, người nước ngoài là những người cư trú và làm ăn sinh sống ở Việt Nam có quốc tịch nước khác hoặc không có quốc tịch.

Nhà ở: Theo quy định tại Điều 1 Luật Nhà ở 2005 thì “nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình,

cá nhân” Với đối tượng là người nước ngoài, khi họ sinh sống và tồn tại trên

lãnh thổ Việt Nam để học tập, làm việc cũng cần có nhà ở để đảm bảo ổn định cuộc sống Vấn đề về sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam được quy định trong Điều 1 Nghị Quyết Số: 19/2008/QH12 ngày 03/6/2008 về việc thí

điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam :“Nhà

ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu theo quy định của Nghị quyết này là căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại và không thuộc khu vực hạn chế hoặc cấm người nước ngoài cư trú, đi lại.”

2 Cơ sở khoa học

Việc nghiên cứu vai trò của pháp luật về bảo hộ quyền sở hữu nói chung

và quyền sở hữu nhà ở nói riêng của người nước ngoài tại Việt Nam trong quá trình hội nhập quốc tế đã trở thành mối quan tâm không chỉ đối với các chủ thể nước ngoài, mà còn là mối quan tâm lớn của Đảng và Nhà nước ta Trước quá

trình hội nhập mạnh mẽ và yêu cầu phát triển nền kinh tế, Đảng và Nhà nước ta

đã đề ra các chính sách, chiến lược nhằm thu hút đầu tư, giao lưu, hợp tác phát triển kinh tế, đưa việt Nam hội nhập ngày càng sâu rộng hơn Điều này đòi hỏi Việt Nam phải hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung và luật đất đai, luật nhà

ở nói riêng, có các quy định thông thoáng và bảo đảm quyền lợi của người nước ngoài tại Việt Nam

2.1 Cơ sở pháp lý:

Pháp luật Việt Nam đã có những quy định thống nhất phù hợp với các quy định của pháp luật quốc tế về bảo đảm quyền sở hữu của người nước ngoài tại Việt Nam Cụ thể, Điều 81 Hiến pháp 1992 quy định người nước ngoài cư trú tại Việt Nam được nhà nước bảo hộ tài sản và các quyền lợi chính đáng theo pháp luật Việt Nam Đây được coi như một nguyên tắc hiến định và là cơ sở đảm bảo quyền sở hữu của người nước ngoài cư trú tại Việt Nam trong đó có quyền sở hữu nhà ở Quy định này đã được cụ thể hóa trong các văn bản luật:

- Luật nhà ở 2005

- Nghị quyết 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 6 năm 2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam (Nghị quyết 19/2008/QH12)

- Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày 03 tháng 06 năm 2009 của Quốc hội

về hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số 19/2008/QH12 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Các quy định của pháp luật Việt Nam về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam là nền tảng pháp lý cho người nước ngoài khi thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền năng sở hữu của mình tại Việt Nam, đây là tiền đề vật chất cho sự phát triển kinh tế vì quyền sở hữu chính là mức độ xử sự

mà pháp luật cho phép một chủ thể được thực hiện trong quá trình chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình, quy định này có tác động mạnh mẽ tới sự phát triển kinh tế, nó có thể thúc đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển

2.2 Cơ sở thực tiễn:

Hiện nay, làn sóng đầu tư của nước ngoài vào Việt Nam gia tăng, người nước ngoài đến Việt Nam làm việc và sinh sống ngày càng nhiều nên nhu cầu được mua và sở hữu nhà là hết sức quan trọng và cần thiết đối với họ Hơn nữa, tiền thuê nhà trong vài năm của họ cũng đủ để mua một căn nhà Cho phép người

nước ngoài mua nhà là một việc làm phù hợp với thông lệ quốc tế, nhiều nước cũng đã làm vậy, nhất là khi Việt Nam đã gia nhập WTO Vì thế, việc thí điểm cho người nước ngoài được sở hữu nhà ở được đặt ra nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong sinh sống và làm việc của người nước ngoài tại Việt Nam, từ đó góp phần thu hút hơn nữa vốn đầu tư nước ngoài, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

II) Đánh giá các quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam về vấn

đề sở hữu nhà ở của người nước tại Việt Nam.

Để khuyến khích các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam nhằm góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển, ngày 3/6/2008 Quốc hội đã thông qua

Nghị quyết số 19/2008/QH12 về thí điểm cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam Cùng với Luật nhà ở năm 2005, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, Nghị quyết đã góp phần xây dựng được

hành lang pháp lý tương đối đầy đủ, để từ đó các tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động phát triển, kinh doanh nhà ở nói riêng và bất động sản nói chung có cơ sở pháp lý để thực hiện hoạt động; cũng như các cơ quan Nhà nước có liên quan cũng có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện việc quản lý 2 lĩnh vực quan trọng này của nền kinh tế Cụ thể về những quy định này như sau:

Thứ nhất, đối tượng được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam Theo

Điều 2 Nghị quyết số 19/2008/QH12 thì Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc các

đối tượng sau đây được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

1 Cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh quản lý trong doanh nghiệp đó;

2 Cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam được Chủ tịch nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng Huân chương, Huy chương; cá nhân nước ngoài có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ tướng Chính phủ quyết định;

3 Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu;

4 Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam;

5 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư không có chức năng kinh doanh bất động sản, có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở.

Việc cho phép người nước ngoài định cư tại Việt Nam được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam à một chính sách rất quan trọng của Nhà nước Việt Nam, ngoài phục vụ cho chính sách đầu tư còn thấy điều này điều này dựa trên nguyên tắc “có đi có lại” và chế độ pháp lý “đãi ngộ như công dân” Có nghĩa là người nước ngoài được hưởng các quyền dân sự và lao động cũng như thực hiện các nghĩa vụ ngang hoặc tương đương với những quyền và nghĩa vụ mà công dân nước sở tại đang được hưởng và sẽ được hưởng trong tương lai

Tuy nhiên theo quy định này có thể thấy, không phải tất cả người nước ngoài đều được sở hữu nhà ở tại Việt Nam mà chỉ có 5 đối tượng được quy định tại điều này mới được phép mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam Trong thực tiễn thì còn nhiều đối tượng muốn mua nhà để sinh sống ổn định lâu dài tại Việt Nam Vì vậy, quy định này khiến nảy sinh một số bất cập như người nước ngoài kết hôn để có thể mua nhà tại Việt Nam, hoặc người nước ngoài nhờ người Việt Nam đứng tên để có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam…

Thứ hai, về Điều kiện để tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam Ngoài những đối tượng được phép mua và sở hữu nhà

ở tại Việt Nam thì họ còn phải đáp ứng những điều kiện được ghi trong Điều 3

Nghị quyết số 19/2008/QH12 :

1 Cá nhân nước ngoài quy định tại các khoản 1,2,3 và 4 Điều 2 của Nghị quyết này phảo đang sinh sống tại Việt Nam, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên và không thuộc diện hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật Việt Nam.

2 Doanh nghiệp có vốn đâì tư nước ngoài quy định tạo khoản 5 Điều 2 Nghị quyết này phảo có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ chứng nhận hoạt động đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.

Đây là một chính sách nhằm tạo điều kiện cho người nước ngoài sinh sống

ở Việt Nam có nhà ở ổn định, tuy nhiên, điều này gây khó khăn cho rất nhiều người nước ngoài muốn làm ăn, sinh sống ổn định tại Việt Nam, như nhiều người có đủ điều kiện mua nhà và mong muốn mua nhà nhưng lại không thể vì không thuộc đối tượng được mua nhà hoặc thuộc đối tượng được phép mua nhà nhưng không đáp ứng được các điều kiện thì đều không được phép sở hữu nhà ở

Thứ ba, Thời hạn được sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam Căn cứ vào Điều 4 Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 quy định như

sau:

1 Cá nhân nước ngoài quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 2 của Nghị quyết này được sở hữu nhà ở trong thời hạn tối đa là 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Thời hạn này được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Trong thời hạn mười hai tháng, kể từ khi hết thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam, đối tượng quy định tại khoản này phải bán hoặc tặng cho nhà ở đó.

2 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 5 Điều 2 của Nghị quyết này được sở hữu nhà ở tương ứng với thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho doanh nghiệp đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu được tính từ ngày doanh nghiệp được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Trường hợp khi hết hạn đầu tư hoặc khi giải thể, phá sản thì nhà ở của doanh nghiệp quy định tại khoản này được xử lý theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về phá sản và các quy định khác của pháp luật Việt Nam

Có thể thấy đây là một quy định khá khắt khe, bởi lẽ sau khi hết thời hạn được sở hữu nhà ở tại Việt Nam mà người đó vẫn muốn tiếp tục sinh sống tại Việt Nam nhưng pháp luật lại buộc họ phải bán hoặc tặng cho ngôi nhà của mình Một vấn đề đặt ra ở đây là, khi hết thời hạn đó, nếu muốn tiếp tục sinh sống tại Việt Nam thì họ sẽ sinh sống ở đâu? Giả sử khi hết 50 năm, họ mới ở độ tuổi khoảng 70-80 tuổi, khi ấy việc làm lại thủ tục để có thể sở hữu một ngôi nhà tại Việt Nam thì vô cùng vất vả và khó khăn Bên cạnh đó, sau 50 năm sử dụng,

có thể căn nhà chung cư đã xuống cấp một chút nên giá bán sẽ không được cao trong khi những căn nhà trung cư mới giá lại quá cao Hơn nữa, nếu muốn họ sẽ phải mua lại nhà mới khác với các bước trình tự, thủ tục phức tạp lại từ đầu, điều này gây tốn kém chi phí, thời gian, không ổn định đối với người nước ngoài Từ đây, có thể thấy thực chất là họ có nhà nhưng lại không được ở Như vậy, quy định này đã gây ra thiệt thòi đối với người nước ngoài

Thứ tư, về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài Quy định này vốn đã được thể hiện trong Điều 125 và Điều 129

Luật nhà ở 2005, và được cụ thể hóa trong Nghị Quyết Số: 19/2008/QH12 trong Điều 5 và Điều 6, bổ sung thêm là Nghị định Số: 51/2009/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số 19/2008/QH12 trong Điều 4 về các hành vi

bị nghiêm cấm.

Về cơ bản, quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài cũng tương đương quyền của chủ sở hữu là tổ chức, công dân Việt Nam, tuy nhiên ở Khoản 1 và Khoản 2 Điều 5: “1 Tại một thời điểm, cá nhân nước ngoài

quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 2 của Nghị quyết này được sở hữu một

căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại; nếu đối tượng này được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở khác thì chỉ được chọn sở hữu một căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại, đối với loại nhà ở khác thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;2 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 5 Điều 2 của Nghị quyết này được sở hữu một hoặc một số căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở; nếu doanh nghiệp này được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở khác thì chỉ được chọn sở hữu căn hộ chung

cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại, đối với loại nhà ở khác thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;” Quy định này xuất phát từ mục đích mua nhà chỉ

được để ở nên người nước ngoài chỉ được sở hữu một căn hộ tránh việc bỏ hoang gây phí phạm Tuy nhiên, trên thực tế thì loại nhà mà người nước ngoài muốn mua phải vừa có thể làm văn phòng, vừa làm chỗ ở, thuận tiện giao thông trong khi đó, pháp luật Việt Nam chỉ cho phép sử dụng vào mục đích để ở, như vậy sẽ không đáp ứng được nhu cầu của người nước ngoài

Tương ứng với quyền là nghĩa vụ của chủ sở hữu là tổ chức, cá nhân nước ngoài Quy định này rong Điều 6 Nghị Quyết Số: 19/2008/QH12 thể hiện trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ của người nước ngoài đối với nhà ở tại Việt Nam, người nước ngoài còn phải tuân thủ Các hành vi bị nghiêm cấm trong Điều 4

Nghị định số 51/2009/NĐ-CP Khoản 1 Điều 6 quy định “1 Chỉ được dùng nhà

ở vào mục đích để ở, không được dùng để cho thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác.” Điều này hạn chế việc người nước ngoài bỏ tiền ra đầu cơ tích trữ nhà đất gây xáo trộn thị trường bất động sản và nền kinh tế Việt Nam.”

Thứ năm, về Thẩm quyền, trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền

sở hữu nhà ở Vấn đề này đã được quy định khá cụ thể và chi tiết tại Điều 8

Nghị quyết 19/2008/QH12 và tại chương III Nghị định số 51/2009/NĐ-CP Quy

định này đảm bảo sự công bằng trong thủ tục cấp giấy chứng nhận giữa tổ chức

cá nhân nước ngoài đối với chủ thể trong nước pháp luật có quy định rất chi tiết

về những thủ tục, trình tự, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Kèm theo đó là quy định của Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất Nghị định có những quy định mới trong trường

hợp cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở cho người nước ngoài có ưu điểm hơn : trước kia việc tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở nhà chung cư của người nước ngoài do Sở xây dựng thực hiện, còn hiện nay do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh cấp Quy định này

khiến cho việc quản lý nhà nước với đất đai, nhà ở thống nhất hơn Nghị định

88/2009/NĐ-CP cũng quy định rõ trách nhiệm của cơ quan nhà nước để việc cấp

giấy chứng nhận, để tránh những sai sót có thể xảy ra

III) Một số kiến nghị.

- Cần phải hoàn thiện hệ thống pháp luật quy định về vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam Quy định cụ thể và chi tiết trong Luật Nhà ở Việt Nam để dễ dàng giải quyết các vấn đề phát sinh trong xã hội được linh hoạt hơn

- Cần có những quy định cụ thể, nới lỏng về các loại thủ tục hành chính tạo điều kiện hơn nữa cho cá nhân, tổ chức người nước ngoài định cư ở Việt Nam có nơi ở làm việc ổn định

- Cần nâng cao trình độ pháp luật của đội ngũ người làm luật và thi hành luật Pháp luật Việt Nam, cũng như tâm huyết của đội ngũ cán bộ làm luật và thực thi pháp luật còn chưa cao và số lượng còn hạn chế.Vậy nên, cần có những giải pháp nhằm nâng cao trình độ cho cán bộ thực thi pháp luật để hệ thống pháp luật được trở nên hoàn thiện hợp lí hơn

Bên cạnh đó chính bản thân mỗi người dân nước ngoài phải nắm bắt rõ các quy định pháp luật của Việt Nam để chủ động bảo vệ quyền lợi của mình Việc bảo đảm được quyền lợi cho người nước ngoài sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư, đây cũng là một phương thức đẩy mạnh sự hợp tác với các nước trên đấu trường quốc tế

C) KẾT LUẬN

Trong thời gian qua khi mà Việt Nam hội nhập nền kinh tế thế giới theo chủ trương của Đảng thì Quốc hội đã thông qua Nghị quyết về việc thí điểm cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam Nghị quyết này đã phần nào có những điểm tích cực nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản, thu hút được nguồn vốn của cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, nhiều người nước ngoài yên tâm làm ăn, sinh sống tại Việt Nam Tuy nhiên, bên cạnh đó chính sách này vẫn còn những hạn chế nhất định cần được sửa đổi cho phù hợp với thực tiễn Do đó, quy định của pháp luật về vấn đề này và các chính sách xã hội khác cần phải được nhanh chóng hoàn thiện để có thể đáp ứng và giải quyết nhu cầu bức thiết đó Với sự nhìn nhận đúng đắn, khách quan những hạn chế, tích cực đang tồn tại, chúng ta có thể tin tưởng rằng sẽ xây dựng được một hệ thống pháp luật hoàn thiện với hiệu quả thi hành cao hơn Điều đó sẽ góp phần đưa Việt Nam phát triển nhanh hơn, hội nhập sâu rộng cùng với thế giới