Bài viết đặt ra những yêu cầu trong việc giải quyết các tranh chấp về giao dịch quyền sử dụng đất trong trường hợp người nhận chuyển quyền là người được nêu trong điều khoản, từ đó đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện điều khoản này trong thời gian tới.
BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH TẠI KHOẢN ĐIỀU 100 LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 Thân Văn Tài* Nguyễn Thị Phi Yến** *,** ThS GV Trường Đại học Luật, Đại học Huế Thông tin viết: Từ khóa: Cơng nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất, hoàn thiện quy định khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 Lịch sử viết: Nhận Biên tập Duyệt : 18/4/2021 : 08/5/2021 : 12/5/2021 Article Infomation: Keywords: Recognition of land use rights; transfer of land use rights; improvements of provisions in clause 2, Article 100 Law on Land of 2013 Article History: Received Edited Approved : 18 Apr 2021 : 08 May 2021 : 12 May 2021 Tóm tắt: Trên sở làm rõ việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 chế cơng nhận quyền sử dụng đất, có chất pháp lý khác biệt với việc cấp giấy chứng nhận theo điểm c khoản Điều 99, viết đặt yêu cầu việc giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất trường hợp người nhận chuyển quyền người nêu điều khoản, từ đưa số kiến nghị hồn thiện điều khoản thời gian tới Abstract: On the basis of clarification of certificate issuance of land use right as specified in clause 2, Article 100 of the Law on Land of 2013 as a mechanism to recognize land use rights, having a different legal nature from the issuance of certificates according to point c, clause 1, Article 99, this article sets forth requirements in the settlement of disputes over land use right transactions in case the transferee is the person mentioned in this article From this approach, the article also provides analysis of shortcomings in clause 2, Article 100 and a number of recommendations for the further improvements of this article in the coming time Bản chất pháp lý việc cấp giấy chứng nhận khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 yêu cầu đặt việc giải yêu cầu tuyên bố giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu Khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “2 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có loại giấy tờ quy định khoản Điều mà giấy tờ ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký bên có liên quan, đến trước ngày Luật có hiệu lực thi hành chưa thực thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất khơng có tranh chấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nộp tiền sử dụng đất” Về chất, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nêu khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 không đơn hoạt động quản lý Số 13(437) - T7/2021 33 BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT hành chính, mà quan trọng hơn, chế xác lập quyền tài sản Bởi lẽ, điều khoản quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng thực tế diện tích đất ổn định, khoảng thời gian đủ dài theo luật định Nội dung khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 cho thấy, người quy định khoản người nhận chuyển quyền từ người quy định khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 Tuy vậy, yếu tố “nhận chuyển quyền” mang ý nghĩa xác định nguồn gốc đất mà “họ sử dụng”, trước chuyển quyền người sử dụng đất khác sử dụng, khơng phải Nhà nước Chính đất mà họ sử dụng, có nguồn gốc từ người sử dụng đất quy định khoản chuyển quyền từ giao dịch, nên người quy định khoản cấp giấy chứng nhận mà “không phải nộp tiền sử dụng đất”, khác so với trường hợp sử dụng đất đất sử dụng khơng có nguồn gốc từ việc nhận chuyển quyền theo quy định khoản Điều 101 Luật Đất đai năm 20131 Vì việc nhận chuyển quyền sử dụng đất có ý nghĩa nguồn gốc đất, nên người quy định khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 cấp Giấy chứng nhận, cấp Giấy chứng nhận với tư cách người nhận chuyển quyền sử dụng đất từ giao dịch người quy định điểm c khoản Điều 99 Luật Đất đai năm 20132 Nói cách khác, người cấp Giấy chứng nhận theo quy định khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, nhận chuyển quyền từ người quy định khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, họ cấp giấy với tư cách người “đang sử dụng đất” ổn định, lâu dài, khơng có tranh chấp Do vậy, giao dịch mà họ tham gia nhận quyền sử dụng đất không cần hội đủ tất điều kiện có hiệu lực người quy định điểm c khoản Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 Ở đây, vấn đề đặt khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 có tác động đến hướng giải tranh chấp giao dịch, giao dịch mà người quy định khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 tham gia để nhận quyền sử dụng đất bị yêu cầu tuyên bố vô hiệu? Theo tác giả, giao dịch mà người quy định điều khoản tham gia để nhận quyền sử dụng đất không bị vô hiệu, người chuyển quyền nại lý vô hiệu sau (không phải trường hợp không vô hiệu): - Không vô hiệu lý đất chuyển quyền chưa cấp giấy chứng nhận: Trong giải tranh chấp hợp đồng, mà bên chuyển quyền viện dẫn lý rằng, thời điểm giao dịch quyền sử dụng đất chưa cấp Giấy chứng nhận, khơng thể tun bố vơ Khoản Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “2 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khơng có giấy tờ quy định Điều 100 Luật đất sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004 không vi phạm pháp luật đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nơi có quy hoạch cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất” Điểm c khoản Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “1 Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho trường hợp sau đây: (…) c) Người chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất xử lý hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để thu hồi nợ” 34 Số 13(437) - T7/2021 BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT hiệu giao dịch lý này, người nhận chuyển quyền hội đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 Bởi nêu, khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 hàm ý rằng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tức đất chưa đăng ký lần nào), công nhận quyền sử dụng đất Do đó, kể pháp luật thời điểm xác lập giao dịch có quy định, quyền sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận điều kiện có hiệu lực giao dịch, khơng thể tuyên bố vô hiệu, thời điểm chuyển quyền sử dụng đất, cá nhân, hộ gia đình có giấy tờ quy định khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 Vì buộc người nhận chuyển quyền, tức người nêu khoản Điều 100 phải trả lại quyền sử dụng đất đó, hướng giải ngược lại với điều khoản Tất nhiên, điều khoản tác động tới giao dịch xác lập trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, người nhận chuyển quyền sử dụng đất từ giao dịch coi người “đang sử dụng đất” - Khơng vơ hiệu giao dịch khơng công chứng chứng thực: Tương tự, khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 quy định, người có giấy tờ quy định khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 mang tên người khác, “kèm theo giấy tờ việc chuyển nhượng có chữ ký bên liên quan” công nhận quyền sử dụng đất - Khơng vơ hiệu lý pháp luật cấm chuyển quyền: Kể khi, người sử dụng đất quy định khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 nhận chuyển quyền sử dụng đất thời điểm pháp luật nghiêm cấm việc chuyển quyền, trình giải tranh chấp giao dịch đó, khơng nên xử lý vơ hiệu giao dịch lý trái pháp luật Chẳng hạn, trước đây, Luật Đất đai năm 1987 cấm chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển quyền trước ngày 15/10/1993 họ sử dụng ổn định ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực (01/07/2014) có tranh chấp Ở cần lưu ý rằng, thời điểm giải tranh chấp từ ngày 01/07/2014 trở sau, khơng nên xử lý vơ hiệu giao dịch lý vào thời điểm giao dịch, Luật Đất đai năm 1987 cấm giao dịch Bởi lẽ, phân tích trên, chất pháp lý việc công nhận quyền sử dụng đất cho người quy định khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 cơng nhận quyền cho người có quyền sử dụng đất hiệu lực giao dịch đưa lại, mà họ sử dụng thực tế, ổn định thời gian đủ dài theo luật định Do vậy, phương diện lý luận thể khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 cho thấy, việc chuyển quyền sử dụng có trái pháp luật thời điểm đó, khơng phải để khước từ quyền cơng nhận họ Do đó, khơng thể tuyên bố giao dịch mà người nhận quyền sử dụng đất đáp ứng quy định khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 vơ hiệu lý việc chuyển quyền trái pháp luật - Phạm vi giao dịch bị tác động: phân tích, khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 tác động tới hướng giải yêu cầu tuyên bố vô hiệu lý Bên cạnh đó, dựa sở thời điểm xác lập giao dịch, khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 tác động tới giao dịch xác lập trước ngày điều khoản có hiệu lực (tức trước ngày 01/07/2014) mà tác động tới giao dịch xác lập từ ngày trở Bởi lẽ, người nêu khoản Điều 100 Luật Đất đai năm Số 13(437) - T7/2021 35 BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT 2013 có tư cách người “đang sử dụng đất” mối quan hệ với hiệu lực điều khoản Do vậy, thời điểm bắt đầu sử dụng đất phải trước ngày điều khoản có hiệu lực Ngồi ra, tác động khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 tác động tới hướng giải giao dịch phát sinh tranh chấp từ ngày 01/7/2014 Đối với tranh chấp giao dịch phát sinh từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014, viện dẫn khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, hướng xử lý khơng thay đổi, thực khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục trì từ khoản Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 Bên cạnh đó, số lý tun bố vơ hiệu hợp đồng không nằm tác động khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 Chẳng hạn, vô hiệu giả tạo, vô hiệu bị đe dọa,… việc sử dụng đất người sử dụng đất đe dọa đến trật tự công cộng, việc sử dụng đất để xây nhà kiên cố đất nông nghiệp,… Bất cập quy định khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 số kiến nghị hoàn thiện 2.1 Nhận chuyển quyền từ người cấp Giấy chứng nhận bị tuyên bố vô hiệu Theo quy định khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, người “có giấy tờ nêu khoản Điều này, kèm theo giấy tờ việc chuyển quyền có chữ ký bên liên quan” công nhận quyền sử dụng đất Quy định hiểu là, người nhận chuyển quyền từ người chưa cấp giấy chứng nhận, công nhận quyền sử dụng đất Như vậy, trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người đăng ký quyền có công nhận quyền theo điều khoản không? Thực tiễn xét xử Tòa án 36 Số 13(437) - T7/2021 cho thấy, giải tranh chấp quyền sử dụng đất, cấp tịa có nhận định khác quy định khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể sau: Vụ việc thứ nhất: Nguyên đơn gồm: Ông H, Bà T, Bà S, Bà M, Bà L, Bà V, trú thị trấn Phú Lộc, huyện T, tỉnh Sóc Trăng Bị đơn Bà X, trú xã V, huyện T, tỉnh Sóc Trăng Cha mẹ nguyên đơn ông Q (chết năm 2010) mẹ bà H3 (chết năm 2013) Lúc sinh thời, cha mẹ nguyên đơn có phần đất trồng lúa diện tích 11.661m2 thuộc 255, tờ đồ số 01, tọa lạc ấp M, xã V, huyện T, tỉnh Sóc Trăng Ủy ban nhân dân huyện T, tỉnh Sóc Trăng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 19/10/1992 ông Q đứng tên Vào tháng 6/1993, cha, mẹ nguyên đơn chuyển nhượng toàn đất số 255 cho ông Q2 bà X giá 03 vàng 24k Khi chuyển nhượng có làm giấy tay có ơng L2 (là Trưởng ban nhân dân ấp) xác nhận khơng có đo đạc thực tế, sau chuyển nhượng, ông Q giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng bà X giữ Vợ chồng bị đơn sử dụng ổn định phần đất đến tranh chấp 20 năm Năm 2017, nguyên đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng cha, mẹ nguyên đơn với bị đơn ông Q2, bà X vô hiệu Bị đơn không đồng ý với yêu cầu có yêu cầu phản tố đề nghị Tịa án cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 19/10/1992 Tòa án cấp phúc thẩm nhận định: “việc bị đơn X cho rằng, ngày 20/7/1993 vợ chồng bị đơn có thỏa thuận nhận chuyển nhượng cha nguyên đơn đất số 255 (…) với giá chuyển nhượng 08 vàng 24k có Tuy nhiên, thời điểm bên xác lập việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/7/1993 trên, BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT theo quy định Điều Luật Đất đai năm 1987 có hiệu lực nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượng đất đai hình thức Do đó, ngun tắc chung, theo quy định điểm a khoản Điều 15 Pháp lệnh Hợp đồng dân năm 1991 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 20/7/1993 hợp đồng trái pháp luật” “Xét thấy, thực tế xác lập chuyển nhượng ngày 20/7/1993 đất số 255 trên, ông Q (cha nguyên đơn) Ủy ban nhân dân huyện T cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 19/10/1992, từ nhận chuyển nhượng đến bị đơn X sử dụng đất để trồng lúa, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện, bên nhận chuyển nhượng (bị đơn X) không thực thủ tục chuyển quyền chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ủy ban nhân dân có thẩm quyền Do đó, diện tích đất tranh chấp nêu trên, việc xác lập chuyển nhượng vợ chồng bị đơn ông Q (cha nguyên đơn) ngày 20/7/1993 vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật quy định Điều Luật Đất đai năm 1987, điểm a khoản Điều 15 Pháp lệnh Hợp đồng dân năm …3 Như vậy, vụ việc vừa nêu, bà X bị đơn, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người đăng ký quyền theo Luật Đất đai năm 1987 (ông Q đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp ngày 19/10/1992) Bà X người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp trước ngày 15/10/1993 mang tên ơng Q; kèm theo giấy đó, có văn chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký ông Q, song bà X lại không nêu khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, dẫn đến bà X dẫn điều luật nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho Lưu ý rằng, thời điểm tranh chấp hợp đồng năm 2017, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực Bà X, với tư cách người nhận chuyển nhượng từ ông Q, sử dụng đất từ sau xác lập hợp đồng (1992) với việc trồng lúa ổn định, phù hợp với mục đích sử dụng đất nơng nghiệp trước Trong vụ việc này, Tịa án nhận định lý vô hiệu pháp luật thời điểm xác lập hợp đồng nghiêm cấm việc chuyển nhượng Với lập luận vậy, tác giả nhận thấy không thuyết phục không phù hợp với tinh thần khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 Theo tác giả, Tòa án cần viện dẫn khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 để áp dụng tương tự giải tranh chấp theo hướng công nhận hợp đồng để bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp bên nhận chuyển nhượng, bà X Vụ việc thứ hai: Nguồn gốc đất tranh chấp theo Công văn số 113/UBND - TNMT ngày 03/7/2017 Ủy ban nhân dân huyện G xác định diện tích đất 2.591m2 thuộc 281, tờ đồ số 02 tọa lạc ấp H, xã T, huyện G xác lập sổ địa trước ngày 15/10/1993, tức có giấy tờ điểm b khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 Diện tích đất cha mẹ ông khai phá thừa nhận bên nguyên đơn bị đơn Cha ông chết năm 1978, mẹ ông Đ bà K Ngày 08/4/1993, ông Đ sang nhượng cho ông C 2.381m2 đất với giá 04 vàng 24k Việc sang nhượng viết tay Ban Lãnh đạo ấp Huỳnh Công Lực ký xác nhận để trả nợ ngân hàng, lúc làm giấy bán có mặt bà K ơng H chứng kiến khơng có ký tên vào giấy bán đất Bản án số 03/2018/DS-PT ngày 03/01/2018 Tịa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Số 13(437) - T7/2021 37 BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT Ông Đ lấy tiền giao đất giấy bán đất cho ông C Ngay sau mua xong đất, ơng C chết, vợ ơng C (bà T) khó khăn nên nhượng lại cho ông L bà Ph T giao giấy tay sang bán với ông Đ cho vợ chồng ông L Ph giữ đến Năm 2017, ông Đ ông H nại lý mẹ ơng bà K khơng có ký vào giấy mua bán ngày 08/4/1993 để khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng ông Đ ông C vô hiệu yêu cầu ông L, bà Ph phải trả lại diện tích đất trên; ông Đ ông C chấp nhận trả lại vàng Sau xét xử sơ thẩm, ngày 25/8/2017 ông H ơng Đ có đơn kháng cáo u cầu Tòa án cấp phúc thẩm hủy hợp đồng mua bán bất hợp pháp gia đình ơng với ơng C; hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà T với vợ chồng ơng L, bà Ph Tịa án cấp phúc thẩm lập luận: “Căn giấy viết tay sang nhượng đất vườn lập ngày 08/4/1993 thể nội dung Đ sang nhượng cho C”; “Sau chuyển nhượng đất, bà K, ông Đ dỡ nhà giao đất cho vợ chồng ông C ông C mất, bà T có hồn cảnh khó khăn tiếp tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho L (em ruột C) sau vợ chồng L, Ph cất nhà phần đất này, lúc tranh chấp Xét giấy tay mua bán đất Đ với C lập ngày 08/4/1993 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 bên thừa nhận giao đất toán tiền xong, đến năm 2016 phía Đ phát sinh tranh chấp, cho nên” (…) “trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập thành văn bản, có chữ ký bên, bên bán nhận đủ tiền, bên mua chưa ký tên người giữ hợp đồng, quản lý sử dụng đất ổn định thời gian dài mà bên bán không tranh chấp, tiếp tục chuyển nhượng cho người khác người cất nhà kiên cố ổn định, bên mua khơng tranh chấp; đó, cần cơng nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên, để giữ ổn định không chấp nhận nội dung kháng cáo ông Đ, H4 Trong 02 vụ việc nêu trên, Tịa án khơng áp dụng tương tự khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 nhằm công nhận hợp đồng người nhận chuyển nhượng thỏa mãn có điều kiện giống trường hợp nêu khoản Ở đây, khác biệt nằm chỗ, vụ việc thứ nhất, bị đơn có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên người khác; cịn vụ việc thứ hai bị đơn nhận chuyển nhượng người ghi nhận sổ địa chính; nhiên, hướng xử lý lại trái ngược Các tác giả cho rằng, việc Tòa án giải theo hai hướng xử lý trái ngược nêu khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 nêu trường hợp “có giấy tờ khoản Điều mang tên người khác” mà khơng đề cập đến trường hợp “có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên người khác” Mặc dù, trường hợp này, Tòa án cần áp dụng tương tự khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 để công nhận hợp đồng tranh chấp vụ việc thứ thực phù hợp với chất pháp lý việc công nhận quyền sử dụng đất mà Luật Đất đai năm 2013 thể Tuy nhiên, đề bảo đảm điều luật áp dụng cách thống nhất, cần sửa đổi khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 theo hướng bổ sung trường hợp người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên người khác, kèm theo giấy tờ việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký bên liên quan mà khơng nên giữ nguyên loại giấy tờ khoản Xem thêm: Bản án dân phúc thẩm số 211/2017/DS-PT ngày 20/12/2017 Tòa án nhân dân tỉnh Kiên Giang tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 38 Số 13(437) - T7/2021 BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT 2.2 Cách thể nội dung khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 chưa phù hợp, dẫn đến đlều khoản chưa viện dẫn, áp dụng thực tế xét xử Công nhận quyền sử dụng đất chế xác lập quyền theo luật định Tuy nhiên, điều chỉnh quan hệ pháp luật này, khoản nói riêng toàn Điều 100 (cũng Điều 101, 102) Luật Đất đai năm 2013 sử dụng thuật ngữ “cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất” Việc sử dụng thuật ngữ vậy, có nhấn mạnh đến yếu tố “đang sử dụng” thực tế diện tích đất, dễ bị hiểu rằng, quan hệ pháp luật hành đơn quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với người đề nghị cấp giấy Vì vậy, Tịa án khơng viện dẫn khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 để áp dụng tương tự, giải yêu cầu tuyên giao dịch vô hiệu, người nhận chuyển quyền hoàn toàn hội đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất người quy định khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 Bên cạnh đó, khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 dùng thuật ngữ “có chữ ký bên có liên quan”, khiến người ta liên tưởng đến hợp đồng mà không liên hệ tới giao dịch không hợp đồng nói chung di chúc nói riêng, chúng có chữ ký “một bên” Ngồi ra, cụm từ “chưa thực thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật” chưa hợp lý Bởi lẽ, người công nhận quyền sử dụng đất người xác lập quyền diện tích đất họ chiếm hữu, sử dụng công khai, liên tục, ổn định mà có, khơng phải hiệu lực giao dịch mang tới cho họ quyền Mặt khác, chuyển quyền, quyền sử dụng đất chưa đăng ký cấp giấy chứng nhận mà có giấy tờ quy định khoản 1, đặt vấn đề “thực thủ tục chuyển quyền sử dụng đất” trường hợp này? Cách diễn đạt dễ gây nhầm lẫn người sử dụng đất nêu khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 người nhận chuyển quyền đích thực, pháp luật quy định điểm c khoản Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 dẫn tới đặt yêu cầu cao luật định Để khắc phục bất cập nêu trên, cần sửa đổi khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 theo hướng sau: - Thay cụm từ “cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất” cụm từ “công nhận quyền sử dụng đất” Điều nhấn mạnh sách công nhận quyền sử dụng đất, chế xác lập quyền sử dụng đất viện dẫn Tịa án giải tranh chấp có liên quan - Thay cụm từ “có chữ ký bên liên quan” thành cụm từ “có chữ ký người chuyển quyền” nhằm mô tả sát với quan hệ pháp luật hơn, đồng thời bao quát trường hợp chuyển quyền không hợp đồng; - Bỏ cụm từ “chưa thực thủ tục chuyển quyền theo quy định pháp luật” 2.3 Khó hiểu điều kiện “khơng có tranh chấp” Khi quy định điều kiện công nhận quyền sử dụng đất, khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 quy định “đất khơng có tranh chấp” cơng nhận quyền sử dụng đất Điều khoản diễn đạt ngắn, dẫn đến khó hiểu Ở đây, phải hiểu đến ngày 01/7/2014, điều khoản có hiệu lực, khơng có tranh chấp coi khơng có tranh chấp; hay phải hiểu thời điểm người sử dụng đất đề nghị công nhận quyền sử dụng đất mà khơng có tranh chấp coi khơng có tranh chấp Thực tiễn theo cách hiểu thứ hai Tuy nhiên, điều kiện khơng có tranh chấp nên hiểu đến trước ngày 01/7/2014 mà không Số 13(437) - T7/2021 39 BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT có tranh chấp hội đủ điều kiện “khơng có tranh chấp” Bởi vì, người chiếm hữu, sử dụng thực tế, ổn định diện tích đất thời gian dài theo luật định, đến ngày 01/7/2014 coi đủ thời hiệu để công nhận quyền sử dụng đất Khi đủ thời hiệu cơng nhận quyền, tranh chấp phát sinh từ ngày 01/7/2014 không xem điều kiện để công nhận quyền sử dụng đất Điều cho phép khẳng định rằng, từ ngày 01/7/2014 có phát sinh tranh chấp, người đề cập khoản Điều 100 Luật Đất đai hành công nhận quyền sử dụng đất Theo tác giả, nội dung cần viết lại sau: “ (…) đến trước ngày Luật có hiệu lực mà khơng có tranh chấp cơng nhận quyền sử dụng đất mà nộp tiền sử dụng đất” 2.4 Chưa khẳng định rõ thời gian bắt đầu sử dụng đất Với quy định khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, văn hướng dẫn thi hành, khơng có sở xác định người nói đến điều khoản phải bắt đầu sử dụng đất thời điểm trước Luật Đất đai có hiệu lực, tạo lúng túng cho thực tiễn áp dụng quan hành cấp giấy chứng nhận, quan tư pháp giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có vi phạm hình thức) Theo tác giả, cần xác định người nhận chuyển quyền sử dụng đất nêu khoản Điều người sử dụng thực tế diện tích đất nhận chuyển quyền trước ngày 01/7/2014 2.5 Về chủ thể “hộ gia đình” Khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2013 mang tinh thần coi hộ gia đình sử dụng đất chủ thể Việc thừa nhận tư cách chủ thể cho hộ gia đình sử dụng đất khơng vấn đề riêng mối quan hệ Nhà nước người sử dụng đất việc công nhận quyền sử dụng đất, mà liên quan tới mối quan hệ hộ gia đình với tất chủ thể khác đời sống dân Bởi vì, sau cơng nhận, quyền sử đất hộ gia đình chuyển giao cho chủ thể khác thơng qua hợp đồng vậy, hộ gia đình trở thành chủ thể pháp luật dân Do đó, vấn đề đặt Bộ luật Dân năm 2015 khơng coi hộ gia đình chủ thể lĩnh vực luật tư nói chung quan hệ hợp đồng nói riêng, khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 Luật Đất đai năm 2013 nói chung lại theo cách tiếp cận khác? Sự thiếu thống khiến cho việc giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất có bên hộ gia đình trở nên phức tạp chí số trường hợp, ảnh hưởng đến tính tình người giao dịch với hộ gia đình5 Dường Luật Đất đai năm 2013 trì chủ thể nhằm ngụ ý nói rằng, thành viên hộ trưởng thành sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải phục vụ lợi ích chung hộ gia đình, có thành viên chưa có lực hành vi dân đầy đủ Tuy nhiên, theo tác giả, nhiệm vụ Luật Hơn nhân gia đình quy định giám hộ pháp luật dân Để bảo đảm tính thống hệ thống pháp luật, cần sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 theo hướng không xác định hộ gia đình chủ thể quyền sử dụng đất Thông tin đăng ký thông tin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên “chủ hộ” mà không ghi tên thành viên hộ gia đình, người giao dịch với hộ gia đình lại khơng bảo vệ xác lập giao dịch với chủ hộ 40 Số 13(437) - T7/2021 ... gian đủ dài theo luật định Nội dung khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 20 13 cho thấy, người quy định khoản người nhận chuyển quy? ??n từ người quy định khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 20 13 Tuy vậy, yếu... nhận chuyển quy? ??n theo quy định khoản Điều 101 Luật Đất đai năm 20 131 Vì việc nhận chuyển quy? ??n sử dụng đất có ý nghĩa nguồn gốc đất, nên người quy định khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 20 13 cấp... 01/7 /20 04 đến trước ngày 01/7 /20 14, viện dẫn khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 20 13, hướng xử lý khơng thay đổi, thực khoản Điều 100 Luật Đất đai năm 20 13 tiếp tục trì từ khoản Điều 50 Luật Đất đai