MỘT SỐ KINH NGHIỆM TRONG QUY HOẠCH CẢI TẠO ĐÔ THỊ

MỘT SỐ KINH NGHIỆM TRONG QUY HOẠCH CẢI TẠO ĐÔ THỊ

Một số kinh nghiệm quốc tế cải tạo chỉnh trang khu đô thị cũ TS Nguyễn Ngọc Hiếu – Học viện hành Tóm tắt: Quy hoạch cải tạo thị thường khó khăn phức tạp quy hoạch đô thị việc thay đổi việc tổ chức không gian sống bối cảnh cộng đồng xác lập mối quan hệ bền vững kinh tế-xã hội, không gian vật thể, mơi trường Dường khó khăn gặp phải gắn với thể chế thị trường chưa hoàn thiện; đó, cải tạo khơng xây dựng lại mà làm thay đổi mối quan hệ lợi ích đa chiều Bài viết tập trung phân tích số kinh nghiệm giải mâu thuẫn lợi ích, bảo tồn, bảo vệ giá trị cộng đồng, lợi ích đa số Đây lĩnh vực cần thiết cho giai đoạn đô thị Việt Nam cần củng cố - cải tạo sau chu kỳ phát triển nóng- mở rộng nhanh chưa vững Từ khóa: quy hoạch thị, kinh nghiệm quốc tế, tái phát triển,quy hoạch cải tạo, tái phân thửa, kiểm soát phát triển Những cách tiếp cận chủ đạo 1.1 Đặt vấn đề Lý thông thường để khu vực đề xuất cải tạo khơng cịn thỏa mãn nhu cầu cư dân chủ thể nắm quyền quản lý khu vực Biểu chín muồi việc cải tạo xuống cấp toàn diện cơng trình hạ tầng sở, hiệu sử dụng không gian, lạc hậu mục đích sử dụng, khơng đảm bảo tính xuống cấp môi trường tự nhiên xã hội mà sửa chữa biện pháp cải tạo nhỏ Tuy nhiên, việc định cải tạo khơng đơn giản dấu hiệu, mà cịn tâm cao trị, tài lực dồi để tiến hành, thời chín muồi nhiều khía cạnh khác Nếu cũ kỹ, cũ nát, hay không hiệu kinh tế xã hội lý việc cải tạo ràng buộc mặt xã hội lại đem đến vơ số phương án thay đổi khác nhau, trình tự khác nhau, đại diện cho cách nhìn đa chiều việc khai thác giá trị không gian đô thị theo cách Quyết định cải tạo tiến hành hội độ ‘chín’ mặt kỹ thuật, kinh tế, xã hội Tuy nhiên, độ chín kinh tế xã hội khơng trùng với độ chín kỹ thuật điều ảnh hưởng đến quy mô, thời điểm cách thức Nói cách khác, hội để tiến hành dự án cải tạo lớn – hội đủ yếu tố thường không nhiều Đặc điểm bật quy hoạch cải tạo phải dung hòa thay đổi cũ; tồn chủ thể/vật thể cũ tác động đến thỏa mãn nhu cầu phương diện vật thể-môi trường (tự nhiên) kinh tế-xã hội (xã hội) Dự án cải tạo tác động đa chiều đa dạng tới chủ thể khác (plural) vốn khơng có hệ giá trị (different value systems) nguồn gốc dẫn đến khác biệt lợi ích Các nhóm lợi ích than (interest groups) lại có vị khơng bình đẳng ảnh hưởng đến phương án cải tạo Những khác biệt dự án làm phát sinh nhiều khía cạnh được-mất làm cho nhóm lợi ích ủng hộ theo đuổi mục tiêu khác – đơi khó dung hịa chí chống đối phương án Những lời giải cho vấn đề quốc gia khác viết trao đổi số vấn đề kinh nghiệm để làm quy hoạch cải tạo với phân bối cảnh xã hội đa dạng đa chủ thể đa chiều đa quy mô 1.2 Triết lý cải tạo 1.2.1 Triết lý hợp lý hòa hợp – phương Tây Trường phái Tây phương với tư tưởng triết học Harbemas (triết gia Đức, 1929) lấy hợp lý phải cho phép trao đổi rộng rãi tự than trình giúp chọn tối ưu (communicative rationality) Điều kiện để có hợp lý phải dân chủ bàn thảo định Khi đó, tính pháp chế tiến xã hội thực người dân thỏa mãn hiểu biết, tự giáo dục để tuan thủ Triết lý tảng trường phái quy hoạch tham gia (collaborative planning1) sử dụng rộng rãi ngày tiếp cận quy hoạch cải tạo Các mâu thuẫn lợi ích q trình cải tạo đem mổ xẻ cơng khai phản ánh từ ‘đầu bài’ quy hoạch để phương án cải tạo đảm bảo hài hịa lợi ích bên Giải vấn đề này, quy hoạch đồng thuận (consensus) giải toán quy hoạch giảm thiểu mâu thuẫn sau phê duyệt phương án Cách thức giải đa chiều (plural) từ lên (bottom-up) đại diện cho trường phái dân chủ tư sản – Âu – Mỹ quy hoạch cải tạo trở thành mẫu hình nhân (replicate) tới nhiều quốc gia phát triển, có ảnh hưởng tới hệ thống lý luận quy hoạch quốc gia khác, bao gồm nhiều nước châu Á, Mỹ la tinh, số quốc gia phát triển khác Mô hình quy hoạch cải tạo có tham gia chặt chẽ tổ chức tài chính, tư vấn, quyền địa phương cộng đồng Đơn vị cải tạo nhiều quy mơ khác nhau, xong thường cải tạo quy mô đơn vị láng giềng (neighbourhood) khu vực cộng đồng có liên kết chặt chẽ lợi ích sử dụng khơng gian sau cải tạo) Xem Collaborative Planning (Healey, 1997) Hình thức tổ chức thực quy hoạch cải tạo theo cách tiếp cận tham gia đa dạng với nhiều hình thức quy mơ khác Trong mơ hình này, quyền đóng vai trị hỗ trợ phát triển, tính xã hội, sử dụng quyền lực có tính kiềm chế - sử dụng cần thiết để kích thích vai trị sáng tạo từ cộng đồng 1.2.2 Triết lý áp đặt sử dụng quyền lực nhà nước thu hồi diện rộng – phong kiến phương Đông Triết lý đồng thuận có nhiều lợi ích khơng thể áp dụng nhiều trường hợp mở đường hay xây dựng cơng trình quan trọng vị trí khơng thể thay đổi Quy hoạch cải tạo sử dụng phương án di dời, thu hồi tái định cư việc làm cần thiết, xong cách thức triển khai quốc gia khác khác Đối với dự án lớn có phạm vi di dời tác động sâu rộng lên kinh tế kéo dài, mơ hình áp đặt hay sử dụng quyền lực áp dụng Quy mô dự án lớn thường kèm với nhiều khó khăn tài chính, rào cản trị, đồng thuận xã hội Do đó, thời để tiến hành dự án cải tạo lớn không nhiều phải hội đủ yếu tố cần thiết tài chính, kỹ thuật, tâm trị - nói chung độ ‘chín’ nhiều mặt giá trị cũ xuống đến mức dễ tạo đồng thuận xã hội tiến hành cải tạo quy mô lớn Việc cải tạo thành công bậc giai đoạ Phong kiến/cách mạng công nghiệp phương Tây có lẽ quy hoạch cải tạo Paris Haussman tiến hành vào kỷ 19 (1852) kéo dài hàng chục năm (1852-1870) Đại đồ án tiến hành di dời phần lớn khu vực trung tâm, cải tạo triệt để (phá dỡ 20’000 nhà xây 40’000 căn, hệ thống thoát nước giao thơng hồn tồn rộng rãi) ví dụ điển hình cho cách thức làm triệt để quy mơ Tuy nhiên, dự án tiến hành hội đủ yếu tố môi trường vật thể - xuống cấp cơng trình dịch bệnh (dẫn đến chết 20’000 người tổng số 650’000 năm 1832), kinh tế xã hội – đồng thuận trị nguồn tài dồi Thành cơng Haussman mặt thị hồn tồn trung tâm Paris, không lạc hậu hàng kỷ; tham vọng Haussman lớn mở rộng phạm vi cải tạo bên trung tâm nên dẫn đến nhiều vấn đề Sau hai mươi năm cải tạo, dự án ngốn nhiều tiền thời gian dẫn đến định chế tài phá sản, đồng thuận khơng cịn phải hủy bỏ Nếu thời phong kiến tập quyền quốc gia vật lực tiếp cận áp đặt từ xuống đặc trưng nước chủ nghĩa xã hội quốc gia có điều kiện làm việc giai đoạn định Ở phương Tây, cách tiếp cận từ xuống hội ‘ngàn vàng’ đến vào sau chiến lần thứ I chiến II châu Âu năm 40-50, hàng loạt trung tâm đô thị châu Âu xây dựng lại sau chiến tranh, đặc biệt Tây Đức Các nước đông Âu Ba Lan Liên Bang Xơ Viết có kinh tế tập trung thường sử dụng cách tiếp cận Gần đây, CHLB Đức tiến hành xây dựng lại Berlin sau thống mà không gặp nhiều cản trở Trong đó, từ thập niên 1990 nay, đô thị Trung Quốc bước vào giai đoạn củng cố gặp khó khăn giải vấn đề đồng thuận hệ thống trị có quyền lực tuyệt đối Những dự án cải tạo đô thị có quy mơ lớn thu hút ý cộng đồng quốc tế đặc biệt vào thời kỳ trước Olympic mùa hè 2008 với siêu dự án chỉnh trang toàn diện Bắc Kinh Tuy nhiên cần ý điều kiện để áp dụng cách làm triệt để Trung Quốc đất đô thị Nhà nước (từ luật năm 1990), người dân doanh nghiệp có quyền thuê chuyển nhượng quyền thuê (thường 50 năm – tối đa 70 năm) không sử dụng lâu dài Việt Nam Các dự án phát triển nhà nước thu hồi đất để đấu thầu cải tạo (Li Ping, 2002) Với việc giới kỹ trị bị cản trở lực lượng trị quyền tài sản cá nhân Trung quốc dẫn tới kế hoạch cải tạo thông qua dễ dàng nhanh Quá trình tổ chức thực cho kết sớm Những thành phố Quảng Châu hay trung tâm Bắc Kinh cũ tiến hành cải tạo di dời toàn phạm vi lớn mà khơng cần có lý đại dịch, cải tạo sau thống nhất, hay khơi phục sau chiến tranh Quyết tâm trị Trung Quốc hỗ trợ lực lượng thị trường đất lên, phơng văn hóa tn thủ cấp ‘trên’, sóng đổi sau thời gian dài dồn nén thời chủ nghĩa xã hội cũ yếu tố đảm bảo quan trọng để bên tham gia tin tưởng tâm xây dựng cải tạo dự án lớn, kéo dài tốn 1.2.3 Cải tạo thị vai trị lực lượng thị trường Việc cải tạo dự án quy mô lớn hay nhỏ kinh tế thị trường phương Tây tiến hành tảng lựa chọn vốn (capital) khu vực tư lớn mạnh tảng kinh tế thị trường phát triển Khi khu vực công doanh nghiệp mà nhánh quyền lực, chất trình cải tạo hợp tác hay đối tác (partnership) để thực mục tiêu Nhiệm vụ quyền giám sát để mục tiêu xã hội đạt dựa sách khuyến khích (incentive policies) Các sách đại tìm cách hạn chế phá dỡ tìm cách giữ gìn cải tạo sử dụng sáng tạo cơng trình khu vực cũ Trong triết lý cải tạo triết lý hịa hợp, vai trị quyền có thay đổi từ người quản lý sang nhà doanh nghiệp đô thị Nói cách khác, quyền tiến hành giải vấn đề cải tạo đô thị quan điểm kinh doanh (John Diamond et al., 2010) Cách thức tác độn vào cải tạo phát huy có điều kiện sức mạnh lực lượng thị trường, thân quyền có tư tưởng kinh doanh cải tạo phát triển Tuy nhiên đặc điểm cách tiếp cận sử dụng doanh nghiệp hay lực lượng thị trường (market forces) thị trường phục vụ tốt người có khả chi trả cao rủi ro cho vốn đầu tư – đồng nghĩa với việc gạt rìa đối tượng thu nhập thấp (marginalised groups) Những chương trình cải tạo thị có động lực thị trường túy thường dẫn đến tình trạng ‘thanh lọc’ dân cư (gentrification) hay đẩy đối tượng thu nhập thấp khỏi khu vực cũ Việc cải tạo khu vực trung tâm thị có giá trị thương mại cao ln diễn tình trạng mức độ khác nhiều chủ yếu sách điều tiết quyền cố gắng giảm thiểu phân cách xã hội Từ Hoa Kỳ, Châu Âu, châu Á, Trung Quốc kể Việt Nam, vấn đề ghi nhận tổng kết Ngay dự luật giới hạn tiêu chuẩn nhà Hoa Kỳ năm 1934 (Đạo luật Nhà Quốc gia - NHA) luật hóa việc quy hoạch cải tạo khu ổ chuột cũ; nhiên, điều kiện hỗ trợ mua nhà cho họ khu đến lại hướng họ vào khu vực cải tạo ‘dành riêng’ cho ‘chủng’ người có thu nhập thấp (Jacobs Jane, 1993) Có thể sóng xây dựng lại khu trung tâm cũ Hoa Kỳ với chương trình xóa nhà ổ chuột (đạo luật Nhà 1949) giúp thực dự án chỉnh trang đô thị quy mô lớn Pitsburg (1950), Boston, Los Angeles nhiều đô thị khác kinh tế Mỹ thăng hoa vào thập niên 50-70, vấn đề có hai mặt việc chỉnh trang ‘quá đà’ đẩy người nghèo (chủ yếu da đen) khỏi nơi cũ – nguyên nhân dẫn đến phong trào phản kháng với lý sắc tộc năm 1960 (Martin Luther King – người bảo vệ quyền lợi người da đen Mỹ) Bên ngồi nước Mỹ, thị Đơng Đức sau năm 1990 đặc biệt Berlin cải tạo thời đặc biệt tiềm lực kinh tế CHLB Đức dồi dào, hệ thống kinh tế Đông Đức rệu rã cần thay cơng trình hạ tầng thị xuống cấp Nhưng lợi ích khác biệt giá trị bất động sản sau cải tạo Các đề xuất xóa nhà ổ chuột Trung Quốc có vấn đề tương tự xóa sổ khu ổ chuột người nhập cư trung tâm cũ (ví dụ làng Zhejiang Bắc Kinh) khu kiểu tập thể (danwei) xí nghiệp xây dựng vào thập niên 60 đẩy họ vùng ngoại vi (Leaf, 1995) Đất trung tâm dùng để xây dựng hộ cao cấp khu biệt thự xa hoa Tại Việt Nam, nhiều dự án di dời nhà máy Hà Nội giai đoạn gần phục vụ nhóm người thu nhập cao Vincom Royal city, Vincom tower, hay Times city Quá trình lọc nhóm thu nhập dự báo giai đoạn tới Gần đây, vấn đề cạnh tranh thị tồn cầu hóa thúc đẩy quy mô dự án cải tạo đô thị cũ lên tầm cao Nhiều đô thị lấy động lực tổ chức kiện thể thao lớn Olympic mùa hè Los Angeles (1984), Seoul (1988), Barcelona (1992), Sydney (2000), Athen (2004), Bắc Kinh (2008) Một số đô thị nhỏ không ‘tranh’ suất olympic mùa hè nhắm tới trở thành tâm điểm du lịch kiện thành phố Bilbao – xứ Basque Tây Ban Nha (1994), Dublin (Ireland), thủ văn hóa châu Âu Liverpool (2008) Trong số thị làm ‘Olympic’, có Athen thất bại kinh tế dẫn đến nguy phá sản phủ nợ cơng, cịn lại Los Angeles, Seoul, Barcelona thành công Sydney thành công vừa phải Barcelona (Tây Ban Nha) có lẽ thành công với tổng giá trị đầu tư chỉnh trang lên tới 7,5 tỉ đô la Mỹ Hiện Barcelona trở thành thành phố giàu có bậc Tây Ban Nha với thu nhập xấp xỉ 36’000 euro/người (2009), cao 40% so với mức bình quân châu Âu 1.2.4 Một số triết lý khác Ngoài triết lý cải tạo trên, thực tế trình cải tạo phát triển thị cịn sử dụng số cách tiếp cận nhân văn bền vững ‘chủ nghĩa đô thị mới’ (new urbanism) Chủ nghĩa đô thị bao hàm nhiều ý tưởng chống lại phát triển theo kiểu lan tỏa (urban sprawl) cải tạo để phát triển theo định hướng giao thông (transport oriented development), cải tạo khu có cơng vừa phải - nhỏ đẹp (small is beautiful), phát triển bền vững với đô thị nén tăng trưởng thông minh tiết kiệm lượng, (sustainable development, compact city, and smart growth) Triết lý cải tạo phát triển sử dụng ý tưởng áp dụng giải pháp cụ thể mối quan hệ đa chiều xã hội – mối quan tâm chủ yếu chun đề Vì vậy, chun đề khơng sâu vào phân tích yếu tố giải pháp quy hoạch theo lối tiếp cận giải pháp thiết kế Các kinh nghiệm tập trung vào việc giải toán quy hoạch với tồn vấn đề cũ-mới với yếu tố xã hội đa chiều Một số kinh nghiệm cải tạo đô thị tiêu biểu 2.1 Cải tạo quy mô nhỏ (đơn vị ở) theo mơ hình đồng thuận 2.1.1 Vấn đề Khi nhu cầu cải tạo khu vực nhỏ quy mô đơn vị đô thị tăng nhanh theo già cỗi thành phố, quyền khơng cịn đủ nguồn lực để xem xét cải tạo tồn diện khu cho tất đối tượng Sự khác biệt nhu cầu, tính phức tạp đa dạng bối cảnh phát triển khu vực dẫn đến việc sử dụng mơ hình áp đặt theo khn mẫu khơng đem lại kết mong muốn lại tốn nguồn lực quyền Mặt khác, chúng lại chưa cấp thiết với lý ảnh hưởng lan tỏa với vấn đề sống cịn thị Mơ hình tiếp cận phù hợp cho khu vực sử dụng cách tiếp cận từ lên hay quy hoạch cộng đồng đồng thuận Tuy nhiên, cách tiếp cận có nhiều mơ hình khác số Giải pháp cộng đồng thủ đô London nước Anh Từ quốc gia khác thành cơng mơ hình này, việc cải tạo quy mơ cộng đồng trở thành mẫu hình cho cải tạo phát triển sử dụng quan hệ đối tác, dựa vào sức mạnh nguồn vốn xã hội (social capital) 2.1.2 Giải pháp Trong số dự án điển hình, dự án cải tạo khơng di dời quy mô tiến hành độc lập trở thành học điển hình Coin Street (London) giai đoạn 1984-1994 Dự án đề xuất doanh nghiệp xã hội (social enterprises), với mơ hình quỹ phát triển cộng đồng (Coin Street Community Builders CSCB) CSCB thiết lập quan hệ đối tác (partnership) với quyền (Quận SouthWark London) nhằm tiến hành hoạt động quy hoạch cải tạo cho cộng đồng theo mơ hình đồng thuận Doanh nghiệp đại diện cho cộng đồng đề xuất cải tạo 13 mẫu Anh khu vực trung tâm London với nhiều hạng mục tiện ích xã hội, nhà trung tâm thương mại (xem hình 1) Các đối tác tham gia bao gồm nhà băng, doanh nghiệp, đại diện ‘hàng xóm’, quyền địa phương, quan hướng dẫn quy hoạch vùng trung ương (xem hình 2) Sau nhiều lần thương thảo thơng qua phương án với quyền địa phương, đạt thỏa thuận phương án kinh tế nơi đến/nơi cộng đồng, thu xếp tài với nhà tài trợ (ngân hàng cho vay, chấp quyền sử dụng đất dự án – mua lại từ thành viên) Dự án kéo dài 10 năm xây dựng hầu hết hạng mục đề xuất Khu Coin Street London Hình 1: Dự án Coin Street London – sau cải tạo xong Nguồn: internet Bộ phân tái thiết văn phịng phủ hỗ trợ thể chế Văn phịng quy hoạch vùng hướng dẫn thực quy định phát triển vùng Chính quyền quận Southwark - trình duyệt phương án quy hoạch Hội đồng Waterloo (hàng xóm) Nhóm doanh nghiệp vùng Bờ Nam Đối tác liên kết quận Doanh nghiệp xã hội CSCB tiến hành đề xuất thực cải tạo Ngân hàng tài trợ trình xây dựng cải tạo Hình 2: Tổ chức thể chế để cải tạo khu vực Coin Street, Southwark, London Nguồn: tác giả Mơ hình Coin street mơ hình hồn tồn đồng thuận khơng có sức ép từ doanh nghiệp bên ngồi, khơng có doanh nghiệp bên ngồi tham gia thu lợi nhuận, khơng di dời tái định cư đồng thuận cải tạo Chính quyền đạt mục tiêu cải tạo xây dựng tiện nghi đô thị theo quy hoạch khơng cần chi tiền, có cho phép phần công chuyển đổi xây dựng trung tâm thương mại lấy tiền chi trả cho hạng mục tiện ích xã hội 2.2 Quy hoạch đồng thuận tái phân 2.2.1 Vấn đề Q trình mở rộng nhanh chóng đô thị vùng ngoại vi dẫn đến việc ‘nuốt’ gọn làng khu cũ vào đô thị Việc cải tạo khu vực tiến hành nhanh chóng việc ‘chia lơ’ khu đất nơng nghiệp ngồi thị Chỉ khu vực thật cần thiết quyền thu hồi để cải tạo nhằm đáp ứng nhu cầu cấp thiết mở đường, khu vực bên liên quan đến làng thị hóa chưa cần ưu tiên cải tạo cần làm để nâng cao giá trị sử dụng đất chất lượng sống Sự lựa chọn thường công cụ tái phân hay hợp tự nguyện tái phân xây dựng cải tạo đồng kết cấu hạ tầng (land pooling/land readjustment) 2.2.2 Giải pháp Quy hoạch tái phân công cụ phổ biến sử dụng nhiều quốc gia CHLB Đức, Kinh nghiệm quốc tế giải vấn đề 'mơ hình quy hoạch cải tạo dựa thoả thuận’ nhiều quốc gia giới áp dụng thành cơng Đây mơ hình tham gia tạo gia tăng giá trị đất khu vực sau tái phân thửa, phần đất cần bán bớt để xây dựng hạ tầng, để đóng góp vào mở rộng đường, giá trị lại chủ sử dụng cao phương án cũ (Schnidman Frank, 1988) CHLB Đức có kinh nghiệm kỷ làm tái phân lơ đất đai Mơ hình áp dụng đại trà vùng ven Những khu vực quyền chọn họ đảm nhận có tính áp đặt không cần đồng thuận người dân Tất nhiên khu vực khác dân đồng thuận đề xuất khuyến khích cần quyền phê chuẩn Các dự án Đức tiến hành nhanh chóng, từ 1-3 năm cho hoàn thành tái phân đầu tư xây dựng khơng qúa năm (nhanh nhiều so với Nhật Bản Hàn Quốc) Chính quyền thị mơ hình Đức cung cấp khơng gian cơng cộng sân chơi, cịn trường học bệnh viện, cứu hỏa hạ tầng khác chia sẻ quyền cấp, bao gồm huyện, bang liên bang Việc đóng góp chủ đất vào dự án thường tính tiền đất, bao gồm khỏan chi đầu tư 90% chi phí cho sân chơi cơng cộng đường sá khơng q 30% diện tích đất/giá trị tương đương với đất cho mục đích chia sẻ cơng cộng dự án Mơ hình Đức cung cấp nhà giá phải sẵn có hơn, quyền kiểm soát tốt can thiệp tương đối sâu tạo phát triển cân (Schnidman Frank, 1988a, p.5) Tự nguyện - thị trường lợi ích tư Lợi ích công cộng chức chung Phát triển theo thỏa thuận riêng Sử dụng quyền lực công để hỗ trợ phát triển Di dời toàn để phát triển Thương lượng tái phân Điều chỉnh ranh giới Cắt cho thuê Quy hoạch chia lô Mua phần Đồng thuận phát triển dựa trao đổi bán Trao đổi - vị trí Thừa kế Tự nguyện đổi quyền sủ dụng Củng cố đất đai thông thường Củng cố đất đai theo thủ tục đơn giản Tự nguyện chỉnh lý theo quy định - hợp thức hóa Hưởng dụng Củng cố đất đai nhanh Tổ chức lại quyền tài sản Củng cố tái phát triển hoạt động đặc thù khác Thu hồi Hình 3: Phân loại hình thức phát triển đất – sơ đồ mơ hình CHLB Đức Nguồn: GS.TS Holger Magel, 2004, Chủ tịch hội phát triển tái phân lô đất đai, Đại học Bách khoa Munchen, 2004 (Thomas Joachim, 2004) Với khu vực có diện tích lớn việc phân bổ tái phân lơ tương đối đồng đều, chủ đất xác định tỉ lệ chung để ‘cống nạp’ cho việc chung (để bán lấy tiền xây hạ tầng để mở rộng đường), từ xác định tỉ lệ đất cịn lại sử dụng (Xem hình minh họa) Thụy Điển ban hành Đạo luật hợp tác phát triển năm 1987 (Joint Development Act) tạo hội cho vấn đề cải tạo phát triển quản lý tư nhân/cộng đồng mà không cần phải thu hồi (truất quyền- expropriate) đền bù (compensate) đất đai chủ đất trình cải tạo xây dựng Đạo luật đời bối cảnh quyền đô thị Thuỵ điển phải nhiều thời gian tốn để thoả thuận mua lại lô đất phải phát triển cải tạo khu đất định cư ổn định Với đạo luật mới, quyền thị thay phải giải với đối tác cần làm việc với đối tác có tư cách pháp nhân cộng đồng thoả thuận để thực ý đồ quy hoạch Mọi vấn đề lại pháp nhân định triển khai 10 Để thực cơng việc này, đạo luật xây dựng mơ hình bốn bên cộng đồng, quyền thị, quan quản lý địa quan tư vấn (xem hình vẽ) Với cấu này, bên tham gia vào sau: Chính quyền thị Cơ quan tư vấn Cơ quan quản lý địa Cộng đồng hợp tác phát triển Hình 4: Mơ hình tham gia cải tạo phát triển đất tự nguyện Thụy Điển Nguồn: tác giả Cộng đồng quản lý trình quy hoạch cải tạo Cộng đồng thông qua cấu pháp nhân quản lý toàn hoạt động cải tạo xây dựng cộng đồng từ khâu đề xuất ý kiến, thảo luận trí quy hoạch chi tiết, trình thơng qua quy hoạch chi tiết với quyền thị, lựa chọn tư vấn, vay vốn, giám sát việc thực thi cải tạo chia sẻ lợi nhuận sau xây dựng xong Chính quyền thị tổ chức hỗ trợ Chính quyền thị xây dựng quy hoạch tổng thể vùng sở pháp lý thực việc quản lý phát triển cộng đồng Chính quyền định cho phép hay không khu vực thoả thuận tự phát triển hỗ trợ pháp lý công nhận pháp nhân, công nhận thoả thuận phê duyệt quy hoạch chi tiết cộng đồng thoả thuận xây dựng Chính quyền giám sát việc tuân thủ thoả thuận có việc tuân thủ đạo luật Quy hoạch Xây dựng khác Cơ quan địa thực thi nhiệm vụ quản lý địa Việc quản lý địa hỗ trợ cho trình thực bao gồm đo đạc, định giá đất đai, hình thành đất, chứng thực, đăng ký chuyển nhượng, tái phân lô dịch vụ địa khác nhằm thực quyền nghĩa vụ pháp lý chủ đất cũ trước cải tạo, cải tạo sau kết thúc xây dựng Tại Nhật Bản, phương pháp tái phân học từ phương Tây sử dụng từ năm đầu kỷ 20, đặc biệt sau trận động đất năm 1923 Sau chiến thứ hai, 11 coi công cụ quan trọng để phát triển đất đô thị cách làm dàn xếp phản kháng chủ đất thu hồi phục vụ nhu cầu tái thiết Cách làm Nhật Bản yêu cầu có 2/3 số hộ, đại diện cho 2/3 diện tích đất khu vực đủ điều kiện tiến hành dự án tái phân tự nguyện (Schnidman Frank, 1988a, p.4) Tùy theo loại dự án phần lớn tiện nghi chung Chính quyền địa phương tài trợ/hỗ trợ xây dựng Ban quản lý dự án phải tự cân đối vấn đề đền bù hộ tuân thủ yêu cầu kiểm sốt phát triển phát triển cơng trình hạ tầng Nhật Bản áp dụng mơ hình cho hầu hết khu vực đô thị lớn Tokyo phụ cận với thành cơng trở thành mẫu hình nhiều quốc gia khác Tuy nhiên, khơng phải mơ hình khơng có vấn đề đặt mục tiêu chống hiệu ứng lan tỏa phát triển làm trọng tâm chiến lược phát triển theo vùng (Sorensen, 2000) Mơ hình Nhật Bản có nhược điểm tiến hành tương đối lâu – 5-10 năm cho khu vực Hình 5: Minh họa kết tái phát triển đất Nhật Bản Nguồn: báo cáo dự án Haidep 2007 (HPC & JICA, 2007) Hàn Quốc áp dụng mơ hình từ trước chiến, xong phát triển thành công cụ riêng địa phương sử dụng Mặc dù có tiềm lực tài tham vọng phát triển quy mô lớn kiểu Chaebol, Hàn Quốc trọng công cụ phát triển dựa vào thỏa thuận Có tới 84% thị Hàn Quốc sử dụng công cụ vùng thị lớn có nhiều cư dân Seoul phân nửa diện tích cải tạo phát triển dựa thỏa thuận thay thu hồi trắng (Schnidman Frank, 1988b, p.4) Hàn Quốc có cách làm riêng với tham gia quyền vào đa số dự án Những dự án Chính quyền tham gia khơng cần đồng thuận tịan 12 người dân, ban quản lý dù tự cân đối vấn đề phát triển ngân sách hỗ trợ Các dự án cộng đồng đề xuất cần đồng thuận 2/3 số hộ gia đình phải tự cân đối ngân sách Tất thỏa thuận có phê chuẩn từ Bộ Xây dựng Tất sở hạ tầng chủ yếu phải đảm bảo xây dựng dự án tái phân Các dự án Hàn quốc sử dụng khoảng 30% diện tích đất xây dựng cơng trình cơng cộng khoảng 10% diện tích bán trang trải chi phí xây dựng Vấn đề nhà cho người thu nhập thấp Hàn Quốc ý, Các dự án cho ngừơi thu nhập thấp tài trợ dự án tái phân lô đáng kể, thống kê sau 10 năm thực thập kỷ 80 30% nhu cầu nhà đáp ứng cho người thu nhập thấp đến từ dự án loại Tuy nhiên, dường tỉ lệ góp đất vào dự án loại để xây dựng cơng trình cơng cộng lớn, tỉ lệ đề nghị điều chỉnh Đài Loan áp dụng mơ hình củng cố đất nơng nghiệp từ năm 1962 áp dụng tái phân cho đất đô thị năm 1970 Sự đồng thuận Đài Loan bán (về số lượng chủ đất diện tích), quyền hỗ trợ việc ‘áp đặt’ lên thiểu số Thành phố lớn tứ hai Đài Loan Cao Hùng triển khai nhiều dự án thành công Vấn đề mấu chốt cải tạo định giá thay đổi Khơng giống với mơ hình nước phát triển khác, việc định giá không ‘đổ đồng’ mà xác định giá trị khác biệt cụ thể cho hai thời điểm trước sau tái phân Người hưởng lợi nhiều yêu cầu đóng góp nhiều đất Việc định giá phức tạp thực Ủy ban thẩm định giá đô thị Cơ quan áp mức tỉ lệ đất đóng góp chung giá đất quy đổi Thơng thường tỉ lệ đóng góp dự án Đài Loan 25% (trừ trường hợp đặc biệt lên đến 40%) thường chủ đất phải đóng thêm để đầu tư xây dựng hạ tầng tiện nghi (Schnidman Frank, 1988b, p.5) Lợi ích mơ hình là: Cho phép phát triển tịan diện khu vực với tăng cường tính sử dụng đất; Phân bổ tương đối cơng chi phí lợi ích bên tham gia: Giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (quyền tài sản); Cho phép tham gia bên: Quy trình thiên vị Ưu điểm công cụ không cần sử dụng sử dụng hạn chế cưỡng chế giải tỏa thu hồi đất áp dụng nhiều loại dự án, đặc biệt cải tạo khu vực nhỏ, có liên quan nhiều đến đất đất vườn ao liền kề Công cụ cho phép linh hoạt giải vấn đề đơn giản hóa tiếp cận đồng thuận đề xuất đến từ cộng đồng mức độ cải tạo đa dạng phát huy sức sáng tạo địa phương Bên cạnh thuận lợi, số nhà nghiên cứu John Whalen (Whalen J.P., 2006) tổ chức UN-ESCAP (1995) số nhược điểm, tiêu biểu là: công cụ áp dụng khu vực đất tăng giá, cịn nhu cầu khơng tăng, giá đất khơng ‘sốt’ hay nhu cầu khơng có dồi khơng áp dụng được; Khơng cịn có động lực trì khu vực đất giá thấp người nghèo/thu nhập thấp khó cịn hội 13 có chỗ ở; Việc áp dụng địi hỏi chi phí nỗ lực cao doanh nghiệp, cộng đồng, nhà nước; Những gia đình hay hộ nhỏ khó tham gia vào dự án khơng cịn đất để hiến dễ gây đồng thuận; Quá trình tái phân khó kiểm sốt để đảm bảo yếu tố mơi trường lợi nhuận lớn dẫn dắt; Tiền nhà nước hỗ trợ không đến với yêu cầu cộng đồng dẫn đến chậm dự án; Nhiều khu vực đất gần trung tâm có quy mơ lơ nhỏ, hạ tầng xiên méo giá trị giá đất cao làm cho dự án khó thành cơng mặt tài Tuy nhiên, mơ hình đem lại hiệu đặc biệt cho trình phát triển chỗ dung nguồn lực quyền có tính hợp lý cao cấp độ cộng đồng, khơng phát sinh chi phí di dời cộng đồng làm sinh kế quan hệ xã hội cộng đồng đảm bảo nâng cao điều kiện sống đô thị 2.3 Kiểm sốt q trình cải tạo nhỏ lẻ cơng cụ kiểm sốt tổng hợp 2.3.1 Vấn đề Theo lý thuyết địa điểm (location theory Alonso tác giả khác) (Alonso, 1964) trung tâm thị ln có khả tiếp cận cao – khách hàng nhiều, chi phí lại thấp nên ln hấp dẫn nhà đầu tư dẫn đến nâng cao mật độ Nhiệm vụ quản lý quy hoạch cải tạo trung tâm thị lớn kiểm sốt thay đổi tránh dự án dẫn tới tải hạ tầng suy giảm chất lượng môi trường xong đảm bảo tính hấp dẫn cơng khu vực Khi dự án cải tạo nhỏ lẻ cơng trình q trình quản lý quy hoạch cải tạo trung tâm đô thị cũ xem xét dự án áp dụng chuẩn mực cải tạo để định Xét riêng việc xây dựng chuẩn mực kiểm sốt phát triển hệ thống kiểm sốt quan tâm đến việc sử dụng không gian, hạ tầng, nguồn lực thực tế bao gồm tác động lên hệ thống giao thơng, cấp nước, an ninh, tiếng ồn Trong hệ thống kiểm sốt Việt Nam theo hướng kiểm soát hoạt động xây dựng tập trung vào mục đích sử dụng đất số tiêu xây dựng khác Tuy nhiên thực tế cơng trình cơng cộng siêu thị, nhà hàng, rạp hát, trường học bệnh viện có nhu cầu sử dụng tài nguyên dung chung đặc biệt giao thông lớn gấp nhiều lần khu hay viện nghiên cứu Áp dụng mặt mật độ xây dựng phản ánh thực tế nhu cầu chiếm dụng không gian hay giao thông dẫn đến tắc nghẽn thường xuyên trung tâm thương mại sau cải tạo: tổ hợp nhà cao tầng – Vincom Hà Nội, khu văn phòng đường Láng Hạ Hà Nội, hay trường đại học trung tâm TP Hồ Chí Minh Trong bối cảnh dự án xây dựng thường tổ hợp đa chức (mix-used), để quản lý dựa vào mục đích sử dụng đất, khối tích hay xây dựng khơng đủ để quản lý cách thức khai thác tài nguyên đô thị 14 2.3.2 Giải pháp Các quốc gia phát triển xây dựng nhiều cơng cụ khác để kiểm sốt thực tế việc sử dụng theo khung mật độ lẫn xem xét riêng trường hợp cụ thể để xử lý tối ưu hóa việc sử dụng tài nguyên dùng chung – chủ yếu giao thông Những vấn đề chia cắt thẩm quyền quản lý: cấp phép kinh doanh Sở Kế hoạch-đầu tư Sở Xây dựng cấp phép xây dựng khơng diễn việc sử dụng khơng gian vào mục đích quan quản lý quy hoạch quản lý Việc kiểm sốt phát triển khơng phải việc quản lý ngành xây dựng mà quản lý cách thức thay đổi sử dụng tài nguyên dung chung đô thị, đe dọa trật tự xã hội Luật quy hoạch Vương quốc Anh phân loại doanh nghiệp sử dụng nguồn lực đô thị theo tính chất, theo mức độ sử dụng tài nguyên, tiềm gây ‘khó chịu’ (nuisance) cho an tịan, an ninh khu tiêu thụ nhiều tài nguyên thành loại hạng (class and order) (British Parliament, 1990) Một số nguyên tắc để bố trí sau: Loại nguy cao cần bố trí tách biệt với hạng thấp; Hạng cao thấp bố trí gần Nếu chuyển đổi hạng với nhau, ví dụ từ loại tiêu thụ nhiều ‘tài ngun’ xuống loại tài ngun khơng cần xin phép Việc chuyển hạng khơng cần xin phép, chuyển từ loại sang loại khác cần phải xin phép Việc chuyển mục đích sử dụng loại coi hành vi ‘phát triển’ phải xin phép Việc bố trí cơng trình theo loại theo khu vực giảm thiểu vấn đề an toàn an ninh khó chịu cho số chủ sử dụng đất khác Việc phân hạng loại Anh quốc thị có 11 loại sau: Các cửa hàng (có cửa kính nhìn đường trưng bày hàng tầng xếp vào loại 3) Các văn phịng cơng ty tư vấn, tài Các cửa hàng ăn uống Các văn phòng doanh nghiệp, hạng nhỏ (235m2) Các doanh nghiệp làm công nghiệp (phân làm loại hình tùy theo tính chất) Các doanh nghiệp làm phân phối lưu kho (loại nhỏ loại lớn) Khách sạn, nhà khách có phục vụ ăn uống Các tổ chức nhà theo khối (chung cư, nhà cho thuê tổ hợp) Các loại nhà sở hữu riêng (đơn lẻ) 10 Các cơng trình khơng sử dụng làm nhà 11 Các cơng trình cơng cộng làm nơi hội họp gặp gỡ giải trí Việc phân loại hạng trở thành quy hoạch thành khu vực kinh doanh, nghỉ ngơi, khu tĩnh, khu thương mại văn phòng Các đề xuất phát triển tức chuyển hạng, loại có thu hút khách đến, đi, đỗ xe (cửa hàng lớn, văn phòng lớn cần chỗ đỗ xe 15 theo tỉ lệ) Khu trung tâm giới hạn số lượng xe cho nhân viên xe cho khách Ví dụ: London, nguyên tắc kiểm soát phát triển nơi đỗ xe gồm có trần trần Trần yêu cầu cửa hàng trung tâm mua sắm có phải đáp ứng tối thiểu chỗ đỗ xe cho mét vng cửa hàng văn phịng Trần thay đổi tùy theo tính chất loại cơng trình: rạp chiếu phim (5 chỗ ngồi/chỗ đỗ xe), cửa hàng bán đồ ăn uống (14m2/chỗ đỗ xe): nơi giải trí khác (22m2/chỗ đỗ xe) Nhìn chung, nơi có nhu cầu đỗ xe lâu phải có nhiều bãi đỗ xe nơi đỗ xe ngắn hạn yêu cầu Ngược lại, khu vực lại bị giới hạn số lượng tối đa (trần trên) diện tích bãi đỗ xe xây dựng Trần áp dụng tùy theo trạng hạ tầng khu vực, hạ tầng tốt, mật độ dân cư thấp có trần cao ngược lại Mặc dù hệ số thay đổi theo khu vực; nhiên, nhìn chung giới hạn cho bãi đỗ xe khu vực trung tâm phần ba so với khu vực ngoại vi Ví dụ, quận trung tâm London cho xây chỗ đỗ 1000m2 diện tích mặt (bất kể tầng), ngoại vi 350m2/1 chỗ đỗ xe Chúng ta cần xây dựng nguyên tắc để chi tiết hóa phân loại cơng trình theo tính chất sử dụng đất (không gian hạ tầng) tham khảo hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn phân loại chi tiết tiêu chuẩn quốc tế địa phương hóa theo tình hình Việt Nam Đặc biệt, cần hợp giải quản lý kiểm sốt phát triển (cả mục đích kinh doanh) đầu mối đảm bảo xem xét hai chiều phương án cải tạo Tổng kết mơ hình phương pháp quy hoạch cải tạo áp dụng Các phương án cải tạo giới đa dạng quy mơ, loại hình, kinh nghiệm công cụ Bảng sau tổng kết lại dạng thức quy hoạch cải tạo thị cũ quản lý quy trình Về bản, công cụ nhấn mạnh vào loại hình cải tạo phù hợp với tồn cộng đồng, cơng trình cũ, có trước quần thể cơng trình thị cũ Với dạng loại đô thị khác nhau, khu vực khác nhau, quy mơ khác lý cải tạo khác nhau, đặc trưng hành động khác Mục tiêu cải tạo tính sau cải tạo khác tương ứng với cơng cụ sử dụng để đạt mục tiêu 16 Dạng/loại đô thị Lý cải tạo Trung tâm thị lớn thị trị hành kinh tế Bệnh dịch Chiến tranh Thống Thay đổi lớn trị xã hội Trung tâm cũ phát triển lâu đời Cảng - công nghiệp cũ China towns Xuống cấp cục Tệ nạn xã hội Đặc trưng hành động Cải tạo xây Quy mô lớn Cải tạo thay đổi Cải tạo Bảo tồn Trung tâm cũ giá trị bảo tồn thành cổ, khu văn hóa/ nhà thực dân cũ Chung cư cũ xây dựng đồng loạt quy mô lớn Khu cơng nghiệp bẩn lạc hậu Nâng cao tính sống động Tái thiết dự án đầu tư nhà nước Mất sức sống, xuống cấp, khơng hợp thời Đặc tính thị sau cải tạo Công cụ sử dụng tool Trung tâm biểu tượng Tồn lâu dài Thu hồi diện rộng, thống áp đặt, sử dụngquyền lực trị, nguồn lực công cộng Chỉnh lý khu vực cũ thương mại/làng thị hóa - thành khu mới/ thương mại Tái phân lô hợp theo dự án - công cụ land pooling/ land readjustment Trung tâm - đa sở hữu (dân cư) Renovation/ redevelopment Kiểm sốt phát triển thơng thường, mật độ, chiều cao, tỉ lệ, khối tích – trì quy mơ nhỏ - hạn chế khơng có đầu tư hạ tầng lớn Trung tâm đồng sở hữu (doanh nghiệp) Urban partnership zones Kiểm soát phát triển dự án lớn tránh tải hệ thống giao thông hạ tầng - khuyến khích nhập - hạn chế + khuyến khích linh hoạt Trung tâm đồng sở hữu (nhà nước) Revival/redevelopment Land development corporation Quy hoạch tái tạo bổ sung hạ tầng - đầu tư nhà nước chủ đạo tạo không gian mở công cộng trung tâm - áp đặt Trung tâm đắt tiền - lọc dân cư Gentrification Quy hoạch di dời tái định cư áp đặt thỏa thuận, quy mô lớn Urban renewal plan Cải tạo bước chỗ Không di dời, cải tạo dần, quy mô nhỏ Normal development control Community development scheme Cải tạo Hình 6: tổng kết dạng cải tạo công cụ quy hoạch kiểm soát sử dụng giới Tương ứng với khả áp dụng cơng cụ để giải vấn đề tương ứng Việt Nam – xem bảng Trung tâm đô thị cũ Vùng nội đô ven đô sinh thái Vùng ven đô thị cũ khu cơng nghiệp làng thị hóa – ổ chuột Trung tâm cũ xuống cấp – CBD không thu hút phát triển ngoại vi suburbanisation Lấn chiếm trái phép suy giảm công cân Không kiểm soát – tải hạ tầng & thiếu cơng trình cơng cộng Ơ nhiễm Cải tạo Trung tâm cũ xuống cấp – CBD Revitalisation thu hút dân cư đến xen kẽ Cải tạo lớn - dự án phát triển đồng - tâm trị cao, khuyến khích Incentive Land development corporation Khu vực Bảo tồn Bảo tồn cơng giá trị văn hóa, sinh thái, du lịch khu vực Bảo tồn chặt chẽ vùng vùng đệm - hạn chế - hành - áp đặt – preservation Cải tạo Cải tạo bổ sung tiện ích hạn chế tải khơng di dời Thay đổi mục đích sử dụng – di dời quy mơ lớn Kiểm sốt tắc nghẽn ô nhiễm trung tâm cũ - hạn chế chủ đạo, mật độ, hệ số tầng cao, chỗ đỗ xe hơi, quy mơ dự án - hành thơng thường – tham nhũng vặt Development control congestion charge Cải tạo lớn - dự án phát triển đồng - tâm trị cao, khuyến khích áp đặt Urban renewal - redevelopment Hình 7: dạng cải tạo cơng cụ quy hoạch kiểm sốt sử dụng áp dụng Việt Nam Những cách thức quy hoạch quản lý q trình cải tạo thị cũ Việt Nam áp dụng; nhiên, công cụ sử dụng phạm vi tác động chưa giống 17 với công cụ cách tiếp cận sử dụng quốc tế Đây hướng bổ sung thể chế cho cơng cụ có Việt Nam Thay cho kết luận Kinh nghiệm quốc tế quy hoạch cải tạo đô thị cũ thể đa dạng giải vấn đề cụ thể Bài học thu công cụ cụ thể Tuy nhiên, nhận thấy vấn đề chung là:  Trong giai đoạn tại, xu hướng chung coi trọng nguồn vốn xã hội (social capital) việc thu xếp vốn, tự điều chỉnh cộng đồng nhằm làm hài hịa lợi ích phát triển Chính quyền cần phát triển công cụ để khai thác nguồn tài nguyên này;  Cùng với lớn mạnh khu vực tư, quyền cần khai thác lực lượng thị trường khu vực phù hợp nhằm giảm tải cho ngân sách đô thị; đồng thời giám sát chặt chẽ để định hướng phát triển hướng tới gắn kết cộng đồng;  Sử dụng công cụ kiểm soát cần mở rộng phạm vi tới cách thức sử dụng không gian, không quản lý lĩnh vực cải tạo xây dựng Cần có đổi cách tiếp cận quản lý phát triển tổng hợp Có thể nói, vấn đề, tình hay giải pháp đề cập đến chuyên đề phản ánh số kinh nghiệm bật nhiều giải pháp cách tiếp cận đa dạng nhằm giải hợp lý mâu thuẫn trình cải tạo phát triển thị Báo cáo cịn cần bổ sung hồn thiện nhằm đáp ứng nhu cầu tổng kết kinh nghiệm quốc tế lĩnh vực Mong nhà nghiên cứu quản lý tiếp tục bổ sung để xây dựng hoàn thiện thể chế lĩnh vực phục vụ phát triển đất nước 18 Tài liệu tham khảoReferences Alonso, W 1964, Location and Land Use Harvard University Press, Cambridge, Mass British Parliament Town and country planing Act 1990 Ref Type: Statute Healey, P 1997, Collaborative planning: shaping places in fragmented societies Macmillan Press, London HPC & JICA 2007, Haidep final report on comprehensive urban development programme in Hanoi city, Hanoi People's Committee and JICA, Hanoi, Vietnam Jacobs Jane 1993, The death and life of great American cities, hard cover edn, Modern Library, New York John Diamond, Joyce Liddle, Alan Southern, & Philip Osei 2010, Urban regeneration managemen:international perspective Routledge, New York, USA & Oxford, UK Leaf, M 1995, "Inner city redevelopment in China", Cities, vol 12, no 3, pp 149-162 Schnidman Frank "Land readjustment", in Urban land Schnidman Frank "Land readjustment", in Urban land Schnidman Frank "Land readjustment", in Urban land Schnidman Frank "Land readjustment", in Urban land Schnidman Frank "Land readjustment", in Urban land Sorensen, A 2000, "Land readjustment and metropolitan growth: an examination of suburban land development and urban sprawl in the Tokyo metropolitan area", Progress in Planning, vol 53, pp 217-330 19 Thomas Joachim "Actual trends concerning Land management, Land readjustment and land consolidation" Whalen J.P 2006, Pros and cons of land pooling programs, PlanPacific Inc 20 ... t? ??o th? ?? có động lực th? ?? trường t? ?y th? ?ờng dẫn đến t? ?nh trạng ‘thanh lọc’ dân cư (gentrification) hay đẩy đối t? ?ợng thu nhập th? ??p khỏi khu vực cũ Việc cải t? ??o khu vực trung t? ?m đô th? ?? có giá trị... phải s? ??n có hơn, quyền kiểm s? ? ?t t? ?t can thiệp t? ?ơng đối s? ?u t? ??o ph? ?t triển cân (Schnidman Frank, 1988a, p.5) T? ?? nguyện - th? ?? trường lợi ích t? ? Lợi ích công cộng chức chung Ph? ?t triển theo th? ??a thuận... kiện s? ??ng th? ?? 2.3 Kiểm s? ? ?t q trình cải t? ??o nhỏ lẻ cơng cụ kiểm s? ? ?t tổng hợp 2.3.1 Vấn đề Theo lý thuy? ?t địa điểm (location theory Alonso t? ?c giả khác) (Alonso, 1964) trung t? ?m th? ?? ln có khả tiếp