Một số vấn đề về quy hoạch và quản lý phát triển đất đô thị trong quá trình đô thị hóa (urban land use planning and development management in the urbanization process)

Một số vấn đề quy hoạch & quản lý phát triển đất thị q trình thị hóa TS Nguyễn Ngọc Hiếu – Đại học Việt Đức TĨM TẮT Ba thập kỷ thị hóa vừa qua cho thấy nhiều vấn đề tồn tích lũy q trình phát triển thị gắn với thể chế quy hoạch quản lý sử dụng đất Bài viết bình luận số vấn đề bật gần gợi ý số điều chỉnh hệ thống quy hoạch, sách tài quy định quản lý phát triển đất đô thị hướng tới phát triển bền vững Từ khóa: thị hóa, quy hoạch sử dụng đất thị, sách quản lý đất thị, tài đất thị, quản lý phát triển đô thị Những thách thức quản lý phát triển đất đô thị Ba thập kỷ thị hóa vừa qua gọi thị hóa ngoại vi (peri-urbanisation) ‘áp đảo’ hoạt động phát triển làm mở rộng đô thị Q trình có nhiều xung đột nơi mở rộng chuyển đổi kết nối khu vực xây để lại, đô thị cũ khu vực mở rộng Bên cạnh đó, trình củng cố đất đai thị khu vực cũ (urban consolidation) diễn sôi động với trình cải tạo, tái phát triển khu vực cũ mạnh dần lên từ 2010 trở lại Quá trình phát triển cải tạo nhìn chung tồn bất cập tóm lược sau: Đa số thành phố quản lý trình mở rộng chưa hiệu Hiện tượng ngập úng, ùn tắc, tải hạ tầng xã hội khu vực phát triển ven đô khơng bình thường phần lớn khu vực mở rộng quy hoạch quản lý theo dự án [1, 2] Tuy nhiên, thực tế cho thấy dù có quy hoạch chung phân kỳ đầu tư hầu hết dự án phát triển thường lựa chọn vị trí phải đền bù khoảnh ruộng, đất ngập nước để ‘nhảy cóc’, dẫn đến khu vực phát triển không liền khoảnh [3-5] Các khu vực liền kề không khớp nối hạ tầng kỹ thuật, làng thị hóa cải tạo xập xệ, chia đất manh mún dần có nguy trở thành xóm liều hay ổ chuột Bên cạnh đó, quy hoạch phê duyệt đồng sau cho phép điều chỉnh liên tục, giảm diện tích cơng trình cơng cộng, xanh để bổ sung nhà xây chen [6] Việc đầu tư hạ tầng ngồi hàng rào chậm, thiếu vốn, khơng hồn chỉnh gây ngập úng tắc nghẽn Trang Các đô thị trung bình nhỏ mở rộng nhanh cách sáp nhập, nâng hạng nhiều năm sau nợ tiêu dân số, hạ tầng, cơng trình công cộng Việc cải tạo trung tâm cũ thành phố lớn làm gia tăng ùn tắc với gia tăng mật độ xây dựng Vận tốc di chuyển bình quân khu trung tâm thành phố Hồ Chí Minh cao điểm liên tục suy giảm dự báo tiếp tục suy giảm [7] Tình trạng Hà Nội tương tự Vấn đề ùn tắc liên quan mật thiết đến hệ số sử dụng đất kiểm soát phát triển đề từ lâu, song kết mật độ xây dựng hệ số sử dụng đất trung tâm ngày tăng Việc cải tạo bóc lõi khu đất kho tàng, nhà máy cũ, chung cư cũ để xây nhà chung cư cao tầng, nâng hệ số sử dụng đất diễn nhanh sau giai đoạn khủng hoảng 2011 Đất bố trí cho giao thơng, xanh, cơng trình cơng cộng thiếu trầm trọng thành phố lớn Các đô thị lớn sau nhiều năm phát triển thiếu trầm trọng đất cho hạ tầng kỹ thuật xã hội Đất dành cho giao thông Hà Nội mức 9% năm 2010 (~1/3 tiêu chuẩn quốc tế) [8] Tình trạng tương tự thành phố Hồ Chí Minh: diện tích đường khơng đồng đều: quận đến gần 20%, quận cũ khác khoảng - 8% quận chí 1/5 mức (năm 2010) Đất dành cho giao thông giảm 10% giai đoạn 2005-2010 [9]; đất cho giao thông tĩnh thiếu trầm trọng, đáp ứng 6% tiêu chuẩn [10] Đất bãi đỗ xe Hà Nội đáp ứng 10% tiêu chuẩn dẫn tới thông báo ‘phải xây tầng hầm [11] Bên cạnh đó, đất xanh mặt nước bị thu hẹp Tỉ lệ xanh quận Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh đạt 2m2/người, thấp 10 lần so với nước phát triển 5-7 lần so với quy chuẩn Việc phê duyệt diện tích xanh khu thị phát triển thành phố Hồ Chí Minh thỏa hiệp để tỉ lệ xanh giảm so với quy chuẩn để tính thêm đất xanh cân đối quy mơ lớn Chi phí để đầu tư cho diện tích xanh cơng trình cơng cộng vấn đề lớn đa số dự án công viên xanh bị cắt giảm, tính gộp với đất cơng trình thể thao Dự án cơng viên thường chậm tiến độ khó bố trí nguồn vốn trừ dự án sân golf Giá đất tăng nhanh, tăng thu tiền sử dụng đất không đáp ứng nhu cầu đầu tư hạ tầng Nguồn thu từ ‘đất’ tăng nhanh tốc độ mở rộng thành phố nhanh tốc độ tăng dân số tới gần lần1 Thu từ chuyển mục đích ‘tiền sử Thống kê giai đoạn 2000-2010 cho thấy dân số đô thị tăng 1% diện tích thị tăng từ 1.5% đến 3% Diện tích đất thị tăng bình qn 8%/năm giai đoạn, nhanh gần ba lần tốc độ tăng dân số khu vực đô thị (~3%năm) [12] Trang dụng đất’ tăng nhanh giai đoạn 2000-2010, song nhìn tổng thể nguồn suy giảm Sự lệ thuộc vào ‘đất’ suy giảm khơng nhiều ‘đất’ để mở rộng thu trước nên khơng thu sau Ngân sách Đà Nẵng lệ thuộc tới 30% vào tiền thu sử dụng đất liên quan giai đoạn phát triển nóng (20052010), thành phố Hồ Chí Minh tới 10%[13] Thời gian gần nguồn thu từ đất giảm dần cấu nguồn thu (chỉ 5% thành phố Hồ Chí Minh) Khó khăn vốn đối ứng làm hạ tầng khung dẫn tới Hà Nội xin thu phí đại lộ Thăng long [14], Thành phố Hồ Chí Minh chưa cân đối khoảng 68 ngàn tỉ riêng vấn đề chống ngập [15] So sánh nguồn thu từ đất với nhu cầu chi hạ tầng mở rộng khu đất trũng cho thấy nguồn thu từ tiền sử dụng đất chưa đủ cho chi phí đầu tư hạ tầng nước nói riêng giai đoạn tới thành phố Hồ Chí Minh (xem hình dưới) Hình 1: so sánh dòng tiền thu – chi ứng với mở rộng thành phố chống ngập.2 Nguồn: tác giả Phân phối lợi ích từ giá trị gia tăng đầu tư vào đất chưa công Nguồn thu trực tiếp từ đất Việt Nam so với nước OECD: thuế từ đất Việt Nguồn thu mô tả số liệu thống kê tiền sử dụng đất Cục thuế TP Hồ Chí Minh cơng bố Nhu cầu chi đầu tư nước mơ tả bình qn theo giai đoạn theo số liệu Trung tâm chống ngập thành phố Số liệu chi thoát nước trước năm 2015 số thực tế chi; nhu cầu chi 2015-2020 tính bình quân theo nhu cầu dự báo quy hoạch đầu tư Trung tâm chống ngập Trang Nam có tỉ trọng cấu nguồn thu thấp 30 lần (năm 2010) mặt giá đất cao (xem hộp dưới) Bản chất việc thu không đủ chi vay để trì hạ tầng thị bù chéo nhóm dân cư vay tương lai Quá trình kéo dài làm ngân sách cạn kiệt Có thể liên tưởng tốc độ tăng thâm hụt ngân sách tốc độ tăng trưởng xe cá nhân Báo cáo gần Bộ Tài cho thấy thuế đất Việt Nam không tạo nguồn thu đáng kể, đặc biệt cho ngân sách địa phương Theo số liệu Tổng cục Thống kê, tổng nguồn thu từ đất Việt Nam chiếm khoảng - 8% tổng thu ngân sách nhà nước, chủ yếu thu tiền sử dụng đất So với quốc gia khác khoản thu từ thuế đất đai Việt Nam thấp Trong thập kỷ trở lại đây, mức độ đóng góp trung bình GDP từ thuế đất nhà nước có kinh tế phát triển (OECD) 2% Các nước phát triển khác đạt 0,5% nước chuyển đổi đạt mức 0,6% (Rosengard Đỗ Ngọc Huỳnh, 2008) Nếu tính riêng tiền thu từ thuế đất đai nhà cửa Việt Nam chiếm 0,07% GDP năm 2010[8] Thông thường, thuế đất tạo nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương Tại nước OECD số 13%, nước phát triển đạt 16% nước chuyển đổi 8,5% Trong Việt Nam số thấp, vào khoảng 6-7%[9](Rosengard Đỗ Ngọc Huỳnh, 2008) Thất thu thuế đất làm trầm trọng thêm tình trạng bất bình đẳng Việt Nam Những người có khả tiếp cận với đất bất động sản gia tăng tích lũy cải mà khơng phải đóng góp cho công phát triển đất nước Trong nông dân nơng thơn lại chịu thiê ̣t thòi khơng đầ u tư bù đắp [16] Tình trạng đầu đất sử dụng đất đô thị khu cơng nghiệp lãng phí Tỉ lệ lấp đầy khu công nghiệp đạt thấp: 26’000ha cho thuê 212 khu công nghiệp tập trung (rộng 60’000ha) – tương ứng với 65% diện tích lấp đầy năm 2016 [17] Quy hoạch đến năm 2020 dự phóng cần thêm gần 200’000ha mối quan ngại hiệu mở rộng khu công nghiệp Từ Bắc tới Nam, dễ nhận thấy khu nhà ở, khu đô thị bỏ hoang không thu hút cư dân phổ biến Thành phố Hồ Chí Minh có 400 dự án bị thu hồi (trong số 1’400 dự án phát triển cấp phép tính đến năm 2015) cho thấy tình trạng bao chiếm khơng triển khai thị trường hấp thụ Thành phố Bình Dương quy hoạch 50 vạn thu hút khoảng 10 vạn dân, thành phố Nhơn Trạch Đồng Nai chí quy hoạch tới triệu người tình trạng tương tự Giá đất đưa vào phát triển thách thức Số lượng khiếu kiện đất liên quan đến áp giá đền bù xác định nguồn gốc đất mối quan tâm lớn xã hội chiếm tới 65% 10 vạn vụ kiện tố cáo liên quan đến đất đai [18] Giá đất thu hồi Nhà nước dù tăng năm 2014 chênh lệch Trang lớn với ‘giá thị trường’ Tại thành phố Hồ Chí Minh, khảo sát Đại học Kinh tế năm 2015 cho thấy khoảng chênh lệch khu trung tâm từ - lần ngoại vi từ 3-5 lần, chí tới 10 -20 lần số vị trí Vấn đề làm cho dự án thu hồi sử dụng quyền lực Nhà nước gặp khó khăn Các chủ đầu tư mua đất thỏa thuận gặp rắc rối tính chi phí bồi hoàn giảm trừ nghĩa vụ tiền sử dụng đất giá khấu trừ thấp thực tế thỏa thuận Trong đó, chức tổ chức phát triển quỹ đất mua gom trước thu hồi sớm để tránh đầu chưa phát huy Thành phố mở rộng nhanh giá đất nhà thức đa số không với tới Giá đất nhà thành phố lớn bị đội lên nhiều nguyên nhân, từ thuế, quy hoạch, khan mật độ cao sách Trong đó, mặt thu nhập bình qn hộ thường khơng có khả chi trả nhà theo giá thị trường Mơ hình tính Alain Bertaud năm 2011 cho thấy 80% hộ gia đình Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh khó thể tiếp cận nhà chung cư thương mại Thu nhập trung bình hộ 11 triệu/tháng (2009) tiếp cận đến hẻm xe không vào thành phố loại nhà bán kiên cố ngoại ô [8] Như hình dung thị trường nhà thương mại phục vụ cho 1/5 dân số đô thị Thị trường đất ‘khơng thức’ tồn song song Phát triển đất thị hình thức lấn chiếm đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng, san lấp đất mặt nước, phân lô bán ‘chui’ diễn nhiều thành phố lớn Những hình thức chuyển đổi khơng qua dự án biến tướng hình thức tách chuyển đổi mục đích quy mơ hộ gia đình với số lượng lớn gần Ở thành phố Hồ Chí Minh, Quyết định 33/2014/QĐ-UB UBND thành phố Hồ Chí Minh) [19] tạo ‘cơ hội’ cho 4’000 đất sang nhượng hình thức tách đầu nậu phát triển Về lâu dài khu vực tiềm ẩn rắc rối thiếu hạ tầng xã hội kết nối hạ tầng kỹ thuật ‘dưới chuẩn’ Dù ngăn chặn, kẽ hở ‘nhu cầu’ nhà giá rẻ đáp ứng cách hay cách khác Vấn đề quyền ứng xử với khu vực phi thức Quy hoạch liên quan tới sử dụng đất thiếu tích hợp Hệ thống quy hoạch chồng chồng lớp lớp nhiều bên làm, có tiền triển khai theo lực nên làm thời điểm khác [20] Nhiều chờ sửa (chờ sửa quy hoạch chung, phân khu, quy hoạch ngành) thỏa thuận để khỏi vênh đủ treo hệ thống Bên cạnh đó, quy hoạch sử dụng đất ngành tài nguyên môi trường ngành xây dựng có hiệu lực, cách phân loại Trang đất khác nhau, đánh giá khác nhau, nguyên lý bố trí khác dễ dẫn đến xung đột Ngoài ra, hệ thống quản lý bị chia cắt bên lập bên ‘triển khai’ làm việc giám sát điều chỉnh khó khăn Nguồn vốn thực thi cấp theo ngành dọc ‘trong phạm vi dự án’ dẫn đến việc mở đường biết làm đường, khơng tích hợp cải tạo chỉnh trang đô thị hay phát triển khu công nghiệp chưa kèm với xây dựng nhà cho công nhân [21, 22] Việc quản lý kinh doanh ngành đầu tư độc lập với quy định quy hoạch nên nhiều cơng trình chuyển mục đích kinh doanh sang dịch vụ làm tải giao thông, ô nhiễm tiếng ồn trật tự khu vực Có thể nói, quy hoạch theo truyền thống ngành xây dựng thiếu tảng để tích hợp ngành khác giải toán đa chiều [23] Thành phố lớn biến thành vùng chùm đô thị quản lý đất cấp độ vùng kết nối vùng chưa tương xứng Các thành phố lớn có chất khu vực định cư thị dạng vùng với ‘lưu vực sống’ định cư vượt ranh giới nội thị Một số thành phố trực thuộc trung ương phát triển thành chùm đô thị hai thành phố đặc biệt trở thành vùng đại thị lan tỏa sang tỉnh lân cận Tuy nhiên, chế phối hợp để quản lý phát triển cấp độ vùng chưa điều phối tối ưu hóa sử dụng tài nguyên cấp độ liên đô thị vùng phát triển khu công nghiệp, xử lý chất thải, nghĩa trang Thiếu phối hợp cấp độ vùng bố trí đất hợp lý làm cản trở kết quản lý nguồn nước, kết nối hạ tầng giao thơng, chống ngập ứng phó biến đổi khí hậu [24-26] Một số lựa chọn điều chỉnh quản lý phát triển Những vấn đề nói cho thấy tồn việc quản lý phát triển đất đô thị cần giải đồng với nhiều cách tiếp cận Việc lập thực thi quy hoạch tiếp cận hành chính; đó, động bao chiếm đất, hành vi sử dụng lãng phí hay giải pháp thúc đẩy cơng phối hợp cần kết hợp với hệ thống khuyến khích để bên tham gia thay đổi hành vi Phần thảo luận sau trao đổi hai nhóm nguyên nhân từ hệ thống quản lý phát triển tới hệ thống khuyến khích a) Hệ thống quản lý phát triển Quy hoạch ‘tích hợp hơn’ yêu cầu để quản lý phát triển bền vững Tích hợp quy hoạch có nghĩa việc định xem xét đầy đủ sách, dự án, quy định ngành để đạt mục tiêu phát triển tồn diện Tích hợp làm thay đổi tiếp cận phát triển theo dự án (project based) sang theo khu vực Trang (area based) mơ hình nước phát triển sử dụng [27] Tích hợp việc bên nắm bắt thơng tin ‘thỏa thuận’ để đảm bảo hài hòa yêu cầu quy hoạch ngành với quy hoạch theo lãnh thổ, quy hoạch xây dựng đô thị kế hoạch đầu tư, địa phương lân cận cấp độ khác Việc tích hợp yêu cầu tảng kỹ thuật số liệu thông tin tảng thể chế để phối hợp định Nền tảng yếu tố cần phát triển hoàn thiện Việc tích hợp quan tâm đặc biệt sử dụng đất giao thơng Chiến lược để tích hợp quốc gia phát triển sử dụng từ lâu nhằm đảm bảo việc quy hoạch đồng thời tối ưu tổ chức không gian tổ chức lại cư dân gắn với giao thông công cộng vận tải đa phương thức để đối tượng khác có nhiều lựa chọn thuận tiện, phù hợp với khả chi trả an tồn [28] Có thể áp dụng sớm công cụ đánh giá tác động dự án giao thơng lên mạng lưới có (Traffic Impact Assessment - TIA) để hạn chế tác động xấu đến tình hình giao thơng lân cận cải tạo phát triển dự án3 Chú ý công cụ kiểm soát phát triển ngành xây dựng chưa kiểm soát theo nhu cầu lại nên dự án có phát sinh nhu cầu lại lớn thường gây tắc nghẽn cục Tích hợp xử lý bất cập Vấn đề quy hoạch sử dụng đất ngành tài nguyên xây dựng cần nghiên cứu để điều chỉnh Nên khu vực đưa vào xây dựng quy hoạch ngành làm chủ Quy hoạch sử dụng đất ngành tài nguyên có hiệu lực bên ngồi khu vực dự án phát triển đô thị Khu vực dự kiến đưa vào phát triển phải xử lý hết xung đột có hai loại hình quy hoạch Bên cạnh đó, qua tổ chức lập, phê duyệt, thực thi quy hoạch cần đảm bảo tiếng nói chung giám sát hiệu Chú ý nước phát triển giao việc lập giám sát triển khai quy hoạch cho đầu mối quyền sở Thành phố lớn dạng vùng chia hai cấp cấp làm quy hoạch chung kết nối địa phương Về lâu dài cần đưa việc quản lý lập triển khai quy hoạch đầu mối chịu trách nhiệm (một đầu mối đồng nghĩa phân việc cấp) Tham khảo chuẩn mực Hoa Kỳ/Malaysia, quy mô phải áp dụng TIA theo loại cơng trình có phát sinh nhu cầu lại >100 xe vào/giờ cao điểm 750 xe/ngày [29] Ví dụ >250 hộ/ 5000m2 văn phòng/ 1500m2 thương mại/ >10% nhu cầu lại tuyến … Tuy nhiên chuẩn mực tính tốn nhu cầu lại theo quy mơ cơng trình thành phố khác Trang Quy hoạch tích hợp giải vấn đề theo khu vực Quy trình phê duyệt dự án theo trình tự bước Nếu tổ chức tốt, bên chun mơn làm việc song song thảo luận trực tiếp với đại diện chủ đầu tư kết luận dứt điểm theo nhóm làm việc Trên thực tế dự án Vincom số dự án phát triển hạ tầng đô thị trọng điểm sử dụng vốn ODA (WB, ADB) giải theo chế tổ liên ngành giúp đẩy nhanh tiến độ xét duyệt dự án [30] Để nhân rộng cách làm cần phát triển đồng liệu tích hợp quy hoạch hệ thống quản lý kiểm soát phát triển với đổi quy trình phê duyệt vấn đề chun mơn có thảo luận song song Quản lý mở rộng thông minh Mở rộng ranh giới ln kèm theo nhiều chi phí trì hạ tầng sau chuyển giao cho thành phố Tư nhiệm kỳ hợp với dự án thu trước tiền thuê đất nhiều năm thu tiền sử dụng đất lần dự án lớn nhanh gia tăng ngân sách ngắn hạn Điều dẫn tới đề xuất phát triển khu vực trũng thấp giá rẻ (lợi nhuận lớn) có chi phí ẩn lớn thơng qua Vì vậy, quy trình mở rộng cần ‘kiểm tốn’ tính khả thi nguồn tài từ mở rộng bù đắp đủ đủ để đầu tư trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật xã hội đồng Kinh nghiệm quốc tế cho thấy ranh giới mở rộng cân nhắc thảo luận với tham gia bên liên quan [3, 31] Chính quyền thị chủ thể định cho việc mở rộng họ phải chịu trách nhiệm giải trình cho hành vi thu thuế địa phương Mở rộng đô thị thông minh lựa chọn xu hướng phát triển bối cảnh quản trị dân chủ tảng khoa học kỹ thuật phát triển Chúng ta chưa có thuế tài sản, chưa phân bổ chi phí theo tài sản nên vấn đề chưa trở thành sức ép quyền thị chưa tự chủ tài Tuy nhiên, tương lai Việt Nam theo mô hình Nếu ngân sách thành phố trả để trì hạ tầng thuế tài sản để trì mở rộng tràn lan ‘cối xay tiền ngân sách’ không muốn trả phải cân nhắc Kết nối vùng để phát huy chuỗi giá trị Nếu phát triển tự nhiên mức độ cạnh tranh nội vùng thường cạnh tranh vùng Các địa phương vùng thành phố Hồ Chí Minh hay Hà Nội cần cạnh tranh, song trách nhiệm Chính phủ đẩy mạnh liên kết vùng để gia tăng tính hiệu liên kết kinh tế thay tạo rào cản chia cắt vùng nhằm cạnh tranh loại trừ Ban Chỉ đạo vùng quyền thành phố cần xây dựng tảng thể chế thích ứng với đặc điểm mối quan hệ kinh tế, Trang trị vùng theo tính chất kỹ thuật vấn đề cần giải quyết4 Về lâu dài, tham khảo chế định vùng đô thị giới để lựa chọn cách hiệu để điều phối phát triển thị có tính tự chủ b) Hệ thống khuyến khích sách liên quan Nguyên tắc điều chỉnh hệ thống khuyến khích chi phí tốn phát triển thị cần bồi hồn thơng qua sách tài giúp hài hòa lợi ích nhóm tham gia hưởng lợi từ phát triển đất đô thị Việc lạm dụng thu lợi thất bại hoàn trả dẫn tới suy kiệt nguồn đầu tư gia tăng bóc lột nhóm xã hội cần bị hạn chế hệ thống khuyến khích bên cạnh quy định hành Các cơng cụ chủ yếu để hài hòa lợi ích bên quốc gia có kinh tế thị trường phát triển gồm có hai nhóm: thu lại đầu tư phát triển; thu lâu dài để trì Thuế tài sản để trì tiện ích chất lượng nơi chốn cơng cụ thu thu lại giá trị gia tăng đầu tư hạn chế đầu thuộc nhóm thứ hai hay gọi ‘value capture’ Các cơng cụ điển hình cho nhóm bao gồm:  Thuế giá trị gia tăng tài sản;  Thuế phát triển hạ tầng theo khu vực đóng góp xây dựng nhà phải (Anh);  Tạo quỹ đất (chống đầu cơ) quyền tiên (ưu tiên mua) đóng băng giá khu vực dự kiến phát triển để giảm chi phí mua đất (Pháp);  Chuyển nhượng quyền phát triển vượt ‘trần’ (Pháp), chuyển nhượng quyền phát triển chủ đất khuyến khích xây dựng tập trung theo khu vực (Hoa Kỳ) Về cơng cụ tài nhóm thứ hai, dựa vào tiền sử dụng đất thuế thu nhập cao Tiền sử dụng đất đánh vào chủ đầu tư người chuyển mục đích Nguồn thu hiệu quả, song thời điểm ban đầu Thuế thu nhập cao người bán tài sản thu cao 25% mức gia tăng 2% giá trị) Tuy nhiên, khó khăn liệu giao dịch nên chủ yếu thu theo 2% giá trị sang nhượng khai báo – vốn thấp giá thị trường Khả thu lại giá trị gia Vấn đề nguồn nước thoát nước cần giải theo lưu vực, vấn đề mơi trường theo tính chất chất thải ô nhiễm, khu công nghiệp gắn với hạ tầng hệ thống phân phối logistics… Trang tăng từ đất thiếu chế hoàn thiện nước phát triển chưa đảm bảo chủ đầu tư xây dựng hạ tầng đồng Nếu dựa vào Nhà nước chế có địa phương làm tốt Bình Dương, Đà Nẵng với hai mơ hình quản lý phát triển sau (xem hộp dưới) Bình Dương giao cho chủ đầu tư (Becamex) phát triển hạ tầng trực tiếp bán đất cho thị trường thứ cấp tự đầu tư tiếp bán lẻ Bình Dương thu lại hầu hết lợi nhuận đầu mối tái phân bổ cho nhu cầu phát triển hạ tầng tương đối đồng họ làm hạ tầng cấp I, II, hợp tác với bên thứ ba tự đầu tư số dự án để bán trực tiếp thu lợi thị trường bất động sản thứ cấp; Đà Nẵng chia sẻ lợi nhuận thị trường sơ cấp đứng thu hồi giao lại cho nhà đầu tư với giá mặc cao (chia sẻ lợi nhuận thị trường cấp I) Thành phố giảm chi phí thu hồi đất việc tập trung đền bù mối để đẩy nhanh tốc độ, áp mức giá; đền bù đất lớp trả cho chủ đất lớp với dự án mở rộng đường nên giảm chi phí đền bù Bên cạnh hai mơ hình trên, mơ hình ‘thơng dụng’ làm đến đâu hay đến Mơ hình phát triển theo dự án theo vốn dự án đơn ngành, làm đường mua nhà lớp để lớp hưởng Hà Nội mở đường Kim Liên – Ô chợ dừa – Đê La Thành 2006-2014 Giá trị gia tăng bị bên thứ ba thu lợi chi phí đền bù bị đội lên cao Tình hình dự án BT tương tự chủ đầu tư BT lựa chọn vị trí phát triển thu lại giá trị đất gắn với hạ tầng phạm vi Nguồn thu thành phố từ hợp đồng BT chủ yếu qua tiền sử dụng đất chuyển mục đích mà khơng phải giá trị gia tăng bất động sản liền kề sau phát triển Dự án đường nối Tân cảng Ba Son với quận thành phố Hồ Chí Minh ví dụ điển hình Trong bối cảnh tại, khu vực cần đầu tư đề xuất phương án thu phí giá trị gia tăng để đầu tư hạ tầng theo khu vực (bettermen charge) Nếu cần phát triển cơng trình hạ tầng lớn, thành phố quy định để áp thuế suất cao cho khu vực hưởng lợi; đồng thời định giá toàn khu vực trực tiếp sinh lời trước đầu tư Sau phát triển, bên cho thuê bán bất động sản phải trả theo suất thuế CHLB Đức áp khung thời gian 10 năm bán phải áp thuế giá trị gia tăng cao tới 50% Mức thuế làm giảm động đầu đất Sau thành phố phát triển ổn định, vấn đề quan trọng chi phí hạ tầng nâng cấp cần tài trợ nguồn ổn định mà thuế tài sản tảng hệ thống tài địa phương Khoảng 25% ngân sách quyền địa phương Trang 10 Anh, Mỹ 15% Đức tài trợ từ thuế tài sản Mỗi chủ sở hữu phải trả khoảng từ 0,5% đến 1%, chí 2% theo giá trị tài sản hàng năm Trong thuế đất Việt Nam 0,03% đến 0,15% giá trị đất Vì vậy, thuế đất chiếm tỉ trọng nhỏ (chưa tới 0,1%) nguồn thu quốc gia Việt Nam; thuế tài sản nước phát triển G7 chiếm từ 1-3%, gấp từ 10-30 lần [32] Ngoài biện pháp truyền thống, cân nhắc thêm cách làm Pháp bán quyền phát triển cho xây mức trần Hiện thành phố lớn xây q nhiều cơng trình cao tầng nội đô gây tắc nghẽn Giá trị tải sản tăng nhanh lợi dụng hạ tầng xã hội liền kề Các chi phí quyền cho cải tạo giao thơng khơng hồn trả tương xứng Điều dẫn đến bất bình đẳng quyền phải thu khu thấp tầng để trả phụ trội chi phí hạ tầng khu cao tầng Nhìn lại lịch sử, Vương triều Ung Chính’ (1722-1735) Trung Quốc điển hình thành cơng cải cách hệ thống thuế Ung Chính làm Trung Quốc Càn Long tảng thịnh vượng 60 năm nhờ tài vững mạnh Thay cách tính thuế theo hoạt động kinh doanh hiệu tham nhũng, ông chuyển sang đánh thuế theo tài sản hữu (thuế tài sản) Quá trình kinh doanh giấu ‘nhà giàu’ phải mua đất tài sản hữu hình nên hệ thống thuế tài sản giúp củng cố tập trung nguồn lực quốc khố Thay cho kết luận Tiến trình thị hóa Việt Nam nửa chặng đường để đến mức độ ổn định 70% dân số sống đô thị Cơ hội để phát triển bền vững làm tốt qua nhiều Tuy nhiên, khơng bắt đầu sớm hội ngày thu hẹp lại thời gian lẫn nguồn lực tự nhiên đất đai Càng ngày hội thay đổi nhỏ lại đồng nghĩa với lựa chọn để phát triển phải tính tốn thông minh Cần ý phát triển thông minh bền vững cần tảng thể chế phải song hành với hệ thống kỹ thuật Các vấn đề cần giải ngành quản lý phát triển làm cho quy hoạch tích hợp hơn, khả thi hơn, phục vụ tốt đương nhiên Tuy nhiên, hiệu quản lý khó đạt mong muốn thiếu biện pháp tài để điều chỉnh động bên tham gia hỗ trợ cho ngân sách tình Những khó khăn nguồn vốn đầu tư cho mạng lưới giao thông cơng cộng, cho nước, nhà xã hội động lực để quyền thị phải thay đổi Chính Trang 11 quyền thị trước hết cần trao quyền tự chủ để chịu trách nhiệm tiến hành cải cách hệ thống tài để đảm bảo trình phát triển bền vững Việc lựa chọn lộ trình cần phải nghiên cứu cụ thể; song việc tìm cách vận dụng kinh nghiệm quốc tế điều kiện Việt Nam Hồ Chí Minh, 12/06/2016 Tài liệu tham khảo [1] HCM DOT Tim giai phap chong ngap truoc mat va lau dai cho Ho Chi Minh 10-31-2014 Hochiminh city Ref Type: Video Recording [2] N D Dung Ngap lut tai TP Ho Chi Minh di tim can nguyen 2011 10-9-2015 Ref Type: Video Recording [3] N N Hieu Ranh gioi phat trien thi va quan ly phat trien mo rong vung ven Quan ly quy hoach kien truc Ho Chi Minh Quan ly quy hoach kien truc Ho Chi Minh, 66-76 11-6-2015 Hochiminh city Ref Type: Conference Proceeding [4] N N Hieu Quan ly chuyen doi dat ket va dat ven du an phat trien qua trinh thi hoa 2011 Hanoi, National Academy of Public Administration Ref Type: Report [5] Quynh Tran Ton Nu, Quertamp F, Nam Le Van, Claude de Miras, Vinh Nguyen Quang and Truong Hoang Truong, Trends of urbanisation and suburbanisation in South East Asia, Hochiminh General Publishing House, Hochiminh 2008 [6] Ngoc Mai Ai dang bam nat cac khu thi moi 5-19-2016 Hanoi Ref Type: Video Recording [7] Iwata S Urban transport planning in Vietnam - an international consultant's perspective Urban transport planning and management 2008 2008 Ref Type: Conference Proceeding [8] World Bank Vietnam urbanization review - technical assistance report 2011 Vietnam Ref Type: Report [9] Tan Du Phuoc Mot so nhan dinh ve thi hoa Ho Chi Minh Hoi thao 20 nam thi hoa Nam bo 2014 Ref Type: Conference Proceeding [10] Tedi (South) Bao cao thuyet minh dieu chinh quy hoach giao thong Ho Chi Minh den nam 2020 2012 Ref Type: Report Trang 12 [11] So QHKT Hanoi Thong bao 1823/TB-QHKT ve yeu cau xay dung tang ham de xe va ve sinh cong cong tai cac cong trinh thuong mai cao tang 4-14-2016 Ref Type: Statute [12] Ha Van Dong, Hien trang su dung dat dai: nhin tu cuoc tong dieu tra lon Kinh te va du bao (Economy & Forecast Review) 2013, (2013) [13] Cuc thue TP.HCM Thong ke nguon thu tren dia ban Ho Chi Minh 20012015 2015 Hochiminh city Ref Type: Report [14] Chi Hieu Hanoi xin thu phi dai lo Thang Long 2014 Ref Type: Video Recording [15] Huu P and Muoi D Thanh Ho Chi Minh se het ngap neu co them 66820 ti dong 9-16-2015 Hochiminh city Ref Type: Video Recording [16] CUS giai quyet triet de dat dai, mot nhung tien de cua qua trinh tai co cau nen kinh te 11-25-2012 Hanoi Ref Type: Video Recording [17] Huu Hoe Ti le lap day khu cong nghiep moi dat 65%, Chinh phu de xuat giam chi tieu dien tich 3-21-2016 Hanoi Ref Type: Video Recording [18] Cuc N.T Khieu kien ve dat dai hien - thuc trang va giai phap 2010 Ref Type: Video Recording [19] Ha Duong and Tien Long Phan lo ban nen nha hop tran lan 3-12-2016 Hochiminh Ref Type: Video Recording [20] Hung K.V Quy hoach tich hop giao thong thi Quan ly giao thong thi 2010 Hanoi Ref Type: Conference Proceeding [21] Toan Nguyen Thanh Nang cao chat luong va tinh kha thi cua cac an quy hoach Quan ly quy hoach kien truc Ho Chi Minh Quan ly quy hoach kien truc Ho Chi Minh , 211-218 11-6-2015 Hochiminh city Ref Type: Conference Proceeding [22] P S Liem, Ban ve quan ly phat trien thi theo quy hoach Kien truc Viet nam 2014, (2014) [23] N N Hieu, Mot so van de ve quy trinh va phuong phap lam quy hoach thi (Some concerns on the urban plan making process and methods) Urban planning 24-31 (2011) [24] Son Ngo Viet Nam Chien luoc phat trien khong gian vung theo huong ben vung va thich ung voi bien doi hau Y tuong dieu chinh quy hoach xay dung vung Ho Chi Minh den nam 2030 tam nhin 2050 Y tuong dieu chinh quy hoach xay dung vung Ho Chi Minh den nam 2030 tam nhin 2050 12-19-2014 Trang 13 Hochiminh Ref Type: Conference Proceeding [25] Cuong Vo Kim Hoan thien thi nhu cau moi phat trien hien Quan ly quy hoach kien truc Ho Chi Minh Quan ly quy hoach kien truc Ho Chi Minh, 19-24 11-6-2015 Hochiminh city Ref Type: Conference Proceeding [26] Phi Ho Long Integrated planning for flood control in Hochiminh city 2012 Hochiminh city, National University Ref Type: Report [27] Edgar Pieterse Participatory urban governance, Practical Approaches, Regional Trends and UMP Experiences HS/601/00E 2000 Nairobi, Kenya, United Nations Centre for Human Settlements (Habitat) Ref Type: Report [28] A D May, Integrated transport strategies: a new approach to urban transport policy formulation in the UK Transport-Reviews 1991 11(3), pp 223-247., -247 (1991) [29] Caltrans Guide for the traffic impact studies 2002 California, USA Ref Type: Report [30] Tan Du Phuoc Integrated development 2016 Ref Type: Personal Communication [31] Maryland Office of Planning Smart green growth planning guide 2013 2013 Ref Type: Report [32] Enid Slack and Richard M Bird The Political Economy of Property Tax Reform 49-2014 OECD Publishing Ref Type: Report Trang 14 ... nguyên nhân từ hệ thống quản lý phát triển tới hệ thống khuyến khích a) Hệ thống quản lý phát triển Quy hoạch ‘tích hợp hơn’ yêu cầu để quản lý phát triển bền vững Tích hợp quy hoạch có nghĩa việc... cách làm cần phát triển đồng liệu tích hợp quy hoạch hệ thống quản lý kiểm soát phát triển với đổi quy trình phê duyệt vấn đề chun mơn có thảo luận song song Quản lý mở rộng thông minh Mở rộng... để phát triển phải tính tốn thơng minh Cần ý phát triển thông minh bền vững cần tảng thể chế phải song hành với hệ thống kỹ thuật Các vấn đề cần giải ngành quản lý phát triển làm cho quy hoạch