Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng cho con người, là tư liệu và đối tượng lao động không thể thiếu được trong cuộc sống sinh hoạt của con người. Trong những năm vừa qua theo định hướng của Đảng và Nhà nước ta là theo định hướng xã hội chủ nghĩa, công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước do đó mà điều kiện kinh tế phát triển rất nhanh cùng với đô thị hóa mạnh nên nhu cầu sử dụng đất của người dân rất cao. Từ đó tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sôi động, đây là vấn đề mà phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Tháp Mười – tỉnh Đồng Tháp đang quan tâm và tìm ra giải pháp quản lý để phục vụ nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân được thực hiện thuận lợi và tốt nhất. Để nâng cao công tác quản lý đất, nhà nước đã cấp giấy quyền sử dụng cho người dân, đồng thời đưa ra các cơ sở pháp lý về đất để hạn chế các việc ngoài ý muốn. Thấy được tầm quan trọng của vấn đề trên, được sự phân công của Khoa Quản lý đất đai & bất động sản, sự đồng ý của giảng viên hướng dẫn, chúng tôi thực hiện đề tài: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Huyện Tháp Mười – Tỉnh Đồng Tháp”
BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ TÀI: “CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN THÁP MƯỜI – TỈNH ĐỒNG THÁP ” Lớp: DH11QL Ngành: Quản Lý Đất Đai Sinh viên thực hiên Lê Hoàng Sang Vũ Tiến Đạt Võ Thị Thúy An Phan Hoàn Thắng Đoàn Văn Lộc Ngô Thị Thảo Nhi Trần Thị Thanh Sang Nguyễn Thị Thúy Trâm Nguyễn Trúc Phương 10 Nguyễn Văn Chí MSSV 11124043 11124012 11124127 12124293 12124046 12333344 12333315 12333146 12333035 12333034 Tham gia X X X X X X X X X X Tên đề tài: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Huyện Tháp Mười – Tỉnh Đồng Tháp” Xác nhận giáo viên hướng dẫn Tháng 11 năm 2013 MỤC LỤC Phần MỞ ĐẦU 1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1.1 Giới thiệu địa bàn nghiên cứu a) Vị trí địa lí b) Địa hình c) Khí hậu d) Kinh tế - xã hội 1.2 MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU 1.3 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 1.3.1 Đối tượng nghiên cứu: 1.3.2 Phạm vi nghiên cứu: Phần TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI 2.2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.2.1 Nội dung nghiên cứu 2.2.1.1 Quy định chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất a) Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất b) Hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất c) Thời hạn sử dụng đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất d) Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất e) Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.2.1.2 Các quy định cụ thể chuyển nhượng sử dụng đất 2.2.1.3 Quy định mức quyền sử dụng đất 2.2.1.4 Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất 14 a) Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân 14 b)Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 15 c) Trình tự, thủ tục kế thừa quyền sử dụng đất 17 d) Trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất 17 2.2.1.5 Bài học kinh nghiệm thông qua thực tế công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Tháp Mười – Tỉnh Đồng Tháp 19 2.2.2 Phương pháp nghiên cứu 19 TÀI LIỆU THAM KHẢO 20 Phần MỞ ĐẦU 1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ - Đất đai nguồn tài nguyên vô quý thiên nhiên ban tặng cho người, tư liệu đối tượng lao động thiếu sống sinh hoạt người Trong năm vừa qua theo định hướng Đảng Nhà nước ta theo định hướng xã hội chủ nghĩa, cơng nghiệp hóa – đại hóa đất nước mà điều kiện kinh tế phát triển nhanh với đô thị hóa mạnh nên nhu cầu sử dụng đất người dân cao Từ tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn sôi động, vấn đề mà phịng Tài ngun Mơi trường huyện Tháp Mười – tỉnh Đồng Tháp quan tâm tìm giải pháp quản lý để phục vụ nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất người dân thực thuận lợi tốt Để nâng cao công tác quản lý đất, nhà nước cấp giấy quyền sử dụng cho người dân, đồng thời đưa sở pháp lý đất để hạn chế việc ý muốn Thấy tầm quan trọng vấn đề trên, phân công Khoa Quản lý đất đai & bất động sản, đồng ý giảng viên hướng dẫn, thực đề tài: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Huyện Tháp Mười – Tỉnh Đồng Tháp” 1.1.1 Giới thiệu địa bàn nghiên cứu a) Vị trí địa lí - Huyện Tháp Mười nằm phía Đơng tỉnh Đồng Tháp, cách thành phố Cao Lãnh khoảng 32km, diện tích tự nhiên 52.786,5 ha, chiếm 15% diện tích tồn tỉnh, dân số trung bình năm 2005 huyện 127.175 người chiếm 7,69% dân số toàn tỉnh, mật độ dân số 246 người/km2 với 13 xã thị trấn + Phía Bắc giáp huyện Tam Nơng + Phía Nam giáp thành phố Cao Lãnh tỉnh Tiền Giang + Phía Đơng giáp Long An Tiền Giang + Phía Tây giáp thành phố Cao Lãnh - Với vị trí địa lí mình, huyện Tháp Mười có điều kiện thuận lợi giao thương với vùng lân cận b) Địa hình - Địa hình tương đối phẳng khơng chênh lệch lớn độ cao Nhìn chung địa hình có hướng dốc từ Tây Nam đến Đơng Bắc, rải rác có gị cao đặc biệt Gị Tháp có vết tích phù sa cổ - Nằm vùng trũng vùng Đồng Tháp Mười, huyện Tháp Mười huyện nơng nghiệp, diện tích canh tác rộng lớn vùng trọng điểm lương thực tỉnh, huyện có điều kiện thuận lợi phát triển nơng nghiệp theo hướng sản xuất hàng hóa lớn c) Khí hậu - Có đặc điểm khí hậu chung tỉnh Đồng Tháp, chịu ảnh hưởng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, có nhiệt độ quanh năm cao, khí hậu năm chia thành mùa rõ rệt d) Kinh tế - xã hội - Nền kinh tế chủ yếu Tháp Mười sản xuất nông nghiệp, 85% người dân sống chủ yếu làm nơng Ngồi kinh tế Tháp Mười thu hút nhiều nhà đầu tư xây dựng cơng ty góp phần giải cơng ăn việc làm cho hàng trăm người thất nghiệp huyện làm cho kinh tế ngày phát triển 1.2 MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU - Nhằm tìm hiểu q trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tháp Mười - Tác động văn pháp luật đến trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.3 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 1.3.1 Đối tượng nghiên cứu: - Đối tượng văn pháp luật, quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, văn pháp luật có liên quan đến đề tài - Người chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng, quyền sử dụng đất đất, tài sản gắn liền với đất 1.3.2 Phạm vi nghiên cứu: - Không gian: Địa bàn huyện Tháp Mười – Tỉnh Đồng Tháp - Thời gian: Từ ngày 14/11/2013 đến ngày 28/11/2013 ( tuần ) - Nội dung: Người sử dụng đất, số văn pháp luật như: Luật đất đai 2003, Nghị định 79, Nghị định 181, Nghị định 182, Nghị định 188 số Nghị định luật sửa đổi bổ sung để tìm hiểu quy trình, thủ tục cơng tác quản lý việc chuyển nhượng quyền sử đất Huyện Tháp Mười – Tỉnh Đồng Tháp Phần TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI - Cơ sở khoa học: Cơ sở phương pháp luận việc nghiên cứu đề tài chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh đường lối Đảng Nhà nước đất đai - Cơ sở thực tiễn: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế địa bàn huyện Tháp Mười - Cơ sở pháp lý: + Luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Quốc hội thông qua ngày 22/05/1994 + Nghị định 17/1999/NĐ-CP Chính phủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất (thế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất) + Nghị định 19/2000/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật thuế chuyển quyền sử dụng đất luật sửa đổi, bổ sung số điều luật chuyển quyền sử dụng đất + Nghị định 79/2001/NĐ-CP phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 17/1999/NĐ-CP + Thơng tư 1883/2001/TT-TCĐC ngày 12/11/2001 Tổng cục địa hướng dẫn đăng kí đất đai, lập hồ sơ địa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Luật đất đai 2003 thông qua ngày 26/11/2003 + Nghị định 181/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003 + Nghị định 182/2001/NĐ-CP cùa phủ quy định giá thuế chuyển quyền sử dụng đất + Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phủ phương pháp xác định giá đất khung giá đất 2.2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.2.1 Nội dung nghiên cứu 2.2.1.1 Quy định chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất a) Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khi hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho phải tuân theo thủ tục sau : - Hộ gia đình, cá nhân có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sáu (06) loại giấy tờ sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất địa phương, khơng làm tổn hại đến lợi ích người sử dụng đất xung quanh, thực quyền nghĩa vụ thời hạn sử dụng theo quy định pháp luật quy định khác có liên quan Các bên tham gia chuyển nhượng phải thỏa thuận theo điều khoản có hợp đồng phù hợp với Luật đất đai, Luật dân b) Hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình cá nhân Chính phủ Ủy ban nhân dân thường vụ Quốc Hội định c) Thời hạn sử dụng đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Thời hạn sử dụng đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại đất có quy định thời hạn thời gian sử dụng đất lại thời hạn sử dụng đất trước chuyển quyền sử dụng đất - Người nhận chuyển quyền sử dụng đất loại đất sử dụng ổn định lâu dài sử dụng lâu dài d) Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có 06 loại giấy tờ có liên quan quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền cơng nhận - Quyền sử dụng đất không bị biên kê để đảm bảo thi hành án - Đất thời hạn sử dụng - Đất không tranh chấp Nếu bên nhận chuyển quyền thõa mãn điều kiện nêu xem chuyển quyền hợp pháp, ngược lại bị xử lý theo quy định pháp luật e) Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng giá đất cụ thể địa phương theo khung giá loại đất phủ quy định 2.2.1.2 Các quy định cụ thể chuyển nhượng sử dụng đất - Trường hợp không chuyển nhượng quyền sử dụng đất : + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khơng nhận chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất + Hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nông nghiệp không nhận chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước + Hộ gia đình, cá nhân khơng nận chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, khu vực rừng phòng hộ không sinh sống khu vực - Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định sau: + Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua chuyển đổi sử dụng đất quy định khoản điều 113 Luật đất đai điều 102 Nghị định 181 + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định Điều 103 Nghị định 181 + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cơng đồng dân cư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua thừa kế quyền sử dụng đất + Người Việt Nam định cư nước thuộc trường hợp quy định điều 121 Luật đất đai nhận quyền sử dụng đất thông qua mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, tặng cho nhà gắn liền với sử dụng đất nhà + Tổ chức kinh tế pháp nhân hình thành thơng qua góp vốn quyền sử dụng đất nhận quyền sử dụng đất từ người tham gia góp vốn + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cư, sở tôn giáo nhận quyền sử dụng đất với đất sử dụng ổn định + Tổ chức, hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư, sở tơn giáo, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước nhận quyền sử dụng đất theo kết hòa giải thành tranh chấp đất đai UBND có thẩm quyền cơng nhận + Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mục đích xác định thời hạn sử dụng đất 2.2.1.3 Quy định mức quyền sử dụng đất - Từ việc nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ạt giá đất tăng tỉ lệ thuận với nhu cầu chuyển nhượng; để đáp ứng gia tăng loại hàng hóa địi hỏi nhà nước phải có văn pháp luật quy định giá đất để thuận lợi công tác quản lý đem lại ngân sách cho nhà nước tránh tình trạng thất thu ngân sách - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhu cầu cần thiết cho người sử dụng nhà nước ta công nhận quy định cụ thể cho trường hợp Bên cạnh cần phải quy định mức thuế điều tất yếu cần thiết quản lý nhà nước đất đai nhằm thể vai trò chức quyền hạn nhà nước Ngày 22/6/1994 Luật thuế chuyển quyền đời để khuyến khích người sử dụng đất cách có hiệu quả, đảm bảo nhà nước công dân chủ - Nhà nước quy định cụ thể cho trường hợp sau: ❖ Đối với chuyển nhượng đất nông nghiệp: ➢ 20% giá chuyển nhượng đất nông nghiệp ➢ 40% giá trị chuyển nhượng đất phi nông nghiệp ❖ Đối với bên nhận chuyển nhượng phải nộp: ➢ 5% phí trích bạ giá trị tài sản thuế Tải FULL (20 trang): https://bit.ly/3yIRKcV Dự phòng: fb.com/TaiHo123doc.net - Mức thuế dược nhà nước quy định cụ thể chi tiết mà mức thuế cao so với khả người dân thời gian qua người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái phép so với quy phạm pháp luật không thông qua nhà nước Từ thực tế cho thấy nhà nước ta phải thay đổi mức thuế phải đóng chuyển nhượng để làm cho phù hợp với khả người sử dụng đất Vì 22/12/1999 Quốc hội ban hành luật sửa đổi số điều luật chuyển quyền còn: ❖ Đối với bên chuyển nhượng phải nộp: ➢ đất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản ➢ 4% đất nông chuyên dùng ❖ Đối với bên nhận chuyển nhượng phải nộp: ➢ 1% phí trích bạ giá trị tài sản thuế - Quốc hội ban hành số nghị định 19/2000/ND-CP quy định chi tiết thi hành luật thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất sửa đổi số điều luật thuế chuyển nhượng quy ngày 20/10/2000 đời Thông tư 104 hướng dẩn thi hành nghị định 19/2000 NĐ-CP Điều chứng minh nhà nước quan tâm tới công tác quản lý sử dụng đất Từ việc cho Thông tư tạo điều kiện thuận lợi cho cơng tác đất đai tạo lịng tin cho người sử dụng - Năm 2009 phủ ban hành thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực từ ngày 1/1/2009 xác định mức thuế áp dụng công tác quản lý đất đai Kết đạt - Quy trình thực chuyển quyền sử dụng đất theo nghị định 181/NĐ-CP 10 Nộp hồ sơ Hộ gia đình, cá nhân nơi có đất xã UBND xã nơi có đất TB n.vụ Xác nhận, Thẩm định hồ sơ tài chính, trao GCN Nộp hồ sơ Loại mức n.vụ Hộ gia đình, cá nhân, nơi có đất phường Văn phịng đăng kí quyền sử dụng đất Cơ quan thuế TB n.vụ tài chính, trao GCN Thẩm tra hồ sơ GCN hồ sơ đăng kí Phịng tài ngun mơi trường huyện Kiểm tra hồ sơ, Ký GCN trích lục, trích đo UBND cấp huyện Sơ đồ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị định 181 4133258 11 ... chuyển nhượng quyền sử dụng đất b) Hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất c) Thời hạn sử dụng đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất d) Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng. .. hạn sử dụng đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Thời hạn sử dụng đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại đất có quy định thời hạn thời gian sử dụng đất lại thời hạn sử dụng đất trước... trước chuyển quyền sử dụng đất - Người nhận chuyển quyền sử dụng đất loại đất sử dụng ổn định lâu dài sử dụng lâu dài d) Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng