Một số vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật việt nam

BỘ GIÁO DỰC VÀ Đ ÀO TẠ O BỘ TƯ PH Á P TRƯ Ờ NG Đ Ạ I H Ọ C L U Ậ T HÀ NỘI N guyễn Thị Thu Thủy MỘT SỐ VẤN ĐỀ V Ề C H U Y ỂN NHƯỢNG QUY EN SỬ D Ụ N G đất TH EO Q U Y Đ ỊN H C Ủ A PH Á P LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Dân Mã s ố : 603830 LUẬN V Ă N TH Ạ C s ĩ LUẬT HỌC THƯ V IÊ N TRƯỜNG Đ A I HOC tŨÂT HA NƠ!' PHỊNG G V NGƯỜI HƯỚNG D Ẫ N K H O A HỌC : TS ĐINH VĂN THANH H N ội - 2004 MỤC LỤC trang M ục lục i Danh mục chữ viết tắt V M đầu Chương Cơ sở lý luận vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam 1.1 Quyền sở hữu đất đai quyền sử dụng đất đai 1.1.1 Quyền sở hữu đất đai 1.1.1.1 Quyền sở hữu nhìn giác độ khoa học pháp lý đại 1.1.1.2 Đất đai quyền sở hữu đất đai theo pháp luật Việt Nam 1.2 1.1.2 Quyền sử dụng đất theo pháp luật V iệt Nam 13 1.1.2.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 13 1.1.2.2 Đặc điểm quyền sử dụng đất 14 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao lưu dân 18 1.2.1 Khái niệm đất quyền sử dụng đất 18 1.2.1.1 M ột số tính chất riêng có đất 15 1.2.1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất 19 1.2.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao lưu dân 22 1.2.2.1 Khái niệm chung chuyển quyền sử dụng đất 22 1.2.2.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 25 11 1.3 Lược sử pháp luật đất đai V iệt Nam 31 1.3.1 N hững đặc trưng bật pháp luật đất đai N hà nước V iệt N am trước 1945 31 1.3.1.1 Pháp luật đất đai nhà nước phong kiến Việt N am 31 1.3.1.2 N hững quy định giao dịch dân liên quan đến đất đai thời kỳ Pháp thuộc 1.3.2 Pháp luật N hà nước ta đất Chương 35 đai từ năm 1945 đến 37 1.3.2.1 Từ 1945 đến 1980 37 1.3.2.2 Từ 1980 đến 1993 40 Các quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao lưu dân 2.1 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.1.1 44 N hững nhân tố ảnh hưởng đến quan hệ chuyển quyền sử dụng đất 44 2.1.2 Q uy ch ế quyền sử dụng đất pháp luật nước ta 47 2.1.2.1 M ột số quy định chủ yếu quyền sử dụng đất 47 2.1.2.2 N hững điểm giống khác quy chế quản lý đất đất nông nghiệp 2.1.3 Đ iều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.1.3.1 Đ iều kiện chủ thể 50 54 54 2.1.3.2 Đ iều kiện hình thức pháp lý quan hệ pháp 2.2 luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 59 Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 62 iii 2.3 Quyền nghĩa vụ bên quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 66 2.3.1 Quyền nghĩa vụ bên quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 67 2.3.1.1 Thanh toán tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 67 2.3.1.2 Chuyển giao đất quyền sử dụng đất 67 2.3.2 Quyền nghĩa vụ bên trước N hà nước - đại diện 2.4 chủ sở hữu đất đai 68 2.3.3 Các quyền nghĩa vụ khác 69 Một số nhận xét quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp luật ta 70 Chương Thực tiễn áp dụng giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao lưu dân 3.1 Thực trạng áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao lưu dân 73 3.1.1 Khái quát tình hình chung quản lý đất đai 73 3.1.2 Tình hình áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao lưu dân 77 3.1.2.1 Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng nhanh phức tạp 77 3.1.2.2 Những sai lầm việc giao đất làm nhà góp phần làm tăng khó khăn cho cơng tác quản lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.1.2.3 Việc áp dụng pháp luật chuyển quyền sử dụng 80 đất không thống địa phương 3.1.2.4 Về xây dựng bảng giá đất làm sở cho việc thực quy định nghĩa vụ tài bên chuyển nhượng 3.1.2.5 M ột số quy định pháp luật chuyển quyền sử dụng đất không thống với quy phạm pháp luật thuộc ngành luật khác 3.1.2.6 Về việc giải tranh chấp quyền sử dụng đất 3.1.3 Đánh giá chung thực trạng áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao lưu dân M ột số giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện pháp luật chuyển quyền sử dụng đất giao lưu dân 3.2.1 Quan điểm Đảng N hà nước xây dựng pháp luật điều chỉnh quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.2.2 M ột số giải pháp kiến nghị việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao lưu dân 3.2.2.1 Nhóm giải pháp hồn thiện văn pháp luật 3.2.2.2 Nhóm giải pháp tổ chức thực 3.2.2.3 M ột số kiến nghị K ẾT LUẬN D ANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC CHỮVIÊT TẮT QSD quyền sử dụng GCNQSDĐ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND ủy ban nhân dân XHCN xã hội chủ nghĩa ĐHĐBTQ Đảng CSVN Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam BCHTW Ban chấp hành Trung ương MỞ ĐẨU / / Tính cấp thiết đê tài Đất đai nguồn tài nguyên quý quốc gia Đối với quốc gia đông dân lại q trình cơng nghiệp hố nước ta, việc quản lý đất ở, đặc biệt đất thị vùng có xu chuyển thành đô thị vấn đề nan giải Ngay sau hồ bình lập lại (1954), Đảng Nhà nước ta có chủ trương sách cụ thể quản lý đất Đây lĩnh vực rộng lớn phức tạp Suốt chục năm qua, sách, quy định cụ thể lĩnh vực liên tục thay đổi cho phù hợp với nhiệm vụ trị, hồn cảnh thực tế yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội đất nước Hiện nay, chuyển nhượng quyền sử dụng đất coi vấn đề tầng lớp xã hội quan tâm Điều xuất phát từ nhu cầu thiết yếu người, ngồi khơng loại trừ mục đích khác đời sống kinh tế (kinh doanh, tích lũy, )• Thực tế thị trường “nhà đất” sôi động, thành phố lớn Song, lại có tính khơng ổn định Có thể nói lý chủ yếu luật pháp điều chỉnh lĩnh vực chưa hoàn thiện chưa phù hợp với kinh tế thị trường Việt Nam thực chuyển đổi chế kinh tế cho phù hợp với xu kinh tế giới, chuẩn bị cho việc hội nhập thức tổ chức kinh tế quốc tế khu vực Những quan hệ phát sinh trình chuyển đổi đặt yêu cầu thiết thay đổi phương thức quản lý, đó, hồn thiện pháp luật nhiệm vụ trọng yếu Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, tình hình mới, trở thành tượng thường xuyên, phổ biến ngày phát sinh nhiều vấn đề Trong đó, quy định vấn đề thiếu, chưa thực để giải quan hệ pháp luật cụ thể Chỉ riêng mảng chuyển quyền sử dụng đất theo hình thức mua bán giao lưu dân sự, có nhiều điều cần bàn tới Những trở ngại thường gặp là: hình thức chuyển nhượng không hợp pháp; hợp đồng chuyển nhượng chưa tuân thủ quy định hình thức nội dung; bỏ qua thủ tục pháp lý cần thiết; v.v Từ đó, dẫn tới hậu làm phát sinh tranh chấp khơng có thiếu sở pháp lý Tranh chấp phát sinh khơng ngừng gia tăng, có chiều hướng phức tạp, đó, đường lối giải không quán, đặc biệt hậu lịch sử để lại Trước thực tế đó, việc nghiên cứu nhằm tìm giải pháp hồn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấn đề Nhà nước nhân dân quan tâm Vì vậy, tơi lựa chọn vấn đề: “M ột sô vấn đề vê chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Pháp luật Dân Việt N am ” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ luật học 2/ Tình hình nghiên cứu đề tài Trong năm qua, có nhiều cơng trình nghiên cứu quản lý đất đai quy định quyền sử dụng đất giác độ khác Gần có số luận vãn thạc sỹ viết vấn đề đất đai, như: Đỗ Tuấn Anh viết về: “Một số vấn đề tranh chấp đất thị q trình chuyển quyền sử dụng đất” (1997); Trần Trọng Hùng: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấn đề lý luận thực tiễn” (1998); Nguyễn Thị Oanh với đề tài “Chế định pháp luật đất - thực trạng giải pháp hồn thiện” (1999) Ngồi ra, cịn có số viết tạp chí bàn vấn đề xung quanh quyền sử dụng đất quyền chuyển quyền sử dụng đất Các cơng trình chủ yếu tập trung bàn vấn đề sau: - Bản chất quyền sở hữu đất đai quyền sử dụng đất - Cơ sở khoa học quy định pháp luật quyền - Thực trạng giải pháp hoàn thiện pháp luật đất đai vào thời điểm trước có Luật Đất đai 2003 Chưa có đề tài nghiên cứu giác độ hẹp chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao lun dân Bốn năm gần đây, tình hình thị trường nhà đất có nhiều biến động, chí có tượng mang tính bất thường Những biến động phần hạn chế quy định pháp luật gây nên Trước tình hình đó, cuối năm 2003, Luật Đất đai đời, quy định chi tiết sát thực nhiều vấn đề quan trọng công tác quản lý đất đai Đối với quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, điểm nóng tồn xã hội thời điểm này, cần có quy định phù hợp với điều kiện thực tiễn, mang tính khả thi cao Mục tiêu chủ yếu pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải định hướng cho giao dịch phát triển lành mạnh, sở tơn trọng tính quy luật quan hệ trao đổi Mặt khác, quy định pháp luật, điều chỉnh việc phân bố quyền sử dụng đất theo hoạch định Nhà nước, giúp quan công quyền thực chức quản lý nhà nước lĩnh vực đất đai Trong văn hướng dẫn thực Luật Đất đai cịn q trình dự thảo, tác giả mong muốn kết nghiên cứu nhỏ bé luận văn, đóng góp số ý kiến vào việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấn đề có liên quan 3/ Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu - Hệ thống lại quy định pháp luật nói chung, luật dân sự, luật đất đai vấn đề lý luận có liên quan đến đất - Nghiên cứu thực trạng quy định pháp luật việc thực pháp luật việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất lĩnh vực dân Việt Nam - Trên sở yêu cầu lý luận thực tiễn, luận văn đưa giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao lưu dân \ 94 hướng đặt thêm quy định làm giảm quyền người sử dụng đất so với “khung” mà Luật quy định Giải pháp thứ hai: Nội dung quy định cụ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có tính khả thi Giải pháp xuất phát từ nguyên lý quyền sử dụng đất quyền tài sản Song, quyền tài sản đặc biệt Các quyền người sử dụng đất khơng hồn tồn độc lập đầy đủ quyền chủ sở hữu Do đó, pháp luật điều chỉnh quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có nội dung, phương pháp thích hợp với đặc điểm loại quan hệ Trong nội dung mà Luật Đất đai 2003 giao cho quan quản lý nhà nước xây dựng quy chế, sách, triển khai thực hiện, có nhiều vấn đề liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất Để văn quan quản lý có hiệu lực thực tế, cần quan tâm vấn đề sau: Thứ nhất, việc xác định “thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất” Mỗi loại thuế mang chất kinh tế riêng, có ý nghĩa riêng quản lý nhà nước Việc sử dụng công cụ thuế tùy thuộc vào mục đích quản lý Nhà nước đối tượng chịu thuế người nộp thuế Trong Luật đất đai 1993 Bộ luật Dân sự, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất Đây loại thuế xác định theo tỷ lệ phần trăm giá trị quyền sử dụng đất Theo quy định hành, thuế suất áp 4%, mức thuế tính theo diện tích đất chuyển nhượng giá UBND cấp tỉnh quy định theo khung giá Chính phủ [7] Theo Luật Đất đai 2003, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất Nếu hiểu theo nghĩa cụm từ này, thuế đánh vào thu nhập bên chuyển nhượng / 95 Như có hai vấn đề cần quan tâm Đó thuế suất xác định thu nhập phải chịu thuế Đối với cá nhân, hộ gia đình có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, áp dụng hình thức sau: 1- áp dụng thuế suất biên (hay thuế luỹ tiến phần) thu nhập cá nhân Theo đó, thu nhập đạt tới mức định phần nằm khung chịu thuế tính thuế Như vậy, có hộ gia đình nơng thơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng phải nộp thuế giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng thấp mức thu nhập phải chịu thuế 2- áp mức thuế chung cho tất trường hợp Như mức thuế nên cân nhắc cho khơng gây bất bình đẳng lớn mức thu nhập tốc độ tãng giá đất vị trí, địa phương khác Ngồi ra, cịn phải bàn đến việc xác định phần thu nhập thực tế bên chuyển nhượng tổng số tiền mà họ nhận từ bên nhận chuyển nhượng Điều có ý nghĩa định đối vói việc tính thuế, thu nhập bên chuyển nhượng đối tượng chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thu nhập bên chuyển nhượng không đồng nghĩa với giá trị quyền sử dụng đất hai bên giao dịch Thu nhập họ phần trị giá gia tăng quyền sử dụng đất, thể chênh lệch giá thời điểm chuyển nhượng với giá thời điểm họ nhận chuyển nhượng, nói cách khác, số tiền bên chuyển nhượng nhận từ bên nhận chuyển nhượng bao gồm phần chi phí đầu vào bên chuyển nhượng, chi phí bên chuyển nhượng phải bỏ để có quyền sử dụng đất đất giao dịch Có thể nêu cơng thức giống cơng thức tính thu nhập doanh nghiệp Luật thuê thu nhập doanh nghiệp: Thu nhập = doanh thu - chi phí hợp lý 96 Ví dụ người trúng đấu giá đất với giá ngang giá thị trường thời điểm đấu giá Nghĩa nhận quyền sử dụng đất phương thức trao đổi ngang giá, việc miễn giảm thuế thu nhập từ chuyển nhượng miễn cho phía quan tổ chức đấu giá (thay mặt Nhà nước) Trong việc đấu giá, khơng lợi Anh ta có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ thể khác với giá thị trường Giả sử chuyển nhượng sau Trong trường hợp phải chịu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất ngun tắc thuế thu nhập rịng bên chuyển nhượng 0, áp thuế suất chung cho toàn giá trị sử dụng đất lại khơng phải thuế đánh vào thu nhập người chuyển nhượng Do đó, việc áp mức thuế suất cho toàn số tiền bên nhận chuyển nhượng trả cho bên chuyển nhượng không phù hợp với chất thuế thu nhập Tuy nhiên, khó xác định phần trị giá tăng lên đó, pháp luật nước ta từ xưa tới áp dụng loại thuế tính tổng số tiền bán quyền sử dụng đất, loại thuế gọi thuế chuyển quyền sử đụng đất Như vậy, văn pháp luật đất đai pháp luật dân cần làm rõ vấn đề sau: - Cơ sở khoa học việc định thuê thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất - Định nghĩa thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất - Quy định việc xác định thu nhập phải chịu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất - Xác định mức thuế suất hợp lý: thuế suất để q cao khơng có hiệu quả, bên tìm cách trốn thuế, đồne; thời khơng khuyến khích phát triển thị trường nhà đất, để q thấp, khơng có tác dụng ngăn ngừa việc buôn bán, đầu đất 97 - Việc quy định mức thuế suất phải kèm biện pháp phối hợp tích cực, quy định khung giá đất bảng giá đất Thứ hai, vê việc xác định giá đất đ ể tính thuế Vấn đề thực trung tâm mối quan tâm: bên tham gia quan hệ chuyển nhượng, doanh nghiệp kinh doanh nhà đất, quan quản lý nhà nước, địa phương liên quan trực tiếp đến nguồn thu ngân sách Về nguyên tắc, giá đất làm sở tính thuế giá thị trường Trong trường hợp giá ghi hợp đồng chuyển nhượng không với mức giá thị trường, việc áp theo giá quan nhà nước có thẩm quyền quy định việc tất yếu Xung quanh việc xác định khung giá đất bảng giá đất có nhiều ý kiến xong thống chỗ thời hạn thay đổi mức giá đất ngắn tốt đưa biến động thị trường vào bảng giá Tuy nhiên, vấn đề này, luận văn xin đề xuất ý kiến sau: - Bên cạnh việc dựa vào quy định xác định giá đất khung giá đất Chính phủ, địa phương nên lấy giá đấu giá đất địa bàn, địa phương có điều kiện tương đồng để làm tài liệu tham khảo xác định giá đất kỳ; - Bảng giá đất nên công bố sáu tháng lần để sát với giá thị trường Giải pháp thứ ba: Sửa đổi, bổ sung số điều luật Bộ luật dân văn pháp luật khác có liên quan Việc đưa Luật Đất đai vào thực thực tiễn ln gắn liền có ảnh hưởng qua lại với quy phạm thuộc ngành luật khác Đối với vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, liên quan mật thiết pháp luật dân pháp luật hành Trong thời gian tới, để đảm bảo tính thống hệ thống pháp luật, cần sửa đổi, bổ sung số quy phạm pháp luật thuộc ngành luật khác Cụ thể: 98 - Điều 691 Bộ luật dân sự, quy định hình thức chuyển quyền sử dụng đất chưa phù hợp với hình thức quy định Luật đất đai 2003 - Điều 694 Bộ Luật dân sự: giá chuyển quyền sử dụng đất giá bên thỏa thuận sở bảng giá UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo khung giá Chính phủ quy định Điều ỉuật khơng cịn ý nghĩa thực tiễn Trong chế thị trường, giá phải quan hệ thị trường định, bảng giá UBND ban hành tác dụng bắt buộc bên phải chấp hành giao dịch Đối với quan hệ chuyển nhượng, bảng giá áp dụng để tính thuế - Điều 709 Bộ luật Dân sự: chưa quy định loại thuế - thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất - Theo Bộ luật Dân sự, điều 711, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng hạn mức loại đất Trong đó, Luật Đất đai khơng quy định hạn mức đất hộ phép sử dụng, hạn mức đất đặt trường hợp giao đất sử dụng mà không đủ điều kiện theo quy định [ 2, Điều 50] - Trong Pháp lệnh thuế thu nhập cá nhân người có thu nhập cao có quy định: tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thu nhập phải chịu thuế không? Giải pháp thứ tư: Quy định rõ ch ế độ trách nhiệm, ý trách nhiệm cá nhản quản lý đất đai Các quan quản lý nhà nước, cán lãnh đạo, cán chuyên trách địa chính, cần quy định rõ trách nhiệm, quyền hạn Đặc biệt vấn đề trách nhiệm cá nhân cần quy định rõ ràng Nhiều cán lãnh đạo địa phương xúc việc phải tiếp thu trạng quản lý đất đai nhiều vấn đề tồn đọng nhiệm kỳ trước 99 Một chế độ trách nhiệm rõ ràng, vấn đề quản lý đất đai quy định cụ thể, chi tiết điều kiện cho việc thực tốt sách, chế độ quản lý nhà nước lĩnh vực 3.2.2.2- Nhóm giải pháp tổ chức thực a) Tổ chức học tập, tuyên truyền pháp luật đất đai đến vùng, địa phương, người dân Một mặt yếu ta chưa ý tuyên truyền pháp luật Hiện tượng người dân không hiểu biết quy định pháp luật phổ biến vùng xa trung tâm Tổ chức tuyên truyền, học tập pháp luật đất đai nhằm nâng cao ý thức pháp luật dân, giác ngộ dân quyền nghĩa vụ sử dụng đất, sử dụng đất mục đích pháp luật, thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định để tránh thiệt hại hay gây thiệt hại cho xã hội, cho người khác tránh tranh chấp sau b) Hoàn thiện công tác tổ chức hoạt động hệ thống quản lý đất đai Trong ý mặt: - Bố trí cán có đủ lực trình độ vào cơng tác Hiện nhiều xã có cán địa kiêm nhiệm Số cán sở có trình độ quy Đây vấn đề địa phương khó tự khắc phục thời gian ngắn Do đó, cần có kế hoạch nhân tồn ngành quản lý tài nguyên môi trường - Tổ chức đào tạo, đào tạo lại, nâng cao trình độ cho cán quản lý chuyên ngành, cán tư pháp trực tiếp thụ lý vụ án đất đai c) Cải cách hành Một biện pháp cải cách mang tính tích cực quản lý đất đai chế “một cửa” thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất quy định điều 127 Luật 2003, Thủ tướng Chính phủ nhấn mạnh Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 9/2/2004 100 Để giúp cho công tác quản lý đất đai nhanh chóng thuận tiện, số khâu cơng việc tổ chức theo phương thức dịch vụ cơng Bên cạnh đó, sử dụng công cụ, phương tiện thông tin giúp cho công tác vào nếp có hiệu Hiện này, mạng điện tử quản lý nhà nước phát triển đến tất cấp tỉnh, quản lý mơ hình Chính phủ điện tử cần đưa vào khai thác phạm vi nước Trước mắt phục vụ cho chương trình kiểm kê đất đai năm 2005 theo Chỉ thị Thủ tướng Chính phủ số 28/2004/CT-TTg ngày 15/7/2004 Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung, đất nói riêng, mạng thơng tin điện tử cơng cụ tốt nhằm phát đầu nậu tích tụ đất, tích luỹ tài sản bất quyền sử dụng đất, tượng khác vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, v.v thông qua liệu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phạm vi nước, hay tổng hợp theo dõi không sử dụng đất, v.v d) Tăng cường quản lý:kiểm tra, kiểm kê công tác nghiệp vụ e ) T ổ chức tốt trung tâm giao dịch nhà đất f) Kiện toàn công tác công tác xét xử g) T ổ chức phối hợp ngành giao thông, tài nguyên môi trường, quyền địa phương Cần có quy chế cụ thể phân công, phân nhiệm rõ ràng ban, ngành địa bàn 3.2.23 - Một sô'kiến nghị Trên sở phân tích yêu cầu pháp luật đất đai ngành luật khác có liên quan, phạm vi luận văn này, xin đề xuất số kiến nghị nhỏ a) Về người thực thi công vụ - Cán bộ, công chức phải nêu gương thực Luật Đất đai Việc thi hành pháp luật thực tế người cụ thể thực Do đó, chiến lược người xếp hàng đầu giải pháp Nhà 101 nước, với tư cách chủ sở hữu đất đai, người chủ xã hội, muốn điều chỉnh xã hội pháp luật trước hết người thực thi công vụ phải làm gương chấp hành pháp luật Trong Chỉ thị 05/2004/CT-TTg, Thủ tướng Chính phủ nêu rõ: “Qua kiểm tra, tra, phải kiên xử lý cán bộ, công chức lợi dụng chức quyền để tham nhũng, hối lộ giao đất, cho thuê đất trái quy định, gây thiệt hại cho Nhà nước” Vì vậy, kiến nghị luận văn pháp luật đất đai cần có biện pháp chống tham nhũng trình thực thi Luật Ví dụ: việc giao đất có thu tiền cho cá nhân, hộ gia đình, đối tượng giao thường phải đáp ứng điều kiện định Trên thực tế, điều kiện áp dụng linh hoạt, dẫn tới có nhiều trường hợp hưởng sai chế độ Trong điều kiện giá giao đất thấp giá thị trường chục lần, tượng biến tướng tệ hối lộ, tham nhũng Hiện nay, khu đất “phân lô” thị lớn, người phân đất trực tiếp sử dụng đất Việc giao đất không đối tượng làm thị trường đất phát sinh nhiều vấn đề Vì vậy, thực việc giao đất theo phương thức đấu giá đất Đối với đối tượng ưu tiên, trợ cấp tiền thu bán đấu giá đất - Cán bộ, công chức trực tiếp quản lý đất đai, thụ lý vụ án đất đai phải có đủ lực, trình độ nghiệp vụ hiểu biết pháp luật đất đai, pháp luật dân sự, hành chính,v.v có liên quan đến quản lý đất đai theo u cầu cơng việc phụ trách Để thực yêu cầu đó, ngành, địa phương phải chăm lo việc đào tạo, nâng cao trình độ nghiệp vụ cán chuyên trách Năng lực, trình độ cán thể chất lượng công việc họ Vì vậy, cần có tiêu chuẩn cho chức danh, ngạch bậc rõ ràng ngành Bên cạnh đó, quy định trách nhiệm cá nhân công việc giao 102 b) Có biện pháp chống “rửa tiền ” thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hiện đất phương tiện dùng để che giấu nguồn gốc thu nhập Song, dùng quy định pháp luật đất đai để chống tượng này, ví dụ hạn mức đất Trong Luật Đất đai 2003 quy định hạn mức giao đất nông nghiệp (điều 70) Trong Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 9/2/3004, Thủ tướng Chính phủ nhấn mạnh việc “điều tra trạng tích tụ đất nơng nghiệp” trình Uỷ ban Thường vụ Quốc hội “quy định hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân” Song, hạn mức thổ cư chưa có quy định việc nhận chuyển nhượng Việc quy định hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với điều 711 Bộ luật Dân không trái với Luật Đất đai điều 83, 84 quy định hạn mức giao đất khu dân cư c) T huế khả thực thi thuế Trong phần trên, luận văn đưa ý kiến thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất Vấn đề cần phân tích thêm loại phí, lệ phí, loại thuế mà bên phải nộp chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khi chuyển nhượng quyền sở hữu số tài sản quyền tài sản mà pháp luật quy định phải kê khai để quản lý, chủ thể phải nộp số tiền định Có thể hiểu số tiền trả cho việc đăng ký chuyển chủ sở hữu tài sản quyền tài sản Có thể phải nộp hay hai loại tiền sau: 1thuế không phụ thuộc giá trị tài sản (hay giá trị quyền tài sản), số tiền định áp cho lần chuyển nhượng, thường gọi ià lệ phí; 2- thuế phụ thuộc giá trị tài sản hay giá trị quyền tài sản Loại thuế thứ (lệ phí) có ý nghĩa quản lý nhà nước, loại thuế thứ hai có ý nghĩa việc làm nghĩa vụ tài sản chủ sở hữu quyền tài sản (hay tài sản) đối vói Nhà nước 103 Vậy, người hưởng quyền sử dụng đất thuộc sở hĩru nhà nước phải chịu hai loại thuế Ngoài ra, đánh thuế khoản thu nhập việc chuyển quyền sử dụng đất mà có lại thuộc yếu tố khác, đề xuất ý kiến Đối với loại lệ phí thuế nói đây, cần quy định mức hợp lý để thu Bởi vì, thực tế năm qua cho thấy, vói mức thuế 4% áp cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, bên tìm cách trốn nghĩa vụ tài với Nhà nước 103 KẾT LUẬN Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nội dung quan trọng pháp luật đất đai nước ta Đây thực vấn đề đặc trưng Việt Nam, quốc gia tìm đường phát triển Quyền chuyển nhượng quyền tài sản vấn đề xa lạ luật pháp giới, song quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại mang tính chất riêng có Việt Nam Đó thể tiến khoa học pháp lý việc nhìn nhận quyền tài sản giác độ đại Pháp luật Việt Nam đưa khái niệm việc thừa nhận hoạt động có tính chất thị trường lòng quan hệ Nhà nước với cá nhân, tổ chức, đó, Nhà nước chủ sở hữu đất đai, cá nhân, tổ chức chủ sở hữu quyền sử dụng đất, có quyền quyền sử dụng đất giới hạn cho phép chủ sở hữu đất đai Các quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất người sử dụng đất bắt đầu xuất Luật Đất đai 1993 bổ sung dần trình thực Luật Đất đai 2003 đánh dấu bước phát triển pháp luật đất đai Việt Nam Trong đó, nhiều vấn đề quy định chi tiết, mang nội dung phù hợp vói tính chất kinh tế thị trường có điều tiết vĩ mơ Nhà nước xã hội chủ nghĩa Tuy nhiên, văn pháp luật hướng dân thực Luật Đất đai 2003 cần ban hành sớm có quy định khắc phục hạn chế pháp luật đất đai việc thực pháp luật thời gian qua Những giải pháp nêu luận văn nêu vấn đề xã hội quan tâm Tác giả luận văn mong rằng, giải pháp kiến nghị đóng góp phần nhỏ bé vào cơng tác pháp chế nước nhà 104 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1- Đỗ Tuấn Anh (1997), Một sô' vấn đề tranh chấp đất thị q trình chuyển quyền sử dụng đất, Luận văn thạc sĩ 2- Bộ Luật Dân Nước CHXHCN Việt Nam (năm 1995) 3- Bộ Luật Hồng Đức 4- Bộ Tài nguyên Môi trường (2004), Công văn số 2162 BTNMT-ĐĐ ngày 21712004 việc thi hành Luật Đất đai 2003 thời gian chưa có nghị định hướng dẫn thi hành 5- Nguyễn Thị Cam (1997), C hế định quyền sử dụng đất pháp luật Việt nam, Luận văn thạc sĩ 6- Chính phủ Nước CHXHCNVN, Nghị định 17/1999/NĐ-CP thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa k ế quyền sử dụng đất thê chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất 7- Chính phủ Nước CHXHCNVN, Nghị định 19/2000/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất Luật sửa đổi Luật T huế chuyển quyền sử dụng đất 8- Chính phủ Nước CHXHCNVN, Nghị định số 79/2001/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 1711999/NĐ-CP 9- Đảng Cộng Sản Việt Nam, (1991), Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VII, Nxb Sự Thật, Hà nội 10- Đảng Cộng Sản Việt Nam, (1992), Nghị Hội nghị lần thứ Hai BCH Trung ương Đảng khóa VII, Nxb Sự Thật, Hà nội 11- Nguyễn Văn Cường (2000), Một s ố vấn đề quyền sở hữu Bộ luật Dân Việt Nam, Luận văn tiến sĩ 12- Dự thảo Bộ luật Tố tụng Dân 2004 105 13- Nguyễn Điền (2000), “ Vấn đề sở hữu sử dụng ruộng đất nước ta”, Tạp chí Nghiên cứu kinh tế, (số 12), tr 49-57 14- Vũ Minh Giang (1993), “Tập quán quản lý phân phối ruộng đất làng, xã sách ruộng đất lịch sử Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (số 1), tr 12-17 15- Trần Đình Hảo (2003), “Về quy định việc người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất Việt Nam dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (số 10), tr 18-21 16- Hà Thị Mai Hiên (2003), “Về nội dung quyền sở hữu luật dân hình thức sở hữu theo Bộ luật Dân Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (số 10), tr 45-54 17- Trần Trọng Hùng (1998), Chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấn đ ể lý luận thực tiễn, Luận văn thạc sĩ 18- Trần Trọng Hưu (1984), Quyền sở hữu tuyệt đối Nhà nước đất đai theo Hiếp pháp ỉ 980 bước phát triển quản lý sử dụng đất đai nước ta, Luận văn thạc sĩ 19- Trần Quang Huy (2003), “Mối quan hệ quy định chủ quyền sử dụng đất Bộ luật Dân với quy định pháp luật đất đai”, Tạp chí Luật học, (số 11/2003), tr 18-25 20- Phan Đình Khánh (2002), “Về quyền chuyển quyền sử dụng đất", Tạp chí Kiểm sát, (số 6/2002), tr.10-11 21- Hoàng Thế Liên Phạm Hữu Nghị (1993), “Luật đất đai - vấn đề đặt phương hướng giải quyết”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (số 1), tr 38-41 106 22- Tưởng Bằng Lượng (2003), “Một vài suy nghĩ hướng giải tranh chấp quyền sử dụng đất”, Tạp chí Tịa án nhân dân, (số 11), tr 17-22 (số 12), tr 8-11 23- Luật Đất đai 1987 24- Luật Đất đai 1993 25- Luật Đất đai 2003 26- Luật Gia Long 27- Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật đất đai số 10/1998/QH10 ngày 2/12/1998 28- Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật đất đai số 25/2001/QH10 ngày 29/6/2001 29- Nguyễn Hồng Nam (2003), “Hoà giải tranh chấp đất đai dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, (số 10), tr 22 24 30- Phạm Duy Nghĩa (2002), “Vai trò pháp luật đất đai việc kiềm chế sốt đất”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (số 5), tr 3438 51 31- Nguyễn Thị Oanh (1999), C hế định pháp luật đất - thực trạng giải pháp hoàn thiện, Luận văn thạc sĩ 32- Vũ Minh Quân (1993), “Khái quát tình hình ruộng đất giải vấn đề ruộng đất Nhà nước nửa đầu kỷ XIX, Tạp chí Nghiên cứu kinh tê\ (số 4), tr 52-58 33- Trương Hữu Quýnh, Chế độ ruộng đất Việt Nam kỷ XI -XV 34- Trương hữu Quýnh (1994), “Chế độ sở hữu ruộng đất Việt Nam trước cách mạng tháng 8/45”, Tạp chí Nghiên cứu kinh tế, (số 3/1994), tr.4145 35- Thủ tướng Chính phủ (2002), Quyết định số 132/2002/QĐ-TTg ngày 8/10/2002 việc chuyển nhượng đất có điều kiện 107 36- Thủ tướng Chính phủ (2004), Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 91212004 việc triển khai thi hành Luật Đất đai 2003 37- Thủ tướng Chính phủ (2004), Chỉ thị số 2812004/CT-TTg ngày 151712004 việc kiểm kê đất đai năm 2005 38- Phạm Thu Thủy (2001), Pháp luật chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân, Viện Nghiên cứu Khoa học pháp lý, Hà nội 39- Toà án nhân dân tối cao (2002), Cơ sở lý luận thực tiễn nhầm nâng cao hiệu giải tranh chấp quyền sử dụng đất án nhân dân, Đề tài khoa học cấp Bộ, mã số 2001-38-036 40- Toà án nhân dân tối cao (1997), Tình hình giải tranh chấp đất đai đường lối giải 41- Toà án nhân dân tối cao (2000), Báo cáo tổng kết cơng tác ngành tồ án năm 1999 phương hướng nhiệm vụ công tác án năm 2000 42- Toà án nhân dân tối cao (2002), Báo cáo tổng kết cơng tác ngành tồ án năm 2001 phương hướng nhiệm vụ công tác tồ án năm 2002 43- Lê Hữu Trí (1995), “Quyền sử dụng đất quan điểm Nhà nước từ năm 80 đến nay” , Tạp chí Phát triển kinh tế, (số 61), tr.36-38 44- Nguyễn Quang Tuyến (2002), “Về mối quan hệ quy định chuyển quyền sử dụng đất Luật Đất đai Bộ luật Dân sự”, Tạp chí Luật học, (số 3), tr 47-52 45- Trần thị Tuyết (1996), “Về chế độ sở hữu ruộng đất Quốc triều hình luật", Tạp chí Nhà nước pháp luật, (số 6) tr.25-30 46- Phạm Văn Võ (2003), “Về mối quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất thể mối quan hệ Dự thảo Luật Đất đai, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (số 10), tr 10-14 17 47- Viện nghiên cứu khoa học pháp lý (1996), Nghiên cứu sô' di sản pháp luật dân từ kỷ w đến thời kỳ Pháp thuộc, Đề tài cấp Bộ ... sở lý luận vấn đề chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam 1.1 Quy? ??n sở hữu đất đai quy? ??n sử dụng đất đai 1.1.1 Quy? ??n sở hữu đất đai 1.1.1.1 Quy? ??n sở hữu nhìn giác độ khoa học pháp. .. dụng giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quy? ??n sử dụng đất giao lưu dân 6 Chương C SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ CHUYÊN nhượng quy? ?n SỬDỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyển nhượng quy? ??n sử. .. bàn vấn đề xung quanh quy? ??n sử dụng đất quy? ??n chuyển quy? ??n sử dụng đất Các cơng trình chủ yếu tập trung bàn vấn đề sau: - Bản chất quy? ??n sở hữu đất đai quy? ??n sử dụng đất - Cơ sở khoa học quy định