Đồ án môn kinh tế đầu tư, phân tích dự án đầu tư (16)

TRƯƠNG DUY ANH - 11163 TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG BỘ MÔN KINH TẾ XÂY DỰNG ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU BIỆT THỰ, NHÀ Ở CHO THUÊ Họ tên sinh viên: Trương Duy Anh Mã số sinh viên: 11163 Lớp: 63KT2 Giáo viên hướng dẫn: Trần Phương Nam TRƯƠNG DUY ANH - 11163 PHIẾU GIAO NHIỆM VỤ ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ Số liệu đề Số lượng nhà A B C D 11 STT Thời gian Địa điểm Tỷ lệ vốn tự có (%) Long Biên 25 Đánh giá thình hình thực đồ án Đánh giá tình hình thực đồ án Giá sử dụng vốn (% năm) Ghi TRƯƠNG DUY ANH - 11163 MỞ ĐẦU Vai trò đầu tư xây dựng kinh tế quốc dân Hoạt động đầu tư xây dựng cơng trình hoạt động có vai trị đặc biệt kinh tế quốc dân, thể mặt sau: • Ngành xây dựng ngành kinh tế lớn (ngành cấp 1) kinh tế quốc dân, đóng vai trị chủ chốt khâu cuối trình sáng tạo nên sở vật chất kỹ thuật tài sản cố định cho lĩnh vực hoạt động xã hội hình thức (xây dựng mới, cải tạo, mở rộng đại hố tài sản cố định) • Trực tiếp góp phần thay đổi mối quan hệ phát triển ngành kinh tế quốc dân như: quan hệ phát triển công nghiệp với nông nghiệp; quan hệ phát triển kinh tế với phát triển văn hoá, giáo dục mối quan hệ khác • Trực tiếp nâng cao chất lượng, hiệu hoạt động văn hoá, xã hội, trị đất nước, đóng góp vào tăng trưởng kinh tế, tăng thu nhập vào ngân sách quốc gia • Hoạt động đầu tư xây dựng sử dụng nguồn lực vô lớn xã hội, hoạt động hiệu gây tổn thất to lớn, lâu dài đến phát triển đất nước Vai trò dự án quản lý đầu tư xây dựng • Trong giai đoạn lập dự án: dự án đầu tư sở để tổ chức thẩm tra, thẩm định phê duyệt phục vụ cho định đầu tư • Khi dự án phê duyệt, ghi định đầu tư: dự án đầu tư sở pháp lý để chủ đầu tư tổ chức quản lý công việc sau: - Đăng ký đầu tư với quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý; - Triển khai tổ chức giải phóng mặt bằng, thu hồi đất cho dự án; - Là sở pháp lý để tổ chức công tác khảo sát xây dựng, phục vụ cho thiết kế xây dựng; - Hồ sơ thiết kế phê duyệt sở thực bước thiết kế chi tiết sau dự án; - Là sở để phân chia dự án thành gói thầu, lựa chọn nhà thầu, thực hoạt động sau dự án như: Lựa chọn nhà thầu mua sắm vật tư thiết bị cho dự án, Lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng; - Là sở để thương thảo, ký kết hợp đồng thắng thầu; - Là sở để quản lý hoạt động hợp đồng, toán, tốn, bảo trì, sửa chữa cơng trình; TRƯƠNG DUY ANH - 11163 Được xem kế hoạch để so sánh, đối chiếu với thực tế sau dự án hồn thành, đưa vào sử dụng Từ phát sai thực tế với dự án phê duyệt, sở tìm giải pháp hiệu chỉnh thực dự án • Dự án có liên quan đến định đầu tư, chất lượng việc lập, thẩm định, phê duyệt khơng cao trực tiếp ảnh hưởng đến việc đầu tư dự án, từ trực tiếp ảnh hưởng đến lợi ích chủ thể tham gia bao gồm lợi ích Nhà nước cộng đồng - Nội dung dự án đầu tư xây dựng 3.1 Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng Chủ đầu tư quan tổ chức giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A tổ chức lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi để có sở xem xét, định chủ trương đầu tư XD Trường hợp dự án nhóm A (trừ dự án quan trọng quốc gia) có quy hoạch phê duyệt đảm bảo nội dung quy định Khoản Điều khơng phải lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Nội dung báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thực theo quy định Điều 53 Luật XD năm 2014, phương án thiết kế sơ Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi gồm nội dung sau: a Sơ địa điểm xây dựng, quy mơ dự án, vị trí, loại cấp cơng trình b Bản vẽ thiết kế sơ tổng mặt dự án, mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt cơng trình dự án c Bản vẽ thuyết minh sơ thiết kế móng lựa chọn cơng trình d Sơ dây chuyền công nghệ thiết bị cơng nghệ có 3.2 Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng Chủ đầu tư tổ chức lập Báo cáo nghiên cứu khả thi theo quy định 54 Luật XD năm 2014 để trình người định đầu tư tổ chức thẩm định dự án, định đầu tư, trừ trường hợp quy định Khoản Điều 52 Luật xây dựng năm 2014 Khoản Điều Nghị định Riêng đố với dự án PPP, việc lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng quan, tổ chức theo quy định pháp luật đầu tư theo hình thức đối tác cơng tư thực Nội dung Báo cáo nghiên cứu khả thi lập theo quy định nghị định nghị định Chính phủ đầu tư theo hình thức đối tác công tư Đối với dự án đầu tư xây dựng, sử dụng vốn đầu tư công, chủ đầu tư tổ chức lập báo cáo nghiên cứu khả thi sau có định chủ trương đầu tư cấp có thẩm quyền theo quy định Luật đầu tư công TRƯƠNG DUY ANH - 11163 Đối với dự án đầu tư xây dựng chưa có quy hoạch nghành, quy hoạch XD chủ đầu tư phải báo cáo Bộ quản lý ngành, Bộ XD địa phương theo phân cấp để xem xét, chấp thuận, bổ sung quy hoạch ngành, quy hoạch xây dựng thông qua 45 ngày Đối với dự án đầu tư xây dựng cơng trình dân dụng, cơng trình cơng nghiệp khu vực chưa có quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt chủ đầu tư đề nghị cấp giấy phép quy hoạch xây dựng theo quy định Điều 47 Luật XD năm 2014 để lập sở Báo cáo nghiên cứu khả thi Đối với dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A có yêu cầu bồi thường giải phóng mặt tái định cư phê duyệt Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, người định đầu tư nghiên cứu điều kiện cụ thể dự án định tách hợp phần cơng việc bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt tái định cư để hình thành dự án riêng giao cho địa phương nơi có dự án tổ chức thực Việc lập thẩm định phê duyệt dự án thực dự án độc lập Nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội 4.1 Phân tích tài tài dự án đẩu tư: - Xác định mục tiêu - Thu thập liệu - Xác định yếu tố đầu vào: + Vốn đầu tư dự án + Doanh thu năm + Chi phí vận hành năm + Kế hoạch khầu hao tài sản cố định dự án + Lập kế hoạch trả nợ dự án có vay vốn đầu tư + Xác định chi phí sử dụng đất vận hành - Xác định ngưỡng hiệu (lãi suất tối thiểu chấp nhận được) - Phân tích lỗ lãi - Phân tích hiệu tài chính: sử dụng tiêu hiệu tài để đánh giá dự án có đáng giá hay khơng - Phân tích an tồn tài 4.1.1 Phân tích hiệu tài theo nhóm tiêu tĩnh a Chỉ tiêu chi phí tính cho đơn vị sản phẩm Chỉ tiêu dùng để so sánh phương án đầu tư có kết Phương án tốt phương án tính chi phí cho đơn vị sản phẩm bé Cđ = 𝑵𝟏 (KcVcRc+VlRl+Cn)→min Trong đó: - Cđ: chi phí tính cho đơn vị sản phẩm TRƯƠNG DUY ANH - 11163 - N: suất năm hay công suất khai thác năm phương án - Vc: vốn đầu tư tài sản cố định phương án - Vl: vốn lưu động trung bình năm phương án - Rc: lãi suất vay vốn cố định lãi suất để tính thiệt hại ứ đọng vốn (nếu vốn tự có phương án) - Rl: lãi suất vay vốn lưu động lãi suất thiệt hại đêt tính ứ đọng vốn (nếu vốn tự có) - K: hệ số mức vốn vay cho tài sản cố định phải chịu trung bình năm + Nếu áp dụng phương pháp khấu hao tiền khấu hao thu đem đưa 𝟏 vào vòng quay kinh doanh với lãi suất Rc K=𝟐 𝟏 + Nếu số tiền khấu hao thu cuối năm đem trả nợ thì: K=𝒏 + 𝟐𝒏 b Chỉ tiêu lợi nhuận tính cho đơn vị sản phẩm Lđ=Gđ-Cđ →max Trong đó: - Lđ: lợi nhuận sản phẩm - Gđ: giá bán sản phẩm - Cđ: giá thành sản phẩm c Phương pháp đánh giá theo tiêu mức doanh lợi đồng vốn đầu tư Ml = 𝑳𝒃𝒒 ≥ r → max 𝑽 Trong đó: - M1 mức doanh lợi đồng vốn đầu tư - Lbq: lợi nhuận bình quân cho đời dự án hay cho năm đại diện - V: tổng vốn đầu tư bỏ cho dự án ban đầu - r: mức sinh lợi tối thiểu đồng vốn đầu tư doanh nghiệp 4.1.2 Phân tích hiệu tài theo nhóm tiêu động a Phương pháp phân tích sử dụng giá trị hiệu số thu chi Hiện giá hiệu số thu chi tính theo cơng thức tổng quát: 𝑩𝒕 𝑪 𝑩 −𝑪 ∑𝒏𝒕=𝟎 𝒕 𝒕 = ∑𝒏𝒕=𝟎 𝒕 𝒕𝒕 NPV = PB – PC =∑𝒏𝒕=𝟎 (𝟏+𝒓) 𝒕 (𝟏+𝒓) (𝟏+𝒓) Trong đó: - PB: giá trị dịng lợi ích - PC: giá trị dịng chi phí - Bt: khoản thu năm t - Ct: khoản chi năm t - n: thời kỳ phân tích đánh giá dự án đầu tư - r: suất thu lợi tối thiểu chấp nhận dự án TRƯƠNG DUY ANH - 11163 Giả sử chọn mốc thời điểm bắt đầu đưa dự án vào hoạt động biết tổng vốn đầu tư dự án, có dịng tiền thu, chi năm dịng tiền đều, ngồi cịn có khoản H cuối thời đoạn phân tích (như giá trị thu hồi lý tài sản, giá trị tài sản khấu hao hết, giá trị tài sản không bị hao mịn cuối đời dự án…) cơng thức tính NPV sau: (𝟏+𝒓)𝒏 −𝟏 𝑯 NPV = -V + (Bt – Ct) × (𝟏+𝒓)𝒏.𝒓 + (𝟏+𝒓)𝒏 Trong đó: - V: tổng vốn đầu tư dựa án tính thời điểm bắt đầu đưa dự án vào hoạt động - Bt: dịng thu khơng đổi năm (t÷n) - Ct: dịng chi khơng đổi năm (t÷n) - H: khoản thu khác cuối thời đoạn phân tích - n: tuổi thọ dự án Đánh giá dự án sau: + Nếu NPV ≥ → dự án đáng giá + Nếu NPV < → dự án khơng đáng giá b Phân tích sử dụng giá trị tương lai hiệu số thu chi Giá trị tương lai hiệu số thu chi tính theo cơng thức: NFV = FB – FC = ∑𝒏𝒕=𝟎 𝑩𝒕 (𝟏 + 𝒓)𝒏−𝒕 − ∑𝒏𝒕=𝟎 𝑪𝒕 (𝟏 + 𝒓)𝒏−𝒕 = ∑𝒏𝒕=𝟎(𝑩𝒕 − 𝑪𝒕 )(𝟏 + 𝒓)𝒏−𝒕 Trong đó: - FB: giá trị tương lai dòng tiền thu - FC: giá trị tương lai dòng tiền chi - Bt: khoản thu năm t - Ct: khoản chi năm t - n: thời kỳ phân tích đánh giá dự án đầu tư - r: suất thu lợi tối thiểu chấp nhận dự án Giả sử chọn mốc thời điểm bắt đầu đưa dự án vào hoạt động biết tổng số vốn đầu tư dự án, có dịng tiền thu, chi năm dịng tiền đều, ngồi có khoản thu H cuối thời kỳ phân tích (như giá trị thu hồi lý tài sản, giá trị tài sản chưa khấu hao hết, giá trị tài sản khơng bị hao mịn cuối đời dự án cơng thức tính NFV là: 𝒏 NFV = -V.(1+r)n +∑𝒏𝒕=𝟏(𝑩𝒕 − 𝑪𝒕 ) (𝟏 + 𝒓)𝒏−𝒕 + 𝑯 = -V.(1+r)n + (Bt-Ct).(𝟏+𝒓)𝒓 −𝟏 + H Trong - V: tổng vốn đầu tư dự án tính thời điểm bắt đầu đưa dự án vào hoạt động - Bt: dịng thu khơng đổi năm (t÷n) - Ct: dịng chi khơng đổi năm (t÷n) - H: khoản thu H cuối thời kỳ phân tích - n: thời kỳ phân tích đánh giá dự án đầu tư Đánh giá dự án sau: + Nếu NFV ≥ → dự án đáng giá TRƯƠNG DUY ANH - 11163 + Nếu NFV < → dự án không đáng giá c Phương pháp phân tích sử dụng giá trị san năm dòng tiền Dòng tiền thu san năm tính sau: (𝟏+𝒓)𝒏 𝒓 𝒓 AB = PB (𝟏+𝒓)𝒏−𝟏 = FB (𝟏+𝒓)𝒏−𝟏 Dòng tiền chi san năm tính sau: (𝟏+𝒓)𝒏 𝒓 𝒓 AC = PC (𝟏+𝒓)𝒏−𝟏 = FC (𝟏+𝒓)𝒏−𝟏 Dòng tiền hiệu số thu chi san năm tính theo công thức sau: 𝒓 𝒓 NAV = NPV.(𝟏+𝒓)𝒏−𝟏= NFV.(𝟏+𝒓)𝒏−𝟏 = AB - AC Trong đó: - FB: giá trị dòng tiền thu - FC: giá trị tương lai dòng tiền thu - PC: giá trị dòng tiền chi - FC: giá trị tương lai dòng tiền chi - NPV: giá trị dòng tiền hiệu số thu chi - NFV: giá trị tương lai dòng tiền hiệu số thu chi - n: thời kỳ phân tích đánh giá dự án đàu tư - r: suất thu lợi tối thiểu chấp nhận dự án Giả sử chọn mốc thời điểm bắt đầu đưa dự án vào hoạt động biết tổng vốn đầu tư dự án, có dịng tiền thu, chi năm dịng tiền đều, ngồi cịn có khoản thu H cuối thời đoạn phân tích (như giá trị thu hồi lý tài sản, giá trị tài sản chưa khấu hao hết, giá trị tài sản không bị hao mịn cuối đời dự án…) cơng thức tính NAV là: (𝟏+𝒓)𝒏 𝒓 𝒓 NAV = -V.(𝟏+𝒓) 𝒏 −𝟏 + (Bt –Ct) + H.(𝟏+𝒓)𝒏 −𝟏 Trong đó: - V: tổng vốn đầu tư dự án tính thời điểm bắt đầu đưa dự án vào hoạt động - Bt: dịng thu khơng đổi năm - Ct: dịng chi khơng đổi năm - H: khoản thu H cuối thời đoạn phân tích (như giá trị thu hồi lý tài sản, giá trị tài sản chưa khấu hao hết, giá trị tài sản không bị hao mòn cuối đời dự án…) - n: tuổi thọ dự án Đánh giá dự án: + Nếu NAV ≥ → dự án đáng giá + Nếu NAV < → dự án không đáng giá d Phương pháp phân tích phương án đầu tư sử dụng suất thu lợi nội TRƯƠNG DUY ANH - 11163 Suất thu lợi nội (IRR) dự án mức lãi suất nội dự án sinh mà dùng để tính giá trị hiệu số thu chi dự án có NPV=0 hay PB=PC Suất thu lợi nội định nghĩa lãi suất tính phần nợ chưa hoàn trả cho kế hoạch trả nợ làm cho phần nợ chưa trả thực khoản trả nợ cuối Cách tính: 𝑩 −𝑪 ∑𝒏𝒕=𝟎 𝒕 𝒕 𝒕 =0 (𝟏+𝑰𝑹𝑹) Trong đó: - PB: giá trị dòng tiền thu - PC: giá trị dòng tiền chi - EUAV: giá trị san năm dòng tiền hiệu số thu chi - EUAB: giá trị san năm dòng tiền thu - EUAC: giá trị san năm dòng tiền chi - IRR: suất thu lợi nội dự án - Bt: khoản thu năm t - Ct: khoản chi năm t - n: thời kỳ phân tích đánh giá dự án đầu tư Đánh giá dự án: + Nếu IRR ≥ r → dự án đáng giá + Nếu IRR < r → dự án không đáng giá e Đánh giá hiệu tài tỷ số thu chi Khái niệm: Tỷ số thu chi (BCR) tiêu đánh giá hiệu dự án tính theo số tương đối, đo tỷ số tổng giá trị tương đương khoản thu nhập so với tổng giá trị tương đương khoản chi phí quy đổi thời điểm chọn trước để phân tích đánh giá Cách tính: (𝟏+𝒓)𝒏 𝒓 BCR = 𝑷𝑩 = 𝑭𝑩 𝒓 𝑷𝑪 (𝟏+𝒓)𝒏 −𝟏 𝑭𝑪 (𝟏+𝒓)𝒏 −𝟏 Trong đó: - PB, FB, AB: giá trị tại, giá trị tương lai, giá trị san năm dòng tiền thu - PC, FC, AC: giá trị tại, giá trị tương lai, giá trị san năm dòng tiền chi - Bt, Ct: dòng tiền thu dòng tiền chi dự án - n: thời kỳ phân tích đánh giá dự án đầu tư - r: suất thu lợi tối thiểu chấp nhận dự án Đánh giá dự án: + Nếu BCR ≥ → dự án đáng giá TRƯƠNG DUY ANH - 11163 + Nếu BCR < → dự án khơng đáng giá 4.1.3 Phân tích độ an tồn tài độ nhạy cho dự án a Phân tích an tồn nguồn vốn - Các ngồn vốn huy động được, khả tối đa tối thiểu huy động nguồn vốn, đảm bảo chắn lịch trình cấp vốn - Tính đảm bảo pháp lý nguồn vốn dự án - Uy tín quan bảo đảm cho việc vay mượn vốn tổ chức môi giới trung gian - Độ hấp dẫn dự án tổ chức vay vốn hay đóng góp cổ phần - Các điều kiện cho vay vốn, hình thức nhận vốn, tốn, trả nợ, lãi suất, hình thức ngoại tệ tỷ giá hối đối - Tình hình thị trường vốn cung cầu ổn đinh hay không ổn đinh, tình trạng lạm phát - Bảo đảm tính khoa học trị số vốn pháp định dự án - Bảo đảm tỷ lệ thích đáng vốn tự có vốn vay (tỷ lệ thường > 50%), giá trị tài sản lưu động nợ (tỷ số thường 2/1 đến 4/1) b Thời hạn hoàn vốn Thời hạn hoàn vốn thời gian cần thiết để lợi nhuận hay lợi ích khác dự án bù đắp chi phí đầu tư ban đầu dự án Phương pháp tính tiêu thời hạn hoàn vốn: + Theo tiêu tĩnh 𝒉𝒗 = -V + ∑𝑻𝒕=𝟏 (𝑩𝒕 − 𝑪𝒕 ) Trong đó: - Thv: thời hạn hoàn vốn (năm) - V: vốn đầu tư ban đầu dự án - Bt: khoản thu năm t - Ct: khoản chi năm t + Theo tiêu động 𝒉𝒗 𝑩𝒕 −𝑪𝒕 = -V + ∑𝑻𝒕=𝟏 (𝟏+𝒓)𝒕 Trong đó: - Bt: dịng tiền thu dự án - Ct: dòng tiền chi dự án - r: suất thu lợi tối thiểu chấp nhận dự án c Xác định điểm hịa vốn Cơng thức xác định khối lượng hịa vốn: 𝑭𝑪 Qbe = 𝒓−𝒗 Doanh thu hòa vốn: TRƯƠNG DUY ANH - 11163 4 Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu Hệ số chiết khấu 1/(1+r)t với IRR2 = 28 % Dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu ST T Nội dung Dòng tiền hiêu số thu chi (Bt - Ct ) Hệ số chiết khấu 1/(1+r)t -43240.194 164757.209 -134489.458 107216.903 -83058.594 61944.587 -46038.073 -33980.903 0.781 0.610 0.477 0.373 0.291 0.227 0.178 0.139 -42902.380 119625.728 29563.879 26430.224 23229.255 20143.418 15056.750 11323.884 -42902.380 162528.109 -132964.230 106534.007 -83304.751 63161.333 -48104.583 -36780.699 Năm phân tích Năm 81597.182 Năm 10 Năm 11 Năm 12 81597.183 81597.183 68213.747 Năm 13 Năm 14 Năm 15 81491.387 81491.387 71837.859 Năm 16 Năm 17 62184.33 125177.70 0.116 0.092 0.072 0.057 0.045 0.035 0.028 0.022 0.017 9493.835 7475.461 5886.189 3874.603 3644.713 2869.853 1992.038 1357.755 2152.106 24487.068 17011.608 11125.418 -7250.815 -3606.102 -736.249 1255.789 2613.544 4765.650 với IRR2=27% Dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu TRƯƠNG DUY ANH - 11163 Hệ số chiết khấu 1/(1+r)t 0.108 0.085 0.066 0.052 0.040 0.032 0.025 0.019 0.015 với IRR2=28% Dòng tiền hiệu số thu chi 8846.784 6911.550 5399.649 3526.568 3291.411 2571.415 1770.940 1197.627 1883.465 27933.915 21022.364 15622.716 12096.148 -8804.737 -6233.322 -4462.382 3264.755 -1381.291 chiết khấu Cộng dồn dịng tiền hiệu số thu chi chiết khấu • Tính suất thu lợi nội ( IRR) Ta có tiêu suất thu lợi nội IRR tính theo công thức sau: n n Bt Ct NPV =  − =0  t t t = (1 + IRR) t = (1 + IRR) Tính giá trị gần IRR theo công thức: IRR = r1+( r2 – r1 ) NPV1 NPV1 + NPV2 Chọn suất thu lợi nội r1= 27% => NPV1> Chọn suất thu lợi nội r2= 28 % => NPV2 13.815%  Dự án đáng giá Chương II : PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ- XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ Phân tích hiệu kinh tế xã hội dự án đầu tư thực theo phương pháp phân tích số tiêu đơn giản sau: Giá trị sản phẩm gia tăng dự án tạo Giá trị sản phẩm gia tăng lớn dự án đóng góp tạo nên tổng sản phẩm quốc dân nhiều, hiệu kinh tế xã hội lớn TRƯƠNG DUY ANH - 11163 * Cơ sở xác định: Căn vào doanh thu hàng năm chi phi đầu vào vật chất (nguyên vật liêu, khấu hao ) dịch vụ mua hàng năm Lập bảng tính chi phí đầu vào vật chất dịch vụ mua cho năm vận hành Bảng 2.1 Chi phí đầu vào vật chất dịch vụ mua ( đơn vị : triệu đồng) STT Nội dung Năm vận hành Năm Năm Năm 1745.44 1994.788 2244.137 3723.222 3723.222 Năm Năm Năm Năm 2493.485 2493.485 2493.485 2493.485 3723.222 3723.222 3723.222 3723.222 3723.222 Chi phí điện nước Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng Chi phí khấu hao 21209.517 21209.517 21209.517 21209.517 21209.517 7723.555 7723.555 Tổng cộng 26678.179 26927.527 27176.876 27426.224 27426.224 13940.262 13940.262 STT Nội dung Chi phí điện nước Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng Chi phí khấu hao Tổng cộng Năm 2493.485 Năm 2493.485 Năm 10 2493.485 3723.222 3723.222 3723.222 7723.555 7723.555 7723.555 13940.262 13940.262 13940.262 Năm vận hành Năm 11 Năm 12 2493.485 2493.485 3723.222 3723.222 Năm 13 2244.137 Năm 14 1994.788 Năm 15 1745.44 3723.222 3723.222 3723.222 7194.576 7194.576 7194.576 13411.283 13411.283 13161.935 7194.576 7194.576 12912.586 12663.238 Bảng 2.2: Xác định giá trị sản phẩm gia tăng dự án tạo ( đơn vị: triệu đồng) STT Nội dung Năm Năm Năm Năm vận hành Năm Năm Năm Năm TRƯƠNG DUY ANH - 11163 STT Doanh thu Chi phí đầu vào vật chất & dịch vụ mua Giá trị sản phẩm gia tăng Giá trị sản phẩm gia tăng công dồn Nội dung Năm 124674.256 87271.979 99739.405 112206.83 124674.256 124674.256 124674.256 124674.256 26678.179 26927.527 27176.876 27426.224 27426.224 13940.262 13940.262 60593.8 72811.878 85029.954 97248.032 97248.032 110733.994 110733.994 60593.8 133405.678 218435.632 315683.664 412931.696 523665.69 634399.684 Năm 13 112206.83 Năm 14 99739.405 Năm 15 87271.979 Năm 124674.26 Năm 10 124674.26 Năm vận hành Năm 11 Năm 12 124674.256 124674.256 Doanh thu Chi phí đầu vào vật chất & 13940.262 13940.262 13940.262 13411.283 13411.283 13161.935 12912.586 12663.238 dịch vụ mua Giá trị sản phẩm 110733.994 110733.994 110733.994 111262.973 111262.973 99044.895 86826.819 74608.741 gia tăng Giá trị sản phẩm 745133.678 855867.672 966601.666 1077864.639 1189127.612 1288172.507 1374999.326 1449608.067 gia tăng công dồn  Từ bảng giá trị sản phẩm gia tăng ta có: Giá trị sản phẩm gia tăng dự án tạo cho thời kỳ phân tích 1449608.067 triệu đồng Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân năm 96640.537 triệu đồng  Dự án tạo lượng giá trị sản phẩm gia tăng lớn góp phần tạo nên tổng sản phẩm quốc dân  Dự án hiệu mặt kinh tế xã hội Mức thu hút lao động vào làm việc dụ án • Tổng số cán bộ, cơng nhan lí, diều hành dự án 118 nhân viên gồm : - Giám đốc điều hành - Phó giám đốc TRƯƠNG DUY ANH - 11163 70 Phục vụ phòng Tiếp tân 28 Bảo vệ Nhân viên tiếp thị Nhân viên tài vụ Nhân viên khác - Tỷ lệ số lao động vào làm việc dự án so với vốn dự án : - 𝑁 • Cơng thức : K = 𝑉𝑑𝑎 = 119 239290.418 = 0,0005  Kết luận : triệu đồng vốn dự án tạo 0,0005 chỗ làm việc 3, Mức đóng góp dự án vào ngân sách • Lập bảng tính thuế giá trị gia tăng Bảng 2.3 Xác định thuế VAT nộp vào ngân sách ( đơn vị: triệu đồng) STT Nội dung I Thuế VAT đầu Doanh thu cho thuê diện tích Thuế VAT (10%) Thuế VAT đầu vào Chi phí điện, nước Thuế VAT (10%) Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng Thuế VAT (10%) II Năm 8727.1979 87271.979 8727.1979 546.866 1745.44 174.544 3723.222 372.3222 Năm 9973.9405 99739.405 9973.9405 571.801 1994.788 199.4788 3723.222 372.3222 Năm 11220.683 112206.83 11220.683 596.736 2244.137 224.4137 3723.222 372.3222 Năm vận hành Năm Năm Năm 12467.4256 12467.4256 12467.4256 124674.256 124674.256 124674.256 12467.4256 12467.4256 12467.4256 621.671 621.671 621.671 2493.485 2493.485 2493.485 249.3485 249.3485 249.3485 3723.222 3723.222 3723.222 372.3222 372.3222 372.3222 Năm 12467.4256 124674.256 12467.4256 621.671 2493.485 249.3485 3723.222 372.3222 TRƯƠNG DUY ANH - 11163 III STT I II III Thuế VAT nộp ngân sách Nội dung 8180.332 9402.140 10623.947 11845.755 11845.755 Năm vận hành Năm Năm Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 12467.4256 12467.426 12467.426 12467.4256 12467.4256 11220.683 Thuế VAT đầu Doanh thu cho thuê diện 124674.256 124674.26 124674.26 124674.256 124674.256 112206.83 tích Thuế VAT (10%) 12467.4256 12467.426 12467.426 12467.4256 12467.4256 11220.683 Thuế VAT đầu vào 621.671 621.671 621.671 621.671 621.671 596.736 Chi phí điện, nước 2493.485 2493.485 2493.485 2493.485 2493.485 2244.137 Thuế VAT (10%) 249.3485 249.3485 249.3485 249.3485 249.3485 224.4137 Chi phí sửa chữa, bảo 3723.222 3723.222 3723.222 3723.222 3723.222 3723.222 dưỡng Thuế VAT (10%) 372.3222 372.3222 372.3222 372.3222 372.3222 372.3222 Thuế VAT nộp ngân 11845.755 11845.755 11845.755 11845.755 11845.755 10623.947 sách 11845.755 11845.755 Năm 14 9973.9405 Năm 15 8727.1979 99739.405 87271.979 9973.9405 571.801 1994.788 199.4788 8727.1979 546.866 1745.44 174.544 3723.222 3723.222 372.3222 372.3222 9402.140 8180.332 • Lập bảng xác định khoản nộp ngân sách - Các khoản nộp ngân sách chủ yếu : thuế môn bài, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế GTGT, tiền thuê đất - Thuế GTGT tính bảng 2.3 - Căn khoản Điều Nghị định 139/2016/NĐ-CP vào Khoản Điều Thông tư 302/2016/TT-BTC Dự án có vốn đăng ký >10 tỷ, thuộc bậc thuế mơn bậc Mức thuế môn năm dự án đóng vào ngân sách nhà nước triệu đồng TRƯƠNG DUY ANH - 11163 Căn theo luật Luật số: 32/2013/QH13, Luật thuế thu nhập doanh nghiệp Quốc hội ban hành ngày 19 tháng năm 2013 thơng tư Số: 141/2013/TT-BTC Bộ tài công bố ngày 16 tháng 10 năm 2013 hướng dẫn thi hành Nghị định 92/2013/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều có hiệu lực từ 1/7/2013 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế giá trị gia tăng Theo khoản điều Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp : thuế suất thu nhập doanh nghiệp 20% Ta có bảng xác định khoản nộp ngân sách chủ yếu - Bảng 2.4 Các khoản nộp ngân sách chủ yếu ( đơn vị: triệu đồng) STT Nội dung Thuế môn Thuế thu nhập doanh nghiệp Thuế giá trị gia tăng Tiền thuê đất Tổng cộng STT Nội dung Thuế môn Thuế thu nhập doanh nghiệp Thuế giá trị gia tăng Tiền thuê đất Tổng cộng Năm 3.000 4400.586 8180.332 0,000 12583.918 Năm 3.000 Năm 3.000 7483.509 9402.140 0,000 16888.649 Năm 3.000 Năm 3.000 10647.551 10623.947 0,000 21274.498 Năm 10 3.000 Năm vận hành Năm Năm 3.000 3.000 13902.041 14785.401 11845.755 11845.755 0,000 855.653 25750.796 27489.809 Năm vận hành Năm 11 Năm 12 3.000 3.000 Năm 13 3.000 Năm 3.000 18419.589 11845.755 1238.480 31506.824 Năm 14 3.000 Năm 3.000 18419.588 11845.755 1238.480 31506.823 Năm 15 3.000 18419.588 18419.588 18428.837 18525.384 18525.384 16147.846 13770.308 11392.770 11845.755 11845.755 11845.755 1238.480 1238.480 1238.480 31506.823 31506.823 31516.072 11845.755 11845.755 10623.947 9402.140 8180.332 1238.480 1238.480 1238.480 1238.480 1238.480 31612.619 31612.619 28013.273 24413.928 20814.582 Tổng cộng khoản nộp ngân sách đời dự án : 397998.056 triệu đồng Tổng cộng khoản nộp ngân sách bình quân hàng năm : 26533.204 triệu đồng TRƯƠNG DUY ANH - 11163 Các lợi ích ảnh hưởng khác - Dự án phê duyệt, tiến hành đầu tư đưa vào vận hành khai thác góp phần làm thay đổi cấu kinh tế khu vực đặt dự án - Khu Giang Biên – Quận Long Biên – Thành phố Hà Nội theo định hướng mục tiêu phát triển kinh tế xã hội toàn kinh tế nói chung thành phố Hà Nội nói riêng - Dự án khả thi đưa vào hoạt động góp phần mở rộng, tạo điều kiện phát triển hoạt động tạo hiệu mặt KTXH tồn kinh tế nói chung thành phố Hà Nội nói riêng - Dự án khả thi góp phần mở rộng, tạo điều kiện phát triển hoạt động giao lưu văn hóa, đối nội, đối ngoại - Dự án hoạt động hiệu mặt kinh tế xã hội tốt, tạo nguồn dử dụng lao động hiêu ổn định Bảng 2.5 Tổng hợp tiêu kinh tế kỹ thuật dự án ( đơn vị: triệu đồng) STT Các tiêu Đơn vị I.Các tiêu giá trị sử dụng công Cấp cơng trình cấp Mức độ tiện nghi trang thiết bị Tiêu chuẩn Tuổi thọ năm Diện tích khu đất m2 Diện tích chiếm đất m2 Số nhà cho thuê nhà Diện tích cho thuê để m2 II Các tiêu tài Vốn đầu tư triệu đồng Vốn cố định triệu đồng 10 Vốn lưu động triệu đồng 11 Suất vốn đầu tư triệu đồng 12 Tổng lợi nhuận rịng triệu đồng 13 Lợi nhuận rịng bình qn năm triệu đồng Trị số III *** 25 22,000 8548.75 28 124674.256 239290.418 230563.220 8727.198 7.390 886751.88 59116.792 TRƯƠNG DUY ANH - 11163 Mức doanh lợi vốn đầu tư Mức doanh lợi vốn cố định Tỷ lệ lợi nhuận so với doanh thu Lãi suất tối thiểu chấp nhận Giá trị ròng (NPV) QĐ 18 vốn chung Giá trị ròng (NPV) QĐ 19 vốn chủ sở hữu 20 IRR QĐ vốn chung 21 IRR QĐ vốn CSH Thời gian thu hồi vốn nhờ lợi 22 nhuận khấu hao Thời gian thu hồi vốn 23 có tính đến giá trị tiền tệ theo thời gian Doanh thu đạt công suất thiết 24 kế 25 Doanh thu hòa vốn 26 Tỷ lệ hòa vốn 27 Hệ số khả trả nợ III Các tiêu hiệu kinh tế xã hội Tổng giá trị sản phẩm túy 28 gia tăng Giá trị sản phẩm túy gia tăng 29 bình quân năm 30 Số lao động năm vận hành Thu nhập bình quân người lao 31 động năm 14 15 16 17 % 0.241 0.256 0,515 13.815 triệu đồng 182658.247 triệu đồng 170832.783 % % 29,125% 42,222% năm tháng năm tháng triệu đồng 124674.256 triệu đồng % 418220.656 1.068 triệu đồng 1449608.067 triệu đồng 96640.537 người triệu đồng 118 89.339 TRƯƠNG DUY ANH - 11163 32 33 Tổng mức đóng góp cho ngân sách Mức đóng góp cho ngân sách bình qn triệu đồng 163024.632 triệu đồng 10868.309 KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ Kết luận • Đây dự án đáng giá, có tính khả thi tính hiệu cao Được thể mặt sau: - Dự án phù hợp với nhu cầu sử dụng ngày tang lên phát triển lĩnh vực du lịch, nghỉ dưỡng mức cải thiện đời sống Vị trí đặt dự án thuộc huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội, dự án đáp ứng nhu cầu góp phần làm tăng trưởng phát triển chung cho khu vực Với vị trên, khả khai thác công suất dự án hàng năm cao tương đối ổn định - Hiệu tài chính, độ an tồn tài tương đối cao: ▪ Như phân tích trên, số NPV, IRR (trên quan điểm vốn chung quan điểm vốn chủ sở hữu) cho thấy dự án đáng giá ▪ Ngoài độ an toàn măt tài dự án tương đối cao Dự án có thời hạn thu hồi vốn tương đối nhanh, có khả trả nợ, doanh thu hịa vốn mức hoạt động hịa vốn mức trung bình - Dự án đem lại nhiều hiệu kinh tế - xã hội: ▪ Dự án tạo giá trị sản phẩm gia tăng lớn cho xã hội, đóng góp phần đáng kể cho Ngân sách Nhà nước thông qua khoản thuế (thuế VAT, thuế môn bài, thuế thu nhập doanh nghiệp, chi phí thuê đất…) ▪ Dự án góp phần tạo việc làm cho lượng người lao động (trực tiếp) ổn định với mức thu nhập phù hợp, gián tiếp tạo việc làm tăng thêm thu nhập cho nhiều người dân thông qua việc cung cấp dịch vụ, mua bán hàng hóa phục vụ cho nhu cầu sử dụng khách hàng ▪ Dự án góp phần tạo thêm tiền đề cho phát triển ngành du lịch dịch vụ địa phương ▪ Ngồi ra, dự án cịn góp phần thay đổi cấu phát triển kinh tế vùng Tăng cường, mở rộng mối quan hệ giao lưu văn hóa vùng miền nước Việt Nam bạn bè quốc tế Kiến nghị • Để dự án thực thi sớm, UBND Thành phố, Sở kế hoạch đầu tư ngành có liên quan cần tạo điều kiện thuận lợi dự án triển khai nhanh chóng TRƯƠNG DUY ANH - 11163 Nhà nước cần có giải pháp để hạn chế biến động tài chính; tránh giá,trượt giá hay lạm phát tăng thị trường tương lai MỤC LỤC MỞ ĐẦU………………………… ………………………………………………………………………………………………Error! Bookmark not defined 1.VAI TRÒ CỦA ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRONG NỀN KINH TẾ QUỐC DÂN ……………………………… ………Error! Bookmark not defined 2.VAI TRÒ CỦA DỰ ÁN TRONG QUẢN LÝ ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG ………………………………….……………2 NỘI DUNG CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG – DỰ ÁN KHẢ THI ……………………………….………………2 NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, PHÂN TÍCH KINH TẾ XÃ HỘI …………………………….………….3 4.1 Nội dung phân tích tài dự án đầu tư:……….…………………………………………………………………….4 4.2 Nội dung phân tích kinh tế xã hội………………………………………………………………………………………17 GIỚI THIỆU DỰ ÁN: TÊN DỰ ÁN, CHỦ ĐẦU TƯ, ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG, QUY MƠ DỰ ÁN, MỤC ĐÍCH ĐẦU TƯ, GIẢI PHÁP XÂY DỰNG, TRANG THIẾT BỊ ………… ……………………………… 17 Chương I: Phân tích tài dự án đầu tư……………………………………… ……………………………………………… 20 Xác định tổng mức đầu tư dự án……………………………………… ……………………………………………….21 1.1.Xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư 1.1.1 …………………………………………… 21 Chi phí bồi thường đất………………………………………………………….… ……………………………22 1.1.2 Chi phí bồi thường hoa màu,…………………………………………………………………………… 22 1.1.3 Chi phí ổn định đời sống, hỗ trợ chuyển đổi nghề…………………………………………………… 23 1.1.4 Chi phí tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng…………………………………………………… 25 1.1.5 Chi phí thuê đất thời gian xây dựng…………………………………………………………… 25 Xác định chi phí xây dựng, (GXD)…………………………………………………………………………… 26 1.2 1.2.1 Các cứ:………………………………………………………………………………………………………26 1.2.2 Suất chi phí xây dựng cho hạng mục…………………………………………………………………… 32 TRƯƠNG DUY ANH - 11163 1.3.Xác định chi phí thiết bị cho dự án (khơng bao gồm dụng cụ, đồ dùng không thuộc tài sản cố định) ………39 1.3.1 Chi phí mua sắm thiết bị………………………………………………………………………………… 39 1.3.2 Chi phí lắp đặt thiết bị,…………………………………………………………………………………… 46 1.3.3 Chi phí quản lý mua sắm thiết bị:……………………………………………………………………… 49 1.4.Xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng chi phí khác (chưa kể trả lãi vay phát sinh thời gian xây dựng vốn lưu động ban đầu) 50 1.4.1 Chi phí quản lý dự án……………………………………………………………………………………… 51 1.4.2 Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi…………………………………………………………………… 52 1.4.3 Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi………………………………………………………………… 52 1.4.4 Chi phí thiết kế……………………………………………………………………………………………… 53 1.4.5 Chi phí khảo sát thiết kế……………………………………………………………………………………… 56 1.4.6 Chi phí thẩm tra thiết kế………………………………………………………………………………………… 56 1.4.7 Chi phí thẩm tra dự tốn…………………………………………………………………………………… 57 1.4.8 Chi phí tư vấn đấu thầu……………………………………………………………………………………… 57 1.4.9 Chi phí giám sát thi cơng…………………………………………………………………………………… 58 1.4.10 Chi phí kiểm định phù hợp chất lượng cơng trình xây dựng…………………………………… 59 1.4.11 Chi phí thẩm tra, phê duyệt tốn…………………………………………………………………… 59 1.4.12 Chi phí kiểm tốn tốn………………………………………………………………………………… 60 1.4.13 Chi phí bảo hiểm cơng trình………………………………………………………………………………… 60 1.5.Dự trù vốn lưu động ban đầu cho dự án………………………………………………………………………… 63 1.6.Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay thời gian xây dựng dự phòng……………………………… 64 1.7.Lập kế hoạch huy động vốn, tính lãi vay thời gian xây dựng chi phí dự phịng …………………… 65 1.7.1 Nguồn vốn:………………………………………………………………………………………………………… 65 1.7.2 Kế hoạch huy động vốn dự án…………………………………………………………………………………66 1.8 Tính chi phí dự phịng:…………………………………………………………………………………………… 70 TRƯƠNG DUY ANH - 11163 1.9Xác định lãi vay thời gian xây dựng…………………………………………………………………………… 75 1.10Tổng hợp tổng mức đầu tư dự án…………………………………………………………………………… 79 Xác định chi phí hoạt động sản xuất – kinh doanh dự án, Vốn đầu tư hình thành tài sản cố định, vốn đầu tư hình thành tài sản lưu động 81 2.1Chi phí sử dụng điện, nước (khơng có thuế VAT)……………………………………………………………… 81 2.2 Chi phí trả lương cho cán bộ, công nhân quản lý nhà điều hành dự án……………………………………… 82 2.3 Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng tài sản ……………………………………………………………………………… 83 2.4 Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế,thất nghiệp, trích nộp kinh phí cơng đồn……………………………………… 2.5 Chi phí quản lý khác 83 ………………………………………………………………………………………………84 2.6 Lập kế hoạch khấu hao tài sản dự án……………………………………………………………………… 2.7 Dự trù chi phí trả tiền thuê đất hoạt động kinh doanh 86 ………………………………………………… 89 2.8 Kế hoạch trả nợ trả lãi vay tín dụng thời gian vận hành…………………………………………… 91 2.9 Tổng hợp chi phí hoạt động sản xuẩ kinh doanh năm vận hành…………………… Dự trù doanh thu cho dự án ( khơng có VAT)…………………………………………………………………………… 94 96 Dự trù lãi lỗ sản xuất kinh doanh…………………………………………………………………………………… 97 Phân tích hiệu tài dự án……………………………………………………………………………………… 100 5.1 Phân tích tiêu hiệu tĩnh ……………………………………………………………………………….100 5.2 Phân tích tiêu hiệu động ……………………………………………………………………………… 101 5.2.1 Phân tích quan điểm hiệu vốn chung…………………………………………………………………… 101 5.2.2 Phân tích quan điểm hiệu vốn chủ sở hữu……………………………………………………… 110 Phân tích độ án tồn tài chính……………………………………………………………………………………………… 117 6.1 Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp tĩnh…………………………………………………………… 117 6.2 Phân tích thời gian hồn vốn theo phương pháp động………………………………………………………… 118 6.3 Phân tích khả trả nợ dự án ……………………………………………………………………………….118 6.3.1 Theo tiêu hệ số khả trả nợ……………………………………………………………………………….118 TRƯƠNG DUY ANH - 11163 6.3.2 Theo tiêu thời gian có khả trả nợ……………………………………………………………………… 119 6.4 Phân tích độ an tồn tài theo phân tích điểm hịa vốn ………………………………………………………….120 Phân tích độ nhạy dự án ………………………………………………………………………………………………………123 7.1 Phân tích độ nhạy doanh thu bán hàng sản phẩm giảm 5% 123 7.2 Phân tích độ nhạy trường hợp vốn đầu tư tăng 5% 130 CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ………………………………………………136 Giá trị sản phẩm gia tăng dự án tạo …… ………………………………………………………………………………136 Mức thu hút lao động vào làm việc dụ án ……… …………………………………………………………………… 138 Mức đóng góp dự án vào ngân sách …… ………………………………………………………………………………139 Các lợi ích ảnh hưởng khác………………………………………………………………………………………………… 141 TRƯƠNG DUY ANH - 11163 ... thời kỳ phân tích - n: thời kỳ phân tích đánh giá dự án đầu tư Đánh giá dự án sau: + Nếu NFV ≥ → dự án đáng giá TRƯƠNG DUY ANH - 11163 + Nếu NFV < → dự án không đáng giá c Phương pháp phân tích. .. quản lý đầu tư xây dựng • Trong giai đoạn lập dự án: dự án đầu tư sở để tổ chức thẩm tra, thẩm định phê duyệt phục vụ cho định đầu tư • Khi dự án phê duyệt, ghi định đầu tư: dự án đầu tư sở pháp... nội dự án - Bt: khoản thu năm t - Ct: khoản chi năm t - n: thời kỳ phân tích đánh giá dự án đầu tư Đánh giá dự án: + Nếu IRR ≥ r → dự án đáng giá + Nếu IRR < r → dự án khơng đáng giá e Đánh giá