Đồ án môn kinh tế đầu tư, phân tích dự án đầu tư (10)

TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG BỘ MÔN KINH TẾ XÂY DỰNG - ĐỒ ÁN MÔN HỌC KINH TẾ ĐẦU TƯ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ: “XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ NGHỈ DƯỠNG CHO THUÊ THOMES RIVERSIDE” HỌ VÀ TÊN : LỚP MÃ SỐ SINH VIÊN : GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN : SỐ THỨ TỰ (ĐỀ): NGUYỄN THỊ THƯƠNG 63KT2 201463 Ths TRẦN PHƯƠNG NAM 46  HÀ NỘI-2021 PHIẾU GIAO NHIỆM VỤ ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ Số liệu đề Địa điểm Tỷ lệ vốn tự có (%) Tỷ lệ vốn vay (%) Long Biên 25 75 Số lượng nhà A B C D 11 1.Vai trò đầu tư xây dựng kinh tế quốc dân Đầu tư trình bỏ vốn để tạo dựng tài sản sau vận hành, khai thác tài sản để sinh lợi thỏa mãn nhu cầu người bỏ vốn thời gian định tương lại Đầu tư xây dựng (ĐTXD) hoạt động phổ biến xã hội xây dựng cơng trình để thực mục tiêu đầu tư cơng trình xây dựng hình thành.Hoạt động đầu tư xây dựng cơng trình hoạt động có vai trị đặc biệt kinh tế quốc dân, thể mặt sau: - ĐTXD mặt hoạt động kinh tế Nhà nước, có tác động định đến phát triển kinh tế nước thời kỳ - Nhờ nắm vững kinh tế đầu tư mà trình ĐTXD hướng, tạo chuyển biến tăng trưởng, kinh tế phát triển cách mạnh mẽ, ổn định đạt hiệu cao - ĐTXD phát triển thúc đẩy khoa học, cơng nghệ phát triển, nhờ đẩy mạnh nghiệp cơng nghiệp hố đại hoá, phát triển văn hoá, giáo dục, y tế, tăng suất lao động, tăng việc làm, tăng thu nhập cho người lao động - ĐTXD đầy mạnh việc xây dựng sở hạ tầng, tạo điều kiện phát triển kinh tế miền đất nước, góp phần đưa nông thôn, vùng xa, vùng nghèo tiến kịp khu vực phát triển đất nước, bảo đảm đời sống vật chất, tinh thần ngày nâng cao nước - ĐTXD phát triển mạnh mẽ cho phép sử dụng có hiệu tiềm năng, tài nguyên đất nước - Đối với doanh nghiệp, ĐTXD chức doanh nghiệp, phương tiện để phát triển doanh nghiệp, Đối với nước ta giai đoạn xây dựng chủ nghĩa xã hội, hội nhập kinh tế quốc tế, hợp tác phát triển tất lĩnh vực →Tóm lại: ĐTXD hoạt động quan trọng: khâu trình thực đầu tư phát triển, có định trực tiếp đến hình thành chiến lược phát triển kinh tế thời kỳ; góp phần làm thay đổi chế quản lý kinh tế , sách kinh tế nhà nước; có vai trị quan trọng thúc đẩy nhanh cơng cơng nghiệp hố, đại hố mà Đảng nhà nước đề 2.Vai trò dự án quản lý đầu tư xây dựng - Trong giai đoạn lập dự án: dự án đầu tư sở để tổ chức thẩm tra, thẩm định phê duyệt phục vụ cho định đầu tư - Khi dự án phê duyệt, ghi định đầu tư: dự án đầu tư sở pháp lý để chủ đầu tư tổ chức quản lý công việc sau: + Đăng ký đầu tư với quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý; + Triển khai tổ chức giải phóng mặt bằng, thu hồi đất cho dự án; + Là sở pháp lý để tổ chức công tác khảo sát xây dựng, phục vụ cho công tác thiết kế xây dựng + Hồ sơ thiết kế phê duyệt sở thực bước thiết kế chi tiết sau dự án + Là sở để phân chia dự án thành gói thầu, lựa chọn nhà thầu, thực hoạt động sau dự án như: lựa chọn nhà thầu mua sắm vật tư thiết bị cho dự án, lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng + Là sở để thương thảo, ký kết hợp đồng thắng thầu + Là sở để quản lý hoạt động hợp đồng, tốn, tốn, bảo trì, sửa chữa cơng trình + Được xem kế hoạch để so sánh, đối chiếu với thực tế sau dự án hoàn thành, đưa vào sử dụng Từ phát sai thực tế với dự án phê duyệt, sở tìm giải pháp hiệu chỉnh thực dự án - Dự án có liên quan đến định đầu tư, chất lượng việc lập, thẩm định, phê duyệt khơng cao trực tiếp ảnh hưởng đến việc đầu tư dự án, từ trực tiếp ảnh hưởng đến lợi ích chủ thể tham gia bao gồm lợi ích Nhà nước cộng đồng Nội dung dự án đầu tư xây dựng – dự án khả thi - Xác định yếu tố đầu vào: công nghệ sản xuất, định mức tiêu hao yếu tố đầu vào để xác định yếu tố đầu vào ,mức yêu cầu hàng năm Từ đề xuất giải pháp đáp ứng yếu tố đầu vào Nội dung báo cáo nghiên cứu khả thi gồm hai phần sau: Phần I: Phần thuyết minh Mục tiêu: Trình bày cứ, lập luận để khẳng định cần thiết phải đầu tư cho dự án xác định rõ mục tiêu dự án gì? Nội dung chính: Sự cần thiết phải đầu tư: đưa pháp lý, phân tích thị trường, phân tích điều kiện tự nhiên, xã hội, mục tiêu đầu tư Dự án Lựa chọn hình thức đầu tư quy mơ cơng suất Phân tích đề xuất hình thức đầu tư thích hợp cho Dự án (Đầu tư xây dựng mới, DAĐTXD cải tạo mở rộng…), mơ hình doanh nghiệp lựa chọn quy mô công suất DA Đưa phương án địa điểm Đề xuất số phương án địa điểm, phân tích, so sánh điều kiện địa điểm, lựa chọn địa điểm tối ưu phù hợp với dự án Trình bày phương án bồi thường, giải phóng mặt tái định cư ( có ) - Xác định khối lượng, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư - Lập kế hoạch tiến độ thực bồi thường giải phóng mắt tái định cư - Đề xuất máy tổ chức thực việc bồi thường, giải phóng mặt tái định cư (nếu có) Lựa chọn phương án cơng nghệ kỹ thuật sản xuất - Giới thiệu công nghệ có - Phân tích, đề xuất phương án cơng nghệ thích hợp cho Dự án (dựa quy mơ cơng suất đề xuất, khả tài chính, tính đại, yêu cầu vấn đề bảo vệ môi trường…) - Đề xuất, tổng hợp nhu cầu thiết bị công nghệ vật tư kỹ thuật - Đề xuất phương án mua sắm Chương trình sản xuất yếu tố phải đáp ứng - Đề xuất chương trình hoạt động, đưa tài sản vào vận hành - Cơng trình khai thác dự án: tiến độ huy động công suất Dự án Dựa vào đặc điểm riêng cơng nghệ sản xuất, loại hình dự án, dự báo khả tiêu thụ sản phẩm.Xác định sản lượng khai thác hàng năm - Đề xuất chương trình tiêu thụ sản phẩm Dự án, dự kiến giá bán sản phẩm Phương án tổ chức quản lý, khai thác sử dụng lao động - Đề xuất phương án tổ chức, loại hình tổ chức cấu tổ chức quản lý, điều hành, vận hành, khai thác Dự án - Bố trí lực lượng lao động làm việc Dự án - Đề xuất phương án trả lương cho lao động dự án Các phương án kiến trúc giải pháp xây dựng đánh giá tác động môi trường - Đề xuất phương án quy hoạch mặt bằng, kiến trúc (nếu có), giải pháp kết cấu cho cơng trình hạng mục cơng trình - Xác định tiến độ, khối lượng xây dựng chủ yếu dự án - Đề xuất phương án Tổ chức xây dựng - Đánh giá mức độ tác động môi trường dự án Đề xuất giải pháp bảo môi trường Xác định vốn đầu tư phương án nguồn vốn - Đề xuất phương án nguồn vốn cho Dự án cấu nguồn vốn (vốn tự có, vốn vay, phần trăm vốn …) - Tính tốn đề xuất tổng mức đầu tư dự án - Kế hoạch tiến độ huy động vốn tiến độ huy động vốn cho dự án 10 Phân tích hiệu đầu tư dự án - Phân tích hiệu tài - Phân tích hiệu kinh tế xã hội 11 Đề xuất hình thức quản lý thực Dự án xác định mốc thời gian để thực Dự án Phần II : Nội dung thiết kế sở Nội dung phần thiết kế sở dự án phải thể giải pháp thiết kế chủ yếu, bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư triển khai bước thiết theo, bao gồm thuyết minh vẽ Thuyết minh thiết kế sở trình bày riêng trình bày vẽ để diễn giải thiết kế với nội dung chủ yếu sau: a) Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế; giới thiệu tóm tắt mối liên hệ cơng trình với quy hoạch xây dựng khu vực; số liệu điều kiện tự nhiên, tải trọng tác động; danh mục quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng b) Thuyết minh công nghệ: giới thiệu tóm tắt phương án cơng nghệ sơ đồ công nghệ; danh mục thiết bị công nghệ với thông số kỹ thuật chủ yếu liên quan đến thiết kế xây dựng c) Thuyết minh xây dựng: - Khái quát tổng mặt bằng: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tổng mặt bằng, cao độ vàtoạ độ xây dựng; hệ thống hạ tầng kỹ thuật điểm đấu nối; diện tích sử dụng đất, diện tích xây dựng, diện tích xanh, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, cao độ san nội dung cần thiết khác - Đối với công trình xây dựng theo tuyến: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tuyến cơng trình, cao độ tọa độ xây dựng, phương án xử lý chướng ngại vật tuyến; hành lang bảo vệ tuyến đặc điểm khác cơng trình có; - Đối với cơng trình có u cầu kiến trúc: giới thiệu tóm tắt mối liên hệ cơng trình với quy hoạch xây dựng khu vực cơng trình lân cận; ý tưởng phương án thiết kế kiến trúc; màu sắc cơng trình; giải pháp thiết kế phù hợp với điều kiện khí hậu, mơi trường, văn hố, xã hội khu vực xây dựng; - Phần kỹ thuật: giới thiệu tóm tắt đặc điểm địa chất cơng trình, phương án gia cố nền, móng, kết cấu chịu lực chính, hệ thống kỹ thuật hạ tầng kỹ thuật cơng trình, san nền, đào đắp đất; danh mục phần mềm sử dụng thiết kế; - Giới thiệu tóm tắt phương án phịng chống cháy, nổ bảo vệ mơi trường; - Dự tính khối lượng công tác xây dựng, thiết bị để lập tổng mức đầu tư thời gian xây dựng công trình Các vẽ thiết kế sở bao gồm: a) Bản vẽ công nghệ thể sơ đồ dây chuyền công nghệ với thông số kỹ thuật chủ yếu b) Bản vẽ xây dựng thể giải pháp tổng mặt bằng, kiến trúc, kết cấu, hệ thống kỹ thuật hạ tầng kỹ thuật công trình với kích thước khối lượng chủ yếu, mốc giới, toạ độ cao độ xây dựng; c) Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy, nổ Đối với dự án đầu tư xây dựng cơng trình có mục đích sản xuất kinh doanh tuỳ theo tính chất, nội dung dự án giảm bớt số nội dung thiết kế sở phải bảo đảm yêu cầu quy hoạch, kiến trúc, xác định tổng mức đầu tư tính tốn hiệu đầu tư dự án Số lượng thuyết minh vẽ thiết kế sở lập tối thiểu 09 Nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội - Phân tích tài dự án đầu tư phân tích khía cạnh mặt tài đứng giác độ lợi ích trực tiếp chủ đầu tư, Phân tích tài dự án đầu tư nội dung quan trọng dự án - Thơng qua phân tích tài giúp cho chủ đầu tư bỏ chi phí nào, lợi ích thu sao, so sánh lợi ích chi phí đạt mức từ đến định có đầu tư hay khơng,giúp cho chủ đầu tư có thơng tin cần thiết để định đầu tư cách đắn - Đối với quan có thẩm quyền nhà nước phân tích tài sở để xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án sở để cấp giấy phép đầu tư - Trái lại với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án xuất phát từ lợi ích tồn kinh tế quốc dân tồn xã hội.Phân tích kinh tế xã hội cần thiết vì: - Trong kinh tế thị trường, chủ trương đầu tư phần lớn doanh nghiệp tự định xuất phát từ lợi ích trực tiếp doanh nghiệp, khơng trái với pháp luật phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội chung tồn đất nước, lợi ích Nhà nước doanh nghiệp kết hợp chặt chẽ.Những yêu cầu phải thể thông qua phần phân tích kinh tế - xã hội dự án - Phân tích kinh tế - xã hội nhà đầu tư chủ yếu để thuyết phục Nhà nước, quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục ngân hàng cho vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phương nơi đặt dự án ủng hộ chủ đầu tư thực dự án - Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội chủ yếu để Nhà nước xét duyệt để cấp giấy phép đầu tư - Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội quan trọng để họ chấp thuận viên trợ tổ chức viện trợ nhân đạo, viện trợ cho mục đích xã hội, viện trợ cho việc bảo vệ môi trường - Đối với dự án phục vụ lợi ích cơng cộng Nhà nước trực tiếp bỏ vốn phần phân tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trị chủ yếu dự án, loại dự án nước ta phổ biến chiếm nguồn vốn lớn, Vì vậy, việc phân tích kinh tế - xã hội dự án ln ln giữ vai trị quan trọng 4.1.Phân tích tài dự án đầu tư xây dựng 4.1.1 Tính tốn tiêu số liệu xuất phát (số liệu đầu vào) đề tính hiệu tài a) Xác định vốn đầu tư nguồn vốn - Nhu cầu vốn đầu tư: gồm vốn cố định vốn lưu động - Phân phối vối đầu tư theo thời gian - Xác định nguồn vốn đầu tư - Tiến độ huy động vốn kế hoạch trả nợ b) Xác định chi phí sản xuất (dịch vụ) ❖ Nhóm chi phí trực tiếp phân xưởng - Chi phí nguyên vật liệu phụ - Chi phí bán thành phẩm - Chi phí lượng, nước, điện… - Chi phí quản lí cấp phân xưởng - Chi phí khấu hao liên quan đến phân xưởng ❖ Nhóm chi phí cấp doanh nghiệp - Chi phí quản lí doanh nghiệp - Chi phí khấu hao trừ dần liên quan đến cấp doanh nghiệp - Chi phí liên quan đến tiêu thụ sản phẩm - Chi phí lãi vay vốn, thuế… - Chi phí khác c) Xác định doanh thu d) Xác định lãi lỗ hàng năm – hoạch toán lãi lỗ: ❖ Xác định lợi nhuận trước thuế (lợi nhuận chịu thuế) Thuế lãi doanh nghiệp bao gồm hai phần: - Lợi nhuận để lại doanh nghiệp - Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp Lợi nhuận trước thuế xác định theo công thức: Ltt = D - C1 Trong đó: D: Doanh thu năm C1: Chi phí sản xuất kinh doanh chưa bao gồm thuế thu nhập DN ❖ Xác định lợi nhuận để lại doanh nghiệp( lợi nhuận ròng) Được xác định theo công thức: 𝑳𝒓 = 𝑳𝒕𝒕 − 𝑻𝑻𝑵𝑫𝑵 Trong đó: TTNDN : Thuế thu nhập doanh nghiệp tính tỉ lệ phần trăm so với lợi nhuận trước thuế 4.2 Phân tích hiệu tài dự án 4.2.1 Phân tích theo nhóm tiêu tĩnh Chỉ tiêu tĩnh tiêu không xét đến giá trị tiền tệ theo thời gian, tính cho đời dự án tính cho năm vận hành Chỉ tiêu tĩnh đc dung làm tiêu tổng hợp phân tích dự án tiền khả thi làm luận chứng kinh tế kỹ thuật, tiêu bổ sung phân tích dự án khả thi a) Chi phí cho đơn vị sản phẩm (Cd): chi phí bỏ để làm đơn vị sản phẩm xác định theo công thức: 𝟏 𝑪𝒅 = [𝑽𝒕𝒃 ∗ 𝒊 + 𝑪𝟏 ] 𝑵 Trong đó: - N: Khối lượng sản phẩm dự kiến sản xuất kì hay suất dự án - i: Lãi suất huy động vốn trung bình dự án - Vtb : Vốn trung bình chịu lãi suốt thời gian hoạt động dự án, xác định theo công thức: 𝑮 𝑽𝒕𝒃 = 𝒕𝒃 + 𝑽𝒍đ = ̅̅̅̅ 𝑽𝒄đ + 𝑽𝒍đ 𝟐 Trong đó: - 𝐺𝑡𝑏 : Giá trị tài sản cố định ̅̅̅̅ - 𝑉 𝑐đ : Vốn trung bình cố định - 𝑉𝑙đ : Vốn lưu động - C1: Chi phí sản xuất kì, khơng tính đến thuế thu nhập DN o Phương án tốt 𝐶𝑑 => Áp dụng : + Theo tiêu chi phí ta khơng có ngưỡng quy định trước chi phí mang tính chất định mức, thơng qua tiêu chi phí chưa cho ta biết phương án đầu tư có đáng giá hay khơng nên khơng dung để đánh giá tính đáng giá dự án b) Lợi nhuận ❖ Lợi nhuận cho kỳ - L tính theo cơng thức: L=D–C (đồng) Trong đó: D: Doanh thu kì C: Chi phí sản xuất kì Phương án đáng giá L > Phương án tốt L => max ❖ Lợi nhuận cho đơn vị sản phẩm: Lđ = Gđ - Cđ = L/N Gđ: giá bán đơn vị sản phẩm Cđ: giá thành đơn vị sản phẩm Phương án đáng giá Lđ > Phương án tốt Lđ => max c) Mức doanh lợi đồng vốn đầu tư: 𝑳 𝑹= 𝑽 V: tổng vốn đầu tư ( bẳng vốn cố định +vốn lưu động ) Phương án đáng giá khi: R > Phương án tốt khi: R ≥ 𝑅đ𝑚 Trong đó: Rđm mức doanh lợi định mức chủ đầu tư đề d) Thời hạn thu hồi vốn đầu tư nhờ lợi nhuận: 𝑻𝒍 = 𝑽 𝑳 (kỳ,năm) Phương án đáng giá khi: Tl < Tđm: thời hạn thu hồi vốn đầu tư từ lợi nhuận định mức chủ đầu tư đề Phương án tốt khi: Tl => 4.2.2.Phân tích theo nhóm tiêu động Chỉ tiêu động tiêu có tính đến biến động tiền tệ theo thời gian, tính tồn cho đời dự án, số liệu đưa vào tính tốn có xét đến yếu tố trượt giá, lạm phát, Chỉ tiêu động dung làm tiêu tổng hợp phân tích dự án khả thi • Hiệu tài dự án: a) Đánh giá hiệu tài thơng qua tiêu giá hiệu số thu chi 𝑛 𝐵𝑡 − 𝐶𝑡 NPV=PB-PC = ∑ (1 + 𝑟)𝑡 𝑡=0 Trong đó: PB: giá trị dịng lợi ích PC: giá trị dịng chi phí n: tuổi thọ phương án t: khoảng thời gian tính từ gốc O đến thờ điểm xuất giá trị dòng tiền tệ B t : Lợi ích năm thứ t dịng tiền thu tuỳ theo quan điểm vốn chung hay quan điểm vốn chủ sở hữu C t : Chi phí năm t dòng tiền chi tuỳ theo quan điểm vốn chung hay quan điểm chủ sở hữu r: Lãi suất tối thiểu chấp nhận dự án tuỳ theo quan điểm vốn chung hay quan điểm vốn chủ sở hữu Giả sử chọn mốc thời điểm bắt đầu đưa dự án vào hoạt động biết tổng vốn đầu tư dự án, có dịng tiền thu, chi năm dịng tiền đều, ngồi cịn có khoản H cuối thời đoạn phân tích (như giá trị thu hồi lý tài sản, giá trị tài sản khấu hao hết, giá trị tài sản khơng bị hao mịn cuối đời dự án…) cơng thức tính NPV sau: NPV = -V + (Bt – Ct) × (𝟏+𝒓)𝒏 −𝟏 (𝟏+𝒓)𝒏 𝒓 + 𝑯 (𝟏+𝒓)𝒏 Trong đó: - V: tổng vốn đầu tư dựa án tính thời điểm bắt đầu đưa dự án vào hoạt động - Bt: dịng thu khơng đổi năm (t÷n) - Ct: dịng chi khơng đổi năm (t÷n) - H: khoản thu khác cuối thời đoạn phân tích - n: tuổi thọ dự án Đánh giá dự án sau: - Nếu NPV ≥ => dự án đáng giá - Nếu NPV < => dự án không đáng giá b) Đánh giá hiệu tài thơng qua giá trị tương lai hiệu số thu chi n  NFV = FB – FC=  ( Bt − Ct )(1 + r )n−t t =o        Trong đó: - FB: giá trị tương lai dòng tiền thu - FC: giá trị tương lai dòng tiền chi - Bt: khoản thu năm t - Ct: khoản chi năm t - n: thời kỳ phân tích đánh giá dự án đầu tư - r: suất thu lợi tối thiểu chấp nhận dự án Giả sử chọn mốc thời điểm bắt đầu đưa dự án vào hoạt động biết tổng số vốn đầu tư dự án, có dịng tiền thu, chi năm dịng tiền đều, ngồi có khoản thu H cuối thời kỳ phân tích (như giá trị thu hồi lý tài sản, giá trị tài sản chưa khấu hao hết, giá trị tài sản khơng bị hao mịn cuối đời dự án cơng thức tính NFV là: (𝟏+𝒓)𝒏 −𝟏 NFV = -V.(1+r)n +∑𝒏𝒕=𝟏(𝑩𝒕 − 𝑪𝒕 ) (𝟏 + 𝒓)𝒏−𝒕 + 𝑯 = -V.(1+r)n + (Bt-Ct), 𝒓 +H Trong - V: tổng vốn đầu tư dự án tính thời điểm bắt đầu đưa dự án vào hoạt động - Bt: dịng thu khơng đổi năm (t÷n) - Ct: dịng chi khơng đổi năm (t÷n) - H: khoản thu H cuối thời kỳ phân tích - n: thời kỳ phân tích đánh giá dự án đầu tư Đánh giá dự án sau: Nếu NFV ≥0 => dự án đáng giá Nếu NFV < => dự án không đáng giá c) Đánh giá hiệu tài tiêu san hiệu số thu chi r (1 + r )n r NAV = NPV = NFV n (1 + r ) n − (1 + r ) − Giả sử chọn mốc thời điểm bắt đầu đưa dự án vào hoạt động biết tổng vốn đầu tư dự án, có dịng tiền thu, chi năm dịng tiền đều, ngồi cịn có khoản thu H cuối thời đoạn phân tích (như giá trị thu hồi lý tài sản, giá trị tài sản chưa khấu hao hết, giá trị tài sản không bị hao mịn cuối đời dự án…) cơng thức tính NAV là: NAV = -V (𝟏+𝒓)𝒏 𝒓 (𝟏+𝒓)𝒏 −𝟏 + (Bt –Ct) + H 𝒓 (𝟏+𝒓)𝒏 −𝟏 Trong đó: - V: tổng vốn đầu tư dự án tính thời điểm bắt đầu đưa dự án vào hoạt động - Bt: dịng thu khơng đổi năm - Ct: dịng chi khơng đổi năm - H: khoản thu H cuối thời đoạn phân tích (như giá trị thu hồi lý tài sản, giá trị tài sản chưa khấu hao hết, giá trị tài sản khơng bị hao mịn cuối đời dự án…) - n: tuổi thọ dự án Đánh giá dự án: Nếu NAV >= => dự án đáng giá Nếu NAV < => dự án không đáng giá d) Đánh giá hiệu tài tiêu suất thu lợi nội Suất thu lợi nội (IRR) dự án mức lãi suất nội dự án sinh mà dùng để tính giá trị hiệu số thu chi dự án có NPV=0 hay PB=PC Suất thu lợi nội định nghĩa lãi suất tính phần nợ chưa hoàn trả cho kế hoạch trả nợ làm cho phần nợ chưa trả thực khoản trả nợ cuối cùng, B −C  (1 + IRR) = n t t =0 t t Nếu IRR ≥ r => dự án đáng giá Nếu IRR < r => dự án không đáng giá e) Đánh giá hiệu tài tỷ số thu chi Khái niệm: Tỷ số thu chi (BCR) tiêu đánh giá hiệu dự án tính theo số tương đối, đo tỷ số tổng giá trị tương đương khoản thu nhập so với tổng giá trị tương đương khoản chi phí quy đổi thời điểm chọn trước để phân tích đánh giá 10 III Chi phí th đất Thuế thu nhập doanh nghiệp Dịng tiền hiệu số thu chi (Bt - Ct) 1407,60 1407,60 1407,60 1407,60 1407,60 1407,60 1407,60 1407,60 1407,60 18222,63 18222,63 19369,07 19579,34 18222,63 18222,63 15762,22 14448,27 11994,04 79073,94 79073,94 83659,70 62252,17 79073,94 79073,94 69232,31 63976,51 128199,47 • Xác định giá hiệu số thu chi (NPV) n ( B − Ct ) Công thức xác định: : NPV =  t t t = (1 + r ) Trong đó: Bt lợi ích năm thứ t, gồm: Doanh thu năm thứ t Giá trị thu hồi lý tài sản Thu hồi vốn lưu động cuối thời kỳ phân tích Giá trị tài sản chưa khấu hao hết cuối thời ký phân tích Ct chi phí năm thứ t, gồm : Đầu tư ban đầu (không bao gồm dự phòng thuế Vat) Đầu tư thay tài sản (tài sản sau hết thời hạn khấu hao đầu tư mới) Chi phí vận hành dự án Thuế thu nhập doanh nghiệp Thuê đất vận hành R : lãi suất tối thiểu chấp nhận (r = 11,875%) N : số năm phân tích, n=17 120 Bảng 1.41 Chỉ tiêu giá trị hiệu số thu chi với dòng tiền vốn đầu tư tăng 5% Đơn vị : triệu đồng STT Nội dung Dòng tiền hiêu số thu chi (Bt - Ct) Hệ số chiết khấu 1/(1+r)t với r = 11,875% Dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu ST T Nội dung Dòng tiền hiêu số thu chi (Bt - Ct) Hệ số chiết khấu 1/(1+r)t với r = 11,875% Năm phân tích Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm -55056,03 -193261,19 87042,33 44589,13 58775,10 70535,73 77646,94 79406,45 0,894 0,799 0,714 0,638 0,571 0,510 0,456 0,408 -49212,091 -154411,12 62162,916 28464,054 33537,302 35975,832 -49212,09 -203623,21 -141460,29 -112996,24 -79458,93 -43483,10 -8083,94 24274,79 Năm 15 Năm 16 Năm 17 35399,164 32358,725 Năm Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm phân tích Năm 13 Năm 14 79073,9 79073,9 83659,7 62252,17 79073,94 79073,94 69232,31 63976,51 128199,5 0,364 0,326 0,291 0,260 0,233 0,208 0,186 0,166 0,148 121 Dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu 28802,8 82 25745,5 24347,4 16194,14 18386,69 16435,038 12862,135 10624,09 19029,37 53077,7 78823,3 103170,7 119364,8 137751,5 154186,55 167048,69 177672,78 196702,15 NPV= 196702,15 triệu động > Vậy dự án đáng giá đầu tư • Xác định suất thu lợi nội IRR Bảng 1.42 Xác định suất thu lợi nội với dòng tiền vốn đầu tư tăng 5% Đơn vị : triệu đồng STT Nội dung Dòng tiền hiệu số thu chi ( Bt-Ct ) Hệ số chiết khấu với IRR1=26,2% Dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu Hệ số chiết khấu với IRR2=26,22% Dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu Năm phân tích Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm -55056,03 -193261,19 87042,33 44589,13 58775,10 70535,73 77646,94 79406,45 0,792 0,628 0,498 0,394 0,312 0,248 0,196 0,155 -43626,01 -121346,13 43306,44 17578,89 18361,01 17460,35 15230,31 12341,87 -43626,01 -164972,15 -121665,71 -104086,82 -85725,80 -68265,45 -53035,14 -40693,27 0,792 0,628 0,497 0,394 0,312 0,247 0,196 0,155 -43619,10 -121307,68 43285,85 17567,75 18346,47 17443,76 15213,43 12326,23 122 STT Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu -43619,10 -164926,78 -121640,93 -104073,17 Nội dung Dòng tiền hiệu số thu chi ( Bt-Ct ) Hệ số chiết khấu với IRR1=26,2% Dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu Hệ số chiết khấu với IRR2 =26,22% Dòng tiền hiệu số thu -85726,70 -68282,94 -53069,52 -40743,28 Năm phân tích Năm Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 17 79073,94 79073,94 83659,70 62252,17 79073,94 79073,94 69232,31 63976,51 128199,47 0,123 0,098 0,077 0,061 0,049 0,038 0,030 0,024 0,019 9738,66 7716,85 6469,39 3814,54 3839,39 3042,30 2110,66 1545,51 2454,01 -30954,61 -23237,76 -16768,37 -12953,83 -9114,44 -6072,14 -3961,48 -2415,97 38,04 0,123 0,097 0,077 0,061 0,048 0,038 0,030 0,024 0,019 9724,78 7704,63 6458,12 3807,29 3831,48 3035,56 2105,65 1541,59 2447,41 123 chi chiết khấu Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu -31018,50 -23313,87 -16855,75 -13048,46 -9216,97 -6181,41 -4075,76 -2534,17 -86,76 Ta có tiêu suất thu lợi nội IRR tính theo cơng thức sau: n n Bt Ct NPV =  − =0  t t t = (1 + IRR) t = (1 + IRR) Tính giá trị gần IRR theo công thức:  IRR = 𝑟1 + 𝑁𝑃𝑉1 𝑁𝑃𝑉1+|𝑁𝑃𝑉2| (𝑟2 − 𝑟1) = 26,2% + 38,04 38,04+86,76 (26,22 − 26,2) = 26,8% Chọn suất thu lợi nội r1= 26,2 % => NPV1= 38,04 > Chọn suất thu lợi nội r2= 26,22 % => NPV2 = -86,76 11,8 124 CHƯƠNG PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1.Giá trị sản phẩm gia tăng dự án tạo Giá trị sản phẩm gia tăng lớn dự án đóng góp tạo nên tổng sản phẩm quốc dân nhiều, hiệu kinh tế xã hội lớn,  Cơ sở xác định: Căn vào doanh thu hàng năm chi phí đầu vào vật chất (nguyên vật liệu, khấu hao,,,) dịch vụ mua hàng năm  Lập bảng tính chi phí đầu vào vật chất dịch vụ mua chi năm vận hành 125 Bảng 2.1 Xác định chi phí đầu vào vật chất dịch vụ mua Đơn vị : triệu đồng STT Nội dung Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Chi phí điện nước 1799,67 2056,76 2313,86 2570,95 2570,95 2570,95 2570,95 Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng 3723,48 3723,48 3723,48 3723,48 3723,48 3723,48 3723,48 Chi phí khấu hao 16937,535 16937,535 16937,535 16937,535 16937,535 7591,038 7591,038 Tổng cộng 22658.48 22460,69 22717,78 22974,88 23231,97 23231,97 13885,47 Nội dung Chi phí điện nước Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng Chi phí khấu hao Tổng cộng STT Năm 2570,95 Năm 2570,95 Năm 10 2570,95 Năm 11 2570,95 Năm 12 2570,95 Năm 13 2313,86 Năm 14 2056,76 Năm 15 1799,67 3723,48 3723,48 3723,48 3723,48 3723,48 3723,48 3723,48 3723,48 7591,038 14069.47 7591,038 13885,47 7591,038 7591,038 13885,47 13885,47 7591,038 7591,038 13885,47 13885,47 7591,038 7591,038 13628,38 13371,28 Bảng 2.2 Xác định giá trị sản phẩm gia tăng Đơn vị : triệu đồng STT Nội dung Doanh thu Chi phí đầu vào vật chất dịch vụ mua ngồi Giá trị sản phẩm gia tăng Giá trị sản phẩm gia tăng cộng dồn Năm 89983,4 Năm 102838,2 Năm vận hành Năm Năm Năm 115692,9 128547,7 128547,7 22460,69 22717,78 22974,88 23231,97 67522,71 80120,42 92718,02 105315,73 105315,73 114662,23 114662,23 67522,71 147643,13 240361,16 345676,89 450992,62 565654,84 680317,07 23231,97 Năm 128547,7 Năm 128547,7 13885,47 13885,47 126 Nội dung STT Doanh thu Chi phí đầu vào vật chất dịch vụ mua ngồi Giá trị sản phẩm gia tăng Giá trị sản phẩm gia tăng cộng dồn Năm 128547,7 Năm 128547,7 Năm 10 128547,7 Năm vận hành Năm 11 Năm 12 128547,7 128547,7 13885,47 13885,47 13885,47 13885,47 13885,47 13628,38 13371,28 13114,19 114662,23 114662,23 114662,23 114662,23 114662,23 102064,52 89466,92 76869,21 Năm 13 115692,90 Năm 14 102838,20 Năm 15 89983,40 794979,29 909641,52 1024303,74 1138965,97 1253628,20 1355692,72 1445159,63 1522028,85 Kết luận: - Giá trị sản phẩm gia tăng dự án tạo tính cho thời kỳ phân tích là: 1522028,85 triệu đồng Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân năm là: 101468,5897 triệu đồng Đánh giá: - Dự án tạo lượng giá trị sản phẩm gia tăng lớn góp phần tạo nên tổng sản phẩm quốc dân - Dự án có hiệu mặt kinh tế - xã hội 2.Mức thu hút lao động vào làm việc dự án Tổng số lao động thu hút vào làm việc hàng năm là:112 người Tỷ lệ số lao động vào làm việc dự án so với vốn dự án : K= 𝑛 𝑉 = 130 236,466 = 0,5497 (người/tỷ đồng) Vậy tỷ đồng vốn đầu tư dự án tạo 0,5497 chỗ làm việc 3.Mức đóng góp dự án vào ngân sách Chỉ tiêu lớn hiệu kinh tế - xã hội cao Các khoản nộp ngân sách chủ yếu thuế loại, tiền thuê đất kinh doanh 127  Lập bảng tính thuế giá trị gia tăng Bảng 2.3 Xác định thuế VAT nộp ngân sách ST T I II III Nội dung Năm Thuế VAT đầu 8998,34 Doanh thu cho thuê diện 89983,4 tích Thuế VAT đầu 8998,34 Thuế VAT đầu vào 552,315 Chi phí điện, nước 1799,67 Thuế VAT 179,967 Chi phí sửa chữa, bảo 3723,48 dưỡng Thuế VAT 372,3482 Thuế VAT nộp ngân sách 9550,66 Đơn vị : triệu đồng Năm Năm Năm Năm Năm Năm 10283,82 11569,29 12854,77 12854,77 12854,77 12854,77 102838,2 115692,9 128547,7 128547,7 128547,7 128547,7 10283,82 578,025 2056,76 205,676 11569,29 603,734 2313,86 231,386 12854,77 629,444 2570,95 257,095 12854,77 629,444 2570,95 257,095 12854,77 629,444 2570,95 257,095 12854,77 629,444 2570,95 257,095 3723,48 3723,48 3723,48 3723,48 3723,48 3723,48 372,3482 10861,84 372,3482 12173,02 372,3482 13484,21 372,3482 13484,21 372,3482 13484,21 372,3482 13484,21 STT Nội dung Năm Năm Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 I Thuế VAT đầu 12854,77 12854,77 12854,77 12854,77 12854,77 11569,29 10283,82 Doanh thu cho thuê diện 128547,7 128547,7 128547,7 128547,7 128547,7 115692,9 102838,2 tích Thuế VAT đầu 12854,77 12854,77 12854,77 12854,77 12854,77 11569,29 10283,82 II Thuế VAT đầu vào 629,44 629,44 629,44 629,44 629,44 603,73 578,02 Chi phí điện, nước 2570,95 2570,95 2570,95 2570,95 2570,95 2313,86 2056,76 Thuế VAT 257,10 257,10 257,10 257,10 257,10 231,39 205,68 Chi phí sửa chữa, bảo 3723,48 3723,48 3723,48 3723,48 3723,48 3723,48 3723,48 dưỡng Năm 15 8998,34 89983,4 8998,34 552,32 1799,67 179,97 3723,48 128 III Thuế VAT Thuế VAT nộp ngân sách 372,35 372,35 372,35 372,35 372,35 372,35 372,35 13484,21 13484,21 13484,21 13484,21 13484,21 12173,02 10861,84 372,35 9550,66  Lập bảng xác định khoản nộp ngân sách Các khoản nộp ngân sách chủ yếu : thuế môn bài, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng, tiền thuê đất sử dụng, Thuế giá trị gia tăng tính bảng 2.3 Thuế thu nhập doanh nghiệp tính Bảng : Dự trù lỗ lãi sản xuất kinh doanh Thuế môn xác định theo thông tư số 42/2003/ TT – BTC công bố ngày 07 tháng năm 2003,  Dự án có vốn đăng kí > 10 tỷ, thuộc bậc thuế môn bậc 1,  Mức thuế môn năm dự án đóng vào ngân sách nhà nước triệu đồng Căn theo luật Luật số: 32/2013/QH13, Luật thuế thu nhập doanh nghiệp Quốc hội ban hành ngày 19 tháng năm 2013 thông tư Số: 141/2013/TT-BTC Bộ tài cơng bố ngày 16 tháng 10 năm 2013 hướng dẫn thi hành Nghị định 92/2013/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều có hiệu lực từ 1/7/2013 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế giá trị gia tăng Theo khoản điều Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp : thuế suất thu nhập doanh nghiệp 20% Bảng 2.4 Các khoản nộp ngân sách chủ yếu Đơn vị : triệu đồng STT Nội dung Thời gian Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Thuế môn 3 3 3 3 Thuế thu nhập 4348,67 8354,14 11614,84 15923,21 16426,01 18222,63 18222,63 18222,63 doanh nghiệp Thuế giá trị gia 9550,66 10861,84 12173,02 13484,21 13484,21 13484,21 13484,21 13484,21 tăng Tiền thuê đất 0 0 1290,3 1407,6 1407,6 1407,6 Tổng cộng 12707.30 13902,32 19218,99 23790,87 29410,43 31203,52 33117,44 33117,44 129 STT Nội dung Thuế môn Thuế thu nhập doanh nghiệp Thuế giá trị gia tăng Tiền thuê đất Tổng cộng Năm 19369,07 13484,21 1407,60 Năm 10 19579,34 13484,21 1407,60 Năm 11 18222,63 13484,21 1407,60 Thời gian Năm 12 18222,63 13484,21 1407,60 34263,88 34474,16 33117,44 33117,44 Năm 13 15762,22 12173,02 1407,60 Năm 14 14448,27 10861,84 1407,60 Năm 15 11994,04 9550,66 1407,60 29345,84 26720,71 22955,29 Qua bảng 2.4 ta có: Tổng cộng khoản nộp ngân sách đời dự án : 430873,20 triệu đồng Tổng cộng khoản nộp ngân sách bình quân hàng năm : 28724,880 triệu đồng Tỷ lệ khoản nộp ngân sách bình quân hàng năm so với vốn dự án : NS/Vda= 0,1215 - 130 4.Thu nhập ngoại tệ - Khơng có thu nhập ngoại tệ 5.Thu nhập người lao động làm việc dự án - Dựa vào bảng chi phí tiền lương ta tính mức thu nhập bình quân năm người lao động làm việc dự án là: - Tổng số lao động thu hút vào làm việc hàng năm 130 người - Quỹ lương trả cho người lao động dự án 9852 triệu đồng TNBQ = 9852 130 = 75,785 triệu đồng/người/năm 6.Các lợi ích ảnh hưởng khác - Dự án phê duyệt, tiến hành đầu tư đưa vào sử dụng góp phần làm thay đổi cấu kinh tế khu vực đặt dự án ( Quận Long Biên-Thành phố Hà Nội ) vùng theo định hướng mục tiêu phát triển kinh tế xã hội toàn kinh tế nói chung vùng nói riêng - Đồng thời dự án đưa vào hoạt động góp phần mở rộng, tạo điều kiện phát triển hoạt động văn hóa, xã hội, giao lưu đối ngoại - Dự án đưa vào hoạt động tạo hiệu mặt kinh tế xã hội tốt, tạo nguồn sử dụng lao động ổn định … 131 KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 1.Kết luận Đây dự án đáng giá, có tính khả thi tính hiệu cao Được thể mặt sau: - Dự án phù hợp với nhu cầu sử dụng ngày tăng lên phát triển lĩnh vực du lịch, nghỉ dưỡng mức cải thiện đời sống Vị trí đặt dự án thuộc Đường Thanh Trì – Quận Long Biên –Thành phố Hà Nội, dự án đáp ứng nhu cầu góp phần làm tăng trưởng phát triển chung cho khu vực Với vị trên, khả khai thác công suất dự án hàng năm cao tương đối ổn định - Hiệu tài chính, độ an tồn tài tương đối cao: + Như phân tích trên, số NPV, IRR (trên quan điểm vốn chung quan điểm vốn chủ sở hữu) cho thấy dự án đáng giá + Ngoài độ an tồn măt tài dự án tương đối cao, Dự án có thời hạn thu hồi vốn tương đối nhanh, có khả trả nợ, doanh thu hòa vốn mức hoạt động hòa vốn mức trung bình - Dự án đem lại nhiều hiệu kinh tế - xã hội: + Dự án tạo giá trị sản phẩm gia tăng lớn cho xã hội, đóng góp phần đáng kể cho Ngân sách Nhà nước thông qua khoản thuế (thuế VAT,thuế môn bài, thuế thu nhập doanh nghiệp, chi phí thuê đất…) + Dự án góp phần tạo việc làm cho lượng người lao động (trực tiếp) ổn định với mức thu nhập phù hợp, gián tiếp tạo việc làm tăng thêm thu nhập cho nhiều người dân thông qua việc cung cấp dịch vụ, mua bán hàng hóa phục vụ cho nhu cầu sử dụng khách hàng + Dự án góp phần tạo thêm tiền đề cho phát triển ngành du lịch dịch vụ địa phương + Ngồi ra, dự án cịn góp phần thay đổi cấu phát triển kinh tế vùng, Tăng cường, mở rộng mối quan hệ giao lưu văn hóa vùng miền nước Việt Nam bạn bè quốc tế 2.Kiến nghị - Để dự án thực thi sớm, UBND Thành phố, Sở kế hoạch đầu tư ngành có liên quan cần tạo điều kiện thuận lợi dự án triển khai nhanh chóng Nhà nước cần có giải pháp để hạn chế biến động tài chính; tránh giá, trượt giá hay lạm phát tăng thị trường tương lai 132 Bảng 2.5 Tổng hợp tiêu kinh tế kĩ thuật dự án Đơn vị : triệu đồng STT Các tiêu Đơn vị Trị số cấp Tiêu chuẩn năm m2 III *** 25 23000 I.Các tiêu giá trị sử dụng công Cấp cơng trình Mức độ tiện nghi trang thiết bị Tuổi thọ Diện tích khu đất Diện tích chiếm đất m2 8206,66 Số nhà cho thuê nhà 35 Diện tích cho thuê để m2 16068,464 II Các tiêu tài Vốn đầu tư Vốn cố định 10 Vốn lưu động 11 Suất vốn đầu tư 12 Tổng lợi nhuận rịng 13 Lợi nhuận rịng bình qn năm 14 Mức doanh lợi vốn đầu tư triệu đồng triệu đồng triệu đồng triệu đồng triệu đồng triệu đồng 236466,5146 212544,4816 8998,34 8,31 915731,73 61048,782 0,287 15 Mức doanh lợi vốn cố định 0,2581 16 Tỷ lệ lợi nhuận so với doanh thu 0,516 17 Lãi suất tối thiểu chấp nhận 18 19 Giá trị ròng (NPV) QĐ vốn chung Giá trị ròng (NPV) QĐ vốn chủ sở hữu % 11,875 triệu đồng 182146,72 triệu đồng 169207,804 20 IRR QĐ vốn chung % 26,47 21 IRR QĐ vốn CSH % 37,23 22 Thời gian thu hồi vốn nhờ lợi nhuận khấu hao 6năm tháng 16 ngày 23 Thời gian thu hồi vốn có tính đến giá trị tiền tệ theo thời gian năm tháng 14 ngày 133 24 25 Doanh thu đạt cơng suất thiết kế Doanh thu hịa vốn 26 Tỷ lệ hòa vốn 27 Hệ số khả trả nợ 28 Thời hạn có khả trả nợ III Các tiêu hiệu kinh tế xã hội Tổng giá trị sản phẩm túy gia 29 tăng Giá trị sản phẩm túy gia tăng 30 bình quân năm 31 Số lao động thu hút vào dự án Thu nhập bình quân người lao 32 động năm 33 Tổng mức đóng góp cho ngân sách Mức đóng góp cho ngân sách bình 34 qn triệu đồng triệu đồng % năm 128547,7 33636,862 29,53 1,5 triệu đồng 1522028,85 triệu đồng 101468,5897 người 130 triệu đồng 75,785 triệu đồng 430873,20 triệu đồng 28724,88024 _HẾT_ 134 ... tăng 5% 4.2.3 Phân tích kinh tế xã hội dự án đầu tư xây dựng Hiệu kinh tế -xã hội dự án hiệu mà dự án mang lại cho cộng đồng quốc gia Việc phân tích kinh tế -xã hội dự án đầu tư đánh giá lợi ích,... tổng mức đầu tư tính toán hiệu đầu tư dự án Số lượng thuyết minh vẽ thiết kế sở lập tối thiểu 09 Nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội - Phân tích tài dự án đầu tư phân tích khía... diện tích sàn S= 7A+8B+9C+11D= 18904,075 CHƯƠNG 1: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1.Xác định Tổng mức đầu tư dự án (GTMĐT) Tổng mức đầu tư dự án chi phí dự tính để thực hiệ dự án đầu tư xây dựng