Đồ án kinh tế đầu tư xây dựng Trường Đại Học Xây Dựng Hà Nội

Đầu tư xây dựng một hoạt động bỏ vốn ở hiện tại để tạo dựng tài sản công trình xây dựng, sau đó, các tài sản này có khả năng sinh lợi hay thỏa mãn một nhu cầu nhất định nào đó cho người bỏ vốn trọng một thời gian nhất định trong tương lai. Đầu tư xây dựng các dự án đầu tư cho các đối tượng vật chất,đối tượng vật chất này các công trình xây dựng. Dự án đầu tư có vai trò đặc biệt quan trọng. Nội dung của đồ án giúp đánh giá tính đáng giá, tính khả thi của một dự án đầu tư xây dựng.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG

BỘ MÔN KINH TẾ XÂY DỰNG

ĐỒ ÁN MÔN HỌC KINH TẾ ĐẦU TƯ

PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ “BIỆT THỰ KHAI SƠN HILL "

Họ và tên sinh viên : Trần Quang Đạt

Mã số sinh viên : 44363

Lớp : 63KT3

Giáo viên hướng dẫn : GS.TS Vũ Kim Yến

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD: GS.TS Vũ Kim Yến

Trường Đại học Xây dựng

Khoa Kinh tế & Quản lý Xây dựng

PHIẾU GIAO NHIỆM VỤ ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

Họ và tên sinh viên : Trần Quang Đạt

MỞ ĐẦU

1 VAI TRÒ CỦA ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRONG NỀN KINH TẾ QUỐC DÂN

-Đầu tư xây dựng là một hoạt động bỏ vốn ở hiện tại để tạo dựng tài sản là công trình xây dựng, sau đó khai thác vận hành công trình đó,

và các tài sản này có khả năng sinh lợi hay thỏa mãn một nhu cầu nhất định nào đó cho người bỏ vốn trong một thời gian nhất định trong tương lai Đầu tư xây dựng được hiểu là các dự án đầu tư cho các đối tượng vật chất, mà đối tượng vật chất này là các công trình xây dựng ĐTXD có vai trò quan trọng được thể hiện qua các đặc trưng sau:

- Hoạt động đầu tư và xây dựng được xem là hoạt động đi trước một bước để trực tiếp tạo dựng ra cơ sở vật chất ( quy ước gọi là tài sản) cho toàn bộ các nghành kinh tế quốc dân Sau đó các nghành KTQD mới khai thác công trình tạo ra của cải vật chất thoả mãn nhu cầu của cộng đồng xã hội

- Tạo cơ cấu kinh tế mới, làm xuất hiện các ngành sản xuất mới

- Góp phần phân công lao động xã hội một cách hợp lý, góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế và phát triển xã hội

- Qua đầu tư xây dựng cho phép giải quyết hài hoà các mối quan hệ nảy sinh trong nền kinh tế và trong xã hội như mối quan hệ giữa phát triển kinh tế với phát triển giáo dục, y tế, quốc phòng; phát triển kinh tế giữa trung ương và địa phương; phát triển kinh tế ở các vùng sâu, vùng xa…

- Đối với hoạt động kinh doanh thì hoạt động đầu tư đổi mới công nghệ là các hoạt động liên quan tới sự sống còn, đổi mới và phát triển của doanh nghiệp.- Đối với nước ta đang trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội, hoạt động đầu tư xây dựng có vai trò quan trọng, thúc đẩy thực hiện nhanh công cuộc công nhiệp hoá, hiện đại hoá mà đảng và nhà nước đã đề ra Cụ thể là:

- ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành, các thành phần kinh tế và phát triển xã hội

- ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con người góp phần nâng cao đời sống vật chất, tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các công trình kiến trúc của dân tộc và có tác động quan trọng đến môi trường sinh thái

- ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng xây dựng các công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia

2 VAI TRÒ CỦA DỰ ÁN TRONG QUẢN LÝ ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG

-Dự án đầu tư (DAĐT) được lập theo quy định hiện hành của Nhà nước là căn cứ để trình duyệt cấp có thẩm quyền Khi đã được phê duyệt thì DAĐT là căn cứ xin cấp giấy phép đầu tư xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội dự kiến đạt được các mục tiêu kinh tế, xã hội, môi trường và tính hiệu quả của nó

-DAĐT còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua đó Nhà nước có thể kiểm soát được một cách toàn diện các mặt như hiệu quả tài chính, hiệu quả xã hội cũng như an ninh quốc phòng

-DAĐT là hệ thống để triển khai, cụ thể hoá những ý tưởng và cơ hội chuyển hoá dần những biện pháp được đề xuất (về kỹ thuật, tài chính, kinh tế – xã hội) trở thành hiện thực

-Nội dung được soạn thảo trong Dự án là cơ sở để giúp các nhà đầu tư xem xét tính khả thi của dự án Đặc biệt là xem xem xét về mặt hiệu quả tài chính và hiệu quả về mặt kinh tế - xã hội từ đó đi đến quyết định có đầu tư hay không?

-Một dự án đầu tư được lập và phê duyệt là văn bản căn cứ pháp luật Nó còn là một bản kế hoạch cụ thể để chủ đầu tư triển khai và thực hiện các công việc theo đúng dự kiến

-Những chỉ tiêu được phê duyệt trong dự án đóng vai trò là ngưỡng khống chế để tổ chức thực hiện và quản lý dự án

-Thông qua dự án mà các cơ quan tài trợ vốn xem xét có tài trợ vốn hay không

+DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho nhà quản lý rút kinh nghiệm thực hiện dự án tốt hơn

+Thông qua việc thẩm định, phê duyệt trong dự án, Nhà nước kiểm soát được các công việc: sử dụng đất, địa điểm, tài nguyên, môi trường và những khía cạnh khác đối với dự án,…

3 NỘI DUNG CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG – DỰ ÁN KHẢ THI

- Xác định các yếu tố đầu vào: căn cứ công nghệ sản xuất, định mức tiêu hao yếu tố đầu vào để xác định yếu tố đầu vào là bao nhiêu và ,mức yêu cầu hàng năm là bao nhiêu Từ đó đề xuất các giải pháp đáp ứng các yếu tố đầu vào Nội dung của báo cáo nghiên cứu khả thi gồm hai phầnsau:

Phần I: Phần thuyết minh

Mục tiêu: Trình bày các căn cứ, lập luận để khẳng định sự cần thiết phải đầu tư cho dự án và xác định rõ mục tiêu của dự án là gì?

Nội dung chính:

1 Sự cần thiết phải đầu tư: đưa ra các căn cứ pháp lý, phân tích thị trường, phân tích điều kiện tự nhiên, xã hội, mục tiêu đầu tư của Dự án

2 Lựa chọn hình thức đầu tư và quy mô công suất

Phân tích và đề xuất hình thức đầu tư thích hợp cho Dự án (Đầu tư xây dựng mới, DAĐTXD cải tạo mở rộng…), mô hình doanh nghiệp và lựa chọn quy mô công suất của DA

3 Đưa ra phương án địa điểm

Đề xuất một số phương án địa điểm, phân tích, so sánh các điều kiện của từng địa điểm, lựa chọn địa điểm tối ưu phù hợp với dự án

4 Trình bày phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư ( nếu có )

- Xác định khối lượng, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư

- Lập kế hoạch và tiến độ thực hiện bồi thường giải phóng mắt bằng và tái định cư

- Đề xuất bộ máy tổ chức thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư (nếu có)

5 Lựa chọn phương án công nghệ và kỹ thuật sản xuất

- Giới thiệu công nghệ hiện có

- Phân tích, đề xuất phương án công nghệ thích hợp cho Dự án (dựa trên quy mô công suất đã đề xuất, khả năng tài chính, tính hiện đại, yêu cầu về vấn đề bảo vệ môi trường…)

- Đề xuất, tổng hợp nhu cầu về thiết bị công nghệ và vật tư kỹ thuật

- Đề xuất phương án mua sắm

6 Chương trình sản xuất và các yếu tố phải đáp ứng

- Đề xuất chương trình hoạt động, đưa tài sản đó vào vận hành

- Công trình khai thác dự án: tiến độ huy động công suất của Dự án Dựa vào đặc điểm riêng của công nghệ sản xuất, loại hình dự án, dự báo

về khả năng tiêu thụ sản phẩm.Xác định sản lượng khai thác hàng năm

- Đề xuất chương trình tiêu thụ sản phẩm của Dự án, dự kiến giá bán của sản phẩm

7 Phương án tổ chức quản lý, khai thác và sử dụng lao động

- Đề xuất phương án tổ chức, loại hình tổ chức và cơ cấu tổ chức quản lý, điều hành, vận hành, khai thác Dự án

- Bố trí lực lượng lao động làm việc trong Dự án

- Đề xuất phương án trả lương cho lao động của dự án

8 Các phương án về kiến trúc giải pháp xây dựng và đánh giá tác động môi trường

- Đề xuất phương án quy hoạch mặt bằng, kiến trúc (nếu có), giải pháp kết cấu chính cho các công trình và hạng mục công trình

- Xác định tiến độ, khối lượng xây dựng chủ yếu của dự án

- Đề xuất phương án Tổ chức xây dựng

- Đánh giá mức độ tác động môi trường của dự án Đề xuất giải pháp bảo về môi trường

9 Xác định vốn đầu tư và phương án nguồn vốn

- Đề xuất phương án nguồn vốn cho Dự án và cơ cấu nguồn vốn (vốn tự có, vốn đi vay, phần trăm vốn là bao nhiêu …)

- Tính toán đề xuất tổng mức đầu tư của dự án

- Kế hoạch tiến độ huy động vốn và tiến độ huy động vốn cho dự án

10 Phân tích hiệu quả đầu tư của dự án

- Phân tích hiệu quả tài chính

- Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội

11 Đề xuất hình thức quản lý thực hiện Dự án và xác định các mốc thời gian chính để thực hiện Dự án

Phần II : Nội dung thiết kế cơ sở

1 Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án phải thể hiện được giải pháp thiết kế chủ yếu, bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư

và triển khai các bước thiết kế tiếp theo, bao gồm thuyết minh và các bản vẽ

2 Thuyết minh thiết kế cơ sở được trình bày riêng hoặc trình bày trên các bản vẽ để diễn giải thiết kế với các nội dung chủ yếu sau:

a) Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế; giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực; các số liệu về điều kiện tự nhiên, tải trọng và tác động; danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng

b) Thuyết minh công nghệ: giới thiệu tóm tắt phương án công nghệ và sơ đồ công nghệ; danh mục thiết bị công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu liên quan đến thiết kế xây dựng

c) Thuyết minh xây dựng:

- Khái quát về tổng mặt bằng: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tổng mặt bằng, cao độ vàtoạ độ xây dựng; hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các điểm đấu nối; diện tích sử dụng đất, diện tích

xây dựng, diện tích cây xanh, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, cao độ san nền và các nội dung cần thiết khác

- Đối với công trình xây dựng theo tuyến: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tuyến công trình, cao độ và tọa độ xây dựng, phương án xử lý các chướng ngại vật chính trên tuyến; hành lang bảo vệ tuyến và các đặc điểm khác của công trình nếu có;

- Đối với công trình có yêu cầu kiến trúc: giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực và các công trình lân cận; ý tưởng của phương án thiết kế kiến trúc; màu sắc công trình; các giải pháp thiết kế phù hợp với điều kiện khí hậu, môi trường, văn hoá,

xã hội tại khu vực xây dựng;

- Phần kỹ thuật: giới thiệu tóm tắt đặc điểm địa chất công trình, phương án gia cố nền, móng, các kết cấu chịu lực chính, hệ thống kỹ thuật

và hạ tầng kỹ thuật của công trình, san nền, đào đắp đất; danh mục các phần mềm sử dụng trong thiết kế;

- Giới thiệu tóm tắt phương án phòng chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;

- Dự tính khối lượng các công tác xây dựng, thiết bị để lập tổng mức đầu tư và thời gian xây dựng công trình

3 Các bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:

a) Bản vẽ công nghệ thể hiện sơ đồ dây chuyền công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu

b) Bản vẽ xây dựng thể hiện các giải pháp về tổng mặt bằng, kiến trúc, kết cấu, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật công trình với các kích thước và khối lượng chủ yếu, các mốc giới, toạ độ và cao độ xây dựng;

c) Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy, nổ

4 Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sản xuất kinh doanh thì tuỳ theo tính chất, nội dung của dự án có thể giảm bớt một số nội dung thiết kế cơ sở nhưng phải bảo đảm yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, xác định được tổng mức đầu tư và tính toán được hiệu quả đầu tư của dự án

5 Số lượng thuyết minh và các bản vẽ của thiết kế cơ sở được lập tối thiểu là 09

4 NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, PHÂN TÍCH KINH TẾ XÃ HỘI

4.1 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư:

- Phân tích tài chính sự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính đứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư Phân tíchtài chính dự án đầu tư là một trong các nội dung quan trọng nhất của một dự án

- Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư bỏ chi phí ra như thế nào, lợi ích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết định có đầu tư hay không Ngoài ra, phân tích tài chính còn giúp cho chủ đầu tư có những thông tin & cơ sở cần thiết

để ra quyết định đầu tư một cách đúng đắn

- Đối với các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước thì phân tích tài chính là cơ sở để xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án, đồng thời là cơ sở để cấp giấy phép đầu tư

- Khi lập, phân tích tài chính dự án đầu tư cần thực hiện những nội dung sau đây:

a Tính toán, xác định toàn bộ các số liệu đầu vào dùng trong phân tích (chủ yếu là dòng tiền):

+ Xác định quy mô vốn đầu tư cho dự án: Tổng mức đầu tư

+ Doanh thu cho dự án trong các năm vận hành: Tổng giá trị hàng hoá, sản phẩm của dự án sản xuất ra được bán hoặc tiêu thụ trong các năm vận hành

+ Xác định giá trị thu hồi tài sản của dự án: phần thu nhập bất thường của DA

+ Xác định chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh gồm chi phí vận hành hàng năm của dự án, chi phí khấu hao tài sản cố định, tiền trả thuêđất ban đầu nếu có và tiền trả lãi vốn vay (chi phí động)

+ Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định trong những năm vận hành

+ Các khoản thuê đất, lãi vốn vay tín dụng

+ Xác định nguồn vốn và cơ cấu vốn cho dự án

+ Lập kế hoạch huy động và sử dụng vốn cho dự án

+ Thời gian dùng để phân tích, đánh giá dự án.

+ Xác định lãi suất dùng trong tính toán: lãi suất tối thiểu chấp nhận được hay ngưỡng hiệu quả định trước

b Tiến hành phân tích lãi - lỗ cho dự án, xác định hiện giá hiệu số thu chi (NPV) và xác định suất thu lời nội tại (IRR).

+ Đánh giá chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi (NPV)

Nếu NPV ≥ 0 => dự án đáng giáNếu NPV < 0 => dự án không đáng giá + Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại:

Nếu IRR ≥ r => dự án đáng giáNếu IRR< r => dự án không đáng giá

c Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của dự án qua hệ thống các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả (tĩnh hoặc động).

P : giá bán một đơn vị sản phẩm,chưa có VAT đầu ra

Csd : chi phí tính cho một đơn vị sản phẩm.

+ Lợi nhuân bình quân năm Tbq=

Lbq: lợi nhuận bình quân năm

V: vốn đầu tư

+ Mức doanh lợi một đồng vốn cố định

M cd=

bq cd

L V

+ Chi phí tính cho 1 đơn vị sản phẩm của dự án

Hiệu quả tài chính của dự án:

- Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi.

Nếu NPV < 0 => dự án không đáng giá

- Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua giá trị tương lai của hiệu số thu chi

Nếu NFV >= 0 => dự án đáng giá

Nếu NFV < 0 => dự án không đáng giá

- Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu san đều của hiệu số thu chi

NAV =

n n

r r NPV

r



r NFV

r

Nếu NAV >= 0 => dự án đáng giá

Nếu NAV < 0 => dự án không đáng giá

- Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại

0(1 R )

n

t t

Nếu IRR < r => dự án không đáng giá

- Đánh giá hiệu quả tài chính bằng tỷ số thu chi

BCR =

Nếu BCR >= 1 dự án đáng giá

Nếu BCR < 1 dự án không đáng giá

d Phân tích, đánh giá độ an toàn về mặt tài chính cho dự án.

- Phân tích an toàn nguồn vốn

Phân tích căn cứ pháp lý nguồn vốn, uy tín, năng lực tài chính, tư cách pháp nhân nhà tài trợ vốn, uy tín của cơ quan đứng ra bảo lãnh vay vốn(nếu cần), độ hấp dẫn của dự án đối với nhà tài trợ, tình hình ổn định cuả thị trường vốn và tỷ giá hối đoái Sự hợp lý về mặt cơ cấu vốn của dự án giữa vốn tự có và vốn vay…

- Phân tích an toàn theo điểm hoàn vốn

Xuất phát từ lý thuyết phân tích hoàn vốn, người ta thường sử dụng phân tích điểm hòa vốn lãi lỗ để định giá độ an toàn về tài chính cho dự án

Điểm hòa vốn lãi lỗ là tại đó doanh thu bán hàng vừa đủ trang trải các chi phí bất biến, chi phí khả biến trong quá trình hoạt động, và lợi nhuận bằng 0

Tại điểm hòa vốn có thể xác định được doanh thu hòa vốn và sản lượng hòa vốn hoặc mức hoạt động hòa vốn

V - 0 ,

hv

T

hv t t

N





=0

Nhv t, : Nguồn hoàn vốn ở năm t

- Phân tích điểm hòa vốn

Doanh thu hòa vốn

1

h

FC R

VC R





FC : chi phí cố định của dự án

VC : chi phí biến đổi của dự án

R : doanh thu của dự ánSản lượng hòa vốn của dự án

h

FC Q

- Phân tích thời hạn hoàn vốn

Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận

V

To 

Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao:

K L

A

B

K 

Bt: Nguồn tài chính dùng trả nợ trong năm t bao gồm lợi nhuận dùng để trả nợ, khấu hao, trích trả lãi trong vận hành

At: Số nợ phải trả trong năm t gồm cả gốc và lãi

Knt<1 => dự án không có khả năng trả nợ

2 >= Knt>=1 => dự án có khả năng trả nợ

2< Knt< = 4 => dự án có khả năng trả nợ vững chắc

- Phân tích an toàn theo thời hạn hoàn vốn

Thời hạn hoàn vốn là thời gian cần thiết để bù đắp số vốn đầu tư bỏ ra Thời hạn hoàn vốn có thể tính theo công thức ở dạng tĩnh hoặc có thể theo công thức ở dạng động như sau:

Kết luận: Dự án có độ an toàn càng cao

Trong đó : Thq – thời hạn hoàn vốn được quy định trước

e Phân tích, đánh giá độ nhạy về mặt tài chính của dự án.

- Phân tích độ nhạy của dự án về mặt tài chính.

Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với chỉ tiêu thực tế đạt được khi thực hiện dự án Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phân tích hiêu quả dự án biến đổi về phía bất lợi 10-20% và tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quả này.Sau khi tính toán mà vẫn đảm bảo thì coi phương án đề ra được đảm bảo

+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5% 10%

+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức 5%, 10%

Độ nhạy của hiệu quả (Hn) được xác định theo công thức:

Hn=[ (Hbt – Hx)/Hbt ]* 100

Hn càng bé thì độ nhạy càng bé và độ an toàn càng cao

Hbt chỉ tiêu hiệu quả đang xét ( NPV, IRR…) được tính ở điều kiện bình thường như tính toán ban đầu

Hx chỉ tiêu hiệu quả đang xét ( NPV, IRR,…) được tính ở điều kiện bất lợi so với điều kiện tính toán ban đầu

4.2 Nội dung phân tích kinh tế xã hội

Khác với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án đứng trên giác độ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân, của toàn

xã hội và cộng đồng Phân tích kinh tế xã hội rất cần thiết vì:

- Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanh nghiệp tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp nhưng lợi ích đó không được trái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội chung của toàn đất nước Lợi ích của Nhà nước và doanh nghiệp phải được kết hợp chặt chẽ Những yêu cầu này được thể hiện thông qua phần phân tích kinh tế - xã hội của dự

án đầu tư

- Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phục Nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án,thuyết phục các ngân hàng cho vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phương nơi đặt dự án ủng hộ chủ đầu tư thực hiện dự án

- Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước xét duyệt và cấp giấy phép đầu tư

- Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ quan trọng để họ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức việntrợ nhân đạo, viên trợ cho các mục đích xã hội, viên trợ cho việc bảo vệ môi trường

- Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì phần phân tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án Loại dự án này hiện nay ở nước ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn Vì vậy, việc phân tích kinh tế - xã hội của dự án luôn luôn giữ một vai trò quan trọng.

Phân tích, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội cũng có thể được thực hiện như nội dung của phân tích hiệu qủa tài chính, nhưng các chỉ tiêu đầu vào phân tích là các chỉ tiêu đứng trên quan điểm lợi ích kinh tế xã hội Từ đó tính ra chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dựa trên góc độ lợi ích KT-

XH Cụ thể như sau:

a) Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án

b) Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án

c) Mức thu hút lao động vào làm việc gồm:

+ Tổng số lao động được thu hút vào làm việc hàng năm

+ Tỷ lệ giữa số lao động vào làm việc trong dự án so với vốn dự án

c) Mức đóng góp của dự án vào ngân sách hàng năm & tính cho cả đời sự án

d) Thu nhập ngoại tệ hàng năm & cho cả đời dự án

e) Thu nhập của người lao động làm việc trong dự án

f) Các lợi ích & ảnh hưởng khác, …

5 GIỚI THIỆU DỰ ÁN: TÊN DỰ ÁN, CHỦ ĐẦU TƯ, ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG, QUY MÔ DỰ ÁN, MỤC ĐÍCH ĐẦU TƯ, GIẢI PHÁP XÂY DỰNG, TRANG THIẾT BỊ

- Tên dự án: Biệt thự cho thuê

- Chủ đầu tư: Công ty cổ phần Khai Sơn

- Địa điểm xây dựng: Quận Long Biên, Hà Nội

- Giải Pháp Xây Dựng: Khách sạn 3 sao

- Mục đích đầu tư : Xây dựng khu biệt thự cho thuê

- Trang thiết bị: Trang thiết bị hiện đại, trang trí theo tiêu chuẩn khách sạn 3 sao

- Quy mô dự án: Công trình dự án Cấp II

 Hạng mục chính: 9 Nhà A+ 17 Nhà B+ 2 Nhà C+ 3 Nhà D

Diện tích chiếm đất của từng công trình:

- Diện tích chiếm đất của nhà A: 145m2/nhà

- Diện tích chiếm đất của nhà B: 253m2/nhà

- Diện tích chiếm đất của nhà C: 101m2/nhà

- Diện tích chiếm đất của nhà D: 185m2/nhà

 Sân bãi đỗ xe + Đường giao thông.

 Hàng rào, tường bao +Cổng ra vào.

Chương I PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

1 Xác định tổng mức đầu tư của dự án ( Vtm)

- Tổng mức đầu tư của dự án là chi phí dự tính để thực hiệ dự án đầu tư xây dựng công trình, được tính toán và xác định trong giai đoạn lập

dự án đầu tư xây dựng công trình phù hợp với nội dung dự án và thiết kế cơ sở

- Tổng mức đầu tư của dự án bao gồm chi phí xây lắp các hạng mục, chi phí lắp đặt các thiết bị vào công trình, chi phí mua sắm các thiết bị lắp đặt vào công trình, chi phí giải phóng mặt bằng các khoản mục chi phí khác và chi phí dự phòng

Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công thức sau:

G TMDT = G BT,HT,TĐC +G XD + G TB + G QL +G TV + G K + G DP (1)Trong đó:

 GXD: Chi phí xây dựng của dự án

 GBT,HT,TĐC : Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

 GTB: Chi phí thiết bị của dự án

 GQL: Chi phí quản lý dự án

 GTV: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng

 GK: Chi phí khác của dự án

 GDP: Chi phí dự phòng

1.1 Xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ,tái định cư (GBT,HT,TDC )

Theo quy định tại thông tư Số: 09/2019/TT-BXD do Bộ Xây dựng công bố ngày 26 tháng 12 năm 2019, quy định về chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư gồm có:

- Chi phí bồi thường nhà, công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất theo quy định được bồi thường và chi phí bồi thường khác.

- Các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất, chi phí tái định cư.

- Chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

- Chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng (nếu có).

Tổng Mặt Bằng

- Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật (nếu có).

Khu đất của dự án là đất nông nghiệp trồng lúa, nên các nội dung của chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư gồm có :

- Bồi thường cây trồng trên đất.

- Bồi thường đất.

- Chi phí hỗ trợ chuyển đổi việc làm.

- Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống.

- Chi phí tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Tiền sử dụng đất hoặc thuê đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xây dựng.Các căn cứ xác định

- Diện tích đất sử dụng cho dự án : S = 16.000m2

● Phương pháp xác định:

+ Về chi phí bồi thường đất và tài sản trên đất: Theo phụ lục của Thông báo số

7756/STC-BG-2014 đơn giá bồi thường, hỗ trợ các loại cây, hoa màu, vật nuôi trên đất có mặt nước phục vụ công tác GPMB trên địa bàn

Hà Nội năm 2015 và Bảng số 1 của Quyết định Số: 30/2019/QĐ-UBND về việc ban hành quy định và bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024

+ Về chi phí ổn định đời sống, chuyển đổi việc làm: Theo Điều 20 Nghị định

47/2014/ NĐ-CP Quy định về bồi thường, hỗ trợ; tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và Theo khoản 3 điều 19 Quyết Định UBND ban hành 15/05/2014

+ Về chi phí tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng: Theo khoản 1 điều 3

Thông Tư số 74/2015/TT-BTC về hướng dẫn lập dự toán, sử dụng và thanh quyết toán

kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà Nước thu hồi đất

+ Về tiền thuê đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xây dựng: Theo khoản 1.1 điều 1

quyết định số: 3667/QĐ-UBND về tỷ lệ phần trăm (%) đơn giá thuê đất đối với các

trường hợp thuê đất hằng năm thông qua hình thức đấu giá, thuê đất có mặt nước, thuê

đất để xây dựng công trình ngầm trên địa bàn thành phố Hà Nội và Bảng số 7 của Quyết định Số: 30/2019/QĐ-UBND về việc ban hành quy định và bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024

+ Đối với chi phí bồi thường tái định cư thì dùng phương pháp lập dự toán chi phí.Chi phí sử dụng đất tính theo chi phí sử dụng đất hoặc chi phí thuê đất.Ở dự án này ta sử dụng đất nông nghiệp nên không có chi phí tái định cư Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng được tính bằng diện tích đất nhân với chi phí bồi thường cho 1 đơn vị diện tích Dự án phải tính tiền thuê đất cho thời gian xây dựng là 21 tháng

 Xác định các chi phí bồi thường :

- Chi phí bồi thường đất.

Chi phí bồi thường đất được xác định bằng công thức :

- Chi phí bồi thường lúa.

Chi phí bồi thường lúa được xác định bằng công thức:

- Chi phí hỗ trợ:

+ Chi phí ổn định đời sống:

+Theo khoản 3, điều 19, Nghị định 47/2014/NĐ-CP ban hành 15/05/2014 “Thu hồi trên 70% diện tích đất đang sử dụng thì được hỗ trợ ổn định đời sống trong 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thờigian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở ” ,” Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu quy định tại điều này được tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo trong 01 tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương” Giả thiết có 100 nhân khẩu Lấy giá tham khảo 15.000 đồng/kg gạo, tính hỗ trợ trong 12 tháng

=>Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống: G ĐS = 100*30*0.015*12 = 540 triệu VNĐ

+ Chi phí hỗ trợ việc làm:

Theo điều 20, Quyết định 47/2014 quy định hộ gia đình,cá nhân trực tiếp sản suất nông nghiệp khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp được :

“hộ gia đình ,cá nhân trực tiếp sản suất nông nghiệp khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp được hỗ trợ bằng tiền để chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm không quá 5 lần giá đất nông nghiệp quy định với diện tích đất nông nghiệp thực tế bị thu hồi”

Theo điểm a, khoản 1, điều 22 Quyết định 23/2014 quy định mức hỗ trợ chuyển đổi nghề: “Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc

làm quy định tại khoản 1, Điều 20 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP bằng 5 (năm) lần (đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm bằng tiền một lần, giao đất dịch vụ, đất ở, bán căn hộ chung cư) và 3,5 (ba phẩy năm) lần (đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được phê duyệt hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm bằng tiền một lần, giao đất dịch vụ, đất ở, bán căn hộ chung cư) giá đất nông nghiệp cùng loại trong Bảng giá đất của UBND Thành phố đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp thu hồi.”

G HTVL = 2*4.032 = 8.064 (triệu đồng)

- Chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường và tái định cư:

+Căn cứ Điều 31 nghị định 06/2020/NĐ-CP ban hành 03/01/2020 “Kinh phí đảm bảo cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư được trích không quá 2% tổng số kinh phí bồi thường, hỗ trợ của dự án”

+Chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường và tái định cư được xác định bằng công thức sau:

-Giá thuê đất lấy theo quyết định 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 của UBND Thành Phố Hà Nội ; căn cứ khoản 2 điều a của Quyết định

số 04/2019/QĐ-UBND thành phố Hà Nội :Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì tỷ lệ để tính đơn giá thuê đất một năm được tính bằng 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Uỷ ban nhân dân cấp thành phố quy định

- Chọn địa điểm là quận Long Biên , Thành phố Hà Nội

- Giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê là: 5,365 triệu đồng/m2

- Chi phí thuê đất trong 1 năm được xác định bằng công thức

G TĐ = F* G 1N *T XD

-Trong đó

F : Tổng diện tích mặt bằng, F = 16.000m2

TXD: Thời gian thuê đất là thời gian xây dựng: 2 năm

G1N: Giá thuê đất 1 năm: G1N = 1,5% × 5,365 = 0,0805 ( Triệu đồng)/m2

Vậy tiền thuê đất khu đất 1 năm là: 0,0805× 16.000 = 1.288 triệu đồng/ năm

Vậy tiền thuê đất 2 năm của dự án là: 1.288*2= 2.576 triệu đồng

BẢNG 1.1: CHI PHÍ BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ (đơn vị : triệu đồng)

STT NỘI DUNG CPTT VAT CPST

3 Chi phí hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề 8.064 0% 8.064

4 Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống 540 0% 540

5 Chi phí tổ chức hỗ trợ bồi thường, tái định cư 372,1 0% 372,1

6 Chi phí thuê đất trong 2 năm xây dựng 2.576 0% 1.108,8

1.2 Xác định chi phí phí xây dựng (GXD)

a Các căn cứ :

- Danh mục các công trình, hạng mục xây dựng thuộc dự án

- Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục (m2, md…)

- Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị quy mô xây dựng

- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành

Chi phí xây dựng của dự án (GXD) bằng tổng chi phí xây dựng của các công trình, hạng mục công trình hoặc nhóm loại công tác xây dựng, đơn vị kết cấu hoặc bộ phận công trình thuộc dự án được xác định theo công thức sau:

- SXD: suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị công suất hoặc năng lực phục vụ do Bộ Xây dựng ban hành, trường hợp chưa có suất vốn đầu tư được ban hành hoặc suất vốn đầu tư ban hành không phù hợp thì tham khảo suất chi phí từ các dự án, công trình tương tự;

- P: công suất sản xuất hoặc năng lực phục vụ của công trình, hạng mục công trình hoặc nhóm loại công tác xây dựng, đơn vị kết cấu hoặc bộ phận công trình thuộc dự án;

- CCT-SXD: các khoản mục chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặc chưa tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho mộtđơn vị công suất, năng lực phục vụ của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án

c Xác định suất chi phí xây dựng

Dự án được lập vào thời điểm quý II năm 2020 nhưng Bộ Xây dựng (BXD) mới chỉ ban hành tập suất vốn năm vào thời điểm đầu quý III

năm 2020 theo Quyết định số 1188/QĐ - SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 30/09/2019 nên phải quy đổi về suất vốn năm 2021 (dự

kiến), thông qua chỉ số giá xây dựng bình quân, việc tính toán thông qua công thức:

SXD2021quý II = SXD2021 × (Ibq quý)k

SXD 2021quýI: Suất vốn đầu tư quý I năm 2021

SXD 2021 : Suất vốn đầu tư năm 2021

Ibqquý : Mức độ trượt giá bình quân tính trên cơ sở bình quân chỉ số giá xây dựng công trình theo loại công trình của tối thiểu 3 năm gần nhất Ta lấy năm kề gần với năm công bố gồm những năm 2017, 2019, 2020

k: số quý kể từ sau thời điểm công bố tập suất vốn đầu tư đến thời điểm cần tính suất vốn đầu tư Ở đây k = 1 (từ quý I năm 2021 – quý IInăm 2021)

Các chỉ số giá xây dựng được lấy theo:

+ Quyết định số 24/QĐ - SXD của Sở xây dựng thành phố Hà Nội ngày 22/01/2018 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 10, 11,

1.2.1 Suất chi phí xây dựng cho hạng mục chính.

Theo quyết định số 65/QĐ-BXD 20/01/2021 của Bộ Xây Dựng công bố tập suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phân kết cấu công trình năm 2021, có suất chi phí xây dựng cho 1m2 sàn là 9,21triệu đồng

S xd2021quý II= 9,21 ( triệu đồng)

Suất chi phí xây dựng sau thuế:

SXD2021 = 9,21x(1,0008)1=9,217 (triệu đồng)

Suất chi phí xây dựng trước thuế VAT:

SXD2021 (trước thuế ) = 9,127/(1+0,1) =9,126 (triệuđồng)

1.2.2 Suất vốn đầu tư tính cho các hạng mục

Tính toán chi phí xây dựng với đường giao thông nội bộ và sân bãi đỗ xe Theo quyết định số 65/QĐ-BXD 20/01/2021 của Bộ Xây dựng, thì đối với đường cấp V, nền đường rộng 7,5 m, mặt đường rộng 5,5 m, lề đường rộng 2 x 1 m (trong đó lề gia cố rộng 2 x 0,5 m đồng nhất với kết cấu áo đường ), mặt đường láng nhựa tiêu chuẩn 3Kg/m2 trên lớp móng cấp phối đá dăm hoặc đá dăm tiêu chuẩn, suất chi phí xây dựng là 9.790.000 (đồng)

 Suất chi phí xây dựng đường giao thông nội bộ (dự kiến):

SXD2021 =9.790*1,0008 =9,798(triệu đồng) Suất xây dựng sân trước thuế VAT dự kiến là:

SXD2021(trước thuế) = 9,798

1+0,1 =9,701 (triệu đồng)

 Tính toán chi phí xây dựng hàng rào, cổng.

• Hàng rào cao 1,8m, xây bằng tường gạch chỉ 110 có bổ trụ cao 0,6m, rào sắt cao 1,2m, đơn giá xây dựng 1m hàng rào dự kiến tính theo các công trình tương tự là: 2.0 triệu đồng/ m(chưa bao gồm thuế VAT).

• Cổng ra vào sử dụng 1 cổng chính chi phí dự kiến là 100 triệu đồng (bao gồm trụ cổng và cổng) và 2 cổng phụ chi phí dự kiến 80 triệu đồng/ cổng (chưa bao gồm thuế VAT)

 Chi phí xây dựng vỉa hè tính theo đơn giá dự kiến là 1 triệu dồng/1m2 sân vườn (chưa bao gồm thuế VAT)

 Tính toán chi phí xây dựng nhà điều quản lí nhà bảo vệ:

• Nhà quản lí khu biệt thự : Nhà 1 tầng căn hộ khép kín, kết cấu tường chịu gạch, mái BTCT đổ tại chỗ Theo quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20/1/2021 của Bộ xây dựng: Suất chi phí xây dựng loại nhà trên là 4.46 triệu đồng

Suất chi phí xây dựng nhà quản lí dự kiến ( chưa có VAT)

Sân bãi đỗ xe lấy theo dự toán các công trình tương tự là 1.200.000 đồng / 1m 2 (chưa bao gồm thuế VAT ).

Sxd 2021(trước thuế)=1,2∗1,0008

1+0,1 =1,289( triệu đồng)

 Sân chơi thể thao

Dựa vào số suất vốn đầu tư theo “Quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20/01/2021 của Bộ Xây Dựng” suất chi phí xây dựng cho sân bóng chuyền không cầu lông có khán đài S=24*15 là 4.53 triệu đồng/1m2

- Suất chi phí xây dựng sân chơi thể thao dự kiến là:

SXD2021(trước thuế)=4,53∗1,0008

1+ 0,1 =4,132( triệu đồng)

 Tính toán chi phí cho vườn hoa thảm cỏ cây xanh:

- Đơn giá cho 1m2 vườn hoa ,thảm cỏ dự kiến dự tính theo các công trình có quy mô tương tự là 200 nghìn đồng /1m2(chưa bao gồm thuế VAT)

- Dự kiến mỗi nhà đặt 5 cây => tổng số cây dự kiến cho các nhà là 200 cây với đơn giá dự kiến là 350 nghìn đồng/cây

- Cây xanh bao quanh dự án gồm cây xanh ven đường và trên vỉa hè dự kiến khoảng 10m/1 cây khoảng 100 cây với đơn giá 500 nghìn đồng/1 cây(chưa bao gồm thuế VAT)

 Tính toán chi phí xây dựng hệ thống kĩ thuật ngoài nhà:

- Hệ thống cấp điện ngoài nhà : Chi phí dự kiến lấy cho hệ thống cấp điện ngoài nhà là 2% chi phí xây dựng các hạng mục chính( chưa bao gồm VAT)

- Hệ thống cấp nước thoát ngoài nhà : Chi phí dự kiến lấy cho hệ thống cấp điện ngoài nhà là 2% chi phí xây dựng các hạng mục chính( chưa bao gồm VAT) Chi phí san nền : san nền bằng lớp cát đen dày 1m , chi phí san đều dự kiến lấy 250 triệu đồng.(chưa bao gồn thuế VAT)

- Tính toán chi phí cho các hạng mục khác : dự kiến lấy 0.5% chi phí xây dựng hạng mục chính.

Bảng 1.3: Chi phí xây dựng các hạng mục ( triệu đồng)

17 Cây xanh Cây 300 0.35 105 10% 115,5

18 Sân chơi thể thao m2 500 4,132 2066 2272,6

GCN + GĐT + GLĐ + GCT + GK (1.4)

Trong đó:

- GMS: chi phí mua sắm thiết bị công trình và thiết bị công nghệ;

- GGC: chi phí gia công, chế tạo thiết bị phi tiêu chuẩn;

- GQLMSTBCT: chi phí quản lý mua sắm thiết bị của nhà thầu;

- GCN: chi phí mua bản quyền công nghệ;

- GĐT : chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ;

- GLĐ: chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh thiết bị;

- GCT: chi phí chạy thử thiết bị theo yêu cầu kỹ thuật;

- GK : Chi phí liên quan khác

Đối với dự án này chỉ có 2 thành phần chi phí là chi phí mua sắm và lắp đặt thiết bị nên được xác định bằng công thức sau:

- Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm giá mua, chi phí vận chuyển, kho bãi, bảo quản, bảo dưỡng thiết bị tại

kho bãi hiện trường.

- Tỷ giá chuyển đổi từ USD sang VNĐ lấy ở thời điểm lập dự án là: 1 USD= 23.00 VNĐ

- Thuế giá trị gia tăng cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành

 Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức (1.6) sau:

G MSTB=∑

i=1

n

Q i × M i (1.6)

Qi -Số lượng (cái) hoặc trọng lượng (T) thiết bị (hoặc nhóm TB) thứ i;

Mi - Giá tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i:

Mi= Gg + Cvc + Clk + Cbq + T (1.7)

- Gg: giá thiết bị ở nơi mua hay giá tính đến cảng Việt Nam và các phí bảo hiểm, thuế nhập khấu, theo quy định của pháp luật (đối vớithiết bị nhập khẩu) đã bao gồm chi phí thiết kế và giám sát chế tạo thiết bị;

- Cvc: chi phí vận chuyển một đơn vị khối lượng hoặc một đơn vị số lượng thiết bị (nhóm thiết bị) từ nơi mua hay từ cảng Việt Nam hoặc

từ nơi gia công, chế tạo đến hiện trường công trình;

- Clk: chi phí lưu kho, lưu bãi, lưu container một đơn vị khối lượng hoặc một đơn vị số lượng thiết bị (nhóm thiết bị) tại cảng Việt Nam đốivới thiết bị nhập khẩu;

- Cbq: chi phí bảo quản, bảo dưỡng một đơn vị khối lượng hoặc một đơn vị số lượng thiết bị (nhóm thiết bị) tại hiện trường;

- T: các loại thuế và phí có liên quan

Dựa theo bản vẽ thiết kế các hạng mục, ta có bảng thống kê số lượng phòng trong các hạng mục của dự án như sau Các loại nhà: 9 nhà A +

17 nhà B + 2 nhà C + 3 nhà D + 5 nhà bảo vệ + 1 nhà quản lý

Bảng thống kê số lượng phòng

Nhàbảo vệ

Nhàquản lý Tổng

- Một hệ thống PCCC chung toàn khu.

- Một hệ thống lọc & bơm nước.

- Mỗi biệt thự được trang bị thêm 1 máy hút bụi: 20 chiếc.

- Hệ thống camera.

- Theo tiêu chuẩn tối thiểu về cơ sở vật chất và tiêu chuẩn phục vụ của khách sạn du lịch, ta có trang thiết bị sử dụng trong các phòng

như sau:

- Phòng khách : 01 điều hòa, 01 sofa to, 01 tivi LCD 43 inch, 01 điện thoại, kệ sách 3 tầng

- Phòng ngủ : 01 điều hòa, 01 điện thoại nội bộ, 01 tivi LCD 32 inch, 01 giường đệm đôi, 01 computer, 01 bàn trang điểm, 01 tủ đứng

3 cánh có gương, 01 tủ lạnh 90l, 1 bộ bàn ghế.

- WC : 01 lavabo, 01 bồn cầu có nắp, 01 vòi hoa sen, 01 nóng lạnh, 1 bộ thiết bị.

- Phòng bếp + phòng ăn: 01 bếp ga, 01 tủ lạnh 320l, 01 tủ bếp, 01 máy hút mùi,1 lò vi sóng, 01 bộ bàn ghế, 01 điều hòa, 01 tivi LCD

32inch, 01 máy nước nóng lạnh.

- Phòng giúp việc : 01 giường đơn, 01 điện thoại, 01 tủ đứng, 01 quạt treo tường.

- Phòng giặt : 01 máy giặt.

- Gara + kho : mỗi gara cho phép chứa được 01 ôtô con 4 chỗ.

- Phòng làm việc : 01 bộ bàn ghế văn phòng, 01 fax, 01 máy in, 04 điện thoại nội bộ, 01 điều hòa, 01 tủ tài liệu, 01 computer, dụng cụ

khác,1 kệ sách 3 tầng.

- Phòng tắm : 01 bình nóng lạnh, 01 bồn tắm, 01 lavabo, 01 bồn cầu có nắp đậy, 01 vòi sen.

- Phòng quần áo và thay đồ : 01 tủ đứng, 01 gương soi toàn thân, 01 giá treo quần áo.

- Phòng thờ : 01 tủ thờ.

- Phòng sinh hoạt chung : 01 điều hòa, 01 tivi LCD 43 inch, 01 salon to, 01 điện thoại.

- Phòng trực bảo vệ: 01 bộ bàn ghế, 01 tivi 32 inch, 01 điện thoại, 01 giường đơn, 01 bàn ăn, 1 quạt treo tường.

- Kết quả tính toán chi phí mua sắm thiết bị được thể hiện như bảng sau:

- Giá các thiết bị được tham khảo theo giá cả các thiết bị trên hiện trường tại thời điểm hiện tại :

Bảng chi phí mua sắm thiết b (Đơn vị: nghìn đồng)

STT Loại thiết bị Đơn vị Số

lượng Đơn giá CPTT

→ GMSTB = 18.497,450 triệu đồng (không bao gồm thuế VAT)

1.3.2 Chi phi lắp đặt thiết bị

Chi phí lắp đặt thiết bị gồm:

Khối lượng công tác lắp đặt thiết bị hoặc giá trị thiết bị cần lắp đặt

Đơn giá lắp đặt thiết bị hoặc tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt

Thuế VAT cho công tác lắp đặt 10%

Tỷ lệ CPlắp đặt(%)

→ G LĐTB = 337,838 triệu đồng (không bao gồm thuế VAT)

1.3.1 Xác định chi phí quản lý thiết bị

GQLMSTB = GMS × Tql

Trong đó:

- GQLMSTB : Chi phí quản lý mua sắm thiết bị của nhà thầu

- GMS : Chi phí mua sắm thiết bị

- Tql : định mức tỷ lệ phần trăm (%) được xác định trên chi phí mua sắm thiết bị (chưa có thuế VAT) được quy định tại Bảng 2.2 của Phụ lục 2 Thông tư 09/2019/TT-BXD

=> T ql = 1% => G QLMSTB = 1% × 18.497.450 = 184,975 triệu đồng

Tổng chi phí thiết bị gồm chi phí mua sắm và chi phí lắp thiết bị.

Bảng 1.5: Tổng chi phí thiết bị (Đơn vị: nghìn đồng)

1 Chi phí mua sắm thiết bị 18.497.450 10 20.347.195

Các thông tư, quyết định:

Căn cứ Thông tư 10/2020/TT-BXD ngày 26/12/2019 của Bộ Xây Dựng về hướng dẫn xác định và quản lí chi phí đầu tư xây dựngCăn cứ Nghị định số 68/2019/NĐ-CP ngày 14/8/2019 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư Xây dựng

Căn cứ Thông Tư 16/2019/QĐ-BXD ngày 26/12/2019 của Bộ Xây Dựng về việc công bố định mức chi phí quản lí dự án và tư vấn đầu

tư xây dựng công trình

Căn cứ vào khối lượng và đơn giá ở quận Cẩm Lệ

Căn cứ vào mức thuế suất giá trị gia tăng (T¬GTGT =10%), bảo hiểm theo quy định

Chi phí thẩm tra thiết kế

Chi phí thẩm tra dự toán công trình

Chi phí tư vấn đấu thầu

Chi phí giám sát thi công

Chi phí kiểm định sự phù hợp chất lượng công trình

Chi phí khác, bao gồm:

Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán

Chi phí kiểm toán quyết toán

Chi phí bảo hiểm công trình

+Mức thuế suất giá trị gia tăng (TGTGT = 10%), bảo hiểm theo quy định

b, Phương pháp tính các chi phí quản lí dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác

Ta có:

GQL,TV,K = (GQL,TV,K) ĐMTL+ (GQL,TV,K) KDMTL

Trong đó:

(GQL,TV,K)ĐMTL: chi phí quản lý, chi phí tư vấn, chi phí khác được tính theo định mức tỷ lệ.

(GQL,TV,K) KDMTL: chi phí quản lý, chi phí tư vấn, chi phí khác không tính theo định mức tỷ lệ

1.4.1 Chi phí quản lý dự án

GQLDA = MQLDA x (GXD + GTB) Trong đó:

- (GXD+ GTB): Chi phí xây dựng và chi phí thiết bị chưa có thuế GTGT

GXD + GTB= 180.419,2 + 19.020,1 = 199.439,3 (triệu đồng)

MQLDA: Định mức chi phí quản lý dự án tính theo tỷ lệ

Định mức chi phí quản lý dự án định mức theo Thông Tư 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 Suuy ra: MQLDA = 1,797%

Vậy chi phí quản lý dự án là:

GQLDA= MQLDA x (GXD + GTB) = 199.439,3*1,797% = 3.584 ( triệu đồng )

1.4.2 Chi phí lập báo cáo nghiên cứu

GLDA = MLDA × (GXD + GTB)Theo Bảng số 2.2 : định mức chi phí lập báo cáo khả thi Thông tư 16/QĐ-BXD ngày 26/12/2019 Suy ra định mức chi phí lập dự án theo

tỷ lệ % MLDA = 0,403%

Suy ra chi phí lập báo cáo nghiên cứ khả thi : GQLDA =199.439,3*0,403%=803,74 triệu đồng

1.4.3 Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và khả thi của dự án

GTTHQ = MTTHQ × (GXD + GTB)Theo Bảng số 2.15 : định mức chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứ khả thi Thông tư 16/QĐ-BXD ngày 26/12/2019 Suy ra định mức chi phí thẩm tra tính hiệu quả và khả thi của dự án MTTHQ = 0,07%

Suy ra GQLDA = 199.439,3*0,07%=138,61 triệu đồng

CXD : Chi phí xây dựng tương ứng với loại, cấp của từng công trình trong tổng mức đầu tư đã duyệt ; đơn vị : giá trị

Nt : Định mức chi phí thiết kế theo công bố ; đơn vị tính : tỷ lệ %

K : Hệ số điều chỉnh giám định mức thiết kế do :

+ Sử dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình : Công trình thứ nhất : K = 0,36, Công trình thứ 2 trở đi : K = 0,18

+ Thiết kế công trình lặp lại trong một cụm công trình hoặc trong một dự án hoặc sử dụng lại 1 thiết kế : Công trình thứ nhất : K = 1 ; Công trình thứ hai : K = 0,36 ; Công trình thứ ba trở đi : K = 0,18

0,1: Chi phí giám sát tác giả (10%)

Căn cứ :

+ Công trình gồm 2 bước thiết kế : Thiết kế cơ sở và thiết kế bản vẽ thi công

+ Chi phí xây dựng (chưa bao gồm VAT) của dự án, GXD = 199.439,3 triệu đồng

+ Chi phí xây dựng (chưa bao gồm VAT) của các hạng mục

GXDA = 3.695,1 triệu đồng,

GXDB = 5.841,55 triệu đồng,

GXDC = 2.857,35 triệu đồng,

GXDD = 3233,6 triệu đồng

Tra bảng 2.5 thông tư 16/QĐ-BXD ngày 26/12/2019 định mức chi phí thiết kế bản vẽ thi công của công trình dân dụng có yêu cầu 2 bước Ta cóbảng sau :

Bảng: Chi phí thiết kế các hạng mục chính (Đơn vị: triệu đồng)

xây dựng

Hệ sốđiềuchỉnh K

Địnhmức(%)

1 Cơ sở hạ tầng như: sân bãi đỗ xe, sân chung, đài phun nước, sân tenis, hệ thống cấp điện ngoài nhà, cổng, hàng rào, vỉa hè, vườn

hoa, hệ thống cấp thoát nước

Chi phí xây dựng (chưa có thuế VAT) là GXDHMP =10.930,2 (triệu đồng)

(Tra bảng 2.13 TT 16/QĐ-BXD)có MTKHTP = 2,65%

2 Hệ thống cấp, thoát nước:

- Chi phí xây dựng (chưa có thuế VAT) là: GHTCN=2.959,6 (triệu đồng)

(Tra bảng 2.13 TT 16/QĐ-BXD) có MTKHTCN = 2.68%

Hệ số điều chỉnh giảm định mức CPTK lấy cho công trình cấp II; k = 1

3 Đường giao thông cấp IV:

Chi phí xây dựng (chưa có thuế VAT): GCTGT= 14.551,5 (triệu đồng)

STT Nội

Hệ sốđiềuchỉnh

1.4.5 Chi phí khảo sát thiết kế

Chi phí khảo sát thiết kế bằng 30% chi phí thiết kế: 30% × 2443,929 =733,178triệu đồng

1.4.6 Chi phí thẩm tra thiết kế

GTTTK = MTTTK × GXD × k

Trong đó : MTTTK : định mức chi phí thẩm tra thiết kế tính theo tỷ lệ %

GTTTK : Chi phí thẩm tra thiết kế

- Chi phí thẩm tra thiết kế của công trình có sử dụng thiết kế điển hình, thiết kế mẫu do cơ quan có thẩm quyền ban hành điều chỉnh với

hệ số : k = 0,36 đối với công trình thứ hai trở đi

- Chi phí thẩm tra thiết kế công trình san nền tính bằng 40% định mức chi phí thẩm tra thiết kế công trình giao thông

Tra theo bảng 2.16 TT 16/QĐ-BXD ta có bảng sau :

Bảng: Chi phí thẩm tra thiết kế (Đơn vị: triệu đồng)

STT Nội dung Chi phí xây dựng Hệ số điều chỉnh

Trong đó : MTTDT là định mức chi phí thẩm tra dự toán tính theo tỷ lệ Tra bảng 2.17 TT 16/QĐ-BXD 26/12/2019

- Chi phí thẩm tra dự toán của công trình có sử dụng thiết kế điển hình, thiết kế mẫu do cơ quan có thẩm quyền ban hành điều chỉnh với

hệ số : k = 0,36 đối với công trình thứ hai trở đi

- Chi phí thẩm tra dự toán công trình san nền tính bằng 40% định mức chi phí thẩm tra dự toán công trình giao thông

Bảng: Chi phí thẩm tra thiết kế (Đơn vị: triệu đồng)

STT Nội dung Chi phí xây

dựng

Hệ số điềuchỉnh K

1.4.8 Chi phí tư vấn đấu thầu

- Chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng tính theo định mức tỷ lệ phần trăm (GTVXD) :

GTVXD = MTVXD * GXD

Trong đó:

MTVXD: Chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng tính theo định mức tỷ lệ phần trăm (%):Tra theo bảng 2.19 TT 06/QĐ-BXDngày 26/12/2019 ta có: MTVXD = 0,088%

GXD: Chi phí xây dựng trước thuế GTGT = 180.419,2 (triệu đồng)

- Chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng trước thuế GTGT :

GTB: Chi phí thiết bị trước thuế GTGT = 19.020 (triệu đồng)

- Chi phí tư vấn đấu thầu cung cấp lắp đặt thiết bị trước thuế GTGT:

GTVTB =0,348% * 19.020 = 66,189(triệu đồng)

=> Tổng chi phí tư vấn đấu thầu = 158,768+66,189 = 224,957 (triệu đồng)

1.4.9 Chi phí giám sát công trình

- Chi phí giám xây dựng:

GGSXD = MGSXD * GXD

Trong đó:

- MGSXD: định mức chi phí giám sát xây dựng tính theo tỷ lệ %

Tra theo bảng 2.21 TT 06/QĐ-BXD ngày 26/12/2019 ta có: MGSXD = 1,605%

GXD : Chi phí xây dựng trước thuế GTGT = 180.419 (triệu đồng)

- Chi phí giám sát xây dựng trước thuế GTGT:

GTB: Chi phí thiết bị trước thuế GTGT = 19.020 (triệu đồng)

- Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị trước thuế GTGT :

GGSTB = 19.020*0,727%=138,275 (triệu đồng)

Tổng chi phí giám sát thi công =2.895,889+ 138,275 = 3.034,164(triệu đồng)

1.4.12 Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng

GKĐ = 0,3 × (GGSXD + GGSTB) = 0,3 × 3.034,164 =910,249 (triệu đồng)

1.4.13 Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán

Theo khoản 1 điều 20 thông tư 10/2020/BTC ban hành ngày 20/02/2020

GPDQT = MPDQT * TMĐTTrong đó:

MPDQT định mức chi phí phê duyệt quyết toán

GQL, TV, K = 15% *(GXD + GTB) = 15% ×(180.419,2 +19.020 ) = 29.915,88 (triệu đồng)

TMĐT= GXD + GTB + GQL, TV =180.419,2 +19.020 + 29.915,88 = 229.355,08(triệu đồng)

MPDQT = 0,196 (%)

GPDQT =MPDQT × TMĐT với TMĐT= 229.355,08 (triệu đồng)

 Chi phí kiểm tra phê duyệt quyết toán là: GPDQT = 229.355,08 *0,196% = 449,54 (triệu đồng)

1.4.14 Chi phí kiểm toán quyết toán

Theo khoản 1 điều 20 thông tư 10/2020/BTC ban hành ngày 20/02/2020

GKT = MKT * TMĐTTrong đó:

MKT : chi phí kiểm toán quyết toán

MKT = 0,296%

GKT = MKT× TMĐT với TMĐT=229.355,08 (triệu đồng)

Chi phí kiểm toán quyết toán là:

GKT =229.355,08*0,296% = 678,891 (triệu đồng)

1.4.15 Chi phí bảo hiểm công trình

Căn cứ vào nghị định 119/2015/NĐ-CP 13/11/2015 về quy định bảo hiểm đầu tư bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựngCăn cứ vào thông tư 329/2016/TT-BTC 26/12/2016

GBH = TBHXD* (GXD + GTB)

GXD + GTB = 199.439,2(triệu đồng),

TBHXD = 0,8%

G BH = 0.8% *199.439,2 = 1.595,5 (triệu đồng)

Bảng 1.6: Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn xây dựng và chi phí khác (Đơn vị: triệu đồng)

1 Chi phí lập báp cáo nghiên cứu khả thi Theo ĐMTL 803,74 10 884,114

2 Chi phí thẩm tra tính hiệu quả & khả thi của

7 Chi phí tư vấn đấu thầu

8 Chi phí giám sát thi công

8,2 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Theo ĐMTL 138,275 10 152,1

9 Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng

12 Chi phí bảo hiểm công trình 0.8%(GXD+ GTB) 1.595,5 10 1755,05

1.5 Dự trù vốn lưu động ban đầu cho dự án

Căn cứ xác định: Dự trù vốn ban đầu cho dự án là ước tính nhu cầu vốn lưu động đảm bảo cho hoạt động sản xuất kinh doanh của dự án Căn cứ vào số vòng của vốn lưu động trong năm, vốn lưu động được tính theo tỷ lệ % so với doanh thu bán sản phẩm Trong dự án này

sử dụng cách tính theo tỷ lệ % so với doanh thu diện tích

Doanh thu cho thuê diện tích sàn : diện tích cho thuê bằng 80% diện tích sàn

3 Đơn giá 10 triệu đồng/m2/năm

4 Diện tích sử dụng sàn 16.215 m2

5 Diện tích cho thuê : 80% ×16.215 = 12.972 m2

Bảng 1.7 Nhu cầu vốn lưu động theo doanh thu bán sản phẩm

Đơn vị: triệu đồng

Năm vận

hành

Diện tíchcho thuê(m2)

Đơn giácho thuê(trđ/m2)

Côngsuất hoạtđộng (%)

Doanh thucho thuêdiện tích

Tỷ lệ vốn lưuđộng so vớidoanh thu (%)

Nhu cầu vốnlưu động

Vốn lưu động ban đầu : 9.729 triệu đồng

Ghi chú: Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án lấy bằng nhu cầu vốn lưu động ở năm thứ nhất nhưng không nhỏ hơn tổng lượng vốn lưu động đã bao gồm cả các dụng cụ, trang bị cho dự án không đủ điều kiện là tài sản cố định

Bảng chi phí mua sắm dụng cụ (Đơn vị: nghìn đồng)

10 Giá phơi đồ chiếc 96 500 48.000 10% 52.800

Ta thấy : Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án là 9.729 triệu đồng > 1.693,538 triệu đồng là tổng lượng vốn lưu

động dùng cho mua sắm các dụng cụ, trang bị cho dự án không thuộc tài sản cố định

1.6 Tổng vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng và dự phòng

Bảng 1.8 Tổng hợp vốn đầu tư chưa có lãi vay trong thời gian xây dựng và dự phòng

1.7Lập bảng phân bổ vốn theo tiến độ (chưa bao gồm chi phí dự phòng và lãi vay trong thời gian xây dựng

- Kế hoạch huy động vốn trong thời gian xây dựng được thực hiện như sau:

+ Tất cả các số tiền trong bảng huy động vốn đều đã tính VAT

+ Liệt kê tất cả các công việc, dựa vào bảng tiến độ thực hiện dự án phân bổ vốn cho từng quý Phân bổ vốn theo nguyên tắc phân bố đều theothời gian, phân bổ hết vốn tự có rồi mới đến vốn vay

+ Trong kế hoạch huy động vốn chưa tính đến chi phí dự phòng

- Kế hoạch huy động vốn của dự án

Căn cứ xác định:

+ Tiến độ thực hiện đầu tư của dự án : Thời gian thực hiện dự án là 2 năm, tiến độ thực hiện dự án thể hiện theo quý

+ Nguồn vốn của dự án

Từ đó lập bảng tiến độ đầu tư trong thời gian xây dựng

Bảng tổng hợp vốn đầu tư chưa có lãi vay trong thời gian xây dựng

Xây dựng công trình 180.419,2 10 198.461,12Giám sát thi công XD 2.895,889 10 3185,478

Tiến độ thực hiện dự án

Quý II Quý III Quý IV Quý I Quý II Quý III Quý IV Quý I

I Giai Đoạn Chuẩn bị

1 Lập dự án khá thi

2 Thẩm định tính hiệu quả và khả thi

II Giai đoạn thực hiện dự án

1 Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

2 Khảo sát thiết kế

3 Thiết kế

4 Thẩm tra thiết kế

5 Thẩm tra dự toán

6 Tư vấn đấu thầu xây dựng

7 Bảo hiểm công trình

III Giai đoạn kết thúc dự án

1 Kiểm tra sự phù hợp về chất lượng

2 Thẩm tra phê duyệt

3 Kiểm toán, quyết toán

4 Huy động VLĐ ban đầu

5 Chi phí khác

Bảng 1.9a Phân bố vốn trong thời gian xây dựng (không bao gồm thuế VAT) ( triệu đồng)

I Giai Đoạn Chuẩn bị

1 Lập dự án khá thi 803,74

2 Thẩm định tính hiệu quả và khả thi 138,61

II Giai đoạn thực hiện dự án

1 Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 15.656,1

III Giai đoạn kết thúc dự án

Tổng 1.390,35 18.181,439 2.400,491 47.872,27 2 46.276,772 46.276,77 2 60.645,524 17.603,585

Bảng 1.9.b Phân bố vốn trong thời gian xây dựng ( bao gồm thuế VAT) ( triệu đồng)

Quý II Quý III Quý IV Quý I Quý II Quý III Quý IV Quý I

I Giai Đoạn Chuẩn bị

1 Lập dự án khá thi 884,114

2 Thẩm định tính hiệu quả và khả

II Giai đoạn thực hiện dự án

1 Bồi thường, hỗ trợ và tái định

6 Tư vấn đấu thầu xây dựng 247,453

Với KPS = 10% => CPDP 1 = 24.064,721 triệu đồng (không bao gồm thuế)

Chi phí dự phòng do khối lượng phát sinh được xác định từ bảng 1.9.a và 1.9.b như sau:

Bảng 1.10a Xác định chi phí dự phòng ( chưa bao gồm thuế VAT) (Đơn vị: triệu đồng)

I Giai Đoạn Chuẩn bị

1 Lập dự án khá thi 80,374

2 Thẩm định tính hiệu quả và khả thi 13,861

II Giai đoạn thực hiện dự án

1 Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 1.565,61

12 Quản lý dự án 44,8 44,8 44,8 44,8 44,8 44,8 44,8 44,8

III Giai đoạn kết thúc dự án

Tổng chưa bao gồm dự phòng và

lãi vay 1.390,35 18.181,439 2.400,491 47.872,272 46.276,772 46.276,772 60.645,524 17.603,585Chi Phí dự phòng 139,035 1.818,144 240,049 4.787,227 4.627,677 4.627,677 6.064,552 1.760,359Tổng đã có DP1 1.529,385 19.999,583 2.640,54 52.659,499 50.904,449 50.904,449 66.710,076 19.363,944

Bảng 1.10b Xác định chi phí dự phòng (bao gồm thuế VAT) (Đơn vị: triệu đồng)

I Giai Đoạn Chuẩn bị

2 Thẩm định tính hiệu quả và khả

II Giai đoạn thực hiện dự án

1 Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 1.565,61

III Giai đoạn kết thúc dự án

- T : thời gian xây dựng xác định theo (quý, năm)

- t : số thứ tự thời gian phân bổ vốn theo kế hoạch xây dưng công trình

- Gt XDCT : giá trị dự toán xây dựng công trình trước chi phí dự phòng thực hiện trong khoảng thời gian t

- IXDCTbq : chỉ số giá xây dựng sử dụng tính dự phòng cho yếu tố trượt giá được xác định theo công thức

- ± ∆ I XDCT: mức biến động bình quân của chỉ số giá xây dựng theo thời gian xây dựng công trình so với mức độ trượt giá bình quân

của đơn vị thời gian (quý, năm) đã tính và được xác định trên cơ sở dự báo xu hướng biến động của các yếu tố chi phí giá cả trong khu vực và quốc tế bằng kinh nghiệm chuyên gia

- In : chỉ số giá xây dựng năm thứ n được chọn

- In+1 : chỉ số giá xây dựng năm thứ n+1

Bảng 1.11a Chi phí dự phòng trượt giá ( chưa bao gồm VAT) ( đơn vị: triệu đồng)

1 CP đầu tư chưa tính trượt giá 1.529,385 19.999,583 2.640,54 52.659,499 50.904,449 50.904,449 66.710,076 19.363,944

3 CP đầu tư có tính trượt giá 1.529,385 20.015,583 2.644,765 52.785,882 51.067,343 51.108,067 67.030,284 19.472,382

Bảng 1.11a Chi phí dự phòng trượt giá ( bao gồm VAT) ( đơn vị: triệu đồng)

1 CP đầu tư chưa tính trượt giá 1.633,044 20.228,09 2.855,315 57.876,169 55945,614 55945,614 73.331,804 20.180,864

1.8 Xác định lãi vay trong thời gian xây dựng

a Lập kế hoạch huy động vốn theo tiến độ và theo nguồn gốc

Căn cứ xác định

- Vốn đầu tư ban đầu của dự án gồm : Vốn tự có chiếm 30%, vốn đi vay chiếm 70%, lãi suất huy động vốn là 12% ghép lãi theo năm

- Trả nợ vốn vay để đầu tư ban đầu theo phương thức trả cả gốc lẫn lãi trong 5 năm thời hạn kể từ năm bắt đầu hoạt động

- Phần vốn lưu động tăng trong năm so với vốn lưu động ban đầu sẽ vay ngắn hạn của Ngân hàng thương mại với lãi suất là 9%/năm

Lập bảng kế hoạch huy động vốn

Bảng 1.12a Kế hoạch huy động vốn trong thời gian xây dựng (bao gồm cả dự phòng phí và không có VAT) ( triệu đồng)

T Nội dung công việc

Quý II Quý III Quý IV Quý I Quý II Quý III Quý IV Quý I

2 2.272,52 43.556,252 46.276,772 60.645,524

17.603,585

Tổng cộng nhu cầu vốn theo

STT Nội dung công việc

Quý II Quý III Quý IV Quý I Quý II Quý III Quý IV Quý I

4 Thẩm tra thiết kế 213,88

5 Thẩm tra dự toán 207,831

6 Tư vấn đấu thầu xây dựng 247,453

III Giai đoạn kết thúc dự án

b Dự trù lãi vay vốn trong thời kì xây dựng

Căn cứ xác định

- Kế hoạch huy động vốn của dự án

- Lãi suất vay vốn, thời gian vay, phương thức tính lãi (giả định trong thời kỳ xây dựng chưa trả nợ cả gốc và lãi)

Lập bảng dự trù lãi vay vốn trong thời gian xây dựng Giáo viên hướng dẫn cho giả thiết về phương thức tính lãi, thời đoạn ghép lãi, thời điểm huy động vốn để lập bảng tính lãi vay trong xây dựng cho thích hợp

- Lãi suất huy động vốn vay:

Do thời gian vay ngắn hạn nên lãi suất là 9 % / năm, ghép lãi theo năm => quy đổi về lãi suất thực theo quý dựa trên công thức:

V : tổng số tiền nợ cả gốc và lãi trong thời gian xây dựng hay số vốn gốc phải trả nợ của dự án

Vt : nợ gốc đi vay trong thời đoạn t

i : lãi suất vay vốn của dự án

n : thời gian xây dựng

Bảng 1.13 Xác định lãi vay trong thời gian xây dựng (bao gồm VAT) Đơn vị triệu đồng

II/2022

QuýIII/2022

QuýIV/2022

Quý I/2023

1 Vốn vay đầu quý 0,00 52.738,37 110.669,71 187.569,26

2 Vốn vay trong quý 52.169,717 56.169,396 73.683,797 20.293,877

3 Tiền lãi vay trong quý 568,650 1761,943 3215,753 4310,213

4 Tiền vay tích lũy đến cuối quý 52.738,37 110.669,71 187.569,26 212.173,35

Dựa vào bảng 1.14, ta xác định được:

- Tổng mức đầu tư của dự án: 298.548,32 triệu đồng (có VAT)

- Vốn đầu tư ban đầu: (bao gồm VAT)

+ Giá trị tài sản cố định của dự án: gồm Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Chi phí xây dựng, Chi phí thiết bị, Chi phí quản lý dự án, Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, Lãi vay vố trong thời gian xây dựng, Chi phí khác, chi phí dự phòng: 288.819,32 triệu đồng

+ Giá trị tài sản lưu động của dự án: 9.729 triệu đồng

2 Dự trù doanh thu cho dự án ( không gồm VAT)

Đơn giácho thuê(trđ/m2)

Công suấthoạt động(%)

Doanh thucho thuêcho thuêdiện tích

Giá trị thuhồi thanh

lý tài sản

Tổng doanhthu