Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất

BỘ TƯ PHÁP HỌC VIỆN TƯ PHÁP BÀI THU HOẠCH DIỄN ÁN Môn: Dân sự Lần diễn án: Thứ 2 Ngày: 28/12/2007 Hồ sơ số: 006 Học viên: Nguyễn Thị Thu Hằng Lớp: B – khóa 6.3 1 HỒ SƠ 006 - VỤ ÁN DÂN SỰ SƠ THẨM Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất 1. Các đương sự trong vụ án: Nguyên đơn: Ông Trần Văn Hậu, 65 tuổi Trú tại: phố Long Châu Sa, phường Thọ Sơn, Việt Trì, Phú Thọ Bị đơn: Ông Trần Văn Hùng và bà Trần Thị Nhân Trú tại: Khu 1, xã Vân Phú, Việt Trì, Phú Thọ Luật sư: Nguyễn Thị Thu Hằng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn là ông Trần Văn Hùng và bà Trần Thị Nhân 2. Tóm tắt vụ án: Ngày 24 tháng 7 năm 2006, ông Trần Văn Hậu gửi đơn đến TAND TP Việt Trì khởi kiện ông Trần Văn Hùng và bà Trần Thị Nhân, yêu cầu đòi lại nhà và đất mà ông Hùng và bà Nhân ở nhờ. Ông Hậu trình bày: Ngày 30/5/1990 ông có mua của ông Hùng bà Nhân một gian nhà tạm lợp ngói Hương Canh mặt tiền 3m, sâu 17m tại ngã 3 Đền Hùng với giá 2triệu đồng, trong quá trình mua bán, hai bên không làm thủ tục tại UBND nhưng có giấy viết tay và ông đã thanh toán đầy đủ cho ông Hùng. Sau đó, năm 1991 ông phá gian nhà đó đi, xây một gian cấp 4 cho các con ông lên bán hàng. Năm 1993, gia đình ông chuyển về quê sinh sống. ông cho ông Hùng và bà Nhân mượn để bán hàng. Từ năm 2002 đến nay, ông nhiều lần yêu cầu nhưng ông Hùng bà Nhân không trả ông nhà và đất. Ông Hậu đã đề nghị UBND xã Vân Phú giải quyết nhưng hai lần hòa giải đều không thành. Vì vậy ông đề nghị tòa án giải quyết bắt buộc ông Hùng bà Nhân trả lại ông nhà và đất. * Quan điểm của bị đơn: Không có sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà chỉ có việc bán 01 gian quán không có đất, nhưng do ông Hậu chưa thanh toán tiền nên việc mua bán không thành. - Bị đơn đề nghị tòa án xét xử bảo đảm cho ông quyền sử dụng đất. Ông sẽ thanh toán cho ông Hậu số tiền mà ông Hậu đã dùng để xây gian quán. * Toà án giải quyết: TAND TP Việt Trì- tỉnh Phú Thọ, nơi có nhà và đất đang tranh chấp 2 NHỮNG CÂU HỎI DỰ KIẾN Với vai trò là luật sư bảo vệ quyền và nghĩa vụ hợp pháp của bị đơn 3.1 Hỏi bị đơn: - Ông hãy cho biết nội dung thỏa thuận giữa vợ chồng ông và ông Hậu ngày 30/5/1990 - Tại bút lục số 3, ông và vợ đã ghi: “kể từ khi bàn giao sang gian như trên thuộc quyền sở hữu của anh Hậu”, vậy hai bên thỏa thuận khi bàn giao gian quán là thời điểm nào? - Việc thanh toán tiền được thực hiện ngay khi lập biên bản hay vào thời điểm nào? Hai bên thoả thuận việc thanh toán ra sao? - Ông có ghi trong thỏa thuận là “làm thủ tục cắt đất”, vậy việc cắt đất ở đây là thế nào? - Khi ông Hậu xây nhà mới, ông có ý kiến gì không? Khi đó ông Hậu thanh toán tiền mua gian quán cho ông chưa? - Ông Hậu chưa thanh toán, vậy tại sao ông đồng ý cho ông Hậu phá gian quán đi, xây gian mới? - Khi ông Hậu không sử dụng ngôi quán đó nữa, có thỏa thuận gì với anh không? - Từ khi gia đình ông Hậu bắt đầu chuyển về quê đến năm 2002 ông Hậu có ý kiến gì về việc anh sử dụng gian quán đó không? 3.2. Hỏi nguyên đơn - Ông đã thanh toán đầy đủ tiền mua gian quán cho ông Hùng chưa? - Việc thanh toán của ông có ai chứng kiến không? - Việc thanh toán của ông có giấy biên nhận hay thỏa thuận gì không? - Việc mua bán của ông và ông Hùng có được UBND xã xác nhận bằng biên bản và quyết định chuyển nhượng thổ viên không? - Ông và ông Hùng đã làm thủ tục sang tên trong sổ địa chính xã chưa? - Gia đình ông sử dụng gian quán đó trong thời gian nào? Tại sao sau đó lại không sử dụng nữa? - Ông khai có cho hai vợ chồng ông Hùng mượn gian quán đó để bán hàng, vậy việc cho mượn có lập thành văn bản không? Có ai chứng kiến không? - Tại bút lục số 13, ông khai là có yêu cầu ông Hùng, bà Nhân làm thủ tục chuyển quyền sử dụng nhiều lần nhưng ông Hùng bà Nhân không làm, đúng không? 3 - Việc yêu cầu đó của ông có ai biết không? Ông có làm việc với UBND xã Vân Phú đề nghị thực hiện không? - Ông làm đơn khiếu nại gửi tới UBND xã Vân Phú vào thời điểm nào? BẢN LUẬN CỨ Kính thưa Hội đồng xét xử! Tôi là luật sư Nguyễn Thị Thu Hằng, thuộc văn phòng luật sư A – đoàn luật sư thành phố Hà Nội. Được sự tín nhiệm của thân chủ, được sự chấp thuận của HĐXX, hôm nay tôi cùng đồng sự tham gia phiên tòa với tư cách là người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của thân chủ tôi là ông Trần Văn Hùng và bà Trần Thị Nhân, bị đơn trong vụ án tranh chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất với nguyên đơn là ông Trần Văn Hậu. Trong phần trình bày của mình, tôi xin làm rõ: Hai bên có thỏa thuận mua bán 01 gian quán vào năm vào năm 1990 nhưng thỏa thuận đó không được thực hiện. Kính thưa hội đồng xét xử! Qua những giấy tờ tài liệu có trong hồ sơ vụ án và lời khai của các đương sự tại phiên tòa hôm nay, tôi có thể khẳng định: vào ngày 30/5/1990 thân chủ tôi có thỏa thuận bán cho nguyên đơn gian quán hiện nay đang tranh chấp. Hai bên thỏa thuận quyền sở hữu gian quán được chuyển khi nguyên đơn thanh toán tiền xong. Điều này được thể hiện trong biên bản đối chất ngày 16/10/2006 tại TAND TP Việt Trì, thân chủ tôi có nói rõ “Việc mua bán quán và đất giữa gia đình tôi và ông Hậu trong thỏa thuận ghi rất rõ: khi nào ông Hậu trả tiền xong, gian quán trên mới thuộc quyền sở hữu của ông Hậu”. Nguyên đơn đã tự đọc lại biên bản, kí tên xác nhận nhưng không phản đối quan điểm thân chủ tôi đưa ra về nội dung thỏa thuận giữa hai bên. Mặt khác trong các lời khai của mình, nguyên đơn đều khẳng định và đưa ra lập luận để chứng minh mình đã thanh toán xong cho thân chủ tôi chứ không hề phản đối quan điểm thân chủ tôi đưa ra về thời điểm chuyển quyền sở hữu gian quán trong thỏa thuận của hai bên. (Nội dung thỏa thuận, hai bên không cần đưa ra chứng cứ chứng minh, chỉ cần bên kia không phản đối việc mình đã thỏa thuận như vậy) Nhưng thực tế nguyên đơn không thực hiện nghĩa vụ thanh toán, do đó, hai bên không thể tiến hành việc chuyển quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất theo thỏa thuận ngày 30/5/1990. 4 Trong đơn khởi kiện của nguyên đơn và biên bản đối chất ngày 16/10/2006 tại TAND TP Việt Trì nguyên đơn có khai đã thực hiện việc thanh toán tiền mua đất làm 02 lần: lần thứ nhất, đưa cho ông Hùng 1.500.000đ, lần thứ hai đưa cho bà Nhân 500.000đ. Nhưng đây không phải là tiền đất nguyên đơn trả mà là nguyên đơn cho thân chủ tôi vay. Nguyên đơn không đưa ra được bất kì chứng cứ nào chứng minh đã trả tiền đất cho thân chủ tôi như giấy biên nhận… và cũng không có ai xác nhận việc nguyên đơn đã thanh toán tiền cho thân chủ tôi. Nguyên đơn cũng không đưa ra được thời điểm cụ thể cho từng lần thanh toán và cũng không có chứng cứ nào thân chủ tôi thừa nhận đã nhận tiền nguyên đơn trả mua gian quán theo thỏa thuận của hai bên. Từ đó có thể thấy, lập luận nguyên đơn đưa ra là hoàn toàn không đúng, nguyên đơn chưa thực hiện nghĩa vụ thanh toán 2triệu đồng tiền mua gian quán cho thân chủ tôi. Qua các tài liệu và thực tế diễn biến sự việc, có thể thấy việc mua bán được hai bên chấm dứt khi nguyên đơn giao trả thân chủ tôi gian quán mà nguyên đơn đã xây dựng. Việc xây dựng gian quán của nguyên đơn là có thực. Điều này được thể hiện trong lời khai của nguyên đơn, của anh Cao Văn Minh là thợ xây dựng cho nguyên đơn và được thân chủ tôi xác nhận. Nhưng cho tới thời điểm xây dựng, nguyên đơn chưa hề thanh toán tiền mua nhà cho thân chủ tôi (Cho tới thời điểm hiện nay, nguyên đơn vẫn không hề thanh toán cho thân chủ tôi). Trong thời gian đó, hai bên vẫn còn thỏa thuận mua bán, nguyên đơn chưa giao tiền nên chưa được bàn giao quyền sở hữu nhưng là anh em nội tộc nên thân chủ tôi vẫn giao quyền sử dụng gian quán đó cho nguyên đơn, chấp nhận cho nguyên đơn xây gian mới và thanh toán tiền sau. Thực tế đây là việc thanh toán chậm của nguyên đơn, nhưng là anh em nội tộc và thân chủ tôi rất thiện chí thực hiện việc mua bán. Nhưng một thời gian sau gia đình nguyên đơn về quê chăm nom bố mẹ già, không sử dụng đến gian quán đó nữa và cũng chưa thanh toán tiền cho thân chủ tôi. Vì vậy, nguyên đơn đã giao trả lại gian quán này cho thân chủ tôi, chấm dứt việc mua bán. Vì là anh em nội tộc nên thân chủ tôi chấp nhận và sử dụng gian quán từ đó cho đến nay. Nguyên đơn cho rằng mình cho thân chủ tôi mượn gian quán đó, nhưng không đưa ra được bất cứ giấy tờ, chứng cứ nào chứng minh và cũng không có ai xác nhận việc hai bên thỏa thuận nguyên đơn cho thân chủ tôi mượn. Thực tế lúc đó gian quán vẫn thuộc sở hữu của thân chủ tôi, nguyên đơn không có căn cứ nào để nói rằng cho thân chủ tôi mượn. 5 Mặt khác, từ khi thân chủ tôi quản lý đến năm 2002, nguyên đơn không có bất cứ động thái nào để đòi lại gian quán đó, cũng như giấy tờ, đơn từ yêu cầu chuyển quyền sở hữu gian quán đó tới UBND xã Vân Phú. Mà theo đơn xin miễn giảm án phí, kinh tế gia đình nguyên đơn rất khó khăn. Phải đến năm 2002, khi có kế hoạch giải phóng mặt bằng cho dự án cổng Đền Hùng, nguyên đơn mới đòi xác nhận việc mua bán để nhận được tiền hoặc đất đền bù. Vì vậy, có thể thấy từ khi thân chủ tôi quản lý gian quán đó đến nay, hai bên không làm thủ tục chuyển quyền sở hữu và quyền sử dụng không phải do thân chủ tôi cố tình trì hoãn như trong lời khai của nguyên đơn tại biên bản ngày 17/9/2006. Thực chất, nguyên đơn đã không thanh toán tiền và trả lại quán cho thân chủ tôi, vì vậy việc mua bán không tiếp tục. Bên cạnh đó, nguyên đơn không đưa ra được chứng cứ xác đáng chứng minh thân chủ tôi công nhận đã bán cho nguyên đơn gian quán đó. Những chứng cứ nguyên đơn đưa ra gồm có:  Biên bản giải quyết đề nghị đất của ông chủ tịch UBND xã Vân Phú ngày 21/01/2003: Trong đơn khởi kiện và bản tự khai ngày 18/8/2006 tại tòa án, nguyên đơn đều khẳng định UBND xã có hòa giải ngày 27/01/2003 và thân chủ tôi thừa nhận đã bán gian quán đó cho nguyên đơn. Tuy nhiên, biên bản mà nguyên đơn đưa ra lại là ngày 21/01/2003. Biên bản không có chữ kí của người ghi chép là ông Lưu Văn Hùng. Mặt khác, đó không phải là biên bản hòa giải, mà là “biên bản giải quyết đề nghị đất”, nhưng tranh chấp giữa nguyên đơn và thân chủ tôi thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án, UBND xã chỉ có thẩm quyền hòa giải và phải phối hợp với MTTQ và Hội nông dân. Việc ông chủ tịch UBND xã kí biên bản giải quyết đề nghị đất là sai thẩm quyền, và biên bản đó không có giá trị về mặt pháp lý. Do vậy, đề nghị tòa án không chấp nhận biên bản đó với tư cách là chứng cứ trong quá trình giải quyết vụ án.  Các bản tự khai và biên bản lấy lời khai của các ông bà: Nguyễn Minh Quang, Hà Văn Dậu, Trần Thị Sách về việc năm 2002, tại nhà thân chủ tôi, thân chủ tôi đã thừa nhận việc mua bán 01 gian quán với ông Hậu: Thời điểm diễn ra cuộc gặp là ngày 17/10/2002, nhưng trong bản tự khai ngày 18/9/2006, ông Nguyễn Minh Quang khai năm 2003. Thậm chí ngày 22/11/2001, tức là trước thời điểm xảy ra sự việc ông Quang đã viết 01 bản giấy làm chứng về sự việc này xảy ra năm 2002. Do đó, có thể thấy lời khai của ông Quang về việc ông cùng ông Dậu, bà Sách có mặt cùng với ông Hậu tại nhà thân chủ tôi không đáng tin cậy. 6 Lời khai của bà Sách, trong bản tự khai đầu tiên ngày 13/10/06 chỉ viết rất mơ hồ, không có thời điểm và những người có mặt cùng bà, chỉ khai chung chung: “có một dịp, mấy anh em ngồi với nhau”. Đến ngày 25/10/06, khi tòa lấy lời khai, tức là đã có đủ thời gian để thống nhất với nguyên đơn, bà Sách mới khai chính xác thời gian và những người có mặt. Do vậy, có thể thấy những lời khai của những người làm chứng về sự việc ngày 17/10/2002 là không đáng tin cậy. Các ông bà (bao gồm cả ông Dậu) không hề có mặt ở đó, việc viết giấy làm chứng chỉ là do tình làng nghĩa xóm với ông Hậu nên độ tin cậy của lơi khai không cao. Đề nghị toà án không chấp nhận toàn bộ giấy làm chứng, bản tự khai và biên bản lấy lời khai của ông Quang, ông Dậu, bà Sách với tư cách chứng cứ để giải quyết vụ án. Ngoài ra, nguyên đơn không đưa ra được bản viết tay của thân chủ tôi ngày 17/10/2002 mà theo nguyên đơn là thân chủ tôi công nhận đã bán cho nguyên đơn gian quán. Thực tế, nếu thân chủ tôi đã xác nhận việc mua bán và ông Quang, ông Dậu, bà Sách có mặt tại sao không kí vào giấy thân chủ tôi viết? Nếu theo đúng quan điểm của nguyên đơn, thì thân chủ tôi đã cố tình không giao trả nhà và đất, dù nguyên đơn đòi đã lâu. Nay thân chủ tôi đã viết giấy thừa nhận nghĩa vụ, có người làm chứng, không lý gì những người đó lại không kí và nguyên đơn không dùng nó để chuyển quyền sở hữu hay làm chứng cứ trước tòa ngày hôm nay. Vì, thân chủ tôi có viết giấy, nhưng chỉ chấp nhận cho nguyên đơn nhận tiền đền bù nhà và đất với điều kiện phải thanh toán lại cho thân chủ tôi tiền lệ phí theo quy định nhà nước. Đây cũng là điều dễ hiểu, vì nhà vẫn thuộc quyền sở hữu của thân chủ tôi, thân chủ tôi sẽ nhận được tiền đền bù cả nhà và đất. Nhưng gian quán đó là do nguyên đơn xây dựng năm 1991, cả hai bên đều xác nhận, do vậy thân chủ tôi đồng ý cho nguyên đơn nhận tiền đền bù nhà, còn phần đất nguyên đơn nhận luôn nhưng thanh toán lại cho thân chủ tôi theo giá nhà nước. Thân chủ tôi muốn giúp đỡ nguyên đơn khi khó khăn vì có thể việc đền bù sẽ được trả bằng việc cắm lô đất khác. Việc thừa nhận có viết giấy như trong đơn trình bày ngày 19/9/06 và biên bản đối chất ngày16/10/06, không đồng nghĩa với việc thân chủ tôi thừa nhận việc mua bán, do vậy nguyên đơn mới không thể dùng tờ giấy đó để chứng minh cho lời khai của mình. Theo quy định của pháp luật dân sự, thân chủ tôi hoàn toàn có quyền cho người khác nhận tiền đền bù diện tích đất thuộc quyền sử dụng của mình, đổi lại người đó phải thanh toán cho thân chủ tôi một khoản tiền nhất định. Nhưng nguyên đơn vẫn không thanh toán tiền cho thân chủ tôi, vì vậy việc thân chủ tôi chấp nhận cho nguyên đơn nhận tiền đền bù không thực hiện được. 7 Và việc mua bán của thân chủ tôi và nguyên đơn từ năm 1990 đến nay chưa được làm thủ tục tại UBND xã Vân Phú. Nguyên đơn cũng không hề thông báo với UBND xã về việc mua bán trong thời gian dài, cho đến tận khi nguyên đơn muốn tranh chấp để nhận tiền đền bù. Vì vậy, trong biên bản sự việc ngày 08/9/06, ông Hồ Anh Minh, cán bộ địa chính xã chỉ có thể xác nhận quyền sở hữu của thân chủ tôi và việc tranh chấp giữa thân chủ tôi và nguyên đơn chứ không có thông tin về việc mua bán. Từ những lập luận trên đây, chúng tôi cho rằng, có đủ căn cứ để đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng điểm a, tiểu mục 2.2, mục 2 nghị quyết số 04/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán TANDTC hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc áp dụng các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình bác yêu cầu của nguyên đơn. Thân chủ tôi sẽ thanh toán lại cho nguyên đơn giá trị gian quán mà nguyên đơn đã xây dựng theo biên bản định giá tài sản ngày 30/10/06 của hội đồng định giá. Đề nghị hội đồng xét xử xem xét để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của thân chủ tôi! Tôi xin trân trong cám ơn. Luật sư Nguyễn Thị Thu Hằng 8 . khóa 6.3 1 HỒ SƠ 006 - VỤ ÁN DÂN SỰ SƠ THẨM Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất 1. Các đương sự trong vụ án: Nguyên đơn:. Trần Văn Hùng và bà Trần Thị Nhân, bị đơn trong vụ án tranh chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất với nguyên đơn là ông Trần Văn Hậu. Trong phần trình