Hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản tại việt nam

Nếu như BLDS 2005 cũng như Luật Thương mại 2005 quy định chung về hoạt động của thịtrường BĐS cũng như các thị trường kinh doanh hàng hoá khác trong nềnkinh tế thị trường nhiều thành phầ

Hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam : /

Vũ Thùy Liên ; Nghd : PGS.TS Phạm Hữu Nghị - H : Khoa Luật, 2009 - 82 tr.

MỤC LỤC

Hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam : / Vũ Thùy Liên ; Nghd : PGS.TS Phạm Hữu Nghị - H : Khoa Luật, 2009 - 82 tr + CD-ROM

3

MỤC LỤC .3

Danh mục viết tắt 5

LỜI NÓI ĐẦU 6

2 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu 8

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 8

4 Phương pháp nghiên cứu 9

CHƯƠNG I: Những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở và pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam 11

1.1 Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản tại Việt Nam 11

1.1.1 Khái niệm về thị trường bất động sản 11

1.1.2 Lịch sử hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam 14

1.2 Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam 25

1.2.1 Hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam có sự tham gia của nhiều lực lượng trong xã hội 25

1.2.2 Hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam chịu ảnh hưởng bởi sự điều tiết của thị trường và chịu sự chi phối của cơ chế chính sách Nhà nước 34

1.2.3 Thị trường BĐS tại Việt Nam là thị trường mà việc tham gia hay rút khỏi thị trường là vấn đề rất khó khăn và phức tạp và cần phải có nhiều thời gian 37

1.2.4 Thị trường BĐS hiện nay là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo 38

1.3 Quan niệm về hợp đồng mua bán nhà ở 40

1.4 Quan niệm pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở - các tiêu chí đánh giá 46

1.4.1 Quan niệm pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở 46

1.4.2 Các tiêu chí đánh giá 50

CHƯƠNG 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh

bất động sản 54

2.1 Hệ thống quy phạm pháp luật hiện hành điều chỉnh quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản 54

2.1.1 Về chủ thể giao kết hợp đồng 54

2.1.2 Về đối tượng của hợp đồng 54

2.1.3 Về hình thức của hợp đồng 56

2.1.4 Về nội dung chủ yếu của hợp đồng 56

2.1.5 Về hiệu lực của hợp đồng 58

2.2 Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở đối với các hoạt động kinh doanh bất động sản và những vấn đề đặt ra 61

CHƯƠNG 3: Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay 74

3.1 Sự cần thiết của việc hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam 74

3.2 Quan điểm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam 75

3.3 Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản 77

3.3.1 Nhóm giải pháp tổng thể 77

3.3.2 Nhóm giải pháp chi tiết 78

3.4 Giải pháp nâng cao hiệu quả của việc áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong thực tiễn 80

KẾT LUẬN 87

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 88

LKD BĐS Luật Kinh doanh bất động sản

UBTV Uỷ ban thường vụ

LỜI NÓI ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Trong giai đoạn gần đây hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) tạiViệt Nam rất phát triển và ngày càng giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tếthị trường Sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản tại ViệtNam là một nhu cầu tất yếu của xã hội hiện đại, tuy nhiên có một thực tế là;

hệ thống chính sách liên quan đến thị trường BĐS tuy có nhiều, nhưng lạichưa toàn diện và thiếu đồng bộ Trong khi cơ cấu thị trường bất động sảnchưa hoàn chỉnh, nhiều thành tố thị trường hình thành tự phát Cung cầu trênthị trường luôn ở trong tình trạng mất cân đối quá lớn cả về chủng loại và sốlượng Cộng thêm tình trạng đầu cơ khá phổ biến làm tăng nhu cầu ảo, đẩygiá bất động sản ở nhiều khu vực cao hơn thực tế, đặc biệt là tại các thành phốlớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh Bên cạnh đó, các giao dịch "ngầm" luônchiếm đa số khiến thông tin trên thị trường bất động sản trở nên tù mù Ðiềunày không chỉ gây thất thu thuế cho Nhà nước mà còn góp phần hạn chế sốlượng giao dịch lành mạnh thành công

Ðể có thể phát triển thị trường bất động sản, điều quan trọng nhất là hệthống cơ chế, chính sách phải được hoàn thiện theo hướng: bảo đảm nguyêntắc đồng bộ, nhất quán, tôn trọng các quy luật của thị trường Ðồng thời, phảigiúp tăng cường tính cạnh tranh để thị trường hoạt động lành mạnh Ngoài ra,phải tăng cường được thông tin giúp thị trường ngày càng minh bạch và tạosân chơi bình đẳng, thu hút được mọi thành phần kinh tế tham gia phát triểnthị trường bất động sản

Một thực tế là, thị trường bất động sản hiện đang tồn tại nhiều vấn đề,vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước Nhằm tránh thuế, rất nhiều giaodịch đất đai tồn tại dưới dạng phi chính thức hoặc bán chính thức Để láchthuế, nhiều giao dịch mua bán, chuyển nhượng BĐS không được các bên

tham gia làm thành hợp đồng và đem đi công chứng (mặc dù đây là một điềukiện bắt buộc của luật pháp quy định về các giao dịch mua bán, chuyềnnhượng trên thị trường BĐS) Hoặc nếu có làm hợp đồng và đem công chứnghợp đồng thì cũng chính vì lý do lách thuế này nên việc khai thấp giá mua bánBĐS khi công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS của người dânhiện nay rất phổ biến

Hiện nay, hoạt động của thị trường BĐS Việt Nam chịu sự điều chỉnhbởi nhiều văn bản pháp luật, trong đó có 4 văn bản pháp luật chủ yếu sau đây:

Bộ Luật Dân sự (BLDS) 2005; Luật Thương Mại 2005; Luật Đất Đai 2003,Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 Nếu như BLDS

2005 cũng như Luật Thương mại 2005 quy định chung về hoạt động của thịtrường BĐS cũng như các thị trường kinh doanh hàng hoá khác trong nềnkinh tế thị trường nhiều thành phần, thì Luật Đất đai 2003; Luật Nhà ở 2005

và Luật kinh doanh BĐS 2006 là hai đạo luật chuyên ngành quy định chi tiếtcác vấn đề liên quan đến hàng hoá đặc biệt được giao dịch trong thị trườngBĐS là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, quy định về hoạt động củathị trường BĐS như một thị trường kinh doanh hàng hoá đặc biệt có điềukiện

Vì những lý do như đã nêu, có thể thấy vai trò của hợp đồng trong cácgiao dịch trên thị trường BĐS tại Việt Nam hiện nay chưa được coi trọng,mặc dù đây là một chế định đóng vai trò rất quan trọng trong việc điều tiết vàquản lý hoạt động của thị trường BĐS, một phần do ý thức của các bên thamgia giao dịch, và một phần cũng không kém phần quyết định đó là việc hệthống pháp luật hiện hành của chúng ta chưa đáp ứng được yêu cầu của thực

tế Chính vì vậy tôi mạnh dạn chọn đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở tronghoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam” làm đề tài luận văn cao họccủa mình

2 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

Luận văn phân tích, làm rõ ý nghĩa, vai trò, đặc thù của hợp đồng muabán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS và pháp luật về hợp đồng muabán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam, đồng thời nghiêncứu nguyên nhân tại sao pháp luật về hợp đồng chưa thực sự phát huy vai tròcủa mình trong việc điều tiết hoạt động của thị trường BĐS như hiện nay, trên

cơ sở đó đề xuất một số giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hơn nữa hiệu quảcuả pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS ởViệt Nam

Để đạt được mục đích đề ra, luận văn có nhiệm vụ nghiên cứu nhữngquy định của pháp luật hiện hành về chế định hợp đồng trong kinh doanhBĐS cũng như những chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về thịtrường BĐS và hoạt động của thị trường BĐS, tìm hiểu, đánh giá thực trạngvai trò của pháp luật về hợp đồng trong các giao dịch mua bán nhà và cáccông trình xây dựng trên thị trường BĐS tại Việt Nam trong thời gian qua.Trên cơ sở đó nêu lên những thành tựu cũng như những hạn chế tồn tại củapháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanhcủa thị trường BĐS, từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả củapháp luật về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nói riêng và hợp đồng kinhdoanh BĐS nói chung trong hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Trong khuôn khổ có hạn của một luận văn thạc sỹ, đề tài chỉ đi sâunghiên cứu đặc điểm, vai trò của chế định hợp đồng mua bán nhà, công trìnhxây dựng trong hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam, thực tiễn áp dụngpháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán chuyển nhượng đối với hàng hoáđược giao dịch trên thị trường BĐS, tìm hiểu các chủ trương, chính sách củaĐảng và Nhà nước đối với hoạt động của thị trường BĐS, thực trạng và giải

pháp đối với hệ thống pháp luật về hợp đồng trong hoạt động kinh doanh trênthị trường BĐS tại Việt Nam như hiện nay.

4 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn được nghiên cứu dưới giác độ khoa học của chủ nghĩa Mác –Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, thông qua những chủ trương, chính sách đúngđắn của Đảng và Nhà nước ta, cùng với phương pháp so sánh, phân tích dữliệu, số liệu thống kê xã hội học, dẫn chiếu các quy định của pháp luật hiệnhành cũng như tham khảo ý kiến của các chuyên gia, nhà nghiên cứu tronglĩnh vực pháp luật về hợp đồng để từ đó rút ra nhận xét, đánh giá về thựctrạng cũng như đưa ra dự kiến về hướng đi của pháp luật về hợp đồng tronghoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay

5 Tình hình nghiên cứu về vấn đề này ở Việt Nam và ý nghĩa lý luận của

đề tài

Hiện nay, vai trò của thị trường BĐS đối với sự phát triển của nền kinh

tế đất nước là không thể phủ nhận, chính vì vậy có không ít các công trìnhnghiên cứu khoa học, các bài báo trên các phương tiện thông tin đại chúngtruyền thống như báo viết, báo nói, báo hình hay trên mạng Internet có đề cập

và nghiên cứu về thị trường BĐS cũng như các hoạt động cuả thị trường BĐStrong nền kinh tế thị trường Tuy nhiên với sự ra đời của Luật Kinh doanhBĐS có hiệu lực từ ngày 01/01/2007; có thể nói, trong phạm vi đề tài nghiêncứu mà tác giả lựa chọn, sẽ có nhiều điểm mới mà ở các công trình nghiêncứu khoa học hay các bài báo trước đây có liên quan đến đề tài chưa được đềcập một cách đầy đủ và trọn vẹn Chính vì vậy, đề tài mà tác giả lựa chọnnghiên cứu sẽ hứa hẹn là một công trình nghiên cứu có ý nghĩa thực tế và lýluận nhất định đối với thực tiễn xây dựng và áp dụng pháp luật

Ý nghĩa lý luận của đề tài nằm ở chỗ, đề tài được nghiên cứu nhằm tìmhiểu thực trạng cũng như đề ra giải pháp cụ thể cho hướng đi của pháp luậtViệt Nam về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS tạiViệt Nam trong xu thế hội nhập như hiện nay, phù hợp với yêu cầu của thực

tế cuộc sống cũng như phù hợp với xu hướng phát triển của pháp luật quốc tếhiện đại Tác giả hy vọng với những kiến nghị mà công trình nghiên cứu đưa

ra, sẽ góp phần đem lại những kết quả thiết thực cho việc hoàn thiện hơn nữacác quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng và hợp đồngkinh doanh bất động sản nói chung Tác giả cũng rất hy vọng rằng, cùng vớinhững nhận xét góp ý của quý thày cô, các bạn đồng nghiệp cũng như những

ý kiến đóng góp từ phía độc giả, kết quả của việc nghiên cứu sẽ không chỉnằm trên mặt giấy mà còn có điều kiện áp dụng vào thực tế như là một tài liệutham khảo có giá trị đối với các nhà làm luật cũng như giới nghiên cứu luậthọc

Qua đây, tôi xin gửi lời cảm ơn trân trọng nhất tới Phó Giáo sư, Tiến sĩPhạm Hữu Nghị, Tiến sĩ Doãn Hồng Nhung và những thày cô đã tận tình giúp

đỡ tôi hoàn thành tốt đề tài này, xin gửi lời biết ơn chân thành đến gia đình vàcác bạn đồng nghiệp đã tạo điều kiện để tôi có thể hoàn thành công trìnhnghiên cứu khoa học của mình

CHƯƠNG I: Những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở và pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam

1.1 Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản tại Việt Nam

1.1.1 Khái niệm về thị trường bất động sản

Khái niệm về bất động sản

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồngốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải tronglòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con ngườitrên mảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng,cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai,những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bấtđộng sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên,

hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ởquan điểm phân loại và tiêu chí phân loại

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quanđến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất(Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản,Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sựCộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là

“mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lýbởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giaodịch dân sự

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắnliền” với đất đai được coi là BĐS Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùamàng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây đượccoi là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sựNhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đấtđai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân sự Đứcđưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gìđược coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích

rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản

“gắn liền với đất đai”

Bộ luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểmkhác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luậtnày một mặt liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặtkhác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽlàm tổn hại đến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê nhữngvật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũtrụ…” cũng là các BĐS

Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tạiĐiều 174 có quy định:

“BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắnliền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thểbằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS,

trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, các quy định

về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa

có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này

Khái niệm về thị trường bất động sản

Hiện nay có rất nhiều ý kiến khác nhau về khái niệm thị trường bấtđộng sản (BĐS), các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về BĐStrong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trườngBĐS, theo đó thì, thị trường BĐS được hiểu là:

- Là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS vàBĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì

- Là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS

- Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thếchấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trênthị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tácđộng quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinhdoanh đối với thị trường BĐS

- Là nơi tiến hành các giao dịch về BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê,thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn

Tổng hợp các ý kiến trên, ta có thể đi đến định nghĩa về thị trường BĐSmột cách khái quát như sau:

“Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyểnnhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môigiới, tư vấn liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn giữa cácchủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyếtđịnh đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị

trường BĐS Tại thị trường BĐS, hàng hoá được giao dịch là loại hàng hoáđặc biệt, có giá trị lớn và chịu sự điều chỉnh riêng của hệ thống pháp luật vềBĐS như Luật Đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh BĐS.”

1.1.2 Lịch sử hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Việt

Nam

Sự hình thành, phát triển và tồn tại của thị trường bất động sản ViệtNam bị phủ nhận trong nhiều thập niên và chỉ được công nhận cho đến khiViệt Nam tiến hành đổi mới (cải cách kinh tế) vào năm 1986 Nhưng trướctiên hãy nhìn lại lịch sử phát triển gần đây của nền kinh tế Việt Nam và ảnhhưởng của nó lên việc hình thành và phát triển của thị trường BĐS (cả chínhthức và phi chính thức)

Ngay sau khi tuyên bố độc lập và khai sinh ra nước Việt Nam dân chủcộng hoà, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký sắc lệnh phát động phong trào “Toàndân tăng gia sản xuất nông nghiệp” (ngày 03/9/1945), tiếp ngay sau đó là cácsắc lệnh về giảm tô, tịch thu ruộng đất của địa chủ phong kiến để chia cấpruộng đất cho nông dân, theo tôn chỉ “Người cày có ruộng”… Cuộc cải cáchruộng đất đầu những năm 50 của thế kỷ trước đã làm thay đổi căn bản bộ mặtnông thôn và nền nông nghiệp nước ta, làm nền tảng góp phần kết thúc thắnglợi cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp và bắt đầu sự nghiệp khôi phụckinh tế sau chiến tranh Phong trào hợp tác hoá cùng với tập thể hoá đất đai ởnhững năm 60 đã phát huy tác dụng của lực lượng sản xuất mới nhằm mụcđích thực hiện thắng lợi cùng lúc hai nhiệm vụ chiến lược thời bấy giờ là vừaxây dựng chủ nghĩa xã hội ở miền Bắc vừa chiến tranh vệ quốc ở miền Nam.Đến tháng 4 năm 1975, đất nước ta hoàn toàn độc lập, non sông thu về mộtmối, cuộc khánh chiến trường kỳ chống đế quốc Mỹ kết thúc với kết quả đấtnước Việt Nam thống nhất, chúng ta bước sang một thời kỳ mới trong cuốnlịch sử vẻ vang của dân tộc, đó là thời kỳ xây dựng đất nước trong hoà bình,

tiến tới xây dựng xã hội chủ nghĩa Đến những năm đầu của thập kỷ 80 thế kỷtrước, nền kinh tế Việt Nam chịu ảnh hưởng nghiêm trọng từ hậu quả của haicuộc chiến tranh tàn khốc, cùng với những nhược điểm của cơ cấu và cơ chếkinh tế khiến cho nền kinh tế ngày càng bộc lộ rõ sự sa sút nghiêm trọng,chính vì vậy, Đại hội Đảng lần thứ 6 đã đưa ra quyết định phải đổi mới, bắtđầu bằng việc đổi mới tư duy kinh tế Luật Đất đai năm 1987 là một trong haisắc luật được ra đời trong bối cảnh đó Liên tục trong các thời kỳ Đại hội tiếptheo, đường lối đổi mới được duy trì và phát triển, sau Đại hội lần thứ VII(1991), Hiến pháp 1980 được thay bằng Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai 1987được sửa đổi và bổ sung, thay thế bằng Luật Đất đai 1993 Chưa dừng lại ởđây, cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước nhà, các quy phạm pháp luậtđiều chỉnh đã không còn phù hợp nữa, chính vì vậy Luật Đất đai 1993 tiếp tụcđược sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998, 2001, các điều luật được sửa đổi, bổsung cho phù hợp với nền kinh tế đang trên đà phát triển nhanh chóng.

Đến cuối năm 2001, Đại hội Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX đãquyết định thông qua chủ trương “bố trí lại dân cư, lao động và đất đai theoquy hoạch đi đôi với xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế, xã hội để khai thác cóhiệu quả các nguồn tài nguyên”1, đồng thời để tạo lập đồng bộ các yêu tố thịtrường, đổi mới và nâng cao năng lực quản lý Nhà nước, Đại hội đã chủtrương “hình thành và phát triển thị trường BĐS, bao gồm cả quyền sử dụngđất theo quy định của pháp luật, từng bước mở thị trường BĐS cho ngườiViệt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư” Chính từnhững yêu cầu khách quan đó, Luật Đất đai 2003 được Quốc hội thông qua và

có hiệu lực từ ngày 01/7/2004, đặt nền tảng pháp lý cho một thời kỳ phát triểnmới về chính sách đất đai của Việt Nam

1 Văn kiện Đại hội Đảng lần thứ IX

Có thể nói rằng, cơ sở đầu tiên mở đường cho thị trường BĐS hìnhthành và phát triển chính là Luật Đất Đai 1987 và Pháp lệnh về nhà ở năm1991.

Theo tinh thần của Hiến pháp Việt Nam năm 1980, trong Điều 5 củaLuật Đất đai năm 1987 có quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếmđất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức….” nhưng tại Điều 3 có quy định

mở ra rằng: “Nhà nước đảm bảo cho người sử dụng đất được hưởng nhữngquyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả chuyển quyền, nhượng, bán lạithành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụngđất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do phápluật quy định….” Do hạn chế mang tính lịch sử (thời điểm đó nền lập phápcủa chúng ta còn non yếu, các quy định pháp luật nói chung và quy định củapháp luật về đất đai nói riêng còn chưa chặt chẽ, mang nặng tính chủ quanduy ý chí), chúng ta chưa có văn bản nào hướng dẫn thi hành, giải thích cho

rõ “kết quả lao động”, “kết quả đầu tư” gồm những cái gì cụ thể? “Trình tựthủ tục” như thế nào cũng chưa được làm sáng tỏ, chính vì vậy những quyđịnh này vẫn chưa đủ điều kiện để trở thành hiện thực một cách phổ cập, nhất

là khi việc chuyển quyền sử dụng đất đai chỉ được thực hiện trong một sốtrường hợp rất hạn chế như sau:

- Khi hộ nông dân vào hoặc ra khỏi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nôngnghiệp, lâm nghiệp

- Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thoả thuậnđổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất

- Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thànhviên trong hộ của người đó vẫn còn sử dụng đất đó…

Đến Pháp lệnh nhà ở năm 1991, chúng ta đã chấp nhận có sở hữu tưnhân về nhà ở, nhưng “đất có nhà ở không phải là đối tượng của hợp đồngmua bán về nhà ở Người được chuyển quyền sở hữu nhà ở được quyền sửdụng đất theo quy định của Luật Đất đai”2.

Tuy còn nhiều mặt hạn chế và phải thận trọng nhưng hai văn bản phápquy này có ý nghĩa rất quan trọng trong việc tạo điều kiện để tạo dựng thịtrường BĐS sau này, mà thành tựu lớn nhất và quan trọng nhất là việc xác lậpquyền sở hữu tư nhân về nhà ở và xác lập quyền chuyển nhượng quyền sửdụng đất

Nếu như Luật Đất đai 1987 và Pháp lệnh về nhà ở 1991 là cơ sở đầutiên mở đường cho thị trường BĐS hình thành và phát triển thì đến Luật Đấtđai 2003 là văn bản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách đất đai hiệnhành trên cơ sở tổng kết hoạt động thực tiễn của 17 năm đổi mới

Chính quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Hiến pháp 1992(Điều 18) đã tạo tiền đề pháp lý xây dựng Luật Đất đai năm 1993 và tạo điềukiện cho các lần sửa đổi bổ sung Luật Đất đai vào các năm 1998, 2001 xử lýsát với nhu cầu phát triển của thực tiễn Hiến pháp 1992 có quy định rằng:

“Công dân có quyền xây dựng nhà ở theo quy hoạch và pháp luật…”3, điềunày đã tạo nên hành lang pháp lý để thị trường BĐS hình thành được thuậnlợi hơn

Đến Luật Đất đai 2003 (có hiệu lực từ 01/07/2004) đã quy định chi tiếthơn về các điều kiện để hình thành thị trường BĐS và các hoạt động về tàichính đất đai, thể hiện tập trung trong các mục: “Tài chính về đất đai và giáđất”4; “Quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS”5… Đây sẽ trở thành cơ sở

quan trọng để thể chế hoá các hoạt động liên quan đến quá trình hình thành vàphát triển thị trường BĐS trong tương lai.

Từ những phân tích trên đây, có thể tạm chia lịch sử hình thành và pháttriển của thị trường BĐS tại Việt Nam thành 5 giai đoạn cụ thể như sau:

Giai đoạn 1: Giai đoạn trước năm 1993.

Hoạt động kinh doanh BĐS vẫn ở trong tình trạng không ổn định, chủyếu là tự phát, không lành mạnh, có những diễn biến phức tạp Sau Cáchmạng tháng 8/1945 đến 1980, đất đai BĐS tồn tại nhiều hình thức sở hữu: sởhữu tư nhân, sở hữu công cộng, sở hữu của các tổ chức, sở hữu của nhà nước

Do đó hoạt động mua bán, kinh doanh BĐS diễn ra một cách bình thường.Sau cải cách ruộng đất và cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh ở miềnBắc, đất đai BĐS được phân phối lại, hoạt động mua bán, chuyển nhượng,thuê mướn, cầm cố đất đai …trên thực tế vẫn diễn ra nhưng không phổ biến,các bên tham gia giao dịch tự tìm đến với nhau, tự thoả thuận gía cả và thựchiện thủ tục theo truyền thống tập quán của từng địa phương Trong giai đoạnnày mặc dù Nhà nước chưa có văn bản pháp luật nào quy định về giao dịchBĐS nhưng Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục mua bán, cho thuêmướn BĐS và thu lệ phí khi đăng kí quyền sở hữu nhà và đất

Đặc điểm chủ yếu của thị trường ở giai đoạn này là một thị trườngmang tính tự phát, các giao dịch chỉ xuất hiện khi có nhu cầu tiêu dùng củangười dân, chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ BĐSchưa có khung pháp lý cho hoạt động cho hoạt động của thị trường

Cho đến năm 1980 hoạt động giao dịch BĐS ở một giai đoạn hoàn toànmới Hiến pháp 1980 quy định về đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêmcấm mọi hoạt động mua bán Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng kýquyền sử dụng đất cũng không được thực hiện vì đất đai thuộc sở hữu toàn

dân, nhà nước giao cho khu vực kinh tế nhà nước và các hợp tác xã quản lý.Không có bất cứ một văn bản pháp luật nào về các giao dịch BĐS, trên thực

tế không có bất cứ một quan hệ chuyển dịch, mua bán, cầm cố đất nào đượcthừa nhận

Từ năm 1986 cùng với quá trình đổi mới nền kinh tế sang cơ chế thịtrường, do yêu cầu sử dụng đất đai phục vụ phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật,xây dựng và phát triển ngành thuộc các thành phần kinh tế gia tăng mạnh mẽ,hiện tượng mua bán đất đai BĐS xuất hiện trở lại, diễn ra sôi động nhất là ởcác đô thị giai đoạn 1991-1993, chủ yếu là mua bán nhà ở, gắn với sử dụngđất Nhà nước đã chú ý đến hoạt động này, trong Luật Đất đai 1987 đã chophép: “Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có nhà ở khi được thừa kếnhà ở thì được quyền sử dụng ngôi nhà đó” Các bên giao dịch mua bán chủyếu là giao dịch trao tay, tự viết cam kết hai bên, một số ít trường hợp đượcxác nhận của UBND xã, thị trấn Hiện tượng tự ý chuyển đất sử dụng chomục đích nông nghiệp sang mục đích nhà ở, đầu cơ nâng giá là khá phổ biến,không tuân thủ quy định của nhà nước về đất đai Chính sự quản lý lỏng lẻocủa Nhà nước do pháp luật chưa bắt kịp các yêu cầu của thị trường đã diễn ranhiều hành vi giao đất không đúng thẩm quyền làm nảy sinh nhiều khiếu kiệnđất đai trong giai đoạn này

Giai đoạn 2: Giai đoạn 1993-2001.

Giai đoạn này đánh dấu sự ra đời của Luật Đất đai 1993 trong đó đã có

sự đổi mới về tư duy so với giai đoạn 1986 - 1992, mới chỉ đổi mới được chế

độ sử dụng đất sản xuất nông nghiệp dựa trên chính sách giao đất cho hộ giađình, cá nhân trực tiếp sản xuất để sử dụng ổn định lâu dài trong quán tính của

tư duy bao cấp

Mặc dù Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành từ 15/10/1993nhưng không có văn bản hướng dẫn thi hành để đưa việc thực hiện 5 quyền

của hộ gia đình, cá nhân vào cuộc sống Giai đoạn 1993 - 2001, trong vài nămđầu trọng tâm đổi mới chính sách đất đai vẫn chỉ tập trung chủ yếu vào kiếntạo nền sản xuất hàng hoá trong nông nghiệp trên cơ sở Nhà nước trao chongười sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất ở 5 quyền chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và xác định đất có giá do Nhà nước quyđịnh (Luật Đất đai 1993) Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khoá VIII (1996)

đã quyết định chủ trương phát triển thị trường bất động sản với nội dung chủyếu là quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản; thực hiện đúngLuật Đất đai và hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai; xác định đúng giáđất trong giao đất, cho thuê đất; khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêucực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất; chǎm lo giải quyết vấn đề nhà ởcho nhân dân; phát triển các doanh nghiệp nhà nước và khuyến khích cácthành phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn vàquản lý của Nhà nước Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khoá IX (2001) đãquyết định chủ trương về thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu là hìnhthành và phát triển thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật; từngbước mở thị trường bất động sản cho người nước ngoài tham gia đầu tư Chủtrương đã có điều chỉnh nhằm tạo vốn phát triển hàng hoá bất động sản từngoại lực Tuy nhiên trong giai đoạn này toàn bộ thị trường bất động sản của

ta đã vận hành trong một cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do Nhànước quy định chỉ bằng khoảng từ 20% tới 40% giá đất trên thị trường, giáđất phi nông nghiệp trên thị trường đã tăng từ 50 lần tới 100 lần trong vòng

10 năm

Giai đoạn 3: Giai đoạn 2001-2003.

Giai đoạn này chưa có Luật Đất đai mới 2003, Luật Đất đai 1993 vẫnđược áp dụng đã bộc lộ những kẽ hở, những quy định không còn phù hợp…dẫn đến ở giai đoạn này lực lượng đầu cơ gia tăng mạnh, quan hệ giữa sức

cung và sức cầu để hình thành giá cả thị trường phụ thuộc vào nhiều nhân tố,nhưng nổi bật nhất là do tình trạng đầu cơ và ngày càng trở nên trầm trọng.

Đó là lực lượng đầù cơ nhỏ lẻ, và sự phát triển của các công ty kinh doanhBĐS Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biếnđộng, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý IInăm 2001 Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Namgiai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớncủa các nước công nghiệp phát triển

Các giao dịch trên thị trường còn chứa đựng yếu tố “xin-cho” quá trìnhmua bán phức tạp, thủ tục rườm rà phải trải qua quá nhiều bước khi thực hiệngiao dịch trên thị trường dẫn đến nhiều tiêu cực, gây phiền hà ảnh hưởng tớilợi ích chính đáng của người dân Theo ước tính trong giai đoạn này giao dịchngầm chiếm trên 70% trên tổng số các giao dịch 25% chi phí không nằmtrong chi phí xây dựng, thiếu thông tin về thị trường, về quy hoạch, giá nhàđất Đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên thịtrường bất động sản như: Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhucầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dânchúng liên tục gia tăng; Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnhmẽ; Do chính sách của Nhà nước về đất đai; Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vàokhả năng sinh lợi vô tận của đất; và cuối cùng là do thiếu các thông tin về giánhà đất

Giai đoạn 4: Giai đoạn 2003-2007.

Giai đoạn này đánh dấu sự ra đời của Luật Đất đai mới 2003 Luật này

cơ bản giống Luật Đất đai 1993 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, doNhà nước thống nhất quản lý thông qua hệ thống pháp luật về đất đai và cácchính sách về sử dụng và quản lý đất đai Tuy nhiên có một số nội dung mớitrong đó có quy định về tài chính đất đai BĐS gồm: Tiền sử dụng đất khi Nhà

nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; Tiền thuê đất đối với đất do Nhà nướccho thuê; thuế sử dụng đất; Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Tiềnthu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; Tiền bồi thường cho Nhànước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; Phí và lệ phí trongquản lý, sử dụng đất đai

Luật Đất đai 2003 đã được cuộc sống chấp nhận và mang lại hiệu quả

rõ rệt Điều dễ nhận thấy nhất là đã giảm hẳn tình trạng đầu cơ, mua bán đấtđai lộn xộn, giảm hẳn cái cảnh “người người, nhà nhà” đổ xô vào mua bán,tích trữ đất đai; đã hạ cơn “sốt” về giá đất, ở nhiều khu vực, giá đất đã chữnglại và giảm xuống Trước khi có Luật Đất đai 2003, nhiều vấn đề vướng mắctrong các quan hệ về đất đai không được xử lý, nhưng sau khi có Luật và cácvăn bản hướng dẫn thi hành, đã xử lý được hầu như toàn bộ các tồn tại đó.Quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất được bảo đảm bằng pháp luật,người dân đã có thể yên tâm về quyền sử dụng đất của mình

Tuy nhiên, khi Chính phủ ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 trong đó có điều khoản

“…không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bánnền mà chưa xây dựng nhà ở"6, tức là cấm phân lô bán nền, đã làm cho tâm lýcủa doanh nghiệp và người dân rất lo lắng Nhiều khách hàng đã đặt cọc, saukhi nghe thông tin cấm bán đất nền đã đến các công ty kinh doanh BĐS xinrút lại tiền, hoặc hủy hợp đồng Ngoài ra còn do một số nguyên nhân như cầugiảm mạnh do tâm lý nghe ngóng của người dân, giá vàng tăng mạnh, giáBĐS quá cao so với thu nhập của người dân…đã làm cho thị trường trở nêntrầm lắng, năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm56% và năm 2005 giảm 78% Giá nhà đất trên mặt bằng cả nước có biểu hiệnsụt giảm rõ nét, tuy diễn biến không đồng đều và khá phức tạp Qua khảo sát

ở một số địa phương phía bắc thì giá nhà đất có nơi đã hạ tới 30- 40% mà vẫn

không có người mua Chẳng hạn, nhà đất mặt đường ở một số trung tâmhuyện lỵ khu vực Vĩnh Tường, Yên Lạc (Vĩnh Phúc); Phong Châu, ĐoanHùng (Phú Thọ); Từ Sơn (Bắc Ninh); Yên Thi, Mỹ Văn (Hưng Yên) năm

2004 giá lên tới 700 - 800 triệu đồng/mảnh (trên - dưới 100m2), thì nay chàogiá 400 - 500 triệu đồng vẫn không có người mua Ở các đô thị lớn như HàNội, TP.Hồ Chí Minh, thị trường BĐS cũng không khá hơn Khu vực CổNhuế, Thanh Xuân Trung, Mỹ Đình (HN) năm 2004 mức giá rao phổ biến

là trên 20 triệu đồng/m2, đến nay chỉ rao bán ở mức trên - dưới 15 triệuđồng/m2 mà vẫn khó bán Hậu quả đề lại khi thị trường BĐS rơi vào tìnhtrạng trầm lắng là rất lớn, trước hết nhiều doanh nghiệp và người dân khó trảlãi ngân hàng và theo nhận định của Hiệp hội Kinh doanh BĐS thành phố HồChí Minh nếu cứ kéo dài tình trạng này sẽ có ít nhất hơn 30% doanh nghiệp bịphá sản, hiện tại TP.Hồ Chí Minh đã có tới 50% các doanh nghiệp kinh doanhđịa ốc trên địa bàn phải đóng cửa, 30% hoạt động cầm chừng, chỉ còn 20% làtiếp tục đi sâu đầu tư kinh doanh Còn ở địa bàn Hà Nội, nếu như mấy nămtrước, các văn phòng giao dịch nhà đất, các công ty kinh doanh địa ốc mọclên như nấm, thì nay lại chẳng khác gì gặp phải lũ quét Tiếp đến của việchàng loạt các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đổ bể là nguồn thu ngânsách Nhà nước bị giảm đáng kể và nghiêm trọng hơn sẽ đến lượt các ngânhàng cũng phải đối diện với “nợ xấu” Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ của

Bộ Tài nguyên và Môi trường hiện số vốn đầu tư vào kinh doanh BĐS ở nước

ta có tới trên 60% là tiền vay ngân hàng Trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh, cókhoảng 4.000 cá nhân, doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS với số vốnkhoảng 50.000 tỉ đồng, trong đó có tới 28.000 tỉ đồng là vay ngân hàng Tuyrằng con số này chưa phải là lớn so với tổng cho vay nền kinh tế của toàn hệthống ngân hàng nhưng cuộc khủng hoảng kinh tế tại Thái Lan năm 1997 làmột ví dụ cho thấy đằng sau sự đổ vỡ của “bóng bóng” bất động sản là sự đổ

vỡ dây chuyền của hệ thống Ngân hàng và cuối cùng là hậu quả tất yếu của

một cuộc khủng hoảng tài chính trầm trọng đã kéo nền kinh tế Thái Lan lùi lạihàng chục năm.

Giai đoạn 5: Giai đoạn từ đầu năm 2007 đến nay.

Đây là giai đoạn phục hồi và phát triển của thị trường BĐS.Với sự rađời của luật kinh doanh BĐS 01/01/2007 cùng với luật nhà ở, luật xây dựng…tăng cường sự hoàn thiện khung pháp lý giúp thị trường phát triển lành mạnh.Bên cạnh đó sự sôi động của thị trường chứng khoán đã giúp nhà đầu tư vàngười dân thu được lợi nhuận lớn từ thị trường này và sau đó họ chuyển sangthị trường BĐS vì cho rằng thị trường này có tiềm năng và ít rủi ro dù BĐS cógiảm giá cũng không lo bằng cổ phiếu, trái phiếu rớt giá Làn sóng đầu tư từnước ngoài vào Việt Nam như Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc… vào lĩnhvực BĐS từ đầu năm 2007 ngày càng gia tăng làm cho thị trường lại thêm sôiđộng Chính sách của nhà nước về cho Việt kiều mua nhà tại Việt Nam cũng

là nhân tố khiến thị trường BĐS sôi động lại

Số liệu giao dịch của Siêu thị Nhà đất ACB trong tháng 1.2007 rất khảquan, đã có 29 vụ giao dịch thành công với tổng giá trị giao dịch lên đến hơn3.825 lượng vàng và 9,85 tỉ đồng Đây là số liệu giao dịch tốt nhất cùng kỳ từ

4 năm trở lại đây Trước Tết Âm lịch, Công ty TNHH Thùy Dương khánhthành khu căn hộ cao cấp tòa tháp đôi TD Plaza tại thành phố Hải Phòng.Ngay trong ngày đầu đã có 3 khách hàng đăng ký mua 3 căn hộ cao cấp vàsang trọng nhất Tại Hà Nội, công ty địa ốc Gamuda Land thuộc tập đoànGamuda (Malaysia) vừa quyết định đầu tư dự án Công viên Yên Sở (Yen SoPark), được xây dựng trên diện tích 324 ha với hạng mục công trình chínhnhư: khách sạn 5 sao, trung tâm hội nghị căn hộ cao cấp, với giá trị đầu tư của

dự án hơn 1 tỷ USD.Theo kế hoạch, công trình sẽ khởi công vào cuối năm

2007 Ngay khi nghe có dự án này, những khoảnh đất gần hồ Yên Sở khôngnằm trong quy hoạch đã được nhiều người sốt sắng tìm mua Hiện dự án xây

khách sạn 5 sao gần khu Trung tâm Hội nghị Quốc gia đang diễn ra một cuộcđua tranh quyết liệt giữa hai tập đoàn kinh doanh của Nhật Bản và Hàn Quốcvới số vốn đầu tư lên tới 500 triệu USD cũng đang góp phần hâm nóng thịtrường Ngay như dự án tưởng chừng đang bị “treo” lơ lửng đó là khu đô thịmới Nam Từ Sơn (cách Hà Nội chưa đầy 20 km), thì trong cơn địa chấnchứng khoán vừa rồi, nhiều căn hộ tại đây đã được mua đi bán lại với lý do

“người cần bán muốn lấy tiền đầu tư cổ phiếu, còn người mua lại mua từchính tiền lời thu được từ cổ phiếu”

1.2 Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

1.2.1 Hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam có sự tham gia của

nhiều lực lượng trong xã hội

Không giống như các thị trường hàng hóa thông thường khác, thịtrường kinh doanh bất động sản tại Việt Nam có sự tham gia của nhiều lựclượng trong xã hội mà mỗi lực lượng này, khi tham gia vào thị trường bấtđộng sản có một vai trò, vị trí khác nhau và có ảnh hưởng đến hoạt động kinhdoanh bất động sản tùy theo mức độ tham gia của mình

i Lực lượng thứ nhất- người mua:

Là người tiêu thụ trực tiếp hàng hoá BĐS Chính những người tiêu thụnày là người xác định sự thành công của dự án, sự chấp nhận hoặc khôngchấp nhận của họ với sản phẩm hoàn chỉnh khi sản phẩm được đưa vào tiêuthụ trong thị trường BĐS Người sử dụng thường ký hợp đồng trước khi sảnphẩm xây dựng hoàn chỉnh Thông qua các nhà tiếp thị BĐS, họ có thể tiếpxúc trao đổi với các nhà cung cấp tài chính dự án và các nhà xây dựng để cóthể điều chỉnh kịp thời các thay đổi về thiết kế xây dựng, đáp ứng đúng nhucầu của người tiêu dùng Sự tham gia của họ đóng vai trò tích cực trong quátrình phát triển của BĐS

Đôi khi, Nhà nước cũng đóng vai trò là người mua trên thị trường BĐSgián tiếp qua các doanh nghiệp nhà nước Trong thực tế, có 3 loại người mua

có nhu cầu về BĐS: nhu cầu tiêu dùng (nhà ở), nhu cầu sản xuất (nhà xưởng)

và nhu cầu kinh doanh (văn phòng để bán, cho thuê nhằm mục đích mua đibán lại kiếm lời Nhu cầu thứ 3 này sau này phát triển lên sẽ làm nảy sinh cáigọi là thị trường đầu cơ BĐS

ii Lực lượng thứ hai- người bán:

Trên thị trường BĐS, các chủ thể tham gia vào bên bán BĐS rất đadạng, bao gồm các cá nhân và các doanh nghiệp kinh doanh BĐS:

Cá nhân

Các cá nhân sở hữu BĐS (sở hữu nhà cửa, có quyền sử dụng đất) thamgia vào thị trường với tư cách là người bán, người cho thuê, người đem BĐS

là tài sản thế chấp để vay vốn, dùng BĐS để góp vốn liên doanh Ngược lại,

có một số cá nhân có nhu cầu sử dụng BĐS vào đời sống sinh hoạt cá nhânhoặc sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia giao dịch trên thịtrường với tư cách là người đi mua, đi thuê

Các cá nhân tham gia vào bên bán trên thị trường BĐS gồm đủ mọithành phần, mọi ngành nghề, từ những người muốn mua đi bán lại BĐS đểkiếm lời đến những người muốn tham gia kinh doanh đến những người muốncung cấp các dịch vụ hỗ trợ hoạt động giao dịch trên thị trường Trong 3 loạihình hoạt động trên, thì ở loại hình cung cấp dịch vụ hỗ trợ thì lực lượng các

cá nhân tham gia là đông đảo nhất, có thể tóm tắt như sau:

Về kỹ thuật có kiến trúc sư, kỹ sư, nhà quy hoạch đất đai, kiến trúc sưphong cảnh, nhà thầu xây dựng, nhà tư vấn môi trường, nhà tư vấn giaothông

Về kinh tế và pháp lý có nhà định giá BĐS nhà đất, luật sư và kế toánviên, nhà môi giới BĐS nhà đất, nhà cung cấp tài chính, nhà quản lý BĐS nhàđất, nhà nghiên cứu thị trường, nhà tư vấn tiếp thị và quan hệ đối ngoại.

Doanh nghiệp kinh doanh BĐS:

Trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, do không có thị trường BĐSnên cũng không có doanh nghiệp kinh doanh BĐS Trong nền kinh tế nàyxuất hiện khá nhiều các công ty xây dựng, tổng công ty xây dựng hoạt độngtheo kế hoạch nhà nước, sản phẩm BĐS được tạo lập phần lớn thuộc quyền sởhữu nhà nước Nhà ở trong xã hội hoặc là do Nhà nước phân phối (chỉ trongphạm vi rất hẹp), hoặc do nhân dân tự xây dựng dưới các hình thức ngắn hạn(nhà tranh, tre, nứa, lá, nhà cấp 4 ) Sự thiếu vắng các doanh nghiệp kinhdoanh BĐS chẳng những làm giảm thiểu các khả năng tạo lập các loại hànghoá BĐS mà còn làm cho hiệu quả sử dụng các loại tài sản BĐS (đặc biệt làđất đai) chỉ đạt được ở mức độ thấp kém, bị lãng phí ở mức độ cao Riêng các

đô thị, do không có sự tham gia tạo dựng của các doanh nghiệp kinh doanhBĐS nên bộ mặt kiến trúc bị chắp vá, manh mún, luôn luôn không thực hiệnđược mục tiêu đề ra trong các kế hoạch phát triển đô thị Như vậy, có thể nóirằng, sẽ không có thị trường BĐS nếu không có doanh nghiệp kinh doanhBĐS Doanh nghiệp ở đây có thể là hộ gia đình, hợp tác xã, doanh nghiệp tưnhân, doanh nghiệp nhà nước được tổ chức và hoạt động dưới các hình thức

cụ thể do luật pháp quy định Tại khu vực nông thôn, Doanh nghiệp nôngnghiệp sử dụng đất để trồng các loại cây kinh doanh; Tại khu vực đô thị vàkhu vực đô thị hóa, doanh nghiệp kinh doanh địa ốc tiến hành việc tạo lập mặtbằng xây dựng để cung ứng cho nhu cầu xây dựng nhà ở, nhà văn phòng, nhàhàng, khách sạn, nhà máy, kho tàng ; hoặc trực tiếp xây dựng các công trìnhkiến trúc đó để bán hoặc cho thuê theo các nhu cầu đa dạng trong xã hội Xuấtphát từ những đặc điểm của mình, các hàng hoá BĐS đều đòi hỏi phải được

tạo lập theo quy hoạch: xây dựng nhà ở cũng phải theo quy hoạch, xây dựngnhà máy cũng phải tuân thủ quy hoạch đã xác định Để đáp ứng đòi hỏi tiênquyết này, chỉ những ai có kỹ thuật, chuyên môn, vốn liếng mới đảm nhậnđược việc tạo lập hàng hoá BĐS và tổ chức việc cung ứng các hàng hoá nàycho các nhu cầu trong xã hội Những người này trước sau đều phải tổ chứchoạt động kinh doanh của mình dưới hình thức một doanh nghiệp kinh doanhBĐS Do đặc điểm BĐS và thị trường BĐS, các doanh nghiệp kinh doanhBĐS trong quá trình cạnh tranh trên thị trường sẽ có một bộ phận bị thải loại,

số còn lại sẽ có một bộ phận lớn mạnh lên thành những doanh nghiệp lớn.Những đại doanh nghiệp này không chỉ là lớn trong lĩnh vực kinh doanh BĐS

mà còn là lớn so với các doanh nghiệp lớn khác trong nền kinh tế Các doanhnghiệp này được tổ chức theo nhiều loại hình khác nhau: doanh nghiệp kinhdoanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng, doanhnghiệp phát triển đất đây là loại doanh nghiệp tạo ra hàng hoá BĐS cho thịtrường Bên cạnh đó, trên thị trường BĐS còn có các doanh nghiệp thực hiệnchức năng san ủi tạo lập mặt bằng, xây dựng hệ thống cấp và thoát nước, làmđường và trạm điện, xây dựng nhà và các công trình kiến trúc khác Ngay cảnhững tổ chức làm quy hoạch, kiến trúc cũng dần dần được tổ chức theo cácloại hình kinh doanh thích hợp Các tổ chức tài chính, ngân hàng trong nhữngtình hình cụ thể cũng có thể là người đóng góp cổ phần vào các doanh nghiệpkinh doanh BĐS Tóm lại, trên thị trường BĐS có 2 loại hình doanh nghiệptham gia vào quá trình đầu tư tạo lập, phát triển và kinh doanh BĐS là doanhnghiệp nhà nước và doanh nghiệp tư nhân

Doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhà nước:

Các doanh nghiệp Nhà nước tham gia thị trường BĐS chủ yếu là nhà ởphục vụ cộng đồng dân cư, các dự án có quy mô lớn nhằm phục vụ các mụctiêu kinh tế cộng đồng dân cư Các dự án do họ phát triển có sự đầu tư một

phần Ngân sách Nhà nước và Chính phủ cũng chia sẻ rủi ro trong đầu tư vớicác doanh nghiệp này

Ngày nay, ở các nước phát triển, hình thức liên doanh giữa doanhnghiệp Nhà nước và tư nhân ngày càng tỏ ra có hiệu quả và được Chính phủtạo nên một hành lang pháp lý riêng để vận hành hiệu quả đồng vốn, thời gian

và sự sáng tạo Các cơ quan trong lĩnh vực công của nền kinh tế thị trườngchưa được thấu hiểu một cách đầy đủ cơ bản Yếu tố tĩnh của hành chính côngcần phải bổ sung các yếu tố động mới có thể đáp ứng được sự biến động liêntục của nền kinh tế hàng hoá BĐS Đó chính là sự tiếp thu, nhận thức mộtcách năng động đối với thị trường và chủ động dự kiến các tình huống, cũngnhư giải pháp quản lý theo hướng tích cực và hiện đại hoá

Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS tư nhân:

Là lực lượng năng động nhất trong hoàn cảnh hiện nay, là những doanhnghiệp luôn tìm tòi các khả năng sinh lợi cao nhất trên cơ sở chi phí thấp nhất

về thời gian và tiền bạc Hình thức phổ biến nhất hiện nay của loại hình doanhnghiệp này là các công ty cổ phần kinh doanh BĐS, các công ty TNHH kinhdoanh phát triển nhà và BĐS, các công ty môi giới BĐS v.v

Trong loại hình doanh nghiệp kinh doanh BĐS tư nhân phải kể đến cácdoanh nghiệp làm nhà thầu xây dựng là thành phần trực tiếp tạo ra các côngtrình xây dựng: nhà ở, công trình công nghiệp, thương mại, dịch vụ để tạo rahàng hoá BĐS cho thị trường Người kinh doanh BĐS cần đến nhà thầu xâydựng để thi công xây dựng công trình Doanh nghiệp làm chức năng nhà thầuxây dựng nhiều khi cũng mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực BĐS

iii Lực lượng thứ ba- Các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS:

Hoạt động trong thị trường BĐS không chỉ có người mua và người bánBĐS, mà giữa họ còn có những tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường làm cầu nối

Do BĐS là loại tài sản không di dời được, thường lại có giá trị cao nên việcmua-bán thường phải trải qua một quá trình phức tạp hơn rất nhiều so với việcmua-bán các tài sản khác Ở những trường hợp đơn giản, người mua và ngườibán có thể trực tiếp giao dịch và thoả thuận với nhau, nhưng trong nhữngtrường hợp phức tạp hơn, người bán BĐS có khi cần phải được quảng cáo,người mua có khi cần phải được giới thiệu

Quá trình khai phát, xây dựng, giao dịch và quản lý BĐS tương đốiphức tạp nên phần lớn cả bên bán lẫn bên mua, có những thời điểm đều phảicần đến dịch vụ của các loại chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư, kỹ sư xâydựng tư vấn về thiết kế, thi công, lắp đặt ; chuyên gia kế toán tư vấn việchạch toán tài chính, tư vấn thuế; chuyên gia định giá để xác định giá BĐStrong quá trình giao dịch, xác định mức giá mua bán, cho thuê ; chuyên giamôi giới để giúp hai bên mua bán gặp nhau giao dịch, giúp làm hợp đồng muabán hoặc thuê, nhiều khi chuyên gia này còn được mời tham gia lập và thựchiện sách lược bán và cho thuê, dự báo giá cả; chuyên gia về luật pháp (luậtsư) tư vấn về các vấn đề liên quan đến luật pháp Các chuyên gia tư vấn, môigiới BĐS thường hoạt động trong các tổ chức chuyên về môi giới, tư vấn vềBĐS Thị trường BĐS càng phát triển thì hệ thống các tổ chức tư vấn, môigiới BĐS càng phát triển theo hướng chuyên môn hoá Từ những yêu cầu đó,thị trường BĐS ngày càng xuất hiện thêm nhiều tổ chức dịch vụ hỗ trợ thịtrường bao gồm:

a Tổ chức phát triển quỹ đất:

Tổ chức phát triển quỹ đất hoạt động theo loại hình đơn vị sự nghiệp cóthu hoặc doanh nghiệp nhà nước thực hiện nhiệm vụ công ích do ủy ban nhândân tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết định thành lập để thực hiện bồithường, giải phóng mặt bằng trong trường hợp thu hồi đất sau khi quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư; nhận chuyển

nhượng quyền sử dụng đất trong khu vực có quy hoạch phải thu hồi đất màngười sử dụng đất có nhu cầu chuyển đi nơi khác trước khi Nhà nước quyếtđịnh thu hồi đất; quản lý quỹ đất đã thu hồi và tổ chức đấu giá quyền sử dụngđất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với diện tích đấtđược giao quản lý.

Ngoài ra phải đề cập tới một bộ phận đáng kể các tổ chức trung gian,môi giới, tư vấn về BĐS là chủ thể cung cấp thông tin quan trọng và phongphú nhất trên thị trường BĐS

c Các tổ chức môi giới BĐS:

Các tổ chức này không chỉ dừng lại ở chức năng tư vấn mà còn tiếnthêm trong việc trực tiếp đảm nhiệm việc tiếp cận với bên mua hoặc bên bán,hoặc cả hai bên để thực hiện các nội dung giao dịch, chuẩn bị các căn cứ cầnthiết để người mua và người bán đi đến quyết định cuối cùng

d Các tổ chức tư vấn pháp lí về BĐS:

Các tổ chức này có chức năng giúp bên mua, bên bán BĐS hiểu biếtcác vấn đề pháp lý có liên quan đến BĐS, thể thức giao dịch, cách thức mởđầu và kết thúc một quá trình mua-bán BĐS v.v

e Các tổ chức định giá BĐS:

Các tổ chức này được hình thành và hoạt động tại các vùng có thịtrường BĐS hoạt động mạnh Các tổ chức này triển khai các hoạt động thống

kê về giá cả BĐS (trong vùng), đưa ra những căn cứ khoa học để dự báo giá

cả BĐS (trong vùng), công bố giá cả BĐS để làm cơ sở cho các giao dịchmua-bán BĐS trên địa bàn Xác định giá BĐS và thẩm định giá BĐS cho cácđối tượng có nhu cầu Ngoài các phương pháp xác định giá BĐS do Nhà nướcquy định, có thể đề xuất các phương pháp định giá BĐS khác có tính khả thiphù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta Nội dung quan trọng nhấtcủa của hoạt động tư vấn định giá BĐS của các tổ chức này bao gồm:

+ Cung cấp thông tin về giá các loại BĐS và các thông tin có liên quanđến giá BĐS trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữuBĐS và các thông tin có liên quan đến sự hình thành giá BĐS theo yêu cầucủa các tổ chức, cá nhân

+ Phân tích, dự báo giá cả BĐS (ngắn, trung và dài hạn) Giá cả do các

tổ chức này công bố tuy không có giá trị bắt buộc đối với bên mua hoặc bênbán, nhưng do được bảo đảm bằng những căn cứ vững chắc nên thường đượccác bên sử dụng để đàm phán trước khi đi tới các quyết định thoả thuận cuốicùng Với chức năng của mình, các tổ chức định giá BĐS đã phát hiện ranhiều trường hợp “rửa tiền” qua việc mua, bán BĐS với giá quá rẻ hoặc quáđắt so với mức giá do các tổ chức này công bố

f Các định chế tài chính:

Kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn Vì vậy, cần phải huyđộng vốn từ các định chế tài chính hoạt động trên thị trường vốn, chủ yếu làcác ngân hàng Do đặc tính không thể di dời và lâu bền, nên BĐS thườngđược dùng làm tài sản thế chấp Vì vậy, ngân hàng phải dựa trên thị trường

BĐS để định giá BĐS làm tài sản thế chấp Khi khoản vay không có khả nănghoàn trả, ngân hàng sẽ phát mại BĐS là tài sản thế chấp, lúc này, ngân hàngtham gia trực tiếp vào thị trường BĐS Mặt khác, ngân hàng cũng trực tiếptham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường BĐS, thậm chí tổ chức riêng một

bộ phận (công ty thuộc ngân hàng) để chuyên doanh BĐS Ngoài ngân hàng,các định chế tài chính khác như các công ty bảo hiểm, công ty tài chính, quỹđầu tư đều có thể tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường BĐS, đồngthời còn đảm nhiệm việc thanh toán giữa các bên, khi cần có thể cho vay đốivới bên này để thanh toán cho bên kia Những tổ chức này tuy không cần thiếtđối với những giao dịch nhỏ, lẻ về BĐS, nhưng sẽ không thể thiếu đối vớiviệc mua-bán những BĐS có giá trị cao, đặc biệt là tại các quốc gia mà ở đấyngười dân có thói quen ít dùng tiền mặt trong mua bán hàng hoá, dịch vụ

iv Lực lượng thứ tư- Người quản lí thị trường BĐS (Nhà nước):

Nhà nước tham gia thị trường BĐS với tư cách là người quản lý vĩ môđối với hoạt động của thị trường BĐS Nhà nước xây dựng hệ thống luậtpháp, tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường BĐS Đồng thời,Nhà nước cũng thực hiện các biện pháp kinh tế, tài chính thúc đẩy thị trườngBĐS phát triển, thực hiện quản lý và giám sát, cung cấp hệ thống thông tin vềBĐS Bên cạnh đó, Nhà nước còn cung cấp một số dịch vụ cho các giao dịchtrên thị trường BĐS Sự tham gia của Nhà nước mà trực tiếp là Chính phủ vàothị trường BĐS được thể hiện chủ yếu trên 2 mặt: thông qua công cụ quyhoạch (công cụ có vai trò quan trọng) và kế hoạch cùng các đòn bẩy để điềutiết vĩ mô thị trường, thông qua việc quản lý thị trường để có biện pháp điềutiết quan hệ cung, cầu, giá cả Nhà nước còn tham gia giao dịch trên thịtrường BĐS như các chủ thể khác nhằm đáp ứng nhu cầu về BĐS trong việcthực hiện các chức năng quản lý nhà nước

Nhà nước giám sát theo dõi quá trình thực thi các quy định của Nhànước về sự phát triển tạo nên một hệ thống hữu hiệu và công bằng về phânphối sử dụng đất và đảm bảo phát triển có chất lượng cao Các nhà đầu tưphải tuân thủ các quy định của Nhà nước về quy hoạch xây dựng và phải cóđược sự chấp thuận của chính quyền địa phương về tổng mặt bằng quy hoạch

và các giấy phép cần thiết trước khi khởi công xây dựng Khi việc xây dựngđược triển khai, các cán bộ giám sát do chính quyền giao nhiệm vụ kiểm traviệc tuân thủ các quy định của Nhà nước về đầu tư xây dựng BĐS, đảm bảo

an toàn xây dựng và an sinh xã hội, môi trường Nếu các dự án do doanhnghiệp tư nhân đầu tư đáp ứng nhu cầu xã hội thì các nhà làm luật cũng nhưcác cán bộ giám sát vừa phải đảm bảo quyền lợi của cộng đồng nhưng vừakhông tạo nên các rào cản đối với các dự án có tính sáng tạo, có thiết kế tốt vàđáp ứng được nhu cầu xã hội

1.2.2 Hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam chịu ảnh hưởng bởi

sự điều tiết của thị trường và chịu sự chi phối của cơ chế chính sách Nhà nước

Ảnh hưởng từ lịch sử hình thành và phát triển của thị trường BĐS cũngnhư đặc điểm về quyền sở hữu đối với BĐS mà các hoạt động kinh doanhBĐS tại Việt Nam chịu ảnh hưởng bởi sự điều tiết của thị trường và chịu sựchi phối của cơ chế chính sách Nhà nước Ngay trong Hiến pháp năm 1992 cóquy định:

“Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất,nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhànước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế,văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các

tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàndân.”7

“Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và phápluật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả

Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài

Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sửdụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theoquy định của pháp luật”8

Không như ở các nước tư bản phương Tây, sở hữu đất đai thuộc nhànước hoặc cá nhân, đối với khối BĐS thuộc sở hữu tư nhân, chính quyềnkhông can thiệp vào các hoạt động nhằm khai thác tối đa hiệu quả sử dụng đấtcủa chủ sở hữu, trong đó bao gồm cả việc trao đổi, chuyển nhượng BĐS, phápluật Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước làm đạidiện chủ sở hữu, chính vì vậy các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở buộc phải tuân theo quy luật cung cầu của thị trườngđồng thời phải tuân theo các quy định của pháp luật về đất đai và quy định vềhoạt động kinh doanh BĐS

Lấy một ví dụ về sự ảnh hưởng của cơ chế chính sách Nhà nước đối vớihoạt động kinh doanh BĐS, đó là chính sách “hạn điền” Ngày 21/6/2007, Ủyban Thường vụ Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 1126/2007/NQ-UBTVQH11 về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộgia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, theo đó, đối với đấttrồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối, mỗi hộ giađình, cá nhân được nhận chuyển quyền không quá 6 ha tại các tỉnh, TP trựcthuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông

7 Điều 17, Hiến pháp Việt Nam năm 1992

8 Điều 18, Hiến pháp Việt Nam năm 1992

Cửu Long; không quá 4 ha tại các tỉnh, TP trực thuộc trung ương còn lại Đốivới đất trồng cây lâu năm, mỗi hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyềnkhông quá 20ha tại các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 50ha tạicác xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi Đối với đất rừng sản xuất làrừng trồng, mỗi hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền không quá50ha tại các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 100ha tại các xã,phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

Như vậy, việc kinh doanh BĐS tại Việt Nam không chỉ chịu sự điềutiết của quy luật cung cầu trên thị trường mà còn phụ thuộc rất nhiều và cơchế chính sách của nhà nước, thông qua các quy định của pháp luật về điềukiện hạn chế đối với các hoạt động kinh doanh BĐS, ví dụ như quy định vềđối tượng được đưa vào giao dịch BĐS phải thoả mãn các điều kiện: BĐSphải thuộc đối tượng được phép kinh doanh, phải có giấy tờ hợp pháp chứngminh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật, không thuộcdiện tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án hoặc đểchấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền9…

BĐS là tài sản quan trọng của quốc gia, là nguồn lực to lớn trong pháttriển kinh tế, nó có ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự tăng trưởng của các ngànhtrong nền kinh tế quốc dân do vậy sự quản lý của nhà nước là rất cần thiết vàkhông thể thiếu Nhà nước quản lý, điều tiết nền kinh tế nói chung và thịtrường BĐS nói riêng bằng công cụ pháp luật và các chính sách.Mọi giao dịchBĐS phải có sự giám sát của nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý

Sự tham gia của nhà nước sẽ làm cho thị trường BĐS ổn định hơn và an toànhơn.Thông qua việc quản lý, giám sát nhà nước còn tăng được nguồn thungân sách từ thuế đối với các giao dịch BĐS

1.2.3 Thị trường BĐS tại Việt Nam là thị trường mà việc tham gia hay rút

khỏi thị trường là vấn đề rất khó khăn và phức tạp và cần phải có nhiều thời gian

Thị trường BĐS là một trong những thị trường mà rào cản nhập ngành

và rút ngành không hề dễ dàng Để tham gia vào thị trường BĐS doanhnghiệp cần phái có rất nhiều yếu tố: Nguồn lực vốn lớn, kiến thức, kinhnghiệm, thời gian đầu tư lâu dài không thể thu lại lợi nhuận ngay dẫn đến rủi

ro cũng rất cao Nếu không có định hướng rõ ràng, dài hạn và chuẩn bị kỹlưỡng thì doanh nghiệp không nên tham gia vào thị trường này vì khi nếu đãtham gia nếu có rủi ro hoặc thị trường có biến động mạnh…doanh nghiệpmuốn rút khỏi thị trường cũng gặp nhiều khó khăn Nguồn vốn không thể thuhồi ngay được, cùng với đó là các sản phẩm BĐS cũng không thể tiêu thụngay một lúc, ngoài ra còn có các loại máy móc xây dựng, các loại công cụlao động cồng kềnh khác doanh nghiệp cũng cần tính đến

BĐS có giá trị lớn nên cần một lượng vốn rất lớn Lượng vốn này cầnphải được huy động từ thị trường vốn.Nếu không có thị trường vốn phát triểnlành mạnh và ổn định thì cũng không thể có một thị trường BĐS ổn định vàlành mạnh được Khi thị trường BĐS khủng hoảng dẫn đến lượng vốn bị ứđọng và các khoản nợ khó đòi của ngân hàng sẽ tăng lên, và khủng hoảng tàichính sẽ xảy ra ngay sau đó

Đối với những người mua bán thông thường trên thị trường họ thường

có ít kinh nghiệm vì BĐS có giá trị rất lớn, không phải lúc nào họ cũng có thểmua và bán như những hàng hoá khác Bên cạnh đó thị trường BĐS rất thiếuthông tin để khách hàng tham khảo, đánh giá và ra quyết định Để giải quyếtvấn đề đó đòi hỏi phải có các trung tâm, công ty môi giới, tư vấn chuyênnghiệp giúp khách hàng tiếp cận được những thông tin, những sản phẩm một

cách nhanh và chính xác nhất, có như vậy thị trường BĐS mới ngày càng gầngũi với người có nhu cầu thực sự.

Do thời gian tạo dựng BĐS lâu dài, từ khâu tìm hiểu thông tin về đấtđai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin cấp giấy phép xây dựng ,thiết kế, thicông, bàn giao…nên dù thị trường có cầu rất lớn thì trong thời gian ngắn cungkhông thể đáp ứng kịp Trong dài hạn., cung cũng chỉ tăng đến một ngưỡngnhất định vì đất đai có giới hạn trong khi cầu BĐS lại luôn tăng, do đó đòi hỏinhà nước phải có các chính sách tác động vào thị trường để cân đối cung cầu.Trong thị trường BĐS cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả, vìkhi giá giảm nhưng không giảm đến mức để người mua có thể tăng thêm mộtđơn vị BĐS, còn khi giá tăng do cầu tăng nhưng cung không phản ứng kịp

1.2.4 Thị trường BĐS hiện nay là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Sở dĩ chúng ta nói đến đặc điểm này của thị trường BĐS Việt Nam làbởi, một thị trường cạnh tranh hoàn hảo được đặc trưng bởi:

- Có nhiều người bán và mua

- Các sản phẩm đồng nhất

- Không có rào cản với việc gia nhập hoặc rút lui khỏi thị trường

- Người bán và người mua có thông tin hoàn hảo

Đối chiếu 4 đặc trưng trên trong thị trường BĐS Việt Nam có thể nhậnthấy rằng :

Thứ nhất không phải bất cứ cá nhân nào đều có thể tham gia thị trườngBĐS do vậy không thể có nhiều người bán và mua như thị trường hàng hoáthông thường khác

Thứ hai, mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và

BĐS có gần nhau và được xây dựng giống nhau thì chúng vẫn khác nhau về

vị trí, do vậy các sản phẩm trong thi trường BĐS là không đồng nhất

Thứ ba, việc gia nhập hoặc rút lui khỏi thị trường gặp một rào cản rấtlớn, để gia nhập được thị trường BĐS phải có một nguồn vốn rất lớn và ổnđịnh, theo Nghị định 153/2007/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành luật kinhdoanh BĐS để được kinh doanh trong lĩnh vực BĐS cần phải có vốn phápđịnh là 6 tỷ đồng, ngoài ra cần có sự am hiểu về thị trường BĐS, có kinhnghiệm, năng lực, kiến thức trên nhiều lĩnh vực Khi doanh nghiệp hay cánhân muốn rút khỏi thị trường không thể rút ra ngay lập tức mà cần có kếhoạch và thời gian dài

Thứ tư, đây là thị trường mà thông tin về hàng hoá BĐS và thị trườngBĐS không đầy đủ và phổ biến như các loại hàng hoá thông thường khác.Các yếu tố như kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc …đều đo lường một cách tương đối khó và thường mang tính chủ quan

BĐS mang tính cá biệt, đơn nhất nên hầu như không có BĐS so sánh

để mang lại giá trị chính xác tuyệt đối mà chỉ mang tính tương đối Nhà nướccan thiệp nhiều vào thị trường BĐS bằng các chính sách nhằm mục đích quản

lý tốt nhưng cũng làm cho thị trường càng tăng thêm tính không hoàn hảo

Việc can thiệp của Nhà nước là cần thiết nhưng cách thức can thiệp làmsao để thị trường phát triển, vận hành lành mạnh mới thực sự là vấn đề Trướchết nhà nước cần công nhận sự tồn tại của BĐS và thị trường BĐS là một tấtyếu khách quan, tiếp đó cần định hướng cho thị trường 1 quỹ đạo cần hướngtới trong mục tiêu chung đồng thời phát huy những ưu điểm của thị trườngkhông hoàn hảo và khắc phục dần nhược điểm

1.3 Quan niệm về hợp đồng mua bán nhà ở

Về bản chất, bất động sản như ta phân tích ở trên, là một dạng hàng hóađặc biệt được mua bán, giao dịch theo quy chế riêng áp dụng cho “mặt hàng”

có giá trị lớn và có các thuộc tính đặc biệt này

Nhưng cũng như bất kỳ một loại hàng hóa nào được giao dịch với cácquy luật đặc trưng của thị trường trao đổi hàng hóa, mặt hàng bất động sảncũng không nằm ngoài các quy luật đó, và các hợp đồng mua bán bất độngsản lẽ đương nhiên cũng phải tuân theo đầy đủ nội dung và hình thức của mộthợp đồng thương mại – hợp đồng mua bán hàng hóa

Khi ta không tách rời bất động sản ra khỏi danh mục các loại hàng hóađược phép giao dịch trên thị trường, mà chỉ căn cứ vào các thuộc tính, các đặctrưng của mặt hàng này và đưa các giao dịch liên quan đến bất động sản vàomột dạng thị trường đặc biệt – thị trường bất động sản, phù hợp với đặc điểmcủa đối tượng giao dịch là bất động sản thì cũng đồng nghĩa với việc, một mặt

ta thừa nhận sự tương đồng, mặt khác ta khẳng định và chỉ ra những điểmkhác biệt của mặt hàng này so với các mặt hàng khác trên thị trường thôngthường

Hợp đồng mua bán bất động sản cũng phụ thuộc vào đối tượng mà nóhướng tới là các bất động sản được giao dịch mua – bán, và do vậy, hợp đồngmua bán bất động sản vừa mang các thuộc tính chung của một hợp đồng muabán hàng hóa thông thường, vừa thể hiện các đặc trưng của một dạng hợpđồng mua bán hàng hóa đặc biệt

Về lý thuyết, hợp đồng mua bán bất động sản bao gồm cả hợp đồngmua bán nhà ở không khác biệt so với các dạng hợp đồng mua bán hàng hóakhác, nhưng trên thực tế chính sự khác biệt của đối tượng mà hợp đồng nàyhướng tới đã dẫn đến sự khác biệt về cả nội dung lẫn các quy định chặt chẽ về

hình thức giữa hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán hàng hóa thôngthường Sự khác biệt này được thể hiện ở các điểm cơ bản như sau:

a Hợp đồng mua bán nhà ở hướng tới đối tượng đặc biệt:

Đối tượng đặc biệt ở đây là nói đến hàng hóa được giao dịch qua hợpđồng mua bán, đó là quyền sở hữu nhà ở của cá nhân, tổ chức Những điểmđặc biệt đó là:

i Các căn cứ định giá đối tượng được hướng đến:

Thực tế khi hàng hóa là quyền sở hữu một căn nhà, thì việc định giá tàisản đó không chỉ đơn thuần như việc định giá trị của một món hàng hóa thôngthường qua các tính năng sử dụng của nó mà việc định giá tài sản đặc biệt nàybao gồm rất nhiều yếu tố:

- Yếu tố định lượng: diện tích căn nhà rộng hay chật, 1 tầng hay nhiềutầng Riêng đối với yếu tố này, không như nhiều nơi trên thế giới, người ViệtNam nói chung thường chú trọng hơn đến diện tích “sàn” của căn nhà hơn làquan tâm đến diện tích xây dựng hoặc số phòng có trong căn nhà Điều nàybắt nguồn từ lịch sử dân tộc Việt Nam có nền văn minh lúa nước, kinh tếnông nghiệp phụ thuộc nhiều vào đất đai nên người Việt Nam coi trọng giá trịcủa đất đai, “tấc đất tấc vàng”

- Yếu tố định chất: nhà mới xây hay đã xây lâu rồi? Nhà tạm hay nhàkiên cố…

- Yếu tố công năng sử dụng: Nhà để kinh doanh, làm văn phòng chothuê hay nhà biệt thự để ở, nhà mặt đất hay căn hộ chung cư…

- Yếu tố địa lý, xét đến vị trí của căn nhà: mặt phố hay trong ngõ,đường đi thuận tiện hay khó khăn, nhà ở nông thôn hay nhà ở thành phố…

Ngoài ra, việc định giá cho một căn nhà khi tham gia giao dịch còn phụthuộc vào nhiều yếu tố khác như:

+ Yếu tố tâm linh: đặc biệt quan trọng trong đời sống người Việt vớiảnh hưởng của nền văn hóa phương Bắc: hướng cửa chính của căn nhà quay

về đâu? Vị trí phong thủy của căn nhà tốt hay không tốt với người chủ?

+ Yếu tố cơ sở hạ tầng gắn liền với vị trí địa lý của căn nhà: gần khutrung tâm mua sắm, gần trường học, bệnh viện, khu tập trung dân cư hay khudãn dân? Khu an ninh tốt hay khu vực không đảm bảo an ninh?

+ Yếu tố thị trường: Căn nhà được định giá trong thời điểm thị trườngnhà đất đang “sốt” hay “đóng băng”

Các yếu tố định giá một căn nhà được luật kinh doanh BĐS quy địnhtại khoản 2 Điều 51 cụ thể như sau:

“Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tínhchất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểmđịnh giá”

Có một quy luật thường diễn ra trong các giao dịch về nhà đất ở ViệtNam từ trước tới nay là, các bên khi tham gia giao dịch mua bán nhà đấtthường không tuân theo trọn vẹn các quy định của Nhà nước về khung địnhgiá nhà đất Điều này có nghĩa là, mức giá được đưa vào hợp đồng mua bánnhà ở không phải giá trị thực của căn nhà đó và cũng không phải là mức giáthực tế được giao dịch Phần lớn các giao dịch đều đưa ra mức giá giả tạotrong hợp đồng và thực tế mức giá mua bán của các bên tham gia giao dịchthường lớn hơn rất nhiều mức giá được ghi trong hợp đồng nhằm trốn thuế,trốn tránh các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước

Chỉ có một số rất ít trường hợp giá nhà ở được bán thấp hơn giá ghi