Hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản tại việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT Vũ Thùy Liên Hợp đồng mua bán nhà hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam LUẬN VĂN THẠC SỸ Hà nội - 2008 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT Vũ Thùy Liên Hợp đồng mua bán nhà hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam Luận văn Thạc sĩ Mã Số: 60 38 50 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Hữu Ngh Hà nội - 2008 Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT MỤC LỤC MỤC LỤC Danh mục viết tắt LỜI NÓI ĐẦU 2.Mục đích, nhiệm vụ n 3.Đối tượng phạm vi 4.Phương pháp nghiên c CHƯƠNG I: Những vấn đề lý luận hợp đồng mua bán nhà pháp luật hợp đồng mua bán nhà Việt Nam 1.1.Quá trình hình thành phát triển th 1.1.1 Khái niệm thị trường bất động 1.1.2 Lịch sử hình thành phát triển c 1.2.Đặc điểm hoạt động kinh doanh bất 1.2.1 Hoạt động kinh doanh bất động s lực lượng xã hội 1.2.2 Hoạt động kinh doanh bất động s điều tiết thị trường chịu chi ph 1.2.3 Thị trường BĐS Việt Nam t thị trường vấn đề khó khăn phức 1.2.4 Thị trường BĐS thị trư 1.3.Quan niệm hợp đồng mua bán nhà 1.4.Quan niệm pháp luật hợp đồng mua b 1.4.1 Quan niệm pháp luật hợp đồng 1.4.2 Các tiêu chí đánh giá CHƯƠNG 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng mua bán nhà hoạt động kinh doanh bất động sản 2.1 Hệ thống quy phạm pháp luật hành điều chỉnh quan hệ hợp đồng mua bán nhà hoạt động kinh doanh bất động sản 2.1.1 Về chủ thể giao kết hợp đồng 2.1.2 Về đối tượng hợp đồng 2.1.3 Về hình thức hợp đồng 2.1.4 Về nội dung chủ yếu hợp đồng 2.1.5 Về hiệu lực hợp đồng 10/2009 Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT 2.2 Thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà hoạt động kinh doanh bất động sản vấn đề đặt 61 CHƯƠNG 3: Các giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà Việt Nam giai đoạn .74 3.1 Sự cần thiết việc hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà Việt Nam .74 3.2 Quan điểm hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà Việt Nam 75 3.3 Nhóm giải pháp hồn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà kinh doanh bất động sản 77 3.3.1 Nhóm giải pháp tổng thể 77 3.3.2 Nhóm giải pháp chi tiết 78 3.4 Giải pháp nâng cao hiệu việc áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà thực tiễn 80 KẾT LUẬN 87 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 88 10/2009 Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT Danh mục viết tắt BĐS Bất động sản BLDS Bộ luật dân DN Doanh nghiệp HĐ Hợp đồng LĐĐ Luật Đất đai LKD BĐS Luật Kinh doanh bất động sản LTM Luật Thương mại NN Nhà nước PL Pháp luật QD Quyết định QH Quốc hội TP Thành phố TT Thông tư UBND Uỷ ban nhân dân UBTV Uỷ ban thường vụ VN Việt Nam 10/2009 Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT LỜI NÓI ĐẦU Lý chọn đề tài Trong giai đoạn gần hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) Việt Nam phát triển ngày giữ vai trò quan trọng kinh tế thị trường Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam nhu cầu tất yếu xã hội đại, nhiên có thực tế là; hệ thống sách liên quan đến thị trường BĐS có nhiều, lại chưa toàn diện thiếu đồng Trong cấu thị trường bất động sản chưa hoàn chỉnh, nhiều thành tố thị trường hình thành tự phát Cung cầu thị trường ln tình trạng cân đối lớn chủng loại số lượng Cộng thêm tình trạng đầu phổ biến làm tăng nhu cầu ảo, đẩy giá bất động sản nhiều khu vực cao thực tế, đặc biệt thành phố lớn Hà Nội TP Hồ Chí Minh Bên cạnh đó, giao dịch "ngầm" ln chiếm đa số khiến thông tin thị trường bất động sản trở nên tù mù Ðiều không gây thất thu thuế cho Nhà nước mà cịn góp phần hạn chế số lượng giao dịch lành mạnh thành cơng Ðể phát triển thị trường bất động sản, điều quan trọng hệ thống chế, sách phải hồn thiện theo hướng: bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, quán, tôn trọng quy luật thị trường Ðồng thời, phải giúp tăng cường tính cạnh tranh để thị trường hoạt động lành mạnh Ngồi ra, phải tăng cường thơng tin giúp thị trường ngày minh bạch tạo sân chơi bình đẳng, thu hút thành phần kinh tế tham gia phát triển thị trường bất động sản Một thực tế là, thị trường bất động sản tồn nhiều vấn đề, vượt ngồi tầm kiểm sốt Nhà nước Nhằm tránh thuế, nhiều giao dịch đất đai tồn dạng phi thức bán thức Để lách thuế, nhiều giao dịch mua bán, chuyển nhượng BĐS không bên 10/2009 Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT tham gia làm thành hợp đồng đem công chứng (mặc dù điều kiện bắt buộc luật pháp quy định giao dịch mua bán, chuyền nhượng thị trường BĐS) Hoặc có làm hợp đồng đem cơng chứng hợp đồng lý lách thuế nên việc khai thấp giá mua bán BĐS công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS người dân phổ biến Hiện nay, hoạt động thị trường BĐS Việt Nam chịu điều chỉnh nhiều văn pháp luật, có văn pháp luật chủ yếu sau đây: Bộ Luật Dân (BLDS) 2005; Luật Thương Mại 2005; Luật Đất Đai 2003, Luật Nhà 2005 Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 Nếu BLDS 2005 Luật Thương mại 2005 quy định chung hoạt động thị trường BĐS thị trường kinh doanh hàng hoá khác kinh tế thị trường nhiều thành phần, Luật Đất đai 2003; Luật Nhà 2005 Luật kinh doanh BĐS 2006 hai đạo luật chuyên ngành quy định chi tiết vấn đề liên quan đến hàng hoá đặc biệt giao dịch thị trường BĐS quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở, quy định hoạt động thị trường BĐS thị trường kinh doanh hàng hoá đặc biệt có điều kiện Vì lý nêu, thấy vai trị hợp đồng giao dịch thị trường BĐS Việt Nam chưa coi trọng, chế định đóng vai trị quan trọng việc điều tiết quản lý hoạt động thị trường BĐS, phần ý thức bên tham gia giao dịch, phần không phần định việc hệ thống pháp luật hành chưa đáp ứng yêu cầu thực tế Chính tơi mạnh dạn chọn đề tài “Hợp đồng mua bán nhà hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam” làm đề tài luận văn cao học 10/2009 Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu Luận văn phân tích, làm rõ ý nghĩa, vai trò, đặc thù hợp đồng mua bán nhà hoạt động kinh doanh BĐS pháp luật hợp đồng mua bán nhà hoạt động kinh doanh BĐS Việt Nam, đồng thời nghiên cứu nguyên nhân pháp luật hợp đồng chưa thực phát huy vai trò việc điều tiết hoạt động thị trường BĐS nay, sở đề xuất số giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu cuả pháp luật hợp đồng mua bán nhà hoạt động kinh doanh BĐS Việt Nam Để đạt mục đích đề ra, luận văn có nhiệm vụ nghiên cứu quy định pháp luật hành chế định hợp đồng kinh doanh BĐS chủ trương, sách Đảng Nhà nước thị trường BĐS hoạt động thị trường BĐS, tìm hiểu, đánh giá thực trạng vai trò pháp luật hợp đồng giao dịch mua bán nhà cơng trình xây dựng thị trường BĐS Việt Nam thời gian qua Trên sở nêu lên thành tựu hạn chế tồn pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà hoạt động kinh doanh thị trường BĐS, từ đề xuất giải pháp hồn thiện, nâng cao hiệu pháp luật hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nói riêng hợp đồng kinh doanh BĐS nói chung hoạt động kinh doanh BĐS Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu Trong khn khổ có hạn luận văn thạc sỹ, đề tài sâu nghiên cứu đặc điểm, vai trò chế định hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng hoạt động kinh doanh BĐS Việt Nam, thực tiễn áp dụng pháp luật hành hợp đồng mua bán chuyển nhượng hàng hoá giao dịch thị trường BĐS, tìm hiểu chủ trương, sách Đảng Nhà nước hoạt động thị trường BĐS, thực trạng giải 10/2009 Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT pháp hệ thống pháp luật hợp đồng hoạt động kinh doanh thị trường BĐS Việt Nam Phương pháp nghiên cứu Luận văn nghiên cứu giác độ khoa học chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, thơng qua chủ trương, sách đắn Đảng Nhà nước ta, với phương pháp so sánh, phân tích liệu, số liệu thống kê xã hội học, dẫn chiếu quy định pháp luật hành tham khảo ý kiến chuyên gia, nhà nghiên cứu lĩnh vực pháp luật hợp đồng để từ rút nhận xét, đánh giá thực trạng đưa dự kiến hướng pháp luật hợp đồng hoạt động kinh doanh thị trường BĐS Việt Nam Tình hình nghiên cứu vấn đề Việt Nam ý nghĩa lý luận đề tài Hiện nay, vai trò thị trường BĐS phát triển kinh tế đất nước phủ nhận, có khơng cơng trình nghiên cứu khoa học, báo phương tiện thông tin đại chúng truyền thống báo viết, báo nói, báo hình hay mạng Internet có đề cập nghiên cứu thị trường BĐS hoạt động cuả thị trường BĐS kinh tế thị trường Tuy nhiên với đời Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực từ ngày 01/01/2007; nói, phạm vi đề tài nghiên cứu mà tác giả lựa chọn, có nhiều điểm mà cơng trình nghiên cứu khoa học hay báo trước có liên quan đến đề tài chưa đề cập cách đầy đủ trọn vẹn Chính vậy, đề tài mà tác giả lựa chọn nghiên cứu hứa hẹn cơng trình nghiên cứu có ý nghĩa thực tế lý luận định thực tiễn xây dựng áp dụng pháp luật 10/2009 Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT Ý nghĩa lý luận đề tài nằm chỗ, đề tài nghiên cứu nhằm tìm hiểu thực trạng đề giải pháp cụ thể cho hướng pháp luật Việt Nam hợp đồng mua bán nhà hoạt động kinh doanh BĐS Việt Nam xu hội nhập nay, phù hợp với yêu cầu thực tế sống phù hợp với xu hướng phát triển pháp luật quốc tế đại Tác giả hy vọng với kiến nghị mà cơng trình nghiên cứu đưa ra, góp phần đem lại kết thiết thực cho việc hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà nói riêng hợp đồng kinh doanh bất động sản nói chung Tác giả hy vọng rằng, với nhận xét góp ý q thày cơ, bạn đồng nghiệp ý kiến đóng góp từ phía độc giả, kết việc nghiên cứu không nằm mặt giấy mà cịn có điều kiện áp dụng vào thực tế tài liệu tham khảo có giá trị nhà làm luật giới nghiên cứu luật học Qua đây, xin gửi lời cảm ơn trân trọng tới Phó Giáo sư, Tiến sĩ Phạm Hữu Nghị, Tiến sĩ Doãn Hồng Nhung thày tận tình giúp đỡ tơi hồn thành tốt đề tài này, xin gửi lời biết ơn chân thành đến gia đình bạn đồng nghiệp tạo điều kiện để tơi hồn thành cơng trình nghiên cứu khoa học 10/2009 10 Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT Thứ tám, đối tượng giao kết hợp đồng mua bán nhà thuộc phạm vi rộng có tham gia nhiều thành phần xã hội, việc hồn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà cần phát huy cao độ xã hội hố cơng tác quản lý để đảm bảo việc thực pháp luật hợp đồng mua bán nhà thơng suốt có tính khả thi cao 3.3 Nhóm giải pháp hồn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà kinh doanh bất động sản 3.3.1 Nhóm giải pháp tổng thể Nhằm hồn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà kinh doanh BĐS, cần thực đồng giải pháp sau: Một là, phải thể chế hoá chủ trương xây dựng Nhà nước pháp quyền Việt Nam xã hội chủ nghĩa, kết hợp quản lý hành BĐS với tăng cường tính tự chủ cho đối tượng tham gia giao kết hợp đồng, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp thành phần xã hội tham gia giao dịch BĐS, kiện tồn đội ngũ cán cơng chức cấp, công tác lĩnh vực quản lý đất đai quản lý hành giao kết hợp đồng dân Hai là, phải tạo môi trường pháp lý rộng rãi cho đối tượng với đủ thành phần xã hội tham gia vào thị trường giao dịch BĐS, đáp ứng nhu cầu ngày cao kinh tế thị trường, phát huy dân chủ, bảo vệ công lý công xã hội Ba là, phải xây dựng phạm vi lộ trình hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà từ đến năm 2020, thiết kế mơ hình quản lý hành kinh doanh BĐS phù hợp với đặc điểm Việt Nam Bốn là, cần thúc đẩy phát triển đồng quan quản lý hành giao dịch kinh doanh BĐS vùng, địa phương nước, trọng số địa phương đóng vai trị chủ chốt, đầu tàu cần phát triển 10/2009 77 Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT nhanh với quy mô số lượng, chất lượng dịch vu cao, đồng thời ý rút ngắn khoảng cách lực chuyên môn cán công chức công tác quản lý hành hợp đồng mua bán nhà mức độ phát triển xã hội, đặc biệt địa phương có tốc độ thị hố cao Năm là, cần quán triệt đường lối đối ngoại độc lập, tự chủ, đa phương hoá đa dạng hoá quan hệ quốc tế, chủ động hội nhập quốc tế tạo môi trường hợp tác quốc tế hoạt động kinh doanh BĐS nói chung hoạt động mua bán nhà nói riêng 3.3.2 Nhóm giải pháp chi tiết Muốn hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh nhóm quan hệ xã hội, khơng dựa vào giải pháp chung chung cấp vĩ mơ đủ, cịn cần giải pháp thật cụ thể chi tiết Đối với việc hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà hoạt động kinh doanh BĐS, cần từ tiêu chí đánh giá pháp luật hợp đồng mua bán nhà kinh doanh bất động sản phần đề cập, tiêu chí tính khoa học, tính hiệu ứng dụng, tính phổ cập tính dự báo tương lai Nhưng trước tiên, đưa vấn đề hoàn thiện pháp luật nói chung hồn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà Việt Nam nói riêng, khơng thể khơng nhắc đến vai trị nhà nước việc quản lý điều tiết thị trường BĐS Nhà nước tham gia điều tiết quản lý thị trường, tham gia vào quán trình kinh tế xã hội có việc lập quy hoạch sử dụng đất, lập hướng dẫn thi hành sách pháp luật Có thể thấy có ảnh hưởng sách pháp luật đến thị trường qua thời kỳ Trước đây, Nhà nước khơng cho mua bán đất đai (trước năm 1993) thị trường BĐS không tồn Mặc dù vậy, trình mua bán diễn để đáp ứng yêu cầu người dân với hình 10/2009 78 Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT thức mua bán ngầm Sau Nhà nước thay đổi sách, công nhận cho phép mua bán quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho thị trường BĐS hình thành phát triển tất yếu Đồng thời Nhà nước thu thuế đưa vào ngân sách Từ nhận định trên, đưa số giải pháp chi tiết nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật hợp đồng mua bán nhà Việt Nam nay, cụ thể là: Thứ nhất, cần sớm hoàn thiện hệ thống pháp luật BĐS bảo đảm đồng bộ, thống nhất, đặc biệt hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS, tránh tượng chồng chéo, đối tượng điều chỉnh nhiều luật chuyên ngành khác Việc bổ sung hoàn thiện khung pháp lý theo nguyên tắc đảm bảo tính đồng bộ, tính quán tôn trọng quy luật thị trường, đồng thời tăng cường tính cạnh tranh hoạt động kinh doanh thị trường Hạn chế tối đa quy định chồng chéo mâu thuẫn liên quan đến BĐS thị trường BĐS Thứ hai, tiếp tục nhanh chóng hồn thiện sách đất đai nói chung, sách phát triển nhà nói riêng Hiện nay, sách đất đai xây dựng tiếp tục bổ sung hoàn thiện đáp ứng nhu cầu phát triển xã hội, nhiên kinh tế thị trường đặt cho nhiều thách thức, pháp luật sách Đảng Nhà nước phải không ngừng đổi cho phù hợp, đặc biệt bối cảnh tồn cầu hố Thứ ba, cần hoàn thiện quy định Luật Thương mại, Luật Đất đai, Luật Nhà đặc biệt Luật kinh doanh BĐS 2006, đạo luật 10/2009 79 Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT ban hành áp dụng chưa lâu nhằm điều chỉnh nhóm quan hệ xã hội vốn tồn từ lâu trước đạo luật đời Thứ tư, yêu cầu lớn đặt pháp luật quốc gia quy định hợp đồng với ý nghĩa thoả thuận bên tham gia giao kết, tức phải tôn trọng nguyên tắc tự thoả thuận chủ thể tham giao giao kết hợp đồng, không nên quy định cứng nhắc nội dung chủ yếu hợp đồng mà thay vào nên dành quyền thoả thuận điều khoản chủ yếu cho bên Khi luật có quy định cụ thể nội dung chủ yếu (buộc phải có) hợp đồng việc kinh doanh cụ thể ảnh hưởng đến quyền tự thỏa thuận, tự định nội dung hợp đồng bên làm hạn chế tính linh hoạt hoạt động kinh doanh Hơn quy định làm ảnh hưởng tới an toàn pháp lý cho bên quan hệ hợp đồng, bên muốn rũ bỏ nghĩa vụ thực hợp đồng cách viện lý hợp đồng chưa xác lập thiếu điều khoản chủ yếu 3.4 Giải pháp nâng cao hiệu việc áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà thực tiễn Để nâng cao hiệu việc áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà thực tiễn đòi hỏi không áp dụng phương pháp chung chung mang nặng tính lý thuyết mà cần giải pháp cụ thể chi tiết, sâu sát với thực tế đời sống xã hội Mục đích giải pháp để người dân đến gần với văn pháp luật, thể tiêu chí đánh giá pháp luật hợp đồng mua bán nhà đề cập phần trên, tính hiệu ứng dụng Nhóm giải pháp nhằm nâng cao hiệu việc áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà bao gồm nội dung cụ thể sau: 10/2009 80 Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT Một là, cần nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất quy hoạch đầu tư phát triển BĐS, cần thường xuyên kiểm tra quỹ đất giao Luật quy định sau năm khơng triển khai thu hồi, sau hai năm triển khai khơng tiến độ tiến hành thu hồi Chúng ta cần thực nghiêm túc đắn chủ trương thu hồi đất nhằm tạo động lực để nhà đầu tư có trách nhiệm dự án phê duyệt Thực nghiêm túc quy định công bố công khai quy hoạch phê duyệt, đặc biệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị quy hoạch sử dụng đất để thành phần kinh tế biết tham gia đầu tư; thực nghiêm túc việc đình xây dựng, xử phạt hành chính, cưỡng chế phá dỡ cơng trình xây dựng trái phép, xây dựng sai giấy phép, xây dựng không tuân theo quy hoạch nhằm lập lại trật tự, kỷ cương lĩnh vực quản lý xây dựng, hạn chế tiến tới chấm dứt tình trạng xây dựng nhà tự phát nguyên nhân thúc đẩy đời phát triển tràn lan tình trạng mua bán nhà đất “trao tay”, chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại BĐS khác trái quy định pháp luật Kiểm tra, rà soát lại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phạm vi nước Hiện nước ta tỉnh, thành phố hoàn thành quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất song cịn nhiều kẽ hở: Quy hoạch,kế hoạch khơng lập từ sở ; huyện không xét duyệt chặt chẽ; tỉnh lập kế hoạch sử dụng đất chủ yếu dựa vào nhu cầu huyện tổ chức mà không vào quy hoạch duyệt; thiếu quy hoạch chi tiết…Do hướng kiểm tra, soát nhằm khắc phục hạn chế nêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất địa phương phạm vi nước Cần có hình thức xử phạt thật nặng hành vi sử dụng đất đai, chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái phép, giao đất, cho thuê đất, sử dụng đất 10/2009 81 Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT đai sai mục đích lý tư lợi khu vực quy hoạch phát triển đô thị, khu công nghiệp… - Hai là, cần hoàn thiện máy tổ chức quản lý BĐS kinh doanh BĐS, nâng cao trình độ, đạo đức cán quản lý tinh thần trách nhiệm cơng việc lập lại kỷ cương công tác quản lý Kinh doanh BĐS lĩnh vực có mối quan hệ với nhiều lĩnh vực khác kinh tế đầu tư, xây dựng, tài chính, nhân lực …Do để quản lý tốt thị trường BĐS cần có phân công, phối hợp, thống quan quản lý nhà nước lĩnh vực trên, tránh tình trạng chồng chéo luật, sách gây ách tắc việc giải thủ tục hành Đội ngũ cán quản lý cấp phải nắm yêu cầu phát triển thị trường BĐS thể chế liên quan dến tạo lập, giao dịch quản lý thị trường BĐS Nhận thức rõ thị trường BĐS thị trường quan trọng kinh tế quốc dân Phát triển quản lý có hiệu thị trường góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế- xã hội, tạo khả thu hút vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực q trình phát triển thị nơng thơn bền vững theo hướng cơng nghiệp hố- đại hố đất nước, từ triển khai thực tốt quy định pháp luật, kiểm tra việc thực cấp, đơn vị trực thuộc Ba là, tạo chế thực thi nghiêm pháp luật cấp, địa phương Thực nghiêm túc hiệu công tác kiểm tra tra việc thực thi pháp luật xử lý nghiêm trường hợp vi phạm tránh tái diễn Công đấu tranh chống tội phạm tham nhũng gần có nhiều kết khả quan, phải thừa nhận thực tế rằng, tội phạm lạm dụng chức vụ quyền hạn gây hậu nghiêm trọng Việt Nam thời gian vừa qua chưa 10/2009 82 Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT thực bị xử lý nghiêm Ngay kỳ họp thứ Quốc hội khoá XII tháng 10 năm 2009 vừa qua, có đại biểu thống kê rằng, 40% số vụ án tham nhũng “bị” hay “được” Toà xử với mức án nhẹ mức đề nghị Viện kiểm sát, nhiều trường hợp xử án treo Cũng phiên họp đó, có đại biểu nêu ví dụ nhằm so sánh rằng, vị quan lạm dụng chức vụ quyền hạn gây thiệt hại cho Nhà nước 1,5 tỉ đồng, thân người tư lợi hàng trăm triệu đồng, “bị” xử năm tù, người nơng dân có men rượu chiếm đoạt hàng xóm vịt (có hành vi đồ) bị xử năm tù giam Câu hỏi đặt liệu có hay khơng cơng đây?? Bốn là, giao dịch nhà đất phải thông qua quyền địa phương quan pháp luật Tuy nhiên không giải pháp hay nhìn chung quan hành can thiệp vào thủ tục cần thiết quan trung gian người mua người bán Các quan hệ giao dịch thị trường BĐS đa dạng phức tạp, để thị trường phát triển cách tự phát ảnh hưởng cho kinh tế, Nhà nước cần quản lý thị trường dựa khung pháp lý nhằm thiết lập sân chơi bình đẳng, cơng khai minh bạch lĩnh vực kinh doanh BĐS Cần quy định rõ điều kiện quyền hạn, trách nhiệm người hoạt động lĩnh vực tư vấn, kinh doanh BĐS Đổi chế đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để tạo cho người có nhu cầu thực mua đất làm nhà Cần thực việc đăng ký tài sản BĐS để đảm bảo quyền lợi hợp pháp chủ sở hữu, chủ sử dụng, tạo tiền đề cho Nhà nước quản lý điều tiết thị trường BĐS, nhanh chóng giải dứt điểm việc cấp giấy sử dụng đất Để thực việc đăng ký thuận lợi cần tháo gỡ ách tắc khâu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà loại BĐS khác 10/2009 83 Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT Giảm thiểu thủ tục chi phí đăng ký giao dịch để khuyến khích giao dịch thức, đồng thời nghiên cứu ban hành chế tài bắt buộc giao dịch phải đăng ký bắt buộc, không thừa nhận không bảo hộ cho giao dịch không thực đăng ký giao dịch Năm là, cần có biện pháp triệt để chống đầu vào BĐS, biện pháp chống đầu có hiệu phải cơng khai việc bán nhà, đất theo khung giá Nhà nước, tổ chức bán đấu giá công khai rộng rãi dân chúng, thông báo công khai dự án công ty kinh doanh BĐS triển khai để người dân nắm Việc mua bán phải kèm theo quyền sử dụng đất BĐS cần đăng ký chứng thực để lần sau đứng tên chủ họ có nhu cầu chuyển nhượng chứng thực tài sản có giá trị Việc đăng ký tạo minh bạch mà ngành Thuế vào để áp thuế Tuy nhiên thuế cao làm người ta không muốn công khai tài sản Điều đáng lo ngại lại vướng mắc từ thủ tục Nhà nước Nguyên nhân chủ yếu tượng đầu thời gian qua chủ yếu hệ thống pháp luật đất đai, BĐS nhiều kẽ hở để giới đầu mưu lợi cá nhân Nhà nước trì lâu dài chế xin- cho lĩnh vực BĐS Để ngăn chặn xoá bỏ đầu cơ, việc cần làm là: - Nhà nước cần tăng cường hoạt động quản lý sau giao đất, quy định thời hạn đưa đất vào sử dụng sử dụng đất mục đích chuyển đổi mục đích sử dụng đất đất ven đô - Nhà nước cần nắm chủ thể kinh doanh BĐS, điều tiết, kiểm soát giao dịch thị trường BĐS công cụ kinh tế Tổ chức mở rộng hệ thống thông tin BĐS việc cấp thiết việc quản lý kinh doanh BĐS, hoàn thiện hệ thống pháp lý thông tin BĐS, đa dạng hố nguồn thơng tin xã hội hố nguồn thông tin 10/2009 84 Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT Sáu là, cần có sách thuế kinh doanh BĐS Khi điều kiện đất đai thay đổi (do thay đổi đầu tư xã hội) làm mức sinh lợi mảnh đất tăng lên, tức làm thay đổi địa tô chênh lệch Tuy nhiên, giá trị mảnh đất tăng lên nhiều lần tương ứng với lượng giá trị tư hoá phần địa tô tăng thêm Phần giá trị tăng thêm người chiếm hữu đất tạo mà giá trị đầu tư xã hội mang lại nên phải điều tiết vào nguồn thu nhà nước Khi chưa có quan hệ chuyển nhượng đất đai, phần giá trị tăng thêm biểu lợi ích nhiều thơng qua sử dụng đất Do việc điều tiết phần giá trị tăng lên tương ứng với phần điều tiết địa tô chênh lệch tăng thêm thông qua tăng thuế sử dụng đất Khi có quan hệ chuyển nhượng đất đai, phần giá trị tăng thêm biểu tiền thu giá bán mảnh đất cao Việc thu thuế giá trị gia tăng từ chuyển nhượng đất đai điều tiết phần giá trị địa tô tư hoá đầu tư xã hội tạo ra, giải pháp hạn chế tình trạng đầu đất đai Việc thực đồng sách giá cân áp dụng hệ thống sách thuế chiếm hữu, thuế sử dụng thu thuế phần giá trị tăng thêm qu chuyển nhượng đất hệ thống sách kinh tế thơng qua chuyển nhượng đất hệ thống sách quản lý Nhà nước đất đai theo chế thị trường Việc thực tốt sách cho phép thay biện pháp quản lý mang tính hành làm cản trở phát triển thị trường đất đai- bất động sản nước ta Cuối cùng, giải pháp vô quan trọng nhằm đưa pháp luật hợp đồng mua bán nhà thực “sống” với xã hội phải hoàn thiện hệ thống thị trường, xúc tiến việc hình thành sàn giao dịch BĐS để thị trường vận hành có hiệu Nhà nước cần xây dựng quy chế cho hình thành hoạt động số tổ chức như: tổ chức định giá BĐS, tổ chức tư vấn pháp lý BĐS, tổ chức 10/2009 85 Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT bảo hiểm BĐS, tổ chức môi giới BĐS; định chế tài tham gia thị trường BĐS tổ chức dịch vụ công, thành lập sàn giao dịch BĐS để tạo điều kiện cho thị trường hoạt động minh bạch có độ tin cậy cao Tổ chức kiểm tra, giám sát việc triển khai thực dự án nhà , khu đô thị mới, ban hành quy định bắt buộc chủ đầu tư phải thực công khai hoạt động mua bán, cho thuê nhà (công khai kế hoạch bán nhà, cho thuê nhà, giá bán, giá cho thuê, tiến độ thực dự án) thông qua sàn giao dịch BĐS, có biện pháp xử lý tổ chức, cá nhân vi phạm quy định hoạt động kinh doanh nhà Xoá bỏ ưu nhà nước công ty phát triển nhà thuộc sở hữu nhà nước, thực công khai hoá minh bạch hoá sản phẩm doanh nghiệp cung cấp thị trường Thành lập trung tâm hỗ trợ giao dịch kinh doanh hay sàn giao dịch BĐS Các trung tâm cần xây dựng thí điểm thành phố lớn sau rút kinh nghiệm để nhân địa phương khác Một nhiệm vụ sàn giao dịch cung cấp đầy đủ rõ ràng minh bạch thông tin BĐS thị trường BĐS, thực tư vấn nhà đất, qua dẫn dắt, điều khiển hoạt động thị trường đất đai BĐS cách lành mạnh 10/2009 86 Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT KẾT LUẬN Thị trường BĐS phần quan trọng kinh tế thị trường dân tộc, quốc gia Thị trường BĐS thời gian qua trải qua nhiều bước thăng trầm, từ hoạt động tự phát số cá nhân tổ chức buôn bán, trao đổi “ngầm” chưa có điều chỉnh nhà nước lĩnh vực Nhưng qua cho thấy nhu cầu thực người dân chỗ ở, thị trường BĐS nhà nước công nhận tồn phát triển đáp ứng nhu cầu thiết nhân dân Tuy nhiên trình phát triển tồn nhiều bất cập, yếu khâu quản lý, điều tiết dần bộc lộ, nhiều tượng tiêu cực diễn ra, tượng đầu cơ, sử dụng đất sai mục đích, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái phép diễn Điều đặt cho Nhà nước khó khăn việc đổi tư duy, có nhìn bao qt thị trường, việc nghiên cứu thực trạng thị trường BĐS thời gian qua, qua đúc rút quy luật, nguyên tắc hoạt động tất yếu thị trường từ đưa giải pháp, định hướng phát triển thị trường tương lai Hoạt động kinh doanh BĐS có hoạt động mua bán nhà yếu tố tác động lớn đến thị trường BĐS, cần có hành lang pháp lý an toàn để điều chỉnh hoạt động kinh doanh này, đưa chúng vào quỹ đạo quản lý cách hiệu an tồn, nhằm bình ổn thị trường đồng thời nhằm bình ổn phát triển chung xã hội lẽ biết, “an cư lạc nghiệp” mục tiêu hàng đầu mà người xã hội phấn đấu hướng tới 10/2009 87 Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Hiến pháp Việt Nam năm 1980 Hiến pháp Việt Nam năm 1992, sửa đổi bổ sung năm 2001 Văn kiện Đại hội Đảng lần thứ Văn kiện Đại hội Đảng lần thứ Văn kiện Đại hội Đảng lần thứ Bộ luật Dân năm 1995 Bộ luật Dân năm 2005 Luật Thương mại năm 2005 Luật Đất đai năm 1987, sửa đổi bổ sung năm 1993, 2001 10 Luật Đất đai năm 2003 11 Luật Nhà năm 2005 12 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 13 Pháp lệnh nhà năm 1991 14 Pháp lệnh hợp đồng kinh tế năm 1989 15 Pháp lệnh hợp đồng Dân năm 1991 16 Nghị số 1126/2007/NQ-UBTVQH11 hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nơng nghiệp 17 Nghị số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20/8/1998 Uỷ ban thường vụ Quốc hội giao dịch dân nhà xác lập trước ngày 01/7/1991 (có hiệu lực thi hành từ 01/01/1999) 10/2009 88 Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT 18 Quyết định số 297/CT ngày 02/10/1991 Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay Chính phủ) việc giải số vấn đề nhà 19 Nghị định 153/2007/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật kinh doanh BĐS 20 Nghị định 90/2006/NĐ – CP phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 21 Thơng tư 1883/2001/TT-TCDC tổng cục địa hướng dẫn mẫu hợp đồng để thực quyền người sử dụng đất 22 Quyết định số 62/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008 Uỷ ban nhân dân thành phố Hà nội việc ban hành quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà nội năm 2009 23 Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/01/1999 Toà án nhân dân tối cao Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng số quy định Nghị 58/1998/NQUBTVQH10 24 Công văn số 56/1999/KHXX ngày 17/6/1999 Toà án nhân dân tối cao 25 Nghị 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao 26 Luật Dân Cộng hoà Pháp 27 Luật Dân Nhật Bản 28 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Nga 29 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Đức 10/2009 89 Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT 30 PGS TS Phạm Hữu Nghị, Chế độ hợp đồng kinh tế thị trường Việt Nam giai đoạn nay, Luận án phó tiến sĩ khoa học Luật học 31 PGS TS Phạm Hữu Nghị, Dự thảo Bộ luật dân (sửa đổi) với vấn đề cải cách pháp luật hợp đồng, Tạp chí Nhà nước pháp luật Viện Nhà nước pháp luật, Số năm 2005 32 PGS TS Phạm Hữu Nghị, Vai trò Nhà nước việc thực quyền sở hữu tồn dân đất đai, Tạp chí Nhà nước pháp luật, Viện Nhà nước pháp luật, số 01 năm 2005 33 TS Bùi Ngọc Cường, Vấn đề hoàn thiện pháp luật hợp đồng kinh tế nước ta nay, Tạp chí khoa học pháp lý số năm 2001 34 TS Nguyễn Am Hiểu, Mấy vấn đề pháp luật kinh tế Việt Nam nay, Tạp chí Luật học số năm 1999 35 Th.S Đinh Thị Mai Phương, Thống luật Hợp đồng Việt nam, NXB Tư pháp 10/2009 90 ... vai trị, đặc thù hợp đồng mua bán nhà hoạt động kinh doanh BĐS pháp luật hợp đồng mua bán nhà hoạt động kinh doanh BĐS Việt Nam, đồng thời nghiên cứu nguyên nhân pháp luật hợp đồng chưa thực phát... thông thường Hợp đồng mua bán bất động sản phụ thuộc vào đối tượng mà hướng tới bất động sản giao dịch mua – bán, vậy, hợp đồng mua bán bất động sản vừa mang thuộc tính chung hợp đồng mua bán hàng... luật hợp đồng mua bán nhà Việt Nam .74 3.2 Quan điểm hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà Việt Nam 75 3.3 Nhóm giải pháp hồn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà kinh doanh bất