CHẤM dứt QUYỀN sử DỤNG đất THU hồi đất và GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP đất ĐAI

CHẤM DỨT QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: THU HỒI ĐẤT VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI I Lý thuyết : THU HỒI ĐẤT 1) Khái niệm thu hồi đất: Điểm c, Khoản Điều Luật Đất đai 2003 quy định: “Nhà nước thực quyền định đoạt đất đai :…Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;…” Khoản 5, Điều Luật đất đai năm 2003 quy định: “Thu hồi đất việc Nhà nước định hành để thu lại quyền sử dụng đất thu lại đất giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định Luật này” 2) Các trường hợp thu hồi đất: Điều 38, 39, 40 Luật Đất đai năm 2003 quy định: 2.1 Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, phát triển kinh tế (Khoản Điều 38): Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng (Điều 39):  - Nhà nước thực việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt sau quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cơng bố dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Như vậy, diện tích đất Nhà nước thu hồi bắt buộc phải nằm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (Căn Khoản Điều 36 NĐ 181/2004) Các trường hợp thu hồi đất quy định cụ thể Nghị định 181/2004: + Sử dụng cho mục đích quốc phịng, an ninh – Điểm a Khoản 1, Điều 36 Nghị định 181/2004 + Cho mục đích lợi ích quốc gia: Điểm b, c, e Khoản Điều 36 NĐ 181/2004 + Lợi ích công cộng: Điểm d, g, h Khoản điều 36 NĐ 181/2004; Điều 38 NĐ 84/2007 - Trước thu hồi đất, chậm chín mươi ngày đất nông nghiệp trăm tám mươi ngày đất phi nông nghiệp, quan nhà nước có thẩm quyền phải thơng báo cho người bị thu hồi đất biết lý thu hồi, thời gian kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư - Sau có định thu hồi đất phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, cơng bố cơng khai, có hiệu lực thi hành, người bị thu hồi đất phải chấp hành định thu hồi đất Trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cơng bố có diện tích đất phải thu hồi mà nhà nước chưa thực việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt người sử dụng đất tiếp tục sử dụng theo mục đích xác định trước cơng bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; người sử dụng đất khơng cịn nhu cầu sử dụng nhà nước thu hồi đất bồi thường hỗ trợ theo quy định pháp luật (Khoản Điều 29) - Trường hợp người bị thu hồi đất không chấp hành định thu hồi đất Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền định thu hồi đất định cưỡng chế Người bị cưỡng chế thu hồi đất phải chấp hành định cưỡng chế có quyền khiếu nại  Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế: - Khoản Điều 40, Khoản Điều 90, Khoản Điều 91, Khoản Điều 92 Luật Đất đai năm 2003 quy định: + Nhà nước thực việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế dự án đầu tư lớn theo quy định Chính phủ + Đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp gồm đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có chế độ sử dụng đất + Đất sử dụng cho khu công nghệ cao theo định thành lập Thủ tướng Chính phủ bao gồm loại đất có chế độ sử dụng khác phục vụ sản xuất, kinh doanh sản phẩm công nghệ cao; nghiên cứu phát triển ứng dụng công nghệ cao; đào tạo nhân lực công nghệ cao + Đất để đầu tư xây dựng khu kinh tế gồm đất để xây dựng khu kinh tế mở, khu kinh tế cửa khu kinh tế khác thành lập theo định Thủ tướng Chính phủ Đất sử dụng cho khu kinh tế bao gồm loại đất có chế độ sử dụng khác khu vực riêng biệt nhằm khuyến khích đặc biệt cho hoạt động đầu tư xuất - Các trường hợp thu hồi đất hướng dẫn cụ thể Khoản Điều 36 NĐ 181/2004; Điều 34, 35, 36, 39, 40 NĐ 84/2007: + Sử dụng đất để thực dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch thuộc nhóm A theo quy định pháp luật đầu tư quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt cho phép đầu tư mà dự án khơng thể đầu tư khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế + Sử dụng đất để thực dự án đầu tư có nguồn vốn hỗ trợ phát triển thức (ODA) + Sử dụng đất để thực dự án có trăm phần trăm (100%) vốn đầu tư nước quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt cho phép đầu tư mà dự án khơng thể đầu tư khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế - Việc thu hồi đất thực theo quy định Điều 39 Luật Đất đai năm 2003 - Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất xét duyệt nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà khơng phải thực thủ tục thu hồi đất Các trường hợp thu hồi đất theo Khoản Điều 38 Luật đất đai bồi thường không bồi thường Trường hợp tổ chức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước không bồi thường (căn Khoản Điều NĐ 197/2004NĐ-CP) 2.2 Người sử dụng đất khơng có nhu cầu, khả tiếp tục sử dụng đất (Khoản 2, Khoản 7, Khoản Điều 38 Luật Đất đai năm 2003): - Tổ chức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển nơi khác, giảm khơng cịn nhu cầu sử dụng đất - Cá nhân sử dụng đất chết mà khơng có người thừa kế - Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất 2.3 Hết hạn sử dụng đất mà không gia hạn (Khoản 10 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003): Đất Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không gia hạn hết thời hạn 2.4 Vi phạm pháp luật đất đai (quy định Khoản 3, 4, 5, 6, 9, 11, 12 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003): - Sử dụng đất không mục đích, khơng có hiệu (Khoản Điều 38) - Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất (Khoản Điều 38) - Đất giao không đối tượng không thẩm quyền (Khoản Điều 38) - Đất bị lấn, chiếm (Khoản Điều 38) - Người sử dụng đất cố ý không thực nghĩa vụ Nhà nước (Khoản Điều 38) - Đất Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không gia hạn hết thời hạn (Khoản 10 Điều 38) - Đất trồng hàng năm không sử dụng thời hạn mười hai tháng liền; đất trồng lâu năm không sử dụng thời hạn mười tám tháng liền; đất trồng rừng không sử dụng thời hạn hai mươi bốn tháng liền (Khoản 11 Điều 38) - Đất Nhà nước giao, cho thuê để thực dự án đầu tư mà không sử dụng thời hạn mười hai tháng liền tiến độ sử dụng đất chậm hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi dự án đầu tư, kể từ nhận bàn giao đất thực địa mà không quan nhà nước có thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất cho phép (Khoản 12 Điều 38) Căn Điều 43 Luật Đất đai năm 2003, Điều NĐ 197/2004 trường hợp thu hồi đất quy định từ Khoản đến Khoản 12 Điều 38 Luật đất đai năm 2003 trường hợp thu hồi đất không bồi thường Việc xử lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đầu tư đất trường hợp thu hồi đất thực theo quy định khoản Điều 34 Điều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP Ngồi cịn có số trường hợp thu hồi đất không bồi thường sau đây: + Người sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định Điều Nghị định 197/2004/NĐ-CP + Tổ chức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước + Đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở quan, xây dựng cơng trình nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; đất giao thơng, thủy lợi; đất xây dựng cơng trình văn hố, y tế, giáo dục đào tạo, thể dục thể thao cơng trình cơng cộng khác khơng nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa + Trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 + Đất nông nghiệp cộng đồng dân cư sử dụng + Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích xã, phường, thị trấn Khi Nhà nước thu hồi đất, người bị thu hồi đất không bồi thường tài sản gắn liền với đất trường hợp sau (Khoản Điều 43 Luật Đất đai năm 2003): a) Tài sản gắn liền với đất tạo khu vực đất bị thu hồi sau quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn công bố mà không quan nhà nước có thẩm quyền cho phép b) Tài sản gắn liền với đất tạo trước có định thu hồi đất mà trái với mục đích sử dụng đất xác định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thời điểm xây dựng công trình c) Đất bị thu hồi thuộc trường hợp quy định Khoản 4, 6, 10 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003 Người bị thu hồi đất quy định Khoản không thuộc Khoản Điều 43 Luật Đất đai năm 2003 bồi thường thiệt hại tài sản gắn liền với đất bị thu hồi 3) Thẩm quyền thu hồi đất (Điều 44 Luật Đất đai năm 2003) : Thẩm quyền thu hồi đất xác định sau: Cấp có thẩm quyền Đối tượng áp dụng UBND cấp tỉnh (Khoản Điều 44) Đối với người SDĐ tổ chức, sở tôn giáo, người VN định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước UBND cấp huyện (Khoản Điều 44) Đối với người SDĐ hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người VN định cư nước thuộc Khoản Điều 121 Luật đất đai 2003 (đã sửa đổi theo Luật số 34/2009) Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh Đối với người sử dụng đất Ban quản tế (Điều 36 NĐ 84/2007) lý KCNC, KKT giao cho thuê theo quy định Điều 36 NĐ 84/2007 Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất không ủy quyền (Khoản Điều 44 Luật Đất đai năm 2003)  Việc thu hồi đất quản lý quỹ đất thu hồi (Điều 41 Luật Đất đai năm 2003) : - Nhà nước định thu hồi đất giao đất cho tổ chức phát triển quỹ đất Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập để thực việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt trực tiếp quản lý quỹ đất thu hồi trường hợp sau quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất công bố mà chưa có dự án đầu tư (Khoản 1) - Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt giao đất cho nhà đầu tư để thực dự án trường hợp có dự án đầu tư quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (Khoản 2) Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất thực việc thu hồi đất trường hợp quy định Khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 12 Điều 38 Luật đất thu hồi thuộc khu vực nông thôn giao cho Uỷ ban nhân dân xã quản lý, thuộc khu vực đô thị khu vực quy hoạch để phát triển đô thị giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý (Khoản 3) -  Trình tự, thủ tục thu hồi đất quy định từ điều 49 đến điều 60 NĐ 84/2007/NĐ-CP tóm tắt sau: Xác định công bố chủ trương thu hồi đất Quyết định thu hồi đất TH ko có tranh chấp TH có tranh chấp Chuẩn bị hồ sơ địa cho khu đất bị thu hồi Giải khiếu nại việc thu hồi đất Kê khai, kiểm kê xác định nguồn gốc đất đai Lập, thẩm định xét duyệt phương án bổi thường, hỗ trợ tái định cư Lập, thẩm định xét duyệt phương án tổng thể bồi thường, hỗ trợ tái định cư Công khai phương án bổi thường, hỗ trợ tái định cư Thông báo việc thu hồi đất Thực chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư Cưỡng chế thu hồi đất Hết thời hạn bàn giao mà chưa bàn giao Bàn giao đất bị thu hồi 4) Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thu hồi đất: 4.1 Bồi thường đất tài sản đất: a Khái niệm bồi thường: Bồi thường nhà nước thu hồi đất việc nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất (Khoản Điều Luật đất đai 2003) → Bồi thường đất - Ngoài bồi thường giá trị quyền sử dụng đất, có bồi thường tài sản gắn liền với đất chi phí đầu tư vào đất bị thu hồi (theo Điều NĐ 69/2009), vật nuôi (Điều 24, 26 NĐ 197/2004) → Bồi thường tài sản - b Nguyên tắc bồi thường: Nguyên tắc bồi thường đất: Căn Điều 14 Nghị định 69/2009/NĐ-CP: Chỉ bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi có đủ điều kiện theo quy định pháp luật đất đai (Khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 10, 11 Điều NĐ 197/2004; Điều 44, 45, 46 NĐ 84/2007) - Bồi thường việc giao đất có mục đích sử dụng đất bị thu hồi, khơng có đất để bồi thường bồi thường giá trị QSDĐ - - Trường hợp đất bị thu hồi chưa thực nghĩa vụ tài chính, phải trừ khoản tiền phải thực nghĩa vụ tài vào số tiền bồi thường Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ lớn tiền sử dụng đất tiền mua nhà khu tái định cư người tái định cư nhận phần chênh lệch - - Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ nhỏ tiền sử dụng đất tiền mua nhà tái định cư người tái định cư phải nộp phần chênh lệch, trừ trường hợp theo quy định pháp luật Trường hợp người sử dụng đất bồi thường nhà nước thu hồi đất mà chưa thực nghĩa vụ tài đất đai nhà nước theo quy định pháp luật phải trừ khoản tiền phải thực nghĩa vụ tài vào số tiền bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước - Nguyên tắc bồi thường tài sản đất: Căn Điều 18 Nghị định 197/2004/NĐCP : Chỉ bồi thường có thiệt hại tài sản gắn liền với đất bị thu hồi tài sản thuộc sở hữu người bồi thường nhà nước giao quản lý, sử dụng - Thiệt hại tài sản gắn liền với đất khơng thuộc đối tượng bồi thường xem xét bồi thường hỗ trợ tài sản - Tài sản gắn liền với đất tạo lập trái với quy định pháp luật khơng bồi thường (trái phép, sai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sau có định thu hồi đất) - Các tài sản tháo dời di chuyển bồi thường chi phí tháo dời, di chuyển, lắp đặt thiệt hại liên quan Mức bồi thường UBND cấp tỉnh quy định - Các trường hợp bồi thường tài sản quy định cụ thể Điều 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26 NĐ 197/2004, Điều 24 Nghị định 69/2009 c Phương thức bồi thường: - Giao đất có mục đích sử dụng - Bồi thường nhà ở, đất trường hợp phải tái định cư Bồi thường tiền không bồi thường đất, nhà phải toán phần chênh lệch - d Mức bồi thường: Giá đất tính bồi thường: Giá đất để tính bồi thường giá đất theo mục đích sử dụng thời điểm có định thu hồi đất UBND cấp tỉnh công bố theo quy định Chính phủ (theo Điều 56 Luật đất đai Điều NĐ 197/2004) Việc áp dụng giá đất bồi thường theo quy định Luật đất đai NĐ 197/2004 dẫn đến việc giá đất bồi thường bị giới hạn khung giá bảng giá đất NN ban hành Căn Điều Nghị định 17/2006 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 197/2004/NĐ-CP, Khoản điều 11 NĐ 69/2009: trường hợp thời điểm có định thu hồi đất mà giá chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp Giá đất cụ thể xác định lại theo quy định Khoản Điều không bị giới hạn quy định Khoản Điều Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐCP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất (sau gọi Nghị định số 123/2007/NĐ-CP) Theo biết, thị trường bất động sản Việt Nam tồn hai mức giá: Giá đất nhà nước ban hành giá chuyển nhượng thực tế thị trường, chênh lệch hai mức giá lớn Quy định việc xác định lại giá đất bồi thường sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế phù hợp bối cảnh Tránh tình trạng nhà nước bồi thường giá trị quyền sử dụng đất cho người dân theo giá nhà nước, người dân phải bù lỗ để mua lại quyền sử dụng đất nơi khác giá cao nhiều Chi phí đầu tư vào đất cịn lại: Quy định Khoản Điều Nghị định số 197/2004/NĐ-CP chi phí thực tế hợp lý mà người sử dụng đất đầu tư vào đất để sử dụng theo mục đích phép sử dụng mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất cịn chưa thu hồi (Khoản 2, Điều Thơng tư 14/2009) 4.2 Hỗ trợ: a Khái niệm: Hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm (Khoản Điều Luật đất đai 2003) b.Các trường hợp hỗ trợ: Trường hợp không đủ điều kiện bồi thường Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ để hạn chế thiệt hại, ổn định xã hội (Khoản 1, Điều 14, NĐ 69/2009) - - Mức bồi thường chưa phù hợp với thực tế, gây xúc xã hội - Hỗ trợ thiệt hại chi phí gián tiếp hệ thu hồi đất, không đưa vào diện bồi thường được: Chi phí di chuyển, chuyển đổi nghề nghiệp, việc làm… nhằm ổn định đời sống xã hội Hỗ trợ thực đồng thời khơng đồng thời với bồi thường Các trường hợp hỗ trợ quy định cụ thể Điều 5, 28, 29, 30, 32 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004, Khoản Điều Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006, Nghị định 69/2009, Thông tư 14/2009 sau: - Hỗ trợ di chuyển: Đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức (Điều 18 NĐ 69/2009) Hỗ trợ tái định cư: Đối với cá nhân, hộ gia đình, phải chuyển chỗ (Điều 19 NĐ 69/2009) - Hỗ trợ ổn định đời sống ổn định sản xuất: Đối với cá nhân, hộ gia đình bị hoàn toàn phần thu nhập từ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản đất bị thu hồi; tổ chức, hộ sản xuất kinh doanh có đăng ký kinh doanh bị ngừng sản xuất kinh doanh (Điều 20 NĐ 69/2009, Điều 14 Thông tư 14/2009) - Hỗ trợ đất nông nghiệp khu dân cư; đất vườn, ao không cơng nhận đất ở: Ngồi phần bồi thường theo giá đất nơng nghiệp hỗ trợ thêm tiền (Điều 21 NĐ 69/2009, Điều 15 TT 14/2009) - Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp việc làm: Đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp mà khơng có đất nơng nghiệp để bồi thường (Điều 22 NĐ 69/2009, Điều 16 TT 14/2009) - - Hỗ trợ cho người sử dụng nhà thuộc sở hữu nhà nước: Điều 21 NĐ 197/2004, Điều 11 TT 14/2009 Hỗ trợ cho người thuê nhà không thuộc sở hữu nhà nước: Điều 30 NĐ 197/2004, Điều TT 14/2009 - Hỗ trợ khác: Các trường hợp không thuộc trường hợp nêu trên, UBND cấp tỉnh định (Điều 23 NĐ 69) - c Thẩm quyền định: - UBND cấp tỉnh có tính chủ động lớn quyền định phương thức, mức hỗ trợ UBND cấp tỉnh có quyền định đối tượng hỗ trợ số trường hợp (hỗ trợ khác) -  UBND TP.HCM ban hành Quyết định số 156 ngày 27/10/2006 (gọi tắt Quỹ 156) nhằm hỗ trợ đào tạo nghề, giải việc làm cho người có đất bị thu hồi để thực dự án 4.3 Tái định cư: a.Khái niệm: Tái định cư hình thức tạo điều kiện cho người sử dụng đất phải di chuyển chỗ bị thu hồi đất cách: Bồi thường nhà bồi thường giao đất bồi thường tiền để tự lo chỗ b.Đối tượng tái định cư: Đối tượng tái định cư: Hộ gia đình, cá nhân khơng có chỗ khác địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi c Các trường hợp bố trí tái định cư (Điều 18 Thông tư 14/2009): - Bị thu hồi hết đất - Phần diện tích đất cịn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để theo quy định UBND cấp tỉnh - Tái định cư dự án đặc biệt (Điều 38 Luật đất đai 2003) d Bố trí tái định cư: Theo Điều 34 Nghị định 197/2004: “Cơ quan UBND cấp tỉnh giao trách nhiệm bố trí tái định cư phải thơng báo hộ gia đình bị thu hồi đất, phải di chuyển chỗ dự kiến phương án bố trí tái định cư niêm yết công khai phương án trụ sở đơn vị, trụ sở UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi nơi tái định cư thời gian 20 ngày trước quan có nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư” ́ ́ ́ ́ ̉ II Lý thuyế t : TRANH CHÂP VÀ GIAI QUYÊT TRANH CHÂP ĐÂT ĐAI 1) Khái nhiêm tranh chấ p đấ t đai : ̣ 10 Căn cứ Khoản 26 Điều Luật Đất đai năm 2003 : “Tranh chấp đất đai tranh chấp quyền nghĩa vụ người sử dụng đất hai nhiều bên quan hệ đất đai” 2) Các da ̣ng tranh chấ p đấ t đai nguyên nhân: 2.1 Tranh chấp quyền sử dụng đất: a) Tranh chấp người sử dụng với ranh giới vùng đất phép sử dụng quản lý: Tranh chấp thường bên tự ý thay đổi ranh giới hai bên không xác định với ranh giới Những trường hợp tranh chấp thường xảy ranh giới đất người sử dụng đất liền kề không rõ ràng, đất từ xa xưa để lại thường sang nhượng chuyển đổi nhiều lần mà bàn giao cấm mốc khơng rõ ràng Ngồi ra, việc tranh chấp ranh giới xảy nhiều lỗi quan nhà nước, Đó cấp đất, quan cấp đất có ghi diện tích, khơng đo đạc cụ thể giao đất mà vào đơn kê khai diện tích đương Sau đương đo lại phát có khác biệt giấy tờ thực tế Dẫn đến tranh chấp hộ liền kề b) Tranh chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với QSDĐ: Tranh chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với QSDĐ vợ chồng ly hơn: Các dạng tranh chấp vợ chồng với bên ly hôn với hộ gia đình vợ chồng xảy bố mẹ cho đất, đến ly cha mẹ địi lại - Tranh chấp quyền thừa kế QSDĐ, tài sản gắn liền với QSDĐ: Đây dạng tranh chấp người có QSDĐ, tài sản gắn liền với đất chết mà không để lại di chúc, để lại di chúc không phù hợp với quy định pháp luật người hưởng thừa kế không thỏa thuận với phân chia thừa kế không am hiểu pháp luật dẫn đến tranh chấp - c) Tranh chấp đòi lại đất, đòi lại tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất: Thực chất dạng tranh chấp đòi lại đất, đòi lại tài sản gắn liền với đất có nguồn gốc trước thuộc quyền sở hữu họ người thân họ mà nhiều ngun nhân khác họ khơng cịn quản lý, sứ dụng có dạng sau: Địi lại đất, tài sản họ, người thân giai đoạn khác trước qua điều chỉnh chia, cấp cho người khác: Sau cải cách ruộng đất bước vào thời kỳ hợp tác hóa nơng nghiệp Đặc biệt từ năm 1958, phong trào hợp tác hóa nơng nghiệp theo mơ hình sản xuất tập thể, quản lý tập trung Ruộng đất tư liệu sản xuất nông dân tập trung vào hợp tác xã Đến thực Nghị Trung ương 10/TW năm 1988, đất đai phân chia đến hộ gia đình, cá nhân để sản xuất Chính việc phân chia đất đai không hợp lý số cán xã, huyện, số hộ dân trước vào tập đồn, hợp tác xã họ có đất, đến giải thể họ khơng có đất để canh tác diện tích đất trước… nên dẫn đến tranh chấp - 11 - Ngoài ra, số người bỏ nơi khác ở, nước sinh sống trở đòi lại đất đai, tài sản trước họ giao cho người khác quản lý, sử dụng Tranh chấp đòi lại đất, tài sản nhà thờ, dòng tu, chùa chiền, miếu mạo, nhà thờ họ Trước hồn cảnh lịch sử, quyền địa phương mượn đất sở nói để sử dụng tịch thu số sở để làm trụ sở quan, trường học đến sở địi lại nên dẫn đến khiếu kiện sở - Tranh chấp đòi lại nhà, đất cho mượn, cho thuê, cho nhờ: Dạng tranh chấp phát sinh bên cho bên mượn đất, thuê đất cho nhờ mà nhiều trường hợp không làm hợp đồng, giao kết miệng, dẫn đến hết hạn hợp đồng bên thuê mượn, nhờ xây dựng nhà kiên cố, chiếm hữu sử dụng không trả lại cho chủ cũ Thậm chí số cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất việc tranh chấp trở nên phức tạp - 2.2 Tranh chấp quyền nghĩa vụ phát sinh trình sử dụng đất: Đây loại tranh chấp phát sinh trình người sử dụng đất hợp pháp thực quyền nghĩa vụ thực giao dịch dân sự, chủ trương, sách Nhà nước giải tỏa, trưng dụng, trưng mua người khác gây thiệt hại, bị hạn chế quyền nghĩa vụ SDĐ mà dẫn đến tranh chấp Có dạng sau: a) Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ, chấp bảo lãnh, góp vốn giá trị quyền SDĐ b) Tranh chấp người khác gây thiệt hại hạn chế quyền nghĩa vụ phát sinh trình SDĐ c) Tranh chấp giải toả mặt phục vụ cơng trình cơng cộng, lợi ích quốc gia mức đền bù thực giải tỏa Trong tranh chấp loại chủ yếu khiếu kiện giá đất đền bù, diện tích đất đền bù, giá đất tái định cư đền bù không người, giải tỏa mức quy định để chừa đất cấp cho đối tượng khác Trong tình hình nay, việc quy hoạch mở mang đường sá, đô thị lớn đẫn đến việc tranh chấp loại gay gắt, phức tạp có nhiều người, tập thể đồng loạt khiếu kiện 2.3 Tranh chấp mục đích sử dụng đất: Tranh chấp mục đích sử dụng, đặc biệt tranh chấp đất nông nghiệp với đất lâm nghiệp, đất trồng lúa với đất nuôi tôm, đất trồng cao su với đất trồng cà phê, đất nông nghiệp với đất thổ cư trình phân bố quy hoạch sử dụng Trong thực tế trường hợp tranh chấp xảy sau: Do mục đích SDĐ nên Nhà nước thu hồi đất người sử dụng để giao cho người khác sử dụng với mục đích khác, dẫn đến người SDĐ khiếu kiện việc chuyển mục đích SDĐ hay khiếu kiện việc thu hồi khiếu kiện người giao đất sử dụng với mục đích khác Mặt khác, 12 người Nhà nước giao đất chuyển mục đích sử dụng khiếu kiện người sử dụng đất phải giao đất cho theo định giao đất 2.4 Tranh chấp địa giới hành chính: Loại tranh chấp thường xảy người hai tỉnh, hai huyện hai xã với nhau, tập trung nơi có vị trí quan trọng việc phát triển kinh tế, văn hóa, vị trí dọc theo triền sơng lớn, vùng có địa giới khơng rõ ràng, khơng có mốc giới vị trí quan trọng, nơi có nguồn lâm, thổ sản quý Cùng với việc chia tách đơn vị hành tỉnh, huyện, xã tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành tương đối nhiều 3) Nguyên nhân phát sinh tranh chấp đất đai: 3.1 Nguyên nhân khách quan: Do lịch sử để lại: Đất nước ta trải qua thời gian chiến tranh kéo dài, gây xáo trộn lớn nơi cư trú với sách đất đai, dẫn đến biến động lớn chủ sử dụng đất Mặc dù Luật Đất đai 1993 2003 quy định: nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất Nhà nước quản lý giao cho người khác sử dụng nhiều trường hợp xảy tranh chấp, khiếu nại đòi lại đất cũ - Hiện nay, q trình cơng nghiệp hoá, đại hoá đất nước, việc thu hồi đất để mở rộng đô thị, xây dựng kết cấu hạ tầng thực dự án đầu tư làm quỹ đất canh tác ngày giảm Trong đó, tỷ lệ gia tăng dân số mức cao, cấu kinh tế chưa đáp ứng vấn đề giải việc làm sống người lao động Đặc biệt tác động mạnh mẽ chế thị trường làm cho giá đất đai tăng, áp lực lớn gây nên tình trạng khiếu kiện, tranh chấp đất đai - 3.2 Nguyên nhân chủ quan: Hệ thống pháp luật khiếu nại, tố cáo thiếu đồng chưa hoàn chỉnh Mặc dù sửa đổi nhiều lần đến Luật khiếu nại tố cáo, luật đất đai không thống nội dung giải khiếu nại Ví dụ: Luật khiếu nại tố cáo khơng có định hành giải cuối mà khiếu nại khởi kiện TAND; Luật Đất đai lại có định hành giải cuối cùng, sau khơng khởi kiện TAND Ngồi ra, đến chưa có hướng dẫn cụ thể mối quan hệ giải khiếu nại, tranh chấp quan hành TAND, Bộ quản lý chuyên ngành Thanh tra Chính phủ - - Việc quản lý đất đai chưa tốt Việc thực thi pháp luật đất đai nhiều bất cập, quy hoạch sử dụng đất đai chưa đủ chất lượng chưa cao, hệ thống tài đất đai cịn nhiều khiếm khuyết, máy hành quản lý đất đai chưa phục vụ tốt nhân dân Tham nhũng quản lý đất đai, lãng phí sử dụng đất đai giảm nhiều - Áp dụng pháp luật giải khiếu kiện UBND TAND cấp chưa đáp ứng yêu cầu dân Trước hết trình tự, thủ tục chưa theo quy định, vượt thời gian quy định pháp luật, người giải chưa có đủ tận tâm Bên cạnh 13 đó, cịn số khơng trường hợp định giải cuối UBND án TAND không phù hợp pháp luật - Nhận thức pháp luật người dân thấp Nhà nước chưa hỗ trợ đủ để nâng cao nhận thức Bộ máy hành chưa làm tốt công tác tiếp dân, chưa kết hợp tiếp dân với hướng dẫn pháp luật cho dân Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai chưa coi trọng Nhiều văn pháp luật đất đai chưa thực vào sống 4) Mục đích, ý nghĩa nguyên tắc giải tranh chấp đất đai: 4.1 Mục đích ý nghĩa giải tranh chấp đất đai: - Việc giải tranh chấp đất đai nội dung quan trọng hoạt động quản lý nhà nước đất đai biện pháp để pháp luật đất đai phát huy vai trò sống - Điều chỉnh quan hệ đất đai phù hợp với lợi ích Nhà nước, xã hội, người sử dụng đất - Bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên bị xâm hại, đồng thời bắt buộc bên vi phạm phải gánh chịu hậu pháp lý hành vi họ gây - Giáo dục ý thức pháp luật cho công dân để ngăn ngừa hành vi vi phạm pháp luật xảy Tăng cường pháp chế lĩnh vực quản lý sử dụng đất đai 4.2 Nguyên tắc giải tranh chấp đất đai: - Đảm bảo đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước thực vai trò người đại diện cho chủ sở hữu - Bảo đảm lợi ích người sử dụng đất lợi ích kinh tế, khuyế khích việc tư hồ giải, thương lượng nội quần chúng nhân dân - Việc giải tranh chấp đất đai phải nhằm mục đích ổn định tình hình kinh tế xã hội, gắn việc giải tranh chấp đất đai với việc tổ chức lại sản xuất, tạo điều kiện cho lao động nơng thơn có việc làm phù hợp với trình chuyển đổi cấu sử dụng đất cấu kinh tế theo hướng nghiệp hố, đại hố 5) Thủ tu ̣c giải quyế t tranh chấ p đấ t đai: 5.1 Hòa giải tranh chấ p đấ t đai: a) Trình tự hòa giải: Tự hòa giải hoă ̣c hòa giải sở (khuyế n khich, không bắt buộc – Khoản 1, Điề u ́ 135, Luâ ̣t đấ t đai) - Hòa giải UBND cấp xã (bắt buộc - Khoản 2, Điề u 135, Luâ ̣t đấ t đai) Nếu bên khơng hòa giải gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp để hịa giải 14 Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam tổ chức thành viên Mặt trận, tổ chức xã hội khác để hoà giải tranh chấp đất đai Thời hạn hoà giải 30 ngày làm việc, kể từ ngày Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nhận đơn b) Kết hòa giải: Điều 159 Nghị định 181/2004/NĐ-CP Kết hoà giải tranh chấp đất đai phải lập thành biên có chữ ký bên tranh chấp xác nhận Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất Trường hợp kết hồ giải thành mà có thay đổi trạng ranh giới, chủ sử dụng đất Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn gửi biên hồ giải đến Phịng Tài ngun Mơi trường trường hợp tranh chấp đất đai hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên Môi trường trường hợp khác Phịng Tài ngun Mơi trường, Sở Tài ngun Mơi trường trình Uỷ ban nhân dân cấp định công nhận việc thay đổi ranh giới đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 5.2 Giải quyế t tranh chấ p đấ t đai ta ̣i quan hành chính hoă ̣c quan xét xử: Tranh chấ p đấ t đai đã đươ ̣c giải quyế t ta ̣i UBND cấ p xã mà mô ̣t bên hoă ̣c các bên đương sự không nhấ t trí thì đươ ̣c giải quyế t theo sơ đồ sau : Lưu ý : Giấ y tờ đươ ̣c hiể u là Giấ y chứng nhâ ̣n quyề n sử đấ t, quyề n sở hữu nhà ở và tài sản khác gắ n liề n với đấ t hoă ̣c có mô ̣t các loa ̣i giấ y tờ quy đinh ta ̣i các Khoản 1, và ̣ Điề u 50 của Luâ ̣t đấ t đai Trường hơ ̣p người khởi kiên có đơn khởi kiê ̣n vu ̣ án hành chinh ta ̣i Tòa án có thẩ m ̣ ́ quyề n, đồ ng thời có đơn khiế u na ̣i đế n người có thẩ m quyề n giải quyế t khiế u na ̣i thì thẩ m quyề n giải quyế t theo sư ̣ lựa cho ̣n của người khởi kiên (Khoản 1, Điề u 31 Luâ ̣t Tố tu ̣ng ̣ hành chinh) ́ Trong thời hạn 01 năm kể từ ngày Luật Tố tụng hành có hiệu lực, người khiếu nại thực việc khiếu nại định hành chính, hành vi hành quản lý đất đai đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương từ ngày 01 tháng năm 2006 đến ngày Luật có hiệu lực, khiếu nại khơng giải giải người khiếu nại không đồng ý với định giải khiếu nại có quyền khởi kiện Tịa án nhân dân theo quy định Luật Tố tụng hành (Điề u Nghi ̣ quyế t 56/2010/QH12) Sơ đồ giải quyế t tranh chấ p đấ t đai 15 Diễn giải : STT NỘI DUNG Tranh chấ p về quyề n sử du ̣ng đấ t mà đương sự : • Có giấ y tờ, hoă ̣c • Tranh chấ p về tài sản gắ n liề n với đấ t thì TAND giải quyế t ́ CĂN CƯ Khoản 1, Điề u 136 Luâ ̣t đấ t đai 2003 Chủ tich UBND cấ p huyên giải quyế t tranh chấ p Khoản 1, Điề u 160 NĐ ̣ ̣ đấ t đai giữa hô ̣ gia đinh, cá nhân, cô ̣ng đồ ng dân cư 181/NĐ-CP 2004 ̀ với Trường hơ ̣p Chủ tich UBND cấ p huyên giải quyế t ̣ ̣ mà mô ̣t bên hoă ̣c các bên đương sư ̣ không đồ ng ý với quyế t đinh giải quyế t thì có quyề n khiế u na ̣i đế n ̣ Chủ tich UBND cấ p tinh ̣ ̉ Điể m a, Khoản Điề u 136 Luâ ̣t đấ t đai, đươ ̣c sửa đổ i bổ sung bởi Luâ ̣t Tố tu ̣ng hành chinh 2011 ́ Trường hơ ̣p Chủ tich UBND cấ p huyên giải quyế t ̣ ̣ mà mô ̣t bên hoă ̣c các bên đương sư ̣ không đồ ng ý với quyế t đinh giải quyế t thì có quyề n khởi kiên ̣ ̣ theo quy đinh của Luâ ̣t tố tu ̣ng hành chinh ̣ ́ Điể m a, Khoản Điề u 136 Luâ ̣t đấ t đai, đươ ̣c sửa đổ i bổ sung bởi Luâ ̣t Tố tu ̣ng hành chinh 2011 ́ Trường hơ ̣p Chủ tich UBND cấ p tinh giải quyế t mà Điể m b, Khoản Điề u 136 ̣ ̉ mô ̣t bên hoă ̣c các bên đương sư ̣ không đồ ng ý với Luâ ̣t đấ t đai, đươ ̣c sửa đổ i quyế t đinh giải quyế t thì có quyề n khởi kiên theo bổ sung bởi Luâ ̣t Tố tu ̣ng ̣ ̣ 16 STT NỢI DUNG quy đinh của L ̣t tớ tu ̣ng hành chinh ̣ ́ ́ CĂN CƯ hành chinh 2011 ́ Chủ tich UBND cấ p tỉnh giải quyế t đố i với tranh Khoản 2, Điề u 160 NĐ ̣ chấ p đấ t đai giữa tổ chức, sở tôn giáo, người 181/NĐ-CP 2004 Viêṭ Nam đinh cư ở nước ngoài, tổ chức nước ̣ ngoài, cá nhân nước ngoài với hoă ̣c giữa tổ chức, sở tôn giáo, người Viêṭ Nam đinh cư ở ̣ nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với hô ̣ gia đinh, cá nhân, cô ̣ng đồ ng dân cư ̀ Trường hơ ̣p Chủ tich UBND cấ p tinh giải quyế t mà ̣ ̉ mô ̣t bên hoă ̣c các bên đương sư ̣ không đồ ng ý với quyế t đinh giải quyế t thì có quyề n khiế u na ̣i đế n Bô ̣ ̣ trưởng Bô ̣ TNMT Điể m b, Khoản Điề u 136 Luâ ̣t Đấ t đai, đươ ̣c sửa đổ i bổ sung bởi Luâ ̣t Tố tu ̣ng hành chinh 2011 ́ Trường hơ ̣p Chủ tich UBND cấ p tinh giải quyế t mà ̣ ̉ mô ̣t bên hoă ̣c các bên đương sư ̣ không đồ ng ý với quyế t đinh giải quyế t thì có quyề n khởi kiên theo ̣ ̣ quy đinh của Luâ ̣t tố tu ̣ng hành chinh ̣ ́ Điể m b, Khoản Điề u 136 Luâ ̣t đấ t đai, đươ ̣c sửa đổ i bổ sung bởi Luâ ̣t Tố tu ̣ng hành chinh 2011 ́ 5.3 Giải quyế t tranh chấ p đấ t đai liên quan đế n đia giới hành chính (Điề u 137, ̣ Luâ ̣t đấ t đai 2003): Tranh chấ p đấ t đai liên quan đế n điạ giới giữa các đơn vi ̣ hành chinh UBND ́ của đơn vi đó cùng phố i hơ ̣p giải quyế t Nế u giải quyế t không đươ ̣c thì : ̣ • Liên quan đế n điạ giới của đơn vi cấ p tinh thì Quố c hô ̣i giải quyế t ̣ ̉ • Liên quan đế n điạ giới của đơn vi cấ p xã thì Chinh phủ giải quyế t ̣ ́ Bô ̣ Tài nguyên Môi trường có trách nhiêm cung cấ p các tài liêu cầ n thiế t và ̣ ̣ phố i hơ ̣p với các quan có thẩ m quyề n để giải quyế t các tranh chấ p đấ t đai liên quan đế n điạ giới hành chinh ́ 17 ... Luật Đất đai năm 2003 : ? ?Tranh chấp đất đai tranh chấp quyền nghĩa vụ người sử dụng đất hai nhiều bên quan hệ đất đai? ?? 2) Các da ̣ng tranh chấ p đấ t đai nguyên nhân: 2.1 Tranh chấp quyền sử dụng. .. trương thu hồi đất Quyết định thu hồi đất TH ko có tranh chấp TH có tranh chấp Chuẩn bị hồ sơ địa cho khu đất bị thu hồi Giải khiếu nại việc thu hồi đất Kê khai, kiểm kê xác định nguồn gốc đất đai. .. giao đất không thu tiền sử dụng đất, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; Nhà nước cho thu? ? đất thu tiền thu? ? đất hàng năm; đất nhận